從物權法74條規(guī)定看地下車庫歸屬之爭

1、精選文檔從物權法74條規(guī)定看地下車庫歸屬之爭          內容摘要：住宅小區(qū)地下車庫的歸屬之爭由來已久，法學界始終也有不同的觀點，但好像從未有一種較為統(tǒng)一的觀點占據上風。從司法實踐來看，法院也沒有成熟的實務性意見。人們將期望寄予于物權法出臺，但物權法第74條的規(guī)定多少有些讓人們絕望，由于它并沒有完全解決有關地下車庫歸屬的爭議，而是以“由當事人商定”這種回避的態(tài)度將此爭議熱點問題暫且擱置，不能不說是一種圓滿。本人試從住宅地下車庫歸屬在理論上的爭議開放探討，以請教于同仁。關鍵詞： 物權法 住宅小區(qū) 車庫

2、 地下車庫歸屬一、有關住宅小區(qū)地下車庫的理論之爭（一）商定說住宅小區(qū)地下車庫的產權由開發(fā)商與購房者在房地產買賣合同中商定，確定其產權歸屬，沒有商定或商定不明時，推定其產權屬于購房者共有。該觀點的依據在于：其一，依據地上建筑物與土地使用權不能相分割的原則，假如不能取得特定范圍內土地的使用權，則不能取得該土地上的任何建筑物的全部權，因此地下車庫不行能單獨獲得土地使用權，地下車庫所使用的土地是業(yè)主交納土地使用費的土地，該小區(qū)土地面積已經全部分攤到全體業(yè)主，小區(qū)的土地使用權為該小區(qū)的業(yè)主所享有，開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權。除非取得土地使用權人的同意，也不能享有該土地上建筑物的全部權和安排權。其二

3、，地下車庫作為小區(qū)建設的配套設施之一，是建筑物的幫助設施，就應猶如道路、管線一樣，是房屋的從物，應交付建筑物的全部人共同使用，在買賣合同沒有特殊商定的狀況下，從物應當依從主物（房屋）一并出售、轉移。開發(fā)商依據政府規(guī)定興建地下車庫，是他的法定義務，該地下車庫不能面對社會公眾開放以謀取私利，而是為了滿足小區(qū)內業(yè)主生活需要，向特定人群供應停車位。物權法第74條其次款接受的就是“商定說”，但是對沒有商定或商定不明情形下如何處理，物權法并沒有作出規(guī)定。 （二）成本說小區(qū)地下車庫歸屬要看建設成本是否已納入商品房的成本，當開發(fā)商未將小區(qū)地下車庫建設成本及利潤計入其方案的房屋銷售收益時，其產權屬于開發(fā)商，反之

4、，屬于購房者共有。 （三）公攤說認為小區(qū)地下車庫歸屬要看地下車庫的建筑面積是否作為小區(qū)商品房的公攤面積，假如已作為公攤面積予以分攤，則在小區(qū)業(yè)主購買商品房時，其購買的商品房的建筑面積中已包含該地下車庫的面積（指分攤面積），在這種狀況下，該地下車庫的產權應當屬于全體業(yè)主共有。反之，假如地下車庫的建筑面積未作為公攤面積出售，則該地下車庫的產權通常應歸屬于開發(fā)商。實際操作起來可以看小區(qū)的土地使用權面積和分攤面積是否相等，如一小區(qū)的土地使用權面積等于分攤面積，則說明小區(qū)土地使用權歸全體業(yè)主全部，作為小區(qū)配套設施的附屬停車位也應當歸全體業(yè)主全部，那么開發(fā)商就無權出售。這類的地下車位（庫）屬全體小區(qū)業(yè)主全

5、部，嚴格的說屬于小區(qū)的配套設施，可以由小區(qū)業(yè)委會托付物業(yè)公司出租給業(yè)主使用，出租收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)修理資金。假如小區(qū)土地使用權面積大于分攤面積，說明有部分土地使用權未納入分攤，若開發(fā)商利用這部分未納入分攤的土地建立停車位，則完全有可能單獨取得建筑物停車位的產權，從而有權再行出讓、出租。 （四）確權說住宅小區(qū)地下車庫的產權應當經房地產登記機關登記確權，由房地產權證持有者全部；地下車位產權歸誰全部，則權益歸誰全部，否則，其產權處于不明狀態(tài)。目前，很多小區(qū)的地下車庫享有產權的。在開發(fā)商交納了土地出讓金并取得了銷售許可證后，可以將地下車位賣給業(yè)主，并為其辦理產權證。享有產權證的車位其權屬

