大千百匯：樂山清江項目規(guī)劃及物業(yè)發(fā)展建議 最終

1、大千百匯國際時裝中心規(guī)劃及物業(yè)發(fā)展建議本案戰(zhàn)略意義樂山力作公司品牌形象提升城西首席城市綜合體城市新坐標全新特色商業(yè)中心 樂山時尚生活領(lǐng)地項目土地價值的實現(xiàn)四重維度，審視土地價值站在這樣的高度我們來看看本案257畝樂山規(guī)模大盤但地塊被分割A(yù)地塊B地塊道路 項目占地面積約257畝，分為A/B兩個地塊，A地塊占地面積114畝，B地塊占地面積143畝；周邊交通發(fā)達，臨街面較寬；A地塊前面已出讓地塊非本案用地，影響商業(yè)價值。主干道次干道地塊概況有利因素不利因素257畝規(guī)模優(yōu)勢位于規(guī)劃重點區(qū)域被規(guī)劃道路兩分區(qū)域內(nèi)發(fā)展不成熟政策調(diào)控壓力不減p如何排布，可以使兩個塊地更整體，體現(xiàn)規(guī)模優(yōu)勢？p怎樣規(guī)劃，使得項目

2、地塊價值最大化？p商業(yè)部分如何排布才能實現(xiàn)最大產(chǎn)出？p什么樣的產(chǎn)品，可以實現(xiàn)價值與去化雙贏？核心問題項目規(guī)劃要點抓住城市發(fā)展契機 打造國際級時裝中心剛需客戶為主流打造剛需精品住宅報告核心思路樂山城市解讀/清江新區(qū)解讀項目定位思考/總平布局研究商業(yè)建議/住宅建議/風格建議報告提綱報告提綱樂山城市解讀/清江新區(qū)解讀項目定位思考/總平布局研究商業(yè)建議/住宅建議/風格建議樂山城市解讀三江之上的西南明珠 樂山，古稱嘉州，又稱海棠香國，歷史上屬古蜀國。樂山坐落在岷江、青衣江、大渡河三江交匯處，位于四川省西南部，是國家歷史文化名城、國家首批對外開放城市、全國綠化模范城市、中國優(yōu)秀旅游城市、國家園林城市、世界

3、雙遺產(chǎn)城市、2008奧運火炬?zhèn)鬟f城市之一。2000年6月，樂山正式成為聯(lián)合國城市管理中心在中國唯一的合作城市。 樂山城市解讀“雙遺產(chǎn)”光環(huán)下的國際旅游城市2011年峨眉山樂山大佛景區(qū)被評選為“中國最令人向往的地方”。2012年樂山評選為中國城市旅游投資競爭力50強城市，擁有8k城市綠心公園，與荷蘭鹿特丹同時被譽為“森林在城市中，城市在山水中?！?樂山風光秀麗，物產(chǎn)富庶，是世界著名的生態(tài)和文化旅游勝地、中國旅游版圖的重鎮(zhèn)、中國最佳旅游目的地和中國世界自然與文化遺產(chǎn)城市之一。有國家級5A級景區(qū)2處、4A級景區(qū)1處，國家級風景名勝區(qū)2處、自然保護區(qū)2處、森林公園2處、地質(zhì)公園1處樂山城市解讀成渝經(jīng)濟

4、區(qū)“橋頭堡” 成渝經(jīng)濟區(qū)區(qū)域規(guī)劃總體布局中，樂山跨越沿江發(fā)展帶和成綿樂發(fā)展帶兩帶，兩大城市群，處于重要節(jié)點位置。樂山城市定位： 成渝經(jīng)濟區(qū)區(qū)域性中心城市，清潔能源、新材料、冶金建材產(chǎn)業(yè)基地，生態(tài)和文化旅游城市，重要的交通節(jié)點和港口城市。 樂山城市解讀功能完備的西部交通次樞紐 樂山市有著便利的交通，在十二五提出實施“千億交通工程”，其中包括：“兩航（岷江航電綜合開發(fā)和樂山機場）、五鐵（成綿樂城際鐵路、成貴鐵路、成昆鐵路復(fù)線、樂雅鐵路、樂自瀘鐵路）、十高速（樂宜、樂雅、樂峨、樂自、樂漢、成樂西、繞城、成樂復(fù)線、仁沐、金會）、一樞紐（樂山港綜合交通樞紐）”，構(gòu)建功能完備的綜合交通次樞紐城市。樂山城市

