房地產(chǎn)公司項目實用型管理制度范本—資料下載

1、山東國華時代投資開展項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SDGH 501第A版 第0次修改標題：房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究管理方法第1頁 共9頁編制審核批準日期日期日期修 改 記 錄序號條款號修改內容修改時間123456789101112 山東國華時代投資開展項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 501版 本： A版 第0次修改標 題： 房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究管理方法頁 碼： 第 2 頁 共 9 頁房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究管理方法為適應公司開展需要，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)工程決策的科學化、民主化，減少或防止投資決策的失誤，提高工程開發(fā)監(jiān)視的綜合效益，特制定本方法。1 開發(fā)工程可行性研究的任

2、務可行性研究就是在工程工程投資決策前，對與工程有關的社會、經(jīng)濟和技術等方面情況進行深入細致的研究；對擬定的各種可能建設方案或技術方案進行認真的技術經(jīng)濟分析、比擬和論證；對工程的綜合效益進行科學的預測和評價。在此根底上，綜合研究建設工程的技術先進性和適用性、經(jīng)濟合理性以及建設的可能性和可行性，由此確定該工程是否應該投資和如何投資等結論性意見，為領導決策提供可靠的、科學的依據(jù)。2 可行性研究的步驟 籌備。可行性研究開始前的準備工作包括提出工程開發(fā)設想，組建研究小組，制定研究方案和工作大綱等。2.2 調查。主要從市場調查和資源調查兩方面進行。市場調查應查明和預測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，

3、以便確定工程的經(jīng)濟規(guī)模和工程構成。資源調查包括建設地點調查、開發(fā)工程用地現(xiàn)狀、交通運輸條件、外圍根底設施、環(huán)境保護等方面的調查，為下一步規(guī)劃方案設計、技術經(jīng)濟分析提供準確的資料。 方案的選擇和優(yōu)化。在收集到的資料和數(shù)據(jù)的根底上，建立假設干可供選擇的方案，進行反復比擬和論證，會同相關部門采用技術經(jīng)濟分析的方法，評選出合理方案。 財務評價與不確定性分析。對經(jīng)上述分析后所確定的最正確方案，在估算工程投資、本錢、價格、收入等根底上，對方案進行詳細的財務評價和不確定性分析。研究論證工程在經(jīng)濟上的合理性和盈利能力。由相關部門提出資金籌措建議和工程實施總進度方案。 編寫報告書。經(jīng)上述分析與評價，即可編寫詳細

4、的可行性研究報告，推薦一個以上的可行方案和實施方案，提出結論性意見、措施和建議，供領導決策。3 可行性研究的內容由于房地產(chǎn)工程的性質規(guī)模和復雜程度不同，其可行性研究的內容也不盡相同，各有側重。主要應包括以下幾方面： 工程概況。主要包括： 山東國華時代投資開展項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 501版 本： A版 第0次修改標 題： 房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究管理方法頁 碼： 第 3 頁 共 9 頁 工程名稱； 工程的地理位置。包括工程所在地城市、區(qū)和街道，工程周圍主要建筑物等； 工程所在地的周圍環(huán)境狀況。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關行業(yè)現(xiàn)狀及開展?jié)摿?、工程建設的時機和自然環(huán)境等方面說明

5、工程建設的必要性和可行性； 工程的性質及主要特點。 開發(fā)工程用地的現(xiàn)狀調查及動遷安置 土地調查。包括開發(fā)工程用地范圍內的各類土地面積及使用單位。 人口調查。包括開發(fā)工程用地范圍內的總人口數(shù)、總戶數(shù)，需動遷的人口數(shù)、戶數(shù)等。 調查開發(fā)工程用地范圍內建筑物的種類，各種建筑物的數(shù)量及面積，需要拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。 各種市政管線。主要應調查上水管、雨水管、污水管線、熱力管線、燃氣管線、電力和通訊管線的現(xiàn)狀及目標和其可能實現(xiàn)的時間。 其他地下、地上物現(xiàn)狀。開發(fā)工程用地范圍內地下物調查了解的內容，包括水井、人防工程、各種管線等；地上物包括各種樹木、植物等。開發(fā)工程用地的現(xiàn)狀要附有平面示意圖。

