綜合整治老舊住宅小區(qū)困難與問題對策

1、綜合整治老舊住宅小區(qū)困難與問題對策城市老舊住宅小區(qū)綜合整治是城市建設和管理的薄弱環(huán)節(jié)。改善人居環(huán)境，提升城市整 體形象，必須對城市老舊住宅小區(qū)進行綜合整治，標本兼治，城市才能和諧開展。作為我國 的首都北京，更應該高度重視這個問題，不惜人力、物力、財力，進一步完善綜合整治機制 和配套的法規(guī)政策，切實把城市老舊住宅小區(qū)建設好、管理好。本文結合首都北京的老舊住 宅小區(qū)現(xiàn)狀談一些思考和建議。 一、 老舊住宅小區(qū)綜合整治的重要性和必要性 1.加強老舊小區(qū)綜合整治是提升首都城市整體管理水平的需要。 目前，我國各地對老舊小區(qū)的界定稍有不同，但一般是指早期建設的那些設計建設標準 低、配套不全、設備過時老化、管

2、理不善、人文環(huán)境差的舊住宅小區(qū)。北京市的老舊小區(qū)一 般 建于20世紀90年代以前，約有1580多個，在全市3000多個小區(qū)中占有半壁江山。如西城區(qū) ，僅直管公房老舊小區(qū)就有76個，而在東城區(qū)138個住宅小區(qū)中老舊小區(qū)就有93個，占到2/3 。由于受歷史的局限，這些老舊住宅小區(qū)無論在公建配套設施的規(guī)劃設計、建設標準 方面，還是在管理模式、運作機制方面，都無法滿足首都居民日益增長的住房需求。特別是 隨著住房制度的改革，老舊住宅小區(qū)形成產(chǎn)權逐步多元化，小區(qū)維護和管理資金渠道逐步枯 竭，管理水平降低，管理功能退化，致使老舊住宅小區(qū)人居環(huán)境環(huán)境與新建小區(qū)形成強烈反 差，已經(jīng)成為首都城市建設管理的落后地帶

3、。只有大力加強老舊小區(qū)的綜合整治，盡快將老 舊小區(qū)的建設和管理搞上去，提升首都城市整體建設和管理水平才有堅實的根底。 個人收集整理 勿做商業(yè)用途2.加強老舊小區(qū)綜合整治是關注民生、改善民生的需要。城市老舊小區(qū)大都先天缺乏，后天 營養(yǎng)不良，導致小區(qū)居民日常生活面臨許多問題和實 際困難。比方，小區(qū)道路維護缺乏，路面坑坑洼洼，路燈缺失，影響居民出行；私搭亂建擠 壓侵占市政管線和消防通道，造成平安隱患；小區(qū)雨水污水混流，房屋前后下水管道破損， 堵塞嚴重，根本喪失城市防洪功能，給居民生活帶來不便。每到汛期，能否確保老舊小區(qū)安 全渡汛，成為政府不放心、房管單位最擔憂、群眾感到痛心的老大難問題。老舊小區(qū)的居

4、民 迫切希望盡快改變這種狀況。解決這些問題，迫切需要對小區(qū)進行綜合整治，努力改善住用 和環(huán)境條件，并建立健全正規(guī)有序的管理機制，以形成小區(qū)維護管理的良性循環(huán)。從首都城 區(qū)近幾年進行綜合整治的老舊小區(qū)并引入標準管理的試點情況看，群眾反映很好，小區(qū)居民 普遍感謝政府解決了群眾最關心、最直接、最現(xiàn)實的生活實際問題，改善了群眾的生活環(huán)境 ，提高了群眾的生活質量，為老百姓辦了實事、辦了好事。 文檔來自于網(wǎng)絡搜索3.加強老舊小區(qū)的綜合整治是構建和諧社區(qū)的需要。一個平安優(yōu)美、舒適和睦的生存空間對 于形成和諧的人際關系，維護社會安定團結有著 十分重要的作用。老舊小區(qū)綜合整治的目標，首要的不是追求經(jīng)濟效益，而是

