第05章 收益還原法

1、第五章第五章 收益還原法收益還原法 重點(diǎn)：收益還原法評(píng)估地價(jià)的各種費(fèi)用的計(jì)算重點(diǎn)：收益還原法評(píng)估地價(jià)的各種費(fèi)用的計(jì)算 難點(diǎn)：土地還原利率的確定難點(diǎn)：土地還原利率的確定第一節(jié)第一節(jié) 收益還原法原理收益還原法原理 一、基本概念一、基本概念 二、理論依據(jù)二、理論依據(jù) 三、收益還原法的基本公式三、收益還原法的基本公式 四、收益還原法的特點(diǎn)與使用范圍四、收益還原法的特點(diǎn)與使用范圍 一、基本概念一、基本概念1. 收益還原法收益還原法: 是將房地產(chǎn)預(yù)期未來(lái)各年的正常純收益以是將房地產(chǎn)預(yù)期未來(lái)各年的正常純收益以適當(dāng)?shù)倪€原利率折現(xiàn)求和（資本化），求取待估房地產(chǎn)適當(dāng)?shù)倪€原利率折現(xiàn)求和（資本化），求取待估房地產(chǎn)在一

2、定時(shí)點(diǎn)、一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下價(jià)格的一種估價(jià)方法。在一定時(shí)點(diǎn)、一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下價(jià)格的一種估價(jià)方法。2. 房屋重置價(jià)：房屋重置價(jià)：也稱房屋重置成本，是指根據(jù)估價(jià)期日的也稱房屋重置成本，是指根據(jù)估價(jià)期日的人工和建筑材料價(jià)格，并按照目前的材料、標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì)，人工和建筑材料價(jià)格，并按照目前的材料、標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì)，建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄔ旃δ芟嗤慕ㄖ锼璧慕ㄔ斐杀?，一般根?jù)當(dāng)?shù)赝惤ㄖ锏慕ㄔ斐杀具M(jìn)行分析計(jì)算。同類建筑物的建造成本進(jìn)行分析計(jì)算。3. 房屋成新度：房屋成新度：是指房屋建筑物在估價(jià)期日的新舊狀況。是指房屋建筑物在估價(jià)期日的新舊狀況。4. 房屋年折舊：房屋年折舊：是指房屋在使用

3、過(guò)程中因損耗而在租金是指房屋在使用過(guò)程中因損耗而在租金中補(bǔ)償?shù)哪遣糠謨r(jià)值，計(jì)算中通常以單位年期為準(zhǔn)。中補(bǔ)償?shù)哪遣糠謨r(jià)值，計(jì)算中通常以單位年期為準(zhǔn)。5. 房屋總折舊：房屋總折舊：是指房屋建筑物在已使用年限內(nèi)由于物是指房屋建筑物在已使用年限內(nèi)由于物理、經(jīng)濟(jì)和功能等因素引起的房屋折舊總額，通常采理、經(jīng)濟(jì)和功能等因素引起的房屋折舊總額，通常采用平均折舊法計(jì)算，其計(jì)算方法為房屋年折舊額與已用平均折舊法計(jì)算，其計(jì)算方法為房屋年折舊額與已使用年限的乘積。使用年限的乘積。6. 土地還原利率：土地還原利率：是指用以將土地純收益還原成為土地是指用以將土地純收益還原成為土地價(jià)格的比率。價(jià)格的比率。二、理論依據(jù)二、理

4、論依據(jù) 收益還原法的理論依據(jù)是地產(chǎn)的預(yù)期收益原理。收益還原法的理論依據(jù)是地產(chǎn)的預(yù)期收益原理。 采用收益還原法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格的原理與銀行存款采用收益還原法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格的原理與銀行存款是一樣的，占有某塊土地時(shí)，現(xiàn)在能為我們提供純收益，是一樣的，占有某塊土地時(shí)，現(xiàn)在能為我們提供純收益，在將來(lái)能夠繼續(xù)取得純收益，我們將房地產(chǎn)的年純收益在將來(lái)能夠繼續(xù)取得純收益，我們將房地產(chǎn)的年純收益看作是銀行存款的利息，按照一定的利率，折算出房地看作是銀行存款的利息，按照一定的利率，折算出房地產(chǎn)現(xiàn)在價(jià)值總額。產(chǎn)現(xiàn)在價(jià)值總額。 具體表述：具體表述： 假設(shè)某人有一宗地，假設(shè)某人有一宗地，1000元元/平方米年的純收益平方

5、米年的純收益（看作存款利息），此人對(duì)這宗土地純收益只要能（看作存款利息），此人對(duì)這宗土地純收益只要能以以5的原本年利還原就能滿意。那么這人的土地收的原本年利還原就能滿意。那么這人的土地收益價(jià)值應(yīng)該是益價(jià)值應(yīng)該是1000/520000元元/平方米（折算成房平方米（折算成房地產(chǎn)現(xiàn)在總價(jià)值）；地產(chǎn)現(xiàn)在總價(jià)值）； 再假設(shè)這人另以再假設(shè)這人另以20000元貨幣以年利元貨幣以年利5存入銀存入銀行，此人每年得到的利息（貨幣純收益）上述行，此人每年得到的利息（貨幣純收益）上述1平平方米土地的收益。方米土地的收益。 2000051000元元 資本（房地產(chǎn)售價(jià)、土地收益價(jià)格）資本（房地產(chǎn)售價(jià)、土地收益價(jià)格）利率利

6、息利率利息 （純收益）（純收益） 理論上講理論上講 1平方米土地平方米土地20000元貨幣元貨幣 其資本價(jià)值（收益價(jià)值）相符。其資本價(jià)值（收益價(jià)值）相符。 用公式表示為：用公式表示為： 某一貨幣某一貨幣利率利息（純收益）利率利息（純收益） 房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格利率純收益利率純收益 兩個(gè)純收益應(yīng)相符兩個(gè)純收益應(yīng)相符 于是：房地產(chǎn)價(jià)格純收益于是：房地產(chǎn)價(jià)格純收益利率利率三、收益還原法的基本公式三、收益還原法的基本公式 （一）土地年純收益不變（一）土地年純收益不變 土地還原利率不變且大于零，土地使用年期無(wú)限的土土地還原利率不變且大于零，土地使用年期無(wú)限的土地價(jià)格計(jì)算公式：地價(jià)格計(jì)算公式： （5-1）

7、 式中：式中：P土地價(jià)格；土地價(jià)格； a土地純收益；土地純收益； r土地還原利率。土地還原利率。 （二）土地使用年期有限且其他因素不變（二）土地使用年期有限且其他因素不變 （5-2） n為土地使用年限為土地使用年限r(nóng)aP nrraP111（三）土地純收益在若干年內(nèi)有變化（三）土地純收益在若干年內(nèi)有變化 1土地使用年期無(wú)限土地使用年期無(wú)限 （5-3） 成立條件：成立條件： （n年內(nèi)的）前年內(nèi)的）前t年（含年（含t年）的純收益有變化；年）的純收益有變化； t年后的純收益為不變量年后的純收益為不變量a； r不變；不變； 年期年期n年。年。 ai第第i年的純收益；年的純收益； t純收益有變化的年限。純

8、收益有變化的年限。ttiiirraraP)1 (11 2 2土地使用年期有限土地使用年期有限 （5-4）成立條件：年期無(wú)限；其它同成立條件：年期無(wú)限；其它同。（四）未來(lái)若干年后的土地價(jià)格已知（四）未來(lái)若干年后的土地價(jià)格已知 （5-5） 式中：式中：P、ai、r同前；同前； t未來(lái)土地價(jià)格已知的年限；未來(lái)土地價(jià)格已知的年限； Pt未來(lái)第未來(lái)第t年的土地價(jià)格。年的土地價(jià)格。tnttiirrraraPi111)1 (11tttiirPraPi)1 ()1 (11（五）純收益按等差級(jí)數(shù)遞增或遞減（五）純收益按等差級(jí)數(shù)遞增或遞減1土地使用年期無(wú)限土地使用年期無(wú)限 （5-6） 式中：式中：P、a、r同前；

