物業(yè)財(cái)務(wù)管理制度之固定資產(chǎn)管理

1、物業(yè)財(cái)務(wù)管理制度之固定資產(chǎn)管理物業(yè)財(cái)務(wù)管理制度之固定資產(chǎn)管理1、固定資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)和分類a.固定資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)單位價(jià)值在2000元以上，使用年限在一年以上的房屋及建筑物、運(yùn)輸工具、機(jī)械、器具工具等。b.固定資產(chǎn)的分類公司的固定資產(chǎn)按自然屬性和經(jīng)濟(jì)用途分為以下七大類：房屋及建筑物；運(yùn)輸設(shè)備；家用電器；電腦設(shè)備；辦公設(shè)備；機(jī)械設(shè)備；其他。c.說明房屋及建筑物是指用于公司辦公及員工生活的永久性房屋及建筑物，不包括進(jìn)展商無償供應(yīng)的管理用房，管理處利用架空層、地下室改造等管理用房。運(yùn)輸設(shè)備是指汽車和摩托車等機(jī)動(dòng)車輛。家用電器包括電視機(jī)、電冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)機(jī)和音響設(shè)備等。電腦設(shè)備包括計(jì)算機(jī)、打印機(jī)等。辦公設(shè)備包

2、括照相機(jī)、通訊設(shè)備、復(fù)印機(jī)、保險(xiǎn)柜和儀器儀表、電話機(jī)、傳真機(jī)、傳呼機(jī)和對講機(jī)等。機(jī)械設(shè)備包括清潔、綠化機(jī)具、修理機(jī)具等。2、固定資產(chǎn)的實(shí)物管理a.固定資產(chǎn)的主管部門(1)公司機(jī)關(guān)各部門使用的固定資產(chǎn)實(shí)物主管部門為公司辦公室；專業(yè)公司使用的固定資產(chǎn)實(shí)物主管部門為各專業(yè)公司辦公室；各分公司（管理處）使用的固定資產(chǎn)實(shí)物主管部門為分公司（管理處）辦公室。(2)公司有關(guān)部門、子公司對公司范圍內(nèi)專業(yè)設(shè)備實(shí)行專業(yè)管理，包括審批、選型、選購等環(huán)節(jié)的管理。b.主管部門的主要責(zé)任(1)審核固定資產(chǎn)的購置申請書；(2)電腦、對講機(jī)、大型機(jī)具等固定資產(chǎn)由公司有關(guān)部門或子公司集中選購，其他小型低值固定資產(chǎn)經(jīng)公司有關(guān)部門

3、和專業(yè)公司同意，可由使用部門、管理處自行選購。(3)固定資產(chǎn)主管部門應(yīng)建立固定資產(chǎn)卡片，登記固定資產(chǎn)明細(xì)表。(4)固定資產(chǎn)的修理。(5)固定資產(chǎn)內(nèi)部調(diào)撥及轉(zhuǎn)移登記。(6)固定資產(chǎn)報(bào)廢的申報(bào)。(7)固定資產(chǎn)的清查。c.固定資產(chǎn)的保管(1)在用的固定資產(chǎn)由使用單位負(fù)責(zé)保管，使用單位應(yīng)向主管部門負(fù)責(zé)，其中職工宿舍由入住者負(fù)責(zé)保管。(2)未使用的固定資產(chǎn)由主管部門負(fù)責(zé)保管。d.固定資產(chǎn)的配置原則主管部門依據(jù)實(shí)際需要合理配置固定資產(chǎn)，充分發(fā)揮固定資產(chǎn)的功能，在無法實(shí)現(xiàn)內(nèi)部調(diào)劑的狀況下，方可購置固定資產(chǎn)。c.固定資產(chǎn)配置的程序(1)固定資產(chǎn)使用部門依據(jù)實(shí)際需要填寫固定資產(chǎn)配置申請表（見附表二），報(bào)主管部門

4、審批。(2)主管部門依據(jù)固定資產(chǎn)的內(nèi)部配置狀況，作出處理看法，或進(jìn)行內(nèi)部調(diào)配或批準(zhǔn)購買，并將固定資產(chǎn)配置申請表送交財(cái)務(wù)部門。(3)內(nèi)部調(diào)劑時(shí)財(cái)務(wù)部門依據(jù)固定資產(chǎn)配置申請表及有關(guān)固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移憑證，辦理固定資產(chǎn)內(nèi)部轉(zhuǎn)移手續(xù)。如需選購，財(cái)務(wù)部門依據(jù)審批權(quán)限呈報(bào)公司主管領(lǐng)導(dǎo)或董事會(huì)審批。(4)財(cái)務(wù)部門將批復(fù)后的固定資產(chǎn)配置申請表轉(zhuǎn)主管部門。(5)主管部門按批文執(zhí)行，申請未獲批準(zhǔn)時(shí)，主管部門將結(jié)果通知使用部門。申請獲準(zhǔn)后，主管部門負(fù)責(zé)購買，或托付公司專業(yè)管理部門購買（其中：房屋由公司辦公室負(fù)責(zé)購買）。(6)固定資產(chǎn)購入后，主管部門應(yīng)建立固定資產(chǎn)卡片，登記固定資產(chǎn)明細(xì)表，并將固定資產(chǎn)移交使用部門，辦理移交

