企業(yè)與個人購買銷售模式區(qū)別

1、誰能買？首先搞清一個概念合法登記的企事業(yè)單位 企事業(yè)單位企事業(yè)單位：在法律上具備法人資格的企業(yè)主體，主要是有限責(zé)任公司，包含自然人獨資有限公司與股份有限責(zé)任公司，包含自然人獨資有限公司與股份有限公司有限公司。個體工商戶與個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)不具備法人資格，因此無購買資格。 社會組織社會組織：目前尚未接觸到社會組織購買商辦產(chǎn)品先例 企業(yè)信息審核：企業(yè)信息審核：營業(yè)執(zhí)照（三證合一）三證合一的營業(yè)執(zhí)照就是一個企業(yè)的身份證注：自2015年10月1日起開始實施三證合一 ，三證合一企業(yè)只需要提供營業(yè)執(zhí)照副本。非三證合一的企業(yè)需要在簽約時同時提供組織機構(gòu)代碼證組織機構(gòu)代碼證和稅務(wù)登記證稅務(wù)登記證符合購買條

2、件的主體符合購買條件的主體如何界定是否符合標(biāo)準(zhǔn)如何界定是否符合標(biāo)準(zhǔn) 登錄信用中國或國家企業(yè)信用公示官網(wǎng)查詢企業(yè)性質(zhì)個體工商戶、個人獨資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照沒有法定代表人，個體工商戶、個人獨資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照沒有法定代表人，不具備購買資格不具備購買資格個體工商戶個體工商戶限購政策細(xì)節(jié)解讀限購政策細(xì)節(jié)解讀個人獨資企業(yè)個人獨資企業(yè)自然人獨資有限公司，雖然同個體工商一樣只有一個投資人，但其企業(yè)類型是有限責(zé)任公司，自然人獨資有限公司，雖然同個體工商一樣只有一個投資人，但其企業(yè)類型是有限責(zé)任公司，具備法人資格，也擁有法定代表人具備法人資格，也擁有法定代表人自然人獨資有限責(zé)任公司自然人獨資有限責(zé)任公司限購政策細(xì)節(jié)解讀限

3、購政策細(xì)節(jié)解讀常規(guī)有限責(zé)任公司（非自然人獨資），同樣具備購買資質(zhì)常規(guī)有限責(zé)任公司（非自然人獨資），同樣具備購買資質(zhì)普通有限責(zé)任公司普通有限責(zé)任公司限購政策細(xì)節(jié)解讀限購政策細(xì)節(jié)解讀n 公司屬性：有限責(zé)任公司或股份有限公司n 注冊地：無要求n 注冊時間：無要求n 注冊資本：無要求結(jié)論：只要是能提供章、證、照的有限責(zé)任公司或股份有限公司就具備購買資格結(jié)論：只要是能提供章、證、照的有限責(zé)任公司或股份有限公司就具備購買資格n 經(jīng)營性質(zhì)：無要求限購政策細(xì)節(jié)解讀限購政策細(xì)節(jié)解讀 目前合作銀行對于法商按揭有注冊地要求，只辦理北京注冊企業(yè)目前合作銀行對于法商按揭有注冊地要求，只辦理北京注冊企業(yè) 3.26 3.2

4、6日限購政策出臺后，必然會產(chǎn)生大量注冊企業(yè)要求，后期政府出臺限制的可能性很大日限購政策出臺后，必然會產(chǎn)生大量注冊企業(yè)要求，后期政府出臺限制的可能性很大客戶怎么買？ 幫助客戶解決企業(yè)注冊問題幫助客戶解決企業(yè)注冊問題 企業(yè)購房的一般流程企業(yè)購房的一般流程認(rèn)購錄建委按揭簽約鎖房企業(yè)注冊認(rèn)購錄建委按揭簽約個人購買與已有企業(yè)客戶認(rèn)購至簽約流程個人購買與已有企業(yè)客戶認(rèn)購至簽約流程新注冊企業(yè)客戶認(rèn)購至簽約流程新注冊企業(yè)客戶認(rèn)購至簽約流程企業(yè)購房的一般流程企業(yè)購房的一般流程幫助客戶解決企業(yè)注冊問題幫助客戶解決企業(yè)注冊問題n置業(yè)顧問盡量用話術(shù)引導(dǎo)客戶通過我們合作的代辦公司注冊企業(yè)，便于把控流程n因為注冊企業(yè)會產(chǎn)

