德陽房地產(chǎn)拓展報(bào)告

1、1 萬商匯集團(tuán)（中國）項(xiàng)目介紹萬商匯企業(yè)集團(tuán)有限公司 版權(quán)聲明：本報(bào)告中所采用之原始資料除特別注明外均來自萬商匯企業(yè)集團(tuán)有限公司，未經(jīng)許可，任何人不得以任何形式轉(zhuǎn)載、翻印、抄襲或傳閱本報(bào)告之內(nèi)容。德陽房地產(chǎn)拓展報(bào)告2014.122德陽房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)狀況德陽市零售商業(yè)狀況德陽專業(yè)市場(chǎng)狀況一三四德陽房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)狀況城市宏觀環(huán)境分析二德陽投資環(huán)境總體分析五目錄目錄3德陽市近年來房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況德陽市住宅及底商分析（四）德陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)狀況一（一）德陽市近年來土地市場(chǎng)狀況（三）德陽市近年來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資狀況（二）4（一）德陽市（一）德陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況GDP增速與房地產(chǎn)

2、發(fā)展關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4%停滯 萎縮穩(wěn)定發(fā)展快速發(fā)展近五年來，德陽GDP增長都保持9%以上的增長速度，2012年開始放緩，房地產(chǎn)開發(fā)處于緩慢發(fā)展的階段；近五年來，德陽房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較快的增長速度， 2012年開始房地產(chǎn)市場(chǎng)增速開始放緩，2013年增速更是跌至3.5%，這反映出德陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)受國家宏 觀政策的調(diào)控影響比較大，同時(shí)也與市場(chǎng)的飽和度有關(guān)。圖一圖二圖三5（一）德陽市（一）德陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況圖一：2013年成交均價(jià)為4293元/，相比2012年的4390元/，又下降了2.3%；圖二：2013年德陽市區(qū)住宅銷售為83.5萬，相比2012年的1

3、05.42萬，減少了20.8%，相當(dāng)于五分之一的份額。德陽市區(qū)2013年住宅總供應(yīng)量達(dá)到144.37萬，相比2012年的126.2萬，增加了14.4%。在2012年降價(jià)換量取得階段性成果的同時(shí)，爆發(fā)的海量供應(yīng)再次讓市場(chǎng)失去平衡。圖一圖二6（三）德陽市近年來土地市場(chǎng)狀況（三）德陽市近年來土地市場(chǎng)狀況1、德陽市2014年市規(guī)劃區(qū)土地供應(yīng)計(jì)劃表（單位：畝）德陽市2014年市規(guī)劃區(qū)土地供應(yīng)計(jì)劃6154.8畝，商服用地742.5畝，住宅用地2364畝，工礦用地2253畝；2014年土地基準(zhǔn)單價(jià)工業(yè)用地13.6萬元/畝，住宅用地70-117萬元/畝，商服用地166-180萬元/畝。2013年德陽土地市場(chǎng)冷

4、清，供應(yīng)少，成交更是屈指可數(shù)?？傆?jì)成交了18塊地，最小3.3畝，最大192.2畝；分布上，基本屬于城市邊緣地塊，從青衣江路、嘉陵江路，一直延伸到孝感、楊嘉?？偯娣e約633畝，按規(guī)劃條件預(yù)估可供應(yīng)132萬的物業(yè)。7（四）德陽市（四）德陽市住宅及住宅底商分析住宅及住宅底商分析旌陽區(qū)旌陽區(qū)城北片區(qū)旌南片區(qū)老城區(qū)黃河片區(qū)旌東片區(qū) 市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊劃分為城北片區(qū)、黃河片區(qū)、老城區(qū)、旌東片區(qū)及旌南片區(qū)、天元片區(qū)、旌湖開發(fā)區(qū)七大房地產(chǎn)板塊。天元片區(qū)旌湖開發(fā)區(qū)渝都國際明珠熙城華倫城市領(lǐng)地新里城尊域龍灣上城翰城國際溫莎湖畔莊園保利國際城正基首席畔山庭院旌城陽光嘉皇心悅城德陽碧桂園香江華府力創(chuàng)天籟福住宅樓盤均價(jià)

