上海中冶祥騰財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告_77PPT_2010年

1、謹(jǐn)呈：上海中冶祥騰投資有限公司謹(jǐn)呈：上海中冶祥騰投資有限公司20102010年年2 2月月認(rèn)知掃描占位企劃1 1、客戶定位、客戶定位2 2、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目定位3 3、價(jià)格定位、價(jià)格定位1 1、1 1、推案策略、推案策略2 2、銷售策略、銷售策略3 3、銷售執(zhí)行、銷售執(zhí)行提案框架：提案框架：1 1、宏觀經(jīng)濟(jì)認(rèn)知、宏觀經(jīng)濟(jì)認(rèn)知2 2、辦公樓市場(chǎng)認(rèn)知、辦公樓市場(chǎng)認(rèn)知3 3、項(xiàng)目認(rèn)知、項(xiàng)目認(rèn)知1 1、出售型辦公、出售型辦公市場(chǎng)掃描市場(chǎng)掃描2 2、出租型辦公、出租型辦公市場(chǎng)掃描市場(chǎng)掃描1 1、客戶定位、客戶定位2 2、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目定位3 3、價(jià)格定位、價(jià)格定位4 4、產(chǎn)品建議、產(chǎn)品建議1 1、推廣策略

2、、推廣策略2 2、企劃方案、企劃方案3 3、品牌整合建議、品牌整合建議認(rèn)知認(rèn)知美國(guó)：次貸危機(jī)，經(jīng)濟(jì)衰美國(guó)：次貸危機(jī)，經(jīng)濟(jì)衰退退關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：受“次貸危機(jī)”影響，美國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)研究局于12月1日正式確認(rèn)，美國(guó)在2007年12月已經(jīng)陷入衰退，西歐和日本等經(jīng)濟(jì)體也不同程度的陷入衰退之中。 受國(guó)內(nèi)外環(huán)境的影響，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入周期下行區(qū)間，“經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大幅放緩”與“通脹壓力抬頭” 成為該區(qū)間的總體特征，保增長(zhǎng)成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)政策的著力點(diǎn)。上海市2008年四季度各月的經(jīng)濟(jì)發(fā)展多項(xiàng)重要指標(biāo)，如工業(yè)生產(chǎn)總值、增加值，地方財(cái)政收入、對(duì)外貿(mào)易等都出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，甚至呈現(xiàn)兩位數(shù)負(fù)增長(zhǎng)局面 。經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀認(rèn)知經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀認(rèn)知全球陷

3、入經(jīng)濟(jì)危機(jī)全球陷入經(jīng)濟(jì)危機(jī)國(guó)內(nèi)：經(jīng)濟(jì)增速放緩國(guó)內(nèi)：經(jīng)濟(jì)增速放緩 上海：部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)負(fù)增上海：部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)負(fù)增長(zhǎng)長(zhǎng)從從0707年底至今，全市出售型辦公市場(chǎng)總體呈功大于求的態(tài)勢(shì)，出年底至今，全市出售型辦公市場(chǎng)總體呈功大于求的態(tài)勢(shì)，出售型辦公市場(chǎng)形勢(shì)不容樂觀售型辦公市場(chǎng)形勢(shì)不容樂觀全市出售型辦公市場(chǎng)供求狀況全市出售型辦公市場(chǎng)供求狀況辦公樓市場(chǎng)認(rèn)知辦公樓市場(chǎng)認(rèn)知2005200520082008年全市出售型辦公物業(yè)供求情況年全市出售型辦公物業(yè)供求情況 以上海甲級(jí)辦公樓租金為代表，截至4季度末，市場(chǎng)租金較上季度大幅下調(diào)21.6，完全抵消了2008年前三季度的漲幅； 在租金全面下跌的情況下，靜安、浦東和徐匯

4、的季度跌幅均超過20。上海甲級(jí)辦公樓實(shí)際租金和增長(zhǎng)率上海甲級(jí)辦公樓實(shí)際租金和增長(zhǎng)率辦公樓市場(chǎng)認(rèn)知辦公樓市場(chǎng)認(rèn)知全市辦公租賃市場(chǎng)全市辦公租賃市場(chǎng) 辦公物業(yè)租金大幅下滑辦公物業(yè)租金大幅下滑u案例案例1 1：全球領(lǐng)先的快遞郵政服務(wù)公司TNT中國(guó)總部最大的部門銷售部從廣東路上的世界貿(mào)易大廈搬至虹橋臨空工業(yè)園；u案例案例2 2：香港精品機(jī)械有限公司從兆豐環(huán)球大廈搬至中環(huán)內(nèi)的東方環(huán)球企業(yè)中心東方環(huán)球企業(yè)中心。部分企業(yè)撤出高檔辦公區(qū)域以控制成本，次級(jí)商務(wù)區(qū)逐步崛起部分企業(yè)撤出高檔辦公區(qū)域以控制成本，次級(jí)商務(wù)區(qū)逐步崛起錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，次級(jí)商務(wù)區(qū)承接原傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)客戶對(duì)低租金的需求租金階梯，次級(jí)商務(wù)區(qū)是外區(qū)和外地進(jìn)駐上

5、海的中小企業(yè)首選傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)次級(jí)商務(wù)區(qū)次級(jí)商務(wù)區(qū)辦公樓市場(chǎng)認(rèn)知辦公樓市場(chǎng)認(rèn)知全市辦公租賃市場(chǎng)全市辦公租賃市場(chǎng)次級(jí)商務(wù)區(qū)逐步崛次級(jí)商務(wù)區(qū)逐步崛起起辦公樓市場(chǎng)總結(jié)辦公樓市場(chǎng)總結(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣，辦公類非剛性需求產(chǎn)品的銷宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣，辦公類非剛性需求產(chǎn)品的銷售市場(chǎng)不容樂觀售市場(chǎng)不容樂觀結(jié)論結(jié)論1 1：結(jié)論結(jié)論2 2：部分企業(yè)撤出高檔辦公區(qū)域以控制成本，次部分企業(yè)撤出高檔辦公區(qū)域以控制成本，次級(jí)商務(wù)區(qū)逐步崛起級(jí)商務(wù)區(qū)逐步崛起項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目認(rèn)知中環(huán)南北高架交接口，屬二級(jí)地段，周邊中環(huán)南北高架交接口，屬二級(jí)地段，周邊配套齊全，工廠林立配套齊全，工廠林立關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：二級(jí)地段、中環(huán)核心區(qū)二級(jí)地段、中

