房屋建筑物評(píng)估說(shuō)明

1、3.3 房屋建 (構(gòu))筑物評(píng)估技術(shù)說(shuō)明3.3.1 評(píng)估范圍 進(jìn)入本次評(píng)估范圍的為蘭州蘭石重型裝備股份有限公司的房屋建 筑物及構(gòu)筑物共計(jì) 42 項(xiàng)。其中：房屋建筑物 33 項(xiàng)，構(gòu)筑物 9 項(xiàng)。賬面原 值 45,854,019.51 元，賬面凈值 27,088,940.67 元。委估資產(chǎn)具體以資產(chǎn) 占有方提供的 評(píng)估申報(bào)表為準(zhǔn)。3.3.2 資產(chǎn)概況委估資產(chǎn)座落在蘭州市七里河區(qū)西津西路 194 號(hào)蘭石機(jī)械設(shè)備公司 廠區(qū)內(nèi)。 七 里河區(qū)位于蘭州市中南部，平均海拔為 1517 米，區(qū)內(nèi)依山傍 水，黃河從其身旁穿過(guò)， 南、北兩山夾于其間，全區(qū)總面積394.92平方 公里，年平均氣溫10.5C,全年日照時(shí)數(shù)

2、平均 2446 小時(shí)，無(wú)霜期在 180 天以上。區(qū)內(nèi)自然資源主要有煤炭、石英石、坩泥、 石灰石、 沙礦、 路 標(biāo)石等礦產(chǎn)資源。 黃河流經(jīng)區(qū)內(nèi) 15 公里， 地表及地下水年經(jīng)流量 300 多 億立方米。電力資源充足， 森林覆蓋率 19% 。以鐵路、公路為主的交 通網(wǎng)絡(luò)縱橫 延伸， 四通八達(dá)。西北最大的鐵路貨運(yùn)編組站建在區(qū)內(nèi)， 312 國(guó)道橫貫東西，隴海、 蘭新、 蘭青、 包蘭鐵路干線和甘川、 寶蘭等 28 條 公路穿境而過(guò)， 電信通訊、 電視差轉(zhuǎn)、 尋呼電話形式成了完整的體系。 場(chǎng)區(qū)位于黃河南岸二級(jí)階地， 地表為厚薄不等的雜填土， 其下為第四系 更新統(tǒng)沖、洪積卵石層，根據(jù)蘭州市地震局提供的資料，

3、本區(qū)地震烈度 按 八度設(shè)防。本次評(píng)估的房屋建筑物主要分為四大類：(1) 框架結(jié)構(gòu)建筑物本次評(píng)估的框架結(jié)構(gòu)的建筑物主要有煉化公司技術(shù)部辦公樓、重容 探傷室等。主要承重構(gòu)件為鋼筋混凝土現(xiàn)澆柱、梁、板，維護(hù)結(jié)構(gòu)為磚 墻體，樓地面多為地板磚或水 泥砂漿面層，屋面多為 SBS 防水，窗為塑 鋼窗；門為鋼板門或鑲板門， 外墻面為外 墻涂料， 內(nèi)抹灰刷白， 上下水、 暖氣、照明設(shè)施齊全。(2) 磚混結(jié)構(gòu)的建筑物 本次評(píng)估的磚混結(jié)構(gòu)的建筑物主要為循環(huán)水泵房、煉化酸洗探傷辦公室等， 主要房、變 電所、培訓(xùn)中心、焊條庫(kù)、煉化樣板房、加熱爐操作間、 承重構(gòu)件為磚墻體，屋面為預(yù)制空心屋面板，樓地面為水泥砂漿面 層，少

4、量為地板磚， 外墻涂料，內(nèi)墻抹灰，窗為鋼窗，木門，照明及上 下水設(shè)施齊全。(3) 排架結(jié)構(gòu)的建筑物 本次評(píng)估的排架結(jié)構(gòu)的建筑物主要為煉化公司主廠房、煉化 6633 封頭廠房、煉化焊研所廠房等，建成于六十年代的排架廠房，其基礎(chǔ)為 鋼筋砼杯 形基礎(chǔ)，主要承重構(gòu)件為鋼筋砼格構(gòu)柱、工字柱，鋼吊車梁， 剛托架梁，梯形鋼屋架， 鋼筋砼拱形屋架， 大型屋面板，水泥爐渣保溫， 卷材防水，型鋼屋面支撐及鋼柱間支 撐，圍護(hù)結(jié)構(gòu)為 240 厚青磚磚墻， 窗為木窗，門為鋼木大門，地面為水泥砂漿面層， 但抗震設(shè)防低。建于 八、九十年代的排架結(jié)構(gòu)的單層廠房，其基礎(chǔ)為人工成孔井樁，杯 形基 礎(chǔ)，主要承重構(gòu)件為鋼筋砼格構(gòu)柱、

