三亞旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)研究

1、題目： 三亞旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)研究 Title：A Research on the Development of Sanyas Tourism Real Estate 摘 要本文主要采用了“必要性研究分析問(wèn)題提出對(duì)策”這樣層層遞進(jìn)的方式來(lái)進(jìn)行論述， 以三亞市旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為具體研究對(duì)象，運(yùn)用大量實(shí)際案例，對(duì)三亞市旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀進(jìn)行了梳理，針對(duì)不同主體提出了提高三亞市旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)水平的具體思路，為綜合型旅游、房產(chǎn)企業(yè)特別是西部地區(qū)同類企業(yè)，進(jìn)行旅游房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供初步的理論支持和實(shí)踐分析，對(duì)企業(yè)的旅游房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和相關(guān)的管理部門起到一定的指導(dǎo)和參考作用。關(guān)鍵字：三亞； 旅游房地產(chǎn)

2、； 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)AbstractThis essay adopts the procedure of “analyzing the necessities analyzing the questions raising measures” to make a discussion on the concrete analyzed subject, the development of Sanyas tourism real estate project. In this essay, a lot of actual cases are cited and the situations of the

3、 development of Sanyas tourism real estate project are summarized. Precise perspections are raised to improve the levels of development of the project, basing on different subjects. What is more, for the comprehensive tourism real estate, especially the western enterprises of the same kinds, primary

4、 theoretical support and practical analysis are provided for conducting the development of tourism real estate project, which serve as directive and referential functions for the development of tourism real estate project of enterprises and some relevant management departments. Key words: Sanya; tou

5、rism real estate; project development 目 錄一、引言1二、三亞旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的模式與狀況2(一)三亞旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要模式2(二)三亞景觀住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)狀況3(三)三亞產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目開(kāi)發(fā)狀況4(四)三亞主題公園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)狀況4三、三亞旅游房地產(chǎn)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的弊端5(一)法律法規(guī)不健全，誠(chéng)信缺失5(二)破壞景區(qū)景觀，污染景區(qū)環(huán)境6(三)房地產(chǎn)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中缺少戰(zhàn)略和規(guī)劃6四、三亞旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的有效措施7(一)樹(shù)立正確的旅游房地產(chǎn)的觀念，完善法律法規(guī)7(二)培養(yǎng)高素質(zhì)的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人才8(三)制訂科學(xué)的規(guī)劃，完善監(jiān)管體系8(四)找準(zhǔn)項(xiàng)目定位，加

6、強(qiáng)開(kāi)發(fā)商內(nèi)部管理9五、結(jié)束語(yǔ)9參考文獻(xiàn)112三亞旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)研究一、引言房地產(chǎn)業(yè)參與旅游業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，使旅游基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，可以增強(qiáng)旅游接待能力，而旅游業(yè)的發(fā)展又可以創(chuàng)造更多的房地產(chǎn)商機(jī)，二者互動(dòng)互補(bǔ)，互相促進(jìn)，相得益彰?，F(xiàn)代旅游行業(yè)發(fā)展朝著高級(jí)的消費(fèi)模式以情景化、體驗(yàn)化為特征，融高品位吃、住、行、游、購(gòu)、娛活動(dòng)為一體的“體驗(yàn)旅游”方向發(fā)展，這就勢(shì)必要求旅游點(diǎn)內(nèi)擁有完善的商業(yè)、餐飲、休閑、游玩設(shè)施。同時(shí)，旅游點(diǎn)內(nèi)高密度的人流量和旅游人群的巨大購(gòu)買力將成為旅游房產(chǎn)中商業(yè)項(xiàng)目的有力支撐。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)急需拉動(dòng)內(nèi)需盤活滯銷房產(chǎn)和閑置酒店客房，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；通過(guò)建立國(guó)內(nèi)包括國(guó)外的交

7、換平臺(tái)，將自身納入到一個(gè)更大的系統(tǒng)中擴(kuò)展客源空間。這樣，不僅能夠增加房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收益，同時(shí)也提升了酒店(公寓)的潛力，提高了行業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而滿足消費(fèi)者新的需求。通過(guò)交換吸引旅游消費(fèi)，延長(zhǎng)旅游地的度假住宿時(shí)間，建立旅游地長(zhǎng)期穩(wěn)定的度假消費(fèi)模式，推動(dòng)休閑度假市場(chǎng)的發(fā)展。同時(shí)根據(jù)外部性理論，可以得出旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有外部性，主要體現(xiàn)在環(huán)境質(zhì)量、基礎(chǔ)設(shè)施負(fù)荷和社會(huì)文化效應(yīng)等方面。旅游房地產(chǎn)創(chuàng)造環(huán)境的外部性具有潛在的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，對(duì)旅游城市經(jīng)濟(jì)的影響很大。若有意識(shí)地利用旅游房地產(chǎn)的外部性，可以增加原有旅游資源的吸引力，甚至形成新的旅游資源。隨著三亞旅游產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，多行業(yè)關(guān)聯(lián)性的加強(qiáng)，旅游房地產(chǎn)

