房屋及設備維修養(yǎng)護管理方案

1、:樓宇的維護質(zhì)量目標共分十項，以表格的形式在下列項中概述以及保障各項質(zhì)量目標完成的實施措施。序號指標名稱國家標準管理標準測算依據(jù)管理主要措施1房屋及配套設施完好率98%98%以上完好房建筑面積+基本完好房建筑面積/房屋總建筑面積建立日常檢查制度；定期進行全面分項檢修；嚴格日常管理，無人為損壞事件。2房屋零修、急修及時率100%100%及時維修次數(shù)/應計報維修次數(shù)建立嚴格的修繕制度，維修人員接到維修通知單后需帶工具10分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，小修8小時內(nèi)元成，并建立回訪制度和回訪記錄。3維修工程質(zhì)量合格率99%99%以上維修合格工程項次/維修工程項次建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機制和回訪制度、考核制度和獎罰

2、制度?；卦L率25%25%以上維修工程回訪次數(shù)/維修工程項次照明燈及疏散燈完好率95%98%以上完好照明燈、疏散燈數(shù)量/照明燈、疏散燈總數(shù)量4主要機電設備完好率99%99%以上完好的大型及重要機電設備/大型及重要機電設備總計完善機電設備的運作制度和維護保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術人員，所有機電保養(yǎng)維修人員全部持證上崗；實施24小時專人值班；出現(xiàn)故障及時排除。5消防設備完好率100%100%完好消防設備/大學城消防設備總數(shù)實行巡查制度，建檔記錄。6火災發(fā)生率1%o以下（年）1%。以下（年）發(fā)生火災面積/大學城內(nèi)物業(yè)使用大學城管理部經(jīng)理為責任消防員下屬全體員工均為義務消防員；落實防火安全三級檢查制度；

3、消防中心24小時值班，統(tǒng)一調(diào)動人員。7有效投訴率2%。以下（年）2%。以下（年）有效投訴次數(shù)/使用人總數(shù)做好做細日常工作，采取措施，加強與使用人的溝通，定期走訪使用人，征求管理意見，強化服務意識，提高員工素質(zhì)；投訴處理有結(jié)果、有記錄、有回訪。有效投訴處理率95%100%處理的有效投訴數(shù)量/有效投訴總計8管理人員專業(yè)培訓合格率100%100%培訓合格人員/培訓人員總計人員培訓自學與培訓相結(jié)合；抓好上崗培訓、在職培訓、特殊崗位人員培訓；培訓考核制度與獎罰相結(jié)合；強化培訓結(jié)果。9服務回訪率25%25%以上回訪次數(shù)/服務次數(shù)建立健全回訪制度，做好服務回訪記錄，加強服務隊伍服務意識。10使用人滿意率95

4、鳩上96%以上對管理滿意人數(shù)+基本滿意人數(shù)/使用人總?cè)藬?shù)采用現(xiàn)代化的科學管理手段，努力完善服務體系，在日常工作中廣泛收集使用人意見，加強雙方交流及溝通。二：設施的維護一、設備的定期維護保養(yǎng)方案和標準（一）、每日巡視保養(yǎng)項目1、電力變壓器（干式）序號部位內(nèi)容要求1外殼1、查低壓連接母線；2、檢查殼體。低壓母線不發(fā)熱、無變色，外殼清潔、無雜物、無放電痕跡2溫度計1、檢查是否完好；2、觀察溫度指示。顯示正常、無損壞、溫度不超過140C3聲響監(jiān)聽變壓器聲響發(fā)出均勻的“嗡嗡”聲，無異常雜音4變壓器室1、檢查門窗、地面、四壁；2、檢杳通風道、通風設施；無雜物、不漏水、能防止小動物進入、干凈整潔、功能正常、

