2002年土地估價(jià)師(土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ))真題試卷及答案與解析

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上2002年土地估價(jià)師（土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)）真題試卷及答案與解析一、計(jì)算題答案要求列出算式、計(jì)算過(guò)程和計(jì)算結(jié)果；需按公式計(jì)算的，要求列出公式。無(wú)計(jì)算過(guò)程、只有計(jì)算結(jié)果的不得分。計(jì)算過(guò)程保留兩位小數(shù)，計(jì)算最終結(jié)果保留整數(shù)。單價(jià)用“元/平方米”，總價(jià)用“萬(wàn)元”表示。1 某企業(yè)于2000年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國(guó)有工業(yè)用地，土地總面積為3000m2，交納的土地出讓金為30元/m2，該宗地土地開(kāi)發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”(通路、通電、通水、通訊、排水及場(chǎng)地平整)。 2001年12月31日，該企業(yè)因改制需要進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費(fèi)

2、(含稅費(fèi))平均為10萬(wàn)元/畝，“五通一平”土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為8萬(wàn)元/畝，在土地開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開(kāi)發(fā)周期為一年，銀行貸款年利率為5.5%，投資利潤(rùn)率為10%，土地還原率為6%，50年期出讓金水平仍保持不變，請(qǐng)測(cè)算該宗地于2001年12月31日的單位地價(jià)和總地價(jià)。2 企業(yè)甲擁有一宗土地面積為20畝的國(guó)有出讓土地，規(guī)劃建設(shè)40000m2綜合大樓和20000m2公寓，預(yù)計(jì)2年建成后即全部售出。企業(yè)甲在完成前期投入后，擬將該宗地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商乙。 經(jīng)調(diào)查，該城市相似地段相同功能的綜合樓售價(jià)為6000元/m2，公寓售價(jià)為45b0元/m2，同類(lèi)結(jié)構(gòu)的綜合樓工程建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)為2100元/m2，公寓為18

3、00元/m2，在建筑期間，建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)第一年投入40%，第二年投入60%，銀行貸款年利率為5.5%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為總售僑的15%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的5.5%。根據(jù)以上條件完成以下計(jì)算。 1該宗地在規(guī)劃條件下的土地使用權(quán)價(jià)格。 2經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商乙準(zhǔn)備以開(kāi)發(fā)完成后的部分房地產(chǎn)按售價(jià)的90%給申作為地價(jià)的補(bǔ)償，開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)銷(xiāo)售稅費(fèi)由乙統(tǒng)一支付，如不考慮甲的前期投入和土地轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)，試問(wèn)甲除可得到14000m2綜合樓外，還可分得的公寓面積是多少。3 某企業(yè)擁有A宗地的劃撥土地使用權(quán)，并于2002年9月1日與當(dāng)?shù)卣炗喠嗽撟诘氐膰?guó)有土地租賃協(xié)議，租期20年，實(shí)際支付的年租金為10元/m2。A

4、宗地土地面積為30000m2，用途為工業(yè)，現(xiàn)已達(dá)到“五通一平”的開(kāi)發(fā)程度。 經(jīng)調(diào)查，A宗地周邊有三宗條件相似的工業(yè)用地，具體情況如下。 (1)B宗地：占地45畝，于1998年9月1日通過(guò)征地方式取得，當(dāng)時(shí)根據(jù)所在區(qū)域的市場(chǎng)行情，共支付了300萬(wàn)元征地及其相關(guān)稅費(fèi)，經(jīng)開(kāi)發(fā)建設(shè)，現(xiàn)已達(dá)到“七通一平”的開(kāi)發(fā)程度，共花費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)540萬(wàn)元。據(jù)調(diào)查，從1998年9月1日到2002年9月1日期間，征地費(fèi)用和達(dá)到“七通一平”的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用分別上漲了20%和30%。 (2)C宗地：占地，25000m2，于1998年9月1日通過(guò)出讓方式取得。宗地已達(dá)到“三通斗平”的開(kāi)發(fā)程度。按照2002年9月的市場(chǎng)行情，該宗

5、地若出租經(jīng)營(yíng)，每年土地凈收益可達(dá)55萬(wàn)元。 (3)D宗地：占地3.5公頃，于2002年9月以國(guó)家作價(jià)人股方式取得，40年期、“七通一平”條件下作價(jià)425元/m2。 B、C、D三宗地與A宗地之間除開(kāi)發(fā)程度等差別外，其他因素的差別如下表所示。 表中數(shù)值表示B、C、D各宗地與A宗地的比較，負(fù)值表示案例宗地比A宗地的對(duì)應(yīng)條件差，正值表示案例宗地的條件優(yōu)于A宗地。 根據(jù)當(dāng)?shù)?002年9月的土地市場(chǎng)狀況，從征地到完成“七通一平”的土地開(kāi)發(fā)需要1年時(shí)間，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)分季度投入，每季度投資額相等，在季內(nèi)均勻投入；設(shè)定土地開(kāi)發(fā)資金的貸款季利率為1.5%，需按季度按復(fù)利計(jì)算利息；土地開(kāi)發(fā)的投資回報(bào)率為10%；土地增

