合作建房土地增值稅清算時開發(fā)成本如何確認

1、合作建房土地增值稅清算時開發(fā)成本如何確認？（2011-10-17 18:27:21） 問：在合作建房中，其中一種合作方式是一方出地，一方出資，建成后按比例分房。依據(jù)財政部、財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 （財稅 199548 號）規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫兔征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。但是，對分到房屋后土地增值稅如何征收的問題，沒有文件做相關的規(guī)定。針對上述情況，請問：（ 1）對于提供土地的一方，我公司內(nèi)部有兩種意見：一種觀點認為，在整個過程中要繳納兩道土地增值稅：一是提供土地合作建房時，視同銷售部分土

2、地，按換房屋的公允價值確認轉(zhuǎn)讓土地的收入，賬面的土地成本視為成本計算土地增值稅；二是分得房屋再銷售時的土地增值稅，按轉(zhuǎn)讓舊房屋及建筑物征收土地增值稅。另一種觀點認為，在整個過程中只繳納一道土地增值稅：就是分得房屋再銷售時的土地增值稅，按實際售價確認收入，賬面的土地成本確認成本。（ 2）對于提供資金一方，在整個過程中只繳納一道土地增值稅，就是分得房屋再銷售時，但對于再銷售時如何繳納土地增值稅又有兩種不同觀點（對收 入的確認沒有異議，只就成本有爭議）一種觀點認為，該種合作方式的實質(zhì)是“以物易物 ”，在計算分得房屋再銷售的計稅本應該按換出去房屋的公允價值確認再加上分得房屋的建安成本確認。另一種觀點認

3、為，在計算分得房屋再銷售的計稅本為建設該合作項目發(fā)生的所有建安成本支出。依據(jù)為國家稅務總局關于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā) 200931 號）中的第三十一條的規(guī)定。這種觀點認為，在成本確認方面，各稅種確認的原則應該保持一致。請問上述兩個問題哪個觀點正確？答：1、對于出地方，合作建房自用暫免征收土地增值稅，是指以地換房環(huán)節(jié)的土地增值稅，由于分房后銷售不再符合免稅條件，應補繳以地換房環(huán)節(jié)的增值稅同時申報繳納銷售房屋的土地增值稅，是兩道土地增值稅而非一道土地增值稅。2、對于出資方而言，是以房產(chǎn)抵償出地方的土地款項，在計算土地增值稅時應以分出房屋的公允價作為取得土地使用權的價

4、值，另外加上發(fā)生的各項成本費用作為土地增值稅的扣除項目。應當適用國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知（國稅函 2010220 號）文件第六條一款規(guī)定：“房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發(fā)2006187 號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費?！眴枺何夜臼欠康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年與本地糧食局簽訂合同，約定糧食局出地，我公司出資，合作

5、建房，建成后按比例分配；2008年房屋建成，面積為20000平方米，我公司分得16000平方米，糧食局4000平方米，并辦理了房產(chǎn)證。此項目建筑總成本為8000萬元，建筑支出均為我公司支出，建筑發(fā)票及相關費用發(fā)票抬頭均為我公司名稱。2008 年底土地增值稅匯算清繳，請問我公司房地產(chǎn)開發(fā)成本應該是8000 萬元，還是按分房比例為6400萬元(8000 20000X 16000) ?我公司本次匯算的可售面積和總面積分別是多少？糧食局土地契稅及取得土地的相關費用是否可以進入我公司土地增值稅的匯算？答：1、關于合作建房土地增值稅計算。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房?？偨ㄖ娣e

6、為20000平方米，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得面積16000平方米，糧食局4000平方米，房地產(chǎn)開發(fā)成本為8000萬。納稅人按規(guī)定分別進行土地增值稅清算，應按扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額+清算的總建筑面積。單位建筑面積成本費用：8000萬元+ 20000平方米=4000元。房地產(chǎn)開發(fā)面積和成本分攤：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面積16000平方米，開發(fā)成本6400萬元(4000X 16000)。糧食局面積4000平方米，開發(fā)成本1600萬元 (4000元 X 4000)。2、關于合作建房扣除項目問題。土地增值稅暫行條例及實施細則第六條

