[房地產(chǎn)]順德匯編國(guó)際商業(yè)城營(yíng)銷策劃推廣方案(doc 85頁)

1、精品資料網(wǎng)（）25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座順德國(guó)際商業(yè)城營(yíng)銷策劃推廣方案廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu)第一部分：市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告第二部分：項(xiàng)目分析第三部分：營(yíng)銷策劃推廣方案第一部分：市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告¨ 研究方法：定點(diǎn)調(diào)查，抽樣調(diào)查，電話訪談，資訊搜集。¨ 研究地域：順德、番禺、南海、佛山、東莞、中山、廣州。¨ 抽樣情況：專業(yè)市場(chǎng) 商鋪物業(yè) 品牌企業(yè)¨ 樣本特征：專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者 目標(biāo)投資客戶群體 品牌企業(yè)經(jīng)營(yíng)群體¨ 執(zhí)行時(shí)間：2000年12月目錄一、順德概況二、投資導(dǎo)向三、投資政策四、專業(yè)市場(chǎng)分部五、專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研匯總表六、專業(yè)市場(chǎng)特性及發(fā)展

2、趨勢(shì)七、市場(chǎng)需求分析及趨勢(shì)八、投資群體分析九、品牌企業(yè)調(diào)研總結(jié)十、順德市區(qū)商鋪概況一、順德概況1、 地理位置地處珠江三角洲腹部，毗鄰廣州、佛山、東莞、中山、珠海等主要城市，距澳門50公里， 距香港64海里是重要的經(jīng)濟(jì)及工業(yè)城市。2、 行政劃分順德市行政區(qū)城共轄十二個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，總面積806平方公里，常住人口105萬，流動(dòng)人口50 萬，僑胞40多萬人。鎮(zhèn)區(qū)分別包括：大良、容桂、勒流、倫教、北窖、陳村、樂從、龍 江、杏壇、均安和德勝區(qū)。3、 基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)道路、能信、供電、供水等基礎(chǔ)設(shè)施一體化。公路密度居全國(guó)前列，并擁有世界 級(jí)集裝箱貨運(yùn)碼頭容奇港、北嚳港，同時(shí)擁有先進(jìn)的通訊網(wǎng)絡(luò)及信息高速公路。4、

3、服務(wù)設(shè)施星級(jí)酒店及購物中心，文娛康體設(shè)施遍布城鄉(xiāng)，并擁有高爾夫球場(chǎng)和國(guó)際學(xué)校，各種配套 設(shè)施日臻完善。5、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展順德作為新興的工業(yè)城市，以輕工制造為主，多種經(jīng)濟(jì)成份并存。綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居全國(guó)前 列，1998年全市工農(nóng)業(yè)總值645.55億元，比20年前增長(zhǎng)37.6倍。業(yè)總產(chǎn)值605億元， 增長(zhǎng)24倍。農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值40.55億元。 （1）市場(chǎng)行業(yè)概況順德是新興的工業(yè)城市，已建成以輕工制造為主，多種以濟(jì)成份并存，擁有現(xiàn)代化先進(jìn)技術(shù)設(shè)備，具有相當(dāng)規(guī)模的工業(yè)生產(chǎn)體系。主要行業(yè)有家用電器、燃?xì)庥镁摺C(jī)械、紡織、飼料、塑料制品、電子電訊、建材、服裝等。順德是全國(guó)最大的電冰箱、空調(diào)器、微波爐、電飯貨、電風(fēng)扇、

4、消毒碗柜、熱水器等生產(chǎn)基地，擁有“科龍”、“容聲”、“美的”、“萬家樂”、“格蘭仕”等馳名的家電品牌，被譽(yù)為“家電之都”。（2）第三產(chǎn)業(yè)概況 樂從家具城、陳村花卉世界、倫教木工機(jī)械城等聞名全國(guó)的專業(yè)市場(chǎng)，與各種農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和百貨商場(chǎng)等構(gòu)成了多種類、多功能、多層次的覆蓋城鄉(xiāng)、輻射國(guó)內(nèi)外的商業(yè)市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)。金融、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、旅游、中介服務(wù)等同步發(fā)展，蒸蒸日上。 到1999年9月底止，全市共興辦了“三資”企業(yè)1285家，實(shí)際利用外資24.8億美元。美國(guó)惠而浦、安普、日本東芝、三洋、松下、日清、為家、百樂滿，加拿大北方電訊，德國(guó)博世、克虜伯，菲律賓生力啤、韓國(guó)浦項(xiàng)、三星以及香港臺(tái)和、新世界、恒基兆業(yè)、頓殼、

5、震雄等40多家國(guó)際知名大企業(yè)、跨國(guó)公司，都相繼到順德市投資和合作。外貿(mào)出口市場(chǎng)向多彩大發(fā)展，形成“三資”企業(yè)、外貿(mào)專業(yè)公司、自營(yíng)出遠(yuǎn)銷五大洲100多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。（3）配套設(shè)施 順德已基本實(shí)現(xiàn)了城鄉(xiāng)道路、通信、供電、供水等基礎(chǔ)設(shè)施一體化。全市每百平方公里公路密度為49公里，居全國(guó)前列。順德港每天有四班次雙體快噴射客船來往于順德香港之間，單程只需1個(gè)半小時(shí)。還有容奇港、北窖港兩個(gè)進(jìn)航香港轉(zhuǎn)口世界的集裝箱貨運(yùn)碼頭。擁有先進(jìn)的通訊網(wǎng)絡(luò)，開通了信息高速公路。 高檔次的酒店、商場(chǎng)和文娛康樂場(chǎng)所遍布城鄉(xiāng)，擁有高爾夫球場(chǎng)和國(guó)際學(xué)校，各種配套設(shè)施日臻完善。二、投資導(dǎo)向（1） 農(nóng)、林、牧、漁業(yè)A、 農(nóng)田基塘基本

6、建設(shè)和改造B、 優(yōu)良種畜種禽、水產(chǎn)種苗繁育（不含我國(guó)特有的珍貴優(yōu)良品種）C、 優(yōu)良禽畜、水產(chǎn)品、花卉、蔬菜和林木品種的引進(jìn)和生產(chǎn)D、 名特優(yōu)質(zhì)水產(chǎn)產(chǎn)品養(yǎng)殖E、 名貴花卉種植F、 蔬菜、花卉無土栽培系列化生產(chǎn)G、 禽畜、水產(chǎn)品、果樹、蔬菜、花卉和林木等。（2） 工業(yè)A、 農(nóng)業(yè)機(jī)械化新技術(shù)設(shè)備制造B、 輕紡工業(yè)：復(fù)臺(tái)超細(xì)、功能性、差別化化纖和產(chǎn)業(yè)用纖維、化纖原料生產(chǎn)，印染后整理配套廢水處理項(xiàng)目，重點(diǎn)發(fā)展純綿、真絲、化纖、高仿真等纖維系列產(chǎn)品的印染整理，中高檔服裝、服裝面料和輔料的生產(chǎn)，無紡布、產(chǎn)業(yè)用特纖及紡織品的生產(chǎn)，生物工程技術(shù)食品、速凍保鮮食品、功能食品、綠色食品添加劑、基礎(chǔ)原料和輔料的生產(chǎn)，

