物業(yè)管理的理論分析

1、.1.1.了解并熟悉物業(yè)管理市場(chǎng)需求及供給，在此基礎(chǔ)了解并熟悉物業(yè)管理市場(chǎng)需求及供給，在此基礎(chǔ)上能夠進(jìn)行均衡分析，并能將營(yíng)銷(xiāo)理論熟練地應(yīng)用于上能夠進(jìn)行均衡分析，并能將營(yíng)銷(xiāo)理論熟練地應(yīng)用于物業(yè)管理市場(chǎng)；物業(yè)管理市場(chǎng)；2.2.了解產(chǎn)權(quán)的分類(lèi)，掌握建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成了解產(chǎn)權(quán)的分類(lèi)，掌握建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成部分及其特征；部分及其特征；3.3.了解委托了解委托代理理論的相關(guān)內(nèi)容及物業(yè)管理委代理理論的相關(guān)內(nèi)容及物業(yè)管理委托；托；4.4.了解現(xiàn)代企業(yè)人力資源的四個(gè)層次及發(fā)展趨勢(shì)，了解現(xiàn)代企業(yè)人力資源的四個(gè)層次及發(fā)展趨勢(shì)，了解物業(yè)公司人力資源的結(jié)構(gòu)及職業(yè)經(jīng)理的培養(yǎng)要點(diǎn)。了解物業(yè)公司人力資源的結(jié)構(gòu)及職業(yè)經(jīng)

2、理的培養(yǎng)要點(diǎn)。5.5.了解并熟悉物業(yè)管理中的項(xiàng)目管理模式。了解并熟悉物業(yè)管理中的項(xiàng)目管理模式。. 了解和熟悉物業(yè)管理市場(chǎng)需求及供給，在此基礎(chǔ)了解和熟悉物業(yè)管理市場(chǎng)需求及供給，在此基礎(chǔ)上能夠進(jìn)行均衡分析，并能將營(yíng)銷(xiāo)理論熟練地應(yīng)用于上能夠進(jìn)行均衡分析，并能將營(yíng)銷(xiāo)理論熟練地應(yīng)用于物業(yè)管理市場(chǎng)。物業(yè)管理市場(chǎng)。 教學(xué)重點(diǎn)教學(xué)重點(diǎn).一、物業(yè)管理市場(chǎng)的概念一、物業(yè)管理市場(chǎng)的概念1.1.物業(yè)管理市場(chǎng)的含義物業(yè)管理市場(chǎng)的含義 物業(yè)管理市場(chǎng)，是物業(yè)管理商品的交換領(lǐng)域，物業(yè)管理市場(chǎng)，是物業(yè)管理商品的交換領(lǐng)域，是物業(yè)管理一切交換關(guān)系與流通關(guān)系的總和。是物業(yè)管理一切交換關(guān)系與流通關(guān)系的總和。2.2.物業(yè)管理市場(chǎng)的構(gòu)成物

3、業(yè)管理市場(chǎng)的構(gòu)成市場(chǎng)主體市場(chǎng)主體需求主體需求主體業(yè)主業(yè)主供給主體供給主體物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè) 調(diào)控主體調(diào)控主體政府物業(yè)管理部門(mén)政府物業(yè)管理部門(mén)市場(chǎng)客體市場(chǎng)客體市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境.市場(chǎng)客體市場(chǎng)客體物業(yè)管理勞務(wù)服務(wù)物業(yè)管理勞務(wù)服務(wù).物業(yè)管理基本業(yè)務(wù)物業(yè)管理基本業(yè)務(wù).物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)服務(wù) A.A.清潔衛(wèi)生清潔衛(wèi)生 B.B.環(huán)境綠化環(huán)境綠化 C.C.安全保衛(wèi)安全保衛(wèi)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.物業(yè)場(chǎng)地的經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)場(chǎng)地的經(jīng)營(yíng)管理 A A小區(qū)人口聚集地的臨時(shí)出租小區(qū)人口聚集地的臨時(shí)出租 B B小區(qū)車(chē)位的出租小區(qū)車(chē)位的出租物業(yè)空間的經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)空間的經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)維修基金的運(yùn)作管理物業(yè)維修基金的