6、如需要進行拆遷的，要制定動遷方案，確定安置方案。 市場分析和建設規(guī)模確實定 市場供給現(xiàn)狀分析及預測。 市場需求現(xiàn)狀分析及預測。 市場交易的數(shù)量與價格。 效勞對象分析、制定租售方案。 擬建工程建設規(guī)模確實定。 規(guī)劃設計方案選擇 市政規(guī)劃方案選擇。市政規(guī)劃方案的主要內容包括各種市政設施的布置、來源、去路、和走向，大型商業(yè)房開發(fā)工程重點要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。 工程構成及平面布置。 建筑規(guī)劃方案選擇。建筑規(guī)劃方案的內容主要包括各單項工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等。附規(guī)劃設計方案詳圖。 山東國華時代投資開展項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： S

7、DGH 501版 本： A版 第0次修改標 題： 房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究管理方法頁 碼： 第 4 頁 共 9 頁 資源供給 建筑材料的需用量、采購方式和供給方案。 工程施工的組織方案。 工程施工期間的動力、水等供給。 工程建成投入使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供給條件。 工程開發(fā)組織機構和管理費用研究 開發(fā)工程的管理體制、機構設置。 管理人員的配備方案。 人員培訓方案、年管理費用估算。 開發(fā)建設方案 前期開發(fā)方案。包括工程從立項、可行性研究、下達規(guī)劃任務、征地拆遷、委托規(guī)劃設計、取得開工許可證直至完成開工前準備等系列工作方案。 工程建設方案。包括各個單項工程的開工、竣工時間，進度安排

8、，市政工程的配套建設方案等。 建設場地的布置。 施工隊伍的選擇。 工程經(jīng)濟及社會效益分析 工程總投資估算。包括開發(fā)建設投資和經(jīng)營資金兩局部。 工程投資來源、籌措方式確實定。 開發(fā)本錢估算。 銷售本錢、經(jīng)營本錢估算。 銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其他收入估算。 財務評估。運用靜態(tài)和動態(tài)分析方法分析計算工程投資回收期、凈現(xiàn)值、內部收益率和投資利潤率、借款歸還期等技術經(jīng)濟指標，對工程進行財務評價。 風險分析。一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進行風險分析；另一方面結合政治形勢、國家方針、經(jīng)濟開展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化，進行定性風險分析。 工程環(huán)境效益、社會

9、效益及綜合效益評價。 山東國華時代投資開展項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 501版 本： A版 第0次修改標 題： 房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究管理方法頁 碼： 第 5 頁 共 9 頁 結論及建議運用各種數(shù)據(jù)從技術、經(jīng)濟、財務等方面論述開發(fā)工程的可行性，提出存在的問題及相應的建議，并推薦最正確方案。4 可行性研究報告的撰寫 封面：要能反映評估工程的名稱、誰作的評估及可行性研究報告寫作時間。 摘要：用簡潔的語言，介紹被評估工程所處地區(qū)的市場情況、工程本身的情況和特點、評估的結論。文字要字斟句酌，言必達意，絕對不能有廢詞冗句，字數(shù)以不超過1000字為宜。 目錄 正文：這是可行性研究報

10、告的主體，要按照邏輯的順序，從總體到細節(jié)循序進行。一般包括：工程總說明、工程概況、投資環(huán)境研究、市場研究、工程地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性開展工程、規(guī)劃方案及建設條件、建設方式與進度安排、投資估算及資金籌措、工程評估根底數(shù)據(jù)的預測和選定、工程經(jīng)濟效益評價、風險分析和結論與建議等十二個方面。 附表：附表是對于正文中不便于插入的較大型表格。一般包括：工程工程進度方案表、工程投資估算表、投資方案和資金籌措表、工程銷售方案表、工程銷售收入測算表、財務現(xiàn)金流量表、資金來源與運用表、貸款還本付息估算表和敏感性分析表。 附圖：一般包括：工程位置示意圖、工程規(guī)劃用地紅線圖、建筑設計方案平面圖等。5 市場分析與需求

11、預測5.1 開發(fā)工程的市場調查內容，可依工程的具體情況確定。一般應進行以下內容的調查：5. 社會經(jīng)濟狀況及投資環(huán)境調查，主要包括工程所在地的社會經(jīng)濟開展規(guī)劃、城市建設規(guī)劃、金融財稅政策、鼓勵投資產(chǎn)業(yè)及影響房地產(chǎn)業(yè)的各種宏觀經(jīng)濟因素。5.1.2 房地產(chǎn)投資及同類物業(yè)市場調查。主要包括工程所在地房地產(chǎn)投資開發(fā)態(tài)勢、開發(fā)量、價格水平及潛在需求。如同類物業(yè)近年內的市場交易狀況、區(qū)域分布和價格水平。對明顯具有競爭性的工程要有針對性地著重進行研究分析。5 消費者意愿調查。主要包括當?shù)叵M者對工程設計的使用要求或對已開發(fā)工程的評價、消費者的購置動機、購置能力及購置偏好等。 山東國華時代投資開展項 目 管 理

