基礎(chǔ)科學(xué)成本法土地案例實用精品資料(00002)

1、(三)房屋建筑物評估說明1、評估范圍此次評估范圍為“某某工廠”全部建筑物類資產(chǎn)。共申報房屋建筑物18項，合計建筑面積為5757.8平方米。依據(jù)武漢市興達(dá)新型墻體材料廠提供的清查評估明細(xì)表，該部分資產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日之賬面值如下：房屋建筑物18項：賬面原值2106155.00元，賬面凈值398471.85元。2、資產(chǎn)概況(1)基本情況“某某工廠”位于武漢市漢陽區(qū)琴斷口街黃金村，東距漢江江堤300米，南面為漢陽區(qū)江北河道堤防管理所，西臨武漢市中環(huán)線，北鄰武漢第一輕工業(yè)學(xué)校。申報評估的18項房屋建（構(gòu)）筑物位于馬武漢市興達(dá)新型墻體材料廠廠區(qū)內(nèi)，主要是宿舍、辦公樓、及生活服務(wù)用房，房屋建筑物的主要構(gòu)造形式

2、有磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)?！澳衬彻S”房屋建筑物類資產(chǎn)特點如下： “某某工廠”大部分房屋物建筑物在上世紀(jì)五、六十年代建成投入使用，房屋建筑物使用年限長，維護(hù)成本高； “某某工廠”主要房屋建筑物為磚木結(jié)構(gòu)，對建筑材料和施工工藝要求不高，建筑工程造價相對較低。 (2)主要建（構(gòu)）筑物概況新辦公樓新辦公樓為四層磚混結(jié)構(gòu)，房屋形狀呈規(guī)則矩形，檐高13.2米，建筑面積1747.9，建筑類別為四類。基礎(chǔ)工程：磚帶形基礎(chǔ)。主體工程：1磚承重墻，圈梁、構(gòu)造柱，混凝土牛腿1.5米寬外走廊。門窗：鑲板帶亮單扇木門，無紗鋼窗。樓地面：地面素土夯實， C15混凝土抹平壓光；樓面預(yù)制混凝土板樓板，水泥砂漿墊層。屋面工程：預(yù)

3、制混凝土屋面板，水泥砂漿找平，找坡保溫層，卷材防水，架設(shè)隔熱板，有組織排水。裝飾工程：外墻水泥砂漿面層，內(nèi)墻刷大白灰；一樓152×152缸磚，二、三層樓地面樓152×152缸磚；天花刷大白灰；門窗刷調(diào)和漆；有組織鑄鐵管排水。 衛(wèi)生所衛(wèi)生所為磚木結(jié)構(gòu)，單層，建筑面積212，平均山墻高4.2米，建筑類別為四類?；A(chǔ)工程：自然地基，磚帶形基礎(chǔ)。主體工程：1磚承重墻。門窗：單扇木鑲板門，無紗木格柵窗。地面：地面素土夯實，碎石墊層，混凝土抹平壓光；屋面工程：杉木檁條，順?biāo)畻l、掛瓦條，油氈上掛紅機瓦，無組織排水裝飾工程：外墻清水磚墻，約1米高水泥砂漿外墻裙，30高水泥砂漿勒腳；內(nèi)墻刷大

4、白灰，1.2米高油漆衛(wèi)生墻；地面152×152缸磚；杉木條下混合砂漿吊頂面層；室外0.5米寬散水，明溝排水。3、評估依據(jù)(1)國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)199623號資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）；(2)“某某工廠”申報的房屋建筑物類資產(chǎn)清查評估明細(xì)表；(3)“某某工廠”提供的房屋產(chǎn)權(quán)證明；(4)全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額湖北省估價表（2003）； (5) 湖北省建筑安裝工程費用定額；(6) 建設(shè)部房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)；(7) )湖北省、武漢市建設(shè)項目應(yīng)收取各種規(guī)費標(biāo)準(zhǔn)的文件；(8) 中國人民銀行金融機構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率表（2006年6月29日開始執(zhí)行）；(12)建筑工程預(yù)算估價實用手冊（中國建

5、材工業(yè)出版社98年8月）；(13)資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊（第四版）；(14)武漢市房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)；(15)評估人員現(xiàn)場勘察記錄工作底稿。4、評估過程對“某某工廠”房屋類資產(chǎn)評估過程，大致分為以下幾個階段：首先，是收集材料及準(zhǔn)備階段。評估人員進(jìn)入現(xiàn)場后根據(jù)“馬鞍山北光”提供的資產(chǎn)評估申報表和財務(wù)報表，收集企業(yè)有關(guān)建筑物、構(gòu)筑物有關(guān)資料和產(chǎn)權(quán)證明。其次，是實地勘察階段，根據(jù)申報的清查評估明細(xì)表進(jìn)行現(xiàn)場實物勘察。對每一評估對象，評估人員進(jìn)行了詳細(xì)的現(xiàn)場考察，對房屋建（構(gòu)）筑物配套設(shè)施、用途、外型、結(jié)構(gòu)型式、層次、高度、建筑用材、內(nèi)外裝修、使用維修、施工質(zhì)量、水暖電安裝使用的情況及完好程度進(jìn)行了