4、運(yùn)作管理.二、物業(yè)管理市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)體系二、物業(yè)管理市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)體系1.按交易對(duì)象劃分的物業(yè)管理市場(chǎng)按交易對(duì)象劃分的物業(yè)管理市場(chǎng)成本耗費(fèi)性的生產(chǎn)型管理成本耗費(fèi)性的生產(chǎn)型管理 小區(qū)清潔衛(wèi)生小區(qū)清潔衛(wèi)生 小區(qū)環(huán)境綠化小區(qū)環(huán)境綠化 小區(qū)安全保衛(wèi)小區(qū)安全保衛(wèi) 物業(yè)的維護(hù)修繕物業(yè)的維護(hù)修繕收益性的經(jīng)營(yíng)型管理收益性的經(jīng)營(yíng)型管理 物業(yè)場(chǎng)地的管理物業(yè)場(chǎng)地的管理 . .小區(qū)人口聚集地的臨時(shí)出租小區(qū)人口聚集地的臨時(shí)出租 . .小區(qū)車(chē)位的出租小區(qū)車(chē)位的出租 物業(yè)空間的管理物業(yè)空間的管理 物業(yè)維修基金的管理物業(yè)維修基金的管理.2.按交易層次劃分的物業(yè)管理市場(chǎng)按交易層次劃分的物業(yè)管理市場(chǎng)1.1.一級(jí)市場(chǎng)：業(yè)主與物業(yè)管理項(xiàng)目公

5、司之間的交易市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)：業(yè)主與物業(yè)管理項(xiàng)目公司之間的交易市場(chǎng) 2.2.二級(jí)市場(chǎng)：是不同類(lèi)型的物業(yè)管理企業(yè)之間通過(guò)市場(chǎng)分二級(jí)市場(chǎng)：是不同類(lèi)型的物業(yè)管理企業(yè)之間通過(guò)市場(chǎng)分工協(xié)作的一種方式工協(xié)作的一種方式 二級(jí)市場(chǎng)可有效提高勞動(dòng)生產(chǎn)效率二級(jí)市場(chǎng)可有效提高勞動(dòng)生產(chǎn)效率 首先，使大型設(shè)備得以使用，企業(yè)人員更精簡(jiǎn)首先，使大型設(shè)備得以使用，企業(yè)人員更精簡(jiǎn) 其次，能夠提高專(zhuān)業(yè)化程度，有效提高勞動(dòng)效率其次，能夠提高專(zhuān)業(yè)化程度，有效提高勞動(dòng)效率 最后，切實(shí)降低服務(wù)價(jià)格，最大限度的滿(mǎn)足消費(fèi)者需求最后，切實(shí)降低服務(wù)價(jià)格，最大限度的滿(mǎn)足消費(fèi)者需求 .一級(jí)市場(chǎng)：業(yè)主與管理型企業(yè)之間的供求關(guān)系二級(jí)市場(chǎng)：各物業(yè)管理企業(yè)之間