6、環(huán)核心區(qū)區(qū)位屬性區(qū)位屬性本案本案大寧國(guó)際社區(qū)大寧國(guó)際社區(qū)彭浦新村彭浦新村永和社區(qū)永和社區(qū)涼城新村涼城新村大寧國(guó)際商業(yè)中大寧國(guó)際商業(yè)中心心上海馬戲城上海馬戲城閘北體育場(chǎng)閘北體育場(chǎng)百安居百安居大潤(rùn)發(fā)大潤(rùn)發(fā)北郊站北郊站城大建材市場(chǎng)、城大燈具城城大建材市場(chǎng)、城大燈具城彭浦機(jī)器廠彭浦機(jī)器廠匯眾汽車廠匯眾汽車廠錦榮國(guó)際大酒店（四星錦榮國(guó)際大酒店（四星級(jí)）級(jí)）四方鍋爐廠四方鍋爐廠大寧福朋喜來(lái)登大酒店（五星級(jí)）大寧福朋喜來(lái)登大酒店（五星級(jí)） 市北工業(yè)園區(qū)市北工業(yè)園區(qū)北郊物流園區(qū)北郊物流園區(qū) 東方環(huán)球企業(yè)中心東方環(huán)球企業(yè)中心 上海多媒體谷上海多媒體谷 大寧商業(yè)大寧商業(yè)文化中心文化中心本案本案項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目認(rèn)知區(qū)位

7、屬性區(qū)位屬性共和新路沿線已初步形成了多個(gè)共和新路沿線已初步形成了多個(gè)重點(diǎn)商務(wù)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，商務(wù)氛圍重點(diǎn)商務(wù)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，商務(wù)氛圍初顯初顯 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)支撐、商務(wù)氛圍產(chǎn)業(yè)支撐、商務(wù)氛圍產(chǎn)業(yè)特色規(guī)模市北工業(yè)園區(qū)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)占地面積約為1.26平方公里北郊物流園區(qū)物流業(yè)占地面積約為1.7平方公里東方環(huán)球企業(yè)中心 大型企業(yè)總部總建筑面積21萬(wàn)平方米上海多媒體谷 高端多媒體產(chǎn)業(yè)占地面積560畝，建筑面積80余萬(wàn)平方米大寧商業(yè)文化中心區(qū)域商業(yè)中心、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)占地0.87平方公里關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：中環(huán)正中央中環(huán)正中央 地鐵地鐵1 1號(hào)線號(hào)線 P+RP+R項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目認(rèn)知交通交通本案本案汶水路汶水路南北高架

8、南北高架快速通道：快速通道：汶水路（中環(huán)）、共和汶水路（中環(huán)）、共和新路（南北高架），并有多個(gè)上下匝新路（南北高架），并有多個(gè)上下匝道道地鐵：地鐵：步行至步行至1 1號(hào)線汶水路站號(hào)線汶水路站5 5分鐘分鐘公交線路：公交線路：周邊周邊2525條地面公交線路，條地面公交線路，公交樞紐（規(guī)劃中）緊鄰本案公交樞紐（規(guī)劃中）緊鄰本案交通配套：交通配套：400400個(gè)車位的個(gè)車位的P+RP+R系統(tǒng)系統(tǒng)1 1號(hào)線號(hào)線項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目認(rèn)知產(chǎn)品產(chǎn)品關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：ART DECO 5.4ART DECO 5.4米層高米層高 空中花園空中花園占地面積2.74萬(wàn)平方米容積率建筑面積5.48萬(wàn)平方米其中，辦公3.89萬(wàn)平

9、方米辦公層高車位建筑風(fēng)格ART DECO主要指標(biāo)主要指標(biāo)立面品質(zhì)較好，層高立面品質(zhì)較好，層高5.45.4米，空中花園米，空中花園面階段（建面）面階段（建面）套數(shù)比例面積110-15010445%12728150-2008838%14896200-25073%1563250-3003214%8673350-40021%764總計(jì)總計(jì)233100%38624項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目認(rèn)知面積段面積段注：以上建筑面積數(shù)據(jù)由CAD套內(nèi)面積推算而來(lái)，僅包含3層及以上分割數(shù)據(jù)主力建筑面積在主力建筑面積在110-300110-300平方米，平方米，5.45.4層高、層高、LOFTLOFT形式，按寫字樓形式，按寫字樓4-6

10、4-6人人/ /平方米推算，平方米推算，目前的分割面積適合目前的分割面積適合100100人以下的中小型公人以下的中小型公司司目前分割面積適合目前分割面積適合100100人以下的中小型人以下的中小型公司公司框架結(jié)構(gòu)，有更框架結(jié)構(gòu)，有更多靈活分割的可多靈活分割的可能性能性項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目認(rèn)知總結(jié)總結(jié)項(xiàng)目核心賣點(diǎn)項(xiàng)目核心賣點(diǎn)交通交通區(qū)位區(qū)位品質(zhì)品質(zhì)配套配套中環(huán)南北高架中環(huán)南北高架 軌道交通軌道交通中環(huán)核心區(qū)中環(huán)核心區(qū)ARTDECOARTDECO、5A 5A 空中花園、空中花園、5.4m5.4m層層高高充足停車位充足停車位 P+RP+R、商業(yè)、商業(yè)威脅威脅現(xiàn)狀現(xiàn)狀宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣市場(chǎng)不容樂觀市