6、較詳細(xì)的記錄，并走訪了有關(guān)房屋建筑物、構(gòu)筑物的管理維護(hù)人員及使用人員。再次，是評估作價階段。對各項房屋建筑物和構(gòu)筑物，根據(jù)武漢市現(xiàn)行建安工程定額及取費標(biāo)準(zhǔn)、武漢市房屋建設(shè)前期費用標(biāo)準(zhǔn)和國家有關(guān)部門公布的基本建設(shè)貸款利息率等依據(jù)，分別計算出各項建筑物、構(gòu)筑物的重置全價，乘以依據(jù)各項建筑物成新狀況和使用年限計算的成新率，最終得到以2006年12月31日為基準(zhǔn)日的評估結(jié)果。5、評估方法根據(jù)本次評估目的及假設(shè)采用重置成本法評估。重置成本法是基于房屋建筑物的再建造費用或投資的角度來考慮，通過估算出建筑物在全新狀態(tài)下的重置全價或成本，再扣減由于各種損耗因素造成的貶值，最后得出建筑物評估值的一種評估方法?；?/p>

7、本公式如下：房屋建筑物評估值 = 重置全價×成新率評估人員以典型建（構(gòu)）筑物為例，求取該建（構(gòu)）筑物的重置單價；其他結(jié)構(gòu)形式及做法相類似的房屋建筑物類資產(chǎn)根據(jù)典型建（構(gòu)）筑物重置單位價格，進(jìn)行級別、層高、跨度、面積、裝飾、材料等多因素調(diào)整，得到評估對象的重置單價，乘以建筑面積（長度、體積等），即為評估對象重置全價。基本公式如下：評估對象重置全價典型建（構(gòu)）筑物重置單價×（1調(diào)整系數(shù)）(1)重置全價的確定重置全價是指購置或建造全新同類資產(chǎn)所必須付出的成本，基本公式如下：重置全價建安工程造價+前期費用+其他費用+資金成本建安工程造價計算一個建筑項目工程造價的方法有預(yù)（結(jié)）算編制

8、法、竣工結(jié)算調(diào)整法、類似工程預(yù)算法、指數(shù)調(diào)整法、概算指標(biāo)編制法等。從理論上講，一項建筑物的購建包括兩部分，一項房屋建筑物的購建應(yīng)包括兩部分，一部分是直接成本，另部分是間接成本。直接成本通常是由人工、材料、機械費和相關(guān)稅費組成，間接成本則通常由與房屋建筑物購建有關(guān)的費用如建設(shè)單位管理費、勘察設(shè)計費、可行性研究費、工程監(jiān)理費、貸款利息、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等相關(guān)稅費組成。由于“某某工廠”建成已有幾十年，其工程圖紙與技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料不齊全。為了較為準(zhǔn)確地確定其重置價值，我們采用指數(shù)調(diào)整法，通過結(jié)構(gòu)形式及做法相類似的典型建筑物重置單位價格，進(jìn)行級別、層高、跨度、面積、裝飾、材料等多因素調(diào)整，得到評估對象

9、的重置單價，乘以建筑面積，即為評估對象重置全價。房屋建筑物前期費用及其它費用根據(jù)湖北省武漢市的有關(guān)建設(shè)工程取費規(guī)定，武漢市房屋建筑物前期費及其它費用采用的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)如下表：武漢市前期費用及其它費用標(biāo)準(zhǔn)序號名稱計算依據(jù)取費文件標(biāo)準(zhǔn)%元/m21工程勘察設(shè)計費工程造價4.50%國家計委、建設(shè)部（計價格200210號）2招投標(biāo)費工程造價0.06%鄂價費字1992232號3工程質(zhì)量監(jiān)督費工程造價0.14%鄂價費字2001329號4工程監(jiān)理費工程造價1.50%國家物價局、建設(shè)部（價費字1992479號）5建筑工程造價咨詢費工程造價0.45%湖北省建設(shè)廳、物價局（鄂價房地字200051號）6建設(shè)單位管理費工程

10、造價2.00%國家計委、建設(shè)部（計價格20022503號）7城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費建筑面積80武政199720號8新型建材基金建筑面積3鄂政發(fā)199297號文9公共消防設(shè)施配套費建筑面積1.5鄂價費字（1998）220號小計8.65%84.5資金成本資金成本為該工程正常建設(shè)工期內(nèi)占用資金（包括前期費用、綜合造價、其他費用）的籌資成本，即利息。假定資金在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，按評估基準(zhǔn)日國內(nèi)基本建設(shè)貸款利率計算。(2)成新率的確定本次評估采用綜合成新率。具體求取過程為：首先，根據(jù)房屋建筑物而耐用年限和已使用年限按年限法計算出理論成新率；然后，評估人員在現(xiàn)場對建筑物結(jié)構(gòu)、裝修和配套設(shè)施等各組成部分的完好程