5、工字柱和矩形柱、鋼吊車梁、或砼 T 型吊車梁、梯形鋼屋架、砼拱形屋架、大型屋面板、水泥蛭石保溫、屋面為二氈三油一砂防水層、 370 厚紅磚圍護(hù)墻，地面為砼，鋼窗、鋼 板大門。本次評(píng)估的排架廠房 的特點(diǎn)是廠房跨度大，一般在 24 米，柱頭 高度在 12 米左右。在車間內(nèi)均有 20-30 噸橋式吊車，最大為 200 噸，柱 距一般為 6 米， 12 米，廠房多為多跨雙向排列。外 墻面多為外墻涂料， 內(nèi)墻抹灰刷白，上下水、照明設(shè)施齊全。(4) 少量為磚木結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)的建筑物磚木結(jié)構(gòu)的有煉化培訓(xùn)中心生活間、 行政科小賣部、 煉化會(huì)議室等， 條形基礎(chǔ)、 磚墻承重、木屋架、木檁條，木門木窗、砼地面。鋼結(jié)構(gòu)

6、的 建筑為煉化零件庫(kù)，獨(dú)立柱 基礎(chǔ)，鋼柱承重，彩鋼屋面板，砼地面。構(gòu)筑物主要為煉化加工車間露天垮，西露天垮，北龍門吊場(chǎng)地，煉 化機(jī)加工車間 消防道，煉化 6633 煙囪，煉化蓄水池，球罐水塔等。3.3.3 評(píng)估依據(jù)1 、原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部部頒 1984 年發(fā)布的房屋完損等級(jí)評(píng)定 標(biāo)準(zhǔn)；2 、原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部部頒標(biāo)準(zhǔn) ( CJ13-86 ) 危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo) 準(zhǔn)；3、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) (GBJ114-90 ) ：工業(yè)廠房可靠性鑒定、 標(biāo)準(zhǔn)； 4、國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)格 20021980 號(hào)；5、甘肅省建筑工程消耗量定額（2004 ）；5、甘肅省安裝工程消耗量定額（2004 年）；6、甘

7、肅省裝飾工程消耗量定額（2004 年）；7、關(guān)于印發(fā)甘肅省建設(shè)工程概算定額及地區(qū)基價(jià)編制管理辦法 （甘建價(jià) 2008 541 號(hào)）；8、關(guān)于印發(fā)甘肅省建筑安裝工程費(fèi)用定額的通知（甘建價(jià) 2009358 號(hào)）；9、關(guān)于發(fā)布 2011 年第一季度甘肅省建筑裝飾裝修人工費(fèi)指導(dǎo)價(jià) 格的通知；10、中國(guó)人民銀行公布的現(xiàn)行貸款利率；11、資產(chǎn)占有方提供的合同、圖紙、工程結(jié)算等有關(guān)資料；12、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察及市場(chǎng)調(diào)查所收集的資料和數(shù)據(jù)。3.3.4 產(chǎn)權(quán)狀況評(píng)估對(duì)象房屋建筑物合計(jì) 33 項(xiàng)，總建筑面積 73,274.46 平方米。其 中已取得房 屋所有權(quán)證的建筑物 14 項(xiàng)，建筑面積為 61,375.7

8、6 平方 米，房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)為蘭房 權(quán)證（七里河區(qū)）字第 75479 至 75488 號(hào)。其 他 19 項(xiàng)房產(chǎn)，建筑面積合計(jì) 11,898.70 平方米，主要有煉化零件庫(kù)、煉 化酸洗房、煉化 6633 封頭廠房、 10T 噴丸室站房、煉 化培訓(xùn)中心、煉化 焊研所辦公室、煉化焊研所廠房、煉化油漆庫(kù)等，由于其占用的土地 使 用權(quán)為蘭石集團(tuán)，被評(píng)估方?jīng)]有辦理產(chǎn)權(quán)證，但向我方提供了產(chǎn)權(quán)無(wú)爭(zhēng) 議的證明材 料。3.3.5 評(píng)估過(guò)程1. 清查核實(shí)階段 評(píng)估明細(xì)表的審查。評(píng)估人員根據(jù)被評(píng)估單位提供的房屋建筑物申報(bào)清單， 和財(cái)務(wù)部門 的固定資產(chǎn)管 理人員溝通，與固定資產(chǎn)明細(xì)賬、總賬進(jìn)行核對(duì)，做到帳 表相符。房屋建