5、解讀發(fā)展中的樂山經(jīng)濟增長 樂山GDP連續(xù)12年保持兩位數(shù)增長，2012年實現(xiàn)GDP 1037.75億元，增速全省第三。2012年，全市完成全社會投資651.38億元，同比增長20.8%，全市完成社會消費品零售總額340.1億元，同比增長16%，全市累計接待國內(nèi)外游客2674萬人次，實現(xiàn)旅游綜合收入268.7億元，分別增長26.2%和35%，旅游人數(shù)和收入全省第二。 工業(yè)發(fā)展樂山位于成渝經(jīng)濟區(qū)成綿樂發(fā)展帶南部，是四川的清潔能源、新材料和建材生產(chǎn)基地。樂山工業(yè)長期居四川工業(yè)第一方陣。努力把樂山建設(shè)成為四川新型工業(yè)化的示范窗口、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚中心和工業(yè)經(jīng)濟重要增長極。 農(nóng)業(yè)發(fā)展樂山是四川省農(nóng)副產(chǎn)品

6、生產(chǎn)基地。以岷江東岸為重點，以樂井路為中軸線，多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的都市農(nóng)業(yè)示范帶。 對外開放樂山是全國首批對外開放城市。已與86個國家和地區(qū)建立了友好交往及貿(mào)易合作關(guān)系。有外商投資企業(yè)61家， 幸福樂山樂山城鎮(zhèn)化率明顯提高，工業(yè)的發(fā)展帶動了大量農(nóng)村勞動力向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，截至2011年末，全市第二、三產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員達128萬余人。到2015年，樂山城鎮(zhèn)化率將達到50%，。區(qū)域現(xiàn)狀 清江新區(qū)位于樂山市主城區(qū)西北部，成樂高速以東，棉竹路以南，長青路和蟠龍路以北，總用地面積約2.5平方公里。 清江新區(qū)解讀總體定位 根據(jù)樂山雙百大城市的功能定位，突出市級商業(yè)金融中心、大型交通樞紐功能。提升城市品味，塑造城市景觀

7、、濃縮城市文化。 清江新區(qū)解讀功能定位 通過整合樂山青江區(qū)域的資源稟賦，融入創(chuàng)新元素與生態(tài)網(wǎng)絡(luò)，突出地域文化底蘊，打造服務(wù)樂山、輻射周邊的城市游憩商業(yè)區(qū)。 強調(diào)旅游產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)航作用，注重都市型商業(yè)中心的塑造及低碳生態(tài)型辦公園區(qū)的發(fā)展。以多元的商貿(mào)業(yè)態(tài)，創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)服務(wù)，立體化的交通轉(zhuǎn)化方式，高品質(zhì)的居住環(huán)境，營造一個富有魅力和活力的城市商圈與標志性地段。 清江新區(qū)解讀規(guī)劃結(jié)構(gòu)一心五區(qū)、雙軸雙環(huán) 一心為以特色街區(qū)為主導(dǎo)的站前功能核心，該區(qū)以商業(yè)、旅游、休閑為主要功能。設(shè)計通過具有樂山傳統(tǒng)文化標識的建筑語匯創(chuàng)造具有現(xiàn)代氣息與地方特色的城市門戶空間。 五區(qū)為五個主要功能組團，其中瑞云路西側(cè)主要為交通及市

8、政設(shè)施組團，同時兼顧未來功能拓展的可能；瑞云路南側(cè)功能區(qū)塊則以商為核心，倡導(dǎo)混合發(fā)展模式，形成商貿(mào)、商娛、商辦、商住四大主題發(fā)展區(qū)域。 雙軸為沿進站大道及瑞云路形成的兩條空間發(fā)展軸線。雙環(huán)則為瑞云路西側(cè)的自然山水環(huán)及瑞云路南側(cè)的城市人文環(huán)。 清江新區(qū)解讀道路交通立體復(fù)合：為降低站場交通對周邊開發(fā)的影響，規(guī)劃將通過進站大道進出高鐵站點的社會車輛及出租車引入地下，除進站大道方向出入口外，地下停車場于瑞云路另設(shè)兩對出入口無縫換乘：長途客運、公交站場分置于站前廣場南北兩側(cè)，通過地下通道與高鐵站房直接相連。 區(qū)域規(guī)劃提出立體復(fù)合、無縫換乘的交通發(fā)展理念。同時通過增加城市支路的方式合理組織高鐵站周邊各類交