6、通過(guò)市場(chǎng)分工與協(xié)作圖1：物業(yè)管理兩級(jí)市場(chǎng)關(guān)系示意圖管理：項(xiàng)目管理：項(xiàng)目公司公司 生產(chǎn)：清潔生產(chǎn)：清潔公司、環(huán)境公司、環(huán)境綠化公司、綠化公司、保安公司保安公司維修公司等維修公司等等等.圖1(企業(yè)內(nèi)部專(zhuān)業(yè)化條件下 )物業(yè)管理市場(chǎng)示意圖通過(guò)市場(chǎng)形成的業(yè)主與管理型企業(yè)之間的供求關(guān)系物業(yè)管理企業(yè)中的項(xiàng)目管理部物業(yè)管理企業(yè)中的項(xiàng)目管理部物業(yè)管理企業(yè)中物業(yè)管理企業(yè)中的專(zhuān)業(yè)生產(chǎn)部門(mén)的專(zhuān)業(yè)生產(chǎn)部門(mén)通過(guò)行政手段協(xié)調(diào)的企業(yè)內(nèi)部各專(zhuān)業(yè)部門(mén)間的分工與協(xié)作.三三、物業(yè)管理市場(chǎng)、物業(yè)管理市場(chǎng)供供求求分析分析 （一）（一）物業(yè)管理市場(chǎng)物業(yè)管理市場(chǎng)需求需求. （二）（二）物業(yè)管理市場(chǎng)供給物業(yè)管理市場(chǎng)供給 .（三三）物業(yè)管理市場(chǎng)

7、均衡分析物業(yè)管理市場(chǎng)均衡分析.討論：討論：市場(chǎng)分析意義何在？市場(chǎng)分析意義何在？.四、物業(yè)管理市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)理論應(yīng)用四、物業(yè)管理市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)理論應(yīng)用.四、物業(yè)管理市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)理論應(yīng)用.附附:“消費(fèi)者非常滿(mǎn)意理論消費(fèi)者非常滿(mǎn)意理論”新近展：新近展：顧客滿(mǎn)意度模型顧客滿(mǎn)意度模型顧客滿(mǎn)意度模型是一種國(guó)內(nèi)外廣泛應(yīng)用的模型，由美國(guó)顧客滿(mǎn)意度模型是一種國(guó)內(nèi)外廣泛應(yīng)用的模型，由美國(guó)密西根大學(xué)商學(xué)院質(zhì)量研究中心的密西根大學(xué)商學(xué)院質(zhì)量研究中心的Fornell教授在教授在1989年總結(jié)年總結(jié)了理論研究的成果后提出的。該模型把顧客期望、購(gòu)買(mǎi)后的了理論研究的成果后提出的。該模型把顧客期望、購(gòu)買(mǎi)后的感知、購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格等多方面因素組

8、成了一個(gè)計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的邏感知、購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格等多方面因素組成了一個(gè)計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的邏輯模型，亦即輯模型，亦即Fornell邏輯模型，以此模型運(yùn)用偏微分最小二邏輯模型，以此模型運(yùn)用偏微分最小二次方求解所得出的指數(shù)，就是顧客滿(mǎn)意度指數(shù)次方求解所得出的指數(shù)，就是顧客滿(mǎn)意度指數(shù)(Customer Satisfaction Index，簡(jiǎn)稱(chēng)，簡(jiǎn)稱(chēng)CSI )。該模型把顧客滿(mǎn)意度的數(shù)學(xué)運(yùn)算方法和顧客購(gòu)買(mǎi)商品和該模型把顧客滿(mǎn)意度的數(shù)學(xué)運(yùn)算方法和顧客購(gòu)買(mǎi)商品和服務(wù)的心理感知結(jié)合了起來(lái)，是迄今為止最為成熟和被廣泛服務(wù)的心理感知結(jié)合了起來(lái)，是迄今為止最為成熟和被廣泛運(yùn)用的顧客滿(mǎn)意度指數(shù)理論。運(yùn)用的顧客滿(mǎn)意度指數(shù)理論。 .要有