9、同前； b純收益的等差級(jí)數(shù)遞增或遞減的數(shù)額純收益的等差級(jí)數(shù)遞增或遞減的數(shù)額2土地使用年期有限土地使用年期有限 （5-7） 式中：式中：P、a、r、b、n同前。同前。 2rbraPnnrnrbrrbraP1)1 (112 （六）純收益按一定比率遞增或遞減（六）純收益按一定比率遞增或遞減 1土地使用年期無(wú)限土地使用年期無(wú)限 （5-8） 式中：式中：P、a、r同前；同前； s純收益逐年遞增或遞減的比率，純收益逐年遞增或遞減的比率， 2土地使用年期有限土地使用年期有限 （5-9） 式中：式中：P、a、r、b、s、n含義同前含義同前sraPnrssraP111（七）純收益、還原利率有變化（七）純收益、還

10、原利率有變化 （5-10）式中：式中：a1、a2、an分別為未來(lái)各年的純收益；分別為未來(lái)各年的純收益； r1、r2、rn分別為未來(lái)各年的還原利率。分別為未來(lái)各年的還原利率。)1 ()1)(1 ()1)(1 ()1 (2121211nnrrrarraraP四、收益還原法的特點(diǎn)與使用范圍四、收益還原法的特點(diǎn)與使用范圍 1收益還原法的特點(diǎn)收益還原法的特點(diǎn) （1）具有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ)）具有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ)-地租理論和生產(chǎn)要素分配理論。地租理論和生產(chǎn)要素分配理論。 （2）以收益為途徑評(píng)估土地的價(jià)格。）以收益為途徑評(píng)估土地的價(jià)格。 （3）收益還原法評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度，取決于土地的純收益）收益還原法評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確

11、度，取決于土地的純收益 及還原利率的準(zhǔn)確程度。及還原利率的準(zhǔn)確程度。 2收益還原法的應(yīng)用范圍收益還原法的應(yīng)用范圍 適用于有收益或有潛在收益的土地、建筑物和房適用于有收益或有潛在收益的土地、建筑物和房地產(chǎn)的估價(jià)，尤其是房屋租賃的估價(jià)，其他情況下的地產(chǎn)的估價(jià)，尤其是房屋租賃的估價(jià)，其他情況下的適用性有待考慮。對(duì)于沒(méi)有收益的不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)，例適用性有待考慮。對(duì)于沒(méi)有收益的不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)，例如機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園、寺廟、教堂等公益用地的估價(jià)如機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園、寺廟、教堂等公益用地的估價(jià)則大多不適用。則大多不適用。 同時(shí)，國(guó)內(nèi)一些因政策性虧損造成企業(yè)收益虧負(fù)，同時(shí)，國(guó)內(nèi)一些因政策性虧損造成企業(yè)收益虧負(fù)，對(duì)于這類

12、企業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估應(yīng)慎重考慮。對(duì)于這類企業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估應(yīng)慎重考慮。 第二節(jié)第二節(jié) 收益還原法的基本程序收益還原法的基本程序一、估價(jià)程序一、估價(jià)程序 二、估價(jià)方法二、估價(jià)方法 一、估價(jià)程序一、估價(jià)程序利利用用公公式式求求算算地地價(jià)價(jià)確確定定合合適適的的還還原原利利率率計(jì)計(jì)算算土土地地純純收收益益計(jì)計(jì)算算總總費(fèi)費(fèi)用用計(jì)計(jì)算算總總收收益益二、估價(jià)方法二、估價(jià)方法（一）總收益計(jì)算方法（一）總收益計(jì)算方法 1. 土地收益可以分為實(shí)際收益和客觀收益土地收益可以分為實(shí)際收益和客觀收益: （1）實(shí)際收益實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益。不能是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益。不能直接用實(shí)際收益作為評(píng)估的依據(jù)。直接用實(shí)

13、際收益作為評(píng)估的依據(jù)。 （2）客觀收益客觀收益是指排除土地實(shí)際收益中屬于特殊是指排除土地實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的要素后能得到的一般正常收益，可直接用于的、偶然的要素后能得到的一般正常收益，可直接用于評(píng)估。評(píng)估。 2. 2. 根據(jù)土地參與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的形式和業(yè)主以土地取得收益根據(jù)土地參與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的形式和業(yè)主以土地取得收益的方式不同，總收益產(chǎn)生的形式有以下幾種情況：的方式不同，總收益產(chǎn)生的形式有以下幾種情況： （1 1）土地租金：）土地租金：指直接通過(guò)土地出租，每年獲得租金收入，指直接通過(guò)土地出租，每年獲得租金收入，包括在土地租賃過(guò)程中承租方所交納的押金或擔(dān)保金的利息。包括在土地租賃過(guò)程中

14、承租方所交納的押金或擔(dān)保金的利息。 （2 2）房地出租的租金：）房地出租的租金：指房地一起出租過(guò)程中，出租方從承指房地一起出租過(guò)程中，出租方從承租方取得的租金及相關(guān)收益。租方取得的租金及相關(guān)收益。 （3 3）企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益：）企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益：指企業(yè)在正常的經(jīng)營(yíng)管理水平下每年所指企業(yè)在正常的經(jīng)營(yíng)管理水平下每年所獲得的客觀總收益。獲得的客觀總收益。 在計(jì)算總收益時(shí)，還應(yīng)該準(zhǔn)確分析測(cè)算由評(píng)估對(duì)象所引在計(jì)算總收益時(shí)，還應(yīng)該準(zhǔn)確分析測(cè)算由評(píng)估對(duì)象所引起的其他衍生收益，確定的原則是只要由評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生的并起的其他衍生收益，確定的原則是只要由評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生的并為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益均應(yīng)計(jì)入總收益之中。為其產(chǎn)權(quán)

15、主體所取得的收益均應(yīng)計(jì)入總收益之中。（二）總費(fèi)用計(jì)算方法（二）總費(fèi)用計(jì)算方法土地總費(fèi)用分土地總費(fèi)用分3種情況：種情況：1房地出租中總費(fèi)用的計(jì)算房地出租中總費(fèi)用的計(jì)算總費(fèi)用包括：總費(fèi)用包括：（1）維修費(fèi)：）維修費(fèi)：指為保證房屋的正常使用每年需支付的修繕指為保證房屋的正常使用每年需支付的修繕費(fèi)。它的計(jì)算方法一般有造價(jià)比例法、定期輪休法、經(jīng)驗(yàn)估費(fèi)。它的計(jì)算方法一般有造價(jià)比例法、定期輪休法、經(jīng)驗(yàn)估計(jì)法等，通常可按建筑物的重置價(jià)的計(jì)法等，通?？砂唇ㄖ锏闹刂脙r(jià)的1.5%2%計(jì)算。計(jì)算。（2）管理費(fèi)：）管理費(fèi)：指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用。指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用。分為兩部分：一是出租

