資產(chǎn)管理概念介紹

1、商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理23商業(yè)地產(chǎn)的直接參與者商業(yè)地產(chǎn)的直接參與者4商業(yè)地產(chǎn)中資產(chǎn)管理的位置商業(yè)地產(chǎn)中資產(chǎn)管理的位置5房地產(chǎn)資產(chǎn)管理層次示意房地產(chǎn)資產(chǎn)管理層次示意房地產(chǎn)資產(chǎn)房地產(chǎn)資產(chǎn)組合投資管理者組合投資管理者房地產(chǎn)資房地產(chǎn)資產(chǎn)管理者產(chǎn)管理者物業(yè)管理者物業(yè)管理者物業(yè)管理者房地產(chǎn)資房地產(chǎn)資產(chǎn)管理者產(chǎn)管理者物業(yè)管理者物業(yè)管理者物業(yè)管理者基礎(chǔ)執(zhí)行層基礎(chǔ)執(zhí)行層中間經(jīng)營管理層中間經(jīng)營管理層戰(zhàn)略決策層戰(zhàn)略決策層6房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值創(chuàng)造活動(dòng)關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值創(chuàng)造活動(dòng)關(guān)系價(jià)值源泉活動(dòng)房地產(chǎn)資產(chǎn)房地產(chǎn)資產(chǎn)活動(dòng)價(jià)值為經(jīng)營活動(dòng)價(jià)值為經(jīng)營管理所得收入管理所得收入房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)價(jià)值為開發(fā)成本價(jià)值為開發(fā)成

2、本 與售價(jià)之差與售價(jià)之差房地產(chǎn)投資活動(dòng)房地產(chǎn)投資活動(dòng)價(jià)值為購價(jià)和售價(jià)值為購價(jià)和售價(jià)之差價(jià)之差7開發(fā)主導(dǎo)與經(jīng)營管理型房地產(chǎn)對(duì)比開發(fā)主導(dǎo)與經(jīng)營管理型房地產(chǎn)對(duì)比開發(fā)主導(dǎo)與經(jīng)營管理型房地產(chǎn)市場(chǎng)比較開發(fā)主導(dǎo)與經(jīng)營管理型房地產(chǎn)市場(chǎng)比較 特性市場(chǎng)市場(chǎng)成熟度市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)波動(dòng)幅度市場(chǎng)效率抗沖擊能力開發(fā)主導(dǎo)型低較高較大低下較低經(jīng)營管理型較高較低較小較高較高開發(fā)主導(dǎo)與經(jīng)營管理型房地產(chǎn)企業(yè)特性比較開發(fā)主導(dǎo)與經(jīng)營管理型房地產(chǎn)企業(yè)特性比較 特性企業(yè)類型專業(yè)水平資金實(shí)力成長(zhǎng)穩(wěn)定性品牌生命力長(zhǎng)期績(jī)效開發(fā)主導(dǎo)型低一般比較薄弱起伏較大易喪失一般較差經(jīng)營管理型高一般比較雄厚比較穩(wěn)定易保持較好82008-11-229資產(chǎn)資產(chǎn)檔次定位

3、建筑體量業(yè)態(tài)占比品牌組合購物環(huán)境顧客服務(wù)租戶品質(zhì)客流量銷售額客單價(jià)提袋率租售比租金收入能耗管理成本待客能力稅收貢獻(xiàn)解決就業(yè)資產(chǎn)回報(bào) 資產(chǎn)增值率評(píng)估價(jià)值經(jīng)營模式出租率空置率租金收繳率欠費(fèi)率用地性質(zhì)物業(yè)價(jià)值土地價(jià)值項(xiàng)目位置建筑外形 立面造型內(nèi)部裝修商業(yè)地產(chǎn)中資產(chǎn)表現(xiàn)屬性商業(yè)地產(chǎn)中資產(chǎn)表現(xiàn)屬性10投資者關(guān)注點(diǎn)投資者關(guān)注點(diǎn)資產(chǎn)硬件資產(chǎn)硬件定位檔次定位檔次業(yè)態(tài)與品牌業(yè)態(tài)與品牌客流與銷售客流與銷售資產(chǎn)收益資產(chǎn)收益間接影響投資滿足定位資產(chǎn)增值能力投資回報(bào)關(guān)注角度關(guān)注角度:影響投資11開發(fā)商關(guān)注點(diǎn)開發(fā)商關(guān)注點(diǎn)資產(chǎn)硬件資產(chǎn)硬件定位檔次定位檔次業(yè)態(tài)與品牌業(yè)態(tài)與品牌客流與銷售客流與銷售資產(chǎn)收益資產(chǎn)收益影響設(shè)計(jì)間接影