5、通風良好、無銹蝕、開關2、低壓開關柜3、檢查室內(nèi)照明設施；4、檢查室內(nèi)消防設施燈具功能正常、消防設施功能正常序號部位內(nèi)容要求1柜正面1、清掃（擦拭）柜正面；2、檢查儀表指示及運行參數(shù)；3、檢查空氣開關4、檢查閘刀開關、操作機構；5、檢查分閘、合閘指示燈。無灰塵、污跡，儀表工作正常，電流、電壓在正常范圍，工作狀況符合運行要求，指示燈指示正常2柜背面1、觀察母線、連接點、引出連接良好、接點無發(fā)熱變線；色，電度表鋁盤轉(zhuǎn)動正常2、檢查電度表3、電容器柜序號部位內(nèi)容要求1柜正面1、清掃（擦拭）柜正面；2、檢查儀表指示及運行參數(shù)；3、檢查自動補償器；4、檢查各組電容指示燈；無灰塵、污跡，儀表工作正常，電流

6、電壓在正常范圍，補償器功能正常，指示燈完好2柜內(nèi)1、觀察電容器殼體、套管；2、檢查導線及其連接點；3、檢查柜內(nèi)溫度。電容器無膨脹、無滲漏油，連接導線無過熱變色，無焦熔現(xiàn)象，柜內(nèi)溫度不超過45C4、柴油發(fā)電機序號部位內(nèi)容要求1機身清掃機身及周圍地面無灰塵、雜物2控制屏1、檢查信號指示；2、檢查各控制形式、狀態(tài)。機組處于正常備用狀態(tài)，符合運行規(guī)程要求3蓄電池1、檢查浮充電壓、電流值；2、檢查蓄電池液比重及液浮充電壓26±1V,浮充電流12A（觀察充電電流表），電池液比重1.261.30（采用吸位。式比重計），液位不低于極板4冷卻水箱檢杳水位水位在正?？潭确秶?儲油箱檢杳油位保證儲油至少能

7、供機組運行24小時6潤滑油檢查潤滑油位潤滑油位咼度應在油尺有效刻度范圍內(nèi)7通風檢查機房通風設施風機運行正常、室內(nèi)通風良好。5、強電井序號部位內(nèi)容要求1插接箱1、清掃外表面；2、檢查空氣開關；3、檢查內(nèi)部接線；無灰塵、污跡，狀況符合運行要求，無過熱變色現(xiàn)象，連接無松動。2強電井1、檢查房頂、四壁、地無損壞、無雜物、無漏水，能防止小動物進入，干凈整潔，開室面、門；關、燈具功能正常，無損傷、無2、檢查室內(nèi)照明設施；放電痕跡、無過熱。3、檢查電纜、母線槽（二）、每周保養(yǎng)項目1、電力變壓器序號部位內(nèi)容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項目無灰塵、污跡2接地線1、檢查接地線無斷股，無銹蝕，接觸良2、檢查連接點好。2、

8、低壓開關柜序號部位內(nèi)容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項目柜背面檢查閘刀開關檢查自動開關檢查保險絲具檢查電纜及電纜頭檢查母線支撐固定裝置不過熱變色，三相閘夾到位，火弧罩牢固不松動，接線樁頭無發(fā)熱變色，無焦糊異味無發(fā)熱，容量符合規(guī)定，固定可靠，不過熱，固定可靠，無破損，無松動3地線檢查接地線，接線頭接地線無銹蝕斷股，接線樁頭緊固4地下電纜室檢杳室內(nèi)環(huán)境檢查電纜托盤檢杳電纜無雜物、垃圾，無積水，電纜排列有序，整潔無雜物，固定可靠，無損壞，無放電痕跡3、電容器柜序號部位內(nèi)容要求1完成每日巡視項目2柜正面手動（用轉(zhuǎn)換開關）逐組投切電容器控制正常功能良好，指示儀表及信號正確3接地檢查接地線無松動，無斷股4柜內(nèi)檢查

