房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地取得成本抵減銷項稅額

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地取得成本抵減銷項稅額在關(guān)于增值稅會計處理的規(guī)定（征求意見稿）中“差額 征稅的賬務(wù)處理”具體規(guī)定如下：按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定企業(yè)發(fā) 生相關(guān)成本費用允許扣減銷售額的，應(yīng)當(dāng)按減少的銷項稅額，借 記“應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）”科目（小規(guī)模 納稅人應(yīng)借記“應(yīng)交稅費一一應(yīng)交增值稅”科目），按應(yīng)付或?qū)?際支付的金額與上述增值稅額的差額，借記“主營業(yè)務(wù)成本”等 科目，按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額，貸記“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付票 據(jù)”、“銀行存款”等科目。文件并沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目，按 一般計稅方法計稅的，扣除土地成本的賬務(wù)處理做特別說明，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬務(wù)處理主要

2、有兩種：借：應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）貸：主營業(yè)務(wù)成本（開發(fā)成本）借：應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）貸：營業(yè)外收入我們分析下這兩種不同的賬務(wù)處理帶來的影響。【例】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為增值稅一般納稅人，采用一般計 稅方法計稅。2016年,該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)期允許扣除的土地價 款為2553萬元。應(yīng)抵減的銷項稅額為：2553+（ 1+10%）X 10%=253萬元1.假如進(jìn)行如下會計處理：借：應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減） 253 貸：開發(fā)成本 253 增加的土地增值稅： 假設(shè)該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)要求，準(zhǔn)予扣除 的開發(fā)費用為開發(fā)成本的 10%，適用 30%的土地增值稅稅率

3、253X（ 1+20%+10% ）X 30%=98.67 （萬元） 增加的企業(yè)所得稅： 假設(shè)該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為盈利企業(yè)（ 253-98.67）X 25%=38.58 （萬元） 增加的營業(yè)利潤：253-98.67=154.33（萬元）2.假如進(jìn)行如下會計處理： 借：應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）253貸：營業(yè)外收入 253增加的土地增值稅： 因扣除項目和增值額均未發(fā)生變動，故土地增值稅不變。 增加的企業(yè)所得稅： 假設(shè)該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為盈利企業(yè)253X 25%=63.5 （萬元） 增加的營業(yè)利潤：營業(yè)外收入不在營業(yè)利潤中體現(xiàn)，營業(yè)利潤不變。營業(yè)外收入開發(fā)成本土地增值稅不影響增加98.67萬元企業(yè)所得稅增加63.5萬元增加38.58萬元營業(yè)利潤不影響增加 154.33萬元上市公司更關(guān)注業(yè)績，可能會選擇在賬務(wù)處