8、項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)必將促進(jìn)三亞房地產(chǎn)業(yè)乃至三亞市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而對(duì)旅游房地產(chǎn)基本概念、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的系統(tǒng)性研究，將拓展三亞市旅游產(chǎn)業(yè)鏈的新領(lǐng)域，有助于三亞市旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)整體協(xié)調(diào)健康發(fā)展。二、三亞旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的模式與狀況(一) 三亞旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要模式目前旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)依據(jù)其功能的不同，可以分為娛樂(lè)類旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、觀光類旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、接待類旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、景觀型住宅區(qū)開(kāi)發(fā)和以大盤形式出現(xiàn)的綜合型旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)五大基本模式。娛樂(lè)類旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是市場(chǎng)主導(dǎo)型模式，其發(fā)展取決于旅游地的區(qū)域人口、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件與潛力、城市腹地非農(nóng)人口比例、區(qū)域人均收入、市場(chǎng)消費(fèi)預(yù)期等因素，還受到旅游者的興

9、趣、愛(ài)好和遷移等因素的制約。由于游客的遷移和愛(ài)好沒(méi)有固定的格式具有不確定性和隨意性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有隨機(jī)特征，因此，開(kāi)發(fā)前的市場(chǎng)調(diào)查是準(zhǔn)確定位的必要前提。開(kāi)發(fā)區(qū)域主要是具有便利的交通與地理位置的城市化地區(qū)，如三亞城市公園、?？谟雾瑤У取Ｓ^光類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多具有非盈利性特點(diǎn)，屬政府主導(dǎo)型模式。其發(fā)展受制于先天文化傳承、歷史、特殊地域等條件，一般投資巨大，投資主體為政府或相關(guān)的宗教團(tuán)體等，不適合大規(guī)模新建，往往要按照修舊如舊的原則“修復(fù)”。觀光塔類型建筑多附有其他功能，甚至以其他功能為主，旅游是其附加功能。觀光類房地產(chǎn)一般可以形成當(dāng)?shù)氐臉?biāo)志性建筑。觀光類旅游房地產(chǎn)包括歷史遺跡、博物館、宗教建筑、標(biāo)志性

10、景觀建筑、歷史修復(fù)性建筑等。三是產(chǎn)權(quán)酒店，即將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定時(shí)間段的免費(fèi)居住權(quán)。還有一種養(yǎng)老型產(chǎn)權(quán)酒店，投資人在退休前購(gòu)買退休養(yǎng)老度假村的某一個(gè)單位，委托管理公司經(jīng)營(yíng)管理直至退休后自用。委托管理期間，投資人將獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下該度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購(gòu)，再出售，收益歸其家人所有。四是主題公園。主題公園是為了滿足旅游者多樣化休閑娛樂(lè)需求和選擇而建造的一種具有創(chuàng)意性游園線索和策劃性活動(dòng)方式的現(xiàn)代旅游目的地形態(tài)。主題公園最早的起源是從祭祀上的玩把式開(kāi)始的，

11、這只是初級(jí)階段，后來(lái)發(fā)展到馬戲團(tuán)、游樂(lè)園，最后形成了真正現(xiàn)代意義上的主題公園。主題公園與游樂(lè)園的區(qū)別在于，主題公園具備基本的五個(gè)要素：故事、乘騎、表演、巡游、購(gòu)物，游樂(lè)園一般只具乘騎、購(gòu)物等二個(gè)或三個(gè)要素，游樂(lè)園是主題公園發(fā)展的初始階段，如三亞城市樂(lè)園。五是主題街區(qū)。主題街區(qū)是具有特定的主體及核心吸引物，滿足城市居民及旅游者的特定需求的一定的城市區(qū)域空間。主題街區(qū)一般都具有一定的文化內(nèi)涵，利用文化的作用，使之具有強(qiáng)大的凝聚力。如三亞明珠廣場(chǎng)。(二) 三亞景觀住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)狀況海棠灣國(guó)家海岸：三亞原生海域，國(guó)際巨頭鼎力打造世界級(jí)度假天堂立體交通網(wǎng)絡(luò)：連貫機(jī)場(chǎng)市區(qū)，高速鐵路、 高速公路，多元交通銜接