11、度及使用保養(yǎng)狀況，根據(jù)完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行鑒定評分，打出現(xiàn)場勘察成新率；最后，對按年限法計算的成新率和現(xiàn)場鑒定成新率進(jìn)行算術(shù)加權(quán)平均，即得出該建筑物的綜合成新率。房屋建筑物成新率公式為：綜合成新率=理論成新率×40%+現(xiàn)場鑒定成新率×60%理論成新率=尚使用年限÷（已使用年限尚可使用年限×100%勘察成新率由評估人員現(xiàn)場勘察打分評定。(3)確定評估值評估值=重置全價×成新率6、評估結(jié)果在實施了上述資產(chǎn)程序和方法后，納入評估范圍的房屋建(構(gòu))筑物在2006年12月31日的評估結(jié)果反映如下（單位：人民幣元）： 科目名稱賬面價值調(diào)整后賬面值評估價值增

12、值額增值率%房屋建筑物類賬面原值房屋建筑物2106155.002106155.003107657.002709185.00679.89構(gòu)筑物及其他管道溝槽房屋建筑物類賬面凈值房屋建筑物398471.85398471.853107657.002709185.00679.89構(gòu)筑物及其他管道溝槽評估結(jié)果詳見房屋建筑物評估明細(xì)表。7、案例分析案例1：新辦公樓 （固定資產(chǎn)房屋建筑物清查評估明細(xì)表 序號14）(1)基本情況：新辦公樓為四層磚混結(jié)構(gòu)，房屋形狀呈規(guī)則矩形，檐高13.2米，建筑面積1749.7，建筑類別為四類。磚帶形基礎(chǔ)；1磚承重墻，有少量不均勻沉降，圈梁、構(gòu)造柱，混凝土牛腿1.5米寬外走廊；

13、鑲板帶亮單扇木門，無紗鋼窗；地面素土夯實， C15混凝土抹平壓光；樓面預(yù)制混凝土板樓板，水泥砂漿墊層；預(yù)制混凝土屋面板，水泥砂漿找平，找坡保溫層，卷材防水，局部滲漏，架設(shè)隔熱板，有組織排水；外墻水泥砂漿面層，部分已脫落，內(nèi)墻刷大白灰；一樓152×152缸磚，二、三層樓地面樓152×152缸磚；天花刷大白灰；門窗刷調(diào)和漆；有組織鑄鐵管排水。 (2)重置全價的確定公式：重置全價=建安工程造價+前期費用及其它費用+資金成本工程造價根據(jù)武漢市政府發(fā)布的房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)，磚混結(jié)構(gòu)三等重置價格標(biāo)準(zhǔn)為570元/平方米。新辦公樓與重置標(biāo)準(zhǔn)中的房屋相比，結(jié)構(gòu)相同，層高、所用建筑材料及建筑施工

14、做法相近。則委估建筑物單方造價為570元/平方米。委估建筑物工程造價570×1749.7997329元經(jīng)核算照明及水電安裝工程占土建工程造價的4%。照明及水電安裝工程造價=997329×4%=39893.16元則工程總造價997329+39893.161037222.16元前期費用及其他費用依據(jù)前述武漢市有關(guān)文件規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計算的前期費用及其他費用1037222.16×8.65%1749.7×84.5237569.37（元）資金成本因全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額(2000年版)磚混結(jié)構(gòu)辦公樓建設(shè)工期，據(jù)現(xiàn)場了解，該建筑物建設(shè)工期為6個月，評估人員認(rèn)為其基本合

15、理，故取正常建設(shè)工期為6個月；建設(shè)投資貸款利息率按一年期固定資產(chǎn)投資貸款利息率6.12%計算。資金成本=（1037222.16+237569.37）×6.12%×6/12×1/2=19504.31（元）重置全價重置全價=1037222.16+237569.37+19504.31=1294295.84( 取整1294296元 )(3)成新率確定成新率的確定采用以下兩種方法綜合評定計算理論成新率：尚可使用年限÷（尚可使用年限已使用年限）×100%鑒定成新率由技術(shù)人員現(xiàn)場勘察考評打分確定綜合成新率=理論成新率×40%+鑒定成新率×

16、60%房屋建筑物勘察成新率計算表建筑物名稱新辦公樓建筑結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)房產(chǎn)證號建筑面積1747.9m2耐用年限40年已使用年限23年項目標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?shù)評定分?jǐn)?shù)結(jié)構(gòu)G1、基礎(chǔ)25122、承重結(jié)構(gòu)25123、非承重結(jié)構(gòu)1564、屋面20105、地面156小計：(1+2+3+4+5)×權(quán)重0.5525.3裝飾S6、門窗25127、內(nèi)外裝飾40188、其他3515小計：(6+7+8)×權(quán)重0.15=6.75設(shè)備B9、水衛(wèi)562010、照明4420小計：(9+10)×權(quán)重0.3=12鑒定評定分?jǐn)?shù)：G+S+B=44.05%年限法評定：尚可使用年限/（尚可使用年限已使用年限）=42.5%

