房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價技術(shù)經(jīng)濟學(xué)課程設(shè)計設(shè)計說明書

1、學(xué)號11500120/11500121/11500123技術(shù)經(jīng)濟學(xué)課程設(shè)計設(shè)計說明書房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價起止日期：2013年12月30日至2014年1月3日學(xué)生姓名張駱一純/江章甫/朱褀昕班級信息1班成績指導(dǎo)教師(簽字)經(jīng)濟與管理學(xué)院2014年1月 3日分工明晰學(xué)號姓名主要負(fù)責(zé)的任務(wù)11580120張駱一純資金籌措表的編寫，收入和稅金表的填寫，成本估算表的填寫，借款還本息表的填寫，盈利能力分析，清償能力分析，不確定性分析11580121江章甫資金籌措表的編寫，收入和稅金表的填寫，成本估算表的填寫，借款還本息表的填寫，盈利能力分析。清償能力分析，不確定性分析11580122朱褀昕資金籌措表的編

2、寫，收入和稅金表的填寫，成本估算表的填寫，借款還本息表的填寫，盈利能力分析，清償能力分析，不確定性分析評分表學(xué)號姓名報告成績答辯40%合計內(nèi)容全面30%計算準(zhǔn)確20%格式規(guī)范10%11580120張駱一純11580121江章甫11580123朱褀昕目 錄1 項目概況11.1 項目名稱與內(nèi)容11.2 建設(shè)規(guī)模及相關(guān)參數(shù)設(shè)置12費用和效益估算22.1投資估算22.2 基本費用估算32.3 收入和稅金估算53. 資金籌措84. 財務(wù)分析94.1盈利能力分析94.2對財務(wù)評價指標(biāo)進行償債能力分析95.項目財務(wù)不確定性分析96.結(jié)論10心得體會：111 項目概況1.1 項目名稱與內(nèi)容（一）項目概況某房地

3、產(chǎn)開發(fā)公司獲得一開發(fā)項目，該項目征地面積為7.5畝，土地費用為510萬元，用地性質(zhì)為建造商品住宅（其中包括代征地1.97畝）擬建項目容積率為2.61，面積為13050平方米。該土地上有拆遷戶數(shù)84戶，共計面積為2462平方米。返遷面積是原面積的1.65倍。該項目擬從土地再開發(fā)，前期準(zhǔn)備工作開始需要3年才能竣工。（二）投資估算及資金籌措1該公司有資本金1000萬元，公司將全部用來啟動該項目。第一年公司將其全部用完，主要包括土地費用510萬元，勘察設(shè)計費用28萬元，進行前期準(zhǔn)備工作432萬元和開發(fā)公司每年都有的管理費用40萬元。2工程款按預(yù)算為650萬元。甲方與施工單位簽訂合同，工程款由施工單位墊

4、至項目預(yù)售前，共需80萬元，施工單位擬借款，利息率為6.14%，這部分費用由房地產(chǎn)開發(fā)公司還款時支付。同時這部分費用第一年用于工程的為20萬元，其他60萬元用于第二年的工程建設(shè)。3把每年預(yù)售房屋的款項用于工程建設(shè)及其他一些費用，余下的部分則用于施工單位工程借款的償還。第二年工程建設(shè)款還需300萬元，第三年還需投資270萬元。（三）銷售計劃、進度安排1返遷部分：拆遷戶返遷在第4年，償還面積部分按當(dāng)?shù)卣?guī)定的價格，房地產(chǎn)開發(fā)公司可收取360元平方米，而超過部分按成本價格500元m2收取。2銷售部分：擬在第二年對項目投資超過25%，并且工程基礎(chǔ)部分完工后開始銷售，在第五年年末將房屋銷售完畢，房屋售

5、價為2400元m2(均價)。每年銷售任務(wù)按總面積扣除返遷面積計算，第二年的任務(wù)為18%，以后各年任務(wù)分別依次為27%，35%，20%。并且對第二年購房者優(yōu)惠10%，對第三年購房者優(yōu)惠5%，第四年，第五年按現(xiàn)房價格銷售。（四）稅費根據(jù)規(guī)定該項目需要繳納以下稅費：營業(yè)稅5%，城市維護建設(shè)稅7%，教育費附加3%。房地產(chǎn)稅按銷售收入的12%計。本項目的基準(zhǔn)內(nèi)部收益率為12%。1.2 建設(shè)規(guī)模及相關(guān)參數(shù)設(shè)置某房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得一開發(fā)項目，該項目征地面積為7.5畝，土地費用為510萬元，用地性質(zhì)為建造商品住宅（其中包括代征地1.97畝）擬建項目容積率為2.61，面積為13050平方米。該土地上有拆遷戶數(shù)8