11、場(chǎng)不容樂觀項(xiàng)目品質(zhì)較高項(xiàng)目品質(zhì)較高次級(jí)商務(wù)區(qū)逐步崛起次級(jí)商務(wù)區(qū)逐步崛起如何做？如何做？【解決之道】：【解決之道】：尋找核心客源尋找核心客源尋找核心客源支撐尋找核心客源支撐點(diǎn)點(diǎn)【區(qū)域市場(chǎng)掃描】【區(qū)域市場(chǎng)掃描】出售型辦公產(chǎn)品客戶構(gòu)成出售型辦公產(chǎn)品客戶構(gòu)成+ +投資需求投資需求自用辦公自用辦公 自用者自用者持有者持有者市場(chǎng)不景氣下淡出市場(chǎng)不景氣下淡出機(jī)會(huì)點(diǎn)？機(jī)會(huì)點(diǎn)？出售型辦公市場(chǎng)出售型辦公市場(chǎng)出售型辦公樓市場(chǎng)出售型辦公樓市場(chǎng)區(qū)域項(xiàng)目概況區(qū)域項(xiàng)目概況名稱名稱東方環(huán)球企業(yè)中心東方環(huán)球企業(yè)中心共和國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)共和國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)總建面（萬(wàn)）總建面（萬(wàn)）21容積率容積率1.8產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)高層獨(dú)棟報(bào)價(jià)報(bào)價(jià)17

12、5002300015000-17000（標(biāo)準(zhǔn)層高）25000（5.4米層高）單套面積單套面積314-3271500-2800東方環(huán)球企業(yè)中心東方環(huán)球企業(yè)中心共和國(guó)際商共和國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)務(wù)廣場(chǎng)中環(huán)永新國(guó)際廣場(chǎng)中環(huán)永新國(guó)際廣場(chǎng)本本 案案本案目前周邊在售項(xiàng)目不多，主要競(jìng)品項(xiàng)目是共和國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)和東方環(huán)球企業(yè)中心；另外，還有預(yù)計(jì)在09年4月將面世的中環(huán)永新國(guó)際廣場(chǎng)。在售項(xiàng)目品質(zhì)差異較大在售項(xiàng)目品質(zhì)差異較大出售型辦公樓市場(chǎng)出售型辦公樓市場(chǎng)東方環(huán)球企業(yè)中心東方環(huán)球企業(yè)中心所處板塊所處板塊閘北大寧總建面總建面現(xiàn)場(chǎng)地址現(xiàn)場(chǎng)地址永和路200號(hào)總期數(shù)總期數(shù)建筑形態(tài)建筑形態(tài)高層，多層，獨(dú)棟 當(dāng)前期數(shù)當(dāng)前期數(shù)物業(yè)類型物

13、業(yè)類型辦公樓開盤時(shí)間開盤時(shí)間物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)6元月入住時(shí)間入住時(shí)間價(jià)格價(jià)格17500-23000套數(shù)套數(shù)開發(fā)商開發(fā)商輕工五金發(fā)展；永源置業(yè)發(fā)展百年歐陸建筑，匯集羅馬式、哥特式、巴洛克式、文藝復(fù)興式等多種歐洲建筑風(fēng)格，是外灘建筑的濃縮版。全小區(qū)石材投入高達(dá)3億，體現(xiàn)企業(yè)總部豪華氣派。 東方環(huán)球總部基地作為上海四大總部經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)基地之一，凡是進(jìn)駐基地的國(guó)內(nèi)外企業(yè)都可以享受國(guó)家的相關(guān)優(yōu)惠政策。 其獨(dú)棟產(chǎn)品主要入住各種類型企業(yè)的總部經(jīng)濟(jì)，目前已入?。簠f(xié)通集團(tuán)總部；中興電力建設(shè)有限公司總部。特點(diǎn)：歐式風(fēng)格，石材立面，政策扶持，總部基特點(diǎn)：歐式風(fēng)格，石材立面，政策扶持，總部基地地出售型辦公樓市場(chǎng)出售型辦公樓市場(chǎng)

14、東方環(huán)球企業(yè)中心東方環(huán)球企業(yè)中心該項(xiàng)目獨(dú)棟類辦公產(chǎn)品共推出60套，目前去化36套，去化率為60%，月均去化套數(shù)1.8套。08年總體成交均價(jià)僅為1482714827元元。 獨(dú)棟辦公物業(yè)去化較慢獨(dú)棟辦公物業(yè)去化較慢獨(dú)棟產(chǎn)品供求均價(jià)走勢(shì)圖獨(dú)棟產(chǎn)品供求均價(jià)走勢(shì)圖套數(shù)套數(shù)元元/ /平方米平方米出售型辦公樓市場(chǎng)出售型辦公樓市場(chǎng)東方環(huán)球企業(yè)中心東方環(huán)球企業(yè)中心該項(xiàng)目高層辦公產(chǎn)品共推出224套，目前去化82套，去化率為37.5%37.5%。該產(chǎn)品類型08年去化情況低迷，僅在7月和12月有較為集中的成交，其余時(shí)間保持零成交零成交或僅成交1212套套。該產(chǎn)品線08年成交均價(jià)1442114421元元。高層辦公物業(yè)成

15、交也比較低迷高層辦公物業(yè)成交也比較低迷高層產(chǎn)品供求均價(jià)走勢(shì)高層產(chǎn)品供求均價(jià)走勢(shì)圖圖套數(shù)套數(shù)元元/ /平方米平方米出售型辦公樓市場(chǎng)出售型辦公樓市場(chǎng)東方環(huán)球企業(yè)中心東方環(huán)球企業(yè)中心客源構(gòu)成客源構(gòu)成關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：自用自用購(gòu)買客戶：上海電氣、協(xié)通集團(tuán)等國(guó)內(nèi)大型企業(yè)絕大部分為自用絕大部分為自用項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱產(chǎn)品線產(chǎn)品線主力面積主力面積供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)東方環(huán)球企業(yè)中心東方環(huán)球企業(yè)中心高層314-327平方米219219獨(dú)棟1550-1640平方米6060出售型辦公樓市場(chǎng)出售型辦公樓市場(chǎng)東方環(huán)球企業(yè)中心東方環(huán)球企業(yè)中心項(xiàng)目特點(diǎn)：分割面積大、總價(jià)段高項(xiàng)目特點(diǎn)：分割面積大、總價(jià)段高該項(xiàng)目高層辦公產(chǎn)品主力面積