9、筑物清查申報(bào)表：名稱、位置、建筑面積、主要建筑參數(shù)、 使用年限等未 能填全經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)核查作了補(bǔ)充。構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施申報(bào) 表：這部分內(nèi)容主要是規(guī)格尺寸 填寫不全，已通過(guò)向相關(guān)工程、技術(shù)人 員了解并重新作了補(bǔ)填。 財(cái)務(wù)審查。通過(guò)檢查被評(píng)估單位財(cái)務(wù)固定資產(chǎn)賬冊(cè)， 了解房屋建筑物的賬面值 構(gòu)成，了解其 折舊情況、入賬時(shí)間和來(lái)源。 資產(chǎn)管理帳審查。與被評(píng)估單位的基建部門、建設(shè)部門和后勤、 管理部門的房 產(chǎn)臺(tái)賬進(jìn)行核對(duì)，作到賬賬相符，了解有無(wú)賬外、虛報(bào)、 漏報(bào)等情況。 權(quán)證審查。根據(jù)被評(píng)估單位提供的資料，截止評(píng)估基準(zhǔn)日，委估的主要房產(chǎn)已 辦理房屋產(chǎn)權(quán) 證。對(duì)缺乏產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)面積，系在企業(yè)申報(bào)的基礎(chǔ)上， 評(píng)估

10、人員通過(guò)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘 察、 查閱竣工圖及決算書等資料并核對(duì)申 報(bào)明細(xì)表等方式，在產(chǎn)權(quán)持有人對(duì)面積無(wú)異 議的情況下，以資產(chǎn)申報(bào)表 面積為準(zhǔn)。2. 現(xiàn)場(chǎng)勘察階段在評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)對(duì)房屋建筑物作較全面的現(xiàn)場(chǎng)勘察， 一方面是為了核實(shí) 賬面委估項(xiàng)目 是否與實(shí)際相符，核對(duì)地址、建筑面積、結(jié)構(gòu)類型等是否 與被評(píng)估單位提供的房屋建筑 物申報(bào)清單、對(duì)應(yīng)權(quán)證相符。對(duì)照企業(yè)評(píng) 估基準(zhǔn)日時(shí)的資產(chǎn)現(xiàn)狀，將資產(chǎn)申報(bào)表中的缺 項(xiàng)、漏項(xiàng)進(jìn)行填補(bǔ)，做到 賬實(shí)相符，不重不漏。在勘察時(shí)，還主要察看了房屋、構(gòu)筑物 的外型、 層數(shù)、高度、跨度、內(nèi)外裝修、室內(nèi)設(shè)施、各構(gòu)件現(xiàn)狀、基礎(chǔ)狀況以及 維修 使用情況，并作了詳細(xì)的觀察記錄。另一方面是查看

11、建筑基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)的現(xiàn)時(shí)狀況， 查看其承載力的穩(wěn)定 性和牢固性等， 對(duì)房屋建筑物的所處環(huán)境、使用狀況、維護(hù)情況進(jìn)行現(xiàn) 場(chǎng)調(diào)研、記錄，聽取建筑物的使 用人員、管理人員、工程技術(shù)人員對(duì)房 屋建筑物的購(gòu)建過(guò)程、歷史狀況及建造質(zhì)量、日 常管理、維護(hù)狀況和裝 修、改造的介紹；對(duì)可能存在受腐蝕、過(guò)火、水災(zāi)浸泡或者地震 等其他 因素導(dǎo)致建筑物嚴(yán)重毀損的情況進(jìn)行詳細(xì)地現(xiàn)場(chǎng)記錄，調(diào)查其基礎(chǔ)、結(jié) 構(gòu)、圍蔽、附屬設(shè)施等的完好程度等情況結(jié)構(gòu)：為了判斷建筑物基礎(chǔ)的安全性，初步確定基礎(chǔ)的可靠性和合 理性，為評(píng)估 提供依據(jù)。根據(jù)結(jié)構(gòu)類型對(duì)承重墻、梁、板柱進(jìn)行細(xì)心觀 測(cè)，查看有無(wú)變形開裂，有無(wú) 不均勻沉降，查看混凝土構(gòu)件有無(wú)露筋