6、自然歸其產權人全部。 二、有關地下車庫的產權歸屬問題的法律規(guī)定。 （一）物權法出臺前，確認地下建筑物的全部權歸屬問題沒有明確的法律依據。 從理論上看，地下建筑物和土地使用權是可以相互分別的。在城市房地產開發(fā)中，開發(fā)商獲得土地使用權，只是獲得了修建地表以上肯定空間內的建筑物權利，并沒有涉及到地下空間的利用權，該部分空間利用權照舊屬于政府，如加以利用，必需經過規(guī)劃部門等有關部門的審批。地上建筑物與土地使用權不能相分割使用原則，并不適用地下建筑物與土地使用權的關系。更何況，地上建筑物與土地使用權不能相分割使用原則，依據法律規(guī)定，只要獲得相關部門的行政許可，仍舊是可以分割使用的。 但是，從現(xiàn)行房地產法

7、律法規(guī)看，確認地下建筑物全部權歸屬問題卻缺乏法律依據。我國城市房地產管理法和城市房屋權屬登記管理方法只是對土地上的房屋權屬登記作了規(guī)定，未包括地下建筑物。城市房地產管理法其次條：“本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物”。這里的“土地上”當指地表之上。房地產全部權證是權利人依法擁有房屋全部權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。要獲得權利證書，必需要到房地局登記，而依據中華人民共和國立法法第八條規(guī)定，民事基本制度只能由法律規(guī)定，規(guī)章和地方法規(guī)無權對此立法。 在1995年9月8日建設部頒布的商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)章（試行）第八條“公用建筑面積由以下兩部分組

8、成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；”第九條“凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積?！钡纫?guī)定可看出，無論部門規(guī)章還是地方性規(guī)定，都沒有強制性規(guī)定地下車庫應列為需分攤的公用建筑面積。凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積，從而不進行公用建筑面積分攤。 依據建設部發(fā)布的城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定其次十五條規(guī)定：地下工程應本著“誰投資、誰全部、誰受

9、益、誰維護”的原則，允許建設單位對其投資開發(fā)建設的地下工程自營或者依法進行轉讓、租賃。由此來看，地下車庫可作為一個獨立的建筑部分，并可由開發(fā)商自行處分。 從以上規(guī)定可知，與地下車庫相關的法律法規(guī)是模糊的，明確界定產權并非易事。開發(fā)商之所以面對業(yè)主時強勢地位難破，難說與此無關。（二）物權法第74條規(guī)定確立的“當事人商定歸屬”原則。物權法第七十四條規(guī)定了三款：建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式商定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。不難看出，物權法間接地承

10、認了開發(fā)商對地下車庫產權歸屬上的主動權。但對車庫的權屬沒有直接規(guī)定，而是接受了“意思自治”原則，由當事人自行通過協(xié)商規(guī)定。但正如很多人質疑的那樣，在開發(fā)商和購房者地位不公平的狀況下，怎么能夠保證商定是公正的？開發(fā)商的強勢地位在實踐中有目共賭，物權法這樣規(guī)定的可操作性又如何？因此可見，關于地下車庫的歸屬并沒有從今塵埃落定，不難想象將來的紛爭還會不斷消滅。三、物權法第74條規(guī)定的不足       筆者認為物權法第74條能夠在肯定程度上解決現(xiàn)實生活中的糾紛，因而具有重大實踐意義。但是同時也有失誤或是遺漏，而且這些失誤很有可能會給將來的司法實

11、踐留下諸多“隱患”。       首先，物權法第74條第1款雖然規(guī)定用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主需要，但是這一規(guī)定太過粗糙與原則，簡潔產生歧義，也缺乏可操作性。何為業(yè)主的需要？怎么才算作滿足了業(yè)主的需要？其次，物權法第74條第2款雖然將小區(qū)內車庫歸屬交由當事人商定，但是沒有規(guī)定商定不明或沒有商定狀況下的歸屬，更不能解決商定不能的狀況如何解決，留下了“隱患”。事實上，這種隱患已經消滅。據報道，廣州有些小區(qū)原來每個車位月租400元，但在物權法實施前開進展商卻突然貼出通告，取消月租制，車位將全部出售，每個30萬元。進展商好像也留