5、手續(xù)。(7)辦理報(bào)銷手續(xù)。主管部門填寫報(bào)銷憑證，經(jīng)分公司（管理處主任）經(jīng)理（部門經(jīng)理）、主管領(lǐng)導(dǎo)簽字后，附帶發(fā)票、申請表等到財(cái)務(wù)部編號(hào)、登記后方予報(bào)銷。3、固定資產(chǎn)購置、報(bào)廢的審批權(quán)限a.辦公及生產(chǎn)用固定資產(chǎn)：單位價(jià)值低于50000元以下的由總經(jīng)理審批，單位價(jià)值超過50000元（含50000元）以上的報(bào)公司董事會(huì)審批。b.生活康樂用固定資產(chǎn)：單位價(jià)值低于10000元以下的由公司總裁審批，單位價(jià)值超過10000元（含10000元）以上的報(bào)公司董事會(huì)審批。c.自用房屋、轎車、大屏幕電視機(jī)必需報(bào)公司董事會(huì)審批。d.固定資產(chǎn)的編碼方法：固定資產(chǎn)由財(cái)務(wù)部統(tǒng)一編碼。e.固定資產(chǎn)的內(nèi)部轉(zhuǎn)移：主管部門依據(jù)實(shí)際

6、狀況，合理調(diào)撥固定資產(chǎn)。固定資產(chǎn)內(nèi)部轉(zhuǎn)移必需通過主管部門，使用部門不得自行轉(zhuǎn)移。f.固定資產(chǎn)的調(diào)入：主管部門依據(jù)需要將固定資產(chǎn)移交使用部門時(shí)，應(yīng)辦理以下手續(xù)：(1)登記固定資產(chǎn)分布狀況登記簿，使用部門蓋章簽；(2)登記固定資產(chǎn)使用狀況登記簿主管部門蓋章簽字；(3)登記固定資產(chǎn)卡片，伴同固定資產(chǎn)移交使用部門；(4)主管部門持固定資產(chǎn)分布狀況登記簿到財(cái)務(wù)部門登記，以便財(cái)務(wù)部門作帳務(wù)調(diào)整。4、固定資產(chǎn)的調(diào)出固定資產(chǎn)因不需用或報(bào)廢而調(diào)出訪用部門時(shí)，應(yīng)辦理以下手續(xù)：a.登記固定資產(chǎn)分布狀況登記簿，使用部門蓋章簽字；b.登記固定資產(chǎn)使用狀況登記簿，主管部門蓋章簽字；c.登記固定資產(chǎn)卡片，伴同固定資產(chǎn)移交主

7、管部門；d.主管部門持固定資產(chǎn)分布狀況登記簿到財(cái)務(wù)部門登記，以便財(cái)務(wù)部門作帳務(wù)調(diào)整。5、固定資產(chǎn)的使用和日常維護(hù) 使用部門應(yīng)正確使用固定資產(chǎn)，并妥當(dāng)保管，應(yīng)做好日常的維護(hù)和保養(yǎng)工作。固定資產(chǎn)因使用或保管不善而發(fā)生的毀損或損失，有關(guān)責(zé)任人應(yīng)負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任，按情節(jié)從工資或獎(jiǎng)金中扣除原價(jià)的10%-50%。違章駕駛車輛造成的罰款由當(dāng)事人負(fù)責(zé)。 6、固定資產(chǎn)的保險(xiǎn)固定資產(chǎn)的保險(xiǎn)、續(xù)保工作一律由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)。固定資產(chǎn)被盜或丟失，或患病不行抗力的緣由毀壞，主管部門應(yīng)準(zhǔn)時(shí)報(bào)案追查并負(fù)責(zé)索賠，同時(shí)辦理固定資產(chǎn)的清理手續(xù)，財(cái)務(wù)部幫助主管部門完成此項(xiàng)工作。7、固定資產(chǎn)的修理固定資產(chǎn)發(fā)生故障，不能正常使用時(shí)，在經(jīng)濟(jì)合理狀

