合同法之十二轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)合同

1、合 同 法之十二轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)合同(contract for the transfer of ownership)主講：宋旭明（）合 同 法 之十二 轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)合同 (contract for the transfer of ownership) 主講：宋旭明 （）1第一節(jié) 買賣合同(contract of sale)3一、定義：出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。（合130）3二、標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移規(guī)則3三、標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)規(guī)則7四、孳息歸屬規(guī)則：交付主義11五、瑕疵擔(dān)保規(guī)則12六、我國(guó)的商品房買賣合同14第二節(jié) 贈(zèng)與合同(gift contract)18一、定義：贈(zèng)與合

2、同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同。（合185）19二、性質(zhì)19三、撤銷權(quán)19四、解除權(quán)20五、債權(quán)人撤銷權(quán)21六、贈(zèng)與人的責(zé)任21第三節(jié) 借款合同(loan contract)21一、定義：借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同。（合196）21二、商業(yè)借貸合同于民間借貸合同的區(qū)別22三、權(quán)利義務(wù)22第四節(jié) 消費(fèi)借貸合同(loan contract for consumption)22一、定義：出借人將一定量的可消耗物交給借用人使用、消費(fèi)，借用人依約定期限還給出借人同數(shù)量、同品質(zhì)的可消耗物的合同。23二、類型23三、法律適用：屬于無名合同，參照借款合同的

3、規(guī)定適用。（合124）23第五節(jié) 供用合同(supply contract)23附 錄23一、推薦閱讀23二、課后練習(xí)23三、司考真題23四、考研真題23第一節(jié) 買賣合同(contract of sale)一、定義：出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。（合130）二、標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移規(guī)則（一）動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移基本規(guī)則（合133、134）1、有約定的，從約定。2、有法律特別規(guī)定的，從其規(guī)定，如所有權(quán)保留買賣。3、此外，交付完成時(shí)間一律為所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間。（二）交付1、定義：將自己占有的標(biāo)的物或標(biāo)的物所有權(quán)憑證移轉(zhuǎn)給他人占有的行為。2、要素（1）客觀要素：占有的轉(zhuǎn)移。（2）主觀要素

4、：轉(zhuǎn)移占有的意思。案例1201：甲將自己收藏的一幅名畫賣給乙，乙當(dāng)場(chǎng)付款，約定5天后取畫。丙聽說之后，表示愿出更高的價(jià)格買畫，甲當(dāng)即決定賣給丙，約定第二天交貨。乙得知此事，誘使甲8歲的兒子從家中取出此畫給自己。該畫在乙占有期間，被丁盜走。試問：此時(shí)該名畫的所有權(quán)屬于誰？3、類型（1）現(xiàn)實(shí)交付：占有的直接轉(zhuǎn)移出賣人送貨上門的，以出賣人送貨到約定地點(diǎn)并經(jīng)買受人驗(yàn)收后完成交付。出賣人代辦托運(yùn)的，以辦理托運(yùn)手續(xù)后完成交付。代辦托運(yùn)是指賣方負(fù)責(zé)辦理托運(yùn)，買方支付運(yùn)費(fèi)的交貨方式。出賣人郵寄的，以辦理郵寄手續(xù)后完成交付。買受人自提的，以出賣人依雙方約定或依合理確定而通知的提貨時(shí)間完成交付。案例1202：甲乙

5、于8月15日訂立貨物買賣合同，約定甲于9月1日之前交貨。交貨方式是由甲辦理鐵路委托運(yùn)輸，運(yùn)費(fèi)由乙支付。8月20日，甲辦妥了與鐵路局的托運(yùn)手續(xù)。試問：貨物所有權(quán)何時(shí)轉(zhuǎn)歸乙享有？（2）觀念交付簡(jiǎn)易交付：標(biāo)的物在訂約前已為買受人占有，合同生效即為完成交付。典型如先租后賣。（合140、物25）案例1203：甲乙于8月15日訂立貨物買賣合同，約定將甲既已委托由乙保管的一批貨物出賣給乙，并約定合同于成立之日起第10天生效。試問：貨物所有權(quán)何時(shí)轉(zhuǎn)移？案例1204：某賓館為了8月8日的開業(yè)慶典，于8月7日向某電視臺(tái)租來攝像機(jī)一臺(tái)。慶典當(dāng)日，工作人員不慎摔壞攝像機(jī)，賓館決定原價(jià)買下，以抵償電視臺(tái)的損失，遂于8月