12、 制 度 匯 編編 號： SDGH 501版 本： A版 第0次修改標 題： 房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究管理方法頁 碼： 第 6 頁 共 9 頁5.1.4 物資供給市場調查。主要包括當?shù)刂饕牧稀⒃O備供給狀況、市場價格及有關物資信息。5.1.5 工程技術狀況調查。主要包括工程開發(fā)所處地段的地形、地質情況、當?shù)乜刹捎眯虏牧稀⑿录夹g以及有關技術經(jīng)濟指標。 物業(yè)管理狀況的調查。主要調查了解該地面物業(yè)管理范圍、效勞質量、收費標準、客戶對物業(yè)收費的承受能力等。5.2 市場調查方法應機動靈活，力求準確，一般可采取以下方法：5.2.1 積累資料。專人收集有關專業(yè)報刊、會議及政府協(xié)會活動等形成的文件、信息、年鑒

13、統(tǒng)計資料，進行整理鑒別。5.2.2 走訪調查。通過走訪客戶、開發(fā)企業(yè)和有關信息咨詢效勞部門，獲得開發(fā)工程功能、質量、價格及改良提高的要求。5.2.3 征詢。通過對有關行政管理部門征詢或對專家函詢方式。5.2.4 在深入調查充分分析收集資料根底上，對開發(fā)物業(yè)需求現(xiàn)狀及開展趨勢進行科學分析，對開發(fā)本錢、市場售價、銷售對象、銷售進度等作出客觀預測。 6 地點選擇與地塊價值評價房地產(chǎn)開發(fā)工程的地點選擇和地塊評價是對可供選擇的地點和地塊的條件和價值進行分析比擬和評價。分析評價內容包括： 擬定地點的水文、地形、地質條件等地理特征； 擬定地點的市政配套、交通運輸條件； 擬訂范圍的拆遷情況； 地塊周邊的自然景

14、觀、人造景觀及污染情況； 實際地價與地價潛在價值評價。7 資金籌措 制定可靠或比擬可靠的資金籌措方案，是開發(fā)工程實現(xiàn)預期目標的根本條件，是防止工程流產(chǎn)或夭折的根本保證，必須高度重視，周密籌劃。凡在資金籌措無望的情況下，不必開展深度可行性研究。7.2 資金籌措方案主要是就工程投資的資金來源進行分析，包括自有資金、貸款和預售收入三局部。當資金來源中包括預售收入時，應有銷售收入方案配合考慮。 山東國華時代投資開展項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 501版 本： A版 第0次修改標 題： 房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究管理方法頁 碼： 第 7 頁 共 9 頁8 財務評價8.1 房地產(chǎn)開發(fā)工程

15、財務評價有靜態(tài)法和動態(tài)法兩種。對規(guī)模小、周期短的工程，可采用靜態(tài)法。對規(guī)模較大、周期較長或資金來源渠道多、收支復雜或滾動開發(fā)的工程，應采取動態(tài)法。 靜態(tài)法是通過投資工程的總收入和總費用之間的比擬，來計算開發(fā)工程的盈利和投資回報率數(shù)值，以此計算與同類房地產(chǎn)開發(fā)工程正常回報率相比擬，以分析評價其經(jīng)濟合理性。靜態(tài)法的評價指標有凈利潤投資收益率和靜態(tài)投資回收期。 動態(tài)法財務盈利能力分析，一般應以以下指標進行。 財務凈現(xiàn)值FNPV財務凈現(xiàn)值是指按行業(yè)的基準收益率或設計的折現(xiàn)率ic，將工程經(jīng)營周內各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設初期的現(xiàn)值之和，它是考察工程在經(jīng)營周期內盈利能力的動態(tài)評價指標，其值可根據(jù)財務現(xiàn)金流量