7、新型包裝材料生產(chǎn)，利用現(xiàn)有生產(chǎn)條件引進(jìn)條件外資及技術(shù)對(duì)家電產(chǎn)品進(jìn)行技術(shù)改造業(yè)新產(chǎn)品、新技術(shù)的研究和開發(fā)。C、 家業(yè)飼料添加劑和飼料蛋白資源的開發(fā)和研制D、 糧食、蔬菜、水果、肉食品、水產(chǎn)品等農(nóng)產(chǎn)品加工的新技術(shù)和新設(shè)備E、 糧食、蔬菜、水果、肉食品、水產(chǎn)品等農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場(chǎng)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)F、 蔬菜、水果、肉食品、水產(chǎn)品等農(nóng)產(chǎn)品流通公司G、 生態(tài)環(huán)境整治和建設(shè)工程H、 機(jī)械及光機(jī)電一體化工業(yè)I、 數(shù)控機(jī)訂、加工中心機(jī)床數(shù)控系統(tǒng)、機(jī)械手等設(shè)備制造J、 新型智能化、組合式配電設(shè)備元件、物種電纜的制造K、 環(huán)保機(jī)械設(shè)備的制造L、 電子通信M、 新電子元器化、高能環(huán)保電池（鎳氫及錳離子第二次電池）制造N、

8、數(shù)字移動(dòng)通信、衛(wèi)星通訊和光通訊等設(shè)備的制造O、 計(jì)算機(jī)軟件系統(tǒng)、工業(yè)仿真系統(tǒng)和控制系統(tǒng)的研究開發(fā)P、 光纖通信設(shè)備的制造Q、 輸變電系統(tǒng)和城網(wǎng)電器工業(yè)R、 干式變壓器、干式電抗器、干式箱變站、高朕電纜、真空開關(guān)及智控設(shè)備、智能化框架式電器元件的制造。S、 化工工業(yè)T、 催化劑、食品添加劑、水處理劑等的研制和生產(chǎn)（3） 商貿(mào)、旅游、房地產(chǎn)、金融及服務(wù)業(yè)A、 大型專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)B、 汽車、建筑裝飾材料、塑料、布藝等專業(yè)市場(chǎng)及貿(mào)易中心建設(shè)C、 順德特色的施游項(xiàng)目及景點(diǎn)配套開發(fā)建設(shè)D、 順德美食開發(fā)經(jīng)營(yíng)及中外特色烹江、食品項(xiàng)目E、 國(guó)際經(jīng)濟(jì)、對(duì)外貿(mào)易、科技、環(huán)保信息咨詢F、 醫(yī)藥工業(yè)G、 生物工程藥品及

9、生物化學(xué)藥品系統(tǒng)（含生化診斷試劑）開發(fā)H、 新型藥工程藥用包裝材料、藥用輔料生產(chǎn)I、 中成藥名優(yōu)產(chǎn)品、海洋藥品的開發(fā)和研制J、 新型診斷、治療、化驗(yàn)、理療、保健用器械儀器和設(shè)備制造K、 精密儀器設(shè)備維修、售后服務(wù)L、 高新技術(shù)、新產(chǎn)品開發(fā)中心建設(shè)M、 文化藝術(shù)、體育、娛樂、醫(yī)院及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)N、 舊城改造及高等級(jí)公路、橋梁、碼頭建設(shè)O、 中外合資、合作建筑業(yè)企業(yè)（4）順德市13個(gè)開發(fā)區(qū)匯總1、 順德市新城區(qū) 位于順德市東南部，是順德未來政治、文化、金融和信息中心。城區(qū)面積和7萬平方公里，105國(guó)道及碧林路，南北縱橫穿插，即將興建的德勝中路橫貫全區(qū)。區(qū)內(nèi)西北面順峰、太平兩山聳立，東南面德勝、桂畔

10、兩河。2、 小黃圃高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)3、北窖工業(yè)圈3、 4、均安鎮(zhèn)工業(yè)開發(fā)區(qū)5、富安工業(yè)區(qū)6、 大良鎮(zhèn)南區(qū)大型專業(yè)市場(chǎng)/綜合商廈/9萬平方米的市通中心（陸運(yùn)港）/世紀(jì)小學(xué)7、 龍江鎮(zhèn)大壩工業(yè)區(qū)8、倫教鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)8、 9、樂從工業(yè)園10、桂洲鎮(zhèn)工業(yè)新區(qū)11、陳村鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)12、杏壇鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)13、德勝工業(yè)園三、投資政策1、順德市現(xiàn)代化試點(diǎn)城市 1999年7月，廣東省委、省政府確定順德為率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化試點(diǎn)城市，賦予順德特殊的改革試驗(yàn)權(quán)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)。（1）各級(jí)黨委、政府有關(guān)部門更多關(guān)心、支持幫助指導(dǎo)并提出“三個(gè)有利于”的標(biāo)準(zhǔn)。（2）在縣級(jí)建制不變的前提下，除行政管理權(quán)由佛山市代管處，其他經(jīng)濟(jì)、社會(huì)

11、、文化等方面的事務(wù)，賦予順德 市行使地級(jí)市的管理權(quán)限，并直接對(duì)省負(fù)責(zé)。（3）商清中央駐粵單位給予相應(yīng)支持，如設(shè)立分行，外匯管理機(jī)構(gòu)等。（4）省委、省政府及省直有關(guān)部門各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)，順德市直接參加及接收有關(guān)文件及信息。（4） 按照建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求，簡(jiǎn)政放權(quán)、轉(zhuǎn)變職能，加強(qiáng)服務(wù)、不再增設(shè)機(jī)構(gòu)。2、順德市鼓勵(lì)外商投資的有關(guān)政策（1）財(cái)稅優(yōu)惠政策（2）收費(fèi)減免政策（3）用地及資金信貸政策3、投資方式（1）中外合資經(jīng)營(yíng)（2）、中外合作經(jīng)營(yíng)（3）外商獨(dú)資經(jīng)營(yíng)（4）、加工裝配（5）補(bǔ)償貿(mào)易（6）國(guó)際租賃（7）合作開發(fā)和技術(shù)轉(zhuǎn)讓等形式四、專業(yè)市場(chǎng)分布順德市專業(yè)市場(chǎng)分布陳村花卉樂從家居、鋼材北窖家