9、通設(shè)施的車輛出入流線。 清江新區(qū)解讀報告提綱樂山城市解讀/清江新區(qū)解讀項目定位思考/總平布局研究商業(yè)建議/住宅建議/風格建議樂山樂山城市缺乏特色集中型商業(yè)成渝經(jīng)濟區(qū)發(fā)展重要區(qū)域清江新區(qū)規(guī)劃打造重點區(qū)域借力助勢補位如何做好補位、助勢、和借力呢？項目定位思考【補缺城西中心的城市綜合精品物業(yè)】項目功能定位 城市物業(yè)：p具有典型的城市屬性，用足城市資源（交通、城市規(guī)劃、市政建設(shè)、人口、文化等）。p吻合熱點板塊具有前瞻性及未來區(qū)域的發(fā)展。p與區(qū)域中心形成既有補充、又有差異。綜合物業(yè)：p涵蓋以住宅、商務(wù)、商業(yè)的綜合物業(yè)。p滿足居住、辦公、休閑、娛樂功能。p豐富的建筑形態(tài)。精品物業(yè)：p塑造以“精致+特色”的

10、核心價值。p通過戶型功能空間的創(chuàng)新，創(chuàng)新性的建筑形態(tài)。項目定位思考住宅打造城西精品住區(qū) 商業(yè)打造特色集中式商業(yè)城市地標 強調(diào)入戶的尊貴感景觀的特色性建筑的獨特性智能化社區(qū)投資型小戶型創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)園潮流會展中心集商務(wù)會議、酒店、餐飲等功能一體 國際時裝中心時尚創(chuàng)業(yè)基地【補缺城西中心的城市綜合精品物業(yè)】城市生活中心國際服裝設(shè)計發(fā)布、展示、交易平臺 百貨、超市、餐飲、休閑娛樂 項目功能定位 項目定位思考大千百匯國際時裝中心精品住宅城市生活中心潮流會展中心國際時裝中心以國際時裝中心為價值提升力，輔以精品住宅的中心生活聚合體！項目形象定位項目定位思考改變游戲規(guī)則強調(diào)新的評估標準強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值企業(yè)影響力

11、弱強市場實現(xiàn)能力弱強領(lǐng)導(dǎo)者機會主義者跟隨者挑戰(zhàn)者目標明確，挖掘客戶瞄準市場縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價格戰(zhàn)的制造者市場領(lǐng)跑者游戲規(guī)則的建立者區(qū)域影響者市場不認可成本不支持缺乏影響力市場補缺機會把握風險較小做國際服飾業(yè)的產(chǎn)、供、銷基地規(guī)劃指標局限市場認知度高建立快速影響力市場領(lǐng)導(dǎo)影響較大投入較高缺乏資源支撐項目競爭策略經(jīng)濟指標建議：項目布局思考占地面積容積率建筑密度地上總建面建筑基底總面積114畝355%22800041800經(jīng)濟指標建議：占地面積容積率建筑密度地上總建面建筑基底總面積114畝4055%47667038134項目布局思考超高層雙子星+圍合式布局+超大景觀廣

12、場樂山地標項目布局思考中庭廣場國際時裝中心潮流會展中心商業(yè)裙樓國際時裝中心潮流會展中心商業(yè)裙樓中庭廣場報告提綱樂山城市解讀/清江新區(qū)解讀項目定位思考/總平布局研究商業(yè)建議/住宅建議/風格建議大千百匯國際時裝中心建議世界六大時裝中心法國巴黎意大利米蘭英國倫敦日本東京美國紐約德國世界六大時裝中心常熟服裝城時裝中心 常熟服裝城時裝中心是目前中國最大的時裝交易中心，位于服裝城繁華地段，占地3.5萬平方米，建筑面積達15.6萬平方米，工程總投資近5億元。 一座多功能、現(xiàn)代化，集經(jīng)營、商貿(mào)、旅游、會展、休閑、餐飲、停車、有完善網(wǎng)絡(luò)營銷體系和批零兼營為一體的大型國際化集散中心。規(guī)模較大、中高檔次、主要定位為

13、服裝營銷，功能不夠完善杭州四季青服裝批發(fā)市場 杭州四季青服裝批發(fā)市場是中國最具影響力的服裝一級批發(fā)與流通市場之一，創(chuàng)辦于1989年10月環(huán)境市場建筑面積50000平方米，擁有營業(yè)房3000間，配套有物流中心、大型電子屏幕信息發(fā)布中心、銀行等商務(wù)機構(gòu)，及餐廳、醫(yī)療站、圖書室等服務(wù)機構(gòu)。主要從事服裝批發(fā)，檔次較低。上海新七浦服裝市場 上海新七浦服裝市場是由上海新七浦投資發(fā)展有限公司斥資3億元精心打造，由上海新七浦服裝市場有限公司提供專業(yè)管理，以國內(nèi)領(lǐng)先的批發(fā)市場管理理念，匯聚國內(nèi)外眾多知名服裝品牌的大型、專業(yè)服裝批發(fā)市場。市場于2001年9月開業(yè)，位于時尚之都大上海的傳統(tǒng)服裝批發(fā)名街七浦路東端，翹