16、表計算求得。判別標準為FNPV0工程可行；FNPV0工程不可行。 財務內部收益率FIRR財務內部收益率是指工程在整個經(jīng)營期內各年凈現(xiàn)金流量累計等于零時的折現(xiàn)率，是考察工程盈利能力的主要動態(tài)評價指標。判別標準為：FIRRic即認為盈利能力已滿足最低要求，工程可行；FIRRic工程不可行。 財務凈現(xiàn)值率FNPVR財務凈現(xiàn)值率是工程單位投資現(xiàn)值所獲得的凈現(xiàn)值，其值越大說明工程投資效益越好。 動態(tài)投資回收期Pt動態(tài)投資回收期是按現(xiàn)值法計算的投資回收期，可直接從財務現(xiàn)金流量表求得。本條所列財務評價指標表達公式見附錄。9 不確定性分析9.1 工程評價所采用的數(shù)據(jù)，由于多來自預測和估算，有一定程度的不確定性

17、，為分析不確定因素對財務評價指標的影響需進行不確定性分析，以估計工程可能承當?shù)娘L險，以論證開發(fā)工程在經(jīng)濟上的可靠性。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。 盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點BED分析工程本錢與收益的平衡關系。當影響投資效果的變化因素到達某一臨界值時，方案的收入與支出相平衡，此時方案既不盈利也不虧本，此臨界值即為盈利平衡點。 山東國華時代投資開展項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 501版 本： A版 第0次修改標 題： 房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究管理方法頁 碼： 第 8 頁 共 9 頁9.3 敏感性分析是通過分析、預測工程主要因素如本錢、價格、銷售周期等因

18、素發(fā)生變化時對財務評價指標的影響，從中找出敏感因素和極限變化幅度。9.4 概率分析的目的在于用概率研究預測各種不確定性因素和風險因素對工程評價指標可能發(fā)生的影響。一般是計算工程凈值的期望值及凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率，累計概率越大，說明工程承當?shù)娘L險越小。10 可行性研究管理 房地產(chǎn)開發(fā)工程不管投資規(guī)模大小，都應編制可行性研究報告，其深度要求可從實際出發(fā)或領導決策要求確定。規(guī)模較大且要求研究深度相對較深的工程，可委托專門咨詢機構承當工程可行性研究任務；規(guī)模適量且研究深度適當?shù)墓こ?，由房地產(chǎn)公司自行組織可行性研究。10.2 房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究工作，一般應由公司總工程師總體負責，開發(fā)、銷

19、售、財務部門人員參與組成研究小組，開展工作。 房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究報告首頁應加蓋開發(fā)公司印章，主扉頁應署總經(jīng)理、總工程師及研究人員姓名，末頁應署報告執(zhí)筆人姓名。 開發(fā)工程的可行性研究工作，由公司組織并進行初審，研究報告必須上報國華實業(yè)公司，并由其主持論證審批。10.5 開發(fā)工程的可行性研究報告及決策意見，不管實施與否，都應歸入技術檔案管理，妥善保存?zhèn)洳椤?0.6 可行性研究報告屬單位的集體研究成果，對其有關經(jīng)營策略和經(jīng)濟對策研究要給予保密，凡因泄露損害單位利益者，視為違紀行為。10.7 開發(fā)工程實施完成后，應組織參與研究的部門和人員進行總結，予以跟蹤研究。對研究的方法、測算、結論、建議等，

20、對照市場實際，從中找出成功經(jīng)驗和教訓，以不斷提高可行性研究的科學水平和定性、定量分析的準確性。附錄： 財務評價指標表達公式1 靜態(tài)評價指標1.1 投資收益率R投資收益率R=凈收益額÷工程投資總額×100%1.2 靜態(tài)投資回收期Pt投資回收期Pt=累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù)1+上年累計凈現(xiàn)金流量的絕對值÷當年凈現(xiàn)金流量 山東國華時代投資開展項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 501版 本： A版 第0次修改標 題： 房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究管理方法頁 碼： 第 9 頁 共 9 頁2 動態(tài)評價指標2.1 財務凈現(xiàn)值FNPVFNPV=CI-C0t1+

21、ic-t式中：1CI現(xiàn)金流入量 C0現(xiàn)金流出量2CI-C0第t年的凈現(xiàn)金流量3ic基準收益率4n計算期2.2財務內部收益率FIRRCI-C0t1+FIRR-t=0式中符號代表意義同上式。2.3 財務凈現(xiàn)值率FNPVRFPVR=FNPV÷I式中：1FNPV財務凈現(xiàn)值2I投資現(xiàn)值2.4 動態(tài)投資回收期ptCI-C0t1+ic-t=0動態(tài)投資回收期Pt=累計財務凈現(xiàn)值出現(xiàn)正值年份表-1+當年累計財務凈現(xiàn)值的絕對值÷當年財務凈現(xiàn)值山東國華時代投資開展項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SDGH 502第A版 第0次修改標題：房地產(chǎn)開發(fā)管理細那么第1頁 共6頁編制審核批準日期日期日期