16、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中消耗品價(jià)值的貨幣支出，分為兩部分：一是出租經(jīng)營(yíng)過(guò)程中消耗品價(jià)值的貨幣支出，另一是管理人員的工資支出，通常以年租金的另一是管理人員的工資支出，通常以年租金的2%5%計(jì)。計(jì)。 （3）保險(xiǎn)費(fèi)：）保險(xiǎn)費(fèi)：是指房產(chǎn)所有人為使自己的財(cái)產(chǎn)免受意是指房產(chǎn)所有人為使自己的財(cái)產(chǎn)免受意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。一般可按房屋重置外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。一般可按房屋重置價(jià)或現(xiàn)值乘以保險(xiǎn)費(fèi)率計(jì)算。我國(guó)房屋的保險(xiǎn)費(fèi)率是價(jià)或現(xiàn)值乘以保險(xiǎn)費(fèi)率計(jì)算。我國(guó)房屋的保險(xiǎn)費(fèi)率是1.5%2。 （4）稅）稅 金：金：指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)交納指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)交納的房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅等。關(guān)于稅收標(biāo)準(zhǔn)，

17、國(guó)家及各城市的房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅等。關(guān)于稅收標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家及各城市均有規(guī)定。一般月租金在均有規(guī)定。一般月租金在120元以下者只繳納元以下者只繳納12%的房的房產(chǎn)稅。月租金在產(chǎn)稅。月租金在120元以上者除繳納房產(chǎn)稅外，還要按元以上者除繳納房產(chǎn)稅外，還要按租金額繳納營(yíng)業(yè)稅租金額繳納營(yíng)業(yè)稅5%、附加城建稅、附加城建稅0.35%、教育稅、教育稅0.05%等。等。 （5）折舊費(fèi)：）折舊費(fèi)：是指房屋在使用過(guò)程中因損耗而在租金是指房屋在使用過(guò)程中因損耗而在租金中補(bǔ)償?shù)哪遣糠謨r(jià)值。中補(bǔ)償?shù)哪遣糠謨r(jià)值。 （6）空房損失費(fèi)：）空房損失費(fèi)：指房屋可能出現(xiàn)的空置現(xiàn)象造成的指房屋可能出現(xiàn)的空置現(xiàn)象造成的房主租金收益損失，應(yīng)根據(jù)

18、當(dāng)?shù)胤课莩鲎獾目罩寐屎头恐髯饨鹗找鎿p失，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤课莩鲎獾目罩寐屎涂罩脮r(shí)間測(cè)算后確定，一般以每年空置半個(gè)月的租金空置時(shí)間測(cè)算后確定，一般以每年空置半個(gè)月的租金損失計(jì)。損失計(jì)。 2土地租賃中總費(fèi)用的計(jì)算土地租賃中總費(fèi)用的計(jì)算 一般這種單純的土地租賃時(shí)，發(fā)生的土地總費(fèi)用，一般這種單純的土地租賃時(shí)，發(fā)生的土地總費(fèi)用，分為以下幾種情況：分為以下幾種情況：（1）土地稅：）土地稅：指因土地使用或租賃發(fā)生的，由評(píng)估土地指因土地使用或租賃發(fā)生的，由評(píng)估土地負(fù)擔(dān)的稅賦。如我國(guó)的城鎮(zhèn)土地使用稅等。負(fù)擔(dān)的稅賦。如我國(guó)的城鎮(zhèn)土地使用稅等。（2）管理費(fèi)：）管理費(fèi)：指管理人員的薪水及其他費(fèi)用。一般以年指管理人員的薪水及

19、其他費(fèi)用。一般以年租金額的租金額的3%計(jì)算。計(jì)算。（3）維護(hù)費(fèi)：）維護(hù)費(fèi)：指維護(hù)土地使用所發(fā)生的費(fèi)用，如給排水指維護(hù)土地使用所發(fā)生的費(fèi)用，如給排水及道路的修繕費(fèi)等。及道路的修繕費(fèi)等。3企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益中總費(fèi)用的計(jì)算企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益中總費(fèi)用的計(jì)算 企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的總費(fèi)用一般包括：原料費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的總費(fèi)用一般包括：原料費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、折舊費(fèi)、一般管理費(fèi)、職工工資及應(yīng)納稅金等。折舊費(fèi)、一般管理費(fèi)、職工工資及應(yīng)納稅金等。 上述不同土地使用方式下計(jì)算經(jīng)營(yíng)總費(fèi)用時(shí)，費(fèi)用上述不同土地使用方式下計(jì)算經(jīng)營(yíng)總費(fèi)用時(shí)，費(fèi)用項(xiàng)目要以實(shí)際情況確定，根據(jù)出租人實(shí)際承擔(dān)的項(xiàng)目為項(xiàng)目要以實(shí)際情況確定，根據(jù)出租人實(shí)際承擔(dān)的項(xiàng)目為準(zhǔn)進(jìn)

20、行計(jì)算。如果房屋維修、保險(xiǎn)等由承租人負(fù)責(zé)的，準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算。如果房屋維修、保險(xiǎn)等由承租人負(fù)責(zé)的，即租金收入中不包含這些費(fèi)用，這些費(fèi)用也不應(yīng)計(jì)入經(jīng)即租金收入中不包含這些費(fèi)用，這些費(fèi)用也不應(yīng)計(jì)入經(jīng)營(yíng)總費(fèi)用中進(jìn)行扣除。營(yíng)總費(fèi)用中進(jìn)行扣除。 （三）土地純收益計(jì)算（三）土地純收益計(jì)算 土地純收益的計(jì)算可以根據(jù)具體評(píng)估對(duì)象采取不同的計(jì)算方法。土地純收益的計(jì)算可以根據(jù)具體評(píng)估對(duì)象采取不同的計(jì)算方法。1土地租賃中土地純收益的計(jì)算土地租賃中土地純收益的計(jì)算土地純收益租金（管理費(fèi)維修費(fèi)稅金）土地純收益租金（管理費(fèi)維修費(fèi)稅金）2房地出租中土地純收益的計(jì)算房地出租中土地純收益的計(jì)算 土地純收益土地純收益 房地產(chǎn)出租年純收

21、益房屋年純收益房地產(chǎn)出租年純收益房屋年純收益 房地產(chǎn)出租純收益房地產(chǎn)出租總收益出租總費(fèi)用房地產(chǎn)出租純收益房地產(chǎn)出租總收益出租總費(fèi)用 房屋純收益房屋純收益 房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值房屋還原利率房屋還原利率 房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值 房屋重置價(jià)房屋重置價(jià)房屋成新度房屋成新度 房屋重置價(jià)房屋總折舊房屋重置價(jià)房屋總折舊 房屋總折舊房屋總折舊 房屋年折舊額房屋年折舊額已使用年限已使用年限 3企業(yè)經(jīng)營(yíng)中土地純收益的計(jì)算企業(yè)經(jīng)營(yíng)中土地純收益的計(jì)算 土地的純收益是從銷售收入中扣除原料價(jià)、運(yùn)輸土地的純收益是從銷售收入中扣除原料價(jià)、運(yùn)輸費(fèi)、折舊費(fèi)、工資、利潤(rùn)、稅金，以及其他應(yīng)扣除費(fèi)費(fèi)、折舊費(fèi)、工資、利潤(rùn)、稅金，以及其他應(yīng)扣除費(fèi)用

22、的余額。用的余額。 4自用土地純收益的計(jì)算自用土地純收益的計(jì)算 自用土地純收益的求取可采用比較法，即以類似自用土地純收益的求取可采用比較法，即以類似地區(qū)、接近相鄰地區(qū)相似土地的純收益，經(jīng)過(guò)區(qū)域因地區(qū)、接近相鄰地區(qū)相似土地的純收益，經(jīng)過(guò)區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得其土地純收益。素、個(gè)別因素的比較修正，求得其土地純收益。（四）土地還原利率的確定（四）土地還原利率的確定 1還原利率的種類還原利率的種類 在運(yùn)用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格時(shí)，根據(jù)評(píng)估對(duì)在運(yùn)用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格時(shí)，根據(jù)評(píng)估對(duì)象的不同，可以將采用的還原利率分為三種類型。象的不同，可以將采用的還原利率分為三種類型。 （1）綜合還原利