7、規(guī)定，計算增值額的扣除項目：(一)取得土地使用權所支付的金額；取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權時支付的契稅的扣除問題。 國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知 ( 國稅函 2010220號 )第五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。根據(jù)上述規(guī)定，糧食局為取得土地使用權所支付的契稅和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用可以作為計算增值額的扣除項目。問：在合作建房中，其中一種合作方式是一方出地，一方出 資，建

8、成后按比例分房。依據(jù)財政部、財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅 199548 號）規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫兔征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。但是，對分到房屋后土地增值稅如何征收的問題，沒有文件做相關的規(guī)定。針對上述情況，請問：（ 1）對于提供土地的一方，我公司內(nèi)部有兩種意見：一種觀點認為，在整個過程中要繳納兩道土地增值稅：一是提供土地合作建房時，視同銷售部分土地，按換房屋的公允價值確認轉(zhuǎn)讓土地的收入，賬面的土地成本視為成本計算土地增值稅；二是分得房屋再銷售時的土地增值稅，按轉(zhuǎn)讓舊房屋及建筑物征收土地增值

9、稅。另一種觀點認為，在整個過程中只繳納一道土地增值稅：就是分得房屋再銷售時的土地增值稅，按實際售價確認收入，賬面的土地成本確認成本。（ 2）對于提供資金一方，在整個過程中只繳納一道土地增值稅，就是分得房屋再銷售時，但對于再銷售時如何繳納土地增值稅又有兩種不同觀點（對收入的確認沒有異議，只就成本有爭議） ：一種觀點認為，該種合作方式的實質(zhì)是“以物易物”，在計算分得房屋再銷售的計稅本應該按換出去房屋的公允價值確認再加上分得房屋的建安成本確認。另一種觀點認為，在計算分得房屋再銷售的計稅本為建設該合作項目發(fā)生的所有建安成本支出。依據(jù)為國家稅務總局關于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅

10、發(fā)200931 號）中的第三十一條的規(guī)定。這種觀點認為，在成本確認方面，各稅種確認的原則應該保持一致。請問上述兩個問題哪個觀點正確？答： 1 、對于出地方，合作建房自用暫免征收土地增值稅，是指以地換房環(huán)節(jié)的土地增值稅，由于分房后銷售不再符合免稅條件，應補繳以地換房環(huán)節(jié)的增值稅同時申報繳納銷售房屋的土地增值稅，是兩道土地增值稅而非一道土地增值稅。2、對于出資方而言，是以房產(chǎn)抵償出地方的土地款項，在計算土地增值稅時應以分出房屋的公允價作為取得土地使用權的價值，另外加上發(fā)生的各項成本費用作為土地增值稅的扣除項目。應當適用國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知（國稅函 2010220 號）文件第

11、六條一款規(guī)定：“房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發(fā) 2006187 號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。力合作建房稅收政策及司法解釋、營業(yè)稅（ 一 ） 國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（ 之一） 的通知（國稅函發(fā)1995156 號）十七 , 問：對合作建房行為應如何征收營業(yè)稅？答：合作建房, 是指由一方（ 以下簡稱甲方） 提供土地使用權

12、, 另一方（以下簡稱乙方 ） 提供資金 , 合作建房 . 合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的" 以物易物 ", 即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換. 具體的交換方式也有以下兩種：（一 ）土地使用權和房屋所有權相互交換, 雙方都取得了擁有部分房屋的所有權 . 在這一合作過程中, 甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權為代價, 換取部分房屋的所有權 , 發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權為代價, 換取部分土地的使用權, 發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為. 因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行為. 對甲方應按"轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)"稅目中的