5、生費用，一旦客戶反悔，要注銷企業(yè)非常麻煩，所以一定要將風(fēng)險前置。按揭、不利因素等問題一定要在客戶鎖房階段溝通清楚。寧可不賣也不強賣寧可不賣也不強賣n客戶鎖房后，至少要以星期為單位對客戶的注冊進展進行跟蹤，尤其是自辦類企業(yè)客戶。理論上成交后7個工作日要完成企業(yè)名稱核準(zhǔn)。銷售怎么賣？ 把把賬算清楚賬算清楚 利弊講清楚利弊講清楚交易過程交易過程稅費稅費公司購房公司購房個人購買個人購買購買過程購買過程（買方費用）（買方費用）契稅3%3%印花稅0.05%0.05%持有過程持有過程房產(chǎn)稅（交付起每年交納）0.84%無土地使用稅1.5元房產(chǎn)證面積/地塊容積率無公司運營費3000/年無轉(zhuǎn)讓過程轉(zhuǎn)讓過程A A轉(zhuǎn)

6、讓房轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)增值稅房款差額5.6%房款差額5.6%土地增值稅房產(chǎn)增值額30-60%房產(chǎn)增值額30-60%企業(yè)/個人所得稅企業(yè)所得的25%個人所得的20%印花稅0.05%0.05%B B轉(zhuǎn)讓股轉(zhuǎn)讓股權(quán)權(quán)增值稅無房款差額5.6%土地增值稅無*房產(chǎn)增值額30-60%企業(yè)/個人所得稅個人所得的20%個人所得的20%印花稅0.05%0.05%開辦公司開辦公司費用成立公司代理費約為12000元*無貸款貸款法人貸*按揭貸款 三系（39平米）20380元/年（522元/年/平米） 五系（57平米） 27940元/年（490元/年/平米） 商鋪（200平米）88000元/年（440元/年/平米） 注冊公司需2

7、0個工作日，時間受各區(qū)工商政策影響不穩(wěn)定 法人貸按照首付50%，10年期基準(zhǔn)利率，大部分法人貸公司只貸給北京本地公司 股權(quán)轉(zhuǎn)讓理論上來說免收增值稅和土增稅，具體以當(dāng)?shù)氐囟愓J(rèn)定為準(zhǔn) 按照5萬/平米價格測算 根據(jù)國稅發(fā)根據(jù)國稅發(fā)200320038989號文件規(guī)定，納稅號文件規(guī)定，納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。持有成本：持有成本：對于已取得規(guī)劃證未取得預(yù)售證資源，目前有比較成熟的解決方案，通過注冊公對于已取得規(guī)劃證未取得預(yù)售證資源，目前有比較成熟的解決方案，通過注冊公司形式購買每年需繳納一定

8、的房產(chǎn)稅及公司運營成本，后期轉(zhuǎn)讓過程基本沒有成司形式購買每年需繳納一定的房產(chǎn)稅及公司運營成本，后期轉(zhuǎn)讓過程基本沒有成本差異本差異 1.1.增值稅（網(wǎng)簽價與核定價取高值）增值稅（網(wǎng)簽價與核定價取高值）增值稅=（網(wǎng)簽價或核定價-原值）/1.055.6% 5.5.土地增值稅土地增值稅增值額稅率（稅率：30%-60%）增值額=網(wǎng)簽價或核定價-原值-原契稅-本次增值稅-遞增額-網(wǎng)簽價或核定價*10%遞增額=原值5%年數(shù)稅率=增值額/（原值+原契稅+本次增值稅+遞增額+網(wǎng)簽價或核定價10%） 2.2.個人所得稅（網(wǎng)簽價與核定價取高值）個人所得稅（網(wǎng)簽價與核定價取高值）個人所得稅=差額20%1）個人所得稅=

9、（網(wǎng)簽價價-原值-原契稅-本次增值稅-網(wǎng)簽價*10%）*20%2）個人所得稅=（核定價格/1.05-原值-原契稅-本次增值稅-核定價10%）*20% 3.3.契稅（網(wǎng)簽價與核定價取高值）契稅（網(wǎng)簽價與核定價取高值）1）契稅=（網(wǎng)簽價-本次增值稅）3%2）契稅=（核定價格/1.05）3% 4.4.印花稅印花稅印花稅=（網(wǎng)簽價-本次增值稅）萬分之五（買賣雙方繳納）印花稅=（核定價格/1.05）萬分之五（買賣雙方繳納）公司名義購買商住產(chǎn)品的成本測算公司名義購買商住產(chǎn)品的成本測算公司名義購買商住產(chǎn)品的成本測算公司名義購買商住產(chǎn)品的成本測算假設(shè)小萬以公司名義購買城市之光假設(shè)小萬以公司名義購買城市之光一一