22、修 改 記 錄序號條款號修改內容修改時間123456789101112 山東國華時代投資開展項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 502版 本： A版 第0次修改標 題： 房地產(chǎn)開發(fā)管理細那么頁 碼： 第 2 頁 共 6 頁房地產(chǎn)開發(fā)管理細那么1 總那么為加強對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的管理，減少和防止失誤，提高綜合效益，根據(jù)?城市房地產(chǎn)管理法?及其他有關法規(guī)的規(guī)定，結合近年來濟南國華置業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，制定本細那么。2 工程開發(fā)管理2.1 工程選擇：由開發(fā)部配合實業(yè)公司根據(jù)城市開展前景、地理位置、城市規(guī)劃等因素，結合自身實力，考察選擇具有投資價值的開發(fā)工程。2.2 可行性研究：由

23、開發(fā)部按房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究管理方法執(zhí)行。2.3 投資決策：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究報告，結合公司自身情況，對是否投資開發(fā)該工程做出決策。決策必須認真慎重，貫徹實事求是、量力而行的原那么。決定投資工程的可行性研究報告報國華實業(yè)公司審批。2.4 土地合同訂立：工程確定后，開發(fā)部應組織盡快與土地持有方簽定正式合同或協(xié)議，如土地使用權出讓或轉讓協(xié)議、合作開發(fā)合同、聯(lián)建合同等。合同內容要具體、明確、嚴謹，準確載明合同各方的責任，必要時可以報有關部門鑒證或公證。2.5 方案 土地合同簽定后，工程公司經(jīng)理應組織編制工程開發(fā)詳細方案書，明確辦理各項前期手續(xù)、規(guī)劃設計及論證、施工圖設計及優(yōu)化、施工監(jiān)理的委

24、托、施工隊伍的選擇及進場等事項的時間、人員安排、辦理步驟等。明確資金籌措、完成投資、本錢控制、房產(chǎn)銷售等的方式、方法及相應方案安排。2.6 前期手續(xù)：開發(fā)部指導并會同工程公司相關人員有步驟地辦理有關手續(xù)，主要有：2.6.1 向開發(fā)管理部門報批工程，申報開發(fā)經(jīng)營許可證。2.6.2 向方案部門申報固定資產(chǎn)投資方案，報批工程立項。2.6.3 向土地部門申領土地使用證和建設用地批準書。2.6.4 向規(guī)劃部門申請規(guī)劃定點，辦理建設用地許可證。2.6.5 如系舊城改造工程，按當?shù)卣牟疬w政策委托拆遷管理部門辦理拆遷安置，拆遷完畢后請有關部門驗收。 山東國華時代投資開展項 目 管 理 制 度 匯 編編 號

25、： SDGH 502版 本： A版 第0次修改標 題： 房地產(chǎn)開發(fā)管理細那么頁 碼： 第 3 頁 共 6 頁2.7 規(guī)劃設計：由工程部配合實業(yè)公司完成。要貫徹充分利用土地、完善使用功能、利于房產(chǎn)銷售、降低工程造價、美化周圍環(huán)境的原那么。大型工程的規(guī)劃設計宜采用招標方式確定設計單位。規(guī)劃設計完成后，向規(guī)劃部門報批，開發(fā)部組織申領建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證。2.8 現(xiàn)場施工準備2.8.1 工程部負責委托測量與勘探，辦理地形圖和工程地質勘察資料。2.8.2 工程部組織實施工程場地的“三通一平，聯(lián)系辦理水、電進場，必要時爭取辦理“七通一平。2.9 委托工程施工監(jiān)理：所有開發(fā)工程原那么上都要

26、委托施工監(jiān)理。宜采用招標或議標的方式選擇工程監(jiān)理單位；應明確工程監(jiān)理的職責、權限、與公司工程部的職責分工，并應有與對監(jiān)理單位進行監(jiān)督、管理、獎罰相對應的合同、經(jīng)濟、行政管理措施或方法。工程部負責組織委托監(jiān)理。2.10 編制工程施工組織總設計：工程具備開工條件時，總工程師組織工程部編制工程施工組織總設計，明確單項工程開工順序、施工隊伍及資金的調度、各單項或單位工程開工時間、設備及材料的采購準備及時間、質量控制方案、場地的利用及安排等。2.11 施工隊伍選擇：工程施工組織總設計確定后，經(jīng)濟部應按方案組織選擇施工隊伍。具體操作方式見工程招標管理規(guī)定。施工隊伍確定后，公司應與其簽訂正式的施工合同。2.