23、率：）綜合還原利率：是求取土地及其上面的建筑物是求取土地及其上面的建筑物合為一體的價(jià)格時(shí)，所使用的還原利率。合為一體的價(jià)格時(shí)，所使用的還原利率。 （2）建筑物還原利率：）建筑物還原利率：是求取單純建筑物價(jià)格時(shí)，是求取單純建筑物價(jià)格時(shí)，所使用的還原利率。所使用的還原利率。 （3）土地還原利率：）土地還原利率：是求取純土地的價(jià)格時(shí)，所應(yīng)是求取純土地的價(jià)格時(shí)，所應(yīng)使用的還原利率。使用的還原利率。 計(jì)算公式如下：計(jì)算公式如下：r =（r1Lr2B）/（LB） （5-18） r = r1L（r2d）B /（LB） （5-19） 式中：式中： r綜合還原利率；綜合還原利率； r1土地還原利率；土地還原利率

24、； r2建筑物還原利率；建筑物還原利率； L地價(jià)；地價(jià)； B建筑物價(jià)格；建筑物價(jià)格； d建筑物等的折舊率建筑物等的折舊率。 公式（公式（5-18）適用于折舊后的純收益的情況，公式（）適用于折舊后的純收益的情況，公式（5-19）適用于折舊前的純收益的情況。適用于折舊前的純收益的情況。2還原利率的確定方法還原利率的確定方法 （1）采用市場(chǎng)上相同或相似不動(dòng)產(chǎn)的純收益與價(jià)格的）采用市場(chǎng)上相同或相似不動(dòng)產(chǎn)的純收益與價(jià)格的比率。比率。 （2）通過(guò)安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法來(lái)求取還原）通過(guò)安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法來(lái)求取還原利率。利率。 （3）各種投資及其風(fēng)險(xiǎn)、收益率排序插入法。）各種投資及其風(fēng)險(xiǎn)、收益

25、率排序插入法。（五）土地價(jià)格的確定（五）土地價(jià)格的確定 在土地純收益確定以后，可以根據(jù)收益變化情況和在土地純收益確定以后，可以根據(jù)收益變化情況和土地使用權(quán)年期等條件，選擇適當(dāng)?shù)耐恋剡€原利率和公土地使用權(quán)年期等條件，選擇適當(dāng)?shù)耐恋剡€原利率和公式，即可計(jì)算得到土地的試算收益價(jià)格。若要用收益還式，即可計(jì)算得到土地的試算收益價(jià)格。若要用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，則應(yīng)選用綜合還原利率對(duì)房地產(chǎn)原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，則應(yīng)選用綜合還原利率對(duì)房地產(chǎn)純收益進(jìn)行還原而求取。純收益進(jìn)行還原而求取。 通常選取多個(gè)可行的還原利率，計(jì)算得到幾個(gè)價(jià)格，通常選取多個(gè)可行的還原利率，計(jì)算得到幾個(gè)價(jià)格，并從中比較分析確定可能的價(jià)格水

26、平。同時(shí)，也應(yīng)根據(jù)并從中比較分析確定可能的價(jià)格水平。同時(shí)，也應(yīng)根據(jù)具體情況，在可能的情況下，采用其他的估價(jià)方法，例具體情況，在可能的情況下，采用其他的估價(jià)方法，例如采取市場(chǎng)比較法試算地價(jià)作為評(píng)估結(jié)果的驗(yàn)證。如采取市場(chǎng)比較法試算地價(jià)作為評(píng)估結(jié)果的驗(yàn)證。第三節(jié)第三節(jié) 收益還原法的應(yīng)用收益還原法的應(yīng)用一、利用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格一、利用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 二、還原利率確定實(shí)例二、還原利率確定實(shí)例 三、利用收益法估價(jià)實(shí)例三、利用收益法估價(jià)實(shí)例 四、收益還原法總結(jié)四、收益還原法總結(jié)一、利用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格一、利用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 利用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格時(shí)，分為四種情況：利

27、用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格時(shí)，分為四種情況：1依據(jù)土地收益求取土地價(jià)格（前已詳述）依據(jù)土地收益求取土地價(jià)格（前已詳述）2依據(jù)房地收益求取房地價(jià)格依據(jù)房地收益求取房地價(jià)格 依據(jù)房地收益求取房地價(jià)格時(shí)，需要將土地的依據(jù)房地收益求取房地價(jià)格時(shí)，需要將土地的還原利率改為綜合還原利率。實(shí)際中綜合還原利率還原利率改為綜合還原利率。實(shí)際中綜合還原利率又分為兩種情況：又分為兩種情況：（1）純收益是扣除折舊后的收益。）純收益是扣除折舊后的收益。 這種情況下，土地與建筑物的收益價(jià)格等于土地這種情況下，土地與建筑物的收益價(jià)格等于土地與建筑物的純收益與土地及建筑物的綜合還原利率相與建筑物的純收益與土地及建筑物的綜合還

28、原利率相除的結(jié)果。除的結(jié)果。（2）純收益是折舊前的收益。）純收益是折舊前的收益。 這種情況下，由于純收益內(nèi)含有折舊費(fèi)，這時(shí)的這種情況下，由于純收益內(nèi)含有折舊費(fèi)，這時(shí)的綜合還原利率要取土地還原利率與建筑物還原利率及綜合還原利率要取土地還原利率與建筑物還原利率及建筑物等折舊率確定的綜合還原利率。建筑物等折舊率確定的綜合還原利率。其計(jì)算公式如下：其計(jì)算公式如下： 式中：式中：P房地的收益價(jià)格；房地的收益價(jià)格； a房地折舊前純收益。房地折舊前純收益。 raP BLBdrLrr)(21式中：式中： r綜合還原利率；綜合還原利率； r1土地還原利率；土地還原利率； r2建筑物還原利率；建筑物還原利率； d

29、建筑物等折舊費(fèi)；建筑物等折舊費(fèi)； L土地價(jià)格；土地價(jià)格； B建筑物價(jià)格。建筑物價(jià)格。3依據(jù)房地收益求取土地價(jià)格（土地殘余法）依據(jù)房地收益求取土地價(jià)格（土地殘余法） 其基本思想是，首先依據(jù)收益還原法以外的方法其基本思想是，首先依據(jù)收益還原法以外的方法求得建筑物的價(jià)格，然后從房地總的純收益中扣除求得建筑物的價(jià)格，然后從房地總的純收益中扣除屬于建筑物的收益，得到土地的純收益，再以土地屬于建筑物的收益，得到土地的純收益，再以土地的還原利率還原，既可得到土地的價(jià)格。其計(jì)算公的還原利率還原，既可得到土地的價(jià)格。其計(jì)算公式如下：式如下：12)(LrdrBa1112)(rardrBaL4依據(jù)房地收益求取建筑物

30、價(jià)格（建筑物殘余法）依據(jù)房地收益求取建筑物價(jià)格（建筑物殘余法） 其基本思路是，首先依據(jù)收益還原法以外的方法其基本思路是，首先依據(jù)收益還原法以外的方法求取基地價(jià)格，然后從建筑物與其相應(yīng)范圍內(nèi)土地所求取基地價(jià)格，然后從建筑物與其相應(yīng)范圍內(nèi)土地所產(chǎn)生的純收益中，扣除歸屬于土地的部分，求得建筑產(chǎn)生的純收益中，扣除歸屬于土地的部分，求得建筑物的純收益，再將此純收益以建筑物的還原利率還原，物的純收益，再將此純收益以建筑物的還原利率還原，即可得到建筑物的收益價(jià)格。計(jì)算公式如下：即可得到建筑物的收益價(jià)格。計(jì)算公式如下：12()aLrB rd1222aLraBr + dr + d二、還原利率確定實(shí)例二、還原利率

