第1章20物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述1

1、第一章 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述第一節(jié) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念 物業(yè)管理從（傳統(tǒng)的）物業(yè)運(yùn)行管理服務(wù)，向（策略性）的物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值管理方向拓展。一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)涵：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)既包括了以保證物業(yè)正常使用的運(yùn)行操作管理，也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的資本投資決策、市場(chǎng)營(yíng)銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)估等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象通常為收

2、益性物業(yè)，主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租性別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設(shè)施等。（一）寫字樓寫字樓的類型：企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓、自用出租復(fù)合型寫字樓我國(guó)尚無統(tǒng)一的寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人員主要依照其所處的位置、樓宇設(shè)計(jì)裝修狀況和收益能力等進(jìn)行分類。國(guó)外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。1.甲級(jí)寫字樓：具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求。2.乙級(jí)寫字樓：具有良好的地理位置，建筑物實(shí)物狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求。3.丙級(jí)寫字樓：物業(yè)已使用的年限較長(zhǎng)，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求。人們很

3、容易區(qū)別甲級(jí)寫字樓和丙級(jí)寫字樓，但如果要區(qū)別甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓就比較困難。從這個(gè)角度出發(fā)，對(duì)寫字樓分類一般要考慮如下12個(gè)因素：所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。（二）零售商業(yè)物業(yè)（零售一種經(jīng)營(yíng)模式）零售商業(yè)物業(yè)是用于零售商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑，包括從小型店鋪到大型購物中心的各種零售商業(yè)空間。零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個(gè)方面。零售商業(yè)物業(yè)通常分為如下六種類型：1.區(qū)域購物中心規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、打賣場(chǎng)以及眾多專業(yè)連鎖零

4、售點(diǎn)在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。其建筑面積在10萬M2以上，有效商業(yè)服務(wù)半徑可達(dá)到200km；2.市級(jí)購物中心建筑規(guī)模一般在3萬M2以上，服務(wù)人口在30萬人以上，年?duì)I業(yè)額在5億元人民幣以上，通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶。3.地區(qū)購物商場(chǎng)建筑規(guī)模一般在13萬M2之間，服務(wù)人口1030萬人，年?duì)I業(yè)額在15億元人民幣之間，中型百貨公司往往是主要租戶。4.居住區(qū)商場(chǎng)5.鄰里服務(wù)性商店6.特色商店（三）出租性別墅或公寓1.別墅：實(shí)際上出獨(dú)立式住宅外，其他均不具有別墅類產(chǎn)品的獨(dú)有性。2.公寓：具體類型包括：復(fù)式公寓（一套公寓住宅的諸房間在相連的兩層樓上）、花園公寓（公寓建筑中底層能通向后院或還原的住宅）

5、和單間公寓（由單獨(dú)的多功能房間、廚房或小廚房及一間浴室組成的公寓住宅）。（四）工業(yè)物業(yè)（五）酒店和休閑娛樂設(shè)施：雖然酒店和休閑娛樂設(shè)施同屬于一個(gè)大類，但在軟硬件設(shè)置和運(yùn)營(yíng)管理模式方面各有特色。酒店與休閑娛樂設(shè)施的差別主要表現(xiàn)在：服務(wù)對(duì)象不同。地理位置不同。服務(wù)內(nèi)容不同。建筑設(shè)計(jì)和裝潢風(fēng)格不同。三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)：物業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)的目標(biāo)，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來發(fā)展?jié)摿Α＿@里所說的物業(yè)業(yè)主，既包括直接持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的企業(yè)或機(jī)構(gòu)，也包括這些企業(yè)或機(jī)構(gòu)背后的投資者。四、物業(yè)經(jīng)

6、營(yíng)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)劃分為三種類型：管理型2、專業(yè)型3、綜合型從管理的層次上，又可以分為公司管理、現(xiàn)場(chǎng)管理和現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)三個(gè)層次。第二節(jié) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次與工作內(nèi)容一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關(guān)，通常將其分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理四個(gè)層次。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。1、 物業(yè)管理：物業(yè)管理的核心工作是隊(duì)伍也進(jìn)行日常維護(hù)與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)。對(duì)于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)企業(yè)擁有的自用物業(yè)，除了物業(yè)管理，還要進(jìn)行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管

7、理工作。2、設(shè)施管理：設(shè)施管理是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過對(duì)人和工作的協(xié)調(diào)，為某一機(jī)構(gòu)創(chuàng)造一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。設(shè)施管理的對(duì)象，主要是高新技術(shù)企業(yè)用房、醫(yī)院、科研教學(xué)設(shè)施、大型公共問題設(shè)施、政府和企業(yè)辦公樓物業(yè)，服務(wù)對(duì)象通常為擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機(jī)構(gòu)。3、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理：為滿足房地產(chǎn)組合投資管理者的要求，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司聘用多個(gè)物業(yè)管理公司和設(shè)施管理公司來同時(shí)管理多宗物業(yè)，以使這些物業(yè)在所處的房地產(chǎn)子市場(chǎng)內(nèi)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化為目標(biāo)，同時(shí)對(duì)選聘的公司進(jìn)行管理、監(jiān)督、和工作指導(dǎo)。4、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理：房地產(chǎn)組合投資管理以經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的組合投資回報(bào)最大化為目標(biāo)來管理資產(chǎn)，以及在