4、響開發(fā)成本影響設(shè)計(jì)間接影響開發(fā)成本影響設(shè)計(jì)如有銷售型資產(chǎn)關(guān)注角度關(guān)注角度:影響開發(fā)成本12運(yùn)營管理關(guān)注點(diǎn)運(yùn)營管理關(guān)注點(diǎn)資產(chǎn)硬件資產(chǎn)硬件定位檔次定位檔次業(yè)態(tài)與品牌業(yè)態(tài)與品牌客流與銷售客流與銷售資產(chǎn)收益資產(chǎn)收益市場(chǎng)分析滿足定位支持良性經(jīng)營維護(hù)業(yè)態(tài)與品牌平衡關(guān)注角度關(guān)注角度:購物環(huán)境舒適度13經(jīng)營者關(guān)注點(diǎn)經(jīng)營者關(guān)注點(diǎn)資產(chǎn)硬件資產(chǎn)硬件定位檔次定位檔次業(yè)態(tài)與品牌業(yè)態(tài)與品牌客流與銷售客流與銷售資產(chǎn)收益資產(chǎn)收益經(jīng)營項(xiàng)目是否匹配競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境實(shí)際經(jīng)營業(yè)績(jī)經(jīng)營成本壓力關(guān)注角度關(guān)注角度:經(jīng)營環(huán)境是否有利14顧客關(guān)注點(diǎn)顧客關(guān)注點(diǎn)資產(chǎn)硬件資產(chǎn)硬件定位檔次定位檔次業(yè)態(tài)與品牌業(yè)態(tài)與品牌客流與銷售客流與銷售資產(chǎn)收益資產(chǎn)收益是否滿

5、足精神需求直接到訪目的間接影響到訪目的基本不關(guān)注關(guān)注角度關(guān)注角度:直觀購物環(huán)境15資產(chǎn)管理職能資產(chǎn)管理職能資產(chǎn)資產(chǎn)管理管理項(xiàng)項(xiàng)目開目開發(fā)發(fā)商商業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營營以項(xiàng)目回報(bào)回報(bào)為核心；以風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控為支點(diǎn)；協(xié)調(diào)協(xié)調(diào)開發(fā)與運(yùn)營 ?；貓?bào)、風(fēng)險(xiǎn)、協(xié)調(diào)回報(bào)、風(fēng)險(xiǎn)、協(xié)調(diào) 裁判員裁判員運(yùn)動(dòng)員運(yùn)動(dòng)員運(yùn)動(dòng)員運(yùn)動(dòng)員16體系、架構(gòu)、模塊、流程體系、架構(gòu)、模塊、流程Lorem is simp dummy text of then and scrambled it to make a type specimen book. Your text here. 內(nèi)部協(xié)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)管控投資回報(bào)體系架構(gòu)功能模塊執(zhí)行流程體系架構(gòu)功能模塊執(zhí)行流

6、程體系架構(gòu)功能模塊執(zhí)行流程17業(yè)態(tài)定位計(jì)劃租金預(yù)測(cè)收益分析招商計(jì)劃工程預(yù)算開發(fā)進(jìn)度租金預(yù)算規(guī)劃設(shè)計(jì)投資審核指標(biāo)量化預(yù)算審批規(guī)證投資報(bào)告租金估算建造成本估算土地成本運(yùn)營成本估算市場(chǎng)判斷市場(chǎng)研究成本估算開發(fā)計(jì)劃書12/345資產(chǎn)前期投資體系資產(chǎn)前期投資體系投資成本項(xiàng)目商業(yè)資管綜合18項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告1. 城市經(jīng)濟(jì)概況1.1地區(qū)概況1.2 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.3零售業(yè)增長(zhǎng)1.4 通貨膨脹1.5人口增長(zhǎng)與分布1.6城市經(jīng)濟(jì)展望2. 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研2.1 項(xiàng)目體量估算模型2.1.1 周邊社區(qū)成熟度2.1.2 交通條件2.1.3 商業(yè)成熟度2.1.4 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)2.1.5項(xiàng)目體量確定2.2商圈調(diào)研2.