31、確定實(shí)例 （一）實(shí)例一（一）實(shí)例一 （1）確定方法：根據(jù)國(guó)家銀行儲(chǔ)蓄存款利率標(biāo)準(zhǔn)確定還原）確定方法：根據(jù)國(guó)家銀行儲(chǔ)蓄存款利率標(biāo)準(zhǔn)確定還原利率。利率。（2）計(jì)算過(guò)程：）計(jì)算過(guò)程： 選擇一定時(shí)期不同年限的存款利率，見(jiàn)表選擇一定時(shí)期不同年限的存款利率，見(jiàn)表5-1。表表5-1 5-1 銀行定期存款儲(chǔ)蓄利率（單利）（銀行定期存款儲(chǔ)蓄利率（單利）（%） 將利率折算為復(fù)利利率，見(jiàn)表將利率折算為復(fù)利利率，見(jiàn)表5-25-2。表表5-2 折算后的復(fù)利利率（折算后的復(fù)利利率（%） 時(shí)間定期 1985年初1985年4月后1985年8月后1988年8月后1989年2月后1990年8月后1991年4月后一年5.766.8

32、47.28.6411.348.647.56三年6.427.367.688.911.719.217.68五年6.97.177.989.0211.89.527.71 據(jù)建筑物及土地特性確定相應(yīng)的還原利率。據(jù)建筑物及土地特性確定相應(yīng)的還原利率。 考慮土地、建筑物可取得較長(zhǎng)時(shí)間的收益，宜采考慮土地、建筑物可取得較長(zhǎng)時(shí)間的收益，宜采用多年期的利率來(lái)表示還原利率。同時(shí)考慮建筑物有用多年期的利率來(lái)表示還原利率。同時(shí)考慮建筑物有一定的經(jīng)濟(jì)耐用年限，折舊較快，因此其還原利率一一定的經(jīng)濟(jì)耐用年限，折舊較快，因此其還原利率一般要比土地還原利率高。所以建筑物采用般要比土地還原利率高。所以建筑物采用8年期的年年期的年利

33、率（單利）利率（單利）10.08%為其還原利率，土地采用為其還原利率，土地采用8年期年期的年利率（復(fù)利）的年利率（復(fù)利）7.67%為其還原利率。為其還原利率。 （二）實(shí)例二（二）實(shí)例二 （1）確定方法：）確定方法：采用租價(jià)比確定還原利率。采用租價(jià)比確定還原利率。（2）計(jì)算過(guò)程：）計(jì)算過(guò)程： 收集城市房地出租和房地買賣的實(shí)例。收集城市房地出租和房地買賣的實(shí)例。 計(jì)算土地收益同土地價(jià)格的比及房地出租價(jià)格與房計(jì)算土地收益同土地價(jià)格的比及房地出租價(jià)格與房地買賣價(jià)格的比。地買賣價(jià)格的比。 計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表5-35-3。表表5-3 城市房地租價(jià)比率（城市房地租價(jià)比率（%） 樣本12345678商業(yè)

34、9.757.8316.19.7315.739.769.948.94住宅13.48.76.911.49.679.8417.219.94 分析確定還原利率。分析確定還原利率。 考慮土地收益及建筑物收益的特點(diǎn)，比較確定土地考慮土地收益及建筑物收益的特點(diǎn)，比較確定土地的還原利率為的還原利率為8.94%，建筑物的還原利率為，建筑物的還原利率為9.94%。練習(xí)題練習(xí)題 1 現(xiàn)有一宗占地面積為現(xiàn)有一宗占地面積為1000平方米的城鎮(zhèn)建設(shè)用地，使用者先平方米的城鎮(zhèn)建設(shè)用地，使用者先以行政劃撥方式取得，后于以行政劃撥方式取得，后于1995年年11月月1日通過(guò)補(bǔ)辦出讓手續(xù)取日通過(guò)補(bǔ)辦出讓手續(xù)取得該宗地得該宗地50年

35、期的土地使用權(quán)，同時(shí)建成一座總建筑面積年期的土地使用權(quán)，同時(shí)建成一座總建筑面積2500平平方米的辦公樓，現(xiàn)全部用于出租。方米的辦公樓，現(xiàn)全部用于出租。2000年年11月月1日進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)日進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查情況如下查情況如下： （1）在當(dāng)時(shí)，規(guī)模檔次相同辦公樓的月租金收入一般為）在當(dāng)時(shí)，規(guī)模檔次相同辦公樓的月租金收入一般為30萬(wàn)萬(wàn)元，月均費(fèi)用元，月均費(fèi)用15萬(wàn)元，此外出租時(shí)可收取押金萬(wàn)元，此外出租時(shí)可收取押金60萬(wàn)元，押金收益萬(wàn)元，押金收益率為率為5%； （2）該辦公樓耐用年限為）該辦公樓耐用年限為50年，殘值率為年，殘值率為0，建筑重值價(jià)為每，建筑重值價(jià)為每建筑平方米建筑平方米4000元；元；

36、（3）土地還原率為）土地還原率為6%，建筑物還原率為，建筑物還原率為8%。 試根據(jù)上述資料，評(píng)估該宗土地于試根據(jù)上述資料，評(píng)估該宗土地于2000年年11月月1日的市場(chǎng)價(jià)日的市場(chǎng)價(jià)格。格。三、利用收益還原法估價(jià)實(shí)例三、利用收益還原法估價(jià)實(shí)例 解題步驟：解題步驟：（一）審題（一）審題（二）解題思路和方法選擇（二）解題思路和方法選擇（三）公式與計(jì)算過(guò)程（三）公式與計(jì)算過(guò)程（一）審題（一）審題 （1）明確估價(jià)對(duì)象，考慮方法選用。）明確估價(jià)對(duì)象，考慮方法選用。此題介紹，這此題介紹，這是一宗經(jīng)過(guò)出讓取得土地使用權(quán)的土地，現(xiàn)狀土地上是一宗經(jīng)過(guò)出讓取得土地使用權(quán)的土地，現(xiàn)狀土地上建有建筑物建有建筑物辦公樓，并

37、且在出租，有收益。估價(jià)辦公樓，并且在出租，有收益。估價(jià)對(duì)象為土地，不包括建筑物部分。適合選用收益還原對(duì)象為土地，不包括建筑物部分。適合選用收益還原法。法。 （2）明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)）明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。要求時(shí)點(diǎn)為。要求時(shí)點(diǎn)為2000年年11月月1日，日，與土地使用權(quán)取得的時(shí)間存在與土地使用權(quán)取得的時(shí)間存在5年的時(shí)間差。年的時(shí)間差。 （3）明確價(jià)格類型。）明確價(jià)格類型。要求評(píng)估土地的市場(chǎng)價(jià)格。要求評(píng)估土地的市場(chǎng)價(jià)格。 （4）了解資料內(nèi)容。）了解資料內(nèi)容。題中給出了土地面積、建筑面題中給出了土地面積、建筑面積；房地合一的辦公樓租金收入、押金、費(fèi)用、押金積；房地合一的辦公樓租金收入、押金、費(fèi)用、押金收益率；土地