5、4500元/m2 ，住宅底商均價(jià)18000元/m2,各區(qū)域樓盤均價(jià)相當(dāng)，其中老城區(qū)和黃河片區(qū)、旌東片區(qū)主要以普通住宅樓盤開發(fā)為主，旌湖片區(qū)、旌南片區(qū)有別墅樓盤和花園洋房開發(fā)。8（五）德陽市商業(yè)狀況（五）德陽市商業(yè)狀況商圈布局情況商圈狀況 文廟商圈（市中心） 沃爾瑪商圈 盛唐摩爾商圈文廟商圈： 起源于傳統(tǒng)意義上的老城商業(yè)區(qū)，商業(yè)以服飾、電子通訊器材為主，商業(yè)檔次整體偏低，該商圈主要分為三大區(qū)域，南街區(qū)域、長江西路區(qū)域、文廟廣場(chǎng)商業(yè)區(qū)。凱德廣場(chǎng)（沃爾瑪）商圈：該商圈為德陽城東的一個(gè)新型商業(yè)圈，通過沃爾瑪超市帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)其他商業(yè)配套的完善。該商圈定位于服務(wù)旌東片區(qū)，輻射全市，以滿足居民日常生活消費(fèi)為主

6、的區(qū)域性商業(yè)中心。盛唐摩爾（沃爾瑪）商圈：該商圈和沃爾瑪商圈共同形成覆蓋東部區(qū)域，輻射全市的新型商業(yè)中心，同樣為滿足居民日產(chǎn)生活消費(fèi)為主的區(qū)域性商業(yè)中心。9宏觀環(huán)境分析城市區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀（二）城市宏觀環(huán)境分析二（一）10（一）德陽市區(qū)位、人口、產(chǎn)業(yè)狀況（一）德陽市區(qū)位、人口、產(chǎn)業(yè)狀況德陽概況區(qū)位：德陽，別稱“旌城”，位于四川盆地成都平原東北部,東臨綿陽市、遂寧市，西靠省會(huì)成都，南連資陽市，北接阿壩藏族羌族自治州；人口：2013年年末年戶籍總?cè)丝?92萬人，常住人口352.4萬人，其中城鎮(zhèn)常住人口161.6萬人，城鎮(zhèn)化率45.9%。其中市轄區(qū)旌陽區(qū)人口73.51萬，中心城區(qū)常住人口約65萬。支柱產(chǎn)

7、業(yè)：機(jī)械、食品和化工三大支柱產(chǎn)業(yè)。所轄區(qū)域：轄旌陽區(qū)、中江縣、羅江縣1區(qū)2縣，代管廣漢市、什邡市、綿竹市3市，總面積5911平方公里。阿壩成都資陽綿陽德陽41公里50公里134公里350公里11（二）德陽市整體經(jīng)濟(jì)綜合情況（二）德陽市整體經(jīng)濟(jì)綜合情況經(jīng)濟(jì)狀況圖一圖二圖一：初步統(tǒng)計(jì)，2013全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1395.9億元，比上年增長9.0%。圖二：13年社會(huì)消費(fèi)品零售總額467.7億元，比上年增長14.6%；圖三：13年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入24701元，比上年增長10.4%，增幅放緩，在同類城市中處于較高的位置。圖三12（二）德陽市整體經(jīng)濟(jì)綜合情況（二）德陽市整體經(jīng)濟(jì)綜合情況經(jīng)

8、濟(jì)狀況德陽市2013年GDP位于四川第三位，總達(dá)1395.94億元，人均GDP排名四川第三位，經(jīng)濟(jì)總量在四川省內(nèi)僅次于成都、綿陽，是四川經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的城市。13（三）德陽市整體交通情況（三）德陽市整體交通情況交通狀況公路：G5（京昆高速）、G42（滬蓉高速）、G93（成渝環(huán)線高速）、成德南高速、遂德阿高速、成都第二繞城高速、成都第三繞城高速、成綿高速復(fù)線、G108貫穿境內(nèi)。鐵路：寶成鐵路、達(dá)成鐵路，另有在建成綿樂客專和成蘭鐵路；成綿樂城際鐵路客運(yùn)專線將于2014年年底通車；航空：距成都雙流國際機(jī)場(chǎng)50余公里，距綿陽南郊機(jī)場(chǎng)約45公里，德陽市德陽市德陽擁有發(fā)達(dá)的鐵路、公路、航空立體交通體系14（

9、四）德陽城市總體發(fā)展規(guī)劃（四）德陽城市總體發(fā)展規(guī)劃形成“一區(qū)、四軸、多線”的城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)城市規(guī)劃德陽市羅江縣中江縣綿竹市什邡市廣漢市四軸：包括三縱一橫四條城鎮(zhèn)發(fā)展軸。三縱為成德綿中部發(fā)展軸、成德綿西部發(fā)展軸和成德綿東部發(fā)展軸，連接市域大部分城鎮(zhèn)，依托寶成鐵路、綿成樂城際鐵路、成綿高速公路、108國道、成什綿高速公路、金堂-中江-三臺(tái)高速公路等多條南北向交通干道形成，是加強(qiáng)與成都、綿陽聯(lián)系，融入?yún)^(qū)域發(fā)展的主要骨架。成都市綿陽市一區(qū) ：指半小時(shí)圈城鎮(zhèn)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，是以德陽中心城區(qū)為中心半小時(shí)交通范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)密集地區(qū)，包括旌陽區(qū)、廣漢市和羅江縣全部，什邡市和綿竹市的平原地區(qū)及中江縣西部地區(qū)。規(guī)劃目標(biāo)：

