錦繡山河項目一區(qū)3#收樓統(tǒng)一口徑

1、收樓流程及人員安排1收樓統(tǒng)一口徑2收樓前準備工作3收樓時需注意事項4收樓驗房步驟指引5維修項目維修時限要求6目錄目錄收樓流程及人員安排收樓流程及人員安排一驗房人員名單.xls肇慶錦繡山河項目收樓工作人員安排表.xls肇慶錦繡山河項目收樓應(yīng)急處理預(yù)案.doc答：此次交樓的是3#樓，實行分批交樓。答：114戶。答：根據(jù)商品房銷售合同約定，本項目達到單體工程竣工驗收后即可交樓，現(xiàn)一區(qū)3#棟住宅已達到雙方約定的交樓標準。答：錦繡山河一區(qū)3棟于2015年6月30日正式辦理交樓手續(xù)。 注：銷售人員應(yīng)盡力說服客戶在規(guī)定時間至收樓處辦理相關(guān)手續(xù)，如個別客戶一定注：銷售人員應(yīng)盡力說服客戶在規(guī)定時間至收樓處辦理相

2、關(guān)手續(xù)，如個別客戶一定要求提前辦理的，應(yīng)提前請示片區(qū)領(lǐng)導(dǎo)批準后，方可辦理相關(guān)交樓手續(xù)。要求提前辦理的，應(yīng)提前請示片區(qū)領(lǐng)導(dǎo)批準后，方可辦理相關(guān)交樓手續(xù)。收樓統(tǒng)一口徑收樓統(tǒng)一口徑-收樓須知收樓須知二收樓統(tǒng)一口徑收樓統(tǒng)一口徑-身份驗證身份驗證二答：詢問其是否攜帶其他證件，如：護照（國外籍）、回鄉(xiāng)證（港澳籍）、臺胞證（臺灣籍）、軍人證（現(xiàn)役軍人）均可作為有效身份證件。 如均未帶，應(yīng)向其解釋：無法辦理收樓手續(xù)，指引其攜帶有效身份證件再來辦理。答：應(yīng)出具：業(yè)主授權(quán)委托書原件、業(yè)主身份證原件及代辦人身份證原件，同事核對授權(quán)委托書與商品房銷售合同原件上的簽名是否一致答：無業(yè)主授權(quán)委托書，代辦人則不能代辦收樓手

3、續(xù)，須向業(yè)主和代辦人委婉解釋說明。 答:農(nóng)行城西支行：1200米，農(nóng)信社1000米，沙街郵政代辦所：1200米。 答:沙街菜肉市場。 答:市八?。?00米，精華沙街幼兒園：800米。 答:睦崗醫(yī)院。 答:30路、20路、6路。答： 項目臨近肇慶最大的餐飲娛樂集中地肇慶餐飲娛樂城、沿西江餐飲一條街。答：肇慶錦繡山河一區(qū)有4個人行小區(qū)出入口，4個車庫出入口。收樓統(tǒng)一口徑收樓統(tǒng)一口徑-周邊配套設(shè)施周邊配套設(shè)施二收樓統(tǒng)一口徑收樓統(tǒng)一口徑-規(guī)劃設(shè)施規(guī)劃設(shè)施二1 1、肇慶錦繡山河用地面積？總建筑面積？容積率？肇慶錦繡山河用地面積？總建筑面積？容積率？答：肇慶錦繡山河項目規(guī)劃總用地約4000畝，其中包括20

4、00畝龜頂山森林公園，400畝瓏湖，以及約1600畝房地產(chǎn)建設(shè)用地?？偨ㄖ娣e超300萬平方米。容積率為2.4。答:分攤部分包括：大堂、梯間、電梯廳、管井、走道、梯屋頂、消防水箱、外墻等相關(guān)部分。答:測繪原則是封閉陽臺按建筑面積全部計算，開敞陽臺按建筑面積的一半計算，露臺不計面積。水表井在每層水表井中，電表在每單元負一層的電表房中。收樓統(tǒng)一口徑收樓統(tǒng)一口徑-規(guī)劃設(shè)施規(guī)劃設(shè)施二答:景觀陽臺不能封閉，因為影響小區(qū)整體外立面美觀和正常的消防逃生功能。答:廚房依據(jù)國家規(guī)范設(shè)有專門的煙道，煙道墻身批水泥石灰砂漿粗面。答:在不影響主體結(jié)構(gòu)的情況下，除廚房、衛(wèi)生間不允許更改外，經(jīng)物業(yè)和工程相關(guān)人員允許同意后