27、12 開工手續(xù)：工程開工前，開發(fā)部配合工程部辦理消防、抗震監(jiān)督、工程報建、開工報告、施工許可證、質量監(jiān)督、平安監(jiān)督等手續(xù)。2.13 自購工程用設備、材料的招標與供貨：工程開工前，工程部應依據(jù)設計施工圖紙及開發(fā)工程定位做好設備、材料選型、定位工作。相關部門或工程部門根據(jù)設備、材料定位要求及施工組織總設計的時間安排選擇供貨商，一般采用招標或議標的方式確定供貨商。供貨商確定后，公司應與其簽訂正式的供貨合同。2.14 施工管理：工程部負責施工管理。管理內容主要包括：2.14.1 組織施工前的圖紙會審，審核施工單位的施工組織設計；2.14.2 協(xié)助施工單位解決現(xiàn)場的特殊困難；2.14.3 催促施工單位按

28、合同要求完成施工進度，實事求是地對工程進度做出簽證； 山東國華時代投資開展項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 502版 本： A版 第0次修改標 題： 房地產(chǎn)開發(fā)管理細那么頁 碼： 第 4 頁 共 6 頁2.14.4 清點、驗收甲供材料，催促施工單位做好工程材料的取樣檢驗，檢查材料合格證；2.14.5 催促施工單位做好分部、分項工程的自檢、互檢工作，組織進行隱蔽工程的驗收，嚴格控制工程質量；2.14.6 及時發(fā)現(xiàn)、處理施工中出現(xiàn)的問題，對質量事故，必須向公司及有關行業(yè)主管部門反映，妥善處理；2.14.7 協(xié)調解決兩個以上施工單位的施工交叉關系；2.14.8 催促施工單位進行工程維

29、修。委托監(jiān)理公司進行施工監(jiān)理的工程，要嚴格按照?委托監(jiān)理合同?、?工程監(jiān)理實施細那么?對以上施工管理工作進行分工，防止與公司工程部工作交叉，并按?委托監(jiān)理合同?、?工程監(jiān)理實施細那么?對監(jiān)理單位進行日常監(jiān)督。2.15 工程造價預測及預算：工程定位前，經(jīng)濟部應配合開發(fā)部對工程進行經(jīng)濟論證；工程定位后，經(jīng)濟部應配合實業(yè)公司做工程投資估算；正式設計施工圖出來后，經(jīng)濟部應做設計施工圖預算。經(jīng)濟部應視以上工作量大小外委編制或自行編制，以此作為控制工程投資、工程本錢的依據(jù)或目標。2.16 工程款撥付：工程公司根據(jù)工程進度，編制開發(fā)工程的季度、月度用款方案，交財務部組織資金。施工單位按合同提報工程付款方案后

30、，由經(jīng)濟部進行審核，并配合財務部撥款。2.17 竣工驗收：2.17.1 開發(fā)工程單項工程竣工后，先由公司工程部組織初驗，初驗合格后向質量監(jiān)督部門申請驗收。2.17.2 成片開發(fā)工程竣工后，工程部組織初驗，然后報當?shù)卣M織有關部門進行綜合驗收。2.17.3 開發(fā)工程驗收合格后，工程部將工程工程資料綜合整理后按規(guī)定時間向城建檔案館報送。2.18工程造價決算：工程竣工后，由經(jīng)濟部審核施工單位提報的工程竣工造價結算必要時，可委托審計事務所進行審計，工程部配合，并與施工單位辦理工程造價結算手續(xù)。財務部依據(jù)確認的工程造價結算編制工程竣工財務決算，對工程工程投資進行竣工清點。2.19 技術檔案管理：綜合部