9、六個(gè)變量要有六個(gè)變量:顧客期望、顧客對(duì)質(zhì)量的感知、顧客對(duì)價(jià)顧客期望、顧客對(duì)質(zhì)量的感知、顧客對(duì)價(jià)值的感知、顧客滿(mǎn)意度、顧客抱怨、顧客忠誠(chéng)。其中，值的感知、顧客滿(mǎn)意度、顧客抱怨、顧客忠誠(chéng)。其中，顧客期望、顧客對(duì)質(zhì)量的感知、顧客對(duì)價(jià)值的感知決定顧客期望、顧客對(duì)質(zhì)量的感知、顧客對(duì)價(jià)值的感知決定著顧客滿(mǎn)意程度，成為前提變量。著顧客滿(mǎn)意程度，成為前提變量。.四、物業(yè)管理市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)理論應(yīng)用.掌握建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成、特征及掌握建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成、特征及能應(yīng)用此理論分析相關(guān)的物業(yè)糾紛。能應(yīng)用此理論分析相關(guān)的物業(yè)糾紛。教學(xué)重點(diǎn)教學(xué)重點(diǎn).一、產(chǎn)權(quán)一、產(chǎn)權(quán) 1.概念概念 2.功能功能二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征

10、與表現(xiàn)二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征與表現(xiàn)三、建筑物區(qū)分所有權(quán)運(yùn)用三、建筑物區(qū)分所有權(quán)運(yùn)用.產(chǎn)權(quán)并不是人類(lèi)社會(huì)與生俱來(lái)的。產(chǎn)權(quán)并不是人類(lèi)社會(huì)與生俱來(lái)的。在人類(lèi)社會(huì)的早期，當(dāng)人類(lèi)賴(lài)以生存的各種資源相對(duì)于人的需求供給近乎無(wú)限時(shí)，人人都可以盡情享受資源。此經(jīng)濟(jì)關(guān)系為無(wú)產(chǎn)權(quán)關(guān)系無(wú)產(chǎn)權(quán)關(guān)系，或叫完全的非排他性產(chǎn)權(quán)關(guān)系。資源的稀缺產(chǎn)權(quán)制度與稀缺性、理性等是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析基礎(chǔ)，而且產(chǎn)權(quán)的排他性已成為市場(chǎng)交換的必要條件。.一、一、產(chǎn)權(quán)概念及其功能產(chǎn)權(quán)概念及其功能產(chǎn)權(quán)，也即財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，也即財(cái)產(chǎn)權(quán)（權(quán)（Property rightsProperty rights）。）。.一、一、產(chǎn)權(quán)概念及其功能產(chǎn)權(quán)概念及其功能.二、

11、建筑物區(qū)分所有權(quán)二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征與表現(xiàn)的特征與表現(xiàn) .二、建筑物區(qū)分所有權(quán)二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征與表現(xiàn)的特征與表現(xiàn).二、建筑物區(qū)分所有權(quán)二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征的特征.二、建筑物區(qū)分所有權(quán)二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征的特征.二、建筑物區(qū)分所有權(quán)二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征的特征（二）區(qū)分所有權(quán)的表現(xiàn)（二）區(qū)分所有權(quán)的表現(xiàn) 1.專(zhuān)有部分專(zhuān)有權(quán)專(zhuān)有部分專(zhuān)有權(quán) 2.共用部分持分權(quán)共用部分持分權(quán) 3.成員權(quán)成員權(quán).專(zhuān)有權(quán)？上、下、左、右、前、后的房屋構(gòu)件內(nèi)側(cè)面圍筑而成的一個(gè)空間。.單元套房業(yè)主單元套房業(yè)主專(zhuān)有所有權(quán)的物業(yè)專(zhuān)有所有權(quán)的物業(yè)（私人物品）是（私人物品）是以立方米計(jì)量的空間：以立方