5、可做局部間隔更改。8 8答:空調(diào)孔由甲方公司預(yù)留，電源插座由業(yè)主自行安裝。答:燃氣設(shè)計必須滿足相應(yīng)的國家強制性規(guī)范要求，安全使用為第一位，不能對燃氣管、表等進行包封，煤氣管道的改裝或者移位需專業(yè)公司進行，任何單位或個人不得隨意變更。收樓統(tǒng)一口徑收樓統(tǒng)一口徑-規(guī)劃設(shè)施規(guī)劃設(shè)施二答:不能低于1.1米。答:通向樣板房的消防通道張貼瓷磚是為了客戶看樓而設(shè)置的，樣板房開發(fā)期間主要起到看樓通道的作用，而合同交付標準的消防通道是沒有張貼瓷磚的要求的。答:最終以實際測量面積為準，在合同允許范圍內(nèi)的不做補償，超過部分按照合同約定處理。答：面積約為400畝，其中湖水面積280畝、綠地與休閑廣場面積120畝。答：一

6、區(qū)共擁有地下兩層停車場，規(guī)劃共約4243個車位，而戶數(shù)為2295戶；所以我們的車位是足夠用的，不用擔心。車位的銷售和租賃價格未定，等確定后我們會及時通知您的。另外，別墅每戶都有兩個地下室內(nèi)停車位。收樓統(tǒng)一口徑收樓統(tǒng)一口徑-工程保修工程保修二 答:按國家的質(zhì)量保修規(guī)定進行保修，屋面防水5年，管道堵塞2年，燈具2年，門窗2年，地面墻面空鼓開裂及頂棚抹灰2年，墻面、廚房、衛(wèi)生間地面管道滲漏2年，地基和主體結(jié)構(gòu)合理使用年限。具體內(nèi)容詳見住宅質(zhì)量保證書。答:墻面裂紋屬于質(zhì)量通?。ㄍǔＪ菧夭罨驘崦浝淇s等因素造成），可局部修整，與房屋主體結(jié)構(gòu)無關(guān)。 答:戶內(nèi)門窗框與墻之間的節(jié)點均按施工規(guī)范施工，如果有質(zhì)量問

7、題可局部修整。答:交付商品房時，出賣人應(yīng)當出示已達到交付標準的相關(guān)證明文件。如出賣人不出示證明文件或者出示證明文件不齊全的，買受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交付責任由出賣人承擔。收樓統(tǒng)一口徑收樓統(tǒng)一口徑-工程保修工程保修二答： 道閘系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、小區(qū)攝像監(jiān)控系統(tǒng)等。 答:為方便業(yè)主而設(shè)計，業(yè)主可根據(jù)自己的意愿調(diào)整位置安裝（但不得安裝在剪力墻上）。答:清理干凈砂漿找平層，刷冷底子油，再刷911防水層兩道，共計厚度為1.5mm。廚房煙道、衛(wèi)生間、屋面需做防水處理。答:強電箱：對室內(nèi)用電控制和漏電保護；弱電箱：對室內(nèi)有線、網(wǎng)絡(luò)、電話控制和檢修。收樓統(tǒng)一口徑收樓統(tǒng)一口徑-正式交付及產(chǎn)

8、權(quán)正式交付及產(chǎn)權(quán)二答：按照商品房買賣合同約定買受人選擇不解除合同的，實測建筑面積大于預(yù)測建筑面積時，建筑面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足，超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人所有。實測建筑面積小于預(yù)測建筑面積時，建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。答:根據(jù)買賣合同第二十條，關(guān)于房屋登記的約定：因出賣人的 原因?qū)е沦I受人在360日內(nèi)未能取得房地產(chǎn)權(quán)證書的，雙方不追究責任；因出賣人原因?qū)е鲁^360日買受人仍然無法辦理產(chǎn)權(quán)登記的，從361日起，出賣人參照買賣合同遲延交付該商品房的違約

9、責任標準支付違約金，買受人并有權(quán)提出解除合同。買受人解除合同的，出賣人按總房價款的1支付違約金。收樓統(tǒng)一口徑收樓統(tǒng)一口徑-物業(yè)管理物業(yè)管理二 答:高層2.5元/，別墅3.5元/，商鋪3.5元/。答:凡已到合同交付時間起的空置房都要交物業(yè)服務(wù)費。答:按約定日期辦理收樓手續(xù)的，從辦理收樓之日起次日開始計算。 答:具體裝修流程咨詢物業(yè)公司，電話答:目前車位不租也不出售，目前屬免費停放。答“為了確保物業(yè)公司各項工作的順利營運，保證為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，預(yù)防業(yè)主長時間外出，而無法及時交納費用而影響物業(yè)公司的正常運行，故入伙時業(yè)主須一次性交納三個月的物業(yè)管理費（也稱新項目的啟動資