7、2.1 商圈判定2.2.2 商圈現(xiàn)有人口數(shù)量及分布2.2.3 商圈人口結(jié)構(gòu)特點(diǎn)與家庭構(gòu)成2.2.4 商圈未來人口增長(zhǎng)與特點(diǎn)2.2.5 商圈居民消費(fèi)特點(diǎn)2.2.6 商圈零售總消費(fèi)額預(yù)測(cè)2.3 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研2.3.1 現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目2.3.2 未來競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目2.3.3 項(xiàng)目占商圈總消費(fèi)額比例預(yù)測(cè)3. 結(jié)論一：項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位規(guī)劃3.1項(xiàng)目定位方案3.2 項(xiàng)目業(yè)態(tài)配比4. 結(jié)論二：總體租金預(yù)測(cè)4.1 租金縱向預(yù)測(cè)項(xiàng)目租售比倒推4.2租金橫向預(yù)測(cè)周邊項(xiàng)目租金水平調(diào)研4.3商家訪談商家租金可承受能力調(diào)研19回報(bào)主導(dǎo)方案設(shè)計(jì)模型回報(bào)主導(dǎo)方案設(shè)計(jì)模型空間規(guī)劃空間分配租金預(yù)算成本估算回報(bào)測(cè)算市場(chǎng)定位優(yōu)化優(yōu)化再優(yōu)化業(yè)態(tài)

8、落位業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)分區(qū)租戶選擇招商計(jì)劃擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)規(guī)證報(bào)建工程預(yù)算開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃開發(fā)計(jì)劃書20招投標(biāo)工程顧問管理工程指標(biāo)監(jiān)控開發(fā)計(jì)劃書投資成本項(xiàng)目商業(yè)資管綜合成本管理開業(yè)招投標(biāo)審核招商指標(biāo)監(jiān)控開發(fā)進(jìn)度工程預(yù)算招商計(jì)劃運(yùn)營計(jì)劃書投資報(bào)告開發(fā)協(xié)調(diào)運(yùn)營籌備推廣招商資產(chǎn)開發(fā)過程體系資產(chǎn)開發(fā)過程體系21資產(chǎn)規(guī)劃投資成本項(xiàng)目商業(yè)資管綜合運(yùn)營指標(biāo)量化運(yùn)營計(jì)劃書年度運(yùn)營計(jì)劃年度預(yù)算審核調(diào)整計(jì)劃提升計(jì)劃投資報(bào)告運(yùn)營報(bào)告工程推廣招商運(yùn)營成本管理月度資產(chǎn)報(bào)告資產(chǎn)運(yùn)營過程體系資產(chǎn)運(yùn)營過程體系22凈現(xiàn)金流 NOI估值折算率估值現(xiàn)金流項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)商場(chǎng)生態(tài)系統(tǒng)調(diào)整提升計(jì)劃市場(chǎng)供需利率環(huán)境短期回報(bào)長(zhǎng)期升值資產(chǎn)規(guī)劃中期提升持有、

9、退出凈現(xiàn)金流 NOI估值折算率資產(chǎn)生命周期中的資產(chǎn)規(guī)劃資產(chǎn)生命周期中的資產(chǎn)規(guī)劃23短期回報(bào)資產(chǎn)規(guī)劃現(xiàn)金流項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)中期提升商場(chǎng)生態(tài)系統(tǒng)調(diào)整提升計(jì)劃現(xiàn)金流提升年度招商計(jì)劃預(yù)算年度運(yùn)營計(jì)劃預(yù)算年度資產(chǎn)提升計(jì)劃預(yù)算業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)調(diào)整調(diào)整推廣推廣調(diào)整調(diào)整動(dòng)線動(dòng)線調(diào)整調(diào)整裝修裝修提升提升市場(chǎng)市場(chǎng)分析分析運(yùn)營運(yùn)營調(diào)整調(diào)整資產(chǎn)資產(chǎn)提升提升年度運(yùn)營計(jì)劃24開業(yè)開業(yè)率率兩費(fèi)兩費(fèi)收繳收繳招商招商進(jìn)度進(jìn)度推廣推廣力度力度重大重大事項(xiàng)事項(xiàng)項(xiàng)目短期回報(bào)費(fèi)用租金坪效坪效銷售銷售密度密度租售租售比比銷售銷售額額客流客流商場(chǎng)生態(tài)系統(tǒng)年度招商計(jì)劃預(yù)算年度運(yùn)營計(jì)劃預(yù)算年度資產(chǎn)提升計(jì)劃預(yù)算調(diào)整提升計(jì)劃下階段下階段現(xiàn)金流項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)租約租約預(yù)警