12、、 麻面、變形，查看墻體是否有風(fēng)化以及風(fēng)化的 程度。裝飾：每個(gè)建筑物的裝修標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容不盡相同，一般可分為內(nèi)裝修 和外裝修、高 檔裝修和一般裝修，但無(wú)論是對(duì)何種形式的裝修，查看的 主要內(nèi)容是看裝修的內(nèi)容有無(wú) 脫落、開裂、損壞，另外還要看裝飾的新 舊程度。設(shè)備：水電設(shè)施是否完好齊全，是否暢通，有無(wú)損壞和腐蝕，能否 滿足使用要求。 維護(hù)結(jié)構(gòu)：如非承重墻、門、窗、隔斷、散水、防水、保溫等，查 看有無(wú)損壞、 丟失、腐爛、開裂等現(xiàn)象。3. 市場(chǎng)調(diào)查。市場(chǎng)調(diào)查主要是搜集與房屋評(píng)估的有關(guān)資料， 其中包括近期甘肅省 蘭州地區(qū)目前 執(zhí)行的前期及其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)以及蘭州市的建筑單方造價(jià) 資料等。同時(shí)，我們還收集、 查

13、閱了同類建筑物的購(gòu)建資料、 施工合同， 概預(yù)算書，和委估房屋建筑物的維修、裝修 等檔案、圖紙、產(chǎn)權(quán)資料等 相關(guān)文件，以及付款憑證、交付使用資產(chǎn)明細(xì)表和維護(hù)記錄 等。通過(guò)上 述資料的搜集工作，使評(píng)估有了可靠、準(zhǔn)確的依據(jù)，以確保評(píng)估值的準(zhǔn) 確 性。4. 評(píng)定估算階段 根據(jù)評(píng)估依據(jù)、評(píng)估資料，評(píng)估人員進(jìn)行測(cè)算、確定委估資產(chǎn)在評(píng) 估基準(zhǔn)日的公允市場(chǎng)價(jià)值，得出評(píng)估結(jié)果后撰寫評(píng)估技術(shù)說(shuō)明。3.3.6 評(píng)估方法根據(jù)本次評(píng)估目的和委估資產(chǎn)的實(shí)際現(xiàn)狀， 采用重置成本法進(jìn)行評(píng) 估。1. 重置全價(jià)的確定本次評(píng)估將建 （構(gòu)） 筑物按結(jié)構(gòu)特征分類， 選取有代表性的建 （構(gòu)） 筑物作 為典型案例，運(yùn)用概預(yù)算調(diào)整法或重編預(yù)

14、算法確定其重置全價(jià)。重置全價(jià) =建筑安裝工程造價(jià) +前期費(fèi)及其它費(fèi)用 +資金成本 . 建筑安裝工程造價(jià)的確定 根據(jù)評(píng)估建筑物、構(gòu)筑物的特點(diǎn)、價(jià)值大小及資料齊全程度，采用 下列方法中的 一種或多種確定工程造價(jià)。單項(xiàng)工程預(yù)（結(jié)）算調(diào)整法即以待估建筑物結(jié)算中的工程量為基礎(chǔ)， 根據(jù)山西省執(zhí)行的定額基 價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān) 取費(fèi)文件，分別計(jì)算土建工程費(fèi)用、裝飾裝修工程費(fèi)用以 及安裝工程費(fèi)用，并計(jì)算出建 筑安裝工程總造價(jià)。單項(xiàng)工程重編概算法 對(duì)于建造時(shí)間較早、資料不全但可對(duì)實(shí)物進(jìn)行測(cè)繪，可按測(cè)繪數(shù)據(jù) 計(jì)算工程量的 或僅有部分施工圖紙計(jì)算部分工程量的可將二者結(jié)合起 來(lái)，根據(jù)甘肅省概算定額、 基價(jià)、 取費(fèi)測(cè)算出工程造