12、用電器、鋼材龍江家具配件倫教木工機(jī)械杏壇塑膠、家用電器大良汔車、家用電器、涂料容桂家用電器珠江三角洲專業(yè)市場(chǎng)分布番禺/綜合百貨、建材、家電南海、佛山/建材、綜合百貨、陶瓷、布匹東莞/家具、電子配件、服裝順德/家具及配件、木工機(jī)械、汽車中山/家用電器、燈飾五、市場(chǎng)調(diào)查匯總表1、 專業(yè)市場(chǎng)（1） 珠江三角洲地區(qū)區(qū)域市場(chǎng)名稱經(jīng)營(yíng)范圍經(jīng)營(yíng)規(guī)劃招商條件評(píng)價(jià)番禺區(qū)105國(guó)道鐘村路段雄峰商城8大行業(yè)規(guī)劃裝飾材料、家具、布藝、廚衛(wèi)潔具、家用五金、家居工藝品。創(chuàng)南中國(guó)第一高級(jí)專業(yè)商城。占地22.6萬平方米，商鋪面積30萬平方米，8座商廈，1幢商務(wù)中心、銀行，1幢美食中心，2.5萬平方米噴泉廣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)配套規(guī)劃完美

13、。售價(jià)：3500元9200元/平方米；7折優(yōu)惠，提供7成25年按揭，多種靈活付款方式，50年產(chǎn)權(quán)。租金：2885元/平方米/月，租售合同期2-3年。管理費(fèi)：1.5元/平方米/月;廣告費(fèi):1元/平方米/月;空調(diào)費(fèi):15元/平方米/月;*13年免租1個(gè)月;*名優(yōu)品牌首年免租5個(gè)月,租金3年不變。*正處于招商階段，將于2001年1月下旬開業(yè)。*項(xiàng)目規(guī)劃及付款方式，發(fā)展前景，經(jīng)營(yíng)檔次，具有一定優(yōu)勢(shì)。*推廣力度和投資吸引力較低。*對(duì)本項(xiàng)目具有一定的市場(chǎng)威脅。番禺區(qū)大石鎮(zhèn)海珠路恒性商貿(mào)城大型百貨、五金、電器、日雜、塑料、文具。有產(chǎn)權(quán)的大型批發(fā)市場(chǎng)，占地18萬平方米，800間商鋪，10萬平方米倉庫。售價(jià)：3

14、680元/平方米（均價(jià)），40年產(chǎn)權(quán)，5成10年按揭。折扣優(yōu)惠：一次性：92折 按揭：94、95、96折 分期：95折管理費(fèi)：25/平方米。三年不變。租金：30元/平方米/月（均價(jià)）合同期3年，擁金1.2萬元/間。*首期開發(fā)600個(gè)商鋪，已被內(nèi)部認(rèn)購50%。*于2000年10月試業(yè)，開業(yè)后經(jīng)營(yíng)冷淡。*項(xiàng)目包裝及形象檔次較低，雖然銷售方式靈活多樣，但缺乏市場(chǎng)投資吸引力。*對(duì)本項(xiàng)目不具備市場(chǎng)威脅。順德市325國(guó)道樂從路段樂從國(guó)際家私城有家具經(jīng)營(yíng)為主，配套裝飾精品廣東省指定最值得參觀旅游、購物景點(diǎn)：建筑面積20多萬平方米，共分9座商場(chǎng)，數(shù)千廠商，是全國(guó)最具規(guī)模的專業(yè)家私，裝飾精品批發(fā)中心。停車場(chǎng)、倉

15、儲(chǔ)、商務(wù)、飲食、娛樂、配套完善，首層租金90元/平方米/月，升至350元/平方米/月，合同期1年，3個(gè)月租金作押金，管理費(fèi)1.5元/平方米。由94年開業(yè)至今，樂從鎮(zhèn)已形成一百萬平方米家具展區(qū)，具強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，覆蓋國(guó)、內(nèi)外地區(qū)，由于專業(yè)性以家具經(jīng)營(yíng)為主，對(duì)項(xiàng)目整體影響較少，其經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和招商策略有可取之處。番禺洛溪新城迎賓路旁五洲裝飾世界裝飾材料、五金交電、燈飾家具總占地120萬平方米，分2期開發(fā)，第1期開發(fā)占地92404.5平方米,鋪位多達(dá)932個(gè),倉庫可使用面積6萬平方米,完善服務(wù)配套。租金：230350元/平方米/月，免雜資費(fèi)。廣告費(fèi)：120元/月管理費(fèi)：100元/月定金：500元/間保證

16、金：2個(gè)月租金。開發(fā)規(guī)模及配套完善，但租金較高，開業(yè)時(shí)間短，經(jīng)營(yíng)狀況未盡理想，對(duì)項(xiàng)目整體影響較少，但部分招商范圍將與本項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。南海鹽步廣佛公路大轉(zhuǎn)裝飾材料城以來報(bào)為主，并以裝飾材料及涂料作配搭。總占地10萬平主米，并不斷擴(kuò)大開發(fā)倉儲(chǔ)貨運(yùn)配套設(shè)施完善。租金：70100元/平方米/月集資費(fèi)：1000-1500元/平方米/月保證金：3個(gè)月租金管理費(fèi)：3.55元/平方米/月開業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)久，已形成一定經(jīng)營(yíng)規(guī)模，經(jīng)營(yíng)范圍輻射全省及國(guó)內(nèi)西北各大城市，對(duì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)影響較少，其單一經(jīng)營(yíng)性強(qiáng)。東莞富民時(shí)裝城/電子展覽城/家具城西樵布匹批發(fā)市場(chǎng)南海陶瓷裝飾材料市場(chǎng)/綜合百貨日用品市場(chǎng)/塑料市場(chǎng)番禺易發(fā)電器城

17、中山燈飾批發(fā)市場(chǎng)2、廣州專業(yè)市場(chǎng)電器海印電器城，西場(chǎng)電器城布匹海印布匹總匯，中大布匹市場(chǎng)精品、玩具、文體用品廣州國(guó)際玩具中心，誼園文體批發(fā)市場(chǎng)汽車廣東汽車城、華南汽車市場(chǎng)汽車配件廣源汽配城、恒福路汽配市場(chǎng)電訊陵園西電訊城海味、副食品一德路海味副食品批發(fā)市場(chǎng)家具香江家私城、金海馬家私城、市內(nèi)各主要商場(chǎng)均有設(shè)之。眼鏡人民南眼睛市場(chǎng)電腦產(chǎn)品廣州電腦城鞋業(yè)廣源鞋業(yè)城皮具梓元崗皮具城服裝白馬服裝城、流花服裝城洗滌、化妝品興發(fā)廣場(chǎng)音像制品興發(fā)廣場(chǎng)、音像城家居裝飾品文德路藝術(shù)城廣州裝飾材料市場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U收費(fèi)一覽表編號(hào)市場(chǎng)各稱區(qū)域租金（元/m2/月）管理費(fèi)集資費(fèi)（元/ m2）保證金水電、雜費(fèi)工商稅務(wù)1羊城裝飾材