10、金）。收樓統(tǒng)一口徑收樓統(tǒng)一口徑-物業(yè)管理物業(yè)管理二答：物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容按照物業(yè)服務(wù)合同的約定實行。 物業(yè)服務(wù)指的是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序活動：一般包括綜合管理、房屋及公用設(shè)施設(shè)備的維護管理、公共秩序維護、保潔服務(wù)、綠化管理、裝飾裝修管理服務(wù)、停車管理服務(wù)等。答：公共性物業(yè)管理服務(wù)指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供的共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護、環(huán)境保潔和公共秩序等多種內(nèi)容的綜合服務(wù)。一般提到的物業(yè)管理服務(wù)主要為公共性物業(yè)管理服務(wù)。答：物業(yè)服務(wù)費事指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管

11、理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。答：根據(jù)國家物業(yè)管理條例規(guī)定：業(yè)務(wù)應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納專項維修資金，并應(yīng)按時繳納物業(yè)服務(wù)費用。收樓統(tǒng)一口徑收樓統(tǒng)一口徑-物業(yè)管理物業(yè)管理二答：物業(yè)管理公司管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用； 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 物業(yè)管理區(qū)域安全防范、秩序維護及消防裝備費用； 物業(yè)管理公司的辦公費用； 物業(yè)管理公司的固定資產(chǎn)折舊費用； 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用； 物業(yè)管理公司的法定稅費； 物業(yè)管理公司的管理者 傭金； 辦公費用； 經(jīng)業(yè)

12、主同意的其他費用答：不可以。開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的法律問題，而物業(yè)管理費用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問題，二者不能混淆。業(yè)主拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔違約責任。對于開發(fā)遺留問題，業(yè)主應(yīng)當與開發(fā)建設(shè)單位通過協(xié)商解決。 收樓統(tǒng)一口徑收樓統(tǒng)一口徑-物業(yè)管理物業(yè)管理二答：業(yè)主委員會按照廣東省物業(yè)管理條例規(guī)定:物業(yè)已交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，且使用已超過一年的。 答：樓宇保修期從質(zhì)量保證書上注明的日期算起，管理費從收樓之日開始算起（國家文件規(guī)定）。 答：房產(chǎn)證未辦理以前,以商品房買賣合同上的銷

13、售面積為準；房產(chǎn)證辦理以后，以實測后的建筑面積收取物業(yè)管理費。 收樓統(tǒng)一口徑收樓統(tǒng)一口徑-客服類客服類二答：該商品房建設(shè)單位已經(jīng)在當?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理了工程竣工驗收備案手續(xù)。答：住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、建筑工程竣工驗收備案表。答：按照住宅質(zhì)量保證書內(nèi)容承擔相應(yīng)的保修責任，在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，由開發(fā)商保修。4 4、按照怎么的交付標準交付業(yè)主使用？、按照怎么的交付標準交付業(yè)主使用？答：按照雙發(fā)簽訂的商品房買賣合同內(nèi)的附件三：裝飾、設(shè)備標準交付。收樓前準備工作收樓前準備工作三、收集業(yè)主名單：可收樓資格審查及商議處理辦法，包括款項不齊，按揭手續(xù)未辦；一定要核對業(yè)主的詳

14、細地址，如有變更，要求業(yè)主提供書面通知。、提前通知業(yè)主交樓時間、地點，以電話通知為主。、統(tǒng)一說辭。 1、提前電話通知業(yè)主，通知業(yè)主來收樓時帶齊交樓、辦理產(chǎn)權(quán)、按揭、余款等。 收樓前準備工作收樓前準備工作三1、提交資料與款項未清客戶名單。2、確認手續(xù)齊全客戶名單。3、信函方式郵寄交付使用通知書、聯(lián)合物業(yè)公司，檢查各套住宅的質(zhì)量情況（包括：門、窗、水、電、鎖、電梯、公共照明等公共設(shè)施的正常使用和確認的最終開通時間）、提供竣工驗收備案表、已驗收合格的商品房向物業(yè)交接鎖匙 收樓前準備工作收樓前準備工作三、與銷售部密切配合，客戶在銷售部的所有相關(guān)手續(xù)齊全后，由銷售部確認并出具交房通知書后物業(yè)公司方可與客

