房地產(chǎn)銷售專題講座

1、123456n8、其他法定條件。7891011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041第七部分 工程的竣工與結(jié)算 n 發(fā)包人與承包人在竣工驗(yàn)收方面的爭(zhēng)議糾紛主要集中在以下幾發(fā)包人與承包人在竣工驗(yàn)收方面的爭(zhēng)議糾紛主要集中在以下幾個(gè)方面：個(gè)方面： n 建設(shè)工程未經(jīng)驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用，導(dǎo)致工程質(zhì)量糾紛；建設(shè)工程未經(jīng)驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用，導(dǎo)致工程質(zhì)量糾紛； n 雙方因工程未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格情況下的價(jià)款支付問題發(fā)生雙方因工程未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格情況下的價(jià)款支付問題發(fā)生爭(zhēng)議。爭(zhēng)議。 n 控制風(fēng)險(xiǎn)的方法主要是雙方都要以工程質(zhì)

2、量為主線，嚴(yán)格依據(jù)控制風(fēng)險(xiǎn)的方法主要是雙方都要以工程質(zhì)量為主線，嚴(yán)格依據(jù)合同法第合同法第279279條和建設(shè)部建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第條和建設(shè)部建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第1616條條等相關(guān)的法律規(guī)定，工程竣工后及時(shí)組織驗(yàn)收，未經(jīng)驗(yàn)收，工等相關(guān)的法律規(guī)定，工程竣工后及時(shí)組織驗(yàn)收，未經(jīng)驗(yàn)收，工程不得交付使用。同時(shí)，承包人應(yīng)當(dāng)根據(jù)通用條款第程不得交付使用。同時(shí)，承包人應(yīng)當(dāng)根據(jù)通用條款第3232條的規(guī)條的規(guī)定，及時(shí)向發(fā)包人提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告并保留好簽收記錄，以免定，及時(shí)向發(fā)包人提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告并保留好簽收記錄，以免發(fā)包人拖延驗(yàn)收時(shí)間。這里，作為承包人尤其注意工程質(zhì)量，發(fā)包人拖延驗(yàn)收時(shí)間。這里，作為承包人尤其注

3、意工程質(zhì)量，以及平時(shí)施工資料的收集整理。以及平時(shí)施工資料的收集整理。 n 最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)施工合同糾紛案件適用法律問題最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋第三條規(guī)定，的解釋第三條規(guī)定，“建設(shè)工程施工合同無效，且建設(shè)工程建設(shè)工程施工合同無效，且建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收不合格的，按照以下情形分別處理：（一）修復(fù)后經(jīng)竣工驗(yàn)收不合格的，按照以下情形分別處理：（一）修復(fù)后的建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，發(fā)包人請(qǐng)求承包人承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用的建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，發(fā)包人請(qǐng)求承包人承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用的，應(yīng)予支持；（二）修復(fù)后的建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收不合格，的，應(yīng)予支持；（二）修復(fù)后的建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收不合

4、格，承包人請(qǐng)求支付工程價(jià)款的，不予支持。因建設(shè)工程不合格造承包人請(qǐng)求支付工程價(jià)款的，不予支持。因建設(shè)工程不合格造成的損失，發(fā)包人有過錯(cuò)的，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。成的損失，發(fā)包人有過錯(cuò)的，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任?！?n 第十三條規(guī)定，第十三條規(guī)定，“建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用后，建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用后，又以使用部分質(zhì)量不符合約定為由主張權(quán)利的，不予支持；但又以使用部分質(zhì)量不符合約定為由主張權(quán)利的，不予支持；但是承包人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程的合理使用壽命內(nèi)對(duì)地基基礎(chǔ)工程和是承包人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程的合理使用壽命內(nèi)對(duì)地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔(dān)民事責(zé)任。主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔(dān)民事責(zé)任?！?/p>

5、 n 第十四條規(guī)定，第十四條規(guī)定，“當(dāng)事人對(duì)建設(shè)工程實(shí)際竣工日期當(dāng)事人對(duì)建設(shè)工程實(shí)際竣工日期有爭(zhēng)議的，按照以下情形分別處理：（一）建設(shè)工有爭(zhēng)議的，按照以下情形分別處理：（一）建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，以竣工驗(yàn)收合格之日為竣工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，以竣工驗(yàn)收合格之日為竣工日期；（二）承包人已經(jīng)提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，發(fā)包日期；（二）承包人已經(jīng)提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，發(fā)包人拖延驗(yàn)收的，以承包人提交驗(yàn)收?qǐng)?bào)告之日為竣工人拖延驗(yàn)收的，以承包人提交驗(yàn)收?qǐng)?bào)告之日為竣工日期；（三）建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自日期；（三）建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期。使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程

