土地使用權(quán)出讓

1、第四章土地使用權(quán)出讓一、判斷題（5小題，每題4分，共20分。正確選A，錯誤選B）1 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是轉(zhuǎn)讓人對土地使用權(quán)進行占有的結(jié)果。（）國家對土地使用者依然取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前，不得以任何理由提前收回。（）土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)全部上繳財政。（）2 土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同可以由土地使用者雙方簽訂。（）5.土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，只要于屆滿前一年申請續(xù)期，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。（）二、選擇題（5小題，每題4分，共20分）招標(biāo)是國有土地使用權(quán)（）的一種方式。A.出讓B.租賃C.作價出資D.作價入股2住

2、宅用地土地使用權(quán)出讓的最高年限規(guī)定為（）年。A. 土地使用權(quán)變更不包括（）A.主體變更B.客體變更C.內(nèi)容變更D.其他事項變更城市公有房屋因房屋使用人無正當(dāng)理由閑置一定期間后就要由產(chǎn)權(quán)所有人收回其使用權(quán)，這個期間是（）A.3個月B.6個月C.1年D.2年3. 超過土地使用權(quán)出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以（）A.征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%的土地閑置費B. 無償收回地土使用權(quán)征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費C. 處以20%的罰款三、案例分析（3小題，每題20分，共60分）案例一1994年1月甲公司向市土管局提出計劃新建一座水泥廠的用地申請。經(jīng)審查研究，市土

3、管局批準(zhǔn)了該項申請，與甲公司簽訂了土地有償使用合同，并辦理了登記備案手續(xù)。同年5月，水泥廠正式投建，但后來在施工中發(fā)現(xiàn)主廠房處地面嚴(yán)重下沉，部分房屋開裂變形，迫使基建工程于10月初下馬，未能如期完成建廠計劃。適值此時，乙公司急于尋找場地建娛樂中心，甲、乙兩公司經(jīng)協(xié)商于同年12月簽訂了買賣水泥廠房屋財產(chǎn)合同，合同約定：（一）甲公司將水泥廠現(xiàn)有房屋10間、未建完圍墻及場地等全部財產(chǎn)賣給乙公司；（二）甲公司在合同簽訂后15天內(nèi)將上述房產(chǎn)和全部手續(xù)資料清點后移交乙公司，乙公司在接收上述房產(chǎn)和全部資料后將50萬元價款一次性付清。次日，此事被他人舉報到市土管局。與此同時，經(jīng)他人幫助，甲、乙兩公司領(lǐng)導(dǎo)認識到

4、簽訂買賣水泥廠房屋財產(chǎn)合同的錯誤性質(zhì)，到市土管局交待了錯誤行為的經(jīng)過事實，承認這是一種違法行為，提交了買賣水泥廠房屋財產(chǎn)合同作廢的共同聲明和檢討書。問題：1. 甲公司和市土管局簽訂的土地有償使用合同是否合法？2. 甲、乙兩公司所簽買賣水泥廠房屋財產(chǎn)合同是什么性質(zhì)的違法行為？3. 市土管局對此事應(yīng)作何處理？案例二某市土地管理局因酒店公司未在約定期限內(nèi)交清土地使用權(quán)出讓金，于2010年9月30日決定：解除2009年11月23日與酒店公司簽訂的國有土地使用使用權(quán)出讓合同，收回該合同約定范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，所發(fā)土地使用證注銷登記，酒店公司已經(jīng)支付的定金不予退還。酒店公司因此向該市中級人民法院提起訴訟。

5、問題：1. 土地管理局與酒店公司簽訂的國有土地使用使用權(quán)出讓合同是否有效？為什么？2. 酒店公司已經(jīng)支付的定金該不該退還？3. 酒店公司已交納的部分土地使用權(quán)出讓金該不該退還？案例三某縣氯堿化工廠始建于1975年，系縣有獨立企業(yè)法人的地方國有企業(yè)。該廠職工377人，土地41.32畝，系國有劃撥土地。2001年被人民法院宣告破產(chǎn)還債。清算中，該企業(yè)資產(chǎn)土地價值243萬，設(shè)備評估31萬，房產(chǎn)45萬。負債1800萬元，設(shè)備變現(xiàn)16萬元不是抵償清算費用。因土地系國有劃撥土地，依照有關(guān)規(guī)定，應(yīng)由人民政府收回。經(jīng)清算組多次向當(dāng)?shù)卣畧蟾妫?004年縣人民政府收回土地使用權(quán)。由于人民政府未對土地予以處置，土

6、地閑置，其價值45萬元房屋無法變現(xiàn)，該破產(chǎn)案件至今未予終結(jié)。問題：1. 土地使用權(quán)是否應(yīng)交由政府收回？其法律依據(jù)何在？2. 政府收回土地的方法在現(xiàn)實中是否可行？3. 破產(chǎn)清算中，如何處置國有劃撥土地使用權(quán)?附：答案及理論分析一、判斷題1選B。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是轉(zhuǎn)讓人對土地使用權(quán)進行處分的結(jié)果。而不是占有。2選B。國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。3選A。根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第十八條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)

7、全部上繳財政，列入預(yù)算，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。4選B。根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第十四條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂?！?選B。根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第二十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)?！薄⑦x擇題選A。根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第十二條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。”