8、況下，應(yīng)盡可能修復(fù)使用。使用部門應(yīng)準(zhǔn)時(shí)通知主管部門，不得擅自修理，主管部門接到通知后，應(yīng)準(zhǔn)時(shí)到現(xiàn)場查明緣由，指定有關(guān)部門或單位負(fù)責(zé)修理。固定資產(chǎn)修理發(fā)生的費(fèi)用，由負(fù)責(zé)修理的部門填寫報(bào)銷單。8、固定資產(chǎn)的清理報(bào)廢固定資產(chǎn)因出售、轉(zhuǎn)讓或因正常和非正常緣由不能連續(xù)使用時(shí)，主管部門應(yīng)查明緣由，并辦理固定資產(chǎn)清理報(bào)廢手續(xù)。辦理固定資產(chǎn)清理報(bào)廢手續(xù)：主管部門填寫固定資產(chǎn)報(bào)廢申請表，一式兩份，具體說明報(bào)廢緣由及處理看法，交財(cái)務(wù)部；財(cái)務(wù)部依據(jù)審批權(quán)限，呈報(bào)公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批，經(jīng)批準(zhǔn)后的固定資產(chǎn)報(bào)廢申請表返回財(cái)務(wù)部門；財(cái)務(wù)部門將已作批復(fù)的申請表一份轉(zhuǎn)發(fā)主管部門，另一份留作固定資產(chǎn)報(bào)廢帳務(wù)處理的憑證。9、固定資產(chǎn)清

9、查公司定期或不定期地對固定資產(chǎn)進(jìn)行盤點(diǎn)清查。年度終了前，必需進(jìn)行一次全面的盤點(diǎn)清查。主管部門日常應(yīng)不定期地對所管固定資產(chǎn)進(jìn)行抽查，檢查固定資產(chǎn)的使用狀況和完好程度，發(fā)覺問題要準(zhǔn)時(shí)反映并根據(jù)規(guī)定進(jìn)行處理。固定資產(chǎn)年終全面清查工作由公司財(cái)務(wù)副總裁負(fù)責(zé)，詳細(xì)工作由財(cái)務(wù)部牽頭，會(huì)同各主管部門和單位對固定資產(chǎn)進(jìn)行全面清點(diǎn)。清查盤點(diǎn)后，主管部門、單位填寫固定資產(chǎn)清查盤點(diǎn)表，報(bào)財(cái)務(wù)部門進(jìn)行帳實(shí)核對。對帳實(shí)不符、有帳無物、有物無帳的狀況，必需查明緣由，主管部門、單位提出詳細(xì)處理看法，填制固定資產(chǎn)盤盈表、固定資產(chǎn)盤虧（報(bào)廢）表，交由財(cái)務(wù)部門根據(jù)固定資產(chǎn)的審批權(quán)限，上報(bào)公司董事會(huì)審批。主管部門、單位依據(jù)審批結(jié)果辦

10、理有關(guān)手續(xù)。10、固定資產(chǎn)的核算a.固定資產(chǎn)核算的內(nèi)容：正確準(zhǔn)時(shí)地登記固定資產(chǎn)明細(xì)表，以反映固定資產(chǎn)增減變動(dòng)、結(jié)存以及清理報(bào)廢狀況，并定期進(jìn)行清查，幫助主管部門合理調(diào)配固定資產(chǎn)，提高固定資產(chǎn)利用率；正確計(jì)算固定資產(chǎn)的入帳價(jià)值，準(zhǔn)時(shí)作出帳務(wù)處理；正確計(jì)算固定資產(chǎn)折舊，合理安排固定資產(chǎn)折舊。b.固定資產(chǎn)的計(jì)價(jià)應(yīng)當(dāng)以原價(jià)為準(zhǔn)。固定資產(chǎn)的原價(jià)，根據(jù)下列規(guī)定確定：(1)購入的固定資產(chǎn)，根據(jù)實(shí)際支付的買價(jià)或售出單位的帳面原價(jià)（扣除原安裝成本）、包裝費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和安裝成本等記帳；(2)自行建筑的固定資產(chǎn)，根據(jù)建筑過程中實(shí)際發(fā)生的全部支出記帳；(3)投資轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)，根據(jù)評(píng)估確認(rèn)或者合同、協(xié)議商定的價(jià)

