房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)管理

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上第9章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)管理本章學(xué)習(xí)要求：1.掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的主要途徑和方法，成本管理的主要方法，進(jìn)度控制方法及關(guān)注因素，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要合同與分類(lèi)；2.熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的主要內(nèi)容、質(zhì)量監(jiān)督控制手段，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不同階段成本管理的主要內(nèi)容，進(jìn)度管理的主要任務(wù)，合同管理的主要內(nèi)容，監(jiān)理單位的主要工作內(nèi)容，竣工驗(yàn)收的工作程序；3.了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的特點(diǎn)，成本管理的參加者，進(jìn)度管理系統(tǒng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同的特點(diǎn)與作用，監(jiān)理單位的其他工作，竣工驗(yàn)收的要求、范圍及依據(jù)。9.1 質(zhì)量管理質(zhì)量管理是指確定質(zhì)量方針、目標(biāo)和職責(zé)并在質(zhì)量體系中通過(guò)諸

2、如質(zhì)量策劃、質(zhì)量控制、質(zhì)量保證和質(zhì)量改進(jìn)使其實(shí)施全部管理職能的所有活動(dòng)。9.1.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的特點(diǎn)1.影響因素多。2.質(zhì)量波動(dòng)大。3.質(zhì)量隱蔽性。 4.終檢局限性。 5.評(píng)價(jià)方法的特殊性。9.1.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的主要內(nèi)容1.施工前的質(zhì)量管理（1）審查承包單位的技術(shù)資質(zhì)；（2）組織設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審。（3）對(duì)工程所需原材料、構(gòu)配件的質(zhì)量進(jìn)行檢查和控制。（4）對(duì)永久性生產(chǎn)設(shè)備或裝置，應(yīng)按審批同意的設(shè)計(jì)圖紙組織采購(gòu)或訂貨；（5）審查施工單位提交的施工組織方案和施工組織設(shè)計(jì)，對(duì)于工程質(zhì)量應(yīng)具有可靠的技術(shù)措施來(lái)保證；（6）對(duì)工程中擬采用的新材料、新結(jié)構(gòu)、新工藝、新技術(shù)，均應(yīng)審核

3、其技術(shù)鑒定書(shū)；（7）檢查施工現(xiàn)場(chǎng)的測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)、建筑物的定位放線(xiàn)以及高程水準(zhǔn)點(diǎn)，重要工程還應(yīng)親自復(fù)核；（8）協(xié)助承包單位完善質(zhì)量保證體系，包括完善計(jì)量及質(zhì)量檢測(cè)技術(shù)和手段等；（9）協(xié)助總承包單位完善現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理制度，包括現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議制度、現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢驗(yàn)制度、質(zhì)量報(bào)表制度和質(zhì)量事故報(bào)告及處理制度等；（10）把好開(kāi)工關(guān)。2.施工過(guò)程中的質(zhì)量管理（1）協(xié)調(diào)承包單位完善工序控制；（2）嚴(yán)格工序間交接檢查；（3）重要的工程部位或?qū)I(yè)工程應(yīng)親自進(jìn)行試驗(yàn)或技術(shù)復(fù)核；（4）對(duì)已完成的分項(xiàng)、分部工程，按相應(yīng)的質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和辦法進(jìn)行自檢、驗(yàn)收；（5）審核設(shè)計(jì)變更和圖紙修改；（6）按合同于必要時(shí)可下達(dá)停工令；（7）組織定期或

4、不定期的現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議，及時(shí)分析、通報(bào)工程質(zhì)量狀況，并協(xié)調(diào)有關(guān)單位間的業(yè)務(wù)活動(dòng)等。3.工程項(xiàng)目竣工質(zhì)量管理（1）按規(guī)定的質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和辦法，對(duì)完成的分項(xiàng)、分部工程、單位工程進(jìn)行檢查驗(yàn)收；（2）組織試用；（3）審核承包單位提供的質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告及有關(guān)技術(shù)性文件；（4）審核承包單位提交的竣工圖；（5）整理有關(guān)工程項(xiàng)目質(zhì)量的技術(shù)文件，并編目、建檔。9.1.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的主要途徑和方法 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在施工階段進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)控主要是通過(guò)審核有關(guān)文件、報(bào)表，以及進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查及試驗(yàn)這兩方面的途徑和相應(yīng)的方法來(lái)實(shí)現(xiàn)的。 9.1.4 施工階段質(zhì)量監(jiān)督控制手段1.旁站監(jiān)督。2.測(cè)量。3.試驗(yàn)。4.指令文件。5.