13、"轉(zhuǎn)讓土地使用權"子目征稅；對乙方應按"銷售不動"稅目征稅 . 由于雙方?jīng)]有進行貨幣結算, 因此應當按照實施細則第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額. 如果合作建房的雙方（ 或任何一方） 將分得的房屋銷售出去, 則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為, 應對其銷售收入再按 " 銷售不動產(chǎn)" 稅目征收營業(yè)稅.（二 ）以出租土地使用權為代價換取房屋所有權. 例如 , 甲方將土地使用權出租給乙方若干年, 乙方投資在該土地上建造建筑物并使用, 租賃期滿后, 乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方. 在這一經(jīng)營過程中, 乙方是以建筑物為代價換得若干年的土

14、地使用權, 甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物. 甲方發(fā)生了出租土地使用權的行為, 對其按 "服務業(yè) - 租賃業(yè) "征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為, 對其按" 銷售不動產(chǎn)" 稅目征營業(yè)稅. 對雙方分別征稅時, 其營業(yè)額也按稅暫行條例實施細則第十五條的規(guī)定核定.注：原實施 細則第十五條第十五條納 稅人提供 應 稅 勞務、轉(zhuǎn)讓無形 資產(chǎn) 或 銷 售不 動產(chǎn) 價格明 顯 偏低而無正當理由的，主管稅務 機關有 權 按下列 順 序核定其 營業(yè)額 ：（一）按 納 稅人當月提供的同類應 稅 勞務 或者 銷 售的同 類 不 動產(chǎn) 的平均價格核定。（二）按 納

15、稅人最近 時 期提供的同類應 稅 勞務 或者 銷 售的同 類 不 動產(chǎn) 的平均價格核定。（三）按下列公式核定計 稅價格：計稅價格=營業(yè)成本或工程成本乂 1+成本利潤率）+1 -營業(yè)稅稅率）上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務 機關確定。第二種方式是甲方以土地使用權乙方以貨幣資金合股, 成立合營企業(yè), 合作建房 . 對此種形式的合作建房, 則要視具體情況確定如何征稅.（ 一 ） 房屋建成后如果雙方采取風險共擔, 利潤共享的分配方式, 按照營業(yè)稅"以無形資產(chǎn)投資入股, 參與接受投資方的利潤分配, 共同承擔投資風險的行為, 不征營業(yè)稅 " 的規(guī)定 , 對甲

16、方向合營企業(yè)提供的土地使用權, 視為投資入股, 對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅.（ 二 ） 房屋建成后甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配,或提取固定利潤, 則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為, 而屬于甲方將土地使用權轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為, 那么 , 對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按" 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)"征稅；對合營企業(yè)按全部房屋的銷售收入依 " 銷售不動產(chǎn)" 稅目征收營業(yè)稅.（ 三 ） 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋, 則此種經(jīng)營行為, 也未構成營業(yè)稅

17、所稱的以無形資產(chǎn)投資入股, 共同承擔風險的不征營業(yè)稅的行為. 因此 , 首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地, 按 " 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)" 征稅 , 其營業(yè)額按實施細則第十五條的規(guī)定核定. 因此 , 對合營企業(yè)的房屋, 在分配給甲乙方后, 如果各自銷售 , 則再按 " 銷售不動產(chǎn)" 征稅 .（ 二 ） 國稅函 2004241 號國家稅務總局關于合作建房營業(yè)稅問題的批復廣東省地方稅務局：你局關于廣州市金安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“合作建房”征收營業(yè)稅有關稅收政策問題的請示（粵地稅發(fā)2003357 號）收悉?，F(xiàn)就國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知（國稅函發(fā)19

18、95156號，以下簡稱 156 號文件）第十七條中“一方提供土地使用權”的具體含義明確如下：156號文件第十七條“合作建房是指由一方提供土地使用權，另一方提供資金?！币?guī)定中的“一方提供土地使用權”，包括一方提供有關土地使用權益的行為，如取得規(guī)劃局批準的建設用地規(guī)劃許可證、國土局核發(fā)的建設用地批準書、 建設用地通知書、 土地使用證，以及通過土地行政主管部門核發(fā)的其他建設用地文件中當事人享有的土地使用權益。（ 三 ） 穗地稅函 2006156 號關于印發(fā)稅收執(zhí)法問題解答的通知（十九）稅務機關和納稅人之間對合作建房的征稅目前存有較大爭議。比如合作建房中對一方出資、一方出紅線圖的合作形式，由于各方理解