5、努力尋求社會 效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。綜合整治的意義不僅在于簡單改善、維持社區(qū)秩序，保 障住戶根本的居住條件，還在于可以協(xié)調社區(qū)內各方面的關系，化解各種不平衡、不和諧因 素引發(fā)的社會矛盾，維護社會穩(wěn)定，營造一種和諧的人文環(huán)境。通過全面的綜合整治，使老 舊住宅小區(qū)原有毀損的道路及時修補，嚴重缺失的照明設施得到增設，方便了群眾出行；私 搭亂建被撤除，騰出的場地用來建設綠地、停車場和休閑健身活動場所等等，居民居住的條 件改善了，環(huán)境優(yōu)美了，心氣也就順了，精神文明建設水平自然會得到提升。 4.加強老舊小區(qū)的綜合整治是展示首都城市良好形象的需要。 小區(qū)是城市的細胞。隨著首都城市建設步伐的加快，一

6、批批環(huán)境優(yōu)美、功能齊全、管 理先進的新建住宅小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來，給居民們帶來強大的視覺沖擊和心理感受， 已經(jīng)成為展示首都城市建設和管理水平的重要窗口。然而，一些老舊小區(qū)相比之下就黯然 失色，老 舊小區(qū)的“臟、亂、差狀況，甚至在一定程度上嚴重影響到首都城市形象?？梢赃@么講， 沒有老舊住宅小區(qū)居住面貌的根本改觀，提升首都城市內涵和整體形象就是一句空話。從已 完 成綜合整治并實行標準管理的老舊住宅小區(qū)情況看，都到達了整潔干凈、亮化美化的要求， 較好地融入了首都現(xiàn)代化的城市格局，不僅增強了城市的吸引力和輻射力，實現(xiàn)了物業(yè)的保 值增值，而且也為展示首都城市形象錦上添花。因此，我們在加強社會主義精神

7、文明建設、 創(chuàng)立文明城市和現(xiàn)代化國際大都市的時候，更應該重視老舊住宅小區(qū)的建設和管理。 二、老舊住宅小區(qū)管理現(xiàn)狀及綜合整治面臨的問題 1.老舊住宅小區(qū)管理現(xiàn)狀。一是房屋本體和根底設施陳舊老化，甚至缺失，缺乏系統(tǒng)保養(yǎng) 和維修。也就是說老舊小區(qū)都到了“問題階段， 如房屋外墻粉刷面起殼風化；內樓道墻 面樓梯扶手脫落銹蝕，沒有公共照明；多層樓房頂層防滲漏功能退化，房屋前后下水管道破 損、堵塞，雨水、污水混流，化糞池定期得不到清理；小區(qū)道路老化，路面破損甚至沒有路燈；綠地雜草叢生、布局混亂，有些公共綠地甚至被人用來種菜。消防設施設計標準低， 高層樓房高層房屋電梯、沒有專用消防泵和消防控制柜，消防設施自然

8、損壞、人為破壞和被 盜現(xiàn)象嚴重，造成很大的消防平安隱患。 二是生活環(huán)境臟、亂、差現(xiàn)象嚴重。主要表現(xiàn)在 各類違章搭建多，破墻開門多，陽臺改為廚房、廁所以及“房中房現(xiàn)象多，無證攤點多， 車輛亂停亂放多，已成為影響城市容貌的頑癥。幾乎每一個老舊住宅小區(qū)都有違章建筑， 一些個人、單位、街道未經(jīng)規(guī)劃 部門許可，擅自在小區(qū)內主干道兩側亂搭亭棚，破院墻開門，影響小區(qū)交通和景觀，破壞了 小區(qū)綠化。機動車、自行車無序停放，隨意占用便道，造成交通擁堵。老舊小區(qū)的建筑一般 比擬分散，難以到達相對封閉和獨立，任何人都可以自由進出；有的小區(qū)由于沒有圍墻和門 衛(wèi)值班室，車輛失竊和刑事案件時有發(fā)生，存在極大的平安隱患。老舊

9、住宅小區(qū)中，由于多 方面的原因，房屋出租率普遍較高，居住人員和外來人口多，甚至是“三無人員聚居地。 三是公共配套設施缺少、被占用現(xiàn)象嚴重或者說小區(qū)分布零散，公建配套無人問津。一 些老舊住宅小區(qū)，建設之初，只是為了解決居民住房困難，規(guī)劃方案比擬簡單。居民活動場 所、公共綠地、自行車庫、停車場等配套設施與居民實際需求的矛盾相當突出，環(huán)衛(wèi)設施不 完備，有的沒有垃圾箱和垃圾中轉站，垃圾房、公廁、果殼箱等設置過少，有的地方甚至是 空白。大多數(shù)小區(qū)原有公建配套設施規(guī)劃配置比例較低，僅有的一些公建配套設施有的也被 擠占挪作它用，一些小區(qū)居委會用房已轉租或出賣給其他單位，小區(qū)居委會與物業(yè)管理公司 之間 關系不