14、首朝陽，呈海納百川之勢。定位服裝零售和批發(fā)，功能不夠完備大千百匯國際時裝城建議形象定位：中國時尚之都比肩巴黎、米蘭的國際級時裝產(chǎn)業(yè)基地 匯集時裝設(shè)計、發(fā)布、展示、交易、總部基地、會議中心、物流配送中心等多功能為一體的國際級時裝綜合服務(wù)區(qū)。大千百匯國際時裝城建議功能定位：總層高為33層1-6層為配套型商業(yè)7-16層為服裝展示銷售區(qū)17-18層為服裝發(fā)布中心18-19層為服裝設(shè)計中心20層以上為配套功能區(qū)。大千百匯國際時裝城建議物業(yè)建議：服裝銷售區(qū)女裝展示中心匯集國際、國內(nèi)知名女裝品牌的集中銷售區(qū)域大千百匯國際時裝城建議服裝銷售區(qū)男裝展示區(qū)域匯集國際、國內(nèi)知名男裝品牌的集中銷售區(qū)域大千百匯國際時裝

15、城建議服裝銷售區(qū)童裝童裝區(qū)域品牌童裝集中銷售區(qū)域大千百匯國際時裝城建議服裝銷售區(qū)特色服裝區(qū)專業(yè)、特色、特殊服裝銷售集中區(qū)大千百匯國際時裝城建議服裝設(shè)計和展示平臺國際、國內(nèi)知名品牌時裝設(shè)計及展示平臺大千百匯國際時裝城建議服裝發(fā)布中心 大型時裝發(fā)布中心，品牌時裝發(fā)布、著名設(shè)計師作品發(fā)布基地大千百匯國際時裝城建議潮流會展中心建議打造潮流會展中心物業(yè)建議：總層高為33層：1-6樓作為配套型商業(yè)；7-10層作為會議中心；11-18樓為時尚創(chuàng)業(yè)中心；19樓以上為高檔酒店。多功能會議廳、多功能四維服裝展示區(qū)、高檔中西餐廳、舒適酒店、星級服務(wù)在滿足樂山本地商旅消費的同時，為國際時裝中心提供配套支撐。潮流會展中

16、心建議物業(yè)定位：打造西南第一的服飾創(chuàng)意、創(chuàng)業(yè)樂園；產(chǎn)品定位：投資型產(chǎn)品，瞄準投資及創(chuàng)意、創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)。 SOHO公寓，時裝創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)意基地，實現(xiàn)真正意義上的居家辦公。為廣大中小服飾業(yè)者，提供優(yōu)質(zhì)的、360度軟硬件配套。時尚創(chuàng)業(yè)園建議城市生活中心建議城市生活中心：集購物、餐飲、休閑娛樂為一體的集中型商業(yè)中心。AB地塊之間利用臨街商業(yè)打造歐洲特色風情步行街商業(yè)步行街建議住宅發(fā)展建議精品景觀6m挑高入戶大堂智能化小區(qū)優(yōu)質(zhì)物管服務(wù)半地下停車場設(shè)計安防系統(tǒng)品牌電梯智能電梯準入系統(tǒng)多重輸入智能鎖Q如何打造精品住區(qū)？精品戶型設(shè)計社區(qū)配套 建筑風格建筑風格建議介于古典與現(xiàn)代之間，融合了立體派、構(gòu)成主義包括機械美學，具有現(xiàn)代主義的簡約而不是簡單，又有古典主義的精致而不繁復(fù)瑣碎。折衷與融合簡化與細節(jié)將古典的符號去掉瑣碎得到了高度濃縮，變的更立體，簡約變形。重視幾何塊體、重復(fù)線條，以及曲折線的表現(xiàn)形式?；诰€條形式的強烈的裝飾性，在原則上靈活運用重復(fù)、對稱、漸變等美學法則使幾何造型充滿詩意和富于裝飾性。這種創(chuàng)造方式就是賦予形體“意味”的過程，也是將自己的觀念