X苑小區(qū)前期物業(yè)管理運作工作

1、X苑小區(qū)前期物業(yè)管理運作工作某苑小區(qū)前期物業(yè)管理與運作工作管理處人員應在工程驗收后進行，也可以同時進行。但由于相關性的交接方不同，驗收的側重點及程度也不同，需要區(qū)分對待。工程驗收是施工單位向進展投資商移交物業(yè)，驗收的方式按國家標準進行。而物業(yè)接管驗收是進展投資商向物管方移交物業(yè)，驗收的方式是按業(yè)主、租戶進駐的使用要求進行檢查，主要是進行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收，資料交接、其它交接等三個方面。第一節(jié) 現(xiàn)場驗收主要項目一、土建工程：包括各屋面排水坡度，伸縮縫、墻身及地面有無滲水；地下室墻面有無滲水，地面有無空鼓及滲水，進出口坡道防滑等；前廣場及架空層綠化小品，地面有無空鼓及開裂

2、等；消防門、通道、樓梯等。二、裝飾工程：包括各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾；門和門柜及附件；護欄及扶手；燈具及其它小電氣設施；墻面（包括各涂料、裝飾及玻幕）；公共區(qū)域設施設備的外裝飾；各種標識及區(qū)域圖示；公共洗手間、會議室、垃圾中轉站、各設備管理用房、信報箱等；三、供配電系統(tǒng)：包括正常供配設備；應急供配電設備；油箱及油庫、各配電房設備；各強電檢查井內管線及電箱；避雷裝置；公共照明、用電器具等；四、給排水系統(tǒng)：各供水、消防水泵及電機等；各水箱；比例中項排水管網、接頭及閥門等；化糞池及室外排污、雨水井；消防栓、消防供水管網、接頭、閥門等；人防工程及供水系統(tǒng)等。五、弱電系統(tǒng)：消防報警系統(tǒng)

3、（消防掌握中心報警聯(lián)動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門、廣播等）；樓宇自動化（模塊掌握的空調、采暖、電力、保安等）；弱電檢查井內管線、接線箱等。其次節(jié) 資料交接一、產權資料：項目批準文件、用地批準文件、建筑執(zhí)照、丈量報告等；二、技術資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱藏管線等）、各類公共設備使用說明書及調試報告、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）、隱藏工程驗收記錄、沉降觀看記錄及沉降觀看點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質量保證書、構配件的鑒定合格證書、設備（水、

4、電、發(fā)電、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水、供暖管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統(tǒng)調試記錄等。三、驗收資料：工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電話、網絡保養(yǎng)及協(xié)議等。第三節(jié) 其它交接一、設施設備的備品備件，施工剩余材料備品等；二、具有保修期的設施設備施工或購買合同（保修協(xié)議書）等。三、公共區(qū)域各通道門、設備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。接管驗收留意事項：（1）在接管驗收前，管理處應當主動與管理方協(xié)商有關驗收的問題（包括交接方詳細人員、驗收詳

5、細時間、留意事項等），同時要盡量明確驗收標準、明確交接雙方的責、權、利。（2）接管驗收不但要檢查物業(yè)的質量而且還應清點物業(yè)內各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等類型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。驗收報告須經交接雙方簽字后才能生效。（3）針對初驗發(fā)覺的狀況，必需整改的，書面報請施工管理方督促施工單位返修，一時無法返修的項目要確定今后修理的期限并請用戶認可，屬于無法返修的項目報告"*苑 "開發(fā)商記錄備案；屬于暫無須返修的問題，列出清單報請"*苑 "開發(fā)商備案。四、設施設備試運行：為保證業(yè)主進駐后設備即能正常運行，在設施設備驗收完成后進行一個設備試運行階段，

6、在這個期間，管理處工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養(yǎng)及修理轉移，由管理處工程技術人員開頭直接操作設備，但設備安裝調試單位應當派人協(xié)作并賜予相關操作人員肯定的培訓。五、清潔開荒：在業(yè)主、租戶進駐前，管理方將負責進行初次全面清潔工作，在清潔開荒中，管理處要留意對墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面的清潔液，防止腐蝕以上材料避開業(yè)主、租戶損失及后續(xù)物業(yè)管理的困難。六、公眾文件的確立：為保證"*苑"業(yè)主全面進駐后得到良好的服務，管 理處應當主動將留意事項、管理處聯(lián)系電話、值班電話及管理承諾、業(yè)主、租戶手冊、業(yè)主、租戶管理公約等一系列公眾文件呈交"*苑"進展

7、商批閱，在修改后整理成冊，公布于業(yè)主、租戶。 七、做好業(yè)主全面進駐的預備：在全面進駐之前，我公司將主動與進展商聯(lián)系，確定包括入遷的單位及辦公場所、日期準時間、物資數(shù)量、停車地點、搬遷時間、搬遷路線等，并共同制定搬遷方案及留意事項。管理處應當全力以赴地協(xié)作確認公共區(qū)域、照明、洗手間、停車場標識等正常。在適用過程中，管理處應再次確認支配事項，派有關人員在現(xiàn)場迎接、指引路線，同時監(jiān)督搬運工作遵守有關規(guī)定，保持良好秩序，削減對其它單位的影響。在遷入完成應馬上在征詢看法后跟進改善服務。依據"*苑"的詳細狀況來看，目前還沒有業(yè)主、租戶入場，物業(yè)管理公司將提前進入管理，協(xié)作施工和出售和招租工作。若"*苑"進展商選中與我司合作進行管理，