16、段在300平方米以上，主力總價(jià)段在430-480萬(wàn)；該項(xiàng)目獨(dú)棟辦公產(chǎn)品主力面積段為1550-1640平方米，總價(jià)在2000萬(wàn)以上。高定位的小眾辦公產(chǎn)品高定位的小眾辦公產(chǎn)品出售型辦公樓市場(chǎng)出售型辦公樓市場(chǎng)共和國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)共和國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)所處板塊所處板塊閘北彭浦占地面積占地面積現(xiàn)場(chǎng)地址現(xiàn)場(chǎng)地址共和新路3703號(hào)總建面總建面建筑形態(tài)建筑形態(tài)兩棟高層 當(dāng)前期數(shù)當(dāng)前期數(shù)物業(yè)類型物業(yè)類型辦公樓開盤時(shí)間開盤時(shí)間物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)10元月車位車位報(bào)價(jià)報(bào)價(jià)15000-25000套數(shù)套數(shù)開發(fā)商開發(fā)商上海市北置業(yè)交通十分便利，二十多條公交線路，四通八達(dá)。環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯。該案緊鄰共和新路高架和場(chǎng)中路干道，盡享地面、高架、軌交

17、三重立體交通。距離1號(hào)線彭浦新村步行僅5分鐘。采取了國(guó)際流行的雙塔結(jié)構(gòu)與玻璃幕墻立面設(shè)計(jì)，是區(qū)域內(nèi)富有特色并具有地標(biāo)地位的現(xiàn)代商務(wù)辦公產(chǎn)品。 項(xiàng)目特點(diǎn)：交通便利，現(xiàn)代，玻璃幕項(xiàng)目特點(diǎn)：交通便利，現(xiàn)代，玻璃幕墻墻出售型辦公樓市場(chǎng)出售型辦公樓市場(chǎng)共和國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)共和國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)該項(xiàng)目辦公樓產(chǎn)品共推出493套，目前總?cè)セ?26套，去化率為46%46%，月均去化套數(shù)16套；08年下半年以來(lái)成交速度明顯放緩，目前去化基本處于停滯狀態(tài)。項(xiàng)目開盤后成交均價(jià)基本維持在15000元/上下。0808年下半年以來(lái)去化低迷年下半年以來(lái)去化低迷項(xiàng)目供求均價(jià)走勢(shì)圖項(xiàng)目供求均價(jià)走勢(shì)圖套數(shù)套數(shù)元元/ /平方米平方米面階段（建

18、面）面階段（建面）供應(yīng)供應(yīng)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積50以下7879 1913921 50-10018376 2338668 100-1503837 361127 150-2005643 331669 總計(jì)35734 49315385 出售型辦公樓市場(chǎng)出售型辦公樓市場(chǎng)共和國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)共和國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)共和國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)供應(yīng)成交結(jié)構(gòu)共和國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)供應(yīng)成交結(jié)構(gòu)100100平方米以下的小面積產(chǎn)品為主平方米以下的小面積產(chǎn)品為主關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：100100平方米以下小面積平方米以下小面積出售型辦公樓市場(chǎng)出售型辦公樓市場(chǎng)客源構(gòu)成客源構(gòu)成關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：自用自用客源構(gòu)成中，自用比例為客源構(gòu)成中，自用比例為65%

19、65%，投資比例，投資比例35%35%共和國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)共和國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)出售型辦公樓市場(chǎng)出售型辦公樓市場(chǎng)共和國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)共和國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)項(xiàng)目問題：項(xiàng)目定位不清晰項(xiàng)目問題：項(xiàng)目定位不清晰宏觀形勢(shì)宏觀形勢(shì)首次開盤（2007年12月）宏觀形勢(shì)較好，深層經(jīng)濟(jì)矛盾尚未爆發(fā)開盤后首月去化110套，面積小、總價(jià)低，投資客比例較高最近6個(gè)月面臨較大的不確定性，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣最近半年月均去化僅8套，目前開始租售并舉項(xiàng)目定位不清晰，沒有統(tǒng)一規(guī)劃項(xiàng)目定位不清晰，沒有統(tǒng)一規(guī)劃過的租售并舉方式降低項(xiàng)目檔次過的租售并舉方式降低項(xiàng)目檔次出售型辦公樓市場(chǎng)出售型辦公樓市場(chǎng)中環(huán)永新國(guó)際廣場(chǎng)中環(huán)永新國(guó)際廣場(chǎng)所處板塊所處板塊閘北彭浦

20、總建面總建面現(xiàn)場(chǎng)地址現(xiàn)場(chǎng)地址高平路789號(hào)期數(shù)期數(shù)物業(yè)類型物業(yè)類型辦公樓商鋪開盤時(shí)間開盤時(shí)間單套面積單套面積50-150左右代理代理報(bào)價(jià)報(bào)價(jià)預(yù)計(jì)12000-13000套數(shù)套數(shù)開發(fā)商開發(fā)商上海城聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)該案位于中環(huán)線旁永和成熟社區(qū)，在汾水路近滬太路，在彭浦鎮(zhèn)地區(qū)，與易初蓮花永和店一墻之隔。 其中5萬(wàn)余平方米的商業(yè)物業(yè)定位于區(qū)域商業(yè)中心，規(guī)劃建造辦公樓和商鋪，項(xiàng)目靠近建設(shè)中的軌道交通7號(hào)線，交通便利。 項(xiàng)目特點(diǎn)：小面積項(xiàng)目特點(diǎn)：小面積SOHOSOHO式辦公式辦公出售型辦公樓市場(chǎng)出售型辦公樓市場(chǎng)總結(jié)總結(jié)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目去化低迷，銷售型辦公市場(chǎng)陷入僵局區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目去化低迷，銷售型辦公市場(chǎng)陷入僵局 出租型辦