10、和，爭房、爭權、爭地盤，矛盾重重。這些年市政府加大了投入改造力度，局部老舊 住宅小區(qū)條件有所改善，但上述問題并沒有從根本上得到解決。要徹底改變這種情況，需 要認真分析整治過程中面臨的突出問題，予以解決。 文檔來自于網(wǎng)絡搜索2.老舊小區(qū)綜合整治必須解決的有四大問題。一是整治合力能否形成問題。老舊小區(qū)整治涉 及 的整治任務重，內容范圍廣，涉及建設、規(guī)劃、工商、城管、房管、街道、水利、自來水等 政府十多個部門或單位。無論是在整治工作方面還是在整治投入方面，僅靠個別部門是難以 承當這項任務的，必須條塊結合，共同參與，明確任務分工和職責，密切配合，形成工作的 合力，才能確保老舊小區(qū)整治工作的強力推進。二

11、是整治經(jīng)費的籌措問題。首都城市老舊小 區(qū)1000多個，整治經(jīng)費動輒數(shù)億元。如果全部由政府或部門承當，財政將無力承受，如果全 部由企業(yè)承當，既不現(xiàn)實也不合理。再加上由于房改體制的推進，住宅產(chǎn)權已呈多元化， 因 此，不能再揪住開發(fā)單位或原產(chǎn)權單位不放，應立足于小區(qū)找資金，盡最大可能、最大限度 地合理利用小區(qū)閑置土地或簡陋房屋進行二次開發(fā)，在不要政府和企業(yè)投入、不影響規(guī)劃的 情況下，實現(xiàn)資金平衡。資金無法平衡的缺口局部，再由房屋產(chǎn)權人、原房屋產(chǎn)權單位、房 屋建設單位、政府及政府部門按一定比例進行合理分攤較為適宜。三是綜合整治完成，后續(xù) 管理問題。隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步建立，政府應通過建立市場

12、機制來培育老舊小 區(qū)百姓的市場觀念，即政府花錢買機制，百姓花錢買效勞。要讓廣闊居民懂得，房屋的產(chǎn)權 已經(jīng)多元化，作為產(chǎn)權人要承當維修養(yǎng)護責任。只有通過成立業(yè)主委員會等自治組織，對老 舊住宅小區(qū)整治完的后續(xù)管理實施監(jiān)督，才能真正維護自身的利益，落實長效管理的機制。 同時，要讓廣闊街道、社區(qū)干部懂得，老舊住宅小區(qū)的維修養(yǎng)護及其他管理效勞也應從過去 的政府行為轉變?yōu)槭袌鲂袨?，要轉變政府職能，逐步轉換角色，積極主動地做好退位和補位 工作，把老舊住宅小區(qū)整治完的后續(xù)的管理工作讓位于社會化、市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理 ，并加強監(jiān)督管理。否那么，整治成果將前功盡棄。四是一些相關部門或單位的利益調整問題 。 整

13、治勢必牽涉到原有利益格局的調整，尤其是騰退已被占用的原公建配套設施，回購街道辦 事處、居委會等投資自建的配套設施，這將影響到一些單位和個人的利益，同時根據(jù)規(guī)劃和 小區(qū)效勞與管理的需要，補建必要的配套設施，也存在利益機制的調整問題。為切實維護廣 大業(yè)主的合法權益，促進老舊小區(qū)社會化、市場化、專業(yè)化管理機制的建立，只有強化政策 約束，才能確保老舊小區(qū)整治工作尤其是配套設施的騰退、回購與補建工作的順利進行，才 能穩(wěn)固整治成果，擴大市政府對老舊住宅小區(qū)綜合整治的社會效益。文檔來自于網(wǎng)絡搜索三、老舊住宅小區(qū)綜合整治的對策和建議 采取漸進式，逐步推進試點的方式，實施和加強老舊住宅小區(qū)的綜合整治是一項順民心