19、不同，在征稅過程中存在很大難度，加收滯納金也有一定困難。答：關于有關合作建房征稅爭議的問題，國家稅務總局在2004年 2月下發(fā)了國家稅務總局關于合作建房營業(yè)稅問題的批復（國稅函 2004241 號）明確解釋：“一方提供土地使用權，包括一方提供土地使用權益的行為，如取得規(guī)劃局批準的建設用地規(guī)劃許可證、國土局核發(fā)的建設用地批準書、建設用地通知書、 土地使用證，以及通過土地行政主管部門核發(fā)的其他建設用地文件中當事人享有的土地使用權益”。 2004年金安房地產(chǎn)公司因合作建房征稅問題與市局稽查局發(fā)生爭議，法院認為金安房地產(chǎn)公司以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，構成有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的行為，

20、因此該案最后裁決市局稽查局勝訴。（ 四 ） 國稅函 2005 第 1003號國家稅務總局關于合作建房營業(yè)稅問題的批復海南省地方稅務局：你局海南省地方稅務局關于我省海口紫荊花園合作開發(fā)稅收問題的請示（瓊地稅發(fā)200557 號）收悉。經(jīng)研究，批復如下：鑒于該項目開發(fā)建設過程中，土地使用權人和房屋所有權人均為甲方，未發(fā)生中華人民共和國營業(yè)稅條例規(guī)定的轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為。因此，甲方提供土地使用權，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的行為，不屬于合作建房，不適用國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知 （國稅發(fā) 1995156 號）第十七條有關合作建房征收營業(yè)稅的規(guī)定。二、土地增值稅

21、（ 一 ） 財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（ 財稅字 1995 第 048號 ）1、關于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的征免稅問題對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。2、關于合作建房的征免稅問題對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅稅。（ 二 ） 財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知（財稅200621 號）對于以土地（ 房地

22、產(chǎn) ） 作價入股進行投資或聯(lián)營的, 凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的, 或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的, 均不適用財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（ 財稅字 1995048 號 ） 第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。（ 三 ） 廣州市地稅局關于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題處理指引（續(xù)二）的通知 （穗地稅函2010170 號）十二、對于以下合作建房形式開發(fā)房地產(chǎn)項目的，如何確認有關收入和扣除項目金額問題（一）一方出地、一方出資合作開發(fā)房地產(chǎn)項目，雙方不成立合營企業(yè)，合作中出地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權（房地產(chǎn)）為代價，換取部分房地產(chǎn)所有權，出資方以轉(zhuǎn)讓

23、部分房地產(chǎn)所有權為代價，換取部分土地使用權（房地產(chǎn)）對于上述出地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權（房地產(chǎn)）為代價，換取部分房地 產(chǎn)所有權的，按“ 187號文”第三條第一項確認收入，對于出資方以轉(zhuǎn)讓部分 房地產(chǎn)所有權為代價，換取部分土地使用權（房地產(chǎn)）的，按“187號文”第三條第一項分別確認收入和取得部分土地使用權所支付金額。（二）出地方以土地使用權（房地產(chǎn)）、出資方以貨幣資金作價入股，成 立合營企業(yè)，從事房地產(chǎn)開發(fā)，建成后雙方采取分配方式為：1.風險共擔，利潤共享的；2.按銷售收入一定比例提成或提取固定利潤的；3.按一定比例分配 房地產(chǎn)的。對于上述合營企業(yè)，以出地方土地使用權（房地產(chǎn)）作價入股時確認的評