21、公市場(chǎng)出租型辦公市場(chǎng)出租型辦公樓類型出租型辦公樓類型項(xiàng)目周邊出租型辦公樓類型上看，可分為園區(qū)園區(qū)型辦公物業(yè)和市場(chǎng)化辦公物業(yè)，型辦公物業(yè)和市場(chǎng)化辦公物業(yè)，市場(chǎng)化辦公樓從區(qū)位上可分為汶水路以北和汶水路以南兩個(gè)區(qū)域。出租型辦公樓分布出租型辦公樓分布本案本案市市北北工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)市場(chǎng)型市場(chǎng)型辦公樓辦公樓美邦大廈美邦大廈2.5-2.72.5-2.7元元/ /天天華瑞大廈華瑞大廈1.71.7元元/ /天天永鼎大廈永鼎大廈1.8-2.21.8-2.2元元/ /天天彭浦大廈彭浦大廈2-2.22-2.2元元/ /天天泛歐現(xiàn)代大泛歐現(xiàn)代大廈廈3-43-4元元/ /天天大寧國(guó)際廣場(chǎng)大寧國(guó)際廣場(chǎng)5.55.5元元/

22、/天天合金工廠合金工廠3-3.53-3.5元元/ /天天聚能灣聚能灣2.72.7元元/ /天天市北中央商務(wù)市北中央商務(wù)園園2.62.6元元/ /天天市北半島中心市北半島中心2.6-2.72.6-2.7元元/ /天天關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：園區(qū)型辦公物業(yè)園區(qū)型辦公物業(yè) 市場(chǎng)化辦公物業(yè)市場(chǎng)化辦公物業(yè)市北中央商務(wù)園市北中央商務(wù)園聚能灣聚能灣市北半島國(guó)際中心市北半島國(guó)際中心本案本案市北工業(yè)園區(qū)市北工業(yè)園區(qū)園區(qū)內(nèi)大型企業(yè)云集園區(qū)內(nèi)大型企業(yè)云集市北中央商務(wù)園市北中央商務(wù)園聚能灣聚能灣市北半島國(guó)際中心市北半島國(guó)際中心1992年，市北工業(yè)園區(qū)經(jīng)上海市人民政府計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)成立，由閘北區(qū)人民政府組建和統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)；20

23、05年，園區(qū)成為上海市北生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)的重點(diǎn)區(qū)域；2006年，園區(qū)又被國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)命名為第四批省級(jí)園區(qū)。園區(qū)臨近南北高架路和地鐵1號(hào)線，是上海中心城區(qū)唯一的開發(fā)區(qū)，總用地面積1.26平方公里。市北工業(yè)園是閘北現(xiàn)有最大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)園區(qū)，包括總部園區(qū)、都市信息園區(qū)、創(chuàng)新聚集園區(qū)等多種優(yōu)質(zhì)形式。園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以電子通信、信息傳媒以及物流運(yùn)營(yíng)為主，同時(shí)也引進(jìn)部分相關(guān)聯(lián)的海內(nèi)外行業(yè)協(xié)會(huì)和組織。目前市北工業(yè)園區(qū)已經(jīng)形成了以世界500強(qiáng)企業(yè)日本住友化學(xué)、瑞典愛生雅、中鐵工程總公司為代表的區(qū)域性、功能性總部，以臺(tái)灣神達(dá)電腦、晶澳太陽(yáng)能為代表的跨國(guó)企業(yè)研發(fā)中心，以賽科斯、智聯(lián)為代表的服務(wù)外包企業(yè)等生產(chǎn)性

24、服務(wù)業(yè)集聚，成為上海生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)的重要區(qū)域。市北工業(yè)園區(qū)市北工業(yè)園區(qū)政府背景、政策優(yōu)惠政府背景、政策優(yōu)惠所屬區(qū)域所屬區(qū)域名稱名稱體量體量（mm2 2）面積段面積段（ mm2 2 ）層高層高（mm）租金（元租金（元/ /天天/ / mm2 2 ）物業(yè)費(fèi)（元物業(yè)費(fèi)（元/ m/ m2 2 / /月）月）市北工業(yè)園區(qū)市北半島國(guó)際中心1.8萬(wàn)400-10003.52.6-2.77聚能灣1.5萬(wàn)1300（整層）4.12.6-2.7-市北中央商務(wù)園5萬(wàn)300-10003.22.671 1、市北工業(yè)園區(qū)的面積段劃分較大，、市北工業(yè)園區(qū)的面積段劃分較大，以新建項(xiàng)目為主，品質(zhì)較高，政策環(huán)境寬優(yōu)越2 2、主力

25、租金在、主力租金在2.62.6元元/ /平方米平方米/ /天天面積劃分大，有政策扶持，租金在面積劃分大，有政策扶持，租金在2.62.6元元/ /平方米平方米/ /天天關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：大面積大面積 政策帶動(dòng)政策帶動(dòng) 整體品質(zhì)高整體品質(zhì)高 龍頭企業(yè)龍頭企業(yè)市北工業(yè)園區(qū)市北工業(yè)園區(qū)市北工業(yè)園區(qū)市北工業(yè)園區(qū)彭浦大廈彭浦大廈永鼎大廈永鼎大廈華瑞大廈華瑞大廈美邦大廈美邦大廈本案本案彭浦大廈彭浦大廈永鼎大廈永鼎大廈華瑞大廈華瑞大廈美邦大廈美邦大廈市場(chǎng)化辦公物業(yè)市場(chǎng)化辦公物業(yè)汶水路以北區(qū)域汶水路以北區(qū)域汶水路以北區(qū)域出租型辦公項(xiàng)目品質(zhì)汶水路以北區(qū)域出租型辦公項(xiàng)目品質(zhì)一般一般所屬區(qū)域所屬區(qū)域名稱名稱體量體量（m

26、m2 2）面積段面積段（ mm2 2 ）層高層高（mm）租金（元租金（元/ /天天/ m/ m2 2 ） 物業(yè)費(fèi)（元物業(yè)費(fèi)（元/ m/ m2 2 / /月）月）彭浦板塊華瑞大廈約1萬(wàn)38-8531.78彭浦大廈約900050-125（可整層租）32-2.27.5永鼎大廈2.5萬(wàn)60-8003.31.8-2.28美邦大廈約1.2萬(wàn)150-3003.32.3-2.591 1、面積劃分靈活，以小面積劃分為主、面積劃分靈活，以小面積劃分為主2 2、租賃市場(chǎng)活躍、租賃市場(chǎng)活躍，除美邦大廈自身有紅線超標(biāo)問題，不具參考意義外，其它辦公樓的出租率都在出租率都在80%80%以以上上3 3、主力租金在、主力租金在