6、值收益率為 20%；土地還原率取6%。 相對(duì)A宗地而言，其50年土地使用權(quán)價(jià)格因開(kāi)發(fā)程度不同而有差異：達(dá)到“七通一平”時(shí)地價(jià)比“五通一平”高100元/m2，達(dá)到“五通一平”時(shí)地價(jià)比“三通一平”高60元/m2。 根據(jù)以上條件，試回答以下問(wèn)題。 1以B、C、D作為比較案例，利用市場(chǎng)比較法測(cè)算宗地A于2002年9月1日的土地價(jià)格。 2測(cè)算宗地A于2002年9月1日的市場(chǎng)年租金。 3測(cè)算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用權(quán)價(jià)格。二、案例分析題本題包括一個(gè)土地估價(jià)與土地資產(chǎn)管理的實(shí)例，請(qǐng)認(rèn)真閱讀理解，并根據(jù)給定條件，綜合分析后回答有關(guān)問(wèn)題。3 某城市擬對(duì)市中心區(qū)域進(jìn)行舊城改造，涉及A、B、C、D四

7、宗地，土地總面積為 20000m2。其中宗地A為一舊住宅區(qū)，土地總面積為8500m2；宗地B為企業(yè)甲所使用的國(guó)有劃撥土地，土地面積為7000m2，土地現(xiàn)狀用途為工業(yè)，由于規(guī)劃限制，該企業(yè)計(jì)劃搬遷到城市郊區(qū)；宗地C為公司乙所使用的國(guó)有出讓土地，土地面積為1500m2，出讓用途為商業(yè)，出讓年期為40年，已使用5年；宗地D為公司丙所使用的國(guó)有出讓土地，土地面積為3000m2，出讓用途為商業(yè)性辦公用地，出讓年期為40年，由于缺乏建設(shè)資金，該宗地已閑置5年。 上述四宗地由當(dāng)?shù)厥型恋厥召?gòu)儲(chǔ)備中心代表政府進(jìn)行統(tǒng)一收購(gòu)，經(jīng)整理后按照規(guī)劃擬建成一商業(yè)中心，規(guī)劃建筑容積率為2.03.5。請(qǐng)根據(jù)以上情況，回答下列問(wèn)

8、題。4 市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心在對(duì)宗地A進(jìn)行收購(gòu)補(bǔ)償時(shí)，有人認(rèn)為只應(yīng)對(duì)房屋進(jìn)行補(bǔ)償，不包括土地補(bǔ)償，請(qǐng)從土地資產(chǎn)管理的角度判斷該說(shuō)法是否正確，并簡(jiǎn)述理由。5 為保證企業(yè)甲的順利搬遷，市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心需對(duì)其所使用的國(guó)有劃撥土地進(jìn)行補(bǔ)償，試問(wèn)：如以現(xiàn)狀用途的評(píng)估價(jià)作為補(bǔ)償依據(jù)，如何對(duì)該國(guó)有劃撥土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，請(qǐng)簡(jiǎn)述評(píng)估思路。6 根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心在收購(gòu)宗地C時(shí)，應(yīng)對(duì)公司乙的土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償，請(qǐng)問(wèn)：如何確定補(bǔ)償價(jià)格？7 根據(jù)法律規(guī)定，對(duì)宗地D應(yīng)如何處置，并說(shuō)明法律依據(jù)。8 該中心區(qū)域經(jīng)整理后，擬將土地進(jìn)行公開(kāi)出讓?zhuān)?qǐng)問(wèn)可采用哪幾種方式出讓?zhuān)⒑?jiǎn)述不同出讓方式的基本特點(diǎn)。9 市土地