8、合適的時(shí)機(jī)購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)是通過三種基本途徑創(chuàng)造出來的：一是在極好的條件下購買物業(yè)；二是在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標(biāo)來經(jīng)營(yíng)物業(yè)；三是在合適的時(shí)機(jī)售出物業(yè)。二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不同層次之間的關(guān)系：資產(chǎn)管理公司通過監(jiān)控物業(yè)的運(yùn)行績(jī)效，來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實(shí)施自己的戰(zhàn)略計(jì)劃，并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報(bào)目標(biāo)。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司就需要考察這些資本開支是否能有效提升物業(yè)價(jià)值，來決定是否批準(zhǔn)物業(yè)管理公司提出的更新改造計(jì)劃。房地產(chǎn)組合投資管理公司則以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)。三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作（一）確定戰(zhàn)略（二）確定標(biāo)準(zhǔn)（三

9、）構(gòu)建信息基礎(chǔ)（四）決策分析 投資決策主要取決于兩個(gè)關(guān)鍵因素，預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)水平。（五）進(jìn)行資產(chǎn)組合資產(chǎn)組合理論的原則是投資者應(yīng)當(dāng)把一些合適的持有物進(jìn)行分散，從而有效地抵消一部分風(fēng)險(xiǎn)。四、 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作：現(xiàn)金流和成本管理：日常維修和維護(hù)：未來維修和維護(hù)（維修和維護(hù)計(jì)劃管理）：設(shè)施設(shè)備管理、物業(yè)保險(xiǎn)管理第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇第一節(jié) 房地產(chǎn)投資一、房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是指以獲得未來的房地產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財(cái)富最大化。通過進(jìn)行房地產(chǎn)投資，投資者可以獲得

10、作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)、獲得較高的收益和資本增值，還可以降低其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)、抵抑通貨膨脹的影響。二、房地產(chǎn)投資的形式房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關(guān)管理工作。直接投資又可分為從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作。房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)債券、股票，購買房地產(chǎn)投資信托基金的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券等。三、房地產(chǎn)投資的特性（一）位置固定性或不可移動(dòng)性位置固定性或不可移動(dòng)性，是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性

11、。（二）壽命周期長(zhǎng)房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益大于其運(yùn)營(yíng)成本，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間；自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時(shí)間。（三）適應(yīng)性（較差）（四）各異性（五）政策影響性（六）專業(yè)管理依賴性（七）相互影響性四、房地產(chǎn)投資的利弊1、房地產(chǎn)投資之利（1）相對(duì)較高的收益水平；（2）能夠得到稅收方面的好處；（3）易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持。（4）能抵消通貨膨脹的影響。（5）提高投資者的資信等級(jí)。第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念從

12、房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，就稱投資有增加收益的潛力；而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí)，就稱投資面臨著風(fēng)險(xiǎn)損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進(jìn)行投資的時(shí)候。較預(yù)期收益增加的部分，通常被稱為“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。（二）風(fēng)險(xiǎn)與不確定性房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的流動(dòng)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。二、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要有八個(gè)方面：通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。三、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)（一）收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)（二）未來經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)（三）資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)（四）比

13、較風(fēng)險(xiǎn)比較風(fēng)險(xiǎn)又稱機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也失去了相應(yīng)可能收益的風(fēng)險(xiǎn)。（五）時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)（六）持有期風(fēng)險(xiǎn) 四、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響1.根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小確定相應(yīng)的投資收益水平2.根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力選擇投資方向3.根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn)把握投資時(shí)機(jī)第三節(jié) 房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇一、區(qū)位的含義房地產(chǎn)投資的三要素是“區(qū)位，區(qū)位，還是區(qū)位”。二、不同類型房地產(chǎn)投資對(duì)區(qū)位的特殊要求（一）居住物業(yè)此類項(xiàng)目的投資區(qū)位選擇時(shí)要考慮的主要因素包括：1. 市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度。2. 公共交通便捷程度。3. 環(huán)境因素。4. 居民人口與收入。（二）寫字樓物業(yè)影響寫字

14、樓項(xiàng)目區(qū)位選擇的特殊因素包括：1. 與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度。2. 周圍土地利用情況和環(huán)境。3. 易接近性。（三）零售商業(yè)物業(yè)商業(yè)輻射區(qū)域分析包括：可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。（四）工業(yè)物業(yè)工業(yè)項(xiàng)目場(chǎng)地的選擇時(shí)須考慮的特殊因素包括：當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄裕煌ㄟ\(yùn)輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應(yīng)基地和產(chǎn)品銷售市場(chǎng)，技術(shù)人才和勞動(dòng)力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環(huán)境污染的政策等。第三章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù)第一節(jié) 投資分析的基本概念一、現(xiàn)金流量在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流

15、量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流入。現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。二、現(xiàn)金流量圖現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡(jiǎn)化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則是：（多選，選擇說法不正確的一項(xiàng)）1. 以橫軸為時(shí)間軸，向右延伸表示時(shí)間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位，兩個(gè)刻度之間的時(shí)間長(zhǎng)度稱為計(jì)息周期，可取年、半年、季度或月等。橫坐標(biāo)軸上“0”點(diǎn)通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，也可表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時(shí)刻。時(shí)點(diǎn)“1”表示第1個(gè)計(jì)息周期的期末，同時(shí)又是第2個(gè)計(jì)息

16、周期的開始，以此類推。2. 如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計(jì)息周期的期間，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。在一般情況下，采用這個(gè)簡(jiǎn)化假設(shè)，能夠滿足投資分析工作的需要。3. 為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動(dòng)情況繪成現(xiàn)金流量圖時(shí)，都把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的，這就是在有關(guān)計(jì)算中出現(xiàn)第0周期的由來。4. 相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量。現(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。某一計(jì)息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時(shí)段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和。三、房地