27、2.02.0塊塊/ /平方米平方米/ /天左右天左右4 4、房齡、房齡4-54-5年，設(shè)施較陳舊，品質(zhì)一般年，設(shè)施較陳舊，品質(zhì)一般面積劃分較小，面積劃分較小， 租賃市場(chǎng)活躍，租金在租賃市場(chǎng)活躍，租金在2 2元元/ /平方米平方米/ /天天關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：日租金日租金2.02.0元元 小面積小面積 租賃活躍租賃活躍市場(chǎng)化辦公物業(yè)市場(chǎng)化辦公物業(yè)汶水路以北區(qū)域汶水路以北區(qū)域大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)本案本案市場(chǎng)化辦公物業(yè)市場(chǎng)化辦公物業(yè)汶水路以南區(qū)域汶水路以南區(qū)域汶水路以南區(qū)域出租型辦公項(xiàng)目品質(zhì)在周邊區(qū)域汶水路以南區(qū)域出租型辦公項(xiàng)目品質(zhì)在周邊區(qū)域最高最高合金工廠合金工廠泛歐現(xiàn)代大廈泛歐現(xiàn)代大廈

28、大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)合金工廠合金工廠泛歐現(xiàn)代大廈泛歐現(xiàn)代大廈所屬區(qū)域名稱體量（m2）面積段（m2）層高租金（元/天/m2）物業(yè)費(fèi)（元/ m2/月）出租率大寧國(guó)際板塊大寧國(guó)際廣場(chǎng)4萬(wàn)70-160035.52380%合金工廠6萬(wàn)215-20003.63.5-5.01510%泛歐現(xiàn)代大廈1.5萬(wàn)41-585.63-4480%大寧國(guó)際廣場(chǎng)、合金工廠等大寧板塊出租型辦公項(xiàng)目均為大寧國(guó)際廣場(chǎng)、合金工廠等大寧板塊出租型辦公項(xiàng)目均為5A5A甲級(jí)，并聘甲級(jí)，并聘請(qǐng)國(guó)際知名公司擔(dān)當(dāng)物業(yè)管理，租金達(dá)請(qǐng)國(guó)際知名公司擔(dān)當(dāng)物業(yè)管理，租金達(dá)3-5.53-5.5元元/ /天天/ /平方米平方米市場(chǎng)化辦公物業(yè)市場(chǎng)化

29、辦公物業(yè)關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：5A5A甲級(jí)甲級(jí) 國(guó)際知名物業(yè)國(guó)際知名物業(yè) 汶水路以南板塊出租型辦公項(xiàng)目租金水平為附近區(qū)域內(nèi)最高汶水路以南板塊出租型辦公項(xiàng)目租金水平為附近區(qū)域內(nèi)最高汶水路以南區(qū)域汶水路以南區(qū)域出租型辦公樓出租型辦公樓類型區(qū)域代表項(xiàng)目主力租金檔次水平代表客戶市場(chǎng)化汶水路以北區(qū)域華瑞大廈、彭浦大廈、永鼎大廈、美邦大廈2.0物業(yè)品質(zhì)一般制造、物流貿(mào)易、服務(wù)類中小企業(yè)汶水路以南區(qū)域大寧國(guó)際廣場(chǎng)、合金工廠、泛歐現(xiàn)代大廈3-5.55A甲級(jí)、國(guó)際知名物業(yè) 伊萊克斯、阿科瑪、愛森哲等園區(qū)市北工業(yè)園區(qū)市北半島國(guó)際中心、聚能灣、市北中央商務(wù)園2.7品質(zhì)較高科勒、中鐵、威旭半導(dǎo)體、智聯(lián)易才、欽舟貿(mào)易市場(chǎng)化辦

30、公物業(yè)的租金水平和入住企業(yè)檔次呈市場(chǎng)化辦公物業(yè)的租金水平和入住企業(yè)檔次呈“北低南高北低南高”遞增趨勢(shì)，園區(qū)以中大型遞增趨勢(shì)，園區(qū)以中大型企業(yè)為主企業(yè)為主周邊租賃客戶分析周邊租賃客戶分析項(xiàng)目周邊主要租賃客戶的行業(yè)分布項(xiàng)目周邊主要租賃客戶的行業(yè)分布關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：行業(yè)特征顯著行業(yè)特征顯著 ，四大行業(yè)為主，四大行業(yè)為主行業(yè)分布行業(yè)分布區(qū)域租賃需求活躍，辦公樓出租率高，租金穩(wěn)定區(qū)域租賃需求活躍，辦公樓出租率高，租金穩(wěn)定出租型辦公樓市場(chǎng)出租型辦公樓市場(chǎng)總結(jié)總結(jié)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目銷售低迷，銷售型辦區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目銷售低迷，銷售型辦公去化陷入僵局公去化陷入僵局 區(qū)域租賃需求活躍，辦公樓出租區(qū)域租賃需求活躍，辦公樓出租率高

31、，租金穩(wěn)定率高，租金穩(wěn)定【核心客源尋找】【核心客源尋找】租賃客戶的替代性租賃客戶的替代性需求能否成為核心需求能否成為核心客源支撐點(diǎn)？客源支撐點(diǎn)？租賃客戶特征租賃客戶特征1、客戶集中在中小型企業(yè)，租賃面積200-500平米的，人數(shù)30-100人，租金承受能力1.5-4.5萬(wàn)/月，所占比例65%，將是我們的主力客戶。2、中大型企業(yè)所占比例較小，承受能力較強(qiáng)，有機(jī)會(huì)成為我們的主力客戶。3、超小規(guī)模的企業(yè)面積較小，營(yíng)業(yè)能力差，首付承受能力較差，成為我們客戶的機(jī)會(huì)小。租賃面積租賃面積200200平米以上的企業(yè)是我們的目標(biāo)客戶平米以上的企業(yè)是我們的目標(biāo)客戶需求分析需求分析企業(yè)類型租賃面積 ()行業(yè)類型人數(shù)