9、收購(gòu)儲(chǔ)備中心為確定公開(kāi)出讓底價(jià)，擬委托一土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該宗地的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，請(qǐng)問(wèn)： (1)該土地估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托后，應(yīng)按何程序進(jìn)行評(píng)估？ (2)可以選用哪兩種方法進(jìn)行評(píng)估？為此應(yīng)收集哪些資料？ 三、報(bào)告改錯(cuò)題本題包括一個(gè)土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告，其中存在多處錯(cuò)誤。請(qǐng)認(rèn)真閱讀報(bào)告，并指出錯(cuò)誤。每指出一處錯(cuò)誤并能簡(jiǎn)述原因的，得3分；最高得分40分；只指出錯(cuò)誤但沒(méi)有說(shuō)明原因的不得分。10 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告第一部分 總述 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng) W企業(yè)改制上市所涉及的土地價(jià)格評(píng)估(A省B縣)。 二、委托估價(jià)方 W企業(yè)。 三、受托估價(jià)方 (略) 四、估價(jià)目的 W企業(yè)擬進(jìn)行股份制改造并上市，根據(jù)原國(guó)家土地管理局、國(guó)家經(jīng)

10、濟(jì)體制改革委員會(huì)“關(guān)于印發(fā)股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定的通知”(11994國(guó)土法字第153號(hào))、原國(guó)家土地管理局第8號(hào)令國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定等要求，W企業(yè)特委托C土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)此次改制上市所涉及的土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，為其改制上市提供土地價(jià)格依據(jù)。 五、估價(jià)依據(jù) (1)中華人民共和國(guó)土地管理法。 (2)中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法。 (3)國(guó)家土地管理局、國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)關(guān)于印發(fā)股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定的通知(1994國(guó)土法字第153號(hào))。 (4)國(guó)家土地管理局關(guān)于印發(fā)土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式(1996)的通知(1995國(guó)土籍字第180號(hào))。 (5)國(guó)有企

11、業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定國(guó)家土地管理局第8號(hào)令。 (6)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)地價(jià)管理、土地資產(chǎn)管理和土地市場(chǎng)建設(shè)的地方性規(guī)定。 (7)估價(jià)人員市場(chǎng)調(diào)查與現(xiàn)場(chǎng)查勘收集的有關(guān)資料。 (8)委托方提供的有關(guān)資料。 六、估價(jià)基準(zhǔn)日 二一年十二月三十一日。 七、估價(jià)日期 二二年七月二十日至二二年九月二十日。 八、地價(jià)定義 待估宗地的評(píng)估地價(jià)為委托方所使用的土地使用權(quán)價(jià)格現(xiàn)值。 九、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng) (一)假設(shè)條件 (1)土地使用者合法有償取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)。 (2)估價(jià)對(duì)象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足目前經(jīng)營(yíng)的正常進(jìn)行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。 (3)在評(píng)估基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的交

12、易市場(chǎng)。 (4)任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。 (5)委托方提供的資料屬實(shí)。 (二)使用說(shuō)明 (1)本報(bào)告評(píng)估價(jià)格僅為W企業(yè)改制并上市提供土地價(jià)格依據(jù)，不作其他用途。 (2)待估宗地的土地面積、土地權(quán)利狀況及土地使用權(quán)年限等以當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理部門(mén)核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證為準(zhǔn)。 (3)此次土地估價(jià)報(bào)告分“土地估價(jià)報(bào)告”和“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”兩部分，“土地估價(jià)報(bào)告”供委托方使用，“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”供委托方的上級(jí)主管部門(mén)使用。 (4)評(píng)估報(bào)告有效期自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效。 (5)本評(píng)估報(bào)告由C土地估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)解釋。 十、土地估價(jià)師簽字 姓名 估價(jià)師資格證書(shū)號(hào)。 十一

13、、土地估價(jià)機(jī)構(gòu) 土地估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字：(土地估價(jià)機(jī)構(gòu)公章) 二二年九月二十日第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析 一、估價(jià)對(duì)象描述 1土地登記狀況 待估宗地位于B縣光明路××號(hào)，土地面積2200.8m2，用途為工業(yè)，為國(guó)有劃撥土地，有關(guān)土地登記狀況詳如下表所示。 2土地權(quán)利狀況 待估宗地為國(guó)有劃撥土地，估價(jià)期日的土地使用者為W企業(yè)，土地使用證編號(hào)為××國(guó)用(1999)字第××號(hào)。無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制。3土地利用狀況 待估宗地范圍內(nèi)現(xiàn)有倉(cāng)庫(kù)1座，建筑面積為1790.59m2，建筑容積率為1.2。二、地價(jià)影響因素分析 (略)第三部分 土地

14、估價(jià)一、估價(jià)原則 (略)二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程 根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程及待估宗地的利用狀況，選擇成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法對(duì)待估宗地的土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。具體評(píng)估過(guò)程如下。(一)成本逼近法 成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所投資的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來(lái)確定土地使用權(quán)價(jià)格的估價(jià)方法。其基本計(jì)算公式為：土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn))×土地增值收益采用成本逼近法評(píng)估待估宗地地價(jià)的步驟如下。1土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)根據(jù)A省土地管理法實(shí)施條例及B縣土地征用的有關(guān)規(guī)定，待估宗地所在區(qū)域的征地費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗(含