9、熔斷器、接觸器、熱繼電器及其接線接觸良好，無過熱，無損壞4、柴油發(fā)電機序號部位內(nèi)容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項目冷卻水檢杳冷卻水箱水位水位距注水口約50mn連接良2系統(tǒng)檢查各管路及連接部位好，無滲漏檢查油箱油位油位正常（保證24小時運燃油系行）3統(tǒng)檢查各管路及連接部位聯(lián)接良好，無滲漏檢查油尺、油位油位咼度應在油尺有效刻度范潤滑系檢查機油油質(zhì)圍內(nèi)油質(zhì)應清潔、無雜質(zhì)，連4統(tǒng)檢查潤滑系統(tǒng)各接頭接良好無滲漏空氣流色標應為綠色5阻指示檢查空氣流阻指示器器手動空載試運行啟動迅速，開關正常，運轉(zhuǎn)無1、按操作規(guī)程要求手動啟動異常聲響控制系機組電壓、頻率正常，信號燈指示6統(tǒng)2、檢查發(fā)電機控制屏上各類正常儀表及信號指

10、示燈。油壓、水壓正常，油溫、水溫正常（三）、年度保養(yǎng)項目1、電力變壓器序號部位內(nèi)容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項目1、全面清掃、擦拭清掃，無油垢2、全面緊固螺栓連接部分牢固無松動3、測量繞組直流電阻三相電阻應平衡（相間差別不2變壓器4、測量線圈絕緣電阻大于三相平均值之4%線間差別不大于三相平均值之5、相間絕緣電阻2%采用2.5KV兆歐表，阻值符合有關規(guī)疋1、調(diào)壓聯(lián)接片調(diào)壓聯(lián)接片聯(lián)接良好，電纜接3電氣聯(lián)接2、一次電纜接頭頭及母線槽接口緊固、良好3、二次母線槽接口變壓器全面清掃清潔，無蛛網(wǎng)、積塵4室清掃、檢查咼壓負荷開關清潔，動作正常，安裝牢固，檢查修理室內(nèi)照明、通風、消防設施檢查修理室內(nèi)照明、通風、消

11、防設施無損壞缺失功能正常，無故障2、低壓開關柜序號部位內(nèi)容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項目2儀表校驗儀表、校驗電度表3全面清掃灰塵無灰塵、油質(zhì)、雜物、整齊、整理二次線美觀、清晰補齊、更換二次線接線號三相同期到位、接觸面（線）柜內(nèi)大于2/3以上，刀片夾座接觸檢修閘刀開關壓力合適觸頭不燒損，動作可檢修自動開關靠靈活無缺損件牛固，無松全面檢查緊固螺栓連接點動，顏色符合規(guī)定補刷相位漆4地下電纜室全面清掃、整理無垃圾、雜物、電纜排列整齊3、電容器柜序號部位內(nèi)容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項目2全面清掃灰塵無灰塵、油垢、雜物、整齊、整理二次線，更換字跡不清美觀、清晰柜內(nèi)晰的接線號完好無缺損、動作可靠檢修控制元器件3檢

12、查電容器殼體及瓷瓶殼體無凹凸，無破損，絕緣電測量電容器二極對外殼及二阻值不作規(guī)定，使用1000V搖電容器級間絕緣電阻，測量電容器表用微法表測量或用電壓流表容量，更換失效的電容器法測量，容量不超過額定值土10%4、柴油發(fā)電機序號內(nèi)容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項目檢查緊固各連接部螺栓無松動2檢查連接導線連接完好更換冷卻水手動試機，觀察各種參數(shù)是否更換機油濾清器，檢查機油油質(zhì)，老符合運行規(guī)程泥濁變黑，應更換機油，清洗或更換油水分離器，更換或清洗柴油濾清器5、供配電接地系統(tǒng)序號部位內(nèi)容要求1接地線檢查接地線螺栓及連接情況緊固良好2接地體檢查接地體焊接頭焊接良好、無銹蝕3接地電用接地電阻測量儀測量接地系統(tǒng)的