10、套套4040平米商住房，實際成交總價為平米商住房，實際成交總價為150150萬元整。萬元整。購買過程成本測算：購買過程成本測算：除房款外，小萬還需繳納的費用包括：費用類別公司購買費用標(biāo)準(zhǔn)公司購買金額/元個人購買費用標(biāo)準(zhǔn)個人購買金額/元注冊公司代辦費/11000/0契稅房屋總價款的3%45000房屋總價款的3%45000印花稅印花稅750印花稅750合計56750567504575045750注：辦公立項產(chǎn)品無需繳納公共維修基金。公司名義購買商住產(chǎn)品的成本測算公司名義購買商住產(chǎn)品的成本測算持有過程成本測算：持有過程成本測算：持有這套房屋期間，小萬每年還需繳納的費用包括：費用類別公司購買費用標(biāo)準(zhǔn)公

11、司購買金額/元個人購買費用標(biāo)準(zhǔn)個人購買金額/元房產(chǎn)稅1.270%（北京對房產(chǎn)稅的扣除比例為30%）12600無0土地使用稅1.5元房產(chǎn)證面積/地塊容積率25無0企業(yè)維護費用約4000元/年4000合計166000n 持有過程中，小萬每年需繳納合計16600元費用，持有稅在4月和10月分兩次報稅；n 此外，公司還需每月報稅，即使無經(jīng)營行為，也需每月進行零納稅申報需每月進行零納稅申報；n 物業(yè)費、水電費、供暖費等生活類費用未計算在內(nèi)。公司名義購買商住產(chǎn)品的成本測算公司名義購買商住產(chǎn)品的成本測算轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓過程成本測算（分兩種情況）：過程成本測算（分兩種情況）：以公司名義將房產(chǎn)賣給另一家公司：以公司名義

12、將房產(chǎn)賣給另一家公司：假設(shè)小萬持有一段時間后，以200萬元將房屋轉(zhuǎn)讓出去。費用類別公司購買費用標(biāo)準(zhǔn)公司購買金額/元個人購買費用標(biāo)準(zhǔn)個人購買金額/元契稅房價款的3%60000房價款的3%60000增值稅房款差額5.6%28000房款差額5.6%28000土地增值稅房產(chǎn)增值額30-60%80000房產(chǎn)增值額30-60%80000企業(yè)/個人所得稅企業(yè)所得的25%（差額減去土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅、印花稅）73000個人所得的20%（差額減去土地增值稅、契稅和印花稅）49800印花稅0.05%10000.05%1000合計242000219000公司名義購買商住產(chǎn)品的成本測算公司名義購買商住產(chǎn)品的成本

13、測算轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓過程成本測算（分兩種情況）：過程成本測算（分兩種情況）：若公司名下只有這套房產(chǎn)，且無其他經(jīng)營行為，可直接將公司和房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)讓直接將公司轉(zhuǎn)讓：直接將公司轉(zhuǎn)讓：假設(shè)小萬持有一段時間后，以200萬元將房屋轉(zhuǎn)讓出去。費用類別公司購買費用標(biāo)準(zhǔn)公司購買金額/元個人購買費用標(biāo)準(zhǔn)個人購買金額/元契稅無0房價款的3%60000增值稅無0房款差額5.6%28000土地增值稅無0房產(chǎn)增值額30-60%約80000個人所得稅個人所得的20%100000個人所得的20%（差額減去土地增值稅、契稅和印花稅）49800印花稅0.05%10000.05%1000合計101000215800 初始成本：企業(yè)成本高，

14、客戶一次性增加約11000-14000元，客戶真實反映并不敏感 持有成本：企業(yè)成本高，每年增加約總房款的1%-1.3%，客戶比較敏感。 交易成本：企業(yè)出售資產(chǎn)形式轉(zhuǎn)讓會比個人購買多增加5%的企業(yè)所得稅，企業(yè)成本高 轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式比個人要節(jié)省契稅、增值稅和土地增值稅，企業(yè)節(jié)省成本土地增值稅，企業(yè)節(jié)省成本費用測算的結(jié)論費用測算的結(jié)論公司名義購買商住產(chǎn)品的成本測算公司名義購買商住產(chǎn)品的成本測算企業(yè)名義購房劣勢企業(yè)名義購房劣勢n 增加購房成本（初期成本及持有成本n 購房流程相對復(fù)雜n 若采用出售資產(chǎn)形式出售，交易成本較高n 出售資產(chǎn)時只能轉(zhuǎn)讓給企業(yè)，交易難度增加企業(yè)名義購房優(yōu)勢企業(yè)名義購房優(yōu)勢n 不計入個人名下，屬于隱形資產(chǎn)n 如果以轉(zhuǎn)讓企業(yè)形式出售可以節(jié)省交易成本n 可以通過轉(zhuǎn)讓企業(yè)的形式直接出售給個人，同時不受五年社保納稅限制與名下無房要求n 企業(yè)形式的法商按