上海按揭業(yè)務辦理指南

1、按揭業(yè)務辦理指南合作銀行一、貸款流程1、咨詢：網銷簽好居間后，客戶有貸款需求，與面簽專員進行溝通，確認面簽時間與銀行；2、面簽：A.網銷通知客戶帶齊資料，面簽專員約銀行老師在簽約中心面簽進行貸款申請， B.為加快效率，面簽當天由面簽專員代收取0.1%評估費，用于交由評估公司出報告，送至銀行；3、批貸：所有面簽資料齊全后，30天批貸；4、出抵押證：網銷安排上下家進行過戶，20天出抵押證；5、放款：抵押證送入銀行，10天左右放款。（公積金放款為從申請之日后58天）以上為正常情況，如遇特殊情況，以銀行批貸放款時間為準！二、近期政策1、嚴查“首付”，對于非直系親屬的首付打款流水嚴查；2、首套的認定，大

2、部分認房認貸，小部分銀行可忽略外地房產與房貸；3、折扣：按新政，網簽時間在3月25日后，最低9折；三、如何幫客戶設置充裕的交易時間？批貸：30天1、面簽后，資料其全日起開始記算批貸時間，一般在三周左右；2、批下來之后，2-3天出貸款合同，此時方可帶客戶去交易中心過戶，同時辦理房屋抵押登記；放款：商貸7-10天，公積金30天1、過戶與房屋抵押登記辦理后20天，出抵押證，即他證；2、借款人將他證送入銀行后7到10天放款，公積金放款時間從審批開始之日算起58天放款；所以，在設置交易時間，特別是連環(huán)單時，注意算好從客戶付首付后：面簽(資料齊全）到過戶大約30天（遇法定節(jié)假日順延）從過戶到放款大約30天

3、-60天，不出意外情況下能保證交易時間順利進行；以上為正常情況，如遇特殊情況，以銀行批貸放款時間為準！盡量將時間留充裕！ 三、我的客戶能貸款么？房屋面積 50平米以上；房屋總價100萬以上，貸款金額的商貸部分20萬以上；房齡小于30年；客戶征信無問題，且收入可覆蓋單月還款額2倍；貸款年限：50-房齡；男65-年齡 女60-年齡；兩者取少的那個數字 四、能貸多少？利率多少？貸款成數： 首套：付三貸七 二套：普通付五貸五 非普通付七貸三 三套：禁貸貸款年限： 最長為30年 兩者取低：貸款年限+房齡50 貸款年限+貸款人年齡 女60男65 貸款利率： 首套：基準下浮10%（9折） 二套：基準上浮10

4、%（上浮1.1倍） 備注：基準4.9% PS:關于普通與非普通住宅n普通住房：面積要求：單套面積在140（不含）以下；層高要求：含五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等?？們r要求：n非普通住房：不滿足普通住房條件的即為非普通住房環(huán)線環(huán)線總價總價內環(huán)內450內外環(huán)間310外環(huán)外230四、能貸多少？利率多少？五、有關公積金貸款金額：余額12500,月繳780,單人可貸足50萬補充公積金余額5000,單人可貸足10萬余額12500,月繳780,月繳/0.14*6*貸款年限余額780,余額*40倍余額12500,月繳780,兩者取低值住房公積金個人最高可貸50萬，

5、2人以上最高100萬補充公積金個人最高可貸10萬，2人以上最高20萬貸款年限：1、根據房齡房齡5年，可貸：30年6房齡20年，最高可貸：15年 以上兩者取其低2、根據年齡男65-年齡，女60-年齡 六、客戶資質不好，需包裝1、公司有合作的貸款公司（外簽公司），可進行包裝，且相對專業(yè)；2、費用可由客戶與貸款公司自行商定，我們依舊可收取千一評估費；3、由面簽專員評估是否需要由外簽公司接洽后，會轉由外簽助理跟進；4、正常兩個工作日內給答復，如遇急單，當日可回復；七、客戶為銀行行員等，要自貸u申請時間：必須在客戶簽署貸款合同前進行申請，由金融部核實通過后方可自行貸款；所有在客戶貸款已經外簽之后的申請全