17、產(chǎn)置業(yè)投資四、房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量ü 潛在毛租金收入=物業(yè)內(nèi)全部可出租面積×最可能的租金水平ü 實(shí)際租金收入=潛在毛租金收入空置損失收租損失ü 有效毛收入=潛在毛租金收入空置和收租損失+其他收入ü 凈運(yùn)營(yíng)收益=有效毛收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用ü 稅前現(xiàn)金流=凈運(yùn)營(yíng)收益低壓貨款還本付息ü 稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流專項(xiàng)資金所得稅1. 潛在毛租金收入：該數(shù)字就在每個(gè)月的報(bào)告中保持相對(duì)穩(wěn)定。能夠改變它的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化。2. 空置和收租損失：有兩方面的原因造成，一是空置的面積不能產(chǎn)生租金收入，二是租出的面積沒有收到租金。3

18、. 其他收入：物業(yè)中設(shè)置的自動(dòng)售貨機(jī)、投幣電話等獲得的收入稱為其他收入。此外，一般將通過專業(yè)代理機(jī)構(gòu)或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入亦列入其他收入項(xiàng)目上。4. 有效毛收入：從潛在毛租金收入中扣除空置和收入損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入。5. 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括人員工資及辦公費(fèi)用、建筑物及相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)維修、公共設(shè)施的維護(hù)維修、清潔、保安等，保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和法律費(fèi)用等也屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的范疇。6. 凈運(yùn)營(yíng)收益：凈運(yùn)營(yíng)收益的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。7.

19、抵押貸款還本付息：物業(yè)還本付息即抵押貸款還本付息，要從凈運(yùn)營(yíng)收益中扣除。該項(xiàng)還本付息不是運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，它逐漸地轉(zhuǎn)入業(yè)主對(duì)物業(yè)擁有的權(quán)益價(jià)值中去。凈運(yùn)營(yíng)收益是否能夠支付抵押貸款的本息，同時(shí)滿足其投資回報(bào)的目標(biāo)是業(yè)主很關(guān)心的問題。8. 專項(xiàng)維修資金：又稱大修資金。通常用于支付物業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中的資本性支出，包括房屋及設(shè)備、設(shè)施的大修理更新。9. 稅金：我國(guó)房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)過程中企業(yè)納稅的主要稅種有：（1） 經(jīng)營(yíng)稅金及附加（2） 城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅（3） 企業(yè)所得稅10. 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流稅前現(xiàn)金流=凈運(yùn)營(yíng)收益抵押貸款還本付息稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流維修資金所得稅第二節(jié) 現(xiàn)值與現(xiàn)值計(jì)算一、 資金的時(shí)間價(jià)值（一）

20、資金的時(shí)間價(jià)值同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)點(diǎn)上具有不同的價(jià)值，這種差別稱為資金的時(shí)間價(jià)值，可以從兩個(gè)方面理解：1 隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會(huì)增加。這種現(xiàn)象叫資金增值。2 資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。從消費(fèi)者的角度來看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償。（二） 資金時(shí)間價(jià)值的決定因素資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有：投資利潤(rùn)率，通貨膨脹率，其他風(fēng)險(xiǎn)因素等。實(shí)際上，銀行利息也是一種資金時(shí)間價(jià)值的表現(xiàn)方式，利率是資金時(shí)間價(jià)值的一種標(biāo)志。（三） 考慮資金時(shí)間價(jià)值的經(jīng)濟(jì)分析由于資金存在時(shí)間價(jià)值，就無法直接比較不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量。因此，要通過一

21、系列的換算，在同一時(shí)點(diǎn)上進(jìn)行對(duì)比，才能符合客觀的實(shí)際情況。二、 利息與利率涉及計(jì)算，且符號(hào)繁多，請(qǐng)參考書中內(nèi)容。三、單利計(jì)算與復(fù)利計(jì)息涉及計(jì)算，且符號(hào)繁多，請(qǐng)參考書中內(nèi)容。四、名義利率與實(shí)際利率涉及計(jì)算，且符號(hào)繁多，請(qǐng)參考書中內(nèi)容。五、復(fù)利計(jì)算公式與系數(shù)六、復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用第三節(jié) 設(shè)備更新中的經(jīng)濟(jì)分析一、 設(shè)備更新的原因與特點(diǎn)（一） 設(shè)備更新的原因設(shè)備更新源于磨損。設(shè)備磨損是設(shè)備使用（或閑置）過程中發(fā)生的損耗。磨損分為有形磨損和無形磨損。1. 設(shè)備有形磨損設(shè)備有形磨損，是設(shè)備在使用（或閑置）過程中發(fā)生的實(shí)體性磨損。第一類有形磨損，是指設(shè)備在運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實(shí)體磨損、變形和損壞。第二

22、類有形磨損，是指設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損。包括金屬件生銹、腐蝕、橡膠件老化等。2. 設(shè)備無形磨損設(shè)備無形磨損，是由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值。第一類無形磨損，是指生產(chǎn)制造工藝的改進(jìn)，勞動(dòng)生產(chǎn)率地提高，設(shè)備生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格降低，從而引發(fā)的原來購買的設(shè)備貶值。第二類無形磨損，是由于技術(shù)進(jìn)步因素的影響，社會(huì)上出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)更先進(jìn)、技術(shù)更完善、生產(chǎn)效率更高、運(yùn)行費(fèi)用更低的新型設(shè)備，從而使原有設(shè)備在技術(shù)上顯得陳舊、落后造成的。3. 設(shè)備磨損的補(bǔ)償設(shè)備有形磨損的局部補(bǔ)償是修理，設(shè)備無形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造。有形磨損和無形磨損的完全補(bǔ)償是更換，即淘汰舊設(shè)備，更換新設(shè)備。（二） 設(shè)備更新