38、還原率等。沒(méi)有直接給出土地收益的資收益率；土地還原率等。沒(méi)有直接給出土地收益的資料，需要在計(jì)算土地收益的基礎(chǔ)上運(yùn)用收益還原法。料，需要在計(jì)算土地收益的基礎(chǔ)上運(yùn)用收益還原法。（二）解題思路和方法選擇（二）解題思路和方法選擇 1. 方法選擇方法選擇 分析估價(jià)對(duì)象，這是一宗房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)分析估價(jià)對(duì)象，這是一宗房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生收益，而評(píng)估其中土地價(jià)格的案例。有收益的房地產(chǎn)生收益，而評(píng)估其中土地價(jià)格的案例。有收益的房地產(chǎn)一般使用收益還原法。題中沒(méi)有關(guān)于估價(jià)對(duì)象土地成本、一般使用收益還原法。題中沒(méi)有關(guān)于估價(jià)對(duì)象土地成本、市場(chǎng)上類似土地的交易樣本等資料，有跡可尋的只有從市場(chǎng)上類似土地的交易樣

39、本等資料，有跡可尋的只有從房地合一的收益中分離土地收益。所以，最終的土地房地合一的收益中分離土地收益。所以，最終的土地估估價(jià)方法應(yīng)選用收益還原法價(jià)方法應(yīng)選用收益還原法。2. 解題思路解題思路（1）根據(jù)辦公樓出租資料求取房地合一的房地產(chǎn)共同）根據(jù)辦公樓出租資料求取房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益。產(chǎn)生的純收益。（2）計(jì)算建筑物部分產(chǎn)生的純收益。）計(jì)算建筑物部分產(chǎn)生的純收益。（3）分離出土地純收益。）分離出土地純收益。（4）計(jì)算剩余使用年限下的土地收益價(jià)格。）計(jì)算剩余使用年限下的土地收益價(jià)格。（三）公式與計(jì)算過(guò)程（三）公式與計(jì)算過(guò)程1. 本題應(yīng)用的主要公式本題應(yīng)用的主要公式（1）房地年純收益）房地

40、年純收益=房地年總收益房地年總收益-年總費(fèi)用年總費(fèi)用（2）建筑物年純收益）建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值建筑物還原率建筑物還原率（3）有限年期土地價(jià)格）有限年期土地價(jià)格 =土地年純收益土地年純收益/土地還原率土地還原率1-1/（1+土地還原率）土地還原率）剩余使用年數(shù)剩余使用年數(shù)2. 計(jì)算過(guò)程計(jì)算過(guò)程 （1）計(jì)算房地年純收益、房地年總收益。）計(jì)算房地年純收益、房地年總收益。該樓出租，還該樓出租，還收取押金，因此，年總收益還應(yīng)該包含押金的年運(yùn)用收收取押金，因此，年總收益還應(yīng)該包含押金的年運(yùn)用收益。益。l 年租金收益年租金收益 = 月租金收入月租金收入12月月=30 12=360（萬(wàn)元）（萬(wàn)

41、元）l 押金年運(yùn)用收益押金年運(yùn)用收益 = 押金押金押金收益率押金收益率=60 5%=3 （萬(wàn)元）（萬(wàn)元）l 年總收益年總收益 = 年租金年租金+押金年運(yùn)用收益押金年運(yùn)用收益=360+3=363 （萬(wàn)元）（萬(wàn)元）l 房地年總費(fèi)用房地年總費(fèi)用 = 月均費(fèi)用月均費(fèi)用12月月=15 12=180（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）l 房地年純收益房地年純收益 = 房地年總收益房地年總收益-房地年總費(fèi)用房地年總費(fèi)用 = 363-180=183（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）（2）計(jì)算建筑物年純收益、建筑物現(xiàn)值。）計(jì)算建筑物年純收益、建筑物現(xiàn)值。 該辦公樓建成于該辦公樓建成于1995.11.1，至，至2000.11.1已經(jīng)過(guò)了已經(jīng)過(guò)了5年，

42、殘值率為年，殘值率為0。l 建筑物現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值 =重置價(jià)格重置價(jià)格建筑面積建筑面積成新度（剩余使用年限成新度（剩余使用年限/耐用年限）耐用年限） =4000 2500 （50-5）/50 =900（萬(wàn)元）（萬(wàn)元） 或或現(xiàn)值現(xiàn)值重置價(jià)總折舊重置價(jià)年折舊重置價(jià)總折舊重置價(jià)年折舊已使用年限已使用年限l 建筑物年純收益建筑物年純收益= 建筑物現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值建筑物還原率建筑物還原率 = 900 8%=72（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）（3）計(jì)算土地年純收益）計(jì)算土地年純收益 土地年純收益土地年純收益=房地年純收益房地年純收益-建筑物年純收益建筑物年純收益 =183-72=111（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）（4）計(jì)算土地總價(jià)格）

43、計(jì)算土地總價(jià)格 該宗土地是該宗土地是1995年年11月月1日經(jīng)過(guò)出讓獲得日經(jīng)過(guò)出讓獲得50年使用權(quán)的，年使用權(quán)的，至至2000年年11月月1日已經(jīng)過(guò)了日已經(jīng)過(guò)了5年，剩余使用年限為年，剩余使用年限為45年年 。剩余使用年數(shù)土地還原率土地還原率土地年純收益土地總價(jià)格111)6(.1715%6111%6111550萬(wàn)元土地總價(jià)格（5）計(jì)算土地單位面積價(jià)格）計(jì)算土地單位面積價(jià)格平方米）（元土地面積土地總價(jià)格土地單位面積價(jià)格/171561000100006 .1715難點(diǎn)與常見(jiàn)錯(cuò)誤解析難點(diǎn)與常見(jiàn)錯(cuò)誤解析1.難點(diǎn)難點(diǎn)（1）估價(jià)時(shí)點(diǎn)和土地剩余使用年限的關(guān)系，）估價(jià)時(shí)點(diǎn)和土地剩余使用年限的關(guān)系，對(duì)未來(lái)土地對(duì)

44、未來(lái)土地價(jià)格的年期修正將產(chǎn)生影響。價(jià)格的年期修正將產(chǎn)生影響。（2）土地年純收益的計(jì)算。）土地年純收益的計(jì)算。本題的土地純收益應(yīng)通過(guò)土本題的土地純收益應(yīng)通過(guò)土地剩余技術(shù)從房地純收益中分離出來(lái)，而房地純收益地剩余技術(shù)從房地純收益中分離出來(lái)，而房地純收益又由房地年總收益中分離。其中有以下又由房地年總收益中分離。其中有以下3個(gè)難點(diǎn)：個(gè)難點(diǎn)： 計(jì)算計(jì)算房地年總收益房地年總收益時(shí)，考慮押金應(yīng)用等時(shí)，考慮押金應(yīng)用等各類可收益各類可收益因素。因素。 計(jì)算計(jì)算土地純收益土地純收益時(shí)，不宜直接從房地年總收益中扣除建時(shí)，不宜直接從房地年總收益中扣除建筑物年總收益。盡量筑物年總收益。盡量先分步計(jì)算房地年純收益先分步計(jì)

45、算房地年純收益，再扣除建筑，再扣除建筑物年純收益之后計(jì)算出土地年純收益。物年純收益之后計(jì)算出土地年純收益。 計(jì)算計(jì)算建筑物年純收益建筑物年純收益時(shí)，涉及建筑物現(xiàn)值和建筑物還原時(shí)，涉及建筑物現(xiàn)值和建筑物還原率計(jì)算或選用。其中，建筑物現(xiàn)值計(jì)算可能涉及通過(guò)折舊或率計(jì)算或選用。其中，建筑物現(xiàn)值計(jì)算可能涉及通過(guò)折舊或成新計(jì)算方式的選擇、經(jīng)濟(jì)耐用年限和剩余土地使用年限的成新計(jì)算方式的選擇、經(jīng)濟(jì)耐用年限和剩余土地使用年限的關(guān)系等問(wèn)題，應(yīng)加以注意。關(guān)系等問(wèn)題，應(yīng)加以注意。 （3）資料涉及對(duì)象的分類。）資料涉及對(duì)象的分類。在審題時(shí)就要明確所給收益、在審題時(shí)就要明確所給收益、費(fèi)用等資料往往是房地合一的，重置價(jià)格、

