浙江省高院關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見（試行）

1、第 1 頁 /共 3 頁浙江省高級(jí)人民法院民一庭浙江省高級(jí)人民法院民一庭關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策影響的關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見（試行）房屋買賣合同糾紛案件的若干意見（試行）為依法妥善審理受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策（以下簡(jiǎn)稱調(diào)控政策）影響的房屋買賣合同糾紛案件，依據(jù)中華人民共和國(guó)合同法、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（以下簡(jiǎn)稱解釋）等法律、行政法規(guī)、司法解釋及相關(guān)政策規(guī)定，制定本意見。 一、審理受調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件，應(yīng)堅(jiān)持合同自由、誠(chéng)實(shí)信用、依合同履行義務(wù)和公平原則。認(rèn)定相關(guān)房屋買賣合同效力時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格依照法律

2、、行政法規(guī)和司法解釋的規(guī)定；只有明確存在法定無效情形的，才可以認(rèn)定合同無效。二、純粹因受限貸、限購、禁購等調(diào)控政策的直接影響，合同確實(shí)無法繼續(xù)履行的，不屬于“不可抗力”，一般應(yīng)認(rèn)定屬于解釋第四條、第二十三條規(guī)定的“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”。當(dāng)事人據(jù)此請(qǐng)求解除合同的，可予以支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。三、調(diào)控政策實(shí)施前訂立的合同并未明確約定以按揭貸款方式付款，現(xiàn)買受人以其因受限貸政策影響而無法繼續(xù)履行為由，請(qǐng)求解除合同的，一般不予支持。四、調(diào)控政策實(shí)施前訂立的合同約定以按揭貸款方式付款，現(xiàn)買受人舉證證明其確因首付款比例提高、不能辦理按揭貸款等導(dǎo)致無法繼續(xù)履行，而請(qǐng)求解除合同的，可予以支持；

3、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款或者定金返還買受人。第 2 頁 /共 3 頁出賣人請(qǐng)求買受人承擔(dān)其為訂立合同而實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用等合理損失的，可酌情予以支持。五、調(diào)控政策實(shí)施前訂立的合同在限貸政策實(shí)施后，買受人既未按約履行也未提出解約，經(jīng)出賣人催告后仍未在合理期限內(nèi)履行或提出解約，出賣人請(qǐng)求繼續(xù)履行合同或解除合同，并由買受人承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)予以支持。六、調(diào)控政策實(shí)施前訂立的合同確因限購、禁購政策而導(dǎo)致無法繼續(xù)履行的，當(dāng)事人均可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款或者定金返還買受人。出賣人起訴或反訴請(qǐng)求買受人繼續(xù)履行合同、承擔(dān)違約責(zé)任或適用定金罰則的，不予支持；但出賣人請(qǐng)求買受人承擔(dān)其為訂立合同而實(shí)際

4、發(fā)生的費(fèi)用等合理損失的，可酌情予以支持。七、調(diào)控政策實(shí)施后，因一方當(dāng)事人隱瞞或虛構(gòu)事實(shí)情況，導(dǎo)致訂立的合同違背調(diào)控政策而無法繼續(xù)履行，另一方當(dāng)事人請(qǐng)求依法變更或撤銷合同，并要求對(duì)方當(dāng)事人承擔(dān)其因此所受損失的，可予以支持。雙方當(dāng)事人均知道或應(yīng)當(dāng)知道訂立的合同違反調(diào)控政策的強(qiáng)制性規(guī)定，一方當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)合同有效、繼續(xù)履行的，不予支持。八、實(shí)際買受人為規(guī)避限購、禁購政策，以他人名義與出賣人訂立合同并辦理房屋權(quán)屬證書后，以其系實(shí)際買受人為由，請(qǐng)求確認(rèn)其為房屋產(chǎn)權(quán)人的，不予支持，但調(diào)控政策重新調(diào)整并準(zhǔn)許其取得產(chǎn)權(quán)的除外。九、房屋買賣合同因受調(diào)控政策影響而解除，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)請(qǐng)求房屋買賣合同當(dāng)事人支付其已

5、實(shí)際支出的必要費(fèi)用以及合理報(bào)酬的，應(yīng)酌情予以支持；但對(duì)未予明碼標(biāo)價(jià)、虛假誤導(dǎo)、混合標(biāo)價(jià)、捆綁標(biāo)價(jià)、炒賣房號(hào)、賺取差價(jià)，第 3 頁 /共 3 頁以及其它違反住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、人力資源和社會(huì)保障部發(fā)布的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法等規(guī)定的收費(fèi)，不予支持。房屋買賣合同當(dāng)事人請(qǐng)求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)退還當(dāng)事人委托其保管的購房款、定金和房屋產(chǎn)權(quán)證書等資料的，應(yīng)予以支持。十、根據(jù)個(gè)案特殊情況，確需依照最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問題的解釋（二）的規(guī)定，適用情勢(shì)變更原則處理的，應(yīng)嚴(yán)格按照最高人民法院關(guān)于正確適用若干問題的解釋(二)服務(wù)黨和國(guó)家的工作大局的通知（法2009165 號(hào)）第二條的規(guī)定，逐級(jí)層報(bào)我院審核。十一、審理受調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件，應(yīng)堅(jiān)持“調(diào)解優(yōu)先，調(diào)判結(jié)合”的工作原則，依法合理平衡各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，著力做好調(diào)解工作，妥善化解矛盾糾紛。十二、本意見所稱“房屋買賣”，包括商品房買賣和二手房買賣；本意見所稱“合同”，包括預(yù)約合同和本約合同。十三、本意見自 2011 年 4 月 2