23、的特點(diǎn)分析1. 設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命。設(shè)備的壽命包括自然壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。自然壽命也稱物理壽命。三類壽命的定義詳見書中內(nèi)容，需理解記憶。2. 設(shè)備更新分析中考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量。即更新舊設(shè)備會(huì)產(chǎn)生一筆沉沒成本。沉沒成本等于舊設(shè)備賬面價(jià)值減去其當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值后的差值。二、 設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命的確定（一） 經(jīng)濟(jì)壽命的靜態(tài)計(jì)算方法（二） 經(jīng)濟(jì)壽命的動(dòng)態(tài)計(jì)算方法三、 物業(yè)管理中的設(shè)備更新問題（一） 不會(huì)提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新（二） 能提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新第四節(jié) 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)一、 投資回收與投資回報(bào)房地產(chǎn)投資的收益或總回報(bào)，包括投資回收和投資回報(bào)兩部分。

24、投資回收是指投資者對(duì)其所投入資本的回收，投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過程中所獲得的報(bào)酬。二、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系房地產(chǎn)投資分析的目的，是考察房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈利能力和清償能力。盈利能力指標(biāo)，是用來考察項(xiàng)目盈利能力水平的指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)兩類。三、 盈利指標(biāo)計(jì)算方法（一） 動(dòng)態(tài)指標(biāo)（二） 靜態(tài)指標(biāo)1. 靜態(tài)投資回收期Pb；2. 現(xiàn)金回報(bào)率3. 投資回報(bào)率（三） 償債備付率對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.2（四） 資產(chǎn)負(fù)債率第五節(jié) 某出租公寓項(xiàng)目投資分析案例（略）第四章 收益型物業(yè)價(jià)值評(píng)估第一節(jié) 收益性物業(yè)的概念1、 物業(yè)按照是否產(chǎn)生收益來劃分，分為收益性物業(yè)和非收益性

25、物業(yè)。2、 收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的物業(yè)，包括住宅（特別是其中的公寓）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）等。3、對(duì)于具體一個(gè)物業(yè)來說，它是屬于收益性物業(yè)還是屬于非收益性物業(yè)，不是看它目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，而是看這種類型的物業(yè)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力。4、影響收益性物業(yè)價(jià)值的因素很多，例如區(qū)位、新舊程度、供求、物業(yè)管理等等，但這些最終都表現(xiàn)在未來能夠帶來的收益這一最核心、最直接的因素上，即收益性物業(yè)只有未來能夠帶來收益，對(duì)投資者才有價(jià)值，投資者才會(huì)為了預(yù)期的投資回報(bào)購買物業(yè)。對(duì)未來能

26、夠帶來的收益予以具體化，收益性物業(yè)價(jià)值的高低主要取決于下列3個(gè)因素：1）未來凈收益的大小 2）獲得凈收益期限的長(zhǎng)短 3）獲得凈收益的可靠性5、中華人民共和國(guó)合同法第229條規(guī)定“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”。（買賣不破租賃關(guān)系）第二節(jié) 收益性物業(yè)的價(jià)格的概念和特征一、物業(yè)價(jià)格的概念和形成條件1、物業(yè)價(jià)格是和平的獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價(jià)貨幣額、商品或其他有價(jià)物。二、物業(yè)價(jià)格的形成條件物業(yè)要有價(jià)格與其他任何物品要有價(jià)格一樣， 需要具備有用性、稀缺性和有效需求。Ø 有用性：是指物品能夠滿足人們的某種需要，俗話說“有用”，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為使用價(jià)值。Ø

27、稀缺性：是指物品的數(shù)量沒有多到使每個(gè)人都可以隨心所欲地得到它，是相對(duì)缺乏，而不是絕對(duì)缺乏。Ø 有效需求：是指對(duì)物品的有支付能力支持的需要不但愿意購買而且有能力購買。需要不等于有效需求，需要只是一種要求或欲望，有支付能力支持的需要才是有效需求。三、物業(yè)價(jià)格的特征1、物業(yè)價(jià)格與一般物品的價(jià)格，既有功能之處，又有不同的地方。共同之處是：1）都是價(jià)格；2）都有波動(dòng)；3）都是按質(zhì)論價(jià)；2、物業(yè)價(jià)格主要有下列五個(gè)特征：Ø 物業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響很大；西方認(rèn)為的投資物業(yè)最重要的三點(diǎn)即“第一是區(qū)位，第二還是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。最常見、最簡(jiǎn)單的是用距離來衡量區(qū)位的好壞。距離可以分為空間直線距

28、離、交通路線距離和交通時(shí)間距離。人們?cè)絹碓街匾暯煌〞r(shí)間距離而不是空間直線距離。Ø 物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格；Ø 物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金。Ø 物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng)。Ø 物業(yè)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素的影響。第三節(jié) 收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格的種類一、使用價(jià)值和交換價(jià)值1、人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中一般簡(jiǎn)稱的價(jià)值，指的是交換價(jià)值。2、沒有使用價(jià)值的東西不會(huì)被交換對(duì)方所接受，也就不能成為商品，不會(huì)有交換價(jià)值。因此，使用價(jià)值是交換價(jià)值的前提，沒有使用價(jià)值肯定就沒有交換價(jià)值。但是反過來不一定成立，即沒有交換價(jià)值不一定沒有使用價(jià)值，例如空氣。二、投資