31、根據(jù)檔案管理要求制定相應方法進行管理。主要是： 山東國華時代投資開展項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 502版 本： A版 第0次修改標 題： 房地產(chǎn)開發(fā)管理細那么頁 碼： 第 5 頁 共 6 頁2.19.1 收集、保管開發(fā)工程的原始資料，包括立項批文、用地許可證、建設用地規(guī)劃許可證、拆遷驗收證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、開工報告等等。2.19.2 收集開發(fā)工程的全套工程資料，審查、保管施工單位提交的竣工資料，包括工程地質勘察報告、規(guī)劃圖、施工圖、圖紙會審記錄、重要施工日志、材料化驗與試驗報告、隱蔽工程驗收單、設計變更記錄、現(xiàn)場簽證、質量事故處理報告、竣工決算書等

32、。3 房產(chǎn)銷售管理3.1 對房地產(chǎn)開發(fā)工程的銷售工作應提前介入。在可行性研究階段，開發(fā)部就工程的銷售前景、預期售價提出意見，并對工程進行市場定位即確定工程的主要銷售對象。在規(guī)劃設計階段，開發(fā)部應根據(jù)市場定位和掌握的市場信息，對工程的戶型設置、面積大小、內部設施、設計標準等提出相應的意見。3.2 工程的規(guī)劃設計一經(jīng)批準，開發(fā)部應會同相關部門編制銷售方案，包括銷售策略、銷售方式、平均售價、銷售進度等，制訂詳細的銷售方案，確定每樓層、每單元的明細價格，定出底價，報公司主要領導審批后實施。3.3 開發(fā)工程開工前后，開發(fā)部應辦理商品房預售登記手續(xù)，領取商品房預售許可證。為促進銷售，有條件的還可與銀行聯(lián)系

33、，辦理按揭委托。3.4 開發(fā)部應采取各種方式促銷商品房，如在報紙、期刊、播送電視等新聞媒介上發(fā)布廣告，制作售樓說明書向潛在客戶分發(fā)，在現(xiàn)場制作廣告牌，有目的地上門推銷，委托代理銷售等等。3.5 銷售開始后，應隨著工程建設進度并根據(jù)市場反響、銷售情況對售房價格進行相應調整。3.6 商品房的銷售，除預售時或建成后一次性付清房款外，其余均不得享有優(yōu)惠。特殊情況需要予以優(yōu)惠的，須經(jīng)公司領導集體研究批準。3.7 銷售商品房必須簽訂書面合同，合同須具備以下根本內容：3.7.1 所售房產(chǎn)的位置、面積、標準、附屬設施、交付時間；3.7.2 房產(chǎn)單位售價、總價款、付款方式和定金；3.7.3 合同雙方的權利和義務

34、；3.7.4 違約責任和懲辦方式；3.7.5 爭議解決方法及其他約定的條款。3.8 任何購房業(yè)主假設未按合同約定付清房款，一律不得將所購房產(chǎn)交付其使用，違者對責任人就所造成的損失給予處分。 山東國華時代投資開展項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 502版 本： A版 第0次修改標 題： 房地產(chǎn)開發(fā)管理細那么頁 碼： 第 6 頁 共 6 頁3.9 開發(fā)工程通過竣工驗收后，開發(fā)部應為購房業(yè)主辦理產(chǎn)權證書。3.10 房產(chǎn)銷售根本結束后，由開發(fā)部、財務部共同寫出開發(fā)工程投資效益總結報告，上報公司領導。同時，開發(fā)部還應配合財務部編制開發(fā)工程決算報告，對工程收益情況加以認真分析。3.11 公

35、司在資金情況允許的條件下，可將所開發(fā)的重要位置的商業(yè)用房、寫字樓留作固定資產(chǎn)，用于對外租賃，獲得長期的租金收益。4 物業(yè)管理4.1 開發(fā)工程在進行房產(chǎn)銷售之前，公司應根據(jù)工程情況選定物業(yè)管理單位，由其承當工程建成后的管理。任何開發(fā)工程，既可由公司控股的物業(yè)管理公司承當管理任務，也可委托非公司控股的物業(yè)管理公司進行管理。公司要與選定的物業(yè)公司簽訂合同。4.2 物業(yè)管理公司對工程驗收接管后，負責所管理工程的房屋設備、市政公用設施、生活效勞設施的日常管理和維護維修，并可按實際情況相應負責園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安等事務，還可為居民用戶提供其他無償或有償?shù)男凇?.3 工程竣工后，在工程保修期間，物業(yè)管

