第五章分時度假

1、第五章 分時度假度假村的經(jīng)營模式（參考米爾P16）v分時度假的產(chǎn)生及定義v分時度假的運(yùn)營機(jī)制和運(yùn)營方式v分時度假交換系統(tǒng)v分時度假在中國一、分時度假的產(chǎn)生及定義v分時度假的概念源于20世紀(jì)60年代的法國瑞士企業(yè)家亞力山大耐提首先提出分時度假的概念；1976年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的時權(quán)經(jīng)營； v20世紀(jì)70年代美國從歐洲引入分時度假概念，取得了巨大成功，成為分時度假產(chǎn)業(yè)最發(fā)達(dá)的國家 泡沫經(jīng)濟(jì)、房產(chǎn)積壓，通過改建來盤活閑置產(chǎn)業(yè)。分時交換系統(tǒng)v1974年，分時交換系統(tǒng)出現(xiàn)。 v同年，RCI（Resot Condominiums International）公司成立，這是

2、世界上第一個分時度假交換公司。 v1976年，II(Interval International)公司組建。 RCI和II是目前為止世界上實力最雄厚的分時度假交換公司。 v20世紀(jì)80年代初期，分時交換的概念從美國佛羅里達(dá)傳播到英國和西班牙，進(jìn)而至歐洲大部分國家，標(biāo)志著這一產(chǎn)品進(jìn)入到一個新的發(fā)展階段。 v目前世界上已有60多家“分時度假”集團(tuán)， 5000多個采用分時制度的度假村， 分布在81個國家， 來自124個國家的400多萬戶家庭購買了度假房產(chǎn)使用權(quán)；v分時度假房產(chǎn)業(yè)已成為年營業(yè)額77億美元（2000年的數(shù)據(jù)）的全球產(chǎn)業(yè),是現(xiàn)今旅游業(yè)中成長最快的一個行業(yè)。v分時度假是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)

3、、旅游業(yè)完美結(jié)合在一起的一種商業(yè)新概念，并因此成為全球旅游業(yè)增長最快的細(xì)分行業(yè)。v它引入時空經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，對旅游業(yè)、產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)、金融資源進(jìn)行整合，擴(kuò)大了資源邊際效用，實現(xiàn)了資源共享。？什么是“分時度假” 呢？分時度假的定義v分時度假(TIME SHARE)就是把酒店或度假村的一間客房或一套旅游公寓，將其使用權(quán)分成若干個周次，按10至40年甚至更長的期限，以會員制的方式一次性出售給客戶，會員獲得每年到酒店或度假村住宿7天的一種休閑度假方式。（分時使用）v并且通過交換服務(wù)系統(tǒng)會員把自己的客房使用權(quán)與其他會員異地客房使用權(quán)進(jìn)行交換，以此實現(xiàn)低成本到各地旅游度假的目的。（度假交換） v作為一種預(yù)付度假住宿

4、費(fèi)用的方式，分時度假是實現(xiàn) 便宜的奢華旅游的一種途徑。定義中的關(guān)鍵點（特點）v合同有效期的規(guī)定 根據(jù)協(xié)議、契約、銷售或出租合同、使用權(quán)合同，消費(fèi)者所購買到的是3年以上的使用某處房產(chǎn)或某項設(shè)施的權(quán)利 v預(yù)付款項（先付費(fèi)，后消費(fèi)） 消費(fèi)者為了獲得未來的住宿權(quán)利，需要按照協(xié)約的安排提前支付所需的款項。v有每年住宿天數(shù)的要求 一般規(guī)定每年在某處設(shè)施住宿的權(quán)利不能低于7天。分時度假的實質(zhì)v房地產(chǎn)產(chǎn)品 分時度假產(chǎn)品 飯店產(chǎn)品開發(fā)商直接把房產(chǎn)的使用權(quán)和所有權(quán)一次性銷售給消費(fèi)者，消費(fèi)者取得該房產(chǎn)的終身處置權(quán)以飯店建筑物的壽命40年計算，相當(dāng)于把某間客房的使用權(quán)分割成40*365=14600份來銷售。消費(fèi)者每購

