地產(chǎn)基金概述

1、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道1銀行貸款2委托貸款3信托融資4房地產(chǎn)基金5戰(zhàn)略私募6上市7資產(chǎn)證券化8債權(quán)融資9典當(dāng)融資10融資租賃地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金 是一種主要投資于房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押有關(guān)公司發(fā)行的股票的投資基金。按照是否直接投資于房地產(chǎn)可以將其劃分為兩類:一類是直接投資房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票上;另一類是間接投資房地產(chǎn)業(yè)的基金,即房地產(chǎn)抵押基金,該基金主要是通過投資房屋抵押市場而間接投資房地產(chǎn)。 房地產(chǎn)房地產(chǎn)基金定義基金定義 所謂所謂房房地產(chǎn)基金地產(chǎn)基金, ,是指以是指以房房地產(chǎn)項目地產(chǎn)項目或公司或公司為投資對象為投資對象, ,在房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、在房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售等價值鏈的不同環(huán)節(jié)銷售等價值

2、鏈的不同環(huán)節(jié), ,及在不同的房地產(chǎn)公司與項目中進(jìn)行投資的集合投資制及在不同的房地產(chǎn)公司與項目中進(jìn)行投資的集合投資制度度。房地產(chǎn)基金的分類房地產(chǎn)基金的分類 一般來說，房地產(chǎn)基金可以分為以下幾種形式：一般來說，房地產(chǎn)基金可以分為以下幾種形式： 第一種為第一種為開發(fā)型基金開發(fā)型基金，投資于開發(fā)公司或項目以實現(xiàn)高額回報；，投資于開發(fā)公司或項目以實現(xiàn)高額回報； 第二種是投資基金，匯集投資者的資金投資于房地產(chǎn)的基金，這種基金一般不直接從事第二種是投資基金，匯集投資者的資金投資于房地產(chǎn)的基金，這種基金一般不直接從事具體房地產(chǎn)項目的開發(fā)，主要投資于房地產(chǎn)投資信托基金及已上市或即將上市的房地產(chǎn)具體房地產(chǎn)項目的開

3、發(fā)，主要投資于房地產(chǎn)投資信托基金及已上市或即將上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等來實現(xiàn)間接的房地產(chǎn)投資；開發(fā)企業(yè)等來實現(xiàn)間接的房地產(chǎn)投資； 第三種是第三種是資產(chǎn)運營型基金資產(chǎn)運營型基金，以房地產(chǎn)投資信托基金（）為代表，即不進(jìn)行項目，以房地產(chǎn)投資信托基金（）為代表，即不進(jìn)行項目投資活動，而是直接運作房地產(chǎn)資產(chǎn)，由此而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益作為基金回報；投資活動，而是直接運作房地產(chǎn)資產(chǎn)，由此而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益作為基金回報；注：當(dāng)前，在注：當(dāng)前，在中國產(chǎn)業(yè)基金只能向確定的投資者發(fā)行基金份額中國產(chǎn)業(yè)基金只能向確定的投資者發(fā)行基金份額，也就是說產(chǎn)業(yè)投資基金只能，也就是說產(chǎn)業(yè)投資基金只能采用私募基金的模式。所謂私募基金，是指通過非

4、公開方式，面向少數(shù)投資者募集資金采用私募基金的模式。所謂私募基金，是指通過非公開方式，面向少數(shù)投資者募集資金而設(shè)立的基金。由于私募基金的銷售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協(xié)商來進(jìn)而設(shè)立的基金。由于私募基金的銷售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協(xié)商來進(jìn)行的，因此它又被稱為向特定對象募集的基金。行的，因此它又被稱為向特定對象募集的基金。房地產(chǎn)基金的投資領(lǐng)域房地產(chǎn)基金的投資領(lǐng)域 基金持有人基金持有人基金持有人指投資者購買并持有基金證券的個人或機構(gòu)。在權(quán)益關(guān)系上，基金持有人是基基金持有人指投資者購買并持有基金證券的個人或機構(gòu)。在權(quán)益關(guān)系上，基金持有人是基金資產(chǎn)的所有者，對基金享有資產(chǎn)所有權(quán)、