17、綜合成新率：鑒定評定分?jǐn)?shù)×60%+年限法評分×40%=43.43%， 取43%磚混結(jié)構(gòu)生產(chǎn)用房耐用使用年限為40年，已使用23年，尚可使用17年，理論成新率為42.5%，根據(jù)現(xiàn)場考察情況，房屋保養(yǎng)一般，鑒定成新率為44.05%，按加權(quán)平均法計算為43.43%，取定房屋綜合成新率43%。(4)評估值的計算評估值重置全價×成新率1294296×43%556547.21元案例2：衛(wèi)生所 （固定資產(chǎn)房屋建筑物清查評估明細(xì)表 序號6）(1)基本情況：衛(wèi)生所為磚木結(jié)構(gòu)，單層，建筑面積212，平均山墻高4.2米，建筑類別為四類。自然地基，磚帶形基礎(chǔ)，有少量不均勻下沉；

18、1磚承重墻，有少量出現(xiàn)風(fēng)化剝落；杉木檁條，順?biāo)畻l、掛瓦條，部分節(jié)點松動，油氈上掛紅機瓦，無組織排水；單扇木鑲板門，無紗木格柵窗部分開關(guān)不靈活；外墻清水磚墻，約1米高水泥砂漿外墻裙，30高水泥砂漿勒腳；內(nèi)墻刷大白灰，1.2米高油漆衛(wèi)生墻；地面152×152缸磚面層局部破損；杉木條下混合砂漿吊頂部分變形、面層脫落；室外0.5米寬散水，明溝排水；照明線路凌亂不整。 (2)重置全價的確定公式：重置全價=建安工程造價+前期費用及其它費用+資金成本工程造價根據(jù)武漢市政府發(fā)布的房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)，磚木結(jié)構(gòu)杜等重置價格標(biāo)準(zhǔn)為520元/平方米。衛(wèi)生所與重置標(biāo)準(zhǔn)中的房屋相比，結(jié)構(gòu)相同，層高、所用建筑材料及

19、建筑施工做法相近。則委估建筑物單方造價為520元/平方米。委估建筑物工程造價520×212110240元經(jīng)核算照明及水電安裝工程占土建工程造價的3%。照明及水電安裝工程造價=110240×3%=3307.2元則工程總造價110240+3307.2113547.2元前期費用及其他費用依據(jù)前述武漢市有關(guān)文件規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計算的前期費用及其他費用113547.2×8.65%212×84.527735.83（元）資金成本因全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額(2000年版)磚木結(jié)構(gòu)建設(shè)工期，據(jù)現(xiàn)場了解，該建筑物建設(shè)工期為2個月，評估人員認(rèn)為其基本合理，故取正常建設(shè)工期為2個月

20、；建設(shè)投資貸款利息率按一年期固定資產(chǎn)投資貸款利息率6.12%計算。資金成本=（113547.2+27735.83）×6.12%×2/12×1/2=720.54（元）重置全價重置全價=113547.2+27735.83+720.54=142003.57( 取整142004元 )(3)成新率確定成新率的確定采用以下兩種方法綜合評定計算理論成新率：尚可使用年限÷（尚可使用年限已使用年限）×100%鑒定成新率由技術(shù)人員現(xiàn)場勘察考評打分確定綜合成新率=理論成新率×40%+鑒定成新率×60%房屋建筑物勘察成新率計算表建筑物名稱衛(wèi)生所建筑

21、結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)房產(chǎn)證號建筑面積1747.9m2尚可使用年限12年已使用年限48年項目標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?shù)評定分?jǐn)?shù)結(jié)構(gòu)G1、基礎(chǔ)25122、承重結(jié)構(gòu)25103、非承重結(jié)構(gòu)1564、屋面20125、地面156小計：(1+2+3+4+5)×權(quán)重0.732.2裝飾S6、門窗25107、內(nèi)外裝飾40158、其他3510小計：(6+7+8)×權(quán)重0.2=7設(shè)備B9、水衛(wèi)561510、照明4420小計：(9+10)×權(quán)重0.1=3.5鑒定評定分?jǐn)?shù)：G+S+B=42.7%年限法評定：尚可使用年限/（尚可使用年限已使用年限）=20%綜合成新率：鑒定評定分?jǐn)?shù)×60%+年限法評分×

22、;40%=33.62%， 取34%衛(wèi)生所已使用了48年，由于對房屋經(jīng)常維護(hù)、保養(yǎng)，經(jīng)現(xiàn)場勘測尚可使用12年，理論成新率為20%，鑒定成新率為42.7%，按加權(quán)平均法計算為33.62%，取定房屋綜合成新率34%。(4)評估值的計算評估值重置全價×成新率142004×34%48281.22元8、重要說明列入評估范圍的房屋建筑物委托方未能提供房屋產(chǎn)權(quán)證明書，亦未能證明房屋建筑物是否已提供抵押，本評估機構(gòu)因調(diào)查手段受限未能進(jìn)行調(diào)查取證，本次評估是基于委托方合法或事實占有上述評估資產(chǎn)，并擁有控制權(quán)，如非前述，本評估機構(gòu)不承擔(dān)任何責(zé)任。(四)無形資產(chǎn)評估說明【一】估價對象描述 1、土地