14、 、得民意的利民工程。針對當前面臨的許多困難和問題，筆者建議采取如下對策： 1.發(fā)揮政府主導作用，有序推進老舊住宅小區(qū)綜合整治。對老舊住宅小區(qū)整治進行整體規(guī)劃 ，制定專項方案，列為“折子工程。按照政府組 織、居民參與的原那么，因地制宜，積極進行房屋維修養(yǎng)護、配套設施完善，延長房屋使用壽 命，改善房屋使用條件。老舊住宅小區(qū)整治每年由區(qū)縣提出方案，編制預算，并組織街 道鄉(xiāng)鎮(zhèn)具體實施。要進一步加大投入，安排專項資金，保證整治資金來源；同時，要積 極引入市場機制，調動社會資金、力量共同參與老舊住宅小區(qū)整治。 2.政府主導、多方參與，形成合力，強力實施綜合整治。老舊住宅小區(qū)綜合整治牽涉面廣， 經(jīng)費缺口大

15、，是一項事關全局的復雜而艱巨的系統(tǒng)工 程。市、區(qū)各級政府應發(fā)揮主導作用，牽頭成立相關職能部門參加的整治工作常設領導機構 ，作為市區(qū)各級常設綜合整治辦公室。建立相應工作機制，明確各自職責，制定整治總體規(guī) 劃方案，研究落實產(chǎn)權產(chǎn)籍清理、整治資金籌措、小區(qū)硬件設施建設等重要 事項，解決工作進展中出現(xiàn)的困難和問題，確保老舊小區(qū)綜合整治順利進行。 3.因地制宜，建立適合老舊小區(qū)特點的管理模式和長效管理機制，保持老舊住宅小區(qū) 綜合整治成果。老舊居住小區(qū)整治工作完成后，要通過解決管理責任主體、資金來源、管理 機制等問題 ，建立適合老舊居住小區(qū)特點的管理模式、機制，杜絕整治后的反復情況，保持整治成果， 從根本

16、上改變老舊小區(qū)的居住環(huán)境。政府的角色不僅僅在于前期整治時期的支援“造血， 更在于從政策、資金、技術、人員等多方面入手，引導小區(qū)提升自己的“造血功能；在管 理模式上，可以根據(jù)綜合整治后房屋、環(huán)境、配套設施、業(yè)主或使用人的經(jīng)濟承受能 力 ，以及對物業(yè)管理的實際需求情況照符合老舊小區(qū)實際、尊重居民意愿的原那么，區(qū)分小區(qū)的 不 同情況和特點，采取靈活多樣的后續(xù)管理模式，促進老舊小區(qū)管理的良性循環(huán)。對于配套設 施相對獨立，較為完善，又有一定規(guī)模的老舊小區(qū)，可以采取組織召開業(yè)主大會并選舉業(yè)主 委員會，依法選聘物業(yè)企業(yè)，對小區(qū)進行物業(yè)效勞。對于不具備實行物業(yè)企業(yè)效勞條件的小 區(qū)，可以由社區(qū)居委會代表社區(qū)居民

17、，依法與房屋和設施設備維 修、保潔、保安等專業(yè)效勞企業(yè)簽訂委托管理和效勞合同，專業(yè)效勞企業(yè)按照合同的約定提 供效勞和收取報酬。也可以由社區(qū)居委會組織社區(qū)待業(yè)、失業(yè)人員組成維修、保潔、綠化等 隊伍，進行自我管理、自我效勞。 資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途4.加快完善相關配套政策和法規(guī)，為老舊住宅小區(qū)綜合整治工作提供政策和法規(guī)保障。對新 建小區(qū)，國家和地方都有各種建設、管理方面的法規(guī)條例；但對老舊小區(qū)綜合整治 及后續(xù)管理，各地均沒有具體的法律規(guī)章和管理方法。從近幾年全國各地對老舊住宅小區(qū)綜 合整治的經(jīng)驗與教訓來看，首都老舊住宅小區(qū)綜 合整治，同樣面臨與各地類似的重重阻力與困難，不僅需要落實整治的大額資金，也需要治 理歷史“積淀負債，如整治勢必牽涉到原有利益格局的調整，尤其是騰退已被占用的原 公建配套設施，回購街道辦事處、居委會等投資自建的配套設施，這將影響到一些單位和個 人的利益，同時根據(jù)規(guī)劃和小區(qū)效勞與管理的需要，補建必要的配套設施，也存在利益機制 的調整問題。為切實維護廣闊業(yè)主的合法權益，促進老舊小區(qū)社會化、市場化、專業(yè)化管理 機制的建立，只有強化法律和政策約束，才能確保老舊小區(qū)整治工作尤其是配套設施的騰退 、回購與補建工