5、收益分配權(quán)和剩余資產(chǎn)分配權(quán)等法定權(quán)益。金資產(chǎn)的所有者，對基金享有資產(chǎn)所有權(quán)、收益分配權(quán)和剩余資產(chǎn)分配權(quán)等法定權(quán)益。 基金組織基金組織在公司型基金中，基金組織通常設(shè)有基金持有人大會、基金公司董事會及其它辦事機構(gòu)。在公司型基金中，基金組織通常設(shè)有基金持有人大會、基金公司董事會及其它辦事機構(gòu)。其中，基金持有人會議是基金公司最高權(quán)力機構(gòu)，董事會負(fù)責(zé)對日常重大事項做出決策。其中，基金持有人會議是基金公司最高權(quán)力機構(gòu)，董事會負(fù)責(zé)對日常重大事項做出決策。在契約型基金中，基金組織是一個無形機構(gòu)，可以認(rèn)為基金組織是一種名義上的存在。在契約型基金中，基金組織是一個無形機構(gòu)，可以認(rèn)為基金組織是一種名義上的存在。 基

6、金管理人基金管理人基金管理人是管理和運作基金資產(chǎn)的機構(gòu)，主要職責(zé)是：進(jìn)行基金資產(chǎn)的投資運作，負(fù)責(zé)基金管理人是管理和運作基金資產(chǎn)的機構(gòu)，主要職責(zé)是：進(jìn)行基金資產(chǎn)的投資運作，負(fù)責(zé)基金資產(chǎn)的財務(wù)管理，促進(jìn)基金資產(chǎn)的保值增值及其他與基金資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)營活動。基金基金資產(chǎn)的財務(wù)管理，促進(jìn)基金資產(chǎn)的保值增值及其他與基金資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)營活動?；鸸芾砉緝?nèi)部一般設(shè)有投資部、研究部、市場部、稽核部等部門和投資決策委員會、風(fēng)險管理公司內(nèi)部一般設(shè)有投資部、研究部、市場部、稽核部等部門和投資決策委員會、風(fēng)險控制委員會等機構(gòu)?？刂莆瘑T會等機構(gòu)?；鹜泄苋嘶鹜泄苋嘶鹜泄苋擞址Q基金保管機構(gòu)，通常由商業(yè)銀行等金融機構(gòu)承擔(dān)，

7、主要職責(zé)是：保管基金基金托管人又稱基金保管機構(gòu)，通常由商業(yè)銀行等金融機構(gòu)承擔(dān)，主要職責(zé)是：保管基金資產(chǎn)，監(jiān)督基金管理公司在基金投資動作中各種資產(chǎn)活動，辦理基金資產(chǎn)變動的有關(guān)事宜。資產(chǎn)，監(jiān)督基金管理公司在基金投資動作中各種資產(chǎn)活動，辦理基金資產(chǎn)變動的有關(guān)事宜。房地產(chǎn)投資基金的組織體系房地產(chǎn)投資基金的組織體系房地產(chǎn)投資基金組織體系由基金持有人、基金組織、基金管理人、基金托管人等構(gòu)成系統(tǒng)：房地產(chǎn)投資基金組織體系由基金持有人、基金組織、基金管理人、基金托管人等構(gòu)成系統(tǒng)：房地產(chǎn)投資基金的管理模式房地產(chǎn)投資基金的管理模式 世界范圍的產(chǎn)業(yè)投資基金的管理模式，其基本形態(tài)有兩種：一是投資基金自行管理模式，世界范

8、圍的產(chǎn)業(yè)投資基金的管理模式，其基本形態(tài)有兩種：一是投資基金自行管理模式，二是委托基金管理公司管理模式。二是委托基金管理公司管理模式。1、自行管理模式、自行管理模式 在有限責(zé)任公司制地產(chǎn)投資基金框架下，目前普遍采取的管理模式是聘請職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊在有限責(zé)任公司制地產(chǎn)投資基金框架下，目前普遍采取的管理模式是聘請職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊管理。管理。自行管理模式投資基金公司既設(shè)董事會，又聘請職業(yè)經(jīng)理人組織專業(yè)管理團(tuán)隊，并將投資自行管理模式投資基金公司既設(shè)董事會，又聘請職業(yè)經(jīng)理人組織專業(yè)管理團(tuán)隊，并將投資基金的重大事項的決策權(quán)、經(jīng)理人的任免權(quán)和基金的日常投資經(jīng)營權(quán)明確分離，職業(yè)經(jīng)理基金的重大事項的決策權(quán)、經(jīng)理人的任