5、買一天的產(chǎn)品，就購買一天使用權(quán)。將房產(chǎn)的使用權(quán)分割為52份銷售給不同的消費(fèi)者。零碎完整二、分時度假的運(yùn)營機(jī)制和運(yùn)作模式v分時度假的運(yùn)營機(jī)制分時度假產(chǎn)品中主要涉及的主體：開發(fā)商 信托公司銷售（代理）商 業(yè)主聯(lián)合會度假房產(chǎn)管理公司 再銷售商分時度假交換公司 分時度假業(yè)協(xié)會如美國度假地協(xié)會（ARDA, American Resort Development Association ），是世界上創(chuàng)立最早、規(guī)模最大、實力最雄厚的旨在保護(hù)分時度假經(jīng)營者權(quán)益的行業(yè)聯(lián)合會。成立于1969年。按一定法律程序保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的公司。消費(fèi)者成立的保護(hù)自己利益的團(tuán)體。v會員：分時度假產(chǎn)品購買者。原多用“業(yè)主”一詞，由于

6、分時度假產(chǎn)品越來越多地被看作旅游產(chǎn)品而非房地產(chǎn)產(chǎn)品，所以更多地使用會員來代替“業(yè)主”。買賣關(guān)系委托代理關(guān)系買賣關(guān)系消費(fèi)者與提供者加盟關(guān)系商業(yè)交換關(guān)系v分時度假的運(yùn)作模式v根據(jù)分時度假的發(fā)展程度，分時度假的運(yùn)作過程可以分為三大類。 雙邊式：最初始的一種模式 三邊式：出現(xiàn)專業(yè)的銷售公司 多邊式：分時交換系統(tǒng)起到中介作用開發(fā)商（飯店）購買者（會員）出售時權(quán)出售時權(quán)在一定時期內(nèi)消費(fèi)時權(quán) 開發(fā)商（飯店） 銷售公司 購買者（1）委托代理（2）銷售時權(quán)（3）消費(fèi)時權(quán)（1）委托代理（2）銷售時權(quán)（3）消費(fèi)時權(quán)（4）系統(tǒng)交換（4）系統(tǒng)交換（5）加盟置換網(wǎng)絡(luò)（6）直接交換時權(quán)分時度假的主要使用方式就是通過交換公司

7、進(jìn)行產(chǎn)品的交換三、分時度假交換系統(tǒng)vRCI（美國國際分時度假交換公司）vResorts and Condominiums International(RCI). v是全球最大規(guī)模的分時度假交換公司，1974年成立于美國的印地安納州印地安納波利市，其亞太及大洋洲總部位于新加坡。vRCI公司率先引進(jìn)了分時度假交換的概念 以一處度假村住宿單位交換另一處度假村的類似住宿單位。 補(bǔ) 充vRCI的母公司是CENDANT集團(tuán),是一家在美國廣為人知的公司。vCENDANT集團(tuán)在紐約股票交易中心上的市場資金超過310億美元,她所經(jīng)營的業(yè)務(wù)包括三個不同的方面：旅行、房地產(chǎn)以及會員資格服務(wù)。這個公司在酒店和汽車出租

8、代理行業(yè)中居于領(lǐng)導(dǎo)地位,并擁有21,000個已知的分銷商。v知名的品牌包括DaysInn酒店、速8、豪生、Travelodge旅行社、Ramada酒店和Avis車租公司。v在會員服務(wù)中,CENDANT集團(tuán)為超過七百三十萬會員提供服務(wù)。在房地產(chǎn)中,CENDANT集團(tuán)是在21世紀(jì)連鎖公司中最大的一個公司。 v作為世界頂級的分時度假交換公司,RCI在191多個國家里,擁有超過300萬會員家庭,這些家庭每年都享受著RCI全球范圍的交換服務(wù)和各式各樣與旅游、休閑相關(guān)的服務(wù)。每年RCI為它的家庭會員確認(rèn)180萬次以上的度假交換,讓超過650萬名客戶能夠度過愉快的假期。RCI至今已完成了將近1700萬次的度

