房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)流程

1、房 地 產(chǎn) 項(xiàng) 目 開 發(fā) 的 整 個(gè) 流 程 大 體 上 包 括 1 0 個(gè) 階 段（一）開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的起點(diǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制條件下，開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)鍵的一 項(xiàng)工作，從這項(xiàng)工作起，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)。開發(fā) 設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場(chǎng)的需要，將決定未來整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開 發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)， 確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項(xiàng)目的市場(chǎng)需求狀況。（二）可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第二步，也是非常關(guān)鍵的開發(fā)商提出了設(shè)想，但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場(chǎng)前景， 需要進(jìn)行可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)不可缺少的一 個(gè)

2、階段。政府是否批準(zhǔn)此項(xiàng)目立項(xiàng)，銀行是否同意給予資金支持都 需要參考可行性研究的結(jié)果。進(jìn)行可行性研究，就可能有兩種結(jié) 果：一是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想不可行，那么即使開發(fā)商不同 意，這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的全過程實(shí)際上就結(jié)束了；二是可行性研究表明 這個(gè)設(shè)想可行，則不出意外，這個(gè)項(xiàng)目就可以一直進(jìn)行到最后的階 段。目前，在我國(guó)忽視可行性研究，或者將可行性研究當(dāng)成一種形 式的風(fēng)氣，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)領(lǐng)域還相當(dāng)濃厚，這造成了空置率居 高不下等一系列惡果，需要政府認(rèn)真對(duì)待。（三）申請(qǐng)項(xiàng)目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步，也是正式啟動(dòng)項(xiàng)目 開發(fā)的第一步。土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請(qǐng)土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動(dòng)的第 一步。在我國(guó)，由于人

3、多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對(duì) 許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開 發(fā)的全部條件，有土地就不愁項(xiàng)目賺不到錢。因此，在土地市場(chǎng)上 各種腐敗事件層出不窮。我國(guó)原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得 土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場(chǎng)的運(yùn)行，目前 只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出 讓獲得。但在實(shí)際上，從原土地使用者 （即原來占有國(guó)有土地的國(guó)有 企事業(yè)單位） 獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的 規(guī)定使用年限之后，要到建設(shè)行政主管部門備案，領(lǐng)取 房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目手冊(cè)。（四）項(xiàng)目設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步，也是關(guān)系到項(xiàng)目是否符 合

4、市場(chǎng)需要的重要一步。根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模，設(shè)計(jì)的具體工作流程也有所不同。對(duì)于規(guī)模 較大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，一般要分成方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施 工圖設(shè)計(jì) 3 個(gè)具體步驟。方案設(shè)計(jì)反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、 立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計(jì)要求。初 步設(shè)計(jì)在方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，應(yīng)提出設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方 案及各專業(yè)的設(shè)計(jì)方案。初步設(shè)計(jì)文件應(yīng)該包括設(shè)計(jì)總說明書、設(shè) 計(jì)圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書 4 個(gè)部分。施工圖設(shè)計(jì)是初 步設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上的更詳細(xì)的設(shè)計(jì)，具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、 布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細(xì)的建筑及安裝祥圖及必要 的文字說明。開發(fā)商在進(jìn)行規(guī)劃及建

5、筑設(shè)計(jì)前，需要向城市規(guī)劃行 政管理部門申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書 （主要規(guī) 定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、 建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個(gè)數(shù)等） 。房地產(chǎn)開發(fā)商 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)通知書，委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的單位完成方案設(shè)計(jì)， 然后持方案設(shè)計(jì)報(bào)審表、方案設(shè)計(jì)及其說明書等有關(guān)資料，報(bào)經(jīng)城 市規(guī)劃行政管理部門審查，確認(rèn)符合規(guī)劃要求后，核發(fā) 建設(shè)用地規(guī) 劃許可證 。方案設(shè)計(jì)得到批準(zhǔn)后，即可以進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃 行政管理部門對(duì)建設(shè)工程的初步設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查，確認(rèn)其符合規(guī) 劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)后，建設(shè)單位就可以進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃行政管 理部門在對(duì)工程施工圖

6、及有關(guān)材料進(jìn)行審查合格后，核發(fā) 建設(shè)工程 規(guī)劃許可證。（五）征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步，也是取得土地使 用權(quán)后的第一步。在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證 和建設(shè)工程規(guī)劃許可證 之后， 就需要進(jìn)行征地及拆遷安置的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門 辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)證書 及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，進(jìn)行場(chǎng)地范圍的實(shí)地劃定。開發(fā)商只能在 劃定的范圍內(nèi)，進(jìn)行征地及拆遷方案的實(shí)施工作。（六）籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)的第六步，也是征地及 拆遷安置后最重要的工作。取得土地使用權(quán)后，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資金就基 本上花費(fèi)殆盡，如何取得進(jìn)一步開發(fā)所需的房地產(chǎn)開發(fā)資金，

7、就成 了房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的工作。開發(fā)商需要制定資金使用計(jì)劃，然 后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過各種融資方案的 選擇，確定合理的融資方案。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道 偏少，基本上是通過商業(yè)銀行貸款，而房地產(chǎn)開發(fā)是風(fēng)險(xiǎn)極大的商 業(yè)活動(dòng)，一旦投資失敗，將牽連銀行體系。最近人民銀行大幅度提 高了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的門檻，對(duì)我國(guó)有些過熱的房地產(chǎn)投資將 起到抑制作用。（七）建設(shè)工程招標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步，是選擇合適的承包商和 監(jiān)理單位的有效方法。工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)制，是我國(guó)工程建設(shè)市場(chǎng)的重大改革舉措之 一。通過招標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)商首先可以選擇合適的項(xiàng)目承包商，以 確保工程投資不超過預(yù)算

8、、質(zhì)量符合設(shè)計(jì)要求、工期達(dá)到預(yù)期目 標(biāo)。在確定了工程承包商后，房地產(chǎn)開發(fā)商還需要通過招標(biāo)選擇合 適的監(jiān)理單位，以便對(duì)工程進(jìn)行建設(shè)工程監(jiān)理。（八）施工是房地產(chǎn)開發(fā)的第八步，也是項(xiàng)目能否及時(shí)優(yōu)質(zhì)完成 的關(guān)鍵一步。為了確保按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行組織施工，國(guó)家 規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行放線、驗(yàn)線，并 到建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程開發(fā)證后，才可以破土動(dòng)工。在 招聘監(jiān)理單位之后，主要的項(xiàng)目工作就交由監(jiān)理單位進(jìn)行，開發(fā)商 只控制最后的管理權(quán)，即保持對(duì)監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時(shí)解聘 監(jiān)理單位。項(xiàng)目施工完成后，還需要通過由城市建設(shè)行政主管部門 主持的綜合竣工驗(yàn)收。通不過驗(yàn)收，就不能投放到房地產(chǎn)市場(chǎng)。（九）市場(chǎng)營(yíng)銷與策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第九步，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益 的關(guān)鍵一步。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商，在開發(fā)項(xiàng)目即將完工之際，就可以考慮 進(jìn)行所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷工作。如果開發(fā)商符合政府主 管部門的預(yù)售條件，開發(fā)商就可以在進(jìn)行施工的同時(shí)，進(jìn)行所開發(fā) 的房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售工作。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷包括房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研 究、確定營(yíng)銷目標(biāo)與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準(zhǔn)備銷 售宣傳資料