12、米計(jì)量的空間： V=(m+m)hV=(m+m)h VV體積體積 m m戶(hù)門(mén)內(nèi)的凈使用面積戶(hù)門(mén)內(nèi)的凈使用面積 m m內(nèi)部固定構(gòu)件所占的面積（非承重內(nèi)內(nèi)部固定構(gòu)件所占的面積（非承重內(nèi)隔墻、壁柜、內(nèi)設(shè)門(mén)窗等）隔墻、壁柜、內(nèi)設(shè)門(mén)窗等） h h空內(nèi)凈高空內(nèi)凈高.（二）區(qū)分所有權(quán)的表現(xiàn)（二）區(qū)分所有權(quán)的表現(xiàn)1.1.專(zhuān)有部分專(zhuān)有權(quán)專(zhuān)有部分專(zhuān)有權(quán)2.2.共用部分持分權(quán)共用部分持分權(quán)部分共有；全體共有部分共有；全體共有3.3.成員權(quán)成員權(quán)二、建筑物區(qū)分所有權(quán)二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征與表現(xiàn)的特征與表現(xiàn).2.2.共用部分持分權(quán)共用部分持分權(quán)包括三項(xiàng)權(quán)能：使用權(quán)（包括三項(xiàng)權(quán)能：使用權(quán)（共同使用與輪流使用）共同使用與

13、輪流使用） 、收益權(quán)、和處分權(quán)。收益權(quán)、和處分權(quán)。部分共有部分共有: :某資源為一定范圍內(nèi)的人所共同擁有某資源為一定范圍內(nèi)的人所共同擁有和使用。和使用。全體共有：全體共有：全體業(yè)主所有全體業(yè)主所有準(zhǔn)公共物品.共有部分范圍包括：共有部分范圍包括：（1）專(zhuān)有部分以外的其他部分，如門(mén)廳、電梯、走廊、屋頂、）專(zhuān)有部分以外的其他部分，如門(mén)廳、電梯、走廊、屋頂、地下室。地下室。（2）不屬于專(zhuān)有部分的附屬建筑物：建筑物的附屬物，如）不屬于專(zhuān)有部分的附屬建筑物：建筑物的附屬物，如給水排水設(shè)備、供電設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、各種配備線等；建給水排水設(shè)備、供電設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、各種配備線等；建筑物的附屬設(shè)備，如天井、水塔、游

14、泳池、停車(chē)場(chǎng)、建筑物筑物的附屬設(shè)備，如天井、水塔、游泳池、停車(chē)場(chǎng)、建筑物外的照明設(shè)備等。外的照明設(shè)備等。 共有部分是建筑物區(qū)分所有的核心重要問(wèn)題。共有部分是建筑物區(qū)分所有的核心重要問(wèn)題。. 3. 3.成員權(quán)成員權(quán) 基于區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系而產(chǎn)生的權(quán)利，是具有永續(xù)性、復(fù)合性，獨(dú)立于專(zhuān)有權(quán)與共有權(quán)之獨(dú)立于專(zhuān)有權(quán)與共有權(quán)之外的一種權(quán)利。外的一種權(quán)利。 作為建筑物管理團(tuán)體的一個(gè)成員，每個(gè)成員都享有以下的權(quán)利：表決權(quán)、訂約權(quán)、請(qǐng)求權(quán)、選舉權(quán)、表決權(quán)、訂約權(quán)、請(qǐng)求權(quán)、選舉權(quán)、監(jiān)督權(quán)。監(jiān)督權(quán)。 作為管理團(tuán)成員，有如下的義務(wù)：執(zhí)行大會(huì)決議、執(zhí)行大會(huì)決議、遵守公寓規(guī)約、服從管理人管理、支付共同費(fèi)用遵守公寓

15、規(guī)約、服從管理人管理、支付共同費(fèi)用。 .特別特別提醒提醒提 示1.1.所有權(quán)所有權(quán)為所欲為（如擁有一套公寓為所欲為（如擁有一套公寓可以任意更改承重結(jié)構(gòu)）可以任意更改承重結(jié)構(gòu)）2.2.行使區(qū)分所有權(quán)權(quán)利時(shí)以不侵害他人權(quán)行使區(qū)分所有權(quán)權(quán)利時(shí)以不侵害他人權(quán)利為前提。利為前提。.三三、建筑物區(qū)分所有權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)運(yùn)用運(yùn)用 意義：處理共用部分和共同關(guān)系意義：處理共用部分和共同關(guān)系維修、養(yǎng)護(hù)、管理費(fèi)用的分?jǐn)?；維修、養(yǎng)護(hù)、管理費(fèi)用的分?jǐn)偅恢卮髥?wèn)題的決策。重大問(wèn)題的決策。.案例分析一：案例分析一： 許新和張亮是上下樓鄰居，分別擁有對(duì)所住房屋許新和張亮是上下樓鄰居，分別擁有對(duì)所住房屋的所有權(quán)。的所有權(quán)。1