6、9日通過電話向電視臺(tái)負(fù)責(zé)人表明此意，對(duì)方表示同意，并告知賓館該攝像機(jī)尚有一副備用的充電電池將一并交給賓館。8月15日，賓館依約向電視臺(tái)支付了價(jià)款，并取到了備用充電電池。試問：攝像機(jī)的所有權(quán)何時(shí)轉(zhuǎn)移？占有改定：動(dòng)產(chǎn)買賣合同出賣人有必要繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物時(shí)，出賣人與買受人締結(jié)由買受人取得間接占有的合同關(guān)系以代替實(shí)際交付。典型如先賣后租。（物27）案例1205：甲乙于8月15日約定將甲的一架鋼琴出賣給乙，但由于甲在9月30日要參加鋼琴大賽，故雙方約定合同訂立即為完成交付，但甲可以借用鋼琴至10月4日，10月5日返還。試問：鋼琴的所有權(quán)何時(shí)轉(zhuǎn)移？案例1206：甲乙于8月15日約定將甲的一架鋼琴出賣給

7、乙，但由于甲在9月30日要參加鋼琴大賽，故雙方約定合同訂立即為完成交付，但甲可以借用鋼琴至10月4日，10月5日返還。8月25日，甲又將鋼琴賣給了善意的丙并現(xiàn)實(shí)交付。試問：此時(shí)鋼琴的所有權(quán)歸誰？指示交付：在出賣的標(biāo)的物為第三人占有時(shí)，出賣人將對(duì)第三人的返還請(qǐng)求權(quán)讓與買受人，由買受人直接向第三人要求返還標(biāo)的物，即為完成交付。又稱返還請(qǐng)求權(quán)的讓與。（物26）擬制交付：以交付提單、倉(cāng)單等提取標(biāo)的物的單證來代替標(biāo)的物之交付。（合135）案例1207：甲乙于8月15日訂立貨物買賣合同，將甲存放在丙倉(cāng)庫(kù)的貨物出賣給丙，8月20日甲將經(jīng)丙簽字并由自己背書的倉(cāng)單交給乙。試問：該批貨物的所有權(quán)何時(shí)轉(zhuǎn)移？（三）依

8、約定轉(zhuǎn)移所有權(quán)的情形1、約定標(biāo)的物于合同成立時(shí)轉(zhuǎn)移所有權(quán)。案例1208：甲乃一著名畫家，乙拜訪甲，見一幅名畫，欲買，甲同意。當(dāng)晚二人訂立買賣合同，價(jià)金50萬元。但乙身上沒帶錢，又恐走后甲將畫賣給他人，遂與甲約定：該畫所有權(quán)于今晚即轉(zhuǎn)歸乙享有，乙明日帶錢來取回。試問：該畫的所有權(quán)何時(shí)轉(zhuǎn)移？案例1209：甲乃一著名畫家，乙拜訪甲，見一幅名畫，欲買，甲同意。當(dāng)晚二人訂立買賣合同，價(jià)金50萬元。但乙身上沒帶錢，又恐走后甲將畫賣給他人，遂與甲約定：該畫所有權(quán)于今晚即轉(zhuǎn)歸乙享有，乙明日帶錢來取回。乙前腳剛走，風(fēng)聞此事的丙后腳即至，愿出80萬元購(gòu)買此畫，并當(dāng)場(chǎng)付款。甲大喜，捧上名畫由丙帶走。試問：此時(shí)名畫的

9、所有權(quán)歸誰享有？2、約定標(biāo)的物于交付完成后一段時(shí)間轉(zhuǎn)移所有權(quán)是為附期限轉(zhuǎn)移所有權(quán)。3、約定標(biāo)的物于特定條件成就時(shí)轉(zhuǎn)移所有權(quán)。是為附條件轉(zhuǎn)移所有權(quán)。（民釋85）4、分期付款買賣合同標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移依當(dāng)事人約定，沒有約定的，適用“交付主義”規(guī)則，即交付標(biāo)的物時(shí)轉(zhuǎn)移所有權(quán)。（四）依法律特別規(guī)定轉(zhuǎn)移所有權(quán)，如所有權(quán)保留（合134）1、在買賣合同中約定買受人支付價(jià)金之前出賣人保留所有權(quán)時(shí)，認(rèn)定為買受人支付全部?jī)r(jià)金時(shí)所有權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。案例1210：甲賣給乙母牛一頭，價(jià)格3000元，約定乙于6月1日至12月1日之間，每月支付500元，12月1日之前付完，母牛即歸乙所有。隨后甲于5月31日將牛交到乙家中。后乙

10、于11月28日付清所有價(jià)金。試問：母牛的所有權(quán)何時(shí)轉(zhuǎn)移？2、所有權(quán)保留具有一定的擔(dān)保意義，買受人不依約支付價(jià)款，或?qū)?biāo)的物出賣、出質(zhì)或?yàn)槠渌划?dāng)處分，出賣人可以通知買受人任其取回標(biāo)的物，或者向法院申請(qǐng)強(qiáng)制取回，但合同關(guān)系并不必然解除。（美國(guó)統(tǒng)一商法典第9-503條、中華民國(guó)動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保交易法第28條）案例1211：甲賣給乙母牛一頭，價(jià)格3000元，約定乙于6月1日至12月1日之間，每月支付500元，12月1日之前付完，母牛即歸乙所有。隨后甲于5月31日將牛交到乙家中。后乙于11月28日付清所有價(jià)金。乙6月5日付了500元之后，不再付款。甲于11月28日將牛牽回，并稱“何時(shí)付款余款，何時(shí)可將牛領(lǐng)回。