15、價(jià)。對(duì)于結(jié)構(gòu)相類同的建筑物，根據(jù)相類同的建筑物單位面積工料消耗 指標(biāo)采用對(duì)比 法確定實(shí)物工程量，再套用相關(guān)的市場(chǎng)材料價(jià)格、人工費(fèi) 用、施工費(fèi)用、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算 出工程造價(jià)。單位造價(jià)評(píng)估方法 對(duì)于常見結(jié)構(gòu)并普遍使用的建筑物，按照類比法確定工程造價(jià)，即 以當(dāng)?shù)叵嗤Y(jié)構(gòu)類型及相同使用功能的建筑物單方建安造價(jià)為基礎(chǔ)， 確 定委估建筑物的比較單方造價(jià)，在比較單方造價(jià)的基礎(chǔ)上，根據(jù)對(duì)委估 建筑物現(xiàn)場(chǎng)測(cè)算 的估算工程量再用概算法的方法進(jìn)行價(jià)格調(diào)增和調(diào)減， 將增減額折入委估建筑物的單方 造價(jià)內(nèi)，最終確定方實(shí)際的單方造價(jià)， 乘以建筑面積后計(jì)算出工程造價(jià)。 . 前期費(fèi)用和其它費(fèi)用的確定 根據(jù)國(guó)家計(jì)委、原建設(shè)部頒發(fā)的

16、規(guī)定與造價(jià)計(jì)算程序，建筑工程前 期費(fèi)用與其他 費(fèi)用，其規(guī)定的計(jì)算程序與數(shù)據(jù)如下表：建筑物前期費(fèi)用和其他稅費(fèi)計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)取比例計(jì)價(jià)依據(jù)1質(zhì)里監(jiān)督費(fèi)0.15-0.25計(jì)施19861695 號(hào)2工程監(jiān)理費(fèi)1.04 3.3發(fā)改價(jià)格2007670號(hào)3預(yù)結(jié)算編審費(fèi)0.1-0.3計(jì)價(jià)格(2002)1980號(hào)4建設(shè)單位管理費(fèi)0.1 1.5建財(cái)2002394號(hào)按建安5工程設(shè)計(jì)費(fèi)1.6 4.5計(jì)價(jià)格200210號(hào)6招標(biāo)代理費(fèi)0.01 1.0計(jì)價(jià)格(2002)1980號(hào)工程費(fèi)7合同費(fèi)0.01國(guó)家規(guī)定用計(jì)取8設(shè)計(jì)文件評(píng)審及圖紙審核費(fèi)0.03國(guó)家規(guī)定的項(xiàng)目9印花稅0.03國(guó)家規(guī)定10其他0.511小計(jì)5.01 -1

17、1.02實(shí)際計(jì)算時(shí)，依據(jù)實(shí)際發(fā)生的項(xiàng)目進(jìn)行選擇；建筑等級(jí)高、結(jié)構(gòu)復(fù)雜的構(gòu)建筑物選高值，對(duì)于結(jié)構(gòu)較為簡(jiǎn)單的構(gòu)建筑物，選較低的比例系數(shù) .資金成本的確定資金成本按正常建設(shè)工期和評(píng)估基準(zhǔn)日正在執(zhí)行的國(guó)家同期固定資產(chǎn)建設(shè)貸款利率計(jì)算。假定建設(shè)期間工程投資為均勻投入，其計(jì)算公式為：資金成本=(建安工程總造價(jià)+前期費(fèi)用及其它費(fèi)用)X建設(shè)期貸款利 率X合理工 期吃2.成新率的確定房屋建筑物成新率根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范的規(guī)定，采用使用年限法與打分法綜合確定建筑物成新率。綜合成新率 二理論成新率X50%+現(xiàn)場(chǎng)勘查成新率 X 50%理論成新率二(建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限-已使用年限)+建筑物經(jīng)濟(jì)耐 用年限X100% 打分法

18、是根據(jù)不同結(jié)構(gòu)房屋的實(shí)際技術(shù)情況按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三部分分別打分。公式為：現(xiàn)場(chǎng)勘查成新率 二結(jié)構(gòu)得分XG +裝修部分得分X S +設(shè)備部分得分XBG結(jié)構(gòu)評(píng)分權(quán)重修正系數(shù)；S裝修評(píng)分權(quán)重修正系數(shù)；B設(shè)備評(píng)分權(quán)重修正系數(shù)。對(duì)于結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單的一般建筑物，則采用年限法確定成新率3. 評(píng)估值的確定評(píng)估值二重置全價(jià)X綜合成新率 對(duì)于結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單的一般建筑物，則采用年限法確定成新率337評(píng)估結(jié)果1. 房屋建筑物評(píng)估結(jié)果經(jīng)實(shí)施上述評(píng)定估算程序，房屋建（構(gòu)）筑物類資產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日2010年12月31日的評(píng)估結(jié)果如下表所示：房屋建筑物類資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表金額單位：元科目名稱賬面原值賬面凈值評(píng)估原值評(píng)估凈值增值率%房屋建筑