10、預(yù)警競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)手安全安全指標(biāo)指標(biāo)月度資產(chǎn)報(bào)告25CMA-AMOS系統(tǒng)了解系統(tǒng)了解是一套維護(hù)租賃、推廣合同（包括保證金、固定租是一套維護(hù)租賃、推廣合同（包括保證金、固定租金、物業(yè)管理費(fèi)、提成租金等內(nèi)容，），還有物業(yè)金、物業(yè)管理費(fèi)、提成租金等內(nèi)容，），還有物業(yè)水電費(fèi)，然后財(cái)務(wù)做收款，計(jì)費(fèi)，返款（對(duì)中央收水電費(fèi)，然后財(cái)務(wù)做收款，計(jì)費(fèi)，返款（對(duì)中央收銀租戶），催款等操作的系統(tǒng)，可以記錄項(xiàng)目每月銀租戶），催款等操作的系統(tǒng)，可以記錄項(xiàng)目每月應(yīng)收應(yīng)付情況，以及統(tǒng)計(jì)各租戶每月銷售情況。應(yīng)收應(yīng)付情況，以及統(tǒng)計(jì)各租戶每月銷售情況。26AMOS系統(tǒng)租賃租賃模塊系統(tǒng)租賃租賃模塊租賃意租賃意向?qū)徟驅(qū)徟Y產(chǎn)計(jì)資產(chǎn)計(jì)

11、費(fèi)費(fèi)系統(tǒng)系統(tǒng)(AMOS)收銀收銀 系統(tǒng)系統(tǒng)資產(chǎn)計(jì)資產(chǎn)計(jì)費(fèi)費(fèi)系統(tǒng)系統(tǒng)(AMOS)財(cái)務(wù)財(cái)務(wù) 系統(tǒng)系統(tǒng)分析報(bào)分析報(bào)表表系統(tǒng)系統(tǒng)27市場(chǎng)模塊市場(chǎng)模塊AMOS開開發(fā)發(fā)中中CapitaStarCapitaCard財(cái)務(wù)財(cái)務(wù) 系統(tǒng)系統(tǒng)28物業(yè)模塊物業(yè)模塊財(cái)務(wù)財(cái)務(wù) 系統(tǒng)系統(tǒng)AMOSEMS29資產(chǎn)系統(tǒng)業(yè)務(wù)流程資產(chǎn)系統(tǒng)業(yè)務(wù)流程30圍繞服務(wù)于收入設(shè)計(jì)資產(chǎn)管理系統(tǒng)圍繞服務(wù)于收入設(shè)計(jì)資產(chǎn)管理系統(tǒng)31資產(chǎn)租金收入分解示意資產(chǎn)租金收入分解示意租 金租金收入使用投資測(cè)算模型根據(jù)資產(chǎn)回報(bào)要求計(jì)算出需要，資產(chǎn)總租金收入要求；樓層租金&業(yè)態(tài)租金根據(jù)定位預(yù)估租金貢獻(xiàn)率，將租金分別分解到：按樓層、按業(yè)態(tài)一鋪一價(jià)按平面圖紙畫出店鋪品牌落位