18、料城（附設(shè)燈飾城）廣州市南岸路22-26#首層250-350(包庫另計(jì))免1000-15003個(gè)月租金按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取協(xié)助辦理自行繳付2廣東裝飾材料城廣州市南岸路28#首層：160；二層：75（包庫另計(jì)）。免10003個(gè)月租金按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取協(xié)助辦理自行繳付3廣州裝飾材料城市場(chǎng)廣州南岸路193-225免7003個(gè)月租金按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收，轉(zhuǎn)戶營(yíng):5000元/戶協(xié)助辦理自行繳付4星之光裝飾材料城正進(jìn)行轉(zhuǎn)營(yíng)，全面發(fā)展文體用品批發(fā)市場(chǎng)。5安華裝飾材料城（附設(shè)燈飾城）廣州市黃石東路首層：70-108；二層：20。免500-10003個(gè)月租金水:1.6元/噸；電:1.45元/度(定額功率24瓦)；每千瓦增房費(fèi)20

19、00元正；電話:自報(bào)、收工程費(fèi)1000元/米；廣告費(fèi)：5元/m2/月協(xié)助辦理自行繳付3、順德專業(yè)市場(chǎng) 順德市樂從國(guó)際家私城：以家具經(jīng)營(yíng)為主，配套裝飾精品。廣東省指定亦參觀旅游、購物景點(diǎn)：建筑面積20多萬平方米，共分9座商場(chǎng)，數(shù)千廠商，是全國(guó)最具規(guī)模的專業(yè)家私，裝飾精品批發(fā)中心。停車場(chǎng)、倉儲(chǔ)、商務(wù)、飲食、娛樂、配套完善，首層租金90元/平方米/月，升至350元/平方米/月，合同期1年，3個(gè)月租金作押金，管理費(fèi)1.5元/平方米。由94年開業(yè)至今，樂從鎮(zhèn)已形成一百萬平方米家具展區(qū)，具強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，覆蓋國(guó)、內(nèi)外地區(qū)，由于專業(yè)性以家具經(jīng)營(yíng)為主，對(duì)項(xiàng)目整體影響較少，其經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和招商策略有可取之處。樂從順

20、家私城、宏海家私城；倫教國(guó)際木工機(jī)械城；大良汽車市場(chǎng)。 * 專業(yè)市場(chǎng)概況分析：經(jīng)營(yíng)面積在十萬平方米以上，以形成一定的規(guī)模，以租賃經(jīng)營(yíng)為主，專業(yè)性強(qiáng)，社會(huì)知名度較高，招商客戶來自國(guó)、內(nèi)外，而且有逐漸擴(kuò)大趨勢(shì)。由于大部分專業(yè)市場(chǎng)是租賃經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，商戶對(duì)產(chǎn)權(quán)的專業(yè)市場(chǎng)較為需求，主要集中在家具、建材、塑料行業(yè)買家為主。六、專業(yè)市場(chǎng)特性及發(fā)展趨勢(shì)A、 專業(yè)市場(chǎng)特性n 目前總體專業(yè)市場(chǎng)以租賃經(jīng)營(yíng)為主，經(jīng)營(yíng)成本較高，商戶承受力不斷加劇，而且市場(chǎng)上缺少永久產(chǎn)權(quán)大型專業(yè)市場(chǎng)出售。n 各主要大型專業(yè)市場(chǎng)以“低價(jià)格”作為主要招商競(jìng)爭(zhēng)策略。n 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境及市場(chǎng)規(guī)劃未盡完善，缺乏市場(chǎng)凝聚力。n 各區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)

21、大，專業(yè)性強(qiáng)，市場(chǎng)需求及市場(chǎng)份額不斷擴(kuò)散。n 部分專業(yè)市場(chǎng)采用銷售與租賃同時(shí)進(jìn)行的方式經(jīng)營(yíng)，在開業(yè)后缺乏長(zhǎng)久的市場(chǎng)推廣計(jì)劃，對(duì)后期經(jīng)營(yíng)發(fā)展缺乏持續(xù)性。n 專業(yè)市場(chǎng)的產(chǎn)品科技含量較低，偽劣產(chǎn)品充斥市場(chǎng)。經(jīng)營(yíng)方式陳舊，缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，市場(chǎng)形象受損。B、 專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)n 采用先進(jìn)合理的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃進(jìn)行市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。n 著重資訊科技及電子商務(wù)網(wǎng)貿(mào)易的發(fā)展，服務(wù)配套設(shè)施更趨完善。n 經(jīng)營(yíng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，形成“一站式”循環(huán)消費(fèi)體系。n 經(jīng)營(yíng)方式采取銷售、租賃、合作分成、保底經(jīng)營(yíng)等多種靈活方式。n 注重市場(chǎng)的品牌形象及開業(yè)后的宣傳推廣計(jì)劃。n 注重培養(yǎng)濃厚的商業(yè)氛圍及增強(qiáng)市場(chǎng)凝聚力。七、市場(chǎng)需求分析及趨勢(shì)預(yù)測(cè)1

22、、 順德目前以家具、涂料、家用電器為主要經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，已形成強(qiáng)大的銷售網(wǎng)絡(luò)，產(chǎn)品以外地銷售為主。2、 專業(yè)市場(chǎng)以家具市場(chǎng)為主，集中在325國(guó)道樂從至龍江路段，形成逾百萬平方米的專業(yè)商場(chǎng)，業(yè)務(wù)范圍面對(duì)全國(guó)及港澳地區(qū)，知名度及甚高，影響力深遠(yuǎn)。3、 涂料及家用電器尚未形成專業(yè)市場(chǎng)，但已建成了強(qiáng)大的市場(chǎng)銷售網(wǎng)絡(luò)，生產(chǎn)企業(yè)主要依靠經(jīng)銷商以及開設(shè)專賣店形式，進(jìn)行產(chǎn)品推廣。4、 順德本地消費(fèi)需求以民用消費(fèi)品為主，包括汽車、百貨用品、服裝、食品、鞋業(yè)為主，其中汽車將是主力市場(chǎng)之一。5、 隨著順德新城區(qū)的建設(shè)發(fā)展，及商品開發(fā)量及家居裝飾的不斷擴(kuò)大，對(duì)建材和裝飾材料、廚衛(wèi)潔具、涂料的需求不斷增多，市場(chǎng)潛力深遠(yuǎn)。