23、位置狀況估價對象“某某工廠”位于武漢市漢陽區(qū)琴斷口街黃金村，東距漢江江堤300米，南面為漢陽區(qū)江北河道堤防管理所，西臨武漢市中環(huán)線，北鄰武漢第一輕工業(yè)學(xué)校。周邊除百威（武漢）國際啤酒有限公司外，少有企、事業(yè)單位。此路段僅有735路專線車通勤，交通不便?！澳衬彻S”有兩宗土地，宗地總面積為218667.64平方米，土地形狀不規(guī)則，地勢平坦。2、土地權(quán)利狀況評估標(biāo)的物的土地所有權(quán)屬于國家所有，證載估價對象土地使用人為武漢市興達(dá)新型墻體材料廠。土地利用情況見下表土地證號座落面積（）用途使用權(quán)類型地號圖號N0000061349漢陽區(qū)琴斷口街黃金一村220號201745.93工業(yè)國有劃撥D0122000

24、1794、795漢陽區(qū)琴斷口街黃金一村220號16921.71住宅國有劃撥D012200027893、建筑物和地上附著物狀況宗地內(nèi)有建筑物18棟，總建筑面積5757.80。主要是宿舍、辦公樓、及生活服務(wù)用房，主要構(gòu)造形式有磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)。4、資產(chǎn)占有方賬面價值分析資產(chǎn)占有方賬面列無形資產(chǎn)土地使用權(quán)價值22000000.00元，為2001年資產(chǎn)評估后調(diào)整賬面值。（？）【二】估價對象因素分析1、一般因素分析（1）地理位置武漢市位于中國腹地的中心，湖北東部、長江與漢江交匯處，是全國交通的重要樞紐和特大城市，也是湖北省省會，華中地區(qū)和長江中游的經(jīng)濟(jì)、科技、教育和文化中心。武漢市以其優(yōu)越的地理位置，

25、自古就有“九省通衢”之稱，對外交通十分便利。長江、漢江兩條重要的水系，連接?xùn)|西南北稠密的鐵路網(wǎng)，良好完善的空港，已使武漢市形成了水、陸、空發(fā)達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)。連接中國南北經(jīng)濟(jì)大動脈的京廣鐵路線與橫貫東西部的長江流域經(jīng)濟(jì)區(qū)均以該市為交匯中心，京珠和滬蓉兩條高速公路連通該市，三峽工程、西部大開發(fā)的啟動，為武漢經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了契機，優(yōu)越的地理位置使該市成為中國經(jīng)濟(jì)地理布局的“心臟”地區(qū)。（2）自然環(huán)境A、地勢、地貌武漢市地質(zhì)結(jié)構(gòu)以新華廈構(gòu)造體系為主。地貌屬鄂東南丘陵經(jīng)江漢平原東緣向大別山南麓低山丘陵過渡地區(qū)，中間低平、南北丘陵、崗壟環(huán)抱、北部低山林立。武漢以平原為主，地勢大致東南高，西北低。長江、漢

26、水將武漢分割成武昌、漢口、漢陽三大塊。兩列東西走向、南北平行的丘陵構(gòu)成市區(qū)地形骨架。B、氣候、水文武漢屬亞熱帶大陸性濕潤季風(fēng)氣候,雨量充沛，熱量豐富，無霜期長，四季分明。長年主導(dǎo)風(fēng)向為東北風(fēng),平均風(fēng)力為2.3級。年平均降水量為1204.5毫米，年平均氣溫約為16.3,全年日照率46%。全市江河溝渠交織，湖泊庫塘星羅齊布，總水域面積達(dá)2143.6平方公里，占土地總面積的25.1%。全市地表水總量達(dá)7913億立方米，水能資源理論蘊藏量2萬。城市性質(zhì)武漢市是湖北省省會，國家歷史文化名城，全國重要的工業(yè)基地和交通通信樞紐，是中國中部的經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、科教和信息中心。武漢屬楚文化發(fā)祥地，距今已有250

27、0多年的歷史。1700多年的戰(zhàn)國時期，武漢地區(qū)是著名的戰(zhàn)場。80多年前，武昌是辛亥革命首義之地。并有諸如黃鶴樓、東湖、古琴臺、晴川閣等名勝古跡。行政區(qū)劃武漢市土地總面積為8467.11平方公里，人口7565萬人。目前武漢市轄江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山等7個城區(qū)，蔡甸、江夏、東西湖、漢南、黃陂、新洲等6個郊區(qū)。社會經(jīng)濟(jì)狀況近幾年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略由東向西的轉(zhuǎn)移，長江流域開發(fā)開放的全面啟動，長江三峽工程的開工，武漢市地位顯得日益重要，區(qū)位優(yōu)勢更加明顯。作為全國最早建成的老工業(yè)基地，武漢市已發(fā)展成為鋼鐵、汽車、機械、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支柱，化工、食品、服裝、建材工業(yè)基地。2006年，