12、，再按落位情況將租金分解到一鋪一價(jià)123態(tài)業(yè)態(tài)樓 層業(yè)樓 層鋪店鋪店店店鋪店鋪32店鋪固定租金周期示意店鋪固定租金周期示意DsDe= 2013-5-1= 2015-4-30固定租金時(shí)間M=10,000rmb/每月周期內(nèi)總租金=24月*10,000rmb/每月=240,000Ds：開始時(shí)間開始時(shí)間De：到期時(shí)間到期時(shí)間M：月租金月租金33單個(gè)店鋪標(biāo)準(zhǔn)租約：?jiǎn)蝹€(gè)店鋪標(biāo)準(zhǔn)租約：3年期租金示意年期租金示意M11st yr固定租金時(shí)間M2M32ed yr3rd yr34多個(gè)店鋪?zhàn)饨鹗疽舛鄠€(gè)店鋪?zhàn)饨鹗疽獾赇?12013-12-12013-12-31固定租金時(shí)間店鋪 2店鋪 N自然年周期35租金預(yù)測(cè)圖解租金

13、預(yù)測(cè)圖解m1固定租金時(shí)間m1m1m2m2m2m3m3m3已簽約合同i）系統(tǒng)或）系統(tǒng)或人工統(tǒng)計(jì)人工統(tǒng)計(jì)ii）實(shí)際預(yù)）實(shí)際預(yù)測(cè)測(cè)（根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)及運(yùn)營現(xiàn)況實(shí)際）iii）資產(chǎn)管理）資產(chǎn)管理&集團(tuán)統(tǒng)籌指標(biāo)集團(tuán)統(tǒng)籌指標(biāo)（空置期假設(shè)按照平均免租政策及裝修期；平均市場(chǎng)租金增長(zhǎng)基于租戶銷售流水?dāng)?shù)據(jù)；同時(shí)參考當(dāng)?shù)厣鐣?huì)零售品消費(fèi)總額增長(zhǎng)率市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境）短期預(yù)測(cè)（周期L）周期推測(cè)（周期L）周期推測(cè)（周期L）V空置期V空置期V空置期關(guān)鍵概念：關(guān)鍵概念：1. 已簽約合同已簽約合同2. 短期預(yù)測(cè)短期預(yù)測(cè)3. 平均空置期平均空置期 (”V”)4. 標(biāo)準(zhǔn)租賃周期標(biāo)準(zhǔn)租賃周期 (”L”)5. 項(xiàng)目租金增長(zhǎng)率項(xiàng)目租金增長(zhǎng)率 (“m

14、”)36案例案例1-零空置（免租）續(xù)約零空置（免租）續(xù)約固定租金時(shí)間已簽約合同預(yù)測(cè)簽約零空置（免租）零空置（免租）37案例案例2-免租或裝修期（新租約）免租或裝修期（新租約）固定租金時(shí)間已簽約合同預(yù)測(cè)簽約空置空置（免租、裝修）（免租、裝修）38案例案例3-提前終止與更換租戶（合同終止）提前終止與更換租戶（合同終止）固定租金時(shí)間已簽約合同提前終止更換租戶空置空置（免租、裝修）（免租、裝修）39案例案例4-店鋪重組資產(chǎn)改良（店鋪重組資產(chǎn)改良（AEI）改造區(qū)域改造區(qū)域改造后改造后操作步驟：操作步驟：1. 終止終止合同；合同；2. 禁用禁用店鋪；店鋪；3. 建立建立新店鋪新店鋪4. 建立建立新合同新合

15、同40基于短期已簽租約的長(zhǎng)期租金規(guī)劃基于短期已簽租約的長(zhǎng)期租金規(guī)劃m1固定租金時(shí)間m2m3已簽約合同短期預(yù)測(cè)（周期L）周期推測(cè)（周期L）周期推測(cè)（周期L）V空置期V空置期V空置期預(yù)算預(yù)算%增長(zhǎng)比例增長(zhǎng)比例目標(biāo)目標(biāo)租金預(yù)算租金預(yù)算租賃到期租賃到期租金單價(jià)租金單價(jià)測(cè)算模型開始時(shí)間“MSD”“MSD”起第一年市場(chǎng)租金增長(zhǎng)率X%“MSD”起第二年市場(chǎng)租金增長(zhǎng)率Y%“MSD”起第三年市場(chǎng)租金增長(zhǎng)率Z%市場(chǎng)租金市場(chǎng)租金增長(zhǎng)率走勢(shì)曲線增長(zhǎng)率走勢(shì)曲線41真實(shí)有效的銷售數(shù)據(jù)真實(shí)有效的銷售數(shù)據(jù) - 50 100 150 200 250 300 350 400 123456789101112XX項(xiàng)目項(xiàng)目2013 v