46、耐用年限等費(fèi)用等資料往往是房地合一的，重置價(jià)格、耐用年限等則針對(duì)建筑物，應(yīng)將資料按照其對(duì)應(yīng)的對(duì)象分清類別。則針對(duì)建筑物，應(yīng)將資料按照其對(duì)應(yīng)的對(duì)象分清類別。2. 常見(jiàn)錯(cuò)誤分析常見(jiàn)錯(cuò)誤分析（1）沒(méi)有）沒(méi)有解題思路說(shuō)明解題思路說(shuō)明（2）房地總收益、費(fèi)用、押金運(yùn)用收益等）房地總收益、費(fèi)用、押金運(yùn)用收益等為按年計(jì)算為按年計(jì)算。 例如：租金水平按日、月計(jì)算，必須相應(yīng)折算成年例如：租金水平按日、月計(jì)算，必須相應(yīng)折算成年租金收益。租金收益。（3）房地總收益計(jì)算中未計(jì)算押金運(yùn)用或處理錯(cuò)誤。）房地總收益計(jì)算中未計(jì)算押金運(yùn)用或處理錯(cuò)誤。（4）建筑物年純收益計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤。）建筑物年純收益計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤。 建筑物年純收益

47、建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值建筑物還原利率。建筑物還原利率。 （5）未進(jìn)行年期修正或修正的土地使用年限錯(cuò)誤。）未進(jìn)行年期修正或修正的土地使用年限錯(cuò)誤。 土地使用權(quán)獲得時(shí)間與估價(jià)期不是同一時(shí)間，在估價(jià)土地使用權(quán)獲得時(shí)間與估價(jià)期不是同一時(shí)間，在估價(jià)期日土地剩余使用年限要經(jīng)過(guò)判斷、計(jì)算，要注意題中期日土地剩余使用年限要經(jīng)過(guò)判斷、計(jì)算，要注意題中關(guān)于這兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)的交待。關(guān)于這兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)的交待。 （6）沒(méi)有計(jì)算土地單位面積價(jià)格。）沒(méi)有計(jì)算土地單位面積價(jià)格。 題中沒(méi)有明確要求計(jì)算題中沒(méi)有明確要求計(jì)算 土地單位面積價(jià)格，但是土土地單位面積價(jià)格，但是土地估價(jià)工作的一般要求是在條件允許的情況下，既要有地

48、估價(jià)工作的一般要求是在條件允許的情況下，既要有總價(jià)格形式，也要有單價(jià)形式，每道題都要檢查是否有總價(jià)格形式，也要有單價(jià)形式，每道題都要檢查是否有土地面積，能否計(jì)算土地單位價(jià)格。土地面積，能否計(jì)算土地單位價(jià)格。 （7）解題思路混亂。）解題思路混亂。 這種情況一般是沒(méi)有估價(jià)對(duì)象的估價(jià)方法，因此沒(méi)有這種情況一般是沒(méi)有估價(jià)對(duì)象的估價(jià)方法，因此沒(méi)有正確的解題思路和步驟，在關(guān)鍵步驟上項(xiàng)目搭配混亂。正確的解題思路和步驟，在關(guān)鍵步驟上項(xiàng)目搭配混亂。練習(xí)題練習(xí)題 21估價(jià)對(duì)象概況估價(jià)對(duì)象概況 某公司于某公司于1998年年1月以有償出讓方式取得月以有償出讓方式取得A地塊地塊50年使年使用權(quán)，并于用權(quán)，并于1999年

49、年1月在此地塊建成建筑物月在此地塊建成建筑物B，當(dāng)時(shí)造價(jià)為，當(dāng)時(shí)造價(jià)為1200元元/m2；其經(jīng)濟(jì)耐用年限為；其經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，目前該類建筑物重置年，目前該類建筑物重置價(jià)格為價(jià)格為1500元元/m2，殘值率為，殘值率為10%，A地塊面積地塊面積450m2，建，建筑面積為筑面積為400m2，目前該建筑全部出租，實(shí)收租金為，目前該建筑全部出租，實(shí)收租金為10000元元/月。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝惤ㄖ鲎庾饨鹨话銥樵?。?jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝惤ㄖ鲎庾饨鹨话銥?0元元/（m2月），土地及房屋還原率分別為月），土地及房屋還原率分別為5%和和6%，每年需支，每年需支付的土地使用稅及房產(chǎn)稅為付的土地使用稅及房產(chǎn)稅為

50、20元元/m2，需支付的年管理費(fèi)為，需支付的年管理費(fèi)為同類建筑年租金的同類建筑年租金的4%，年維修費(fèi)為重置價(jià)的，年維修費(fèi)為重置價(jià)的2%，年保險(xiǎn)，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的費(fèi)為重置價(jià)的0.2%。2估價(jià)要求估價(jià)要求 試根據(jù)上述資料估算試根據(jù)上述資料估算A地塊在地塊在2002年年1月的土地使用權(quán)價(jià)月的土地使用權(quán)價(jià)格。格。3 3估價(jià)過(guò)程估價(jià)過(guò)程 該宗土地與房屋出租，有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益還該宗土地與房屋出租，有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益還原法進(jìn)行估價(jià)。原法進(jìn)行估價(jià)。（1 1）計(jì)算出租總收益：）計(jì)算出租總收益： 收益應(yīng)采用客觀收益，即每月收益應(yīng)采用客觀收益，即每月3030元元/ /（mm2 2月）。月）。 年總收

51、益年總收益 = 30= 3040040012 = 144 00012 = 144 000元元（2 2）計(jì)算出租總費(fèi)用：）計(jì)算出租總費(fèi)用： 總費(fèi)用包括以下幾項(xiàng)：總費(fèi)用包括以下幾項(xiàng)： 年稅金年稅金 = 20= 20400 = 8400 = 8000000元元 年管理費(fèi)年管理費(fèi) = 30= 3040040012124% = 54% = 5760760元元 年維修費(fèi)年維修費(fèi) = 1= 15005004004002% = 122% = 12000000元元 年保險(xiǎn)費(fèi)年保險(xiǎn)費(fèi) = 1= 15005004004000.2% = 10.2% = 1200200元元 計(jì)算房屋年折舊費(fèi)。計(jì)算房屋年折舊費(fèi)。 計(jì)算房

52、屋年折舊費(fèi)。房屋年折舊費(fèi)應(yīng)根據(jù)房屋重置價(jià)、計(jì)算房屋年折舊費(fèi)。房屋年折舊費(fèi)應(yīng)根據(jù)房屋重置價(jià)、耐用年限、殘值率等進(jìn)行計(jì)算。但本案例中土地使用權(quán)出耐用年限、殘值率等進(jìn)行計(jì)算。但本案例中土地使用權(quán)出讓年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年讓年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，而根據(jù)限，而根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法和國(guó)務(wù)院和國(guó)務(wù)院5555號(hào)令規(guī)定，號(hào)令規(guī)定，土地使用期滿而使用者未申請(qǐng)續(xù)期的，土地使用權(quán)由國(guó)家土地使用期滿而使用者未申請(qǐng)續(xù)期的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回?zé)o償收回，關(guān)于，關(guān)于地上建筑物的處置地上建筑物的處置，城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法未作具體規(guī)定，而國(guó)務(wù)