9、免權(quán)和基金的日常投資經(jīng)營權(quán)明確分離，職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊可以有限地?fù)碛心承┩顿Y經(jīng)營權(quán)，但對重大事項及投資的決策往往由投資公司的董人團(tuán)隊可以有限地?fù)碛心承┩顿Y經(jīng)營權(quán)，但對重大事項及投資的決策往往由投資公司的董事會甚至控股股東掌控。事會甚至控股股東掌控。優(yōu)點：優(yōu)點：這種管理模式一般更多地體現(xiàn)董事會和控股股東的管理思想和投資理念，更多地體這種管理模式一般更多地體現(xiàn)董事會和控股股東的管理思想和投資理念，更多地體現(xiàn)現(xiàn)投資者主權(quán)投資者主權(quán)的原則，盡管投資者作為股東并不一定熟悉地產(chǎn)投資管理的專業(yè)特點。的原則，盡管投資者作為股東并不一定熟悉地產(chǎn)投資管理的專業(yè)特點。缺點：缺點：經(jīng)過幾年的實踐，這種管理模式已暴露出許多

10、先天的不足：董事會和大股東控制權(quán)經(jīng)過幾年的實踐，這種管理模式已暴露出許多先天的不足：董事會和大股東控制權(quán)太大，管理團(tuán)隊缺乏自主性和穩(wěn)定性，不利于系統(tǒng)地整合資本市場和投資市場的資源，不太大，管理團(tuán)隊缺乏自主性和穩(wěn)定性，不利于系統(tǒng)地整合資本市場和投資市場的資源，不利于發(fā)揮投資基金的擴張和放大效應(yīng)，不利于投資管理思想和投資工具的創(chuàng)新。利于發(fā)揮投資基金的擴張和放大效應(yīng)，不利于投資管理思想和投資工具的創(chuàng)新。有限合伙制地產(chǎn)投資基金一般由普通合伙人（團(tuán)隊）管理，也可視為一種特殊的自行管理有限合伙制地產(chǎn)投資基金一般由普通合伙人（團(tuán)隊）管理，也可視為一種特殊的自行管理模式，只不過其本質(zhì)內(nèi)涵更接近于委托管理模式，

11、即由基金專家管理團(tuán)隊管理，可保證基模式，只不過其本質(zhì)內(nèi)涵更接近于委托管理模式，即由基金專家管理團(tuán)隊管理，可保證基金管理的專業(yè)化水平。金管理的專業(yè)化水平。2、委托管理模式、委托管理模式基本特征：基本特征：投資基金不設(shè)經(jīng)營管理團(tuán)隊，而是委托具有成熟投資理念和投資經(jīng)驗的投資基金不設(shè)經(jīng)營管理團(tuán)隊，而是委托具有成熟投資理念和投資經(jīng)驗的專業(yè)投資管理機構(gòu)負(fù)責(zé)投資經(jīng)營管理，雙方簽訂具有法律效力的委托管理協(xié)議，從專業(yè)投資管理機構(gòu)負(fù)責(zé)投資經(jīng)營管理，雙方簽訂具有法律效力的委托管理協(xié)議，從而實現(xiàn)管理團(tuán)隊的機構(gòu)化和專業(yè)化，并通過量化業(yè)績報酬和管理費等標(biāo)準(zhǔn)建立激勵而實現(xiàn)管理團(tuán)隊的機構(gòu)化和專業(yè)化，并通過量化業(yè)績報酬和管理費

12、等標(biāo)準(zhǔn)建立激勵機制和約束機制。機制和約束機制。一般運作程序一般運作程序：有限責(zé)任公司制、有限合伙制地產(chǎn)投資基金委托管理運作機制的有限責(zé)任公司制、有限合伙制地產(chǎn)投資基金委托管理運作機制的受托投資管受托投資管理機構(gòu)負(fù)責(zé)項目的選擇、評估分析和提出投資建議書，報經(jīng)投資基金最高決策機構(gòu)理機構(gòu)負(fù)責(zé)項目的選擇、評估分析和提出投資建議書，報經(jīng)投資基金最高決策機構(gòu)（如董事會、理事會、管委會等）決策同意后，負(fù)責(zé)辦理項目投資的具體事項和投（如董事會、理事會、管委會等）決策同意后，負(fù)責(zé)辦理項目投資的具體事項和投資后管理，然后再提出投資處置建議書，報送投資基金最高決策機構(gòu)決策。資后管理，然后再提出投資處置建議書，報送投