16、s 2012每月每月銷售（銷售（百萬）百萬）20122013線性 (2012)線性 (2013)050010001500200025003000350020122013XX項(xiàng)目項(xiàng)目2013 vs 2012銷售（百萬）銷售（百萬）20122013店鋪 1店鋪 2店鋪 N121242銷售數(shù)據(jù)采集與利用銷售數(shù)據(jù)采集與利用銷售銷售租金租金租售比租售比租售比租售比更換更換調(diào)整提高業(yè)績(jī)調(diào)整提高業(yè)績(jī)高風(fēng)險(xiǎn)高風(fēng)險(xiǎn)租戶租戶平穩(wěn)經(jīng)平穩(wěn)經(jīng)營營租戶租戶提升租金提升租金優(yōu)質(zhì)優(yōu)質(zhì) 租戶租戶100%0%1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12中央收銀臺(tái)租用POS機(jī)手工報(bào)表接口程序?qū)?3銷售數(shù)據(jù)分析銷售數(shù)據(jù)分析

17、中央收銀臺(tái)租用POS機(jī)接口程序?qū)胧止?bào)表？44分析分析 經(jīng)營經(jīng)營情情況況計(jì)計(jì)算算 提成租金提成租金 控制控制 風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)租租戶戶銷售數(shù)據(jù)分析銷售數(shù)據(jù)分析數(shù)數(shù)據(jù)使用據(jù)使用 1 1保底、提成兩者取高模式與品牌租戶租戶經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)（結(jié)算返款）70%Media _01Media _02Media _03計(jì)計(jì)算提成租金算提成租金數(shù)數(shù)據(jù)使用據(jù)使用 2 225%中央收銀模式30天結(jié)算周期可對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)租戶管控，保證現(xiàn)金流資金沉淀控制控制風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)租租戶戶5%數(shù)數(shù)據(jù)使用據(jù)使用 3 3通過銷售數(shù)據(jù)監(jiān)控租戶經(jīng)營情況指導(dǎo)商場(chǎng)整體調(diào)整策略分析分析經(jīng)營經(jīng)營情情況況10% 5%85%銷銷售售數(shù)數(shù)據(jù)使用據(jù)使用現(xiàn)況現(xiàn)況45 客流增

18、長(zhǎng)加強(qiáng)推廣 銷售增長(zhǎng)重新定位 高出租率調(diào)整業(yè)態(tài) 高收繳率更換品牌 租金提升結(jié)果分析65951652250501001502002502012201320142015平均租金（元）時(shí)間（年）報(bào)表Results實(shí)時(shí)、期間實(shí)時(shí)、期間合同管理樓層、業(yè)態(tài)、出租率、租金等分析計(jì)算應(yīng)收款完成實(shí)收真實(shí)完整數(shù)據(jù)導(dǎo)出準(zhǔn)確可靠結(jié)果真實(shí)完整數(shù)據(jù)導(dǎo)出準(zhǔn)確可靠結(jié)果46經(jīng)營數(shù)據(jù)在經(jīng)營數(shù)據(jù)在CMA關(guān)注的普及程度關(guān)注的普及程度 每個(gè)現(xiàn)場(chǎng)員工會(huì)對(duì)商場(chǎng)的經(jīng)營情況深入了解到店鋪，每天，甚至每小時(shí) 當(dāng)月截至前一日銷售及客流數(shù)據(jù)每天將通過郵件發(fā)送到商場(chǎng)每個(gè)擁有郵件ID的員工，同時(shí)抄送到區(qū)域、總部負(fù)責(zé)支持該項(xiàng)目的各相關(guān)人員 可以進(jìn)入管理中