13、接地電阻小于4Q阻電阻6防雷接地系統(tǒng)二、供電系統(tǒng)應急搶修、處理方案序號部位內(nèi)容要求1接地體各金屬管網(wǎng)的防雷接地焊接無松動、焊點無銹蝕2接地電用接地電阻測量儀測量接地接地系統(tǒng)的接地電阻小于10阻電阻Q（一）、供電系統(tǒng)搶修限時規(guī)定：為了保證供電系統(tǒng)發(fā)生意外事故后，能及時搶修，特制定本搶修限時規(guī)定：1、變壓器發(fā)生故障后，運行值班人員5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，按變壓器環(huán)網(wǎng)柜急停按鈕并及時通知維修人員前來排除故障，在零配件齊全情況下故障排除時間不得超過3小時。2、變壓器在3小時不能排除故障的，向供電局申請更換備用變壓器，并在最短時間更換備用變壓器。3、配電室內(nèi)的配電柜發(fā)生故障后，運行人員5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，排除故

14、障。4、配電柜單一抽屜柜發(fā)生故障時，維修人員及時修理，若60分鐘內(nèi)不能排除故障，盡快更換備用抽屜柜。5、樓層配電箱發(fā)生故障時，維修人員在5分鐘內(nèi)趕到事故現(xiàn)場，30分鐘排除故障。6、公用設備、設施、電器發(fā)生線路故障時，維修人員在10分鐘內(nèi)到達故障現(xiàn)場，排除故障。7、對所有設備設施故障搶修情況都要進行詳細記錄，包括故障發(fā)現(xiàn)時間、故障部位、故障原因、搶修措施、零配件更換，材料耗用情況、搶修人員名單、修復時間等。（二）、停電應急處理措施1、對于供電局提前通知，檢修高壓線路計劃停電時，技術科應及時通知管理部，由管理部告知校方停電原因及時間，并做好停電準備工作。2、對于突發(fā)事件停電時，技術科應與供電局聯(lián)系

15、，問明停電原因及時間后，及時通知管理部及校方，同時保證備用發(fā)電機在5分鐘內(nèi)啟動并接入應急電網(wǎng)，相關人員檢查應急供電線路是否正常。3、當維修和保養(yǎng)電氣設備需要計劃停電時，技術科應提前通知管理部及校方停電范圍、時間，值班員應按要求做好保證安全的組織措施和技術措施，維修負責人應向維修人員進行技術交底和安全交底后，方可開始工作。4、為供電內(nèi)部出現(xiàn)突發(fā)事故時，值班員應立即通知技術科，技術科接到通知后，迅速組織人力搶修，必要時通知管理部，由管理部通知校方停電時間及原因。5、當發(fā)生火災時，值班員應按校園區(qū)滅火應急規(guī)程處理，停止動力設備供電，啟用備用電源以供滅火。、消防設施、設備的定期維護與保養(yǎng)計劃和標準設備

16、序號維護保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標準周期1各類指示燈（含電源、信號）直觀目測指示燈指示正常1個月2各類開關直觀目測處于開啟或自1個月消動狀態(tài)3各電器觸點如有燒損現(xiàn)象，拆觸點完好，無半年防下后用砂紙打磨燒損4各電器元件接用螺絲刀逐個緊固各端子連接牢半年控線端子及端子排端子固無燒損5各電源、信號如有輕微破損或燒導線無破損、半年制線焦現(xiàn)象，用絕緣膠燒焦現(xiàn)象帶包扎，嚴重時更臺換6控制臺內(nèi)部除用小毛刷、皮老虎無塵半年塵除塵7控制臺表面除用干擦布、毛刷除無塵每日塵去表面灰塵設備序號維護保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標準周期區(qū)1指示燈直觀目測“AcPower”（綠色）指示亮其余指示燈不亮域報2電源電壓在按下內(nèi)部電源電壓/

17、后備電壓切（或外部BatteryTest鍵）換鍵前后，目測指示燈是否正常指針指示+24V（+5V1個月警器3報警功能按下“FireTest”鍵“ZoneAlarm指示燈和“SwitchCare指示燈亮幾十秒后，蜂嗚器警鈴響1個月4內(nèi)部各接線端子用螺絲刀逐個緊固各端連接牢固，不松動5信號（電源）線如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎，破損或老化嚴重時更換導線無破損、老化半年6表面及內(nèi)部除塵用小毛刷、皮老虎除塵無塵半年7擊碎玻璃按鈕盒直觀目測按鈕盒完好，無松動1個月設備序號維護保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標準周期集中1指示燈直觀目測“AcPower”（綠色）扌曰示燈亮，其余指示燈不亮1個月報警2電源電壓在按下內(nèi)部