23、6、 隨著中國(guó)加入世貿(mào)，國(guó)、內(nèi)外名優(yōu)產(chǎn)品將大量涌入順德，同時(shí)迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)將不斷加劇，各專業(yè)市場(chǎng)將受到?jīng)_擊。八、投資群體分析1、 目標(biāo)招商群體分析* 投資目的 為獲取較高的投資回報(bào)為主，包括投資者、經(jīng)銷商、生產(chǎn)企業(yè)。* 投資考慮因素 以地段，投資經(jīng)營(yíng)前景、價(jià)格、項(xiàng)目規(guī)劃及配套、發(fā)展商實(shí)力為主要考慮因素。* 投資顧慮因素 以經(jīng)營(yíng)規(guī)劃及配套、投資經(jīng)營(yíng)前景、產(chǎn)權(quán)、開業(yè)時(shí)間、投資承諾為顧慮因素。* 對(duì)服務(wù)配套設(shè)施的需求以倉儲(chǔ)、運(yùn)輸、資訊、商務(wù)為主要需求。* 各行業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)面積的需求家具：5001000平方米建材：1001000平方米綜合百貨：50-500平方米塑料：100500平方米家電：100-3

24、50平方米汽車：300-1000平方米飲食：3002000平方米銀行：5001000平方米服裝、布匹：15200平方米糧油食品：50200平方米電信：25150平方米機(jī)械：50-1000平方米音像制品：15100平方米文娛康體產(chǎn)品：50800平方米藥品及醫(yī)療器械:50250平方米玩具：20150平方米化妝品：10100平方米涂料：50250平方米皮具：25100平方米鞋業(yè)：25250平方米* 專業(yè)市場(chǎng)潛在投資群體分析A、 年齡特征投資群體趨于年輕化。其中3135歲占25%3640歲占30%4145歲占20%4650歲占15%5155歲占10%B、投資決策權(quán)以男性為主達(dá)75%，投資型客戶女性比例

25、將增大。C、職業(yè)特性以私營(yíng)企業(yè)及個(gè)體經(jīng)營(yíng)商戶為主，投資型客戶自各行業(yè)及自由職業(yè)者。* 房地產(chǎn)廣告的認(rèn)知度廣告知名度與樓盤知名度，普通以為廣告知名度越高，樓盤知名度越高。廣告刊登頻率高，推廣力度大 45%廣告版面大，有氣勢(shì) 35%廣告創(chuàng)意獨(dú)特，對(duì)品牌及企業(yè)認(rèn)可 20%* 房地產(chǎn)信息渠道的選擇九、專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者及品牌企業(yè)調(diào)研總結(jié)* 品牌企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知分析A、 專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃應(yīng)以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，提供完善的服務(wù)配套設(shè)施，創(chuàng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，才能吸納大型品牌企業(yè)的進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)。B、 政府對(duì)項(xiàng)目的支持是專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的有力保障。C、 市場(chǎng)知名度及影響力將決定專業(yè)市場(chǎng)的持續(xù)擴(kuò)大發(fā)展性。D、 作為順德國(guó)際級(jí)的

26、商業(yè)城，在經(jīng)營(yíng)規(guī)劃上應(yīng)具有超前性和創(chuàng)新性，面向全國(guó)及全球性市場(chǎng)。區(qū)域市場(chǎng)名稱調(diào)研總結(jié)廣州番禺順德南海順德順德廣東裝飾材料城恒生商貿(mào)城樂從國(guó)際家私城西樵布匹市場(chǎng)萬和集團(tuán)美的集團(tuán)專業(yè)市場(chǎng)注重地段及經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，成功的關(guān)鍵在于市場(chǎng)凝聚力的創(chuàng)建及市場(chǎng)推廣。專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展前景是投資者最為關(guān)注的，經(jīng)營(yíng)的投資回報(bào)率反映真正的市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)品牌的塑造及市場(chǎng)推廣是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中致勝的關(guān)鍵，專業(yè)市場(chǎng)的完善服務(wù)配套是創(chuàng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境的基礎(chǔ)。尋找市場(chǎng)空白，洞悉發(fā)展趨勢(shì)，搶占市場(chǎng)先機(jī)是專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)成功的關(guān)鍵。從零散經(jīng)營(yíng)發(fā)展至整體經(jīng)營(yíng)是專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。對(duì)項(xiàng)目有一定的了解，但對(duì)項(xiàng)目發(fā)展前景持觀望態(tài)度，項(xiàng)目的形象及定位模糊，

27、未能有明確的主題經(jīng)營(yíng)方向。對(duì)項(xiàng)目未有認(rèn)知，對(duì)項(xiàng)目面向社會(huì)招商形式有所保留。認(rèn)為產(chǎn)品銷售以外地市場(chǎng)為主，并已建成完善的銷售網(wǎng)絡(luò)，若由政府組織會(huì)考慮進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)。十、德市區(qū)商用物業(yè)概況表市區(qū)商鋪價(jià)格首層由9000-30000元/平方米，均價(jià)在2.32.5元/平方米，而且銷售成績(jī)理想，租金由40200元/平方米/月，均價(jià)為6080元/平方米/月。并根據(jù)地段進(jìn)行劃分，主要集中在新世紀(jì)酒店及倩暉園周邊為主。投資需求仍有廣闊空間，2001年完工的“華都豪庭”商鋪售價(jià)在2.32.8萬元/平方米之間，市場(chǎng)仍然有相當(dāng)強(qiáng)大的承受力?？傮w商用物業(yè)數(shù)量不斷增多，市場(chǎng)比例擴(kuò)大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨劇烈，投資需求呈多樣化發(fā)展，對(duì)項(xiàng)目

28、的規(guī)劃和，前景更為注重，并開始由單方面盲目追求地段、價(jià)格而轉(zhuǎn)向注重項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和前景，投資回報(bào)收益等綜合素質(zhì)。1、 東樂路富麗華大廈共三層商場(chǎng)，每層2000多平方米；價(jià)格（售價(jià)）：首層23002500元/平方米；二層6000-7000元/平方米整層租售。2、 新基一路：商鋪價(jià)格：首層2300025000元/平方米；夾層：1000多元/平方米。商鋪面積：首層4050平方米/間；夾層：30余平方米/間。3、 清暉路：匯展閣價(jià)格：均價(jià)5500元/平方米。電話：2221810。4、 東樂路與東園大街交匯處：廣德業(yè)大廈售價(jià)：2100025000元/平方米；銷售代理：中創(chuàng)美聯(lián)物業(yè)代理；電話：2201688

29、5、 清暉路：新世界中心商場(chǎng)商場(chǎng)中庭臨時(shí)商鋪?zhàn)饨穑?只租不售：周六、日：3000元/間/天 均價(jià)：100元/平方米/月；周一至五：1000元/間/天 管理費(fèi)：45元/平方米大型節(jié)假日：5000元/間/天 實(shí)用率：100%。6、清暉園路段：鴻葉樓（獨(dú)立商鋪）7、環(huán)市東路：景鴻樓（獨(dú)立商鋪）租：80100元/平方米/月售價(jià)：首層10500元/平方米售：18000元/平方米 二層7500元/平方米8、丹樂路：翠庭軒（獨(dú)立商鋪）9、環(huán)市北路：恒龍閣售價(jià)：9000元/平方米售價(jià)：12500元/平方米10：清暉園路段：東園商場(chǎng)11、“華都豪庭”樓盤商場(chǎng)大型集市臨時(shí)性質(zhì)商鋪劃分成38間商鋪?zhàn)饨穑?00200