9、假交換,交換成功率高達(dá)98%。vRCI集團(tuán)是全球度假權(quán)益交換行業(yè)及歐洲度假房產(chǎn)租賃市場的領(lǐng)頭羊，其業(yè)務(wù)范圍覆蓋了全世界約100個個國家的73000家休閑度假村度假村（2009年8月數(shù)據(jù)）。實際上： 世界上每10個分時度假村中,7個與RCI結(jié)盟；每交換10次假日,就有8次是通過RCI完成的。 vRCI將旗下度假村分為金冠級、銀冠級、好客級與一般級。 v愈高等級的度假村自然條件越好，例如金冠級度假村的一周度假權(quán)，可交換一般級度假村的兩周度假權(quán)。 加入分時交換系統(tǒng)的要求v在分時度假交換系統(tǒng)中，對于加盟的房產(chǎn)有明確的要求。v如對于房間大小的一般規(guī)定是： 度假飯店房間不小于18.6平方米； 供兩人住宿的

10、套房在23.5平方米以上； 供4人住宿的套房在41.8平方米以上； 供6人住宿的套房60.4平方米以上； 所有房間都必須備有單獨(dú)衛(wèi)生間，6人套房必須平均1.5個人擁有衛(wèi)生間。 v只有度假村開發(fā)公司或飯店、酒店開發(fā)公司可以加盟RCI，銷售公司無法直接加盟RCI。RCI與度假村開發(fā)公司及消費(fèi)者的三邊關(guān)系是這樣的：度假村開發(fā)公司與RCI簽訂加盟協(xié)議從而成為RCI加盟度假村；度假村把自己的度假時段出售給消費(fèi)者，度假村開發(fā)公司可以自行發(fā)售，也可以委托分時行銷公司發(fā)售；消費(fèi)者向度假村開發(fā)公司或分時行銷公司購買分時所有權(quán)，并由其代為報名加入RCI成為特定年限的會員，通常為兩三年，這些費(fèi)用由度假村負(fù)擔(dān)，此后R

11、CI會員每年必須交一定量的費(fèi)用來更新自己的會籍；RCI會員除了享有應(yīng)有的權(quán)利與利益外，并可與其他會員交換使用彼此擁有分時權(quán)的度假設(shè)施。 v2008年8月8日，RCI中國辦事處正式成立，這標(biāo)志著近年在國外取得飛速發(fā)展的“分時度假”旅游方式正式進(jìn)入中國市場。v目前中國加盟RCI的度假村有24個。v北京的九華山莊 燕苑度假村v上海的金橋酒店公寓 杭州的夢湖山莊v云南的石林飯店 古石林度假村v滇池溫泉花園酒店 無錫太湖威尼斯花園v海南南苑花園 太陽谷溫泉度假俱樂部v三亞南山度假中心 v桂林惠華高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部v珠海石景山酒店 青島弄海園v天津泰達(dá)酒店 武漢天安假日酒店v北京八達(dá)嶺溫泉度假村 v北京太陽

12、城度假俱樂部陽光水世界v環(huán)美國際度假俱樂部瀘沽湖假日酒店 v山東煙臺華美達(dá)酒店v無錫華美達(dá)安可酒店 v少林禪武國際度假俱樂部禪國際酒店。v網(wǎng)絡(luò)(Interval International，1976年)有2000多家度假村，150萬個會員家庭，加盟的有凱悅、萬豪、里茲卡爾頓及迪斯尼度假俱樂部等，針對更多的高水準(zhǔn)度假村。 v只有購買RCI或體系里的度假村的會員卡，成為會員之后，才能與同體系的其它度假村交換假期住宿權(quán)利。 v例如“迪斯尼”換“四季”酒店。分時交換系統(tǒng)的制度v天數(shù)制，標(biāo)準(zhǔn)的以周為單位，固定每年有一周七天的度假權(quán)。v分段時權(quán)，比標(biāo)準(zhǔn)的以周為單位的分時度假產(chǎn)品劃分的時間段更長，如將一處房

