淺析個(gè)性化菜單式精裝修模式

1、目錄1.個(gè)性化菜單式精裝修模式特點(diǎn)2.個(gè)性化菜單式精裝修操作流程3.個(gè)性化菜單式精裝修清單選擇表4.個(gè)性化菜單式精裝修框架預(yù)算表5.個(gè)性化菜單式精裝修室內(nèi)設(shè)計(jì)總體流程6.個(gè)性化菜單式精裝修分級(jí)示例7.可能出現(xiàn)的問題及解決措施8.他山之石：東京建物的新建住宅選裝個(gè)性化菜單式精裝修模式特點(diǎn)模式特點(diǎn)開發(fā)商及裝飾設(shè)計(jì)公司關(guān)系紐帶圖 案場(chǎng)銷售人員和現(xiàn)場(chǎng)室內(nèi)設(shè)計(jì)師 戶型介紹購(gòu)房流程周邊配套設(shè)施介紹地理位置介紹交通出行介紹周邊自然環(huán)境介紹小區(qū)自然環(huán)境介紹案場(chǎng)銷售人員戶型缺點(diǎn)的彌補(bǔ)設(shè)計(jì)介紹精裝修人性化的室內(nèi)設(shè)計(jì)講解個(gè)性化菜單式精裝修室內(nèi)設(shè)計(jì)講解室內(nèi)軟裝的設(shè)計(jì)講解樣板房室內(nèi)設(shè)計(jì)講解室內(nèi)設(shè)計(jì)風(fēng)格講解室內(nèi)生活品質(zhì)講

2、解駐場(chǎng)室內(nèi)設(shè)計(jì)師協(xié) 作 銷 售個(gè)性化菜單式精裝修操作流程備注：本流程不包含后續(xù)裝修業(yè)主， 后續(xù)裝修業(yè)主需另行簽訂裝修合同。 小業(yè)主小業(yè)主備注：本流程為后續(xù)裝修業(yè)主， 后續(xù)裝修業(yè)主需另行簽訂裝修合同。 大業(yè)主備注：本流程為開發(fā)商精裝修流程， 交付為精裝修交付小業(yè)主。 個(gè)性化菜單式精裝修清單選擇表小業(yè)主本表的主要用途：小業(yè)主對(duì)于主要材料的選擇，不涉及價(jià)格。 小業(yè)主菜單選擇流程表備注：本流程不包含后續(xù)裝修業(yè)主， 后續(xù)裝修業(yè)主需另行簽訂裝修合同。 個(gè)性化菜單式精裝修框架預(yù)算表小業(yè)主預(yù)決算流程表報(bào)價(jià)表（示例）本表的主要用途：1.根據(jù)小業(yè)主選擇的主要材料確認(rèn)精裝修總體金額；2.給小業(yè)主確認(rèn)人工費(fèi)及輔材總金

3、額。 個(gè)性化菜單式精裝修室內(nèi)設(shè)計(jì)總體流程個(gè)性化菜單式精裝修室內(nèi)設(shè)計(jì)流程精裝修設(shè)計(jì)咨詢?cè)诎笀?chǎng)中的位置規(guī)劃示例精裝修設(shè)計(jì)提供服務(wù)內(nèi)容1.基礎(chǔ)級(jí) 完整的平面CAD施工圖（不包含立面圖），清單材料選擇表。2.標(biāo)準(zhǔn)級(jí) 完整的平面CAD施工圖（包含立面圖），清單材料選擇表。3.尊貴級(jí) 完整的平面CAD施工圖（包含立面圖、節(jié)點(diǎn)大樣圖），清單材料選擇表。4.豪華級(jí) 完整的平面CAD施工圖（包含立面圖、節(jié)點(diǎn)大樣圖）及效果圖，清單材料選擇表。5.別墅級(jí) 完整的平面CAD施工圖（包含立面圖、節(jié)點(diǎn)大樣圖）及效果圖，清單材料選擇表。個(gè)性化菜單式精裝修分級(jí)示例基礎(chǔ)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)級(jí)尊貴級(jí)豪華級(jí)別墅級(jí)建立精裝修住宅的分級(jí)體系：1.基