15、林木)補(bǔ)償費(fèi)和附著物補(bǔ)償費(fèi)；稅費(fèi)主要有耕地占用稅、土地管理費(fèi)等。(1)征地費(fèi)：通過(guò)調(diào)查，依據(jù)B縣土地管理局提供的有關(guān)征地案例分析，征用待估宗地所在區(qū)域附近的土地，征地費(fèi)一般在2.03.0萬(wàn)元/畝。此次評(píng)估取待估宗地的征地費(fèi)為2.5萬(wàn)元/畝，即37.5元/m2。(2)有關(guān)稅費(fèi)：由于待估宗地周邊的土地類(lèi)型主要為耕地，根據(jù)A省及B縣的有關(guān)規(guī)定，征用耕地從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的需征收耕地占用稅4.5元/m2、耕地開(kāi)墾費(fèi)8元/m2和新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)7元/m2，合計(jì)稅費(fèi)為19.5元/m2。(3)土地管理費(fèi)：根據(jù)A省關(guān)于征收土地管理費(fèi)有關(guān)規(guī)定，土地管理費(fèi)按征地費(fèi)總額的 3%征收，為1.1元/m2。上述三項(xiàng)合計(jì)

16、，土地取得費(fèi)為58.1元/m2。2土地開(kāi)發(fā)費(fèi)此次評(píng)估設(shè)定待估宗地的開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“三通”(通路、通電、通訊)及宗地紅線內(nèi)地面平整。通過(guò)調(diào)查，待估宗地所在區(qū)域“三通一平”的平均開(kāi)發(fā)費(fèi)用在4060元/m2之間，根據(jù)待估宗地的實(shí)際開(kāi)發(fā)水平，取待估宗地的開(kāi)發(fā)費(fèi)用為50元/m2。3投資利息根據(jù)待估宗地的開(kāi)發(fā)程度及開(kāi)發(fā)規(guī)模，設(shè)定開(kāi)發(fā)周期按1年計(jì)，設(shè)定土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)在土地取得時(shí)一次支付，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)均勻支付，貸款利息率按評(píng)估基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行一年期固定資產(chǎn)貸款利率5.85%計(jì)，則：投資利息=(土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi))×開(kāi)發(fā)周期×5.85%=(58.1+50

17、)×1×5.85%=6.32(元/m2)4投資利潤(rùn)調(diào)查近期B縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)及××企業(yè)所在行業(yè)的土地開(kāi)發(fā)投資回報(bào)情況，設(shè)定年投資利潤(rùn)率為12%，則：投資利潤(rùn)=(土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利息)×開(kāi)發(fā)周期×12%=(58.1+50+6.32)×1×12%=13.7(元/m2)5計(jì)算土地增值收益(土地所有權(quán)收益)根據(jù)B縣土地出讓金水平，結(jié)合待估宗地的預(yù)期收益以及B縣的有關(guān)規(guī)定，取待估宗地的土地增值收益率為30%。故土地增值收益=(征地費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利潤(rùn))×30%=(58.1

18、+50+13.7)×30%=36.5(元/m2)6計(jì)算待估宗地的土地使用權(quán)價(jià)格待估宗地的土地使用權(quán)價(jià)格=58.1+50+6.32+13.7+36.5=164.6(元/m2)(二)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法依據(jù)待估宗地所處區(qū)域的土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)，結(jié)合區(qū)域因素、個(gè)別因素、期日、土地使用權(quán)年期、土地開(kāi)發(fā)程度等因素修正的調(diào)整，即可得到待估宗地的土地價(jià)格。由于待估宗地位于 B縣基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍之內(nèi)，用途為工業(yè)，根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程及B縣定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告，采用基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算宗地地價(jià)的公式如下：宗地地價(jià)=待估宗地所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)×A1×A2×A3×A4

19、5;A5式中 A1區(qū)域條件修正系數(shù)；A2容積率修正系數(shù)；A3土地使用權(quán)年期修正系數(shù)；A4基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度修正系數(shù)；A5期日修正系數(shù)。采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估待估宗地地價(jià)的步驟如下。1確定待估宗地的土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)經(jīng)調(diào)查分析，待估宗地位于B縣光明路，屬于三級(jí)地，三級(jí)地的工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為150元/m2。2確定區(qū)域條件修正系數(shù)(A1)經(jīng)調(diào)查，待估宗地的區(qū)域條件較好，取區(qū)域條件修正系數(shù)A1為1.0553。3確定容積率修正系數(shù)(A2)待估宗地面積為2200.8m2，建筑總面積為1790.59m2，容積率為1.2，根據(jù)容積率修正系數(shù)表(見(jiàn)下表)，待估宗地容積率修正系數(shù)A2為1.16。 4確定土地使用