28、武漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到2238.00億元，按可比價格計算，比2005年增長11.89%。經(jīng)濟(jì)運行質(zhì)量提高，全年實現(xiàn)財政收入389.36億元,同比增長34.9%,占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為17.39%。改革開放以來，武漢市穩(wěn)定發(fā)展第一產(chǎn)業(yè)，高速優(yōu)化第二產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)在全市國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重不斷上升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，城市綜合服務(wù)功能大大增強。第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值構(gòu)成比例由上年的5.4：43.9：50.7變化為4.9：45.5：49.6。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到26238.00元。2、區(qū)域因素分析影響商業(yè)用地地價的區(qū)域因素包括區(qū)域位置、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、交通條件、公用服務(wù)設(shè)施

29、狀況、環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模等。在本次估價中，我們以漢陽區(qū)級工業(yè)用地區(qū)域作為一個均質(zhì)地價區(qū)進(jìn)行描述（1）區(qū)域概況漢陽地處武漢西南部,與漢口、武昌隔江鼎立構(gòu)成武漢三鎮(zhèn)。獨居一鎮(zhèn)的漢陽區(qū)，東瀕長江，北依漢水，是京廣鐵路大動脈與長江黃金水道十字交匯的中心，歷來有“九省通衢”之稱。全區(qū)轄9個行政街道，2個鄉(xiāng)，總面積108平方公里，常住人口42萬。（2）交通條件漢陽交通發(fā)達(dá)，基礎(chǔ)設(shè)施完善。全區(qū)沿江岸線32公里，擁有大小碼頭42個。楊泗港吊裝碼頭可常年?？?000噸級貨輪。從漢陽中心區(qū)到武漢最大的鐵路客運、貨運站僅5公里，距武漢天河機場、王家墩機場僅28公里和10公里。區(qū)內(nèi)318國道、漢陽大道、鸚鵡大道、

30、琴臺路和正在動工興建的墨水湖北路形成了縱橫交錯、四通八達(dá)、方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)。19萬門程控交換電話，可直撥國內(nèi)外。琴斷口水廠等一批大型水電設(shè)施為生產(chǎn)、生活提供了可靠的保證。（3）基礎(chǔ)設(shè)施條件   結(jié)合創(chuàng)建省級文明城區(qū)，漢陽區(qū)加大環(huán)境整治力度，堅持退市入室，退路還民，狠治主干道、次干道、連通道兩旁，景區(qū)、景園、景點門前和周邊以及居民區(qū)內(nèi)的亂搭亂蓋，拆出一片新天地，建設(shè)一片新景觀。道路規(guī)劃建設(shè)形成網(wǎng)絡(luò)，琴臺路上延線建成，直通古琴臺至郭茨口，并將延伸到黃金口連通市中環(huán)線，成為平行于漢陽大道，縱貫漢陽東西的第三干道；規(guī)劃建設(shè)墨水湖南路、沿河大道、四新大道、二環(huán)路，分別成為

31、第四、五、六、七干道；改造江堤中路、攔江堤路，新建沿江大道梅子路、芳草路，形成平行于鸚鵡大道和龍陽大道的新干道。發(fā)達(dá)的道路網(wǎng)絡(luò)將為現(xiàn)代商住城提供極為暢達(dá)的交通基礎(chǔ)。為了使?jié)h陽的水徹底靚起來，2002年，“武漢市漢陽地區(qū)水環(huán)境質(zhì)量改善技術(shù)與綜合示范”項目正式啟動。這項列入“十五”期間國家重大科技專項的“水污染控制技術(shù)與治理工程”，包括對月湖、蓮花湖為重點的景觀湖泊治理，墨水湖、龍陽湖、三角湖、南太子湖等水系水質(zhì)改善，以生物生態(tài)技術(shù)為重點的生態(tài)型城市污水處理。國家對這項計劃總投資4.3億元，首期由國家投入2500萬元，武漢市匹配資金5000萬元，專為漢陽治水，將使?jié)h陽地區(qū)的水質(zhì)由三級以下整體提升到

32、二級水平，走在全國同類城市水環(huán)境治理的前列。（4）產(chǎn)業(yè)聚集狀況為謀求漢陽經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，漢陽區(qū)政府借鑒武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的成功經(jīng)驗，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，成立漢陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)。發(fā)展區(qū)以汽車、醫(yī)藥、科技為重點的產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，世人注目的漢陽區(qū)“三城”（旅游、商住、汽車城）建設(shè)中的“汽車城”，在發(fā)展區(qū)中得以凸現(xiàn)。汽車城由整車生產(chǎn)制造中心、汽車貿(mào)易中心、零部件生產(chǎn)加工中心、汽車博覽中心、賽車運動休閑中心、信息服務(wù)中心等6大中心構(gòu)筑而成，其中的汽車貿(mào)易中心已初具規(guī)模。目前，汽車城已累計引進(jìn)奔馳、豐田、別克、歐寶、奧迪A6、A8、福特、現(xiàn)代等名車樣版站27個，汽車銷售公司135家，零部件銷售門點277個，近年來