11、”試問：甲乙買賣合同是否解除？3、標(biāo)的物被出賣人取回后，買受人仍可在雙方約定或?qū)Ψ街付ǖ暮侠砥谙迌?nèi)回贖，重新占有標(biāo)的物。（中華民國(guó)動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保交易法第28、29、30條）（五）不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移規(guī)則1、不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間以在登記機(jī)關(guān)的登記簿記載的時(shí)間為準(zhǔn)。2、當(dāng)事人以特殊約定排除登記規(guī)定的，約定無效。3、在不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)保留買賣中，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)仍以登記為準(zhǔn)，當(dāng)事人關(guān)于買受人支付全部?jī)r(jià)金時(shí)轉(zhuǎn)移所有權(quán)的約定無效。換言之，不動(dòng)產(chǎn)不適用所有權(quán)保留制度。三、標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)規(guī)則（一）風(fēng)險(xiǎn)：非因任何一方當(dāng)事人的過錯(cuò)而導(dǎo)致的標(biāo)的物的毀損滅失。（二）動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)基本規(guī)則：交付主義1、送貨上門：在途風(fēng)險(xiǎn)由出賣人承擔(dān)。

12、案例1212：甲乙訂立買賣合同，約定甲于9月1日之前將貨送至乙處。8月27日，甲啟程送貨，預(yù)計(jì)8月30日到達(dá)乙處。但8月29日途徑山區(qū)時(shí)適逢山體滑坡，貨物全被沖埋。試問：貨物滅失的損失由誰負(fù)擔(dān)？2、買方自提：返途風(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān)。3、簡(jiǎn)易交付：合同生效時(shí)起風(fēng)險(xiǎn)由買方承擔(dān)。案例1213：2007年6月2日，甲將自家的耕牛借給鄰居乙使用。6月8日，乙向甲提出將耕牛賣給自己，甲同意，雙方商定了價(jià)格，并約定3天后交錢。6月10日，該耕牛失足墜落山崖摔死。試問：耕牛摔死的損失由誰負(fù)擔(dān)？4、代辦托運(yùn)、郵寄：辦完托運(yùn)、郵寄手續(xù)后風(fēng)險(xiǎn)由買方承擔(dān)。案例1214：甲乙訂立買賣合同，約定甲于9月1日之前代辦托運(yùn)。甲

13、于8月27日辦妥委托丙運(yùn)輸公司運(yùn)貨的手續(xù)，丙當(dāng)天啟程，預(yù)計(jì)8月30日送到。8月29日途經(jīng)山區(qū)時(shí)適逢山體滑坡，貨物全被沖埋。試問：貨物滅失的損失由誰負(fù)擔(dān)？5、所有權(quán)保留：交付之后風(fēng)險(xiǎn)即轉(zhuǎn)由買方負(fù)擔(dān)，盡管所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移。案例1215：甲賣給乙母牛一頭，價(jià)格3000元，約定乙于6月1日至12月1日之間，每月支付500元，12月1日之前付完，母牛即歸乙所有。隨后甲于5月31日將牛交到乙家中，乙每月依約付款。10月5日，母牛遭雷擊，不治而亡。試問：母牛不治而亡的損失由誰負(fù)擔(dān)？6、試用買賣（1）試用期間的風(fēng)險(xiǎn)由賣方負(fù)擔(dān)。（2）試用買賣合同生效后，因簡(jiǎn)易交付風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)歸買方負(fù)擔(dān)。（3）試用人明示不購(gòu)買的，風(fēng)險(xiǎn)仍

14、歸賣方負(fù)擔(dān)。案例1216：甲乙8月1日訂立彩電試用買賣合同，約定試用期1個(gè)月，甲當(dāng)日送交彩電給乙。8月18日，彩電遭雷擊而毀。試問：彩電被毀的損失由誰負(fù)擔(dān)？案例1217：甲乙8月1日訂立彩電試用買賣合同，約定試用期1個(gè)月，甲當(dāng)日送交彩電給乙。9月1日到期后，乙未向甲表示購(gòu)買，也未表示不購(gòu)買。9月2日，彩電遭雷擊而毀。試問：彩電被毀的損失由誰負(fù)擔(dān)？7、在途買賣：自買賣合同成立時(shí)起風(fēng)險(xiǎn)由買受人負(fù)擔(dān)。案例1218：甲乙訂立運(yùn)輸合同，甲委托乙將一批貨物從大連港運(yùn)往廣州黃浦港。乙于8月1日啟運(yùn)。8月3日，甲丙訂立該批貨物的買賣合同。8月4日，乙船行至廣東海域遭強(qiáng)風(fēng)暴襲擊沉沒，貨物全損。試問：貨物的損失由