16、9931993年許的家人感到衛(wèi)生間太小不方便，年許的家人感到衛(wèi)生間太小不方便，就想把緊鄰衛(wèi)生間的廚房改為浴室。不久，許未經(jīng)就想把緊鄰衛(wèi)生間的廚房改為浴室。不久，許未經(jīng)他人同意，擅自改動(dòng)了單元樓內(nèi)的下水管道。由于他人同意，擅自改動(dòng)了單元樓內(nèi)的下水管道。由于施工不當(dāng)，許的浴室在使用時(shí)有滲漏現(xiàn)象，滲漏的施工不當(dāng)，許的浴室在使用時(shí)有滲漏現(xiàn)象，滲漏的水不僅影響了樓下張家廚房的使用，而且也破壞了水不僅影響了樓下張家廚房的使用，而且也破壞了廚房的裝潢。張和許多次協(xié)商未果，遂向人民法院廚房的裝潢。張和許多次協(xié)商未果，遂向人民法院提起訴訟。提起訴訟。 三三、建筑物區(qū)分所有權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)運(yùn)用運(yùn)用 .案例分析

17、二：案例分析二： 八十多歲老太太終年出門(mén)不得并非為了躲避世事，四十多八十多歲老太太終年出門(mén)不得并非為了躲避世事，四十多歲中年人整日歲中年人整日“上下求索上下求索”并非為了增加體質(zhì)，一家老小放著并非為了增加體質(zhì)，一家老小放著好好的樓梯不走卻依靠墻外的木梯攀爬上下，聽(tīng)起來(lái)真是咄咄好好的樓梯不走卻依靠墻外的木梯攀爬上下，聽(tīng)起來(lái)真是咄咄怪事。然而這事卻真實(shí)發(fā)生在吉林省東豐縣城。怪事。然而這事卻真實(shí)發(fā)生在吉林省東豐縣城。19921992年，個(gè)體年，個(gè)體戶(hù)劉學(xué)東遷入新居并辦理了房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，其樓下房主為工業(yè)戶(hù)劉學(xué)東遷入新居并辦理了房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，其樓下房主為工業(yè)局所屬機(jī)電公司。在遷入前，樓上樓下住戶(hù)曾為一樓

18、過(guò)道問(wèn)題局所屬機(jī)電公司。在遷入前，樓上樓下住戶(hù)曾為一樓過(guò)道問(wèn)題發(fā)生過(guò)糾紛，劉學(xué)東遷入后，為避免糾紛，在樓后破墻修建了發(fā)生過(guò)糾紛，劉學(xué)東遷入后，為避免糾紛，在樓后破墻修建了簡(jiǎn)易樓梯，供上下樓使用。后因該梯屬違章建筑被停止使用，簡(jiǎn)易樓梯，供上下樓使用。后因該梯屬違章建筑被停止使用，劉便要求從一樓樓梯正常上下樓，但這一合理要求卻遭到機(jī)電劉便要求從一樓樓梯正常上下樓，但這一合理要求卻遭到機(jī)電公司的拒絕。正是因?yàn)樽≡谝粯堑姆恐鳘?dú)占共有樓梯，封堵樓公司的拒絕。正是因?yàn)樽≡谝粯堑姆恐鳘?dú)占共有樓梯，封堵樓道，改成倉(cāng)庫(kù)，堵住樓上住戶(hù)的進(jìn)出門(mén)戶(hù)，迄今為止，住在樓道，改成倉(cāng)庫(kù)，堵住樓上住戶(hù)的進(jìn)出門(mén)戶(hù)，迄今為止，住在