33、，汽車銷售量已達(dá)3萬余臺，銷售額達(dá)30億元。發(fā)展區(qū)內(nèi)的醫(yī)藥銷售已形成較大規(guī)模，湖北九州通醫(yī)藥公司、湖北新龍保健品公司、湖北康欣、隆泰醫(yī)藥公司等12家企業(yè)相繼落戶區(qū)內(nèi)，大大增強了發(fā)展區(qū)的經(jīng)濟(jì)實力。漢陽區(qū)按照“整體規(guī)劃、連片開發(fā)、突出特色、塑造品牌”的構(gòu)想，提出以武漢新城建設(shè)為龍頭，以內(nèi)興兩道（漢陽大道、鸚鵡大道）、外活兩江（長江、漢江）為重點，以濱湖、臨江開發(fā)為特色，開發(fā)布局合理、交通便利、設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)良的現(xiàn)代化大型住宅新區(qū)，建設(shè)現(xiàn)代商住城。 為了適應(yīng)市民購物需求和城市輻射需要，建設(shè)一批特色市場。發(fā)揮漢商、家樂福、華聯(lián)、中百便民等一批骨干商貿(mào)企業(yè)的品牌效應(yīng)，支持其擴大規(guī)模，再造商業(yè)

34、新優(yōu)勢。不斷提升十里裝飾裝璜、琴臺鋼材、五里水泵等30多個專業(yè)市場的層次，增加品種，提高市場科技含量和文化品位。發(fā)展大商貿(mào)，搞活大流通，積極引進(jìn)正大、好美家、豫園等國內(nèi)外知名商家到漢陽投資建店，不斷增強漢陽的商氣和人氣，方便居民生活。為豐富的旅游資源，現(xiàn)已形成的有以三國城、電視塔、晴川閣、鐵門關(guān)、禹稷行宮、漢江索道、高山蹦極等為主要內(nèi)容的龜山風(fēng)景文化區(qū)，有以歸元禪寺、翠微峰、中華奇石館、漢陽樹等為主要內(nèi)容的翠微風(fēng)景文化區(qū)，有以月湖、梅子山、古琴臺、琴臺廣場等為主體的月湖風(fēng)景文化區(qū)，還有武漢動物園、漢陽公園、蓮花湖公園、新新體育休閑康樂園、龍陽休閑度假漁莊等風(fēng)景旅游休閑度假勝地。隨著漢陽文化旅游

35、品位的提高，武漢百龍大賽、蓮花湖國慶焰火晚會、歸元寺文化廟會、琴臺之聲音樂會、覓知音金秋文藝演出、南岸嘴之夜、南岸潮、南岸嘴風(fēng)箏節(jié)、武漢之夏等大型文化活動頻頻開展，使?jié)h陽的文化旅游不斷升溫。3、個別因素分析（1）土地位置及交通條件“某某工廠”位于武漢市漢陽區(qū)琴斷口街黃金村，東距漢江江堤300米，南面為漢陽區(qū)江北河道堤防管理所，西臨武漢市中環(huán)線，北鄰武漢第一輕工業(yè)學(xué)校。周邊除百威（武漢）國際啤酒有限公司外，少有企、事業(yè)單位。此路段僅有735路專線車通勤，交通不便。（2）土地產(chǎn)權(quán)狀況評估標(biāo)的物的土地所有權(quán)屬于國家所有，證載估價對象土地使用人為武漢市興達(dá)新型墻體材料廠。土地利用情況見下表土地證號座落

36、面積（）用途使用權(quán)類型地號圖號N0000061349漢陽區(qū)琴斷口街黃金一村220號201745.93工業(yè)國有劃撥D01220001794、795漢陽區(qū)琴斷口街黃金一村220號16921.71住宅國有劃撥D01220002789（3）地質(zhì)條件 廠區(qū)內(nèi)地勢平坦，地貌單元上屬長江一級階地。場地內(nèi)地基土自上而下可分為：第層素填土，結(jié)構(gòu)松散，均勻性差；第層淤泥質(zhì)粉粘土，屬高壓縮性土；第層系全新沖積粉土粉砂互層，屬中等壓縮性土；第層系全新統(tǒng)沖積粉細(xì)砂，屬中等偏低壓縮性土。廠區(qū)地質(zhì)綜合為一般場地，無明顯的震害、巖溶、崩塌、滑坡、采空、斷裂等不良地質(zhì)現(xiàn)象，較為穩(wěn)定。（4）基礎(chǔ)設(shè)施配套"某某工廠&qu

37、ot;宗地紅線外“五通一平”，宗地紅線內(nèi)“五通一平”具體基礎(chǔ)配套設(shè)施如下：A通路狀況：宗地鄰襄河堤路，交通為不便利；B供水狀況：供水來自市政工程供水管網(wǎng)，供水保證率較高；C排水狀況：宗地內(nèi)雨、污合流，保證率高；D供電狀況：宗地供電接至市政供電管網(wǎng)，供電保證率較高；E通訊狀況：宗地內(nèi)有外線直撥電話，通訊保障率高?！救康貎r定義此次評估的價格是指待故宗地在2006年12月31日，實際用途和設(shè)定用途相同，在法定使用年限為，實際土地開發(fā)程度為宗地紅線內(nèi)外 “五通”（ 通上、下水、通路、通電、通電訊）及紅線內(nèi)“場地平整”，設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線內(nèi)外 “五通”（ 通上、下水、通路、通電、通電訊）及紅線