13、資基金最高決策機構(gòu)決策。信托契約制地產(chǎn)投資基金由于信托契約制地產(chǎn)投資基金由于“信托信托”投資的本質(zhì)屬性，其基金管理無一例外類屬投資的本質(zhì)屬性，其基金管理無一例外類屬于當(dāng)然的于當(dāng)然的“信托契約信托契約”委托管理模式。委托管理模式。優(yōu)勢：優(yōu)勢：相對于聘請職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊管理的自行管理模式，委托管理模式的優(yōu)勢不言相對于聘請職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊管理的自行管理模式，委托管理模式的優(yōu)勢不言而喻，其最大的特征和優(yōu)勢就是而喻，其最大的特征和優(yōu)勢就是專家理財、專業(yè)投資專家理財、專業(yè)投資。*房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新設(shè)基金管理公司項目公司房地產(chǎn)機會投資基金項目A項目B項目C北京XX投資管理公司LP有限合伙人LP有限合伙人LP有限合

14、伙人LP有限合伙人房地產(chǎn)投資基金管理模式重慶信托重慶信托嘉富誠股權(quán)投資集合資金信托計劃嘉富誠股權(quán)投資集合資金信托計劃重慶信托重慶信托嘉富誠股權(quán)嘉富誠股權(quán)投資集合資金信托計劃投資集合資金信托計劃律師事務(wù)所投資顧問機構(gòu)保管人委托人（受益人）評估分析機構(gòu)受托人持有信 托單位決策及管理受托管理信托財產(chǎn)評估分析服務(wù)保管服務(wù)法律咨詢服務(wù)渤海金石投資基金（2期）高成長擬上市企業(yè)股權(quán)投資公司1公司2公司n直接或間接信托信托ABC基金公司投資人1投資人2投資人3被投資企業(yè) 1被投資企業(yè) 2被投資企業(yè) 3公司制公司制 資金和管理團(tuán)隊合二為一ABC基金公司投資人1投資人2投資人3被投資企業(yè) 1被投資企業(yè) 2被投資企

15、業(yè) 3公司制公司制 資金和管理團(tuán)隊合二為一 公司設(shè)立董事會負(fù)責(zé)對基金資產(chǎn)的保值增值，并且由董事會設(shè)立基金管理人和托管人 基金以基金公司的名義獨立行使民事權(quán)利及承擔(dān)民事責(zé)任基金管理人與投資人責(zé)權(quán)利不清，不利于管理能力的發(fā)揮公司制公司制 按合伙企業(yè)法組建而成 設(shè)立合伙人會議并由組建的投資決策委員代行投資決策 基金管理人受托對基金進(jìn)行管理，Team + Capital 有效結(jié)合 GP出資至少1%,對基金的債務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任 GP可獲取2%管理費及20%投資收益分成ABC基金基金管理公司(GP)管理協(xié)議被投資企業(yè) 1有限合伙制有限合伙制被投資企業(yè) 2被投資企業(yè) 3ABC基金基金管理公司(GP)投資人

16、1（LP）管理協(xié)議被投資企業(yè) 1有限合伙制有限合伙制被投資企業(yè) 2被投資企業(yè) 3投資人投資人2（LP）投資人3（LP）有限合伙制有限合伙制私募股權(quán)投資基金的結(jié)構(gòu)優(yōu)勢私募股權(quán)投資基金的結(jié)構(gòu)優(yōu)勢有限合伙人普通合伙人有限合伙基金風(fēng)險控制委員會投資決策委員會投資管理公司（普通合伙人）投資銀行部行業(yè)與公司研究部風(fēng)險控制部行政部合伙人會議具體表現(xiàn)為以下七個方面： 1、基金實現(xiàn)專業(yè)化管理，降低投資風(fēng)險 2、有利于調(diào)動各方的投資熱情 3、較之公司更具有操作靈活性與商事保密性 4、法律兼顧合伙人利益與合伙債權(quán)人利益保護(hù)之間的平衡 5、不需繳納企業(yè)所得稅，稅負(fù)較輕 6、不必同股同權(quán)，契約為主，合伙人利益得到充分保