6、4戶，共計面積為2462平方米。返遷面積是原面積的1.65倍。該項目擬從土地再開發(fā)，前期準(zhǔn)備工作開始需要3年才能竣工。2費用和效益估算2.1投資估算土地費用，勘察設(shè)計費用，前期準(zhǔn)備工程費，房屋開發(fā)費和管理費都是在題目中給出的，開發(fā)稅一項根據(jù)要求不計，財務(wù)費用即為在開發(fā)期間貸款所產(chǎn)生的利息之和。最后以上七項即為總成本估算總計。 總成本估算表 單位 萬元序號 年份項目12345合計1土地費用510.00510.002勘察設(shè)計費用28.0028.003前期準(zhǔn)備工程費用432.00432.004房屋開發(fā)費用20.00360.00270.00650.005管理費用40.0040.0040.0040.00

7、40.00200.006開發(fā)期稅費0.000.000.000.000.000.007財務(wù)費用1.846.246.62總計1031.84406.24316.6240.0040.001834.70該公司有資本金1000萬元，公司將全部用來啟動該項目。第一年公司將其全部用完，主要包括土地費用510萬元，勘察設(shè)計費用28萬元，進行前期準(zhǔn)備工作432萬元和開發(fā)公司每年都有的管理費用40萬元。工程款按預(yù)算為650萬元。甲方與施工單位簽訂合同，工程款由施工單位墊至項目預(yù)售前，共需80萬元，施工單位擬借款，利息率為6.14%，這部分費用由房地產(chǎn)開發(fā)公司還款時支付。同時這部分費用第一年用于工程的為20萬元，其他

8、60萬元用于第二年的工程建設(shè)。把每年預(yù)售房屋的款項用于工程建設(shè)及其他一些費用，余下的部分則用于施工單位工程借款的償還。第二年工程建設(shè)款還需300萬元，第三年還需投資270萬元。2.2 基本費用估算項目總投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元序號項目 年份建設(shè)期投產(chǎn)期合計（人民幣）123451總投資1031.84406.24316.6240401,834.701.1土地費用510.00510.001.2勘探設(shè)計費用28.0028.001.3前期準(zhǔn)備工程費用432.00432.001.4房屋開發(fā)費用20.00360.00270.00650.001.5管理費用40.0040.0040.0040.004

9、0.00200.001.6開發(fā)期稅費0.000.000.000.000.000.001.7利息支出1.846.246.6214.702資金籌措1,834.702.1自有資金1,000.001,000.002.2施工方墊資20.0060.0080.002.3銷售收入330.22310.0040.0040.00720.222.4貸款10.009.7819.782.5利息支出0.926.246.614.70該公司有資本金1000萬元，公司將全部用來啟動該項目。第一年公司將其全部用完，主要包括土地費用510萬元，勘察設(shè)計費用28萬元，進行前期準(zhǔn)備工作432萬元和開發(fā)公司每年都有的管理費用40萬元。2工

10、程款按預(yù)算為650萬元。甲方與施工單位簽訂合同，工程款由施工單位墊至項目預(yù)售前，共需80萬元，施工單位擬借款，利息率為6.14%，這部分費用由房地產(chǎn)開發(fā)公司還款時支付。同時這部分費用第一年用于工程的為20萬元，其他60萬元用于第二年的工程建設(shè)。3把每年預(yù)售房屋的款項用于工程建設(shè)及其他一些費用，余下的部分則用于施工單位工程借款的償還。第二年工程建設(shè)款還需300萬元，第三年還需投資270萬元。借款還本付息表 單位：萬元序號項目 年份12345合計1期初貸款本息累計31.8476.026.62114.481.1本金3069.7899.781.2利息1.846.246.6214.72償還貸款本息的資金

11、來源2.1未分配利潤092.5167.38112.4752.53分析：第二年應(yīng)計利息=年初借款累積*利率+本年借款*利率/2,第三年應(yīng)計利息=年初借款累積*利率， 年底借款累計=年初借款累積+本年借款+本年應(yīng)計利息-本年還本付息。從第二年開始還借款，采用第三年本金等額加當(dāng)年利息償還方案，前三年貸款每年利息=（年初借款本息累計+當(dāng)年借款/2）×年利率，年利率6.14%。2.3 收入和稅金估算營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加 金額單位（萬元）銷售量單位（平方米）序號項目名稱 年份12345合計1營業(yè)收入2,257.751.1售房售房面積1,617.792,426.683,145.701,797.