19、物43,942,794.9426,181,998.22090,180,885.03,085,304.0064.56構(gòu)筑物1,911,224.57906,942.457,510,340.002,315,390.0055.30合計(jì)45,854,019.5127,088,940.67097,691,225.045,400,694.0067.602. 增值因素分析 由于人工費(fèi)、建材價(jià)格及機(jī)械臺(tái)班費(fèi)上漲形成評(píng)估增值； 委托方按20年直線法計(jì)提折舊，本次評(píng)估時(shí)房屋建筑物的壽命年限按建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定，對(duì)房屋建筑物按 40至50年確定，故形成凈值增 值較大。 本次評(píng)估的房屋中有許多是由出資方以實(shí)物出資時(shí)，按評(píng)

20、估值入賬，從而形成增值。338評(píng)估案例實(shí)例一、煉化零件庫(kù)房屋建筑物明細(xì)表第001號(hào)1、建筑物概況該建筑物為鋼結(jié)構(gòu)，2007年12月建造竣工，層數(shù)為一層，建筑面積 2696.40平 方米，獨(dú)立柱基礎(chǔ)、柱距為 6米，跨度為24米，檐口高18米，鋼柱、鋼檁條，塑鋼 窗、彩鋼門，3米以下為磚墻圍護(hù)，3米以上彩鋼板 圍護(hù)，砼地面，水、電設(shè)施齊全。2、重值全價(jià)的確定由于該零件庫(kù)結(jié)算資料比較齊全，本項(xiàng)目采用工程預(yù)（決）算調(diào)整法法確定重置全價(jià)，通過(guò)查閱煉化零件庫(kù)的建設(shè)結(jié)算資料， 根據(jù)甘肅省建 筑工程費(fèi)用項(xiàng)目及計(jì)算程序， 得出工程綜合造價(jià)。見附表：土建部分工程造價(jià)計(jì)算表序號(hào)行號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算方法金額1-直接費(fèi)（一

21、） + （二）1,349,005.612（一）直接工程費(fèi)B 1+B 2+B31,203,785.483B1人工費(fèi)X （工程量X人工單價(jià)）243,224.044B2材料費(fèi)X （工程量x材料單價(jià)）816,118.265B3機(jī)械費(fèi)X （工程量X機(jī)械臺(tái)班）144,443.176（二）費(fèi)率措施費(fèi)（B1+B3） X 費(fèi)率 37.46 %145,220.147-間接費(fèi)（企業(yè)管理費(fèi)）（B1+B3） X 費(fèi)率 35.26 %136,691.468三利潤(rùn)（B1+B3） X 費(fèi)率 12.55 %48,652.249四價(jià)差調(diào)整13五規(guī)費(fèi)1+2+3+4+5106,946.99141社會(huì)保障費(fèi)B1X 費(fèi)率 20.00%4

22、8,644.81152住房公積金B(yǎng)1X 費(fèi)率 8.00%19,457.92173工程排污費(fèi)（B1+B3） 費(fèi)率 0.22 %852.87184危險(xiǎn)作業(yè)意外傷害保險(xiǎn)費(fèi)（B1+B3） 費(fèi)率 0.40 %1,550.67195企業(yè)可持續(xù)發(fā)展基金（B1+B3） 費(fèi)率 9.40 %36,440.7220六稅金（+二二 + _三 +四+五）X稅率3.41 %55,968.2021七工程總造價(jià)一 +二+三+四+五+六1,697,264.50安裝部分工程造價(jià)計(jì)算表序號(hào)行號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算方法金額1一 *直接費(fèi)（一） + （二）2,629,746.892（一）直接工程費(fèi)B 1+B 2+B32,407,317.913