17、障 7、為投資者提供了便捷的退出通道合伙制的優(yōu)勢1、契約型（信托）：基金管理人受到基金持有人和基金托管人雙重監(jiān)督，但是實際效果很差?；鸪钟腥嗣鎸嵧?，基金托管人缺乏獨立性。2、公司型：基金持有人對于基金資產(chǎn)是產(chǎn)權(quán)關(guān)系，不是信托關(guān)系。依據(jù)股東大會來運營的，比契約型好。但是大股東利用在董事會中作用損害小股東利益。基金管理人和基金拖管人為了自己利益與大鼓動密謀。以上二者不能很好解決委托代理問題代理的利益沖突。3、有限合伙人：LP和GP，專家理財作用。不參與經(jīng)營；二者共存；獨立單元；雙重責(zé)任并存。優(yōu)勢：稅收優(yōu)勢；融資方面靈活性；減少道德風(fēng)險和降低監(jiān)督成本。房地產(chǎn)房地產(chǎn)投資基金運作流程投資基金運作流程

18、房地產(chǎn)基金籌集過程房地產(chǎn)基金籌集過程撤撤 資資 退退 出出投投 資資 后后 監(jiān)監(jiān) 督督詳詳 細(xì)細(xì) 評評 估估尋找和篩選項目尋找和篩選項目基金發(fā)起設(shè)立的過程基金發(fā)起設(shè)立的過程選擇正確的投資項目選擇正確的投資項目遠(yuǎn)比經(jīng)營管理投資項遠(yuǎn)比經(jīng)營管理投資項目重要目重要項目的市場潛力、資項目的市場潛力、資金狀況、管理隊伍、金狀況、管理隊伍、政策法規(guī)等多方面因政策法規(guī)等多方面因素素房地產(chǎn)投資基金運作流程房地產(chǎn)投資基金運作流程-確定投資方案-完成相關(guān)報告和文件-確定投資機構(gòu)-確定投資協(xié)議-確定基金合伙人協(xié)議-確定基金和資產(chǎn)管理人之間的協(xié)議-確定投資決策程序和界定管理人權(quán)限-確定基金與托管銀行關(guān)系推介路演確認(rèn)認(rèn)繳

19、總額及份額驗資合伙企業(yè)成立實施項目投資簽署保密協(xié)議簽署合伙協(xié)議簽署委托協(xié)議有意向投資者簽署認(rèn)購承諾書募集-投資率：平均每收到100份商業(yè)計劃書，510份會受到重視進(jìn)行調(diào)查， 最后只有1-3個項目可能投資。-工作量分布：20在挑項目，判斷價值；50對項目進(jìn)行盡職調(diào)查； 10在談判和設(shè)計投資方案；20在投資后管理。BP、項目接洽初步分析項目價值盡職調(diào)查商務(wù)談判交易設(shè)計與投資報告投資決策投資服務(wù)與管理私募股權(quán)投資基金投資程序私募股權(quán)投資基金投資程序風(fēng)險收益穩(wěn)定的項目風(fēng)險收益穩(wěn)定的項目 選擇品牌連鎖型項目及企業(yè)已開發(fā)和已銷售過的項目注重良好的口碑和市場慣選擇品牌連鎖型項目及企業(yè)已開發(fā)和已銷售過的項目注

20、重良好的口碑和市場慣性性風(fēng)險相對高收益也相對高的項目風(fēng)險相對高收益也相對高的項目 選擇硬件條件如規(guī)劃、產(chǎn)品、戶型、配套等綜合條件較好的項目，理念、推廣選擇硬件條件如規(guī)劃、產(chǎn)品、戶型、配套等綜合條件較好的項目，理念、推廣和服務(wù)等軟件較為完善，且爆發(fā)力沖擊力大、有較大潛力的項目和服務(wù)等軟件較為完善，且爆發(fā)力沖擊力大、有較大潛力的項目項目市場綜合優(yōu)勢強項目市場綜合優(yōu)勢強 項目和企業(yè)管理團(tuán)隊做到專業(yè)分工和人脈資源豐富，市場感覺敏銳準(zhǔn)確，綜合項目和企業(yè)管理團(tuán)隊做到專業(yè)分工和人脈資源豐富，市場感覺敏銳準(zhǔn)確，綜合能力強能力強基金選擇項目的傾向基金選擇項目的傾向方式一方式一 選擇選擇2-3個好項目，安全快速實

