房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及哪些稅種

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及哪些稅種答： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及的稅費(fèi)有 11 種：營(yíng)業(yè)稅、 城建稅、教育費(fèi)附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、 印花稅、 企業(yè)所得稅、 耕地占用稅、 個(gè)人所得稅以及契稅等。1. 營(yíng)業(yè)稅（1）稅目與稅率營(yíng)業(yè)稅涉及轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn) （包括銷售建筑 物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物 ）兩個(gè)（2）特殊規(guī)定轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動(dòng)產(chǎn) 無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。 （營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì) 則第四條 ）在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn) 讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承 擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)

2、業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)按本 稅目征稅。 2002 年 12 月財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán) 轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知 （財(cái)稅 2002191 號(hào)）對(duì)這種行為 征稅辦法重新作出規(guī)定，自 2003年1月 1日起，對(duì)以無(wú)形 資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承 擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。土地租賃和不動(dòng)產(chǎn)租賃，不按轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng) 產(chǎn)納稅，而是按照租賃業(yè)稅目納稅。土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用 權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn) 讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。(3) 納稅地及納稅時(shí)間納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土

3、地使用權(quán)，向土地房屋所在 地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款 項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方 式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。單位贈(zèng)與 不動(dòng)產(chǎn)的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。(4) 抵減問(wèn)題單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地 使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓 原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán) 的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后 的余額為營(yíng)業(yè)額。 （財(cái)政部、 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干

4、 政策問(wèn)題的通知財(cái)稅 200316 號(hào)）2. 城市維護(hù)建設(shè)稅計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額。稅率分別為 7%、5%、1%。不同地區(qū)的納稅人實(shí)行不同 檔次的稅率。計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅稅額 滋3. 教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加的計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的稅 額費(fèi)率為 3%。計(jì)算公式:應(yīng)交教育費(fèi)附加額=應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅稅額 滾率。4. 土地增值稅計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額 為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除條例和細(xì)則規(guī) 定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。稅率為 30%、40% 、50% 、60%，土地增值稅預(yù)征稅率 各地區(qū)不等。計(jì)算公式：應(yīng)交土地增值稅 =增值額X費(fèi)率-速算扣除數(shù)-預(yù)

5、繳稅金5、房產(chǎn)稅(1) 以房產(chǎn)稅原值 (評(píng)估值 )為計(jì)稅依據(jù)，稅率為 1.2%。計(jì)算公式為：房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額 =房產(chǎn)原值 (評(píng)估值 ) X(1-30%) X1.2(2) 以租金收入為計(jì)稅依據(jù)的， 稅率為 12%。計(jì)算公式為 :房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額 =年租金收入 X12%6. 土地使用稅土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)， 依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。7. 印花稅 印花稅是對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的 憑證稅。分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。應(yīng)納稅額 =計(jì)稅金額 *稅率 ,應(yīng)納稅額 =憑證數(shù)量 *單位稅 額。(1) 開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)帳簿、

6、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等貼印花稅 ;(2) 土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書立的憑證 (合同 )暫不征收印花 稅;(3) 在土地開(kāi)發(fā)咨詢、施工、采購(gòu)、房產(chǎn)出售、出租活動(dòng) 中所書立的合同、書據(jù)等，應(yīng)按照印花稅有關(guān)規(guī)定繳納印花 稅;(4) 進(jìn)行房屋買賣的，簽定的購(gòu)房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書 據(jù)所載金額萬(wàn)分之五繳納印花稅，通常在房地產(chǎn)交易活動(dòng)同 時(shí)收取 ;(5) 在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證件時(shí)，應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件 交納印花稅五元，8. 企業(yè)所得稅計(jì)稅依據(jù)：應(yīng)納稅所得額 =收入總額 -準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額稅率：(1) 企業(yè)所得稅的稅率為 25%.(2) 非居民企業(yè)取得本法第三條第三款規(guī)定的所得，適用稅率為 20%。(3) 符合條件的小型微利

7、企業(yè)，減按 20%的稅率征收企 業(yè)所得稅。(4) 國(guó)家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)， 減按 15% 的稅率 征收企業(yè)所得稅(5) 外商投資企業(yè)和外資企業(yè)，過(guò)渡期。計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額X稅率9. 耕地占用稅占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個(gè)人，為 耕地占用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定繳納耕地占用 稅。耕地占用稅的稅額規(guī)定如下：(1)人均耕地不超過(guò) 1 畝的地區(qū) (以縣級(jí)行政區(qū)域?yàn)閱挝唬峦?)，每平方米為 10 元至 50 元 ;(2) 人均耕地超過(guò) 1 畝但不超過(guò) 2 畝的地區(qū)， 每平方米為8 元至 40 元 ;(3) 人均耕地超過(guò) 2 畝但不超過(guò) 3 畝的地區(qū)， 每平方米為6 元至 30 元 ;(4) 人均耕地超過(guò) 3 畝的地區(qū)， 每平方米為 5 元至 25 元。10. 個(gè)人所得稅個(gè)人所得稅是以個(gè)人取得的各項(xiàng)應(yīng)稅所得對(duì)象征收的 一種稅。支付所得的單位或者個(gè)人為個(gè)人所得稅的扣繳義務(wù) 人,按照稅法規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅 ,是扣繳義務(wù)人的法定 義務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)除了企業(yè)通常的個(gè)人所得稅業(yè)務(wù)以外，特殊 的就是拆遷補(bǔ)償、擋光或施工補(bǔ)償、晚交房和晚辦產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償 等各項(xiàng)補(bǔ)償?shù)纳娑惽闆r。11. 契稅契稅是對(duì)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí) 向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種 稅。注意：買受方的單位和個(gè)人為契稅的納稅人契稅以按土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)