15、誰負(fù)擔(dān)？8、一方違約在先（1）因買受人遠(yuǎn)遠(yuǎn)導(dǎo)致標(biāo)的物不能如期交付的，自買受人違約之日起風(fēng)險(xiǎn)歸其負(fù)擔(dān)。（合143）案例1219：甲乙訂立合同，約定甲于9月1日前送貨到乙處。9月1日上午，甲的車隊(duì)準(zhǔn)時(shí)將貨送到，乙稱：“倉(cāng)庫(kù)尚未騰出，三天后再驗(yàn)收接貨。”甲車隊(duì)只好將載貨汽車暫停在一停車場(chǎng)內(nèi)。當(dāng)晚雷電交加，貨物遭雷擊起火而燒毀。試問：貨物燒毀的損失由誰負(fù)擔(dān)？（2）因標(biāo)的物存在嚴(yán)重質(zhì)量瑕疵，買受人拒絕受領(lǐng)或解除合同的，其后風(fēng)險(xiǎn)由出賣人負(fù)擔(dān)。（三）不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)規(guī)則：交付主義（商品房買賣合同解釋第11條）案例1220：甲將樓房一幢賣給乙，雙方于8月5日訂立買賣合同，8月7日甲交鑰匙給乙，乙當(dāng)天搬進(jìn)居住。二

16、人相約在8月20日之前辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，爾后付款。8月11日晚，該樓房因地震毀于一旦。后甲要求乙付房款乙拒絕，遂生糾紛。試問：乙是否應(yīng)當(dāng)支付房款？案例1221：甲欠乙債務(wù)10萬元，以汽車一輛質(zhì)押。乙占有汽車期間，汽車遭雷擊起火滅失。試問：本案應(yīng)當(dāng)如何處理？案例1222：甲乙訂立租賃合同，將甲的三間房屋出租給乙。租賃期間，地震導(dǎo)致其中一間房屋滅失，就該損失的負(fù)擔(dān)雙方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。試問：本案應(yīng)當(dāng)如何處理？案例1223：甲乙在買賣合同中約定由甲送貨上門。甲丙訂立貨運(yùn)合同，約定由丙將甲的一批貨物運(yùn)送到乙處。途中，貨物因突發(fā)泥石流全部被毀。試問：本案應(yīng)當(dāng)如何處理？案例1224：甲乙訂立承攬合同，約定定作人甲

17、與承攬人乙于2月1日之前各提供1000立方米的杉木板，由承攬人乙從2月1日起將之全部加工成一批家具，4月1日交貨，雙方談妥了價(jià)錢。1月26日，甲將1000立方米的杉木板運(yùn)至乙處，1月27日，乙也將1000立方米的杉木板備齊，兩批木板均按通常安保標(biāo)準(zhǔn)存放在倉(cāng)庫(kù)內(nèi)，但1月28日因雷擊起火，全部燒毀。乙當(dāng)天通知了甲，甲因急于要貨，馬上再發(fā)2000立方米的杉木板至乙處。乙如約2月1日開始加工，并于3月31日全部完工，并通知甲來車接貨。4月1日當(dāng)天，甲尚在接貨途中，乙的倉(cāng)庫(kù)再次發(fā)生雷擊，家具全部被燒毀。試問：本案應(yīng)當(dāng)如何處理？案例1225：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲急欲銷售其開發(fā)的某住宅區(qū)的最后一套別墅，遂打電話

18、給乙、丙、丁發(fā)出售房要約，并聲明該要約的有效期為1個(gè)月。要約發(fā)出后的第10天，甲乙簽訂買賣合同并將該別墅交付使用，乙支付了全部房款，但尚未辦理過戶登記。第21天，甲與不知情的丙訂立買賣合同并辦理了過戶登記。第25日，甲又與不知情的丁簽訂了買賣合同。第26日，該別墅因意外被焚毀。試問一：關(guān)于甲乙丙之間的關(guān)系的何種表述是正確的？甲乙之間的買賣合同有效。甲丙之間的買賣合同因?yàn)閾p害乙的利益而無效。甲不應(yīng)當(dāng)向丙承擔(dān)不能交付房屋的違約責(zé)任，因?yàn)榉课菹狄馔夥贇А１麘?yīng)負(fù)擔(dān)房屋被焚毀的風(fēng)險(xiǎn)。試問二：關(guān)于甲丁之間的買賣合同的何種表述是正確的？合同因欺詐而可撤銷。合同因自始履行不能而無效。合同因無權(quán)處分而效力待定。