30、元/平方米。售價(jià)：2300028000元/平方米，2001年開業(yè)。12、信德商業(yè)城13、東康路：建材市場(chǎng)街鋪大型集市式臨時(shí)商業(yè)城，租金：7080元/平方米主要經(jīng)營(yíng)中、低檔日用商品為主。 售價(jià)：20000元/平方米租金：150350元/平方米。按揭：五成十五年，50年產(chǎn)權(quán)。14、順德家電城大型集市式商業(yè)城，有300余間商鋪。售價(jià)：2200026000元/平方米。租金：80250元/平方米管理費(fèi)：150元/間每個(gè)鋪位采用三層式結(jié)構(gòu)，每層各為24平方米，以經(jīng)營(yíng)中低檔家電產(chǎn)品，及電腦配件產(chǎn)品。15、順德機(jī)電公司-電器商場(chǎng)機(jī)電公司自有物業(yè)，采用合作經(jīng)營(yíng)方式，與各大品牌家電企業(yè)合作展銷，集合順德名優(yōu)家電產(chǎn)

31、品，知名度較高。第二部分：項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目SWOT分析S項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1、 地段優(yōu)勢(shì)：地處105國(guó)道大良路段，將成為新舊城區(qū)的經(jīng)濟(jì)和交通的重要輸紐，擁有完善運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。2、 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目總長(zhǎng)1.3公里，占地18萬平方米，總建筑面積22萬平方米，將形成大型的綜合性專業(yè)市場(chǎng)。3、 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目具有區(qū)域市場(chǎng)獨(dú)創(chuàng)性，未有直接的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。W項(xiàng)目劣勢(shì)1、 缺少政府職能支持。2、 宣傳推廣及包裝未盡完善。3、 銷售價(jià)格與市場(chǎng)脫節(jié)。4、 配套設(shè)施未盡完善。5、 缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)規(guī)劃。6、 銷售策略缺乏投資吸引力。7、 招商范圍狹小，客戶層面較高，投資門檻較高。O機(jī)會(huì)1、 市場(chǎng)需求空間廣闊，缺少綜合性專業(yè)市場(chǎng)。2、 家

32、電及涂料市場(chǎng)未有形成專業(yè)性市場(chǎng)。3、 政府新城區(qū)建設(shè)及城建規(guī)劃的發(fā)展給各行業(yè)專業(yè)市場(chǎng)提供廣闊發(fā)展空間及市場(chǎng)潛力。T威脅1、 區(qū)域性專業(yè)市場(chǎng)不斷增多，規(guī)模不斷擴(kuò)大，經(jīng)營(yíng)配套完善。2、 珠江三角洲專業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)購買力不斷擴(kuò)散。3、 品牌生產(chǎn)企業(yè)開始以專賣店形式搶占市場(chǎng)份額，對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的凝聚力造成影響。二、2000年12月順德商業(yè)城銷售分析商鋪已售面積A區(qū)1座101119201203205206215216220向南18間90%向北8間40%2座102-119、121201、222301-303、322402、403向南19間90%向北2間10%向南4間18%向北2間10%3座102-108

33、110-124201向南22間92%向1間8%住宅A區(qū)1座：已售住宅出售率101103、106、107201-208南向5間55%北向8間100%A區(qū)2座103-110202-204、208-210301-304、3104南向8間80%北向6間60%南向4間40%北向無一售出A區(qū)3座101202、207306、3074南向1間8%北向2間18%南向2間18%北向無一售出。已售鋪位101-120、122-124223-227325-329403-408、417-418、427111208、212301、308、381、312、3134向南23間96%向北5間19%向南5間17%向北7間20%南向

34、11間1%北向2間17%南向5間38%北向0%101-119201-205、223303、322401-402、418、4191-203、210303、310401-403、408、409向南19間90%向北6間26%向南22間9%向北4間20%南向0%北向2間20%南向2間20%北向5間56%B區(qū)2座103-120217-220、232301、302、323423108、109208308、310401向南18間90%向北5間23%向南3間13%向北1間4%南向2間22%北向1間10%南向2間20%北向11間9%B區(qū)3座101-107、110-121201-203、208-21030141-

35、203303402、409、410南向19間90%北向6間76%南向1間5%北向無一售出南向0%北向1間10%南向1間10%北向3間30%B區(qū)4座101-102、113-116、105-108、121201、214-215、222、2233244-1-2103084-南向11間52%北向51間22%南向5間22%北向無一售出南向0%北向1間10%南向11間10%北向0%B區(qū)5座10323014全座銷售率南向1間5%北向無售出南向1間5%北向無一售出0%B座6座111-1182203204191082093-402、403、405南向8間45%北向1間1%南向1間5%北向1間5%南向1間13%北

36、向1間11%南向0%北向3間33%三、順德商業(yè)城銷售分析項(xiàng)目性質(zhì)銷售租賃商鋪： 首層6萬多平方米 1700間 二層6萬多平方米35%約（500多間）1.5億元0%住宅： 3層 8萬多平方米385套 4層100套 35%0.20.3億元0%（1）商鋪價(jià)格：首層均價(jià)13000元/平方米（南向）。 均價(jià)11800元/平方米（北向）（2）住宅價(jià)格：1800-2000元/平方米，均價(jià)1700元/平方米（3）折扣93（一次性）98折（按揭）。（3）首層：（最小面積）45平方米-（最大面積）160平方米（雙向門面商鋪）。（4）室內(nèi)鋪的三種間隔（45/68/72平方米）（5）管理費(fèi)：80元/間/月（住宅）（6

37、）商鋪起價(jià)：180萬元/平方為米（按揭為主）（7）總鋪售額10億，已銷售2億元四、銷售總結(jié)1、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性質(zhì)：批發(fā)零售相結(jié)合的綜合性大型商業(yè)城2、消費(fèi)者投資目的：投資客為主/自用者較少。3、投資心理特點(diǎn)：一次性購買1-2間以上，最多達(dá)10間，對(duì)項(xiàng)目前景充滿信心。4、付款方式：以按揭付款為主，付款方式單一，6成10年按揭。5、返租回報(bào)：50元/平方米/月，共3年（按建筑面積100%），具有一定投資吸引力。6、管理費(fèi)：住宅80元/間/商鋪（未定） （發(fā)展商自行成立物業(yè)公司）7、二層招商對(duì)象：大型品牌家商進(jìn)駐，形成大型電器展銷中心（只租不賣）8、竣工時(shí)間2001年1月1日：交付使用2001年3月底，屬