6、部視為私自外簽，按公司規(guī)定處罰；u申請流程：客戶要求自貸，先口頭與專員溝通案子情況，先做說服；提交自貸申請表、承諾書及外簽機構的名片，發(fā)郵件備案；區(qū)域總監(jiān)與大區(qū)總批復同意；金融部核實情況屬實，助理操作系統(tǒng)后回復，客戶方可自貸；提供外簽申請表（附件一）自辦貸款聲明（附件二）自行辦理貸款聲明 業(yè)主 與客戶 通過_交易坐落于 的房產，本次交易買賣雙方要求自行辦理 按揭貸款，預計貸款金額 萬元； 用客戶首付款幫業(yè)主贖樓，預計貸款金額 萬元； 銀行按揭外的首付貸，預計貸款金額 萬元；鑒于*無法控制上述自行辦理貸款項目的風險，如貸款環(huán)節(jié)出現問題造成合同履行困難或無法履行，責任和損失由買賣雙方承擔（責任和損

7、失包括但不限于：合同無法繼續(xù)履行導致的損失和違約責任、定金損失、房款滯納金、交房逾期責任、*的傭金、服務費及辦理交易過程中產生的各種稅/費損失等）。 買方姓名： 賣方姓名： 提供客戶朋友或信貸員名片或工作證（附件三）私自外簽及自貸過高處罰n所有貸款無特殊情況必須在公司辦理，如若私自外簽（或后補流程），一旦發(fā)現，經紀人扣除該筆訂單等同的評估費（貸款金額的千分之一），經理連帶處罰500元。n每月回顧上月所有網簽訂單，以區(qū)域為單位，若自貸率高于15%，區(qū)域總監(jiān)處罰1000元。另：至6月1日起，評估費由金融部專員負責代業(yè)務員向客戶收取，但業(yè)務部在簽屬居間時有告知義務，不得以任何方式影響或阻撓評估費收款

8、，評估費提成制度不變。面簽前的準備在面簽之前，需要網銷能清楚明了的了解客戶與房屋情況，以便面簽專員能準確無誤的匹配好最適合客戶的銀行，同時及時將銀行老師約到指定的約簽點，以給客戶最好的體驗：一、客戶情況：1、戶口（外地or本地）2、個人情況：年齡、婚姻、小孩3、工作單位（受薪or自雇），學歷4、客戶及配偶收入（收入證明多少；入卡工資流水多少）開公司的公司經營與流水情況5、擁有房屋與貸款情況（首套or二套）6、征信（是否有逾期）7、貸款類型：純商、組合、純公積金二、房屋情況：1、竣工日期（房齡）2、地址、環(huán)線，普通or非普通3、面積4、合同價（做高做低也得特別說）5、房屋類型：住宅、商住、花園住

9、宅、獨棟、寫字樓面簽所需的材料u婚姻證明：結婚證、離婚證、離婚協議、喪偶需提供死亡證明及子女放棄繼承公證u營業(yè)執(zhí)照副本：復印件加蓋公章u收入證明：月還款額的兩倍、負債的2倍u 征信報告：逾期不能連三累六u 銀行流水：工資或生活流水均可，最近6個月以上，最好一年u 其它資產證明：房產、車、股票、基金、大額保險、定期存單等(可選擇提供）材料說明:確定好面簽時間，并通知上下家?guī)Ш盟璨牧?1、業(yè)務員在談單時可能會有一些關于貸款的承諾，在面簽前務必告知專員；2、面簽專員簽單時，如遇客戶資質或房屋狀況有問題，一般會直接告知客戶，客戶有知情權，所以不能講的，也需要提前溝通；3、客戶對貸款有特別需求的，也請?zhí)崆芭c面簽專員溝通；我們不是萬能的，但我們會保證專業(yè)和服務，同時，溝通很重要！關于溝通 Q&A：Q：征信在哪調？A：客戶憑本人身份證，在南蘇州河路333號3樓，可調取本人征信；Q：如果有逾期，是不是就不能辦貸款？A：要看實際情況，2年外的逾期一般情況下問題不大，如果2年內的，報告上沒有連三累六問題不大；不會影響貸款的辦理，但是銀行會考慮不給折扣或降成；Q：做高房價就