10、2015年中心城區(qū)城市人口80萬人，建設(shè)用地85平方公里；2020年，中心城區(qū)城市人口100萬人，建設(shè)用地100平方公里。15（四）德陽中心城區(qū)發(fā)展規(guī)劃（四）德陽中心城區(qū)發(fā)展規(guī)劃“一主兩副，三軸三帶”的空間布局結(jié)構(gòu)城市規(guī)劃城市中心城市中心城市副中心城市副中心城市副中心城市副中心西部綜合產(chǎn)業(yè)帶東部生態(tài)休閑帶中中部部生生活活服服務(wù)務(wù)帶帶一主：指以文廟廣場(chǎng)為中心、以長江路為軸線、橫跨綿遠(yuǎn)河?xùn)|西兩岸的城市主中心。 兩副：指城北城市副中心和八角城市副中心。 三軸：指長江路城市發(fā)展軸、金沙江路城市發(fā)展軸和青衣江路城市發(fā)展軸，既是城市綜合服務(wù)軸，也是重要的景觀軸。三帶：指以寶成鐵路為主軸的西部綜合產(chǎn)業(yè)帶、以

11、綿遠(yuǎn)河為主軸的中部生活服務(wù)帶和沿東山南北延伸的東部生態(tài)休閑帶。重裝片區(qū)八角片區(qū)八角片區(qū)東山片區(qū)城北片區(qū)城北片區(qū)天元片區(qū)中心片區(qū)：綜合服務(wù)、職業(yè)教育、居住等功能天元片區(qū)：集生產(chǎn)、生活、服務(wù)為一體的綜合型片區(qū)城北片區(qū)：居住、行政辦公、綜合服務(wù)、職業(yè)教育等功能重裝片區(qū)：重型裝備、生產(chǎn)服務(wù)、科技研發(fā)等功能八角片區(qū)：發(fā)展重大裝備、科技研發(fā)、商務(wù)辦公等區(qū)域性功能東山片區(qū)：文化、體育、休閑娛樂和居住用地中中心心片片區(qū)區(qū)16（六）德陽市宏觀環(huán)境小結(jié)（六）德陽市宏觀環(huán)境小結(jié)德陽市距離省會(huì)成都僅41公里，距綿陽市50公里，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r僅次于成都、綿陽，居四川省第三位，人均可支配收入達(dá)24701元，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好，老

12、百姓購買能力強(qiáng)；德陽市公路、鐵路、航空立體交通極為便利，居成都、綿陽兩大機(jī)場(chǎng)均在50公里范圍內(nèi)，擁有眾多高速，鐵路專線，成綿城際鐵路客運(yùn)專線2014年底通車；德陽市城市發(fā)展規(guī)劃“一區(qū)、四軸、多線”的空間布局，強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)與成都、綿陽的聯(lián)系，2015年中心城區(qū)人口預(yù)計(jì)80萬，城市建設(shè)用地85平方公里； 由此可見，德陽市良好的區(qū)位條件以及經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，伴隨著未來城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，大量城市人口導(dǎo)入，德陽市的投資強(qiáng)度、政府招商力度勢(shì)必會(huì)大大加強(qiáng)，這將為德陽市的發(fā)展創(chuàng)造大的良好宏觀環(huán)境，也將帶動(dòng)商業(yè)、住宅等各方面的需求提升。17德陽市代表性在營零售商業(yè)分布圖德陽市在售商業(yè)地產(chǎn)分布圖（二）德陽市零售商業(yè)狀況三（一）德

13、陽在售商業(yè)綜合體綜合情況（三）18（一）德陽（一）德陽市代表性在營零售商業(yè)分布圖市代表性在營零售商業(yè)分布圖旌陽區(qū)彩泉天街體驗(yàn)式購物中心德力德購物中心盛唐摩爾購物廣場(chǎng)東方時(shí)代廣場(chǎng)恒逸廣場(chǎng)德陽希望城購物中心匯樂廣場(chǎng)中山商廈中立百貨大樓新彩泉商場(chǎng)西城生活廣場(chǎng)南華春天購物廣場(chǎng)綿遠(yuǎn)商業(yè)步行街沃爾瑪超市大潤發(fā)超市世紀(jì)聯(lián)華超市蘇寧電器凱旋國際上美購物廣場(chǎng)旌都銀座老城區(qū)德陽代表性零售商業(yè)主要集中在老城區(qū)，大型超市有大潤發(fā)、沃爾瑪、世紀(jì)聯(lián)華，大型購物廣場(chǎng)較多，構(gòu)成德陽的三個(gè)商業(yè)中心。19（三）德陽（三）德陽在售商業(yè)綜合體情況在售商業(yè)綜合體情況德陽在售商業(yè)綜合體較少，目前在售純商業(yè)綜合體僅4個(gè)樓盤，總體商業(yè)體量8