21、現(xiàn)回報個好項目，安全快速實現(xiàn)回報方式二方式二 選擇一個團(tuán)隊、理念、項目、資源和市場均好的企業(yè)，在資金的其他方面給予選擇一個團(tuán)隊、理念、項目、資源和市場均好的企業(yè)，在資金的其他方面給予支持，將其培育成強勢企業(yè)，分享綜合收益支持，將其培育成強勢企業(yè)，分享綜合收益基金組合投資基金組合投資基金介入基金介入基金介入基金介入基金介入基金介入土地投標(biāo)土地投標(biāo)拿到預(yù)售證拿到預(yù)售證結(jié)構(gòu)封頂結(jié)構(gòu)封頂拿到四證拿到四證拿拿 地地 缺口一：缺口一： 啟動資金啟動資金 缺口二：缺口二： 四證未全，銀四證未全，銀 行不發(fā)放開發(fā)行不發(fā)放開發(fā) 貸款貸款 缺口三：缺口三： 項目未封頂，項目未封頂， 銀行不發(fā)放按銀行不發(fā)放按揭貸款

22、揭貸款房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開發(fā)的時點及個案房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開發(fā)的時點及個案1、房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開發(fā)的時點、房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開發(fā)的時點三種典型的盈利模式三種典型的盈利模式增值為王增值為王房地產(chǎn)基金盈利模式策劃和設(shè)計的基本指導(dǎo)思想房地產(chǎn)基金盈利模式策劃和設(shè)計的基本指導(dǎo)思想以投資管理能力為主導(dǎo)的盈利模式通過系統(tǒng)地對目標(biāo)項目實施投資運作及管以投資管理能力為主導(dǎo)的盈利模式通過系統(tǒng)地對目標(biāo)項目實施投資運作及管理運作，尋求投資資本的收益和增值，體現(xiàn)了地產(chǎn)投資基金作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展集理運作，尋求投資資本的收益和增值，體現(xiàn)了地產(chǎn)投資基金作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展集合投資工具的本質(zhì)特征，因而可以作為地產(chǎn)投資基金的主導(dǎo)經(jīng)營

23、業(yè)務(wù)。合投資工具的本質(zhì)特征，因而可以作為地產(chǎn)投資基金的主導(dǎo)經(jīng)營業(yè)務(wù)。 1 1、以投資管理能力為主導(dǎo)的盈利模式、以投資管理能力為主導(dǎo)的盈利模式2 2、以融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式、以融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式 以投資銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式將房地產(chǎn)資本運營（如房地產(chǎn)并購、房地以投資銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式將房地產(chǎn)資本運營（如房地產(chǎn)并購、房地產(chǎn)公司重組、房地產(chǎn)公司上市策劃等）作為基金的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)。產(chǎn)公司重組、房地產(chǎn)公司上市策劃等）作為基金的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)。 3 3、以投資銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利、以投資銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式模式 以融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式把為目標(biāo)房地產(chǎn)發(fā)展項目提供融資支持和融資以融資業(yè)

24、務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式把為目標(biāo)房地產(chǎn)發(fā)展項目提供融資支持和融資服務(wù)作為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)，由于房地產(chǎn)銀根緊縮，這種運營模式在目前市場環(huán)服務(wù)作為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)，由于房地產(chǎn)銀根緊縮，這種運營模式在目前市場環(huán)境下有著一定的發(fā)展空間。境下有著一定的發(fā)展空間。 以以投資管理業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的地產(chǎn)投資基金的投資運營和盈利模式投資管理業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的地產(chǎn)投資基金的投資運營和盈利模式 一是一是開發(fā)型投資開發(fā)型投資-對目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行投資，尋求投資的增值；對目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行投資，尋求投資的增值； 二是二是風(fēng)險投資型投資風(fēng)險投資型投資-運用典型風(fēng)險投資基金的投資理念，對房地產(chǎn)相關(guān)高科技產(chǎn)運用典型風(fēng)險投資基金的投資理念，對房

25、地產(chǎn)相關(guān)高科技產(chǎn)業(yè)（如新材料）的目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行投資，尋求風(fēng)險投資的增值；業(yè)（如新材料）的目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行投資，尋求風(fēng)險投資的增值； 三是三是收租型投資收租型投資-長期持有寫字樓、購物中心、商務(wù)公寓、工業(yè)廠房等收租型物業(yè)，長期持有寫字樓、購物中心、商務(wù)公寓、工業(yè)廠房等收租型物業(yè)，尋求物業(yè)的長期穩(wěn)健經(jīng)營收益，并在條件成熟時透過房地產(chǎn)投資信托基金方式在境尋求物業(yè)的長期穩(wěn)健經(jīng)營收益，并在條件成熟時透過房地產(chǎn)投資信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以尋求投資資本的增值；外（新加坡、香港等地）上市以尋求投資資本的增值； 四是四是抵押資產(chǎn)型投資抵押資產(chǎn)型投資-投資收購銀行的抵押資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過資產(chǎn)證券化