23、B1人工費(fèi)X （工程量X人工單價(jià)）400,628.584B2材料費(fèi)X （工程量x材料單價(jià)）1,686,434.125B3機(jī)械費(fèi)X （工程量X機(jī)械臺(tái)班）320,255.216（二）費(fèi)率措施費(fèi)B1X 費(fèi)率 55.52 %222,428.997-間接費(fèi)（企業(yè)管理費(fèi)）B1X 費(fèi)率 41.77 %167,342.568三利潤(rùn)B1X 費(fèi)率 23.20 %92,945.839四價(jià)差調(diào)整13五規(guī)費(fèi)1+2+3+4+5184,609.65141社會(huì)保障費(fèi)B1X 費(fèi)率 20.00%80,125.72152住房公積金B(yǎng)1X 費(fèi)率 8.00%32,050.29173工程排污費(fèi)B1X 費(fèi)率 0.28 %1,121.761

24、84危險(xiǎn)作業(yè)意外傷害保險(xiǎn)費(fèi)B1X 費(fèi)率 0.40 %1,602.51195企業(yè)可持續(xù)發(fā)展基金B(yǎng)1X 費(fèi)率 17.40 %69,709.3720六稅金（+二二 +三+四+五）X稅率3.41 %104,845.3921七工程總造價(jià)一 +二+三+四+五+六3,179,490.32則該廠房建安工程費(fèi)為二土建工程造價(jià)+安裝工程造價(jià)=1,697,264.50+3,仃9,490.32=4,876,754.81 元（2）前期費(fèi)用及其他費(fèi)用測(cè)算表（甘肅省蘭州地區(qū)計(jì)?。﹩挝唬喝嗣駧旁蝽?xiàng)目單位基數(shù)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)金額號(hào)1設(shè)計(jì)費(fèi)元工程造價(jià)2.5%121,919.002招標(biāo)費(fèi)元工程造價(jià)0.1%4,877.003工程質(zhì)里監(jiān)督費(fèi)

25、元工程造價(jià)0.25%12,192.004標(biāo)底編制費(fèi)元工程造價(jià)0.15%7,315.005監(jiān)理費(fèi)元工程造價(jià)1.2%58,521.006建設(shè)單位管理費(fèi)元工程造價(jià)2.1%102,412.00合計(jì)307,236.00（3）資金成本的計(jì)算該廠房建設(shè)周期為一年，按評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的一年期貸款利率5.81%計(jì),計(jì)費(fèi)基數(shù)為工程造價(jià)+前期費(fèi)用。資金成本=（4,876,754.81+307,236.00）X5.81% X 工期 2=150,595.00（元）（取整）計(jì)算重置全價(jià)重置全價(jià)二綜合造價(jià)+前期費(fèi)用+資金成本=4,876,754.81+307,236.00+150,595.00=5,334,586.00 元（取

26、整）綜合成新率的計(jì)算本次我們采用年限法和部件完損程度打分法綜合確定，計(jì)算公式：綜合成新率=（年限法計(jì)算值+部件完損程度打分法計(jì)算值）/2、年限法尚可使用年限，原則以資產(chǎn)的耐用年限減去已使用年限計(jì)算。資產(chǎn)的耐用年限以已使用建設(shè)部頒布的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。該庫(kù)房壽命年限為50年，3.5年，尚可使用46.5年。成新率二尚可使用年限+（已使用年限+尚可使用年限）X100%=46.5 琨 3.5+46.5 ） X1OO%=93%、部件完損程度打分法 我們按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備分成三個(gè)部分12個(gè)子項(xiàng)，根據(jù)其完損程度進(jìn)行打分計(jì)算。經(jīng)計(jì)算，采用部件完損程度打分法成新率為90.80%。詳見下表：項(xiàng)目建筑物現(xiàn)狀標(biāo)準(zhǔn)分評(píng)估分合計(jì)

27、結(jié)構(gòu)部分地基基礎(chǔ)承載力強(qiáng)252591承重構(gòu)件牢固2525非承重墻節(jié)點(diǎn)較嚴(yán)實(shí)1514屋面保溫隔熱層較好2015樓地面局部磨損1512裝修 部 分門、窗玻璃五金齊全252490外裝修良好3028內(nèi)裝修局部腐蝕3026頂棚良好1512設(shè)備部分水、衛(wèi)上下水管道較好403690電、照用電線路較好3028暖氣良好3026標(biāo)準(zhǔn)分合計(jì)100評(píng)估完好分91 >0.80+90 >0.15+90 >0.05=90.80成新率90.80%說(shuō)明根據(jù)規(guī)定框架結(jié)構(gòu)房屋，各部分權(quán)重值為：結(jié)構(gòu)0.80、裝修0.15、設(shè)備 0.05綜合成新率=（93%+90.80%）/2 =92%（取整）計(jì)算評(píng)估值：煉化零件庫(kù)