32、年?duì)I業(yè)額(萬(wàn)元)大型大型1500以上企業(yè)總部,建筑業(yè),制造業(yè),設(shè)備工程,高科技200以上5000以上中型中型500-1500制造業(yè)、醫(yī)療器械，食品衛(wèi)生100-2002000-5000中小型中小型300-500醫(yī)療,機(jī)械.電子科技.信息技術(shù),培訓(xùn)50-100800-2000小型小型200-300投資,通訊,網(wǎng)絡(luò)科技30-50500-800超小型超小型100-200廣告,代表處,服務(wù)業(yè),貿(mào)易,15-30200-500MINIMINI型型50-10050-100工作室、快遞10-20200萬(wàn)以下價(jià)格定位價(jià)格定位租金段（元）租賃客戶比例1.8-1.910%1.9-2.330%2.3-2.530%2.5

33、-3.016%3.0-6.014%樓盤日租金集中在樓盤日租金集中在1.9-2.51.9-2.5元元/ /平方米平方米項(xiàng)目周邊租金分布一覽表項(xiàng)目周邊租金分布一覽表核心客源：現(xiàn)有租賃客戶的替代性需求核心客源：現(xiàn)有租賃客戶的替代性需求替換需求在何種情況下引發(fā)？替換需求在何種情況下引發(fā)？預(yù)支未來(lái)幾年租金，且月還款額預(yù)支未來(lái)幾年租金，且月還款額月租金月租金銷售面積()100總價(jià)(萬(wàn)元)均價(jià)17000均付(萬(wàn)元)8590貸款年限1010按目前基準(zhǔn)利率，月還款(元)94119965以1.6倍系數(shù)，需租用標(biāo)準(zhǔn)層的面積160160價(jià)格定位價(jià)格定位如若達(dá)到目標(biāo)客源全面覆蓋，以區(qū)域最低租金

34、價(jià)格水平如若達(dá)到目標(biāo)客源全面覆蓋，以區(qū)域最低租金價(jià)格水平1.91.9元元/ /平方米平方米/ /天為基數(shù)，從還款能力推導(dǎo)出我們的天為基數(shù)，從還款能力推導(dǎo)出我們的售價(jià)售價(jià)價(jià)格定位價(jià)格定位本案5.4米層高，與標(biāo)準(zhǔn)層高相比，本案建筑面積使用系數(shù)為1.6那么假設(shè)出售面積為a，售價(jià)為x租金為1.9元/平方米/天首付50%、貸款10年，按當(dāng)前利率水平，月還款金額為貸款本金的1.107%（銷售面積*均價(jià)/2）*月還款系數(shù)/（銷售面積*1.6）/月天數(shù)=租金水平 ax*0.5* 1.107%/1.6a/30=1.9貸款金額月還款額實(shí)際使用面積公式如下公式如下x17000 x17000元元即即單價(jià)為單價(jià)為170

35、0017000元可覆蓋絕大多數(shù)租賃客戶元可覆蓋絕大多數(shù)租賃客戶假如我們以區(qū)域次低租金假如我們以區(qū)域次低租金2.32.3元元/ /平方米平方米/ /天為基數(shù)，從還款能力推導(dǎo)出我們的售價(jià)天為基數(shù)，從還款能力推導(dǎo)出我們的售價(jià)價(jià)格定位價(jià)格定位本案5.4米層高，與標(biāo)準(zhǔn)層高相比，本案建筑面積使用系數(shù)為1.6那么假設(shè)出售面積為a，售價(jià)為x租金為2.3元/平方米/天首付50%、貸款10年，按當(dāng)前利率水平，月還款金額為貸款本金的1.107%（銷售面積*均價(jià)/2）*月還款系數(shù)/（銷售面積*1.6）/月天數(shù)=租金水平 ax*0.5*1.107%/1.6a/30=2.3貸款金額月還款額實(shí)際使用面積公式如下公式如下x2

36、0000 x20000元元即即單價(jià)超過單價(jià)超過2000020000元，潛在客戶比例將下降元，潛在客戶比例將下降40%40%價(jià)格定位價(jià)格定位單價(jià)為單價(jià)為1700017000元元單價(jià)為單價(jià)為2000020000元元90以上租賃客戶以上租賃客戶60%租賃客戶租賃客戶項(xiàng)目保守價(jià)格定位為：項(xiàng)目保守價(jià)格定位為：1700017000元元項(xiàng)目樂觀價(jià)格定位為：項(xiàng)目樂觀價(jià)格定位為：2000020000元元核心客戶定位核心客戶定位租賃客戶的替代性需求租賃客戶的替代性需求需求：替換性需求，提前預(yù)支幾年租金用作首付購(gòu)置物業(yè)，月還款需求：替換性需求，提前預(yù)支幾年租金用作首付購(gòu)置物業(yè)，月還款 月租月租金金核心客源核心客源本

37、案：面積本案：面積110-300110-300平方米，平方米，5.45.4米米LOFTLOFT，適合，適合100100人以下的中小企業(yè)辦人以下的中小企業(yè)辦公公核心客戶特征核心客戶特征租賃客戶的替代性需求租賃客戶的替代性需求成立時(shí)間：成立時(shí)間：3 3年以上年以上人數(shù)：人數(shù)：30-10030-100人人目前租賃面積：目前租賃面積：200-500200-500平方米平方米月租金：月租金：1.5-4.51.5-4.5萬(wàn)元萬(wàn)元/ /月月年?duì)I業(yè)額：年?duì)I業(yè)額：500-2000500-2000萬(wàn)萬(wàn)行業(yè)：制造、物流、貿(mào)易、文化傳媒、科技、信息行業(yè)：制造、物流、貿(mào)易、文化傳媒、科技、信息發(fā)展態(tài)勢(shì)：呈整體擴(kuò)張態(tài)勢(shì)，