6、之日為竣工日期?！?n 第十六條第第十六條第3 3款規(guī)定，款規(guī)定，“建設(shè)工程施工合同有效，但建設(shè)工程施工合同有效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收不合格的，工程價(jià)款結(jié)算參照建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收不合格的，工程價(jià)款結(jié)算參照本解釋第三條規(guī)定處理。本解釋第三條規(guī)定處理?！?（二）竣工結(jié)算二）竣工結(jié)算 n 實(shí)際施工過程中，發(fā)包人為了拖延支付工程款，往往對(duì)承包人提交的實(shí)際施工過程中，發(fā)包人為了拖延支付工程款，往往對(duì)承包人提交的竣工結(jié)算報(bào)告遲遲不予答復(fù)，而通用條款第竣工結(jié)算報(bào)告遲遲不予答復(fù)，而通用條款第3333條只規(guī)定了發(fā)包人給予條只規(guī)定了發(fā)包人給予確認(rèn)和提出修改意見的期限，但并未明確約定：發(fā)包人收到竣工結(jié)算確認(rèn)和提出修

7、改意見的期限，但并未明確約定：發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后，在約定期限內(nèi)不予答復(fù)的，視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件。而為了文件后，在約定期限內(nèi)不予答復(fù)的，視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件。而為了保護(hù)承包人的合法權(quán)益，建議將建設(shè)部發(fā)布的建設(shè)工程施工發(fā)包與保護(hù)承包人的合法權(quán)益，建議將建設(shè)部發(fā)布的建設(shè)工程施工發(fā)包與承包計(jì)價(jià)管理辦法和建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算暫行辦法列為合同適用承包計(jì)價(jià)管理辦法和建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算暫行辦法列為合同適用的規(guī)章和法律文件，因?yàn)榍笆鲛k法規(guī)定，的規(guī)章和法律文件，因?yàn)榍笆鲛k法規(guī)定，“發(fā)包人應(yīng)該在收到竣工結(jié)發(fā)包人應(yīng)該在收到竣工結(jié)算文件后的約定期限內(nèi)予以答復(fù)。逾期未答復(fù)的，竣工結(jié)算文件視為算文件后的約定期限內(nèi)予以答復(fù)。

8、逾期未答復(fù)的，竣工結(jié)算文件視為被認(rèn)可。合同對(duì)答復(fù)期限沒有明確約定的，可視為約定期限為被認(rèn)可。合同對(duì)答復(fù)期限沒有明確約定的，可視為約定期限為2828天。天?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建設(shè)施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋第二十條規(guī)定，第二十條規(guī)定，“當(dāng)事人約定，發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后，在約定當(dāng)事人約定，發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后，在約定期限內(nèi)不予答復(fù)，視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件的，按照約定處理。承包人期限內(nèi)不予答復(fù)，視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件的，按照約定處理。承包人請(qǐng)求按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價(jià)款的，應(yīng)予支持。請(qǐng)求按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價(jià)款的，應(yīng)予支持

9、?！?n 通用條款第通用條款第33.433.4款規(guī)定，款規(guī)定，“發(fā)包人在收到竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算發(fā)包人在收到竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后資料后5656天內(nèi)仍不支付的，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程天內(nèi)仍不支付的，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以由承包人申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣，承包折價(jià)，也可以由承包人申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣，承包人就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。人就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?！卑春贤ǖ诎春贤ǖ?86286條條的規(guī)定，該項(xiàng)優(yōu)先權(quán)屬于法定抵押權(quán)，效力高于一般抵押權(quán)，的規(guī)定，該項(xiàng)優(yōu)先權(quán)屬于法定抵押權(quán)，效力高于一般抵押權(quán)，因?yàn)楣こ炭钪心哿私ㄖT工的工資，

10、按照人權(quán)高于物權(quán)，物因?yàn)楣こ炭钪心哿私ㄖT工的工資，按照人權(quán)高于物權(quán)，物權(quán)高于債權(quán)的原則，工程款應(yīng)優(yōu)先。但是，在商品房開發(fā)過程權(quán)高于債權(quán)的原則，工程款應(yīng)優(yōu)先。但是，在商品房開發(fā)過程中，當(dāng)消費(fèi)者已經(jīng)支付大部分購房款的情況下，就存在承包人中，當(dāng)消費(fèi)者已經(jīng)支付大部分購房款的情況下，就存在承包人法定抵押權(quán)與消費(fèi)者權(quán)利的沖突，按照消費(fèi)者的生存利益高于法定抵押權(quán)與消費(fèi)者權(quán)利的沖突，按照消費(fèi)者的生存利益高于承包人的經(jīng)營(yíng)利益的原則，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)消費(fèi)者的利益。承包人的經(jīng)營(yíng)利益的原則，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)消費(fèi)者的利益。 n 控制風(fēng)險(xiǎn)的方法：控制風(fēng)險(xiǎn)的方法： n 1、承包人提交竣工結(jié)算報(bào)告和結(jié)算資料，務(wù)、承包人提交竣工結(jié)算報(bào)告和結(jié)算資料，務(wù)必要求發(fā)包人簽收，并應(yīng)注明簽收日期；必要求發(fā)包人簽收，并應(yīng)注明簽收日期； n 2、雙方對(duì)結(jié)算價(jià)格發(fā)生爭(zhēng)議，除采取