29、價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值1、某一物業(yè)的投資價(jià)值，是指某個(gè)特定的投資者（如某個(gè)具體的購買者）基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該物業(yè)所評(píng)估出的價(jià)值。而該物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值，是指該物業(yè)對(duì)于一個(gè)典型的投資者（市場(chǎng)上抽象的一般投資者，他代表了市場(chǎng)上大多數(shù)人的觀點(diǎn)）的價(jià)值。2、市場(chǎng)價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主要的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同。三、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格（一）成交價(jià)格成交價(jià)格簡(jiǎn)稱成交價(jià)，是指在一筆物業(yè)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成交易買者同意付出、賣者同意接受，或者買者支付、賣者收取的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。（二）市場(chǎng)價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格是指某

30、種物業(yè)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該物業(yè)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。（三）理論價(jià)格理論價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)紀(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。四、總價(jià)格和單位價(jià)格五、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。六、現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格七、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)八、評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)九、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格房租構(gòu)成因素應(yīng)當(dāng)包括：1、地租；2、房屋折舊費(fèi)；3、維修費(fèi)；4、管理費(fèi)；5、投資利息；6、保險(xiǎn)費(fèi)；7、

31、物業(yè)稅；8、租賃費(fèi)用；9、租賃稅費(fèi)；10、利潤(rùn)。十、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)十一、原始價(jià)值、賬面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值第四節(jié) 影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素一、 物業(yè)價(jià)格的影響因素概述二、 影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素（9個(gè)因素，重點(diǎn)）（一）人口因素1、人口數(shù)量人口密度從兩方面影響物業(yè)價(jià)格：一方面，人口高密度地區(qū)，一般來說對(duì)物業(yè)的求多于供，供給相對(duì)缺乏，因而價(jià)格趨高；另一方面，人口密度過高會(huì)導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低物業(yè)價(jià)格。2、人口素質(zhì)如果一個(gè)地區(qū)中居民的素質(zhì)低、構(gòu)成復(fù)雜、社會(huì)秩序欠佳，人們多不愿意在此居住，則該地區(qū)的物業(yè)價(jià)格必然低落。（二）居民收入因素（三）物價(jià)因素（四）利率因素從成本的角度來

32、看，利率升降會(huì)增加或降低物業(yè)開發(fā)的投資利息，從而使物業(yè)價(jià)格上升或下降。從物業(yè)需求的角度來看，由于現(xiàn)代購買物業(yè)普遍采取貸款方式付款，所以利率升降會(huì)減少或增加物業(yè)需求，從而使物業(yè)價(jià)格下降或上升。綜合來看，物業(yè)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)，利率上升，物業(yè)價(jià)格會(huì)下降；利率下降，物業(yè)價(jià)格會(huì)上升。（五）匯率因素 當(dāng)預(yù)期某國(guó)的貨幣會(huì)升值時(shí)，就會(huì)吸引國(guó)外資金購買該國(guó)物業(yè)，從而會(huì)導(dǎo)致其物業(yè)價(jià)格上漲；相反，會(huì)導(dǎo)致其物業(yè)價(jià)格下降。（六）物業(yè)稅收因素（七）城市規(guī)劃因素（八）交通管制因素（九）心理因素第五節(jié) 收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法物業(yè)估價(jià)三大基本方法：市場(chǎng)法、成本法、收益法。一、 市場(chǎng)法市場(chǎng)法適用的對(duì)象是具有交易性的物業(yè)，如物業(yè)

33、開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。而那些很少發(fā)生交易的物業(yè)，如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟等，則難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)一般分為下列4大步驟進(jìn)行：Ø 搜集交易實(shí)例；Ø 選取可比實(shí)例；Ø 對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理；Ø 求取比準(zhǔn)價(jià)格。二、成本法（一）成本法概述1、成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新構(gòu)建價(jià)格減去折舊，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2、只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，都可以采用成本法估價(jià)。成本法特別適用于那些既無

34、收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益的物業(yè)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的物業(yè)。3、運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟進(jìn)行：Ø 搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料；Ø 測(cè)算重新構(gòu)建價(jià)格；Ø 測(cè)算折舊Ø 求取計(jì)算價(jià)格。（二）物業(yè)價(jià)格構(gòu)成 物業(yè)價(jià)格通常由7大項(xiàng)構(gòu)成：Ø 土地取得成本；Ø 開發(fā)成本；Ø 管理費(fèi)用；Ø 投資利息；Ø 銷售費(fèi)用；Ø 銷售稅費(fèi)；Ø

35、 開發(fā)利潤(rùn)。（三）成本法的基本公式成本法最近本的公式為：物業(yè)價(jià)格=重新構(gòu)建價(jià)格-折舊在新建物業(yè)的情況下，成本法的基本公式為：新建物業(yè)價(jià)格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)在舊物業(yè)的情況下，成本法的基本公式為：舊物業(yè)價(jià)格=物業(yè)的重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊（四）物業(yè)的重新構(gòu)建價(jià)格（五）建筑物的折舊1、估價(jià)上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與重新構(gòu)建價(jià)格的差額2、根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。3、求取建筑物折舊的方法年限法三、收益法（一）

36、收益法概述1、收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2、收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的物業(yè)，如住宅（特別是公寓）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農(nóng)地等。但對(duì)于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性物業(yè)的估價(jià)，收益法大多不適用。4、運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟進(jìn)行：Ø 搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料Ø 預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益Ø 求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘

37、數(shù)；Ø 選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格。（二）報(bào)酬資本化的主要計(jì)算公式（三）物業(yè)凈收益的求取（四）報(bào)酬率的求?。ㄎ澹┲苯淤Y本化法第五章 房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)分析第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念房地產(chǎn)市場(chǎng)可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)然顒?dòng)的場(chǎng)所以及一切交易途徑和形式。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境按照各種影響因素的性質(zhì)，可將其分為社會(huì)環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國(guó)際環(huán)境。三、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量（一）影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素（二）影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量1、金融業(yè)得發(fā)展2、信息、通信技術(shù)水平的提高3