5、規(guī)定質(zhì)量監(jiān)控工作程序。6.利用支付控制手段。9.2 成本管理9.2.1 成本管理的參加者成本管理的參加者有業(yè)主、承包商、監(jiān)理、設(shè)計(jì)單位等。9.2.2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不同階段成本管理的主要內(nèi)容開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理不僅僅體現(xiàn)在工程建設(shè)階段上，事實(shí)上，項(xiàng)目成本管理貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的全過(guò)程，包括策劃、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售等諸階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資成本管理的重點(diǎn)是設(shè)計(jì)階段的成本管理。9.2.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理方法1.編制成本管理規(guī)劃。2.確定成本管理的對(duì)象。3.費(fèi)用比較與投資偏差分析。4.有效利用工程價(jià)款結(jié)算方法。（1）工程預(yù)付款。（2）工程進(jìn)度款。（3）工程價(jià)款結(jié)算的分類(lèi)。目前我國(guó)常用的結(jié)算方式有

6、按月結(jié)算、分階段結(jié)算、竣工后一次結(jié)算和結(jié)算雙方約定的其他結(jié)算方式等幾種。（4）工程價(jià)款的動(dòng)態(tài)結(jié)算。5.重視工程變更工作。6.認(rèn)真做好成本核實(shí)與總結(jié)工作。9.3 進(jìn)度管理9.3.1 進(jìn)度管理的主要任務(wù) 1.設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備階段的進(jìn)度管理設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備階段的進(jìn)度管理的主要任務(wù)包括：（1）確定工期總目標(biāo)；（2）編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃；（3）編制準(zhǔn)備階段詳細(xì)工作計(jì)劃，并控制該計(jì)劃的執(zhí)行；（4）施工現(xiàn)場(chǎng)條件調(diào)研和分析等。2.設(shè)計(jì)階段進(jìn)度管理的主要任務(wù)包括：（1）編制設(shè)計(jì)階段工作進(jìn)度計(jì)劃，并控制其執(zhí)行；（2）編制詳細(xì)的出圖計(jì)劃，并控制其執(zhí)行。3.施工階段進(jìn)度管理的主要任務(wù)包括：（1）編制施工總進(jìn)度計(jì)劃，并控制其執(zhí)行；（

7、2）編制施工年、季、月實(shí)施計(jì)劃，并控制其執(zhí)行。9.3.2 進(jìn)度管理及計(jì)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃一般采用實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度圖形比較法。項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表示方法有橫道圖法、網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃法、里程碑法和進(jìn)度曲線(xiàn)法等。9.3.3 進(jìn)度控制中關(guān)注的因素1.材料、設(shè)備的供應(yīng)情況。2.設(shè)計(jì)變更。3.勞動(dòng)力的安排情況。4.氣象條件。9.3.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理系統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般不直接對(duì)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度進(jìn)行控制和管理，而是委托建設(shè)監(jiān)理單位進(jìn)行進(jìn)度控制，監(jiān)理單位根據(jù)建設(shè)監(jiān)理合同分別對(duì)開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、施工單位的進(jìn)度管理實(shí)施監(jiān)督。9.4 合同管理9.4.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同的特點(diǎn)項(xiàng)目合同除具有一般合同的特征外，還具有以

8、下特點(diǎn)。1.合同標(biāo)的物的特殊性2.合同執(zhí)行周期長(zhǎng)3.合同內(nèi)容多，涉及范圍廣4.合同風(fēng)險(xiǎn)大9.4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同的作用1.明確開(kāi)發(fā)商和承包方在項(xiàng)目實(shí)施中的權(quán)利和義務(wù)2.項(xiàng)目實(shí)施階段實(shí)行社會(huì)監(jiān)理的依據(jù)3.項(xiàng)目實(shí)施的法律依據(jù)9.4.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要合同與分類(lèi)1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要合同關(guān)系（1）開(kāi)發(fā)商的主要合同關(guān)系（2）承包商的主要合同關(guān)系2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同的分類(lèi)（1）固定價(jià)格合同合同總價(jià)或者單價(jià)在合同約定的風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)不可調(diào)整。（2）可調(diào)價(jià)格合同合同總價(jià)或者單價(jià)在合同實(shí)施期內(nèi)，可以根據(jù)合同約定的方法進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。 （3）成本加酬金合同成本加固定酬金合同，是指工程成本按現(xiàn)行計(jì)價(jià)依