26、或受投資收購銀行的抵押資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過資產(chǎn)證券化或受益權(quán)轉(zhuǎn)讓方式尋求投資的收益。深圳國際信托投資公司發(fā)行的益權(quán)轉(zhuǎn)讓方式尋求投資的收益。深圳國際信托投資公司發(fā)行的“深國投深國投深圳發(fā)展銀深圳發(fā)展銀行總行營業(yè)部信貸資產(chǎn)受讓項目集合資金信托計劃行總行營業(yè)部信貸資產(chǎn)受讓項目集合資金信托計劃” 于于2005年年1月月14日成立，這一日成立，這一金融創(chuàng)新模式為國內(nèi)資產(chǎn)證券化和地產(chǎn)投資基金參與銀行抵押資產(chǎn)投資提供了可資金融創(chuàng)新模式為國內(nèi)資產(chǎn)證券化和地產(chǎn)投資基金參與銀行抵押資產(chǎn)投資提供了可資研究和借鑒的范例；研究和借鑒的范例； 五是五是不良資產(chǎn)處置型投資不良資產(chǎn)處置型投資-投資收購銀行的不良信貸資產(chǎn)（房地

27、產(chǎn)），通過資產(chǎn)直投資收購銀行的不良信貸資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓或改造后轉(zhuǎn)讓等方式尋求資產(chǎn)的增值。如高盛、摩根斯坦利等幾大國際著名接轉(zhuǎn)讓或改造后轉(zhuǎn)讓等方式尋求資產(chǎn)的增值。如高盛、摩根斯坦利等幾大國際著名投資銀行就對國內(nèi)不良資產(chǎn)的處置和投資情有獨鐘。投資銀行就對國內(nèi)不良資產(chǎn)的處置和投資情有獨鐘。 優(yōu)先級LP次級LP劣后級 GP*地產(chǎn)投資基金開發(fā)項目70%30%基金管理公司承擔(dān)無限責(zé)任70%債權(quán)投資，30%股權(quán)投資基金面向不同投資人，滿足投資人多樣化需求，對不同類型的投資人設(shè)計不同的投資回報方案。根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)和行業(yè)的操作經(jīng)驗，基金投資回報的多元化解決方案可簡述為下圖：交易結(jié)構(gòu)投資人投資回

28、報多樣化實現(xiàn)方案出是進(jìn)的前提,出不去就是失敗管理層回購清算IPO分紅及股份轉(zhuǎn)讓M&A（收購市場）規(guī)定一定的目標(biāo)，如果不能實現(xiàn)，控股股東對投資人獲得的股權(quán)進(jìn)行回購?；刭彆r，一般約定有定價方式。具體方式： 公司回購還是股東回購 回購能力和回購保障條款為什么要回購 促使目標(biāo)一致，并共同努力實現(xiàn)目標(biāo) 一種簡單的退出方式股權(quán)回購股權(quán)回購2022-3-29戰(zhàn)略戰(zhàn)略私募私募國際資本市場有大量資金，它們十分看好中國的高增長性和增長空間，非常樂意到國際資本市場有大量資金，它們十分看好中國的高增長性和增長空間，非常樂意到中國來進(jìn)行私募投資。戰(zhàn)略私募是指通過非公共市場的手段定向引入具有戰(zhàn)略價值中國來進(jìn)行私募投資。戰(zhàn)略私募是指通過非公共市場的手段定向引入具有戰(zhàn)略價值的股權(quán)投資者，即戰(zhàn)略投資者。其優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：的股權(quán)投資者，即戰(zhàn)略投資者。其優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，可以幫助企業(yè)改善股東結(jié)構(gòu)，同時建立起有利于上市的治理結(jié)構(gòu)、監(jiān)管體首先，可以幫助企業(yè)改善股東結(jié)構(gòu)，同時建立起有利于上市的治理結(jié)構(gòu)、監(jiān)管體系、法律框架和財務(wù)制度。系、法律框架和財務(wù)制度。其次，可以幫助企業(yè)比較好地解決員工激勵問題，建立起有利于上市的員工激勵其次，可以幫助企業(yè)比較好地解決員工激勵問題，建立起有利于上