19、樓上的劉家已上的劉家已“空中行走空中行走”八年。其間，劉家曾向法院提起訴訟，八年。其間，劉家曾向法院提起訴訟，但法院以超過(guò)訴訟時(shí)效為由不予以支持。但法院以超過(guò)訴訟時(shí)效為由不予以支持。.討論討論: : 關(guān)于窗前綠地的權(quán)屬問(wèn)題。關(guān)于窗前綠地的權(quán)屬問(wèn)題。 三三、建筑物區(qū)分所有權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)運(yùn)用運(yùn)用 .了解委托了解委托代理理論的相關(guān)內(nèi)容及物業(yè)管理委托。代理理論的相關(guān)內(nèi)容及物業(yè)管理委托。教學(xué)重點(diǎn). 導(dǎo)入導(dǎo)入 業(yè)主（產(chǎn)權(quán)人）有權(quán)對(duì)自己擁有的物業(yè)選擇物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主（產(chǎn)權(quán)人）有權(quán)對(duì)自己擁有的物業(yè)選擇物業(yè)管理企業(yè)和管理方式，對(duì)于區(qū)分所有的物業(yè)如居住小區(qū)，業(yè)主通過(guò)業(yè)主自治管理方式，對(duì)于區(qū)分所有的物業(yè)如居

20、住小區(qū)，業(yè)主通過(guò)業(yè)主自治組織業(yè)主大會(huì)對(duì)共用部分、共用設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)一管理，選聘物業(yè)管組織業(yè)主大會(huì)對(duì)共用部分、共用設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)一管理，選聘物業(yè)管理企業(yè)。理企業(yè)。 業(yè)主自治明確了業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和模式，而物業(yè)主自治明確了業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和模式，而物業(yè)管理的內(nèi)在特性要求走社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的道路，由物業(yè)管理的內(nèi)在特性要求走社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的道路，由物業(yè)管理企業(yè)提供統(tǒng)一、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)，二者的結(jié)合構(gòu)成業(yè)管理企業(yè)提供統(tǒng)一、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)，二者的結(jié)合構(gòu)成了物業(yè)管理發(fā)展的基本架構(gòu)。了物業(yè)管理發(fā)展的基本架構(gòu)。.一、物業(yè)管理委托一、物業(yè)管理委托1.含義含義 物業(yè)管理的委托就是

21、物業(yè)管理的委托就是業(yè)主（產(chǎn)權(quán)人）通過(guò)某種方式將其業(yè)主（產(chǎn)權(quán)人）通過(guò)某種方式將其擁有的特定物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)委托給其選定的物擁有的特定物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)委托給其選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的過(guò)程。業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的過(guò)程。2.物業(yè)管理委托主體物業(yè)管理委托主體 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)單位 區(qū)分所有物業(yè)的業(yè)主大會(huì)區(qū)分所有物業(yè)的業(yè)主大會(huì) 一般產(chǎn)權(quán)人一般產(chǎn)權(quán)人 3.物業(yè)管理委托類(lèi)型物業(yè)管理委托類(lèi)型 前期物業(yè)管理委托前期物業(yè)管理委托 日常階段物業(yè)管理委托日常階段物業(yè)管理委托 .4.物業(yè)管理委托的內(nèi)容物業(yè)管理委托的內(nèi)容 居住區(qū)物業(yè)的管理居住區(qū)物業(yè)的管理 出租經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的管理出租經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的管理 其他物業(yè)管理其他物業(yè)管理