38、未來(lái)發(fā)展預(yù)期良好發(fā)展態(tài)勢(shì)：呈整體擴(kuò)張態(tài)勢(shì)，未來(lái)發(fā)展預(yù)期良好物業(yè)需求：企業(yè)已發(fā)展到一定規(guī)模，具備一定的資金實(shí)力，希望擁有自己的物業(yè)以提升商務(wù)形象，物業(yè)需求：企業(yè)已發(fā)展到一定規(guī)模，具備一定的資金實(shí)力，希望擁有自己的物業(yè)以提升商務(wù)形象，但同時(shí)其資金實(shí)力有限，非常看重產(chǎn)品性價(jià)比和附加值及品質(zhì)但同時(shí)其資金實(shí)力有限，非常看重產(chǎn)品性價(jià)比和附加值及品質(zhì)核心客戶核心客戶機(jī)會(huì)客戶機(jī)會(huì)客戶邊緣客戶邊緣客戶核心客戶核心客戶周邊區(qū)域內(nèi)替換需求周邊區(qū)域內(nèi)替換需求 65%客戶描述：項(xiàng)目周邊及共和新路、一號(hào)線、汶水路沿線租賃客戶的成長(zhǎng)型企業(yè)，以制造、物流貿(mào)易、服務(wù)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主機(jī)會(huì)客戶機(jī)會(huì)客戶周邊大型企業(yè)上下游客戶周邊大型

39、企業(yè)上下游客戶 、一級(jí)地段的轉(zhuǎn)移客戶、一級(jí)地段的轉(zhuǎn)移客戶25%客戶描述：周邊區(qū)域大型企業(yè)(市北工業(yè)園區(qū)、環(huán)球企業(yè)中心)的上下游企業(yè)，考慮到交通成本以及行業(yè)的聚集效應(yīng)邊緣客戶邊緣客戶投資客、江浙地區(qū)投資客、江浙地區(qū) 10%客戶描述：該部分客戶相對(duì)較少，具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，主要看中區(qū)域發(fā)展?jié)摿δ繕?biāo)客戶來(lái)源目標(biāo)客戶來(lái)源項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位出售型物業(yè)不景氣出售型物業(yè)不景氣 周邊辦公氛圍形成周邊辦公氛圍形成替換性需求存在替換性需求存在項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 ？周邊租戶集中四大行業(yè)周邊租戶集中四大行業(yè)1 1、主力針對(duì)四大行業(yè)內(nèi)客戶、主力針對(duì)四大行業(yè)內(nèi)客戶2 2、客戶行業(yè)的隨意組織會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目整體檔次下降（反面教材，共

40、和國(guó)際）、客戶行業(yè)的隨意組織會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目整體檔次下降（反面教材，共和國(guó)際）3 3、需要考慮不同行業(yè)客戶之間的組織引導(dǎo)關(guān)系、需要考慮不同行業(yè)客戶之間的組織引導(dǎo)關(guān)系項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位為細(xì)分行業(yè)量身定制的個(gè)性化商務(wù)綜合體為細(xì)分行業(yè)量身定制的個(gè)性化商務(wù)綜合體定位核心：根據(jù)客戶行業(yè)分類的定向銷售模式定位核心：根據(jù)客戶行業(yè)分類的定向銷售模式行業(yè)分類：知識(shí)文化產(chǎn)業(yè)行業(yè)分類：知識(shí)文化產(chǎn)業(yè) 物流貿(mào)易產(chǎn)業(yè)物流貿(mào)易產(chǎn)業(yè) 咨詢顧問產(chǎn)業(yè)咨詢顧問產(chǎn)業(yè) 信息科技產(chǎn)業(yè)信息科技產(chǎn)業(yè)1、有利于項(xiàng)目檔次的提升2、有利于針對(duì)不同產(chǎn)業(yè)需求進(jìn)行個(gè)性化的空間定制3、有利于不同行業(yè)之間客戶的導(dǎo)入產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議行業(yè)類型行業(yè)分類行業(yè)特征知識(shí)文化廣

41、告、電視、報(bào)刊、雜志、教育有聚集效應(yīng)、盈利能力較強(qiáng)物流貿(mào)易物流、貿(mào)易、設(shè)備工程等實(shí)體經(jīng)濟(jì)，營(yíng)業(yè)能力強(qiáng)、較為穩(wěn)定，但毛利率相對(duì)較低咨詢顧問律師、會(huì)計(jì)、咨詢、顧問營(yíng)業(yè)能力較強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng)，收入相對(duì)穩(wěn)定信息科技電子、科技、網(wǎng)絡(luò)、信息、技術(shù)營(yíng)業(yè)能力受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較大不同行業(yè)客戶對(duì)辦公物業(yè)需求差異明不同行業(yè)客戶對(duì)辦公物業(yè)需求差異明顯顯u客戶以成長(zhǎng)型企業(yè)為主客戶以成長(zhǎng)型企業(yè)為主，營(yíng)業(yè)能力相對(duì)較強(qiáng)u不同行業(yè)的客戶對(duì)辦公氛圍的需求差異明顯不同行業(yè)的客戶對(duì)辦公氛圍的需求差異明顯租賃客戶特征租賃客戶特征需求特征需求特征知識(shí)文化產(chǎn)業(yè)知識(shí)文化產(chǎn)業(yè)大堂大堂文化色彩更濃文化色彩更濃有文化色彩的擺設(shè)顯得很重要，裝修風(fēng)格力求簡(jiǎn)潔明快有文化色彩的擺設(shè)顯得很重要，裝修風(fēng)格力求簡(jiǎn)潔明快樣板房樣板房知識(shí)文化產(chǎn)業(yè)知識(shí)文化產(chǎn)業(yè)面積分割面積分割面積需求相對(duì)較小，建議選取三號(hào)樓，主力面積段115-274平方米面積段總價(jià)段主力面積段主力總價(jià)段一號(hào)樓134389m2 227萬(wàn)637萬(wàn)元152m2+ 266-269m2258萬(wàn)元+ 452萬(wàn)元457萬(wàn)元二號(hào)樓114274m2194萬(wàn)465萬(wàn)元114m2128m2194217萬(wàn)三號(hào)樓115274m2195萬(wàn)465萬(wàn)元115m2128m2195萬(wàn)217萬(wàn)五號(hào)樓151192m2256萬(wàn)326萬(wàn)元177192m2300萬(wàn)到32