13、產(chǎn)分割為2份、4份、8份、10份、12份等（分割一般在15份以下），分別銷售給不同的消費(fèi)者。 v點數(shù)制（又稱分?jǐn)?shù)制），依等級不同，享有每年不同的點數(shù)，例如3萬點、6萬點，擁有的點數(shù)愈多，選擇的空間當(dāng)然愈大。更靈活。v特別需要注意的是，如果購買的會員卡是點數(shù)制，可通用于天數(shù)制或點數(shù)制的度假村；但如果所屬的度假村是天數(shù)制，那么就只能適用于同樣采天數(shù)制的度假村，點數(shù)制的度假村就無法交換了。v點數(shù)點數(shù)制俱樂部用來測度房產(chǎn)價值的工具，點數(shù)多少與淡旺季、房產(chǎn)面積和度假地坐落地點有關(guān)。這種模式，相當(dāng)于在度假地引入了一種新的貨幣流通手段。 v點數(shù)制點數(shù)制（又稱分?jǐn)?shù)制），即顧客購買的不再是某處房產(chǎn)的一段時間的使

14、用權(quán)，而是購買一定的點數(shù)（或稱點數(shù)），以所購買的點數(shù)來選擇消費(fèi)標(biāo)價已折合成點數(shù)的住宿和娛樂等產(chǎn)品。它可以推進(jìn)全球化點數(shù)制體系的建立和發(fā)展，即通過點數(shù)制網(wǎng)絡(luò)將各地的點數(shù)制俱樂部聯(lián)合起來交換，使會員在度假需求上具有更大限度的自由選擇性。 v點數(shù)制俱樂部點數(shù)制俱樂部一般擁有幾處度假地房產(chǎn)，不同房產(chǎn)有面積、檔次等方面的差異。會員向供應(yīng)商購買一定數(shù)量的點數(shù)，所有的住宿、娛樂產(chǎn)品也以點數(shù)標(biāo)價。會員可以隨意選擇在一年的任何時間、選擇網(wǎng)絡(luò)內(nèi)任意地點消費(fèi)，并且對于房間的大小、住宿時間長短、每年來度假的次數(shù)等都可以自由選擇。 v除以價格區(qū)分的專項產(chǎn)品之外，一些以專項活動為主題的分時度假交換系統(tǒng)也開始形成，如高爾夫

15、分時度假交換系統(tǒng)，專門選擇有高爾夫球場地設(shè)施的度假村作為網(wǎng)絡(luò)交換單位。 四、分時度假在中國v分時度假概念傳入我國，是在90年代后期。v1999 年8月，清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院提出天倫公司（天倫公司籌備組）在中國開發(fā)分時度假的可行性研究報告。 v2000 年9月，由首創(chuàng)集團(tuán)、首旅集團(tuán)和中旅集團(tuán)聯(lián)合發(fā)起組建的天倫度假發(fā)展有限公司在國家工商局注冊為首家享有全國經(jīng)營權(quán)的分時度假專業(yè)公司。 v發(fā)展條件 從我國當(dāng)前的宏觀背景分析，與發(fā)達(dá)國家旅游分時度假系統(tǒng)產(chǎn)生初期的情況十分相似。不論是供給還是需求，都已基本具備了初期發(fā)展旅游分時度假交換系統(tǒng)的條件。v房地產(chǎn)積壓和飯店出租率下降 v度假概念逐步成熟 v可投資領(lǐng)域少，可利用資金相對充足 v已有多家大公司開始介入 v存在的問題 在具有一些比較有利的宏觀背景和發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r，也應(yīng)當(dāng)清醒地看到，目前我國大規(guī)模發(fā)展分時