12、548,987.70售房單價（元/m2)2,160.002,280.002,400.002,400.00銷售總計(萬)349.44553.28754.97431.412,089.101.2返遷返遷面積2,462.001,600.304,062.30返遷單價（元/m2)360.00500.00返遷總計（萬）88.6380.02168.652營業(yè)稅金及附加19.2230.4350.8023.73124.182.1營業(yè)稅（5%）17.4727.6646.1821.57112.892.2城市維護建設(shè)稅（7%）1.221.943.231.517.902.3教育附加稅（3%）0.520.831.390.6

13、53.392.4稅后收入330.22522.85872.82407.682,133.57返遷部分：拆遷戶返遷在第4年，償還面積部分按當(dāng)?shù)卣?guī)定的價格，房地產(chǎn)開發(fā)公司可收取360元平方米，而超過部分按成本價格500元m2收取。銷售部分：擬在第二年對項目投資超過25%，并且工程基礎(chǔ)部分完工后開始銷售，在第五年年末將房屋銷售完畢，房屋售價為2400元m2(均價)。每年銷售任務(wù)按總面積扣除返遷面積計算，第二年的任務(wù)為18%，以后各年任務(wù)分別依次為27%，35%，20%。并且對第二年購房者優(yōu)惠10%，對第三年購房者優(yōu)惠5%，第四年，第五年按現(xiàn)房價格銷售。按照題目中給出數(shù)據(jù)，算出每年的銷售面積，再乘以銷

14、售單價。計算出銷售總計。營業(yè)首位營業(yè)收入的5%。建設(shè)維護稅為營業(yè)稅的7%，教育費附稅為營業(yè)稅的3%，扣除掉以上稅金，即得到稅后收入。項目資本金現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號項目 年份12345合計1現(xiàn)金流入349.44553.28923.61431.411.1營業(yè)收入349.44553.28923.61431.412,257.752現(xiàn)金流出1,030.00419.22340.4390.80138.452.1建設(shè)投資990.00360.00270.001,620.002.2銷售費用40.0040.0040.0040.0040.00200.002.3經(jīng)營稅費2.4所得稅3凈現(xiàn)金流量-1,030.00-

15、69.78212.85832.81292.96累計凈現(xiàn)金流量-1,030.00-1,099.78-886.93-54.12238.85NPV￥-128.27IRR0.07靜態(tài)投資回收期(年)4.18建設(shè)期利息的計算：第一年應(yīng)付利息=本年借款*利率/2=1.84萬元；第二年應(yīng)付利息=年初借款累積*利率+本年借款*利率/2=6.24萬元；第三年利息=年初借款累積*利率=6.62萬元。自有資金，銷售收入和施工方墊資都是題目中給定的數(shù)據(jù)，貸款為自擬數(shù)據(jù)根據(jù)每年的資金情況擬定的。利潤及利潤分配表 單位：萬元序號項目 年份建設(shè)經(jīng)營期123451營業(yè)收入0.00349.44553.28923.61431.4

16、12營業(yè)稅金及附加0.0019.2230.4350.8023.733經(jīng)營成本0.00256.93485.90811.14378.884銷售費用40.0040.0040.0040.0040.005財務(wù)費用1.846.246.620.000.006土地增值稅0.000.000.000.000.007開發(fā)利潤-41.8427.05-9.6421.67-11.208所得額27.0521.679所得稅6.765.4210稅后利潤20.2816.2510.1應(yīng)付利潤20.000.000.0010.65投資利潤率=利潤總額/總投資=367.68/1834.7=1.2%資本金利潤率=利潤總額/資本金=367.