19、如果合同被撤銷，則甲應(yīng)向丁承擔(dān)締約過失責(zé)任。試問三：關(guān)于乙的權(quán)利義務(wù)的何種表述是正確的？若房屋未焚毀，丙有權(quán)要求乙搬離房屋。若房屋未焚毀，法院應(yīng)當(dāng)確認(rèn)房屋屬乙所有。乙對(duì)房屋的占有為善意、自主占有。乙應(yīng)當(dāng)向丙賠償因房屋焚毀而造成的損失。四、孳息歸屬規(guī)則：交付主義（一）標(biāo)的物交付之前產(chǎn)生的孳息，歸出賣人。（二）標(biāo)的物交付之后產(chǎn)生的孳息，歸買受人。案例1226：甲乙于集貿(mào)市場(chǎng)就一母雞的買賣討價(jià)還價(jià)，定好價(jià)錢稱重之后，出賣人甲正準(zhǔn)備交給乙，母雞生下一蛋。試問：該蛋歸誰所有？案例1227：甲賣一母牛給乙，價(jià)3000元，約定乙每月付款500元，半年內(nèi)付清之后母牛即歸乙所有。6月1日，甲將牛交給乙。8月5日

20、，母牛產(chǎn)下一頭牛犢。試問：該牛犢歸誰所有？注意：交付主義的孳息歸屬規(guī)則，可以類推適用于互易、贈(zèng)與、借款等其他轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物所有權(quán)的合同。注意：交付主義的孳息歸屬規(guī)則僅適用于轉(zhuǎn)移所有權(quán)合同，不適用于轉(zhuǎn)移其他財(cái)產(chǎn)權(quán)合同。后者依所有權(quán)主義，即若無特別約定或規(guī)定，孳息歸屬于所有權(quán)人。案例1228：甲將其家養(yǎng)的母狗一只租給乙使用半年，租賃期間，母狗產(chǎn)下狗崽5只。試問：狗崽歸誰所有？案例1229：甲欠乙債務(wù)2000元，約定9月1日前還，甲以母牛一頭出質(zhì)并交付。7月1日，母牛生下牛犢一頭，乙接生并喂養(yǎng)之。9月1日之后，甲不能還錢，遂變賣母牛及牛犢，母牛得款1800元，牛犢得款500元。乙舉證說，兩個(gè)月來接生及喂

21、養(yǎng)牛犢花費(fèi)180元。試問：本案應(yīng)當(dāng)如何處理？五、瑕疵擔(dān)保規(guī)則（一）質(zhì)量瑕疵擔(dān)保規(guī)則（合155、95、111，消45）1、標(biāo)的物有一般質(zhì)量瑕疵的，買受人可以請(qǐng)求減少價(jià)款或由對(duì)方修理，若自己修理的，費(fèi)用由出賣人負(fù)擔(dān)。2、有瑕疵的標(biāo)的物為種類物的，買受人可以請(qǐng)求更換。3、有包修、包換、包退之約的，保修期內(nèi)兩次修理仍不能正常使用的，應(yīng)予更換或退貨。4、標(biāo)的物存在重大、顯著、根本性瑕疵，以致買受人合同目的不能實(shí)現(xiàn)，買受人可以拒絕接受或者解除合同。5、買受人向出賣人主張標(biāo)的物有瑕疵的，出賣人可以催告買受人于30天內(nèi)作出是否解除合同的表示，逾期未作出表示的，喪失合同解除權(quán)。（二）權(quán)利瑕疵擔(dān)保規(guī)則1、若非當(dāng)事

22、人另有約定或法律另有規(guī)定，出賣人應(yīng)向買受人擔(dān)保不遭第三人就其交付的標(biāo)的物主張任何權(quán)利，包括（1）不遭第三人主張享有完全或部分所有權(quán)。（2）不遭第三人主張享有抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)、留置權(quán)、優(yōu)先權(quán)、租賃權(quán)等其他物權(quán)或債權(quán)。（3）不遭第三人主張侵害知識(shí)產(chǎn)權(quán)。2、否則（1）買受人有確切證據(jù)證明第三人可能就標(biāo)的物主張權(quán)利的，可以中止付款，但出賣人提供適當(dāng)擔(dān)保時(shí)應(yīng)當(dāng)恢復(fù)付款。（合152）案例1230：甲有房屋一幢，因欠乙債務(wù)已登記抵押給乙，抵押期間，甲將房屋出賣給丙，未告知丙抵押事實(shí)。丙在約定付款日期到來之前知悉此事。試問：丙可否中止付款？（2）出賣人確實(shí)違反瑕疵擔(dān)保責(zé)任的，視具體情況，買受人可主張支付違約金、

23、實(shí)際履行、損害賠償或解除合同。3、出賣人不承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的情形（1）第三人基于相鄰關(guān)系就標(biāo)的物主張相鄰權(quán)。（2）出賣人在買受人取得標(biāo)的物所有權(quán)之前除去權(quán)利瑕疵。（3）買受人訂立合同時(shí)知道或應(yīng)當(dāng)知道第三人對(duì)標(biāo)的物享有權(quán)利。（擔(dān)49，合151）案例1231：甲有房屋一幢，因欠乙債務(wù)已登記抵押給乙，抵押期間，甲將房屋出賣給丙，告知了丙抵押事實(shí)。甲丙辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記后，乙獲悉，向法院主張撤銷甲丙買賣行為。試問一：法院應(yīng)否支持乙的主張？試問二：丙是否可以向甲主張權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任？案例1232：甲有房屋一幢，因欠乙債務(wù)已登記抵押給乙，抵押期間，甲將房屋出賣給丙，未告知丙抵押事實(shí)。甲丙約定的辦理