38、、生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變4、人文環(huán)境的變化5、自然環(huán)境的變化6、政治制度的變遷第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求需求曲線是一條具有負(fù)斜率的向右下方傾斜的曲線，如果其他條件不變，某種商品或服務(wù)的價(jià)格下降時(shí)，其需求數(shù)量就會(huì)上升，反之價(jià)格上升需求就會(huì)下降，即對(duì)某種商品或服務(wù)的需求數(shù)量與該商品或服務(wù)的價(jià)格成逆相關(guān)關(guān)系。哪些因素會(huì)影響商品住宅的需求，或哪些市場(chǎng)條件的變化會(huì)導(dǎo)致對(duì)商品住宅需求的變化：1、收入的變化2、其他商品的價(jià)格變化3、對(duì)未來的預(yù)期4、政府政策的變化二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給供給曲線是一條由左向右上方傾斜的一條曲線。供給數(shù)量與價(jià)格的關(guān)系正好和需求數(shù)量與價(jià)格的關(guān)系相反，為正相關(guān)關(guān)系。

39、三個(gè)非價(jià)格因素對(duì)市場(chǎng)供給數(shù)量的影響：1、房地產(chǎn)開發(fā)成本2、政府政策的變化3、對(duì)未來的預(yù)期第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)指標(biāo)一、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)從宏觀上說，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括：Ø 總量結(jié)構(gòu)Ø 區(qū)域結(jié)構(gòu)Ø 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)Ø 供求結(jié)構(gòu)Ø 投資結(jié)構(gòu)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分（一）按地域細(xì)分（二）按房地產(chǎn)用途細(xì)分（三）按存量增量細(xì)分通常將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為三級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)（土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)）、二級(jí)市場(chǎng)（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng)）、三級(jí)市場(chǎng)（存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)）。（四）按交易形式細(xì)分按照中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、租賃和抵押。（五）

40、按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分三、房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)，包括：Ø 供給指標(biāo)Ø 需求指標(biāo)Ø 市場(chǎng)交易指標(biāo)第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性和功能一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性（一）市場(chǎng)供給的特點(diǎn)Ø 缺乏彈性Ø 非同質(zhì)性Ø 高度的壟斷性（二）市場(chǎng)需求的特點(diǎn)Ø 廣泛性Ø 多樣性Ø 融資（三）市場(chǎng)交易的特點(diǎn)（四）市場(chǎng)價(jià)格的特點(diǎn)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能，可以分為以下幾個(gè)方面：（一） 配置存量房地產(chǎn)資源和利益（二） 顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化（三） 指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化（四） 指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃（五） 引

41、導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化三、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段1、土地供應(yīng)政策2、金融政策3、住房政策4、城市規(guī)劃5、地價(jià)政策6、稅收政策7、租金和價(jià)格控制第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容（一）宏觀因素分析（二）市場(chǎng)供求分析（三）相關(guān)因素分析第六節(jié) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃（本章重點(diǎn)）一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的概念（一）物業(yè)管理計(jì)劃的表現(xiàn)形式物業(yè)管理計(jì)劃包括年度計(jì)劃、中短期計(jì)劃和長(zhǎng)期計(jì)劃。由于物業(yè)的使用壽命一般都在50年以上，而目前物業(yè)管理服務(wù)合同大都是以35年甚至12年為周期，這就容易導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的短期行為，從而影響物業(yè)業(yè)主使物業(yè)持續(xù)保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力以及長(zhǎng)期保值增值的目標(biāo)。二、編織物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃

42、的基礎(chǔ)工作（一）區(qū)域宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（三）鄰里分析（四）物業(yè)現(xiàn)狀分析（五）業(yè)主目標(biāo)三、構(gòu)造物業(yè)管理方案（一）物業(yè)管理計(jì)劃的主要內(nèi)容1、建筑物管理計(jì)劃2、租賃計(jì)劃3、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃4、物業(yè)運(yùn)行績(jī)效評(píng)估及與業(yè)主溝通計(jì)劃物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的溝通。這種溝通的模式和頻率主要取決于業(yè)主的態(tài)度。最常用的溝通手段是：² 定期的年度或季度表現(xiàn)報(bào)告；² 定期的管理會(huì)議；² 通過電話通信或現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議等形式的定期私人接觸。四、物業(yè)管理計(jì)劃中的預(yù)算技術(shù)預(yù)算有許多種類型，在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式主要有三種：² 年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算² 資本支出預(yù)算²

43、 長(zhǎng)期預(yù)算第六章 租賃管理第一節(jié)物業(yè)租賃概述一、物業(yè)租賃及其特征（一）物業(yè)租賃的概念通常意義的物業(yè)租賃指的是房屋租賃。房屋租賃，是指公民、法人或其他組織作為出租人將其擁有所有權(quán)的房屋，出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。需要指出的是，轉(zhuǎn)租不等于出租，轉(zhuǎn)租人也不等于出租人。轉(zhuǎn)租只是附屬于出租的非獨(dú)立的活動(dòng)。（二）房屋租賃的特點(diǎn)房屋租賃作為一種特定的商品交易的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)形式，它具有以下特征：1、房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)2、房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋3、房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系4、房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止5、租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人二、物業(yè)租賃的分