17、68/1000=2.2%3.資金籌措項目總投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元序號項目 年份12345合計（人民幣）1總投資1,834.701.1土地費用510.00510.001.2勘探設(shè)計費用28.0028.001.3前期準(zhǔn)備工程費用432.00432.001.4房屋開發(fā)費用20.00360.00270.00650.001.5管理費用40.0040.0040.0040.0040.00200.001.6開發(fā)期稅費0.000.000.000.000.000.001.7利息支出1.846.246.6214.702資金籌措1,834.702.1自有資金1,000.001,000.002.2施工方墊

18、資20.0060.0080.002.3銷售收入330.22310.0040.0040.00720.222.4貸款10.009.7819.782.5利息支出0.926.246.614.70建設(shè)期利息的計算：第一年應(yīng)付利息=本年借款*利率/2=0.92萬元；第二年應(yīng)付利息=年初借款累積*利率+本年借款*利率/2=6.24萬元；第三年利息=年初借款累積*利率=6.6萬元。自有資金，銷售收入和施工方墊資都是題目中給定的數(shù)據(jù)，貸款為自擬數(shù)據(jù)根據(jù)每年的資金情況擬定的。4.財務(wù)分析4.1盈利能力分析根據(jù)項目投資現(xiàn)金流量表可可知：稅后全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值NPV為-128.27萬元，小于零，財務(wù)內(nèi)部收益率為7%

19、，靜態(tài)投資回收期為4.18年，動態(tài)投資回收期大于基準(zhǔn)投資回收期5年，從全部投資角度來看該項目部不可行。從資本金財務(wù)現(xiàn)金流量表可知：資本金的財務(wù)凈現(xiàn)值為-136.00萬，財務(wù)內(nèi)部收益率為6%，靜態(tài)投資回收期為4.27年，動態(tài)投資回收期為大于年，從資本金角度來看該項目不可行。根據(jù)現(xiàn)金流量表(全部投資)、現(xiàn)金流量表（自有資金）分別計算出全部投資和自有資金的所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值，投資回收期。根據(jù)財務(wù)報表計算項目的投資利潤率、資本金利潤率。投資利潤率=年利潤總額 / 總投資 * 100%=20.04%資本金利潤率=年利潤總額 / 資本金總額 * 100%=36.77%項目的財務(wù)

20、凈現(xiàn)值均小于零，且各項財務(wù)指標(biāo)均小于行業(yè)基準(zhǔn)水平，盈利能力不滿足行業(yè)要求4.2對財務(wù)評價指標(biāo)進行償債能力分析 由財務(wù)報表可以看出，項目籌措資金和項目凈收益可以支付項目的各項支出，不需要通過借款方式彌補資金不足。由借款還本付息表可知，項目可籌措足夠資金按約定方式償還銀行貸款。各年的資產(chǎn)負(fù)債率能較好的滿足項目要求，資產(chǎn)負(fù)債率在50%以下。從整體上看出，該企業(yè)項目比較強的償債能力。5.項目財務(wù)不確定性分析 變化率-10%-5%05%10%銷售收入-278.68-203.68-128.27-53.0622.15經(jīng)營成本-117.42-122.84-128.27-133.69-139.11建設(shè)投資-80

21、.35-104.31-128.27-152.22-176.18通過財務(wù)凈現(xiàn)值敏感性分析可知，該項目中銷售價格因素為最敏感性因素，建設(shè)投資因素為較敏感性因素，經(jīng)營成本為最不敏感因素，在項目實施過程當(dāng)中，應(yīng)重點分析和研究產(chǎn)品市場價格的變化規(guī)律，避免或減小由于市場價格變動給項目帶來的不利影響，從而保證項目的順利進行。6.結(jié)論根據(jù)項目投資現(xiàn)金流量表可知：項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率（iRR）稅后為7%，內(nèi)部收益率均小于于基準(zhǔn)收益率，說明盈利能力均不滿足行業(yè)最低需求。項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（i0=12%）稅后為-128.17萬元，均小于零，說明項目財務(wù)上不可行，項目投資回收期（靜態(tài)）TP=4.18年，項目投資回收期（動態(tài)）TP*大于5年，靜態(tài)投資回收期小于基準(zhǔn)投資回收期，表明項目投資在靜態(tài)上能按時收回，但動態(tài)投資回收期大于基準(zhǔn)投資回收期，表明項目在動態(tài)上不能按時收回。由資金來源與運用表可以看出，項目籌措資金和項目凈收益可以支付項目的各項支出，不需要通過短期借款方式彌補資金不足。由借款還本付息表可知，項目可籌措足夠資金按約定方式償還銀行貸款。從銀行資產(chǎn)負(fù)債表中可以看知，各年的資產(chǎn)負(fù)債率能較好的滿足項目要求（資產(chǎn)負(fù)債率在50%以下）。從整體上看出，該項目具有較強的償債能力。 財務(wù)評價經(jīng)濟指標(biāo)序號項目指標(biāo)1項目總投資1834.72建設(shè)期利息14.73財務(wù)內(nèi)部收益率3