38、內(nèi)“場地平整”的國有劃撥土地使用權(quán)價格?！舅摹抗纼r原則本次估價過程中，遵循的主要原則有：1、最有效使用原則；2、替代原則；3、協(xié)調(diào)原則；4、報酬遞增、遞減原則。【五】評估依據(jù)1、國有土地使用證（N0000061349）；2、中華人民共和國土地管理法；3、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；4、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（國務(wù)院199055號令）；5、城鎮(zhèn)土地估價報告規(guī)程GB/T18508-2001；6、武漢市市區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價評估技術(shù)報告7、國家和武漢市政府頒發(fā)的其它有關(guān)法規(guī)和政策文件；【六】評估過程本次評估采用成本逼近法（1）、所謂成本逼近法，就是以開發(fā)土地所耗費的各

39、項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)交納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。其基本思路是把對土地的所有投資，包括土地取得費用和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費用兩大部分作為“基本成本”，運用經(jīng)濟(jì)學(xué)等量資金應(yīng)獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利息和利潤，組成土地價格的基礎(chǔ)部分，同時根據(jù)國家對土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得收益，從而求得土地價格。其計算公式如下：土地使用權(quán)價格土地取得費+土地開發(fā)費+應(yīng)交稅費+利息+利潤+土地增值收益(2)、土地取得費土地取得費是指征用待估宗地所在區(qū)域同類土地所支付的平均費用，土地取得費用主要由土地補償費、安置

40、補助費、青苗和地上附著物補償費構(gòu)成。根據(jù)中華人民共和國土地管理法（1999年1月1日起施行）第四十七條規(guī)定，征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍，征用耕地的安置補助費，按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍，但每公頃最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值十五倍。青苗和地上附著物補償費一般為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的一倍，結(jié)合武漢市統(tǒng)計資料及對待估宗地周邊地區(qū)的調(diào)查，綜合確定待估宗地被征用前三年平均年產(chǎn)值為1000元/畝，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定土地補償費、安置補助費之和最高可取前3年平均年產(chǎn)值的30倍，地上

41、附著物和青苗補償費按該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的1倍補償，則綜合確定取得費總額為：土地取得費1000×（301）÷666.6747元/平方米(3)、土地開發(fā)費估價對象目前為工業(yè)用地，已完成“五通”（通路、通上水、通下水、通電、通訊）的配套建設(shè)。估價對象所在區(qū)域各項土地開發(fā)費用明晰，可逐項核算。根據(jù)評估人員對周圍用地調(diào)查并結(jié)合估價對象具體情況，確定估價對象宗地土地開發(fā)的各項成本為：道 路：30.00元/平方米 供 水：20.00元/平方米供 電：35.00元/平方米 通 訊：10.00元/平方米排 水：15.00元/平方米 則土地開發(fā)費30.0020.0035.0010.0

42、015.00 110.00元/平方米(4)、應(yīng)交稅費應(yīng)交稅費包括耕地占用稅、耕地開墾費、新增建設(shè)用地土地有償使用費、水利建設(shè)基金、征地管理費。a耕地占用稅：根據(jù)武漢市人民政府關(guān)于發(fā)布武漢市耕地占用稅實施辦法的通知（武政198798號）的有關(guān)規(guī)定，耕地占用稅標(biāo)準(zhǔn)為每平方米10.00元。b耕地開墾費：根據(jù)湖北省人民政府關(guān)于印發(fā)湖北省耕地開發(fā)專項資金征收和使用管理辦法的通知（鄂政發(fā)199952號），耕地開墾費標(biāo)準(zhǔn)為土地補償費的一倍。本次評估土地補償費為2500元/畝，則待估宗地的耕地開墾費為：2500÷666.673.75元/平方米c新增建設(shè)用地土地有償使用費：根據(jù)財政部、國土資源部關(guān)于印

43、發(fā)新增建設(shè)用地土地有償使用費收繳使用管理辦法的通知（財綜字1999117號）的規(guī)定，參照全國（湖北?。┬略鼋ㄔO(shè)用地土地有償使用費征收等級劃分的標(biāo)準(zhǔn)，武漢市屬四等，相應(yīng)的土地有償使用費征收標(biāo)準(zhǔn)為每平方米40.00元。d水利建設(shè)基金：根據(jù)湖北省人民政府第182號湖北省水利基金征收使用管理辦法的規(guī)定，其標(biāo)準(zhǔn)為耕地2000元/畝。則待估宗地的水利建設(shè)基金為：2000÷666.673.00元/平方米e征地管理費：根據(jù)湖北省物價局、湖北省財政廳關(guān)于征收土地管理費的收費的通知（鄂價房地字199544號）的有關(guān)規(guī)定，征地管理費的計費基數(shù)為征地費用，包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費、地上、地下附著物和拆遷補助費。一次性征用耕地100畝以下或其他土地200畝以下的，動遷量不大，工作量較小的，可按基數(shù)計收