38、準(zhǔn)現(xiàn)樓階段。9、客戶來源：順德市本地居民及周邊地區(qū)，銷售范圍狹小，客戶層面較高。9、 銷售價(jià)格及策略單一，缺乏投資靈活性及吸引力。第三部分：營(yíng)銷策劃推廣方案一、 前言五、總體策劃思路二、項(xiàng)目市場(chǎng)分析1、市場(chǎng)定位及項(xiàng)目形象1、 專業(yè)市場(chǎng)概況2、項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)2、 投資客戶群體3、經(jīng)營(yíng)規(guī)劃建議3、 企業(yè)市場(chǎng)需求4、首、二層功能定位4、 經(jīng)營(yíng)發(fā)展方向5、項(xiàng)目推廣策略三、存在問題分析（1）銷售推廣策略1、 銷售策略（2）建立銷售體系2、 總體規(guī)劃（3）廣告宣傳推廣策略四、項(xiàng)目推廣工作安排6、銷售目標(biāo)1、 發(fā)展商2、 凌峻策劃推廣公司一、 前言 凌峻廣告憑借200多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功操作，積累了豐富的市場(chǎng)

39、營(yíng)銷策劃推廣經(jīng)驗(yàn)，以敬業(yè)專業(yè)的工作精神及理念，專門組織商場(chǎng)營(yíng)銷策劃人員對(duì)項(xiàng)目及專業(yè)市場(chǎng)、目標(biāo)投資群體進(jìn)行了詳盡的市場(chǎng)調(diào)研及分析總結(jié)。 通過分析總結(jié)所得對(duì)順德國(guó)際商業(yè)城成功發(fā)展前景充滿了強(qiáng)大的信心，制定出商效高質(zhì)的營(yíng)銷策劃推廣方案。同時(shí)通過雙方共同合作，全面推動(dòng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)招商推廣成功。二、項(xiàng)目市場(chǎng)分析1、 專業(yè)市場(chǎng)概況分析n 傳統(tǒng)的專業(yè)市場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)單一產(chǎn)品為主，發(fā)展規(guī)模及發(fā)展空間狹小。n 區(qū)域性專業(yè)市場(chǎng)數(shù)量相對(duì)飽和，經(jīng)營(yíng)規(guī)劃及檔次較低，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力及凝聚力。n 市場(chǎng)上缺乏綜合性大型商業(yè)城，市場(chǎng)潛力及發(fā)展空間廣闊。n 傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，未能適應(yīng)市場(chǎng)未來發(fā)展需求。2、 投資客戶群體 A、

40、專業(yè)市場(chǎng) 以圍繞在廣州周邊地區(qū)的個(gè)體經(jīng)營(yíng)商戶及中、小型經(jīng)銷商戶，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)以滿足區(qū)域性需求為主。 B、綜合性商城 經(jīng)營(yíng)范圍面向全國(guó)各地，東南亞及海外地區(qū)。 擁有巨大客戶群體。 大型品牌生產(chǎn)企業(yè)。 綜合性百貨供應(yīng)商。 國(guó)、內(nèi)外產(chǎn)品經(jīng)銷、代理商。 各行業(yè)的龍頭企業(yè)。3、順德企業(yè)市場(chǎng)需求 順德以制造業(yè)為經(jīng)濟(jì)支柱為主的生產(chǎn)與加工基地，各類品牌企分布在12個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，產(chǎn)品主要以外地市場(chǎng)為主，已建成較成熟完善的銷售網(wǎng)絡(luò)，但缺乏一個(gè)集中的產(chǎn)品展示中心，特別是中、小型企業(yè)希望通過一個(gè)商品的集中展示舞臺(tái)，通過物流和信息平臺(tái)的建立，為產(chǎn)品拓展更廣闊的銷售空間，建立起強(qiáng)大的銷售網(wǎng)絡(luò)，全面發(fā)展。3、 順德國(guó)際商業(yè)城的經(jīng)營(yíng)發(fā)

41、展方向 根據(jù)目前市場(chǎng)需求及綜合性商業(yè)城發(fā)展趨勢(shì)制定以下項(xiàng)目發(fā)展方向。（A） 為品牌企業(yè)提供一個(gè)名優(yōu)產(chǎn)品展示與銷售的舞臺(tái)。（B） 為企業(yè)提供完善的物流及信息流的平臺(tái)。（C） 提升順德制造企業(yè)的整體形象，并面向全國(guó)及海外市場(chǎng)進(jìn)行傳播推廣。（D） 成為順德地區(qū)最具大規(guī)模的綜合性商業(yè)城，以品牌產(chǎn)品展示及名優(yōu)產(chǎn)品銷售為主的多功 能現(xiàn)代綜合性商業(yè)城。三、項(xiàng)目存在問題分析1、銷售策略： 主要集中在以下方面，導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷狀況，影響整體資金回籠及營(yíng)銷部署進(jìn)程，項(xiàng)目總體形象及擋次，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)未能充分體現(xiàn)，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（1） 定價(jià)策略 銷售價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格脫節(jié)，定價(jià)方式單一，總體金額較高，投資層面狹小，未充分

42、體現(xiàn)商鋪位置、朝向、地段等優(yōu)勢(shì)，影響總體銷售收益平衡。（2） 銷售部署以全盤開放推售方式進(jìn)行，70%位置較優(yōu)越的商鋪被認(rèn)購，造成北向及中間位置商鋪大量積壓，影響中、后期銷售進(jìn)程。（3）付款方式由于資金回籠原因，采用一次性及按揭付款方式，并要求在7天內(nèi)付清首期或總金額，阻緩客戶投資周期。（4）促銷策略 未有形成極具投資吸引力的招商策略，各層面買家的投資積極性未能充分調(diào)動(dòng)。（5）招商范圍以順德市大良為主要招商區(qū)域，未進(jìn)行廣泛招商拓展，對(duì)品牌企業(yè)缺乏針對(duì)性的招商推廣，主力市場(chǎng)投資積極性來充分發(fā)掘。2、總體規(guī)劃（1） 經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 缺乏超前性及創(chuàng)新性，仍停留在傳統(tǒng)單一的專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式上，缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)規(guī)劃

43、，服務(wù)配套設(shè)施未盡完善，影響經(jīng)營(yíng)前景及投資信心。（2） 市場(chǎng)定位 未有制定準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，與專業(yè)市場(chǎng)性質(zhì)類同，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力及核優(yōu)勢(shì)。（3） 形象包裝 項(xiàng)目形象及包裝未充分體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)檔次較低，影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升及總體收益。（4） 功能定位 未有制定主力市場(chǎng)功能定位，發(fā)展前景模糊，缺乏投資吸引力。四、 項(xiàng)目推廣工作安排建議1、發(fā)展商 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)將形成以品牌產(chǎn)品展示推廣及名優(yōu)產(chǎn)品銷售的多功能現(xiàn)代綜合性商業(yè)城。A建議發(fā)展商以項(xiàng)目發(fā)展，是對(duì)順德市品牌企業(yè)的提升為目標(biāo)，以順德市政府達(dá)成友好合作發(fā)展協(xié)議， 發(fā)揮政府的職能重要性及參與性，增強(qiáng)投資信心及擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。B以“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”形式舉行順德名優(yōu)產(chǎn)品