15、戶辦理相關(guān)物業(yè)管理手續(xù)。、對小區(qū)的相關(guān)物業(yè)費收取標準，對各種情況提前做出相應(yīng)的收取方法及標準。、準備好住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書；、準備收樓相關(guān)資料。 收樓時需注意事項收樓時需注意事項四、所有參與人員都必須穿著工衣，沒有工衣則統(tǒng)一穿著襯衫和西褲，并統(tǒng)一佩戴工作證（如下圖所示）： 收樓時需注意事項收樓時需注意事項四、主動自我介紹：XX先生/小姐，您好！歡迎收樓！我是驗樓師，很榮幸為您提供服務(wù)，接下來我會陪您去驗收房屋，這邊請（做出請的手勢，指向前進的方向）。、禮儀要領(lǐng)：積極主動的自我介紹、態(tài)度熱情、保持微笑的表情，手勢動作自然大方。、員工在工作中行走一般須靠右行，與客人相遇時要稍稍停步側(cè)身立

16、于右側(cè)，點頭微笑，主動讓路。、進出電梯時，應(yīng)主動上前一步先按住電梯按鈕，先用手擋住電梯門，另一只手平端胸前做禮讓手勢，請業(yè)主先行，站在電梯內(nèi)應(yīng)靠邊側(cè)立，盡量與人方便，在電梯內(nèi)不得大聲喧嘩。、當業(yè)主提出 一些暫時無法回答的問題時，應(yīng)說：“這個問題我先記下來，盡快答復(fù)您好嗎？”如業(yè)主要求給一個明確的答復(fù)時間，且該問題設(shè)計到開發(fā)商或其它有關(guān)部門，可回答：“x先生/小姐，這個問題設(shè)計到我們物業(yè)管理部門之外的其他有關(guān)部門，我們需要聯(lián)系有關(guān)單位，由他們向您作出承諾或答復(fù)，且我們會跟進您所提出的問題隨時和您保持聯(lián)絡(luò)”。 收樓時注意要事項收樓時注意要事項四、字體工整，問題表達清晰專業(yè)，記錄問題時應(yīng)按序號分行填

17、寫，不要連接式的填寫記錄問題時應(yīng)將問題的現(xiàn)狀及位置記錄詳細，避免因記錄錯誤或記錄不清晰而導(dǎo)致維修延緩，適當用粉筆做好相應(yīng)記號；、項目名稱、棟號，房號，陪同人員簽名，與業(yè)主核對問題無誤后讓業(yè)主簽名確認；、煤氣、用電、有線電視開通，業(yè)主直接到相關(guān)職能單位預(yù)約開通即可，用水由物業(yè)服務(wù)中心預(yù)約開通即可。 收樓驗房步驟指引收樓驗房步驟指引五1、詳細檢查房屋質(zhì)量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象、檢查房屋有無裂縫 首先要仔細查看房屋主臥及客廳靠近露臺的地面和頂上有無裂縫。如有裂縫，要看是什么樣的裂縫：一般來說，與房間衡量平衡的裂縫屬質(zhì)量問題，但基本不存在危險，修補后不會妨礙使用 其次要看露臺出的兩側(cè)墻面是

18、否有裂縫，若有裂縫也屬嚴重的質(zhì)量問題。 最后看承重墻是否有裂縫，若有裂縫貫穿整個墻面且穿到背后，表示該房存在危險隱患。 如下圖所示（下圖為已修復(fù)好的效果）裂縫產(chǎn)生的主要原因是由于混凝土長期處于干燥環(huán)境中產(chǎn)生的收縮和溫差變化；且房屋四周陽角由于受到縱橫二個方向剪力墻或剛度較大的樓面梁的約束，限制了樓面板的自由變形，因而混凝土在溫度和收縮變化時，產(chǎn)生板角斜裂縫。（簡單表述就是自然溫差原因引起，而非結(jié)構(gòu)性問題）收樓驗房步驟指引收樓驗房步驟指引五、檢查房屋有無傾斜 雖然檢測房屋的傾斜度需要專門的儀器，但購房者用目測的方法從四周不同角度，遠近距離仔細觀測也能基本上發(fā)現(xiàn)問題。2、檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫 檢查房屋有無滲漏。注意察看房屋的地面和頂層滲水情況，要仔細檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰等現(xiàn)象，這些都是滲漏的跡象。還要察看廚房、衛(wèi)生間、陽臺的頂部和管道接口是否滲漏。 墻壁：環(huán)視墻身或用手觸摸，便可看出墻面是否