24、 估價值作為取得土地使用權所支付金額；對于出地方，以土地使用權（房地產(chǎn)） 作價入股時確認的評估價值作為轉(zhuǎn)讓土地使用權（房地產(chǎn)）所取得收入。根據(jù)財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知（財稅200621號）第六條規(guī)定，對于2006年3月2日以后發(fā)生的，出地方以土地 使用權（房地產(chǎn)）作價入股，成立合營企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，應征收土地增 值稅。國稅發(fā)2006187號國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管 理有關問題的通知三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房Iff開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對 外投資、分配給股 東或投資人、抵償債務、換 取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)

25、等，發(fā)生所有權轉(zhuǎn) 移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和 順序確認：1 .按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷 售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2 .由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼?房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定三、企業(yè)所得稅房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)200931號）規(guī)定：第三十一條企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規(guī)定確 定其成本：（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權投資企業(yè)的，按 下列規(guī)定進行處理：1 .換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土 地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和

26、以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉(zhuǎn)移過程中 應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價 ，土地使用權的 取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。2 .換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交 易發(fā)生時，按應付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權轉(zhuǎn)移過程中應支付的 相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本 還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。（二）企業(yè)、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業(yè)的，接受投資的 企業(yè)應在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權的市場公允價值和土地使用權轉(zhuǎn) 移過程中應支付的相關稅費計算確

27、認該項土地使用權的取得成本。如涉及補價 土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。第三十六條 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資 開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理:（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分 配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結算計稅成本，其 應分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所 得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務 處理。（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應按以下規(guī)定進行處理1 .企業(yè)應將該項

28、目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一中報繳納 企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而 在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。2 .投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。第三十七條 企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權投資其他企業(yè)房 地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：企業(yè)應在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權和購入開發(fā)產(chǎn) 品兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次 取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉(zhuǎn)讓所得或損失0四、契稅財政部國家稅務總局對河南省財政廳 關于契稅有關政策問題

29、的請示 的批復 （財稅200014 號）一、關于甲乙單位合作建房契稅納稅人和計稅依據(jù)的確定問題甲單位擁有土地，乙單位提供資金，共建住房。乙單位獲得了甲單位的部分土地使用權，屬于土地使用權權屬轉(zhuǎn)移，根據(jù)中華人民共和國契稅暫行條 例的規(guī)定，對乙單位應征收契稅，其計稅依據(jù)為乙單位取得土地使用權的成 交價格。上述甲乙單位合建并各自分得的房屋，不發(fā)生權屬轉(zhuǎn)移，不征收契稅。五、最高人民法院關于合作建房的解釋（一）最高人民法院關于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題 解答（法發(fā)19962號）五、關于以國有土地使用權投資合作建房問題18、享有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房，簽訂

30、 的合建合同是土地使用權有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外， 還應依法辦理土地使用權變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權變更登記手續(xù)的， 一般應當認定合建合同無效，但雙方已實際履行了合同，或房屋已基本建成， 又無其他違法行為的，可認定合建合同有效，并責令當事人補辦土地使用權變 更登記手續(xù)。22、名為合作建房，實為土地使用權轉(zhuǎn)讓的合同，可按合同實際性質(zhì)處理 0如土地使用權的轉(zhuǎn)讓符合法律規(guī)定的，可認定合同有效，不因以合作建房為 名而認定合同無效。（二）最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題 的解釋法釋20055號規(guī)定：第十四條本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當事人訂

31、立的以提供出 讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產(chǎn)為 基本內(nèi)容的協(xié)議。第二十四條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經(jīng)營 風險，只收取固定利益的，應當認定為 土地使用權轉(zhuǎn)讓合同。第二十五條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險， 只分配固定數(shù)量房屋的，應當認定為房屋買賣合同第二十六條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險, 只收取固定數(shù)額貨幣的，應當認定為 借款合同。第二十七條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險， 只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為 房屋租賃合同。一、合作建房的稅收優(yōu)惠政策財稅字 1995 048號文件第二條規(guī)定，對于一方出土地，一方出資金，雙方合作建 房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。國家稅務總局營業(yè)稅問題解答（一） （國稅函發(fā)1955 156號