20、權(quán)年期修正系數(shù)(A3) 待估宗地是W企業(yè)于1996年5月1日以出讓方式獲得，設(shè)定土地使用年限為40年，至評(píng)估基準(zhǔn)日，剩余土地使用年限為35.67年。根據(jù)土地使用年限修正公式： A3=1-1/(1+8%)35.67/1-1/(1+8%)40 =0./0. =0.95237 5確定基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度修正系數(shù)(A4) 根據(jù)此次評(píng)估設(shè)定待估宗地的開(kāi)發(fā)程度，參照B縣定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告中基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度修正系數(shù)表，確定待估宗地基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度修正系數(shù)A4為1.17。 6期日修正系數(shù) B縣定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告是1996年5月經(jīng)A省國(guó)土管理局審核驗(yàn)收后開(kāi)始使用的，調(diào)查B縣1996年5月至1999年12月3

21、1日的地價(jià)交易資料，經(jīng)分析測(cè)算，地價(jià)上漲了5%，故取期日修正系數(shù)A55=1.05。 7確定待估宗地的土地價(jià)格 宗地地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×A1×A2×A3×A4×A5 =150×1.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05 =185.2(元/m2) 三、地價(jià)的確定 1地價(jià)的確定 對(duì)于待估宗地，分別采用成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，其評(píng)估結(jié)果分別如下。 成本逼近法：164.6元/m2。 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：185.2元/m2。 綜合分析兩種方法評(píng)估的結(jié)果，兩種方法所得結(jié)果相差較大，故以兩種

22、方法求得結(jié)果的加權(quán)平均值來(lái)確定最終結(jié)果。 待估宗地的土地價(jià)格=185.2×0.7+164.6×0.2=162.6(元/m2) 2估價(jià)結(jié)果 待估宗地土地面積：2200.8m2。 單位面積地價(jià)：162.6元/m2。 總地價(jià)：35.785萬(wàn)元。 第四部分 附件 (1)委托估價(jià)函。 (2)待估宗地區(qū)域位置圖。 (3)委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。 (4)估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。 (5)土地估價(jià)師證書(shū)復(fù)印件。2002年土地估價(jià)師（土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)）真題試卷答案與解析一、計(jì)算題答案要求列出算式、計(jì)算過(guò)程和計(jì)算結(jié)果；需按公式計(jì)算的，要求列出公式。無(wú)計(jì)算過(guò)程、只有計(jì)算結(jié)果的不得分。計(jì)算過(guò)程保留兩位

23、小數(shù)，計(jì)算最終結(jié)果保留整數(shù)。單價(jià)用“元/平方米”，總價(jià)用“萬(wàn)元”表示。1 【正確答案】 1適用公式 土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn))×年期修正系數(shù)1+土地出讓金×年期修正系數(shù)： 2計(jì)算步驟 (1)選擇計(jì)算方法。 根據(jù)題意，本題適用于成本逼近法。 (2)土地取得費(fèi)及稅費(fèi)。 10×10000÷666.67=150(元/m2) (3)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。 8×10000÷666.67=120(元/m2) (4)利息(按單利計(jì)算)。 150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%=

24、11.55(元/m2) (5)利潤(rùn)。 (150+120)×10%=27(元/m2) (6)土地成本價(jià)格。 150+120+11.55+27=308.55(元/m2) (7)49年期的土地成本價(jià)格。 (8)49年期的土地出讓金。 (9)計(jì)算單位地價(jià)。 290.79+29.90=320.69(元/m2) (10)計(jì)算總地價(jià)。 總地價(jià)=320.69×3000=96.21(萬(wàn)元)2 【正確答案】 1適用公式 地價(jià)=房地產(chǎn)售價(jià)-建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)-投資利息-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-銷(xiāo)售稅費(fèi) 2計(jì)算步驟 題解一： (1)選擇計(jì)算方式。 根據(jù)題意，該宗地地價(jià)求取適用于剩余法。 (2)計(jì)算房地產(chǎn)售價(jià)。 60