44、類（一）按房屋租賃期限劃分1、按房屋租賃期限約定模式不同，可分為定期租賃、自動(dòng)延期租賃和意愿租賃。（1）定期租賃：是物業(yè)管理中最常見的租賃形式。定期租賃不因業(yè)主或租戶的死亡而失去法律效力。（2）自動(dòng)延期租賃：又稱周期性租賃，除非租約一方提出要終止合約，否則將自動(dòng)續(xù)約。該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效。（3）意愿租賃：就是給租戶以時(shí)期不確定的物業(yè)租用權(quán)，意愿租賃的延續(xù)以來雙方的意愿。與定期租賃不同的是，意愿租賃關(guān)系在雙方中一方死去時(shí)自動(dòng)中止。2、按租賃期限長(zhǎng)短，可分為短期租賃、中短期租賃和長(zhǎng)期租賃。短期租賃是指租期在2年和2年以內(nèi)的租賃；長(zhǎng)期租賃，通常指租期為5年或5年以上的租賃；中短期

45、租賃的租期一般為34年，通常由短期租賃延期而來。（二）按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分物業(yè)租金分為三種形式：² 毛租² 凈租² 百分比租金三、物業(yè)租賃管理模式（一）包租轉(zhuǎn)租模式（二）出租代理模式（三）委托管理模式四、房屋租賃的行政管理（一）房屋租賃登記備案的一般程序1、申請(qǐng)2、審查3、頒證第二節(jié) 租賃管理與租賃方案一、租賃管理的概念與內(nèi)容租賃管理是針對(duì)包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租公寓等在內(nèi)的收益性物業(yè)租賃活動(dòng)的管理，包括租約簽訂前、租約執(zhí)行過程中和租約期滿時(shí)共三個(gè)階段。二、租賃方案與策略1、確定可出租面積和租賃方式2、編制租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算3、定位目標(biāo)市場(chǎng)4、確定租金方案5、明確

46、吸引租戶的策略三、租賃管理中的市場(chǎng)營(yíng)銷市場(chǎng)營(yíng)銷人員通常從四個(gè)方面來宣傳其推廣的物業(yè)：（1） 價(jià)格優(yōu)勢(shì)（2） 物業(yè)本事的素質(zhì)（3） 良好的聲譽(yù)（4） 經(jīng)濟(jì)實(shí)用第三節(jié) 房屋租賃合同一、房屋租賃合同的概念房屋租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系和責(zé)任、以房屋為租賃標(biāo)的的協(xié)議，是一種債權(quán)合同。二、房屋租賃合同的法律特征1、房屋租賃合同是雙務(wù)合同2、房屋租賃合同是有償合同3、房屋租賃合同是諾成合同諾成合同是指當(dāng)事人意思表示一致即告成立的合同。而雖然當(dāng)事人意思表示一致，但還須交付標(biāo)的物，合同才能成立的，稱為實(shí)踐合同。4、房屋租賃合同是要式合同5、房屋租賃合同是繼續(xù)性合同三、房屋租賃

47、合同的基本條款（一）當(dāng)事人姓名或者名稱及住所（二）房屋坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況（三）租賃用途（四）租賃期限（五）租金及支付方式（六）房屋的修繕責(zé)任（七）轉(zhuǎn)租的約定（八）變更和解除合同的條件（九）租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)（十）當(dāng)事人約定的其他條款第四節(jié) 租戶關(guān)系管理一、客戶關(guān)系管理理論簡(jiǎn)介（一）客戶關(guān)系管理（CRM）是一種通過圍繞客戶細(xì)分來組織企業(yè)，鼓勵(lì)滿足客戶需要的行為，并通過加強(qiáng)客戶與供應(yīng)商之間聯(lián)系等手段，來提高盈利、收入和客戶滿意度的遍及整個(gè)企業(yè)的商業(yè)策略。（二）CRM出現(xiàn)的原因和必然性20世紀(jì)后半葉，“以產(chǎn)品為中心”的市場(chǎng)營(yíng)銷策略主導(dǎo)著企業(yè)的銷售與服務(wù)運(yùn)作，企業(yè)以自身為出發(fā)點(diǎn)來面對(duì)外部的市

48、場(chǎng)環(huán)境，圍繞著Product(產(chǎn)品)，Price(價(jià)格)、Place(渠道)、Promotion(促銷)“4P”進(jìn)行營(yíng)銷管理。實(shí)際上，從20世紀(jì)90年代起，市場(chǎng)營(yíng)銷策略就開始從“以產(chǎn)品為中心”向“以客戶為中心”進(jìn)行轉(zhuǎn)移，開始強(qiáng)調(diào)并實(shí)踐Customer（客戶）、Cost（成本）、Channel(渠道)、Convenience(方便性)“4C”。（三）CRM的本質(zhì) 目前，CRM已成為風(fēng)行全球的管理理念，但實(shí)際上不少人還只是從IT的角度來理解它，認(rèn)為CRM是一種企業(yè)管理軟件，它其實(shí)是一種管理理念。第七章 成本管理第一節(jié) 物業(yè)管理中的成本及其分類一、物業(yè)管理中的成本（一）成本的含義成本是指全部生產(chǎn)費(fèi)用

49、，即企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中發(fā)生的、以貨幣形式表現(xiàn)出來的各種物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)的耗費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)為特定物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)所支出的各種生產(chǎn)費(fèi)用的總和，就是這些物業(yè)的物業(yè)管理成本。一定時(shí)期內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)為受托物業(yè)提供管理服務(wù)而發(fā)生的直接物業(yè)管理成本，稱為物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本。（二）物業(yè)管理成本構(gòu)成1、營(yíng)業(yè)成本（直接成本）（1）直接人工費(fèi)（2）直接材料費(fèi)（3）間接費(fèi)用2、期間費(fèi)用或經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用（1）管理費(fèi)用（2）財(cái)務(wù)費(fèi)用關(guān)于物業(yè)管理成本的構(gòu)成或開支范圍，物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定和施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度還有以下特別規(guī)定：1）物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費(fèi)，計(jì)入營(yíng)業(yè)成本；2）物業(yè)管