18、電源切換鍵或外部鍵“BatterryTest”前后，目測指針指示是否正常扌曰針扌曰示+24V（+5V1個月器3報警功能按下“FireTest”鍵“ZoneAlarm指示燈和“SwitchCare指示燈亮，幾十秒后蜂嗚器和警鈴響1個月4內(nèi)部各接線端子用螺絲刀逐個緊固各端子連接牢固、不松動半年5信號（電源）線如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎，破損或老化嚴重時更換導線無破損、老化半年6表面及內(nèi)部除塵表面及內(nèi)部除塵無塵半年設備序號維護保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標準周期煙感1煙感探頭用力吸一口香煙，在距探測器20CM處噴向探頭紅色指示燈亮半年探2溫感探頭用750W/電吹風，在區(qū)域報警器上半年頭距探測器500MM相

19、應位置的報處，向探測器吹熱警指示燈亮風設備序號維護保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標準周期1控制箱內(nèi)部各如有燒損現(xiàn)象，拆觸點完好，無半年防電器觸點下后用砂紙打磨燒損2控制箱內(nèi)部各用螺絲刀逐個緊固端子無燒損或半年電器元件接線松動火端子及端子排端子卷3機械部分（齒如有銹損用煤油清無銹損且表面1年輪、鋒條）洗，然后加潤滑油涂有潤滑油簾4卷簾門門體用煤油清洗銹損部分無銹損1年門5電機接線端子用螺絲刀緊固端子無松動半年6擊碎玻璃按鈕直觀目測完好無損1個月盒設備序號維護保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標準周期1防火門門體直觀目測完好無損、無變形半年防火門2防火門彈簧鉸鍵有損壞、更換備件；若無損，加機油完好，彈性適度半年3消防通道

20、、防火門直觀目測，并開關防火門消防通道通暢，防火門開閉自如1周1排煙風機表面除塵用擦布、毛刷除塵無塵1個月排2控制柜內(nèi)部各電器觸點如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨，或更換觸點完好，控制啟停正常半年煙系3控制柜內(nèi)各接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個緊固端子無燒損或松動半年統(tǒng)4控制柜電源指示燈如不亮，更換指示燈燈泡電源指示燈指示正常1個月5排煙閥（1）微動開關及內(nèi)部接線端子用螺絲刀緊固各固定螺釘及各接線端子端子無松動、微動開關固定良好1個月(2)復位按鈕、導輪、鋼絲、轉(zhuǎn)軸用油壺給導輪、鋼絲、轉(zhuǎn)軸加油復位按鈕控制無誤、排煙窗開啟靈活1年設備序號維護保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標準周期加壓送風系統(tǒng)1加壓送風機除塵

21、用擦布、毛刷除塵無塵1個月2控制柜內(nèi)部各電器觸點如有燒損，拆下后用砂紙打磨觸點完好，控制啟停正常半年3控制柜內(nèi)各接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個緊固端子無燒損或松動半年4各送風口百葉窗直觀目測送風口百葉位置正確3個月5控制柜電源指示燈如不亮，更換指示燈燈炮電源扌曰示燈亮1個月消防系1控制柜上電源指示燈及各類開關直觀目測電源指示正常，開關處于開啟或自動狀態(tài)1個月統(tǒng)控制柜2控制柜內(nèi)部各電器觸點如有燒損，拆下后用砂紙打磨觸點完好、無松動半年3各電器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個緊固各端子連接牢固、無燒損半年4電源（信號）線如有破損，用絕緣膠帶包扌L導線無破損或老化半年5控制柜除塵用毛刷、皮老虎除塵無塵每日設備序號維護保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標準周期消防指示牌1指示燈直觀目測扌曰示燈亮、且處于等待狀態(tài)1個月2指示燈按測試鍵按測試鍵后，扌曰示燈