14、0萬方，其中銀鑫五洲廣場(chǎng)的商業(yè)體量達(dá)60萬方，其余的幾個(gè)均比較小。主要原因是近年來德陽土地供應(yīng)較少，成交量小，而且2013年德陽房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于不溫不火的狀態(tài)，2013年去化率約為57.8%；也就是說，約60萬的住宅物業(yè)被留給了2014年；加上此前未去化掉的物業(yè)，存量近200萬。按當(dāng)前的銷售速度，在沒有新增供應(yīng)的情況下，這200萬的存量房需要2.5年才能完全消化。20德陽專業(yè)市場(chǎng)總體分布概況德陽專業(yè)市場(chǎng)狀況四（一）專業(yè)市場(chǎng)綜合概況（二）21（一）德陽專業(yè)市場(chǎng)總體分布概況（一）德陽專業(yè)市場(chǎng)總體分布概況旌陽區(qū)四川恒大國際裝飾建材城鋼材爐料交易市場(chǎng)德陽互發(fā)鋼材市場(chǎng)華安五金機(jī)電城恒大五金機(jī)電汽配城德

15、陽目前在營的專業(yè)市場(chǎng)較少，僅五金機(jī)電、建材家居、鋼材三大類。22（二）德陽專業(yè)市場(chǎng)綜合情況（二）德陽專業(yè)市場(chǎng)綜合情況在營市場(chǎng)在營市場(chǎng)在營市場(chǎng)德陽市目前再營的市場(chǎng)僅家居建材、五金機(jī)電、鋼材三大類，汽車類專業(yè)市場(chǎng)暫無，僅從現(xiàn)有的在營市場(chǎng)來看，德陽專業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)少、規(guī)模小、經(jīng)營經(jīng)營年代久等特點(diǎn)。23（三）德陽專業(yè)市場(chǎng)綜合情況（三）德陽專業(yè)市場(chǎng)綜合情況在售、待售在售、待售德陽目前在售的專業(yè)市場(chǎng)僅2個(gè)，以商貿(mào)城和家居市場(chǎng)為主，商貿(mào)城體量較大，綜合了各個(gè)業(yè)態(tài)。西部國際商貿(mào)城規(guī)劃面積2700畝，總投資為86億元，建設(shè)周期為6年。項(xiàng)目位于德陽市城市主軸長江西路西段干線和一環(huán)線交叉線上?？偨ㄖ娣e334.33萬平

16、方米，融小商品、家紡、服裝批發(fā)市場(chǎng)，五金、機(jī)電、汽貿(mào)汽配、食品批發(fā)專業(yè)市場(chǎng)、星級(jí)酒店、寫字樓，奧特萊斯品牌連鎖商場(chǎng)，大型購物中心，總部經(jīng)濟(jì)和金融辦公大樓，多功能會(huì)展中心、客商住宅區(qū)，娛樂休閑街等。最終形成專業(yè)市場(chǎng)、物流基地、旅游購物、酒店娛樂、總部經(jīng)濟(jì)、金融服務(wù)于一體的城市綜合體。西部國際商貿(mào)城建設(shè)進(jìn)度：第一階段是20102012年，商貿(mào)城的一期項(xiàng)目竣工，紅星美凱龍成功引進(jìn)，汽車4s店初具規(guī)模；第二階段是20132014年，基本建成銷品貿(mào)、五星級(jí)酒店、汽車4S店二期工程、五金機(jī)電批發(fā)市場(chǎng)，初步建立起為商貿(mào)城配套服務(wù)的現(xiàn)代物流倉儲(chǔ)基地24德陽投資環(huán)境總體分析五25德陽投資環(huán)境總體分析德陽投資環(huán)境總體分析優(yōu)勢(shì)分析劣勢(shì)分析地處成都平原東北部，西距成都41公里，東距綿陽50公里，屬于成都都市圈的輻射范圍，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；德陽市經(jīng)濟(jì)總量、人均GDP均位列四川省第三位，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)24701元，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)較好，居民購買力較強(qiáng)；德陽市交通優(yōu)勢(shì)明顯，眾多高速、鐵路經(jīng)過，航空方面兩大機(jī)場(chǎng)均在50公里范圍內(nèi)，有直達(dá)成都的城際鐵路，完善的立體交通網(wǎng)絡(luò)為德陽市發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件；按照德陽市現(xiàn)有的城市人口和未來城市規(guī)劃人口（2