24、房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記前一天，甲清償了欠乙的債務(wù)，丙同時(shí)得知抵押一事。試問：丙此時(shí)能否向甲主張權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任？六、我國(guó)的商品房買賣合同（一）概念1、商品房：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的房屋，包括現(xiàn)房和期房。經(jīng)濟(jì)適用房、農(nóng)村房屋、自然人出售的城鎮(zhèn)房屋、傳統(tǒng)意義的公房、私房均不在此列。2、商品房買賣合同：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。（二）合同訂立過程中的幾個(gè)問題1、銷售廣告的性質(zhì)認(rèn)定（1）一般為要約邀請(qǐng)。（2）若銷售廣告就房屋及其相關(guān)設(shè)施的說明和允諾具體確定，并對(duì)合同的訂立及價(jià)格的確定有重大影響，視為要約，即便該廣告內(nèi)容未載入合同，仍成

25、為合同的一部分，違之承擔(dān)違約責(zé)任。2、訂約定金的適用“出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！保ㄉ唐贩抠I賣合同解釋第4條）3、預(yù)約合同與本合同的認(rèn)定“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”（商品房買賣合同解釋第5條）（三）合同無效的幾種值得注意的情形1、出賣人未取得商品房

26、預(yù)售許可證明而與買受人訂立預(yù)售合同的，不應(yīng)認(rèn)定為欺詐，而應(yīng)認(rèn)定為合同無效?！俺鲑u人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！?（商品房買賣合同解釋第2條）2、出賣人未依法律、行政法規(guī)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)的，不是合同無效的事由；但當(dāng)事人在合同中約定該手續(xù)為合同生效條件的，該合同為附條件生效合同。“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外?！?/p>

27、 （商品房買賣合同解釋第6條）3、出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同將房屋交付使用，而導(dǎo)致原買受人無法取得房屋的，原買受人可主張出賣人與第三人的買賣合同無效。（商品房買賣合同解釋第10條，合52（二）（四）被拆遷人的優(yōu)先權(quán)“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持?！保ㄉ唐贩抠I賣合同解釋第7條）（五）風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)（商品房買賣合同解釋第11條）1、有約定的，依約定。2、無約定的，采交付主義，交付使用之前由出賣人負(fù)擔(dān)，之后由買受

28、人負(fù)擔(dān)。3、買受人在接到書面交房通知后無正當(dāng)理由拒收的，風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人負(fù)擔(dān)。（六）違約責(zé)任1、根本違約及其違約責(zé)任（1）構(gòu)成根本違約的情形房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用或交付使用后經(jīng)核驗(yàn)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量確不合格的。（商品房買賣合同解釋第12條）因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的。（商品房買賣合同解釋第13-1條）房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積與約定的誤差比絕對(duì)值超出3%的。（商品房買賣合同解釋第14條第（2）項(xiàng)）出賣人遲延交房或買受人遲延付款，經(jīng)催告在3個(gè)月內(nèi)仍未履行的。（商品房買賣合同解釋第15-1條）合同約定或法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過1年，

29、因出賣人遠(yuǎn)遠(yuǎn)導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的。（商品房買賣合同解釋第19條）（2）根本違約的違約責(zé)任非違約方取得法定解除權(quán)，未約定除斥期間的，為對(duì)方當(dāng)事人催告之后的3個(gè)月，未催告的則為發(fā)生之日起1年，逾期不行使歸于消滅。（合94）非違約方取得損害賠償請(qǐng)求權(quán)。非違約方還可能因違約方的欺詐行為導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，取得懲罰性賠償金請(qǐng)求權(quán)，主張出賣人承擔(dān)不超過已付房款1倍的懲罰性賠償金（商品房買賣合同解釋第8、9條，消49）a.合同訂立后，出賣人未告知買受人又將房屋抵押給第三人。b.合同訂立后，出賣人又將房屋賣給第三人。c.故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或提供虛假的相應(yīng)證明。d.故意隱瞞所

30、售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。e.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或?yàn)椴疬w補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。2、一般違約及其違約責(zé)任（1）交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。（商品房買賣合同解釋第13-2條，合112）（2）交付使用的房屋面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)的，依約定價(jià)據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人無合同解除權(quán)。（3）當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違