25、00××2=33000(萬(wàn)元) (3)計(jì)算建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)。 2100×4+1800×2=12000(萬(wàn)元) (4)計(jì)算投資利息。 地價(jià)×(1+5.5%)2-1)+12000×40%×(1+5.5%)1.5-1)+12000×60%×(1+5.5%)0.5-1)=596.75+0.113×地價(jià) (5)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。 33000×15%=4950(萬(wàn)元) (6)銷(xiāo)售稅費(fèi)。 33000×5.5%=1815(萬(wàn)元) (7)計(jì)算土地總價(jià)。 地價(jià)=33000-12000-596.75-0.1

26、130×地價(jià)-4950-1815 地價(jià)=12253.59(萬(wàn)元) (8)計(jì)算單位地價(jià)。 單位地價(jià)=12253.59÷20=612.68(萬(wàn)元/畝)=9190.20(元/m2) (9)計(jì)算甲方應(yīng)得公寓面積。 14000m2綜合樓價(jià)格=14000×6000×90%=7560.0(萬(wàn)元) 甲方可得公寓總價(jià)=12253.59-7560.0=4693.59(萬(wàn)元) 甲方可得公寓面積=4693.59×10000÷(4500×90%)=11589.11(m2) 甲方除可獲得14000m2綜合樓外，還可獲得11589.11m22的公寓。 題

27、解二： (1)選擇計(jì)算方法。 根據(jù)題意，該宗地價(jià)求取適用于剩余法。 (2)計(jì)算房地產(chǎn)總售價(jià)。 6000×4+4500×2=33000(萬(wàn)元) (3)計(jì)算建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)。 2100×4+1800×2=12000(萬(wàn)元) (4)計(jì)算投資利息。 利息=12000×40%×(1+5.5%)1.5-1)+12000×60%×(1+5.5%)0.5-1=596.75(萬(wàn)元) (5)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。 33000×15%=4950(萬(wàn)元) (6)銷(xiāo)售稅費(fèi)。 33000×5.5%=1815(萬(wàn)元) (7)計(jì)算土地總價(jià)。

28、 地價(jià)=(33000-12000-596.75-4950-1815)÷(1+5.5%)2=13638.25÷1.1130=12253.59(萬(wàn)元) (8)計(jì)算單位地價(jià)。 單位地價(jià)=12253.59÷20=612.68(萬(wàn)元/畝)=9190.20(元/m2) (9)計(jì)算甲方應(yīng)得公寓面積。 14000m2綜合樓價(jià)格=14000m2×6000×90%=7560.0(萬(wàn)元) 甲方可得公寓總價(jià)=12253.59-7560.0=4693.59(萬(wàn)元) 甲方可得公寓面積=4693.59×10000÷(4500×90%)=1158

29、9.11(m2) 即：甲方除可獲14000m2綜合樓外，還可獲得11589.11m2的公寓。3 【正確答案】 1適用公式 1)成本逼近法基本公式 土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益)×年期修正系數(shù) 2)市場(chǎng)比較法基本公式 比準(zhǔn)價(jià)格=比較案例宗地價(jià)格×交易情況修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正 3)收益還原法涉及的基本公式 (1)求取C宗地50年期土地使用權(quán)價(jià)格公式。 式中 P土地價(jià)格 a土地凈收益； r土地還原率； n土地使用年期。 (2)求取宗地A市場(chǎng)年租金公式。 式中 a土地年租金(不含各項(xiàng)費(fèi)用)； P宗地A價(jià)格；

30、r土地還原率； n土地使用年期。 (3)求取宗地A承租土地使用權(quán)價(jià)格公式。 式中 P承租土地使用權(quán)價(jià)格； PR土地盈余租金； r承租土地使用權(quán)還原率； n收益年期。 2計(jì)算步驟 題解一： 1)確定評(píng)估思路 (1)明確地價(jià)定義。為“五通一平”條件下、50年期、工業(yè)用地于2002年9月1日的土地使用權(quán)價(jià)格。 (2)確定評(píng)估思路。先選用成本逼近法和收益還原法分別測(cè)算宗地B、C土地使用權(quán)價(jià)格，然后選用市場(chǎng)比較法評(píng)估宗地A價(jià)格。 利用收益法測(cè)算宗地A的市場(chǎng)租金。 利用收益還原法測(cè)算宗地A的承租土地使用權(quán)價(jià)格。 2)測(cè)算B、C、D的實(shí)例價(jià)格 (1)B宗地價(jià)格。 利用成本逼近法測(cè)算地價(jià)： 土地取得費(fèi)=

31、47;(45÷15×10000)×(1+20%)=120(元/m2) 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)=÷(45÷15×10000)×(1+30%)=234(元/m2) 貸款利息=120×(1+1.5%)4-1+234×1/4×(1+1.5%)3.5-1+234×1/4×(1+1.5%)2.5-1+234×1/4×(1+1.5%)1.5-1)+234×1/4×(1+ 1.5%)0.5-1=7.36+3.13+2.22+1.32+0.44=14.47(元/m2