4、礎(chǔ)級(jí)：完整廚房、衛(wèi)生間的整體裝修，門、地板的安裝，墻頂面涂料。2.標(biāo)準(zhǔn)級(jí)：在基礎(chǔ)級(jí)上，增加廚房及衛(wèi)生間的部品件。3.尊貴級(jí)：在標(biāo)準(zhǔn)級(jí)上，增加房屋各空間的收納系統(tǒng)，增加裝飾背景墻。4.豪華級(jí)：在尊貴級(jí)上，增加其他配置，如空調(diào)、新風(fēng)、直飲水、熱水器等。5.別墅級(jí)：在豪華級(jí)上，增加軟裝配置，如窗簾、家具、燈具等。基礎(chǔ)級(jí)-01完整廚房、衛(wèi)生間的整體裝修，門、地板的安裝，墻頂面涂料基礎(chǔ)級(jí)-02完整廚房、衛(wèi)生間的整體裝修，門、地板的安裝，墻頂面涂料基礎(chǔ)級(jí)-03完整廚房、衛(wèi)生間的整體裝修，門、地板的安裝，墻頂面涂料標(biāo)準(zhǔn)級(jí)-01在基礎(chǔ)級(jí)上，增加廚房及衛(wèi)生間的部品件標(biāo)準(zhǔn)級(jí)-02在基礎(chǔ)級(jí)上，增加廚房及衛(wèi)生間的部品

5、件尊貴級(jí)-01在標(biāo)準(zhǔn)級(jí)上，增加房屋各空間的收納系統(tǒng)，增加裝飾背景墻尊貴級(jí)-02在標(biāo)準(zhǔn)級(jí)上，增加房屋各空間的收納系統(tǒng)，增加裝飾背景墻豪華級(jí)-01在尊貴級(jí)上，增加其他配置，如空調(diào)、新風(fēng)、直飲水、熱水器等豪華級(jí)-02在尊貴級(jí)上，增加其他配置，如空調(diào)、新風(fēng)、直飲水、熱水器等別墅級(jí)-01在豪華級(jí)上，增加軟裝配置，如窗簾、家具、燈具等別墅級(jí)-02在豪華級(jí)上，增加軟裝配置，如窗簾、家具、燈具等別墅級(jí)-03在豪華級(jí)上，增加軟裝配置，如窗簾、家具、燈具等可能出現(xiàn)的問題及解決措施a)怎么與開發(fā)商結(jié)成利益同盟b)購(gòu)房人多，駐場(chǎng)設(shè)計(jì)師來(lái)不及應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)情況c)開發(fā)商延遲交房，導(dǎo)致延遲裝修或者開發(fā)商提早交房，導(dǎo)致提早裝

6、修d)小業(yè)主退訂精裝修服務(wù)的賠償問題e)小業(yè)主要選定精裝修開工日期f)小業(yè)主對(duì)毛坯房竣工驗(yàn)收不過，導(dǎo)致延遲精裝修或出現(xiàn)集體退房事件g)小業(yè)主對(duì)主材中途提出修改h)小業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)中途提出修改i)批量材料采購(gòu)，質(zhì)量問題，延遲交貨問題，導(dǎo)致延期交房j)驗(yàn)收時(shí)，小業(yè)主無(wú)時(shí)間到場(chǎng)，導(dǎo)致交房推遲k)案場(chǎng)銷售員（代理銷售方）與駐場(chǎng)設(shè)計(jì)方產(chǎn)生矛盾l)開發(fā)商資金鏈斷裂，導(dǎo)致房產(chǎn)爛尾不能交房a)老板間協(xié)商b)增派人手c)合同提前規(guī)定d)扣除50%定金，同時(shí)公司批量采購(gòu)材料量及金額要小于25%e)歸入后續(xù)業(yè)主裝修檔類f)合同提前規(guī)定g)合同提前規(guī)定h)合同提前規(guī)定i)合同提前規(guī)定j)合同提前規(guī)定k)利益輸送l)合同提

7、前規(guī)定流程存在可能出現(xiàn)的問題解決措施他山之石：東京建物的住宅選裝一、東京建物為新建住宅提供的選裝服務(wù)種類前提：東京建物將住宅改裝選裝定位為高盈利項(xiàng)目，這點(diǎn)是理解其該項(xiàng)服務(wù)策略的前提。東京建物為新建住宅提供的選裝服務(wù)種類分為兩種：p 菜單式選裝方案 菜單式選裝方案通常是“無(wú)料”的，即無(wú)償給客戶提供的選裝服務(wù)。菜單式選裝方案在銷售前就已經(jīng)設(shè)計(jì)好。p 個(gè)性化選裝方案 個(gè)性化選裝方案通常是“有料”的，即有償給客戶提供的選裝服務(wù)。 但也不是完全根據(jù)客戶需求定制方案。一般來(lái)說，在銷售前也會(huì)轉(zhuǎn)備好各戶型的個(gè)性化選裝方案。如果客戶需要在提供的個(gè)性化方案之外進(jìn)行選裝，則收費(fèi)會(huì)更高。一、東京建物為新建住宅提供的選