11、格加運(yùn)雜費(fèi)、包裝費(fèi)、安裝成本、保險(xiǎn)費(fèi)和安裝成本等記帳；(4)融資租入的固定資產(chǎn)，根據(jù)租賃協(xié)議確定的價(jià)款、運(yùn)雜費(fèi)、安裝成本、保險(xiǎn)費(fèi)等記帳；(5)在原有固定資產(chǎn)基礎(chǔ)上進(jìn)行改建、擴(kuò)建的固定資產(chǎn)，根據(jù)原有固定資產(chǎn)帳面原價(jià)，減去改建、擴(kuò)建過程中發(fā)生的變價(jià)收入，加上由于改建、擴(kuò)建而增加的實(shí)際支出記帳；(6)接受捐贈(zèng)的固定資產(chǎn)，根據(jù)同類資產(chǎn)的市場價(jià)格，或依據(jù)捐贈(zèng)方所供應(yīng)的有關(guān)憑證記帳。接受固定資產(chǎn)時(shí)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值；(7)盤盈的固定資產(chǎn)，按重置完全價(jià)值記帳。c.為取得固定資產(chǎn)而發(fā)生的借款利息支出和有關(guān)費(fèi)用，在固定資產(chǎn)尚未交付使用或已投入使用，但實(shí)際價(jià)值尚未確定前發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)計(jì)入固定

12、資產(chǎn)價(jià)值；在此之后發(fā)生的應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益。已投入使用但尚無法確定實(shí)際價(jià)值的固定資產(chǎn)，可先按估量價(jià)值記帳，待確定實(shí)際價(jià)值后，再進(jìn)行調(diào)整。購建固定資產(chǎn)交納的各項(xiàng)稅費(fèi)，計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值。e.固定資產(chǎn)帳面價(jià)值的調(diào)整：已經(jīng)入帳的固定資產(chǎn)價(jià)值除發(fā)生下列狀況外，不得隨便變動(dòng)：(1)依據(jù)國家規(guī)定對固定資產(chǎn)價(jià)值重新估價(jià)；(2)增加補(bǔ)充設(shè)備或改良裝置；(3)將固定資產(chǎn)的一部分拆除；(4)依據(jù)實(shí)際價(jià)值調(diào)整原來的暫估價(jià)值；(5)發(fā)覺原記固定資產(chǎn)價(jià)值有錯(cuò)誤。e.固定資產(chǎn)折舊(1)下列固定資產(chǎn)計(jì)提折舊：房屋及建筑物；在用以及季節(jié)性停用和大修停用的其他固定資產(chǎn)；以經(jīng)營租賃方式租出的固定資產(chǎn)，以融資租賃方式租入的固定資產(chǎn)；(

13、2)下列固定資產(chǎn)不計(jì)提折舊：房屋及建筑物以外的未使用、不需用的固定資產(chǎn)；以經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)；帳面已提足折舊仍連續(xù)使用的固定資產(chǎn)，提前報(bào)廢的固定資產(chǎn)；(3)固定資產(chǎn)的折舊方法：固定資產(chǎn)的折舊方法一律采納平均年限法，估計(jì)凈殘值率為固定資產(chǎn)原價(jià)的10%，計(jì)算公式如下：年折舊率=（1-估計(jì)凈殘值率）/（折舊年限*100%）；月折舊率=年折舊率/12；月折舊額=固定資產(chǎn)原價(jià)*月折舊率。f.固定資產(chǎn)的折舊年限：固定資產(chǎn)的折舊年限詳見附表一，不得隨便變更。g.固定資產(chǎn)折舊的計(jì)提：固定資產(chǎn)折舊按月計(jì)提。月份內(nèi)開頭使用的固定資產(chǎn)，當(dāng)月不計(jì)提折舊，從下月起計(jì)提折舊；月份內(nèi)削減或者停用的固定資產(chǎn)，當(dāng)月仍計(jì)提折舊，從下月起停止計(jì)提折舊。提足折舊的逾齡固定資產(chǎn)不再計(jì)提折舊，提前報(bào)廢的固定資產(chǎn)其凈損失計(jì)入營業(yè)外支出，不再補(bǔ)提折舊。根據(jù)規(guī)定提取的固定資產(chǎn)折舊，應(yīng)依據(jù)不同的使用部門，計(jì)入相應(yīng)的成本、費(fèi)用。h.固定資產(chǎn)的修理：發(fā)生的固定資產(chǎn)修理支出，計(jì)入有關(guān)費(fèi)用。修理費(fèi)用發(fā)生不均衡、數(shù)額較大的，可以實(shí)行待攤的方法，分期計(jì)入有關(guān)費(fèi)用。i.固定資產(chǎn)的清理：固定資產(chǎn)的清理，應(yīng)設(shè)固定資產(chǎn)清理專戶進(jìn)行核算。固定資產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓或者清理報(bào)廢的變價(jià)