50、理企業(yè)支付的管理用房有償使用費(fèi)，計(jì)入營(yíng)業(yè)成本或管理費(fèi)用；3）物業(yè)管理企業(yè)對(duì)管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I(yíng)業(yè)成本或管理費(fèi)用；4）發(fā)生的壞賬損失，計(jì)入管理費(fèi)用；5）按現(xiàn)行財(cái)產(chǎn)制度的規(guī)定，不得列入成本的支出主要有：購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出；對(duì)外投資支出；被沒收的資產(chǎn)；國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費(fèi)；國(guó)家規(guī)定不得列入成本、費(fèi)用的其他支出。二、物業(yè)管理成本的分類（一）按照經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分類（1）外購材料（2）工資（3）職工福利費(fèi)（4）折舊費(fèi)（5）利息支出（6）稅金（7）其他支出（二）按照經(jīng)濟(jì)用途劃分（三）按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分按照與物業(yè)管理服務(wù)

51、業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分：² 固定成本² 變動(dòng)成本² 半固定或半變動(dòng)成本（四）按照計(jì)算依據(jù)不同劃分² 目標(biāo)成本² 定格成本² 計(jì)劃成本² 實(shí)際成本 （五）按照與決策的關(guān)系劃分按照與決策的關(guān)系，可將成本分為² 邊際成本² 差異成本² 機(jī)會(huì)成本² 估計(jì)成本² 沉沒成本² 可緩成本² 可免成本² 附加價(jià)值成本 第二節(jié) 成本估算方法一、成本估算的目的目前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的方式，有包干制和酬金制兩種形式。實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用包干制時(shí)，物業(yè)管理服務(wù)

52、費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)；實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用酬金制時(shí)，預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)資金包括物業(yè)管理服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。二、主要成本項(xiàng)目的估算方法（一）人工費(fèi)的估算（二）辦公費(fèi)估算（三）共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)估算（四）保安費(fèi)估算（五）清潔衛(wèi)生費(fèi)估算（六）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)估算（七）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算（八）保險(xiǎn)費(fèi)估算（九）專項(xiàng)維修資金第三節(jié) 成本預(yù)算一、成本預(yù)算的基本要求必須遵循以下基本要求：1、成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)2、成本預(yù)算要以各項(xiàng)定額為基礎(chǔ)3、成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證4、成本預(yù)算要全面權(quán)衡，提高資金使用效益5、成本預(yù)算既要符合

53、實(shí)際，又要適當(dāng)留有余地二、成本預(yù)算的編制方法物業(yè)管理企業(yè)編制成本預(yù)算的方法主要有：（一） 固定預(yù)算（二） 彈性預(yù)算（三） 零基預(yù)算（四） 滾動(dòng)預(yù)算和概率預(yù)算三、成本預(yù)算的編制方法 各物業(yè)管理企業(yè)常用的預(yù)算編制方式為“二下一上式”。第四節(jié) 成本控制一、成本控制的分類1、按控制的時(shí)間特征分類按成本控制的時(shí)間不同，可分為² 事先控制² 事中控制² 事后控制2、按控制的機(jī)制分類² 前饋性控制² 防護(hù)性控制² 反饋性控制二、成本控制的原則與程序（一）成本控制的原則² 全面控制原則² 講求經(jīng)濟(jì)效益原則² 責(zé)權(quán)利相結(jié)合

54、原則² 例外管理原則三、物業(yè)增值率是最具綜合性的服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)，其評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)是與同類物業(yè)平均增值率比較，具體計(jì)算方法為：物業(yè)增值率=（期末物業(yè)總值-期初物業(yè)總值）/期初物業(yè)總值 ×100%第八章 合同與風(fēng)險(xiǎn)管理第一節(jié) 物業(yè)管理中的主要合同類型一、合同的概念合同又稱契約，是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。中華人民共和國(guó)合同法規(guī)定任何合同的訂立應(yīng)遵循平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用和合法的原則。二、物業(yè)管理活動(dòng)中主要的合同類型1、物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同。2、前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同。3、業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的合

55、同4、物業(yè)管理企業(yè)與專營(yíng)公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理活動(dòng)的專項(xiàng)服務(wù)合同。 第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同一、前期物業(yè)服務(wù)合同的特征1、前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂2、前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性3、前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同二、物業(yè)服務(wù)合同的特征具有如下的委托合同的法律特征：1、物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提；2、物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)模?、物業(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同；4、物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同。三、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容1、物業(yè)基本情況2、委托服務(wù)事項(xiàng)3、雙方的權(quán)利義務(wù)4、物業(yè)服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)5、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和維修費(fèi)用6、專項(xiàng)維修基金的管理和使用7、物業(yè)管理用房8、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理9、委托服務(wù)期限10、違約責(zé)任四、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂要點(diǎn)（一）“宜細(xì)不宜粗”的原則（二）不應(yīng)有無償無限期的承諾（三）實(shí)事求是留有余地（四）明確界定違約責(zé)任與處理方式第三節(jié) 招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則“公開、公平、公正、合理”的原則。二、物業(yè)管理招標(biāo)的一般程序（以實(shí)務(wù)為準(zhǔn)）第四節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)管理理論一、風(fēng)險(xiǎn)理論（一）風(fēng)險(xiǎn)特征² 負(fù)面性² 不確定性² 可測(cè)性（二）風(fēng)險(xiǎn)的類型從物業(yè)管理的需要來說，主要分以下幾種：1、純粹風(fēng)險(xiǎn)與