44、及品牌產(chǎn)品博覽交易會(huì)和展示推廣活動(dòng)，全面推動(dòng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng) 發(fā)展，增強(qiáng)市場(chǎng)凝聚力，屆時(shí)公司將憑藉多年與品牌企業(yè)建立的友好合作關(guān)系，共同推動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展。C營(yíng)造濃厚商業(yè)氛圍，增強(qiáng)商業(yè)城，經(jīng)營(yíng)投資吸引力，建議吸納大型超級(jí)市場(chǎng)進(jìn)駐，例如世界零售業(yè) 巨頭“沃爾瑪”，并通過其品牌優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)效應(yīng)，全面促進(jìn)招商進(jìn)程。D本公司將制定完美的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃。2、凌峻策劃推廣工作安排1、 制定獨(dú)特項(xiàng)目市場(chǎng)定位及鮮明項(xiàng)目形象。2、 制定項(xiàng)目發(fā)展的超前性及創(chuàng)新性。3、 經(jīng)營(yíng)規(guī)劃具體建議。4、 首、二層功能定位建議。5、 銷售推廣策略（包括價(jià)格策略、促銷策略、市場(chǎng)拓展）。6、 建立銷售體系。7、 廣告宣傳推廣策略。8、 銷售目標(biāo)。五

45、、總體策劃思路創(chuàng)建完善的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃塑造獨(dú)特鮮明的形象及包裝營(yíng)造濃厚的市場(chǎng)商業(yè)氛圍制定高效的營(yíng)銷推廣策略1、制定獨(dú)特項(xiàng)目市場(chǎng)定位，塑造鮮明的項(xiàng)目形象 在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，擴(kuò)大知名度及影響力，全面提升項(xiàng)目檔次和綜合素質(zhì)，針對(duì)目前專業(yè)市場(chǎng)的空白點(diǎn)分析并研究其經(jīng)營(yíng)檔次，市場(chǎng)形象、包裝等因素，我們制定以下項(xiàng)目定位。項(xiàng)目功能定位 一個(gè)永不落幕的名優(yōu)產(chǎn)品展示交易會(huì)。項(xiàng)目形象定位 “順德之窗”順德國(guó)際商業(yè)城釋義：項(xiàng)目發(fā)展性具首創(chuàng)性同時(shí)作為國(guó)際級(jí)的商業(yè)城，必將形成以品牌產(chǎn)品展示及名優(yōu)產(chǎn)品銷售的多功能現(xiàn)代綜合性商業(yè)城。并在檔次及形象、功能等綜合素質(zhì)上全面提升，吸引更廣泛的投資層面，招商經(jīng)營(yíng)范圍擴(kuò)展至全國(guó)及海外地區(qū)

46、。2、項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃的超前性及創(chuàng)新性。我們認(rèn)為由于項(xiàng)目的規(guī)模及地段優(yōu)勢(shì)，奠定了項(xiàng)目良好的發(fā)展規(guī)劃基礎(chǔ)，主要在以下方在呈現(xiàn)：A以綜合性產(chǎn)品進(jìn)行經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，面向全國(guó)及海外市場(chǎng)。 以市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位及角度發(fā)展，站在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的制高點(diǎn)上，全面提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)，增強(qiáng)市場(chǎng)凝聚力及競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。B項(xiàng)目發(fā)展前景廣闊，投資價(jià)值更為顯著。 以“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”形式吸納品牌企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，提供廣闊的產(chǎn)品展示舞臺(tái)及創(chuàng)建理想的經(jīng)營(yíng)環(huán)境及商機(jī)，投資吸引力及價(jià)值更為顯著。C營(yíng)造濃厚的市場(chǎng)商業(yè)氛圍增強(qiáng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值及市場(chǎng)凝聚力，形成強(qiáng)烈的投資氛圍，全面促進(jìn)銷售及招商進(jìn)程。具體建議如下：l 強(qiáng)化專業(yè)市場(chǎng)投資前景，以及與

47、傳統(tǒng)商鋪的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，增強(qiáng)投資信心。l 強(qiáng)化項(xiàng)目地塊發(fā)展前景及新城區(qū)的發(fā)展前景。l 借助品牌企業(yè)進(jìn)駐項(xiàng)目后，在人流、經(jīng)營(yíng)回報(bào)、品牌效應(yīng)、市場(chǎng)收益等因素的全面素質(zhì)提升，強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及特性。l 強(qiáng)化項(xiàng)目的價(jià)格升值空間，并以專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行價(jià)格類比，突出項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)。D吸納大型百貨超市進(jìn)駐，增加人流及品牌效應(yīng)。 帶動(dòng)中、小型商鋪銷售和租賃進(jìn)程。而且順德仍未出現(xiàn)大型超級(jí)市場(chǎng)，我們將發(fā)揮其品牌效應(yīng)及優(yōu)勢(shì)。 根據(jù)廣東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)顯示，廣東省1999年社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá)3656億元，占全國(guó)11.7%。其中東莞占148億元，佛山303億，順德205億，深圳465.2億，如此巨大的市場(chǎng)消費(fèi)份額及潛力深不可測(cè)

48、，其中全球零售業(yè)巨頭“沃爾瑪”已開始在深圳、東莞進(jìn)駐，并向珠江三角洲發(fā)展。我們建議以優(yōu)惠的招商措施吸納大型零售業(yè)進(jìn)駐，借助其品牌效應(yīng)及知名度，帶動(dòng)整體商場(chǎng)銷售。例如：天河城的“吉之島” 中旅商業(yè)城的“百佳超市” 深圳的法國(guó)“家樂?！?東莞的美國(guó)“沃爾瑪”3、創(chuàng)建完善的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃具體建議形成以品牌產(chǎn)品展示及名優(yōu)產(chǎn)品銷售的多功能綜合性商業(yè)城。l 擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)招商范圍，搶占市場(chǎng)空白份額。l 合理規(guī)劃各行業(yè)商鋪使用面積及經(jīng)營(yíng)特性。l 提供完善倉儲(chǔ)、貨運(yùn)、商務(wù)、市場(chǎng)資訊、飲食娛樂等服務(wù)配套設(shè)施。l 制定完善的開業(yè)后市場(chǎng)宣傳推廣計(jì)劃。l 以“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”形式，進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)發(fā)展，為商戶創(chuàng)造無限的商機(jī)。l 強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，增強(qiáng)凝聚力及投資信心。l 實(shí)