12、，東線高速直達(dá)1500畝宏偉版圖：濱海旅游度假社區(qū)，攜洲際集團(tuán)兩大五星級(jí)酒店、濱海SPA、繁華商業(yè)于一體西班牙風(fēng)情建筑：泳池度假別墅80120平米泳池別墅，私家泳池名門奢享。項(xiàng)目南經(jīng)鳳凰路至大東海，西南經(jīng)迎賓路至三亞灣，東北走迎賓路經(jīng)田獨(dú)到亞龍灣、?？?，西經(jīng)鳳凰路至機(jī)場(chǎng)、火車站。鳳凰島位于三 亞市三亞灣路，是在三亞灣海中間礁盤基礎(chǔ)上經(jīng)圍海填石而 成的一個(gè)人工島，總面積。畝。過(guò)去年里，在三亞眾城國(guó)際客 運(yùn)旅業(yè)有限公司的組織下，鳳凰島完成了填島，建港和造橋 三大工程，現(xiàn)已進(jìn)入全面建設(shè)階段。 據(jù)了解，鳳凰 島項(xiàng)目是一個(gè)超高端的綜合性項(xiàng)目，其定位是“東方迪拜”，“海上度假天堂”，“中國(guó)首座國(guó)際超豪華旅

13、游休閑商務(wù) 度假的海上娛樂(lè)圣地”。項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資多億元，是海南建 設(shè)史上最宏大的投資項(xiàng)目之一，總建筑面積約萬(wàn)平方米，主 要有八大項(xiàng)目：七星級(jí)酒店(即國(guó)際會(huì)議中心)，國(guó)際郵輪 港，國(guó)際養(yǎng)生度假中心，商務(wù)別墅會(huì)所，國(guó)際游艇會(huì)所，奧 運(yùn)廣場(chǎng)公園，水上主題公園，海上熱帶風(fēng)情街。 島上已建成 國(guó)際郵輪專用碼頭 目前，島上已建成了 中國(guó)第一座萬(wàn)噸級(jí)國(guó)際郵輪專用碼頭，并配套了近萬(wàn)平方米，設(shè)有個(gè)邊檢通道的現(xiàn)代化客運(yùn)聯(lián)檢樓，年接待游客可達(dá)萬(wàn) 人次以上。自去年月日通航以來(lái)，共接待個(gè)航次國(guó)際郵輪， 有多名國(guó)際游客通過(guò)該港口進(jìn)入三亞。島上另有兩座分別為 萬(wàn)噸級(jí)和萬(wàn)噸級(jí)的郵輪碼頭正在規(guī)劃報(bào)建中。以上狀況主要是由旅游房地

14、產(chǎn)本身的特點(diǎn)所決定的，旅游地產(chǎn)主要是為了滿足人們高層次的生活需求而產(chǎn)生，一個(gè)重要要求就是環(huán)境優(yōu)美，要營(yíng)造環(huán)境需要大量土地，如果修建在寸土寸金的大城市顯然是不合算的，因此，景觀住宅項(xiàng)目大都選址在郊區(qū)。在今后的發(fā)展中，風(fēng)景、空氣俱佳的景區(qū)、生態(tài)區(qū)、河濱將是旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目爭(zhēng)奪的重點(diǎn)地段。(三) 三亞產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目開(kāi)發(fā)狀況“產(chǎn)權(quán)式酒店”在中國(guó)落地生根，最早是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商籍以融資的一種方式，開(kāi)發(fā)商需借此盤活資產(chǎn)。海南及一些城市的“爛尾樓”或是位置偏僻的樓盤經(jīng)此策劃后，大多定位為某星級(jí)產(chǎn)權(quán)式度假酒店或產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，并且絕大多數(shù)項(xiàng)目都采取了變相或不完全變相或打擦邊球售后包租、返租返利的模式推向市場(chǎng)。這其中就不排除夾雜著大量的短期行為、炒作行為甚至是欺詐行為。三亞產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展可以說(shuō)是突出地反映了我國(guó)產(chǎn)權(quán)酒店的問(wèn)題，屢次爆出投資陷阱、欺詐丑聞。雖然我國(guó)最早的旅游房地產(chǎn)誕生是為了消化海南的空置房，而改造成產(chǎn)權(quán)酒店，但三亞的產(chǎn)權(quán)酒店基本屬于新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。主要原因是一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，滯銷的空置房已不多見(jiàn)，另一方面爛尾改造要求的開(kāi)發(fā)水平更高，三亞很多房地產(chǎn)商對(duì)舊房改造的經(jīng)驗(yàn)不足，因此也只能開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目。(四) 三亞主題公園項(xiàng)目開(kāi)