19、心的員工在營業(yè)時(shí)間都會(huì)關(guān)注實(shí)時(shí)數(shù)據(jù) 二線管理人員、樓層主管、收銀員、電工 集團(tuán)管理層通過直觀數(shù)據(jù)了解資產(chǎn)的實(shí)際表現(xiàn)關(guān)注&普及客流與銷售數(shù)據(jù)在管理中心辦公室有公開的LED實(shí)時(shí)刷新47過程失控導(dǎo)致不可挽回的結(jié)果過程失控導(dǎo)致不可挽回的結(jié)果資產(chǎn)資產(chǎn)表表現(xiàn)現(xiàn)過程與結(jié)果在過程中沒有實(shí)時(shí)的指標(biāo)監(jiān)控;沒有及時(shí)跟進(jìn)數(shù)據(jù)反饋信息做出反應(yīng)，調(diào)整經(jīng)營策略導(dǎo)致結(jié)果無法挽回。2013201220114801020304個(gè)別店鋪長(zhǎng)期經(jīng)營表現(xiàn)較差整體客流及銷售無增長(zhǎng)無法提升租金客流銷售持續(xù)低于市場(chǎng)平均；出現(xiàn)欠租逃場(chǎng)等現(xiàn)象資產(chǎn)整體運(yùn)營出現(xiàn)問題調(diào)整調(diào)整品牌品牌調(diào)整調(diào)整業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)重新重新定位定位資產(chǎn)資產(chǎn)改造改造小型調(diào)整小型調(diào)整優(yōu)化品

20、牌結(jié)構(gòu)個(gè)別店鋪或區(qū)域性品牌落位中型調(diào)整中型調(diào)整調(diào)整業(yè)態(tài)占比，重新組合品牌大型調(diào)整大型調(diào)整進(jìn)行充分市調(diào)，重新找準(zhǔn)市場(chǎng)需求，根據(jù)需求重新定位戰(zhàn)略型調(diào)整戰(zhàn)略型調(diào)整或配合定位完成，重新制定長(zhǎng)期經(jīng)營策略49公司類型公司類型對(duì)比項(xiàng)目對(duì)比項(xiàng)目房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司（司（PAMC）房地產(chǎn)開發(fā)公司房地產(chǎn)開發(fā)公司行業(yè)劃分 金融業(yè)、服務(wù)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)資產(chǎn)的收購、轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營、管理、開發(fā)等服務(wù)于資產(chǎn)增值的業(yè)務(wù)房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)、建造、銷售業(yè)務(wù)市場(chǎng)定位 存量房地產(chǎn)資產(chǎn)，提供低效資產(chǎn)解決方案 收購新土地、建造新房產(chǎn)項(xiàng)目來源1、金融機(jī)構(gòu)上市處置的房地產(chǎn)存量資產(chǎn)；2、金融資產(chǎn)管理公司的房地產(chǎn)存量資產(chǎn)；1、通

21、過政府機(jī)關(guān)土地招、拍、掛單一途徑50借鑒發(fā)達(dá)國家成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，從產(chǎn)業(yè)運(yùn)作周期看，金融工具在不同的時(shí)期對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持方式是不同的。從西方成熟國家的發(fā)展歷程來看，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一個(gè)階段以房地產(chǎn)開發(fā)為主，開發(fā)商和投資商是一個(gè)主體，房地產(chǎn)的資金支持主要來自于銀行，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后，暴露出來的問題是開發(fā)商的實(shí)力有限，銀行業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也在增加，發(fā)展受到很大的制約。第二個(gè)階段是以房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司或房地產(chǎn)信托基金為核心的房地產(chǎn)投資為主，開發(fā)商的分工開始細(xì)化，越來越趨向制造業(yè)形態(tài)，房地產(chǎn)證券化現(xiàn)象比較普遍，資金量明顯放大。第三個(gè)階段則是以房地產(chǎn)證券化為核心的階段，通過證券化，房地

22、產(chǎn)成為了全民投資的產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致大量資金流向資本市場(chǎng)，再通過資本市場(chǎng)流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。51 （1）已經(jīng)出現(xiàn)國際強(qiáng)大的新競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)入資產(chǎn)管理行業(yè)，雖然受到“限外”政策的限制，但還是存在潛在的市場(chǎng)威脅； （2）宏觀調(diào)控政策日趨緊張，行業(yè)內(nèi)存在房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司的潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅； （3）國內(nèi)政策變化較快，存在不可預(yù)知的政策風(fēng)險(xiǎn)。 （1）全球化、信息化的加深與國際化分工與合作，將間接拉動(dòng)房地產(chǎn)存量資產(chǎn)快速增值； （2）客觀存在的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理市場(chǎng)已經(jīng)形成，房地產(chǎn)資產(chǎn)所有者的資產(chǎn)管理意識(shí)逐漸成熟； （3）中國城市化進(jìn)程帶來的“人口紅利”逐漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)存量資產(chǎn)增值凸顯； （4）民間資本、國際資本