8、目前合法的土地使用權(quán)出讓方式主要是招標(biāo)和拍賣。因此，招標(biāo)是國有土地使用權(quán)出讓的一種方式。1. 選B。我國以用途為標(biāo)準(zhǔn)，國務(wù)院規(guī)定為：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅用地為70年；工業(yè)用地為50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年；商業(yè)、旅游、娛樂和別墅用地為40年；綜合用地或者其他用地為50年。因此，住宅用地土地使用權(quán)出讓的最高年限規(guī)定為70年。3.選B。土地使用權(quán)變更包括主體變更、內(nèi)容變更和其他事項變更，而不包括客體變更。4. 選D。根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第二十五條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。滿二年未動工開

9、發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外?！?. 選C。根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第二十五條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費。”、案例分析案例1.甲公司和市土管局簽訂的土地有償使用合同是合法的。因為土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。2 甲、乙兩公司所簽買

10、賣水泥廠房屋財產(chǎn)合同是一個變相的非法買賣土地使用權(quán)的違法行為，表面上看甲、乙雙方買賣的是房屋和其他財產(chǎn)，實際上包括房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)，而土地使用權(quán)未經(jīng)有關(guān)土管部門批準(zhǔn)個人或單位之間不準(zhǔn)非法轉(zhuǎn)讓買賣的，其所簽訂的買賣合同屬非法無效。3 市土管局應(yīng)作如下處理：宣布甲、乙兩公司簽訂買賣水泥廠房屋財產(chǎn)合同是一非法的變相買賣土地使用權(quán)的違法行為，是一嚴(yán)重錯誤，所簽訂合同非法無效，應(yīng)予作廢；基于情節(jié)并不嚴(yán)重（甲公司未移交房屋財產(chǎn)、乙公司未交付房價款，也未接收房屋財產(chǎn)，合同未完全實施），雙方領(lǐng)導(dǎo)及主要責(zé)任人認識錯誤態(tài)度較好，責(zé)成由其所在單位或上級單位對責(zé)任人給予行政處分；對水泥廠土地使用權(quán)暫予以收回處

11、理。案例二根據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（以下簡稱條例）第十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門（以下簡稱出讓方）與土地使用者簽訂?！庇纱丝梢?，土地使用權(quán)出讓合同的出讓方與受讓方之間，是平等的民事關(guān)系。被告市土地局與原告酒店公司簽訂的土地使用權(quán)出讓合同，符合平等、自愿、等價有償原則，是有效根據(jù)民法通則第八十九條規(guī)定，依照法律的規(guī)定或者按照當(dāng)事人協(xié)商可以采用保證、抵押、給付定金等方式來擔(dān)保合同的履行市土局與酒店公司在土地使用權(quán)出讓合同中約定，以土地使用權(quán)出讓金額的15%作為合同定金，該條款成立，應(yīng)當(dāng)對雙方當(dāng)事人發(fā)生法律效力。民法通則

12、第八十九條第（三）項規(guī)定：“當(dāng)事人一方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以向?qū)Ψ浇o付定金。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回；給付定金的一方不履行債務(wù)的，無權(quán)要求返回定金；接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！本频旯疚丛诤贤s定的期限內(nèi)交清土地使用權(quán)出讓金，是不履行合同債務(wù)的行為，無權(quán)要求返回定金。1 酒店公司已交納的部分土地使用權(quán)出讓金，條例并沒有“不予退還”的規(guī)定,土地局沒收部分資金，于法無據(jù)。因此，土地管理局應(yīng)當(dāng)退還酒店公司已交納的部分土地使用權(quán)出讓金。案例三土地使用權(quán)不應(yīng)交由政府收回。因為城市房地產(chǎn)管理法對于因劃撥取得的土地使用權(quán)，除在用途和轉(zhuǎn)讓條件上有一定的限制外，并沒有附加特

13、別的限制，反面規(guī)定該等土地使用權(quán)是一種無使用期限的權(quán)利。我國的現(xiàn)行法律和行政法規(guī)對于因草擬而取得之土地使用權(quán)，也沒有規(guī)定國家可以將因劃撥而取得的地使用權(quán)收回故國家不得因該等土地使用權(quán)沒有期限而可以限時收回。1 政府收回土地的方法在現(xiàn)實中無法操作。國家對于劃撥的土地使用權(quán)，可以不收回，也可以收回，收回的，甚至可以不附加任何理由。如果破產(chǎn)企業(yè)的劃撥土地使用權(quán)由政府收回，那就造成清算組只能對破產(chǎn)企業(yè)的非房產(chǎn)財產(chǎn)進行處分，而不能轉(zhuǎn)讓破產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)。破產(chǎn)清算組控制破產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)的出賣，而不能將土地使用權(quán)一并出讓；國家的授權(quán)部門國土局可以對收回的土使用權(quán)進行出讓，而無權(quán)同時變賣地上附著物的房產(chǎn)。依照這樣理解，破產(chǎn)案件中很多事務(wù)就無法想象，也無法操作了。正如本案的情況，政府收回土地，但未對土地予以處置，土地閑置，其價值45萬元房屋無法變現(xiàn)。2 破產(chǎn)清算中，國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)按以下方式處置：首先，城鎮(zhèn)的土地屬國有所有，國家享有土地所有權(quán)，破產(chǎn)企業(yè)享有的國有劃撥土地使用權(quán)是國家因企業(yè)需要無