22、 提提 示示 物業(yè)管理企業(yè)接受委托時(shí)，因物業(yè)類(lèi)型和委托主體物業(yè)管理企業(yè)接受委托時(shí)，因物業(yè)類(lèi)型和委托主體的不同，其受托提供服務(wù)的內(nèi)容是不同的，因而其的不同，其受托提供服務(wù)的內(nèi)容是不同的，因而其物業(yè)管理工作的重點(diǎn)也不同。物業(yè)管理工作的重點(diǎn)也不同。 .5.物業(yè)管理委托的方式物業(yè)管理委托的方式 直接委托的方式直接委托的方式 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位將物業(yè)直接委托給自己組建的物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位將物業(yè)直接委托給自己組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)企業(yè) 業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)合同到期后原物業(yè)管理企業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)合同到期后原物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘業(yè)的續(xù)聘 招標(biāo)投標(biāo)的方式招標(biāo)投標(biāo)的方式.二、物業(yè)管理委托二、物業(yè)管理委托-代理問(wèn)題代理問(wèn)

23、題（一）產(chǎn)權(quán)利益（一）產(chǎn)權(quán)利益（搭便車(chē)現(xiàn)象）（搭便車(chē)現(xiàn)象）.三三、物業(yè)管理委托代理問(wèn)題的解決、物業(yè)管理委托代理問(wèn)題的解決. 了解現(xiàn)代企業(yè)人力資源的四個(gè)層次及發(fā)展趨勢(shì)，了解現(xiàn)代企業(yè)人力資源的四個(gè)層次及發(fā)展趨勢(shì)，了解物業(yè)公司人力資源的結(jié)構(gòu)及職業(yè)經(jīng)理的培養(yǎng)要點(diǎn)。了解物業(yè)公司人力資源的結(jié)構(gòu)及職業(yè)經(jīng)理的培養(yǎng)要點(diǎn)。教學(xué)重點(diǎn).一、現(xiàn)代企業(yè)的人力資源的四個(gè)層次一、現(xiàn)代企業(yè)的人力資源的四個(gè)層次.二、趨勢(shì)二、趨勢(shì).三、物業(yè)公司人力資源的結(jié)構(gòu)三、物業(yè)公司人力資源的結(jié)構(gòu).四、物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理的培養(yǎng). 第五節(jié)第五節(jié) 服務(wù)經(jīng)濟(jì)與物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)濟(jì)與物業(yè)管理l一、服務(wù)經(jīng)濟(jì)一、服務(wù)經(jīng)濟(jì)服務(wù)性的行業(yè)及其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。服務(wù)性的行業(yè)及其

24、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。它的發(fā)展有幾個(gè)必要條件：它的發(fā)展有幾個(gè)必要條件：服務(wù)行業(yè)的獨(dú)立化；服務(wù)行業(yè)的獨(dú)立化；服務(wù)產(chǎn)業(yè)的形成；職業(yè)化；高效率；社會(huì)的需求。服務(wù)產(chǎn)業(yè)的形成；職業(yè)化；高效率；社會(huì)的需求。二、物業(yè)管理是一種服務(wù)經(jīng)濟(jì)二、物業(yè)管理是一種服務(wù)經(jīng)濟(jì)第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)綜合性特性綜合性特性. 綜合性表現(xiàn)：綜合性表現(xiàn)：1.服務(wù)方式多元化服務(wù)方式多元化常規(guī)性的基本業(yè)務(wù)與專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)委托性的特色服務(wù)經(jīng)營(yíng)性的多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)無(wú)償性的2.特點(diǎn)特點(diǎn)服務(wù)需求的多樣性與變動(dòng)性服務(wù)需求的連鎖性. 第六節(jié) 公共管理理論l一、產(chǎn)品分類(lèi)一、產(chǎn)品分類(lèi)l二、公共管理主體二、公共管理主體l政府l其他.l三、基本理論三、基本理論l1、公共產(chǎn)品理論l公共產(chǎn)品l準(zhǔn)公共產(chǎn)品l私人產(chǎn)品邊際擁擠成本l2、公共選擇理論.鏈接：物管身邊的10大效應(yīng)1.木桶效應(yīng)考核一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)管理水平如何，不僅要看重物