53、院未作具體規(guī)定，而國(guó)務(wù)院5555號(hào)令則規(guī)定號(hào)令則規(guī)定由國(guó)家無(wú)償取得由國(guó)家無(wú)償取得。因此因此使用者可使用房地產(chǎn)的年期為使用者可使用房地產(chǎn)的年期為50501 = 491 = 49年年；而房屋；而房屋的殘值在使用期滿時(shí)也并不能由房產(chǎn)主取得。因此，的殘值在使用期滿時(shí)也并不能由房產(chǎn)主取得。因此，整個(gè)整個(gè)房屋重置價(jià)必須在可使用期內(nèi)全部收回，以回收整個(gè)投資房屋重置價(jià)必須在可使用期內(nèi)全部收回，以回收整個(gè)投資。因此本案例中房屋年折舊費(fèi)為：因此本案例中房屋年折舊費(fèi)為： 元房屋可使用年限房屋重置價(jià)年折舊費(fèi)12245494001500 所以總費(fèi)用所以總費(fèi)用 = = =39=39205205元元（3 3）計(jì)算房屋出租年

54、純收益：）計(jì)算房屋出租年純收益： 房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值= = 房屋重置價(jià)年折舊費(fèi)房屋重置價(jià)年折舊費(fèi)已使用年限已使用年限 =1=150050040040012122452453 = 5632653 = 563265元元 房屋年純收益房屋年純收益 = = 房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值房屋還原利率房屋還原利率 = 563= 5632652656% = 33 795.96% = 33 795.9元元（4 4）計(jì)算年土地純收益：）計(jì)算年土地純收益： 土地年純收益土地年純收益 = =（1 1）（）（2 2）（）（3 3） = 144 000= 144 00039 20539 20533 795.9 = 70 999.13

55、3 795.9 = 70 999.1元元（5 5）確定）確定20022002年年1 1月的土地使用權(quán)價(jià)格：月的土地使用權(quán)價(jià)格： 本案例土地在本案例土地在20022002年年1 1月的土地使用權(quán)剩余使用年月的土地使用權(quán)剩余使用年限為限為4646年，因此土地使用權(quán)價(jià)格為：年，因此土地使用權(quán)價(jià)格為：元土地使用權(quán)價(jià)格1269469%)51 (11 %51 .70999)1 (11 46nrra實(shí)例實(shí)例 1（一）估價(jià)對(duì)象概況（一）估價(jià)對(duì)象概況 該房地產(chǎn)為一出租寫字樓。土地面積該房地產(chǎn)為一出租寫字樓。土地面積12000m2，建筑物面積建筑物面積52000m2，層數(shù)地上，層數(shù)地上22層，地下層，地下2層，建

56、筑層，建筑物結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)。土地使用年限為物結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)。土地使用年限為50年，從年，從1998年年5月起計(jì)。月起計(jì)。（二）評(píng)估要求（二）評(píng)估要求 評(píng)估該房地產(chǎn)評(píng)估該房地產(chǎn)2003年年5月的買賣價(jià)格月的買賣價(jià)格（三）估價(jià)過(guò)程（三）估價(jià)過(guò)程 1選擇估價(jià)方法。選擇估價(jià)方法。出租、有收益，選收益還原法出租、有收益，選收益還原法2收集有關(guān)資料。收集有關(guān)資料?？晒┏鲎獾膬裘娣e可供出租的凈面積31200m2，占建筑物，占建筑物總面積總面積60，其余，其余40%，公共過(guò)道，大樓管理人員用房，公共過(guò)道，大樓管理人員用房，設(shè)備用房等。月租金按凈面積計(jì)，設(shè)備用房等。月租金按凈面積計(jì)，35美元美元/m2月，空房率

57、月，空房率平均為平均為10，即出租率，即出租率90，建筑物原值，建筑物原值5500萬(wàn)美元，萬(wàn)美元，家具設(shè)備原價(jià)家具設(shè)備原價(jià)500萬(wàn)美元，經(jīng)常費(fèi)每月萬(wàn)美元，經(jīng)常費(fèi)每月10萬(wàn)美元，房產(chǎn)稅萬(wàn)美元，房產(chǎn)稅按建筑物原值減扣按建筑物原值減扣30后的余值的后的余值的1.2繳納（每年），繳納（每年），其它稅費(fèi)納為月總收入的其它稅費(fèi)納為月總收入的6（每月）（每月） 3計(jì)算總收益計(jì)算總收益 年總收益年總收益A 312003512901179.36萬(wàn)美元萬(wàn)美元4計(jì)算總費(fèi)用計(jì)算總費(fèi)用（1）折舊費(fèi)）折舊費(fèi)B 鋼混結(jié)構(gòu)耐用年限鋼混結(jié)構(gòu)耐用年限60年，殘值率為年，殘值率為0，但土地使用，但土地使用年限年限50年，所以建筑物

58、的年限也只有年，所以建筑物的年限也只有50年，建筑物折舊的耐年，建筑物折舊的耐用年限按用年限按50年計(jì)。年計(jì)。 B1建筑物折舊重置價(jià)（建筑物折舊重置價(jià)（1殘值）殘值）/耐用年限耐用年限 5500（10）/50 B2家具設(shè)備的耐用年限推定為家具設(shè)備的耐用年限推定為10年，殘值率年，殘值率4， 家具折舊家具折舊500（14）/10 B= B1+ B2=158萬(wàn)美元萬(wàn)美元（2）經(jīng)常費(fèi)）經(jīng)常費(fèi)C=1012120萬(wàn)美元萬(wàn)美元（3）房產(chǎn)稅）房產(chǎn)稅（每年）（每年）D=5500（130）1.246萬(wàn)美元萬(wàn)美元（4）其它稅費(fèi)）其它稅費(fèi)E31200359061270.76萬(wàn)美元萬(wàn)美元（5）年總費(fèi)用）年總費(fèi)用B+C

59、+D+E=394.76萬(wàn)美元萬(wàn)美元 5計(jì)算純收益計(jì)算純收益 年純收益年總收益年總費(fèi)用年純收益年總收益年總費(fèi)用1179.36394.76784.6萬(wàn)美元萬(wàn)美元6計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格 r r 為為1010，n n50 50 5 54545則：則：P P 784.6784.61010111 1（1+101+10）4545 7738.367738.36萬(wàn)美元萬(wàn)美元該房地產(chǎn)該房地產(chǎn)20032003年五月的買賣價(jià)格年五月的買賣價(jià)格77387738萬(wàn)美元，單位建筑面積萬(wàn)美元，單位建筑面積14881488美元美元nr111raP實(shí)例實(shí)例 2 1估價(jià)對(duì)象概況估價(jià)對(duì)象概況 某市某區(qū)有二層樓房加強(qiáng)磚造房一棟

60、，土地總面積某市某區(qū)有二層樓房加強(qiáng)磚造房一棟，土地總面積36m2，房屋面積為房屋面積為34m2（總數(shù)）（總數(shù)）,月租金收入為月租金收入為4500元（整棟出元（整棟出租），定約日期租），定約日期2005年年1月，地價(jià)稅為月，地價(jià)稅為1450元（一期），房元（一期），房屋稅為屋稅為750元（一期），建筑物經(jīng)過(guò)年數(shù)為元（一期），建筑物經(jīng)過(guò)年數(shù)為15年（已用了年（已用了15年）。年）。2估價(jià)要求，估價(jià)要求，求本例房屋基地在求本例房屋基地在2007年年3月的價(jià)格。月的價(jià)格。3估價(jià)過(guò)程估價(jià)過(guò)程（1）采用的估價(jià)方法）采用的估價(jià)方法 這宗地與房屋出租，有經(jīng)濟(jì)收益，運(yùn)用收益還原法這宗地與房屋出租，有經(jīng)濟(jì)收益，運(yùn)