12、意到了物權法的規(guī)定，在通告后面提到“車位將優(yōu)先滿足業(yè)主購買需要”。此類事例，恰恰反映了開發(fā)商在“當事人商定”中的強勢地位，在此狀況下，由當事人來商定地下車庫的歸屬談何簡潔。顯而易見，物權法在制定過程中關于車庫歸屬問題理論上始終存在重大爭議，起草者對待此問題也搖擺不定，多次易稿。最終出臺的物權法選擇了由當時人商定，事實上是回避了這一問題，不能不說是一大圓滿。 也正是如此，物權法實施后，多數(shù)人（特殊是業(yè)主）還是堅持認為，住宅小區(qū)的停車車庫屬于小區(qū)的業(yè)主，理由如下：、從財務方面講，開發(fā)商在造車庫的時候，并沒有把這個成本單獨入賬，而是計入小區(qū)開發(fā)的建安費里面，也就是計入了我們房屋的成本，開發(fā)商在售樓的

13、時候，已經將這部分費用從業(yè)主買房款里收回了、項目方面講，開發(fā)商在造車庫的時候，并沒有把車庫作為一個獨立的項目去開發(fā)，也就沒有獨立的核算這個項目，所以并不能把它作為一個獨立的物權出售、產權方面，開發(fā)商沒有另外向政府國土資源局繳納車庫部分的產權出讓金，也就沒有方法取得車庫單獨的產權證，也就沒有權利出售。四、如何綜合推斷地下車庫的歸屬通過以上分析，筆者認為，地下車庫的法律歸屬并非單單是“當事人商定”那么簡潔，因此應結合現(xiàn)實作出分析。（一）要推斷地下車庫的歸屬，首先要明確以下幾點： 、明確地下車庫在法律上的分類 （1）不行銷售的公共配套設施。開發(fā)商依據政府規(guī)定興建地下車庫，是其法定義務，該地下車庫不能

14、面對社會公眾開放以謀取私利，而是為了滿足小區(qū)內業(yè)主生活需要，向特定人群供應停車位。像這種狀況，假如開發(fā)商將地下車庫向非小區(qū)業(yè)主銷售或者出租，則是違法行為。 （2）可以銷售的公共配套設施。比如在地方政府規(guī)定的規(guī)劃車位比例之外，開發(fā)商單獨投資擴建的地下車庫，在銷售房屋也并沒有計入公攤面積且有獨立產權的，開發(fā)商有權單獨對外銷售。 （3）非住宅區(qū)的配套設施。這一類地下車庫只要審批程序合法，當屬開發(fā)商自由支配，既可以轉讓，也可以出租，也沒有銷售或承租對象的限制。至于是否能擁有全部權，還有待于國家法律予以明確。 （4）利用人防工程改造成的地下車庫。中華人民共和國人民防空法規(guī)定了“誰投資、誰使用、誰收益”原

15、則。因此，在和平常期，投資者享有包括轉讓、租賃等方式的使用權、收益權和肯定程度上的處分權，同時擔當修理保養(yǎng)的法定義務。假如投資者要將人防工程改建為地下車庫，必需獲得有關行政部門的審核同意，在保證不降低人防工程防護力量前提下，依據國家對地下車庫相關技術規(guī)范進行改造，符合使用要求后，便可作為地下車庫使用。 、要明確建筑物所在的地方是否有關于小區(qū)必需建設附屬配套停車位的硬性規(guī)定。我國臺灣頒布的建筑技術規(guī)章設計施工編中第條規(guī)定，建筑物停車位的種類大體上可分為法定停車位、增設停車位以及嘉獎停車位等三大類，其中法定停車位的全部權當然在全體業(yè)主，而另兩種停車位則在肯定條件下可由開發(fā)商支配。 、需要明確地下車

16、庫的建設成本是否已納入商品房的成本，小區(qū)的土地使用權面積和分攤面積是否相等。 （二）綜合以上各方意見及法律的相關規(guī)定，筆者認為應當按以下方式推斷地下車庫的歸屬： 、看住宅小區(qū)地下車庫的產權證狀況，假如地下車庫具備獨立產權并已核發(fā)單獨的產權證書，則可以此為據，認為地下車位產權歸誰全部，則權益歸誰全部。問題是，地下車庫的車位并非獨立空間，因此，房管部門目前也不核發(fā)單獨的產權證，因此，立法上需要進一步修正完善。、假如地下車庫并未辦理單獨的產權證，則看開發(fā)商是否已經將地下車庫的建筑成本計入房價或計算共攤面積時是否已把地下車庫的建筑面積計算在內，如已計入房價或計算共攤面積，則地下車庫歸屬業(yè)主，反之，地下