8、裝服務(wù)種類兩者有何區(qū)別？p “菜單式選裝”一般只作平面布局上的簡(jiǎn)單調(diào)整，如三室一廳調(diào)整為二室一廳；p “個(gè)性化選裝”的方案較為復(fù)雜，涉及到功能分區(qū)、布局、管線、用材檔次等多方面的調(diào)整，比如景觀浴室、景觀廚房、超大主臥等；菜單式選裝方案?jìng)€(gè)性化選裝方案東京建物為了保證項(xiàng)目的實(shí)施設(shè)計(jì)能夠更好的控制成本和保證施工質(zhì)量，一般委托總承包商的設(shè)計(jì)部，根據(jù)東京建物的式樣書、標(biāo)準(zhǔn)圖等來(lái)完成實(shí)施設(shè)計(jì)工作。在菜單式、個(gè)性化選裝方案的設(shè)計(jì)上，東京建物也采取了同樣的思路。即先由東京建物傾聽客戶需求（東京未來(lái)建物會(huì)議等途徑），在此基礎(chǔ)上對(duì)客戶的選裝需求進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化方案制定，再提供給總承包商，請(qǐng)其依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化方案進(jìn)行項(xiàng)目選裝方

9、案設(shè)計(jì)。東京建物的新建住宅選裝東京未來(lái)建物會(huì)議銷售案場(chǎng)調(diào)研及評(píng)價(jià)表向物業(yè)管理投訴新項(xiàng)目客戶調(diào)研二、新建住宅選裝服務(wù)的設(shè)計(jì)客戶傾聽選裝需求的整理和固化總承包商進(jìn)行需安裝方案設(shè)計(jì)東京建物將選裝服務(wù)定位為高盈利項(xiàng)目。并且，對(duì)個(gè)性化選裝的盈利要求更高。在這樣的思路下，東京建物通常將無(wú)償提供的“菜單式選裝”的施工工作直接委托總承包單位進(jìn)行。而對(duì)于有償提供的“個(gè)性化選裝”，東京建物的做法是由客戶單獨(dú)委托“東京建物Techno-build子公司”，由其進(jìn)行專業(yè)改裝工程管理（獲取高盈利），然后再由其委托總承包單位進(jìn)行施工。使得東京建物集團(tuán)在個(gè)性化選裝服務(wù)上能夠獲取更高的利潤(rùn)。三、新建住宅選裝服務(wù)的施工客戶菜單

10、式選裝個(gè)性化選裝委托委托東京建物東京建物Techno-build總承包商施工采用選裝服務(wù)，會(huì)從施工組織、質(zhì)量控制等方面給總承包單位帶來(lái)很大的管理難度和管理成本。在東京建物的“菜單式+個(gè)性化”選裝模式下，在同一個(gè)項(xiàng)目中基本上不存在完全相同的兩套住宅。在這樣的情況下，如何調(diào)動(dòng)總承包單位的積極性呢？東京建物的思路和做法其實(shí)很簡(jiǎn)單：給總承包商更多的利潤(rùn)。這些利潤(rùn)從哪里來(lái)呢？當(dāng)然不是從東京建物自身的利潤(rùn)里拿出來(lái)、不能影響到東京建物自身的利潤(rùn)率。因此，解決方案主要存在于“設(shè)計(jì)和成本控制”環(huán)節(jié)：u在設(shè)計(jì)時(shí)，保證無(wú)償提供的“菜單式選裝方案”的成本均低于原方案。u在設(shè)計(jì)時(shí)，相對(duì)原方案成本增加的方案，全部列為有償提供的“個(gè)性化選裝方案”。四、如何調(diào)動(dòng)總承包商配合選裝服務(wù)的積極性選裝方案設(shè)計(jì)及成本測(cè)算菜單式選裝（無(wú)償）個(gè)性化選裝（有償）總承包商施工成本低于原方案成本低于原方案通過對(duì)“菜單式選裝”、“個(gè)性化選裝”的區(qū)分，東京建物實(shí)現(xiàn)了在盡可能滿足客戶選裝需求、提高自身盈利能力的情況下，也增加合作伙伴所獲利潤(rùn)，調(diào)動(dòng)總包的配合積極性。選裝服務(wù)的意義：東京建物的新建住宅選裝p 滿足客戶對(duì)住宅使用的個(gè)性化需求；p 在住宅本身銷售之外，找到了一個(gè)新的高利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)；p 通過合理的