28、的評(píng)估值 二 重置全價(jià) X 綜合成新率 =5,334,586.00 X92 % =4,907,819.00 元實(shí)例二、煉化公司主廠房 房屋建筑物明細(xì)表第 002 號(hào)1、建筑物概況煉化主廠房為排架結(jié)構(gòu)組合單層廠房， 1960 年 1 月竣工，總建筑面 積 44775 平方米。建筑物組合形狀為長(zhǎng)方形， 中間為 6 連跨單層排架， 跨 度分別為 3個(gè) 24 米 跨和 3 個(gè) 30 米跨，長(zhǎng)度均為 180 米，柱距分別為 6 米和 12 米兩種，在 6 連跨廠房 的東端頭外接 30 米跨的單跨廠房，長(zhǎng)度 222 米， 在 6連跨廠房的西端頭外接 30 米 的單層雙跨廠房， 長(zhǎng)度為 162 米，廠房的

29、檐口高度分別為 8 . 5 米、 17 米、 15 米 和 2 0 米，該建筑物的基礎(chǔ)為杯形基 礎(chǔ)，主要承重柱為格構(gòu)式鋼筋砼預(yù)制柱，吊車梁分 成兩種，凡沿磚圍護(hù) 墻結(jié)構(gòu)的均為鋼筋砼吊車梁，其余中柱、邊柱的吊車梁均為鋼組合 吊車 梁，屋架除一跨為鋼砼拱形屋架外，其余均為梯形鋼屋架，屋面板為 1.5 >6 米的 預(yù)應(yīng)力大型板，卷材防水，屋蓋設(shè)有水平支撐，垂直支撐， 柱間設(shè)有鋼柱間支撐， 外 圍為青磚 （240 毫米厚 ） 墻，內(nèi)外清水， 窗為組合 木窗、組合鋼窗， 墻內(nèi)設(shè)有二道 圈梁兼過(guò)梁， 地面為素砼地。 室內(nèi)采暖， 上下水設(shè)施于 2007 年進(jìn)行了改造， 照明 為明配線工廠燈具。 廠房的

30、高度 分為三類， 6 連跨廠房， 3 個(gè) 24 米跨，檐口高度為 15 米， 30 米跨的檐口 的高度均為 17 米，其余廠房高度 8.5 米。2、重值全價(jià)的確定 我們以現(xiàn)場(chǎng)實(shí)物為依據(jù)，采用現(xiàn)場(chǎng)實(shí)物和估算，重編概算的方 法計(jì) 算出建筑物的實(shí)物工程量。根據(jù)蘭州地區(qū)的概算定額，地區(qū)基價(jià)和概算 取費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)編制概算， 確定工程造價(jià)。 以委托方提供的原實(shí)例工程竣工施 工圖紙為依據(jù)， 采用重編概算的方法，計(jì)算該建筑物的實(shí)物工程量，根據(jù)甘建價(jià)【 2001 】381 號(hào)定額直接費(fèi)為文發(fā)布的甘肅省建筑工程概算定額地區(qū)基價(jià)甘肅省安裝工程概算定額地區(qū)基價(jià)測(cè)算出定額直接費(fèi)，再以測(cè)算出取費(fèi)基礎(chǔ)，根據(jù)甘建價(jià)【2000 95號(hào)文甘肅省建筑安裝 工程概算費(fèi)用定額結(jié)合評(píng) 估基準(zhǔn)日時(shí)按2011年蘭州市一季度部分材 料指導(dǎo)價(jià)，調(diào)整建筑材料價(jià)格，然后分 別計(jì)算出土建工程、安裝工程、裝飾工程綜合造價(jià)，并計(jì)算建筑物工程總造價(jià)，詳見下建筑安裝工程綜合造價(jià)計(jì)算表（2）前期費(fèi)用及其他費(fèi)用測(cè)算表（甘肅省蘭州地區(qū)計(jì)?。┟Q:煉化主廠房建筑面積:44,775.00平方米單位:人民幣元序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目名稱費(fèi)用代號(hào)費(fèi)率代號(hào)計(jì)算程