32、) 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=(120+234)×10%=35.40(元/m2) 土地增值收益=(120+234+14.47+35.40)×20%=80.77(元/m2) 無(wú)限年期地價(jià)=120+234+14.47+35.40+80.77=484.64(元/m2) (2)C宗地價(jià)格。 利用收益還原法測(cè)算地價(jià)： 3)利用市場(chǎng)比較法測(cè)算宗地A的價(jià)格。 (1)測(cè)算B宗地在“七通一平”狀況下的修正價(jià)格： 交易案例價(jià)格×交易情況修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正×比準(zhǔn)價(jià)格 B宗地修正到“五通一平”狀況下的價(jià)格： 463.97-100=363.97(元/m2) (2

33、)測(cè)算C宗地“三通一平”狀況下的修正價(jià)格： 交易案例價(jià)格×交易情況修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正=比準(zhǔn)價(jià)格 C宗地修正到“五通一平”狀況下的價(jià)格： 333.58+60=393.58(元/m2) (3)測(cè)算D宗地在“七通一平”狀況下的修正價(jià)格： 交易案例價(jià)格×交易情況修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正=比準(zhǔn)價(jià)格 D宗地修正到“五通一平”狀況下的價(jià)格： 494.04-100=394.04(元/m2) (4)計(jì)算A宗地的單位地價(jià)。 應(yīng)用簡(jiǎn)單算述平均法估算A宗地在2002年9月1日、50年期、“五通一平”開(kāi)發(fā)程度的土地使用權(quán)價(jià)格。 (363.

34、97+393.58+394.04)÷3=383.86(元/m2) (5)計(jì)算A宗地的總價(jià)。 A宗地總價(jià)=383.86×30000=1151.58(萬(wàn)元) 4)計(jì)算A宗地的市場(chǎng)租金 題目未明確租賃費(fèi)用問(wèn)題，在此假定年凈租金即市場(chǎng)年租金。 5)測(cè)算A宗地的承租土地使用權(quán)價(jià)格 (1)A宗地的租金盈余。 24.35-10=14.35(元/m2) (2)測(cè)算承租土地使用權(quán)價(jià)格。 依據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程中的有關(guān)規(guī)定，承租土地使用權(quán)還原率通常比出讓土地使用權(quán)還原率高1個(gè)百分點(diǎn)左右，故承租土地使用權(quán)還原率取7%。 (3)A宗地承租土地使用權(quán)總價(jià)格。 152.02×30000=456

35、.06(萬(wàn)元) 題解二： 1)、2)與題解一相同，第三步計(jì)算宗地A價(jià)格時(shí)，先對(duì)各案例進(jìn)行開(kāi)發(fā)程度調(diào)整，再進(jìn)行交易情況及區(qū)域因素、個(gè)別因素修正，步驟如下。 3)利用市場(chǎng)比較法測(cè)算宗地A的價(jià)格 (1)測(cè)算B宗地的修正價(jià)格。 B宗地修正到“五通一平”狀況下的價(jià)格： 458.33-100=358.33(元/m2) 交易案例價(jià)格×交易情況修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正=比準(zhǔn)價(jià)格 (2)測(cè)算C宗地的修正價(jià)格。 C宗地修正到“五通一平”狀況下的價(jià)格： 346.76+60=406.76(元/m2) 交易案例價(jià)格×交易情況修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素

36、修正=比準(zhǔn)價(jià)格 (3)測(cè)算D宗地在“七通一平”狀況下的修正價(jià)格。 D宗地修正到“五通一平”狀況下的價(jià)格： 445.21-100=345.21(元/m2) 交易案例價(jià)格×交易情況修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正=比準(zhǔn)價(jià)格 (4)計(jì)算A宗地的單位價(jià)格。 應(yīng)用算術(shù)平均法估算A宗地在2002年9月1日、50年期、“五通一平”開(kāi)發(fā)程度的土地使，用權(quán)價(jià)格： (362.74+391.30+383.07)÷3=379.04(元/m2) (5)計(jì)算A宗地的總價(jià)。 A宗地的總價(jià)格=379.04×30000=1137.12(萬(wàn)元) 4)計(jì)算A宗地的市場(chǎng)租金 題目未明