9、據(jù)以合同約定的辦法計(jì)算，而酬金的數(shù)額大小往往根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)確定的數(shù)額計(jì)入合同。成本加固定酬金率合同，是指工程成本按現(xiàn)行計(jì)價(jià)依據(jù)以合同約定的辦法計(jì)算，而酬金數(shù)額的大小是以工程成本乘以通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)確定的費(fèi)率計(jì)算。9.4.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同管理的主要內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式確定工程施工單位以后，必須在招標(biāo)文件的標(biāo)底基礎(chǔ)上與中標(biāo)單位談判簽約，訂立詳細(xì)的工程承包合同。開(kāi)發(fā)商需要經(jīng)常檢查合同的執(zhí)行情況等等。9.5 建設(shè)監(jiān)理9.5.1監(jiān)理單位的主要工作內(nèi)容1.協(xié)助業(yè)主與承包單位編寫(xiě)開(kāi)工申請(qǐng)報(bào)告；2.查看建設(shè)場(chǎng)地，辦理向承包單位的移交；3.確認(rèn)總承包單位選擇的分包單位；4.制定施工總體規(guī)劃，審查承包

10、單位的施工組織設(shè)計(jì)（包括進(jìn)度計(jì)劃）和施工技術(shù)方案，提出改進(jìn)意見(jiàn)，下達(dá)單位工程施工開(kāi)工令；5.審查承包單位的材料和設(shè)備的采購(gòu)清單；6.檢查工程使用的材料、構(gòu)件和設(shè)備的規(guī)格和質(zhì)量；7.檢查施工技術(shù)措施和安全防護(hù)措施；8.主持協(xié)商業(yè)主、設(shè)計(jì)、承包和監(jiān)理單位提出的工程設(shè)計(jì)變更；9.監(jiān)督承包合同的履行，主持協(xié)商承包合同的條款的變更，調(diào)解合同雙方的爭(zhēng)議，處理索賠事項(xiàng)；10.檢查工程進(jìn)度和施工質(zhì)量，審查工程計(jì)量，驗(yàn)收分部分項(xiàng)工程，簽署工程付款憑證；11.督促整理承包合同文件和技術(shù)檔案資料；12.組織工程竣工初步驗(yàn)收，編寫(xiě)竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；13.核查工程結(jié)算。監(jiān)理公司在規(guī)定保修期內(nèi)，負(fù)責(zé)檢查工程質(zhì)量狀況，組織鑒定

11、質(zhì)量問(wèn)題的責(zé)任，督促責(zé)任單位及時(shí)進(jìn)行修理。9.5.2監(jiān)理單位的其他工作此外，監(jiān)理公司還可以在工程建設(shè)的不同階段提供一些專(zhuān)門(mén)的咨詢(xún)服務(wù)。9.6 竣工驗(yàn)收9.6.1竣工驗(yàn)收的要求當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工并且具備竣工驗(yàn)收條件后，由承包商按國(guó)家工程竣工驗(yàn)收有關(guān)規(guī)定，向開(kāi)發(fā)商提供完整竣工資料及竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，并提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。之后，開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收，并在驗(yàn)收后給予認(rèn)可或提出修改意見(jiàn)。承包商按要求修改，并承擔(dān)由自身原因造成修改的費(fèi)用。2.竣工驗(yàn)收中遺留問(wèn)題處理。開(kāi)發(fā)商與建筑承包商應(yīng)進(jìn)行協(xié)商并妥善處理。9.6.2竣工驗(yàn)收的范圍及依據(jù)1.驗(yàn)收范圍。凡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件和合同規(guī)定的內(nèi)容建成，還應(yīng)驗(yàn)收土地使用情況，以及單項(xiàng)工程、市政、綠化及公用設(shè)施等配套設(shè)施項(xiàng)目等。2.驗(yàn)收依據(jù)。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的依據(jù)是批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)文件、施工圖、設(shè)備技術(shù)說(shuō)明書(shū)、有關(guān)開(kāi)發(fā)建設(shè)的文件，以及現(xiàn)行的施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范、施工承包合同等。9.6.3竣工驗(yàn)收的工作程序1.工程完工后，施工單位向開(kāi)發(fā)商提交工程竣工報(bào)告，申請(qǐng)工程竣工驗(yàn)收。2.