31、約金數(shù)額。（商品房買賣合同解釋第16條，合114）第二節(jié) 贈(zèng)與合同(gift contract)一、定義：贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同。（合185）二、性質(zhì)（一）無償合同。（二）單務(wù)合同。（三）略式合同。（四）諾成合同（合185）。三、撤銷權(quán)（一）法定任意撤銷權(quán)：轉(zhuǎn)移贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)權(quán)之前，贈(zèng)與人可行使任意撤銷權(quán)，但有三種合同除外（合186）1、救災(zāi)、扶貧等公益性質(zhì)的。2、道德義務(wù)性質(zhì)的。3、經(jīng)過公證的。案例1233：某公司在民政部門主辦的大型賑災(zāi)義演晚會(huì)上當(dāng)眾宣布向民政部門設(shè)立的救災(zāi)基金捐贈(zèng)100萬元，事后該公司遲遲沒有支付該捐款。試問：該公司可否撤銷贈(zèng)與？思

32、考1201：為什么不直接將贈(zèng)與合同規(guī)定為實(shí)踐合同？（二）法定特殊撤銷權(quán)：受贈(zèng)人有下列情形之一的，贈(zèng)與人可以撤銷贈(zèng)與，撤銷權(quán)，自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷原因之日起一年內(nèi)行使。（合192）1、嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人的近親屬。案例1234：甲于1999年10月30日表示將贈(zèng)與乙3000元，且已實(shí)際支付乙2000元。同年12月1日，乙在與甲之子丙的一次糾紛中將丙打成重傷。試問：下述說法正確的有：甲可以撤銷對(duì)乙的贈(zèng)與。丙有權(quán)撤銷其父對(duì)乙的贈(zèng)與。若甲行使撤銷權(quán)，應(yīng)當(dāng)在2000年10月30日之前行使。甲可以要求乙返還已贈(zèng)與的2000元。2、對(duì)贈(zèng)與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行。3、不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù)。案例1235

33、：趙敏贈(zèng)與無忌發(fā)簪一支，要求無忌只能自己欣賞膜拜，不得轉(zhuǎn)贈(zèng)其他女孩，否則卸下他一條胳膊。無忌答應(yīng)了，但回去就將發(fā)簪送給了小昭。小昭歡喜地戴上發(fā)簪去趕集，恰遇趙敏，趙敏怒而向小昭索要，被金花婆婆打退。趙敏轉(zhuǎn)而找無忌，要求他向小昭索回，無忌不同意，但伸過來胳膊一條任由趙敏處置。試問：趙敏可以如何保護(hù)自己的權(quán)益？（三）贈(zèng)與人的繼承人、法定代理人的法定撤銷權(quán)“因受贈(zèng)人的違法行為致使贈(zèng)與人死亡或者喪失民事行為能力的，贈(zèng)與人的繼承人或者法定代理人可以撤銷贈(zèng)與。贈(zèng)與人的繼承人或者法定代理人的撤銷權(quán)，自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷原因之日起六個(gè)月內(nèi)行使?！保ê?93）思考1202：根據(jù)學(xué)理上關(guān)于撤銷權(quán)與解除權(quán)的區(qū)分，

34、贈(zèng)與人的前述三項(xiàng)撤銷權(quán)的名稱是否合理？四、解除權(quán)“贈(zèng)與人的經(jīng)濟(jì)狀況顯著惡化，嚴(yán)重影響其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或者家庭生活的，可以不再履行贈(zèng)與義務(wù)。”（合195）五、債權(quán)人撤銷權(quán)案例1236：周某與林某協(xié)議離婚時(shí)約定，孩子歸女方林某撫養(yǎng)，周某每年給付1000元撫養(yǎng)費(fèi)。離婚后，因林某將孩子由姓周改為姓林，周某停止了撫養(yǎng)費(fèi)。是年，因年景不好，周某將賣糧僅得的1000元捐獻(xiàn)給了希望工程，自己浪跡天涯去了。試問：林某能否請(qǐng)求法院撤銷該贈(zèng)與？六、贈(zèng)與人的責(zé)任（一）過錯(cuò)責(zé)任“因贈(zèng)與人故意或者重大過失致使贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)毀損、滅失的，贈(zèng)與人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！保ê?89）（二）瑕疵擔(dān)保責(zé)任（合191）1、原則上贈(zèng)與人不負(fù)擔(dān)瑕

35、疵擔(dān)保責(zé)任。2、贈(zèng)與負(fù)義務(wù)的，在所附義務(wù)限度內(nèi)比照買賣合同承擔(dān)。3、故意不告知或保證無瑕疵，造成受贈(zèng)人損失的，承擔(dān)損害賠償責(zé)任。案例1237：趙某將一匹易于受驚的馬贈(zèng)給李某，但忘了告知該馬的習(xí)性。李某在用該馬拉貨的過程中，雷電大作，馬受驚狂奔，將行人王某撞傷。試問：下列說法正確的是：應(yīng)當(dāng)有趙某承擔(dān)全部責(zé)任。應(yīng)當(dāng)由李某承擔(dān)全部責(zé)任。應(yīng)當(dāng)由趙某和李某承擔(dān)連帶責(zé)任。應(yīng)當(dāng)由李某承擔(dān)主要責(zé)任，趙某也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的責(zé)任。第三節(jié) 借款合同(loan contract)一、定義：借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同。（合196）二、商業(yè)借貸合同于民間借貸合同的區(qū)別（一）要式/略式。（合197-1）