23、逐漸壯大和豐富，行業(yè)對(duì)國家金融的依賴程度逐漸下降； （5）行業(yè)市場(chǎng)處于萌芽期，市場(chǎng)進(jìn)入壁壘降低，有利于迅速培養(yǎng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。 （1）房地產(chǎn)資產(chǎn)管理屬新興行業(yè)，國內(nèi)金融政策環(huán)境和房地產(chǎn)資產(chǎn)管理行業(yè)的法制環(huán)境尚不成熟，對(duì)行業(yè)的整體規(guī)范發(fā)展的制度保障較差； （2）市場(chǎng)上缺乏成熟的有形資產(chǎn)、管理模式、人力資源的支持； （3）宏觀調(diào)控力度加強(qiáng)，與金融較密切的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理行業(yè)會(huì)受影響。 （1）房地產(chǎn)資產(chǎn)管理行業(yè)有成功國際經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，模式新穎，在中國國內(nèi)市場(chǎng)具備行業(yè)先發(fā)優(yōu)勢(shì)，短期內(nèi)具有一定的市場(chǎng)獨(dú)占性； （2）房地產(chǎn)資產(chǎn)管理行業(yè)屬金融類服務(wù)型行業(yè)，符合國家宏觀政策調(diào)控導(dǎo)向，政策風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)低； （3）國家對(duì)傳

24、統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)調(diào)控趨緊，但房地產(chǎn)資產(chǎn)管理行業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)形成，市場(chǎng)需求客觀存在，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司商業(yè)模式的市場(chǎng)適應(yīng)性強(qiáng)； （4）房地產(chǎn)資產(chǎn)管理行業(yè)市場(chǎng)定位于房地產(chǎn)存量資產(chǎn)市場(chǎng)，而中國房地產(chǎn)存量資產(chǎn)市場(chǎng)空間巨大（已有城鎮(zhèn)資產(chǎn)400 億，遠(yuǎn)期2020 年新增300 億存量），商業(yè)模式和市場(chǎng)特點(diǎn)使該行業(yè)具備了不可多得的發(fā)展可持續(xù)性； （5）房地產(chǎn)資產(chǎn)管理行業(yè)具有投資模式靈活、增值周期可控、開發(fā)周期縮短、生意模式可復(fù)制、運(yùn)營成本集約、不受地域限制等特點(diǎn)，既降低了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，又使其可以快速發(fā)展，迅速形成企業(yè)品牌和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。優(yōu)勢(shì)（Strength）劣勢(shì)（Weakness）威脅（Threat）機(jī)會(huì) (O

25、pportunity)521：巨大的中國房地產(chǎn)存量資產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成，并日益顯露出房地產(chǎn)資產(chǎn)持有者對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的強(qiáng)大需求；2：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理行業(yè)屬金融類服務(wù)型資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，市場(chǎng)適用性強(qiáng)，受宏觀政策因素影響小，商業(yè)模式可持續(xù)；3：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理行業(yè)的市場(chǎng)內(nèi)涵非常廣大，行業(yè)開發(fā)要堅(jiān)持專業(yè)化發(fā)展思路，走市場(chǎng)化、金融化、社會(huì)化的發(fā)展道路；4：受國內(nèi)宏觀調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理企業(yè)的金融化發(fā)展不能過多的依賴國家金融機(jī)構(gòu)，應(yīng)著眼國際資本市場(chǎng)，加速發(fā)展；5：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理行業(yè)來自于國際國內(nèi)的潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅很多，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理企業(yè)要做好企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，塑造和構(gòu)建企業(yè)的品牌與核心競(jìng)爭(zhēng)力；6：未來5-15 年間，將是中國房地產(chǎn)資產(chǎn)存量與增量的集中放量期，也是房地產(chǎn)資產(chǎn)