37、確租賃費(fèi)用問(wèn)題，在此假定年凈租金即市場(chǎng)年租金。 5)測(cè)算A宗地的承租土地使用權(quán)價(jià)格 (1)A宗地的租金盈余。 24.05-10=14.05(元/m2) (2)計(jì)算承租土地使用權(quán)價(jià)格。 依據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程中的有關(guān)規(guī)定，承租土地使用權(quán)還原率通常比出讓土地使用權(quán)還原率高1個(gè)百分點(diǎn)左右，故承租土地使用權(quán)還原率取7%。 (3)A宗地承租土地使用權(quán)總價(jià)格。 148.85×30000=446.55(萬(wàn)元)二、案例分析題本題包括一個(gè)土地估價(jià)與土地資產(chǎn)管理的實(shí)例，請(qǐng)認(rèn)真閱讀理解，并根據(jù)給定條件，綜合分析后回答有關(guān)問(wèn)題。4 【正確答案】 該說(shuō)法不正確，其補(bǔ)償應(yīng)包括土地的價(jià)格補(bǔ)償，原因如下。 (1)由于

38、土地的資產(chǎn)屬性，住戶作為土地使用者，享有一定的土地收益權(quán)。 (2)由于土地區(qū)位和收益的差異，住戶也應(yīng)得到補(bǔ)償。5 【正確答案】 (1)劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格應(yīng)為出讓土地使用權(quán)價(jià)格扣減土地出讓金后的余額。 (2)劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格應(yīng)按現(xiàn)狀工業(yè)用途進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估方法可以選用成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法、收益還原法。6 【正確答案】 對(duì)宗地C應(yīng)按原出讓用途及其年限下的市場(chǎng)價(jià)格給予適當(dāng)補(bǔ)償。 (1)土地用途應(yīng)設(shè)定為商業(yè)。 土地使用權(quán)年限應(yīng)為出讓剩余年限35年。 (2)可選擇采用收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法、剩余法等方法。7 【正確答案】 對(duì)于宗地D應(yīng)由政府無(wú)償收回，因?yàn)楦鶕?jù)

39、城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的如滿兩年仍未動(dòng)工開(kāi)發(fā)，可以無(wú)償收回。8 【正確答案】 作為商業(yè)中心用地，屬于經(jīng)營(yíng)性用地，根據(jù)國(guó)土資源部2002年第11號(hào)令的規(guī)定，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式公開(kāi)出讓。 各出讓方式的基本特征如下。 (1)招標(biāo)：由投標(biāo)者制作并投送標(biāo)書(shū)，根據(jù)標(biāo)書(shū)所示的設(shè)計(jì)方案和投標(biāo)價(jià)格確定中標(biāo)者，投標(biāo)者一般在3個(gè)以上。 (2)拍賣(mài)：先由出讓方公布拍賣(mài)土地的使用條件及有關(guān)限制，然后在固定的場(chǎng)所集中競(jìng)買(mǎi)，出價(jià)高者成交， (3)掛牌：由出讓方發(fā)布掛牌公告，公布出讓土地的交易條件和期限，掛牌期限截止時(shí)的最高價(jià)格即為成交價(jià)格。9 【正確答案】 (1)估價(jià)機(jī)構(gòu)接

40、受評(píng)估委托后，應(yīng)按以下程序進(jìn)行評(píng)估。 確定估價(jià)的基本事項(xiàng)，包括估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)期日、價(jià)格類(lèi)型、估價(jià)日期等。 擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃，確定估價(jià)項(xiàng)目、內(nèi)容、資料類(lèi)型、來(lái)源、調(diào)查方法、人員安排、時(shí)間進(jìn)度等。 資料收集與實(shí)地查勘，主要收集社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、環(huán)境等一般資料及宗地個(gè)別資料等。 相關(guān)資料分析，對(duì)影響地價(jià)的一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素等進(jìn)行分析。 按照一定的原則，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，試算宗地價(jià)格。 試算價(jià)格調(diào)整，確定最后估價(jià)結(jié)果。 撰寫(xiě)土地估價(jià)報(bào)告書(shū)。 將土地估價(jià)報(bào)告提交給委托方。 (2)由于待估宗地為商業(yè)用途，為此應(yīng)選用收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中的兩種。 應(yīng)收集以下資料。 收益還原法應(yīng)收集以下資料： a開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)出租收益； b房地產(chǎn)出租費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)等； c房屋重置成本； d土地還原率、房屋還原率等參數(shù)； e當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)資料及待估宗地個(gè)別資料等。 市場(chǎng)比較法應(yīng)收集以下資料： a三個(gè)以上與待估宗地用途相同、交易類(lèi)型相同、區(qū)域及個(gè)別條件相近、交易時(shí)間相近等的比較實(shí)例； b土地還原率等參數(shù)； c當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)資料及待估宗地個(gè)別資料等。 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法應(yīng)收集以