36、（二）諾成/要物。（合210）（三）有償/無特別約定推定為無償（合211）注意：民間借貸的無息，不影響貸款人在借款人逾期還款時(shí)主張逾期利息。（民釋123）注意：民間借貸約定的利息最高額不得超出銀行同類貸款利率的4倍，否則，超出的部分無息。（關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見第6條）（四）雙務(wù)/單務(wù)。三、權(quán)利義務(wù)（一）利息不得在本金中事先扣除，否則依實(shí)借款額計(jì)息。（合200）案例1238：甲銀行與乙企業(yè)商定甲貸給乙1000萬元，借期2年，預(yù)計(jì)利息150萬元，甲向乙實(shí)際支付850萬元，2年后只需還該850萬元。試問：該合同效力如何？（二）貸款人的監(jiān)督檢查權(quán)“借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸

37、款人可以停止發(fā)放借款、提前收回借款或者解除合同?！?（合203）（三）支持提前還款“借款人提前償還借款的，除當(dāng)事人另有約定的以外，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際借款的期間計(jì)算利息?！?（合208）第四節(jié) 消費(fèi)借貸合同(loan contract for consumption)一、定義：出借人將一定量的可消耗物交給借用人使用、消費(fèi)，借用人依約定期限還給出借人同數(shù)量、同品質(zhì)的可消耗物的合同。二、類型（一）有償消費(fèi)借貸：經(jīng)約定而成，為諾成合同。（二）無償消費(fèi)借貸：可經(jīng)約定或推定而成，為實(shí)踐合同。三、法律適用：屬于無名合同，參照借款合同的規(guī)定適用。（合124）第五節(jié) 供用合同(supply contract)附 錄一

38、、推薦閱讀崔建遠(yuǎn)：合同法，北京大學(xué)出版社2013年版，第435-479頁(yè)。二、課后練習(xí)1、論買賣合同中的所有權(quán)轉(zhuǎn)移規(guī)則。2、論買賣合同中的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移規(guī)則。3、論買賣合同中的瑕疵擔(dān)保規(guī)則。4、論買賣合同中的孳息歸屬規(guī)則。三、司考真題見張能寶主編：司法考試歷年試題及考點(diǎn)歸類精解民法，法律出版社2012年版，第49-61頁(yè)。四、考研真題（一）案例分析1、甲與乙簽定一房屋買賣合同，甲交付房屋、乙支付價(jià)金，但未到民政部門登記。后甲將房屋轉(zhuǎn)賣于丙，登記。但丙未支付價(jià)金。丙起訴甲，要求交付房屋，甲反訴丙，請(qǐng)求法院宣判甲丙合同無效。請(qǐng)?zhí)岢瞿愕囊庖姴⒄f明理由（北大2004）2、王某有輛“王子牌”山地車，因其不太喜

39、歡，便委托某自行車行寄售，價(jià)格是780元。某日孫某在車行中選中了王某的這輛車，因隨身所帶錢不夠，當(dāng)時(shí)付了400元。約定第二天取車時(shí)，再付380元，為了防止這輛車再被別人買去，孫某要車行將這輛自行車放在后院倉(cāng)庫(kù)。不料當(dāng)晚倉(cāng)庫(kù)發(fā)生意外火災(zāi)，自行車被燒毀。第二天，孫某帶著380元來取車時(shí)，車行告知他的自行車被燒，并要孫某交清欠款。孫某則認(rèn)為自己既然得不到自行車，就沒有義務(wù)交清欠款，同時(shí)要求車行歸還400元。車行稱自己是代王某售車，孫某不交清欠款，車行無法向車的所有人交代，孫某如堅(jiān)持要退400元，應(yīng)去找王某。孫某無奈只好訴至法院。法院在審理中有三種意見：一是損失應(yīng)由買受人孫某承擔(dān)；二是應(yīng)由車行承擔(dān)；三是應(yīng)由自行車所有人王某承擔(dān)。請(qǐng)根據(jù)民法學(xué)理論選出正確的主張，并詳細(xì)說明理由。（華政1999）3、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與所在市的土地管理局簽訂了國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓合同一份。約定市土地管理局將“永昌經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)”H區(qū)第507號(hào)地(面積282畝)的使用權(quán)出讓給甲，用于開發(fā)商業(yè)和住宅樓；土地使用權(quán)出讓金總計(jì)3 7724萬元；使用期為50年。甲應(yīng)于合同簽訂后10日內(nèi)交納定金，數(shù)額為出讓金的5%，60日內(nèi)交納出讓金45%，一年內(nèi)分兩次交納其余出讓金，并在交足全部出讓金后領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。逾期不辦理則為自動(dòng)放棄合同。合同訂立后，甲依約向土地管理局交付了定金，然后即與乙房地產(chǎn)開發(fā)公