房開企業(yè)分?jǐn)偝杀镜恼嫉孛娣e法

1、房開企業(yè)分?jǐn)偝杀镜恼嫉孛娣e法占地面積法是指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用 地總面積的比例進行分配。1. 一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地 總面積的比例進行分配。2. 分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全 部成本對象占地總面積的比例進行分配。期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。占地面積法我們還是通過案例來解讀。某房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項目土地 10000 rn2, 土地成本10000萬元。A項目基座占地4000 ，商品房可售面積10000 m2；

2、B項目基座占地3000 m,商品房可售面積10000 m；綠化面積3000 m。請計算A項目的土地成本。第一步：扣除綠化面積的土地成本。綠化面積屬于所有業(yè)主可以共同享受的福利，不區(qū)分容積率或房屋大小，機會均等享受綠化成果。因此，綠化部分是按照建筑面 積法分割土地成本。計算過程：首先計算每平方米的土地單位成本10000 萬元/10000 m2 =1 萬元 / m2其次計算綠化的土地成本3000 m2 *1 萬元 / m2 =3000 萬元最后計算扣除土地綠化成本之后的金額土地總成本 - 綠化成本=10000 萬元 -3000 萬元=7000 萬元第二步：剩余面積中，計算 A 項目的占地成本。首先

3、計算 A 項目占地比例=A項目占地面積/ （A項目占地面積+ B項目占地面積）=4000 m / （ 4000 m +3000 m）=4/7其次計算A項目基座占地成本=4/7*7000 萬元=4000 萬元第三步： A 項目承載的綠化土地成本。A 項目承載的綠化土地成本采取建筑面積法計算=綠化土地成本 *A 項目分?jǐn)偙壤?3000萬元* A項目可售面積/ （A項目可售面積+ B項目可售 面積）=3000 萬元 *10000 m /20000 m=1500 萬元 第四步：匯總 A 項目土地“總”成本=A 項目基座占地成本 +A 項目承載的綠化土地成本=4000 萬元+1500 萬元=5500 萬元類似的問題，我見到過以下的計算結(jié)果方法 1：10000 萬元*4/7=5714.28 萬元方法 2：10000 m2( 10000 m2 +10000 m2) *10000 萬元=5000萬元方法 3：10000 m2( 10000 m +10000 m2)X 7000 萬元=3500萬元方法 4：4000 m2( 4000 m2 +3000 m2)X 7000 萬元=4000 萬元方法 5：4000 m2 10000 m2X 7000 萬元=