17、車庫屬開發(fā)商全部。假如地下車庫的建設成本已攤入房價，且表明購房者已經支付了地下車庫的對應的價款，地下車庫當屬全體業(yè)主共有；假如地下車庫的建筑面積已作為公攤面積予以分攤，則在購房者購買商品房時，其購買的商品房的建筑面積中已包含該地下車庫的面積（指分攤面積）。在這種狀況下，開發(fā)商既已轉讓地下車庫的面積，該地下車庫的產權應當屬于全體購房者共有。反之，假如地下車庫的建筑面積未作為公攤面積，則該地下車庫的產權通常應歸屬于開發(fā)商。、假如該地下車庫屬于人防工程，那么這一部分人防工程的產權歸國家全部，誰投資誰受益。投資者享有包括轉讓、租賃等方式的使用權、收益權和肯定程度上的處分權，同時擔當修理保養(yǎng)的法定義務。

18、隨著房屋的銷售，開發(fā)商的投資已經隨著土地使用權的轉移而自動轉移給了全體業(yè)主，人防工程的權益也逐步轉讓給業(yè)主。人防工程使用權應歸全體業(yè)主全部，扣除日常的維護費用外其收益也歸全體業(yè)主全部。 五、立法完善建議（一）、其它地區(qū)和國家的相關立法規(guī)定1.我國臺灣地區(qū)前已提及，我國臺灣頒布的建筑技術規(guī)章設計施工編中第條規(guī)定，建筑物停車位的種類大體上可分為法定停車位、增設停車位以及嘉獎停車位等三大類，其中法定停車位的全部權當然在全體業(yè)主，而另兩種停車位則在肯定條件下可由開發(fā)商支配。這一規(guī)定相對分清了開發(fā)商和業(yè)主的權利范圍，值得借鑒。2.德國1973年德國住宅全部權法規(guī)定：“以長久性界標標明范圍之停車場，視為有

19、獨立性之空間”，這一規(guī)定確定了地下車庫全部權獨立歸屬的理論。3.法國自1950年以后，法國都市方案法規(guī)定，在新建建筑物時，建筑者負有在建筑物基地內，為每一住戶設計一停車空間的義務。依據法國現(xiàn)行法律，區(qū)分全部建筑物的居住區(qū)域與基地內的停車區(qū)域系分別的不動產。假如，區(qū)分全部權人由于自己的緣由沒有購買停車位，開發(fā)商可以將停車位出售給非區(qū)分全部區(qū)人。4.日本日本現(xiàn)行的建筑物區(qū)分全部權法（1983年）并沒有關于停車場問題的規(guī)定，自上個世紀50年月起，因停車場問題發(fā)生了大量的糾紛。日本地方法院對于地下車庫的全部權的歸屬問題也存在不同的生疏，直到昭和56年6月18日，日本最高法院以判決的的形式確認地下車庫為

20、專有全部權客體，從而為裁判實務上長期存在的意見分歧打上了休止符。日本最高法院認為，建筑物區(qū)分全部權的專有部分必需滿足構造上的獨立性和利用上的獨立性兩個要件，而地下車庫完全符合上述兩個要件，因此，地下車庫可以成立獨立的全部權。（二）加快完善相關立法，解決地下車庫的全部權歸屬之爭地下車庫的全部權之爭是社會經濟進展到肯定階段必定凸現(xiàn)的沖突，各個國家或地區(qū)都不例外，并且隨著我國經濟的進一步進展，這種沖突會進一步突出。要想徹底解決地下車庫全部權之爭的沖突，必需盡快完善相關立法。1.在建筑物區(qū)分全部權法律制度中明確地下車庫的全部權歸屬。全國人大法工委間續(xù)公布的四個物權法草案中，均有建筑物區(qū)分全部權的相關規(guī)定，但是，沒有明確地下車庫是否屬于建筑物區(qū)分全部權的共有全部權部分，而是把地下車庫是否屬于建筑物區(qū)分全部權之共有全部權的權利交給了開發(fā)商和業(yè)主之間的商品房買賣合同來商定，且不說這種以商定的方式確定建筑物區(qū)分全部權的各部分是否符合法理，已經建成和使用的地下車庫必將陷入無休無止的全部權訴爭的泥潭，物權法無法起到定分止爭的作用?？梢姡餀喾ㄒ浴敖挥僧斒氯松潭ā边@種企圖回避社會沖突的