36、理公司發(fā)現(xiàn)工程質量等問題，應及時向公司工程部反映，由工程部責成施工單位及時修繕；或自行修繕，并會同相關部門按實扣除施工單位保修金。4.4 物業(yè)管理公司按?業(yè)主須知?規(guī)定定期向效勞區(qū)內的業(yè)主收取有關費用。4.5 開發(fā)建成區(qū)居住業(yè)主數(shù)到達一定規(guī)模，應成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會決定物業(yè)管理的委托事宜。5 附那么5.1 本制度自正式公布之日實施。山東國華時代投資開展項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SDGH 503第A版 第0次修改標題：工地例會制度第1頁 共3頁編制審核批準日期日期日期修 改 記 錄序號條款號修改內容修改時間123456789101112 山東國華時代投資開展項 目 管 理 制

37、度 匯 編編 號： SDGH 503版 本： A版 第0次修改標 題： 工地例會制度頁 碼： 第 2 頁 共 3 頁工地例會制度1 目的完善工程管理制度，加強對在建工程的進度、質量、投資控制的管理，提高工作效率，加強建設單位、監(jiān)理單位、施工單位等有關方面的協(xié)調及聯(lián)系，切實解決工程建設中實際存在的問題。2 工程例會的組織2.1 工程例會為定期會議，每次例會時間由各工程部自定。 工程例會主持人為工地總監(jiān)理工程師或工地總監(jiān)代表。 工程例會參加人員包括工程公司經(jīng)理、駐工程公司各專業(yè)技術人員、施工單位和監(jiān)理單位相關人員。 工程公司應提前與監(jiān)理單位進行溝通，當預計要有重大問題決策時，需請示公司總經(jīng)理或總工

38、參加。 會議的時間變更或取消由工程例會主持人決定。 會議結束后，由監(jiān)理單位記錄人員整理形成?例會紀要?，并于會后第二天發(fā)給與會人員。2.7 與會人員參加例會時需簽到，收到?例會紀要?后需簽收。2.8 監(jiān)理單位每月要出一份?監(jiān)理月報?發(fā)至各與會單位，工程公司應及時將?監(jiān)理月報?傳遞到濟南公司，供公司領導審閱。2.9 工程公司人員應將每一份?監(jiān)理月報?、?例會紀要?登記、備案。3 工程例會會議程序 施工單位施工人員對本周工程進度以及下周工程進度的安排進行匯報，提出對本周工程施工中所遇到的設計、施工、材料供給等各方面存在的問題，并對下道工序的施工方法、進度、安排進行說明。 工程公司經(jīng)理、各專業(yè)技術人

39、員，對施工單位提出的問題進行答復。監(jiān)理公司對本周施工監(jiān)理過程中的施工質量、進度、材料供給、投資控制、平安生產(chǎn)情況進行說明，并提出監(jiān)理過程中所發(fā)現(xiàn)的問題，提出相應控制措施。工程經(jīng)理對各施工單位之間、各專業(yè)之間在施工中所遇到的配合問題進行協(xié)調。 其他與會人員進行會議發(fā)言。 山東國華時代投資開展項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 503版 本： A版 第0次修改標 題： 工地例會制度頁 碼： 第 3 頁 共 3 頁 例會主持人對會議進行總結。并對各與會人員提出的主要問題通過討論做出結論，對本周工程建設概況進行總結，并對下周監(jiān)理工作做出具體部署。 每月最后一個例會，除以上會議內容以外，要

40、求施工單位將本月的方案與實際完成進行比照，查找原因，落實責任，并將下月工程建設的安排列入該會議的議程。4 工程例會落實 工程例會紀要是過去一周工程建設的集體檢討和全面總結，對在建工程具有指導意義。 監(jiān)理單位及駐工程各專業(yè)人員在日常監(jiān)理過程中，應把例會紀要所提出的施工、材料供給、投資控制以及各工種、各專業(yè)之間的協(xié)調問題作為監(jiān)理的一項具體工作內容，并對各種問題的解決情況作監(jiān)理記錄，并在下次的例會上對上述問題的解決情況做出匯報。 總監(jiān)理工程師或工地總監(jiān)代表應催促各施工單位在工程建設中嚴格遵守工程例會對工程建設中發(fā)生的問題所做出的結論處理施工與其他矛盾，并要求施工人員于下次例會上，匯報上次例會紀要中有

41、關問題及處理情況和有關結論的落實情況。山東國華時代投資開展項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SDGH 504第A版 第0次修改標題：施工圖管理制度第1頁 共2頁編制審核批準日期日期日期修 改 記 錄序號條款號修改內容修改時間123456789101112 山東國華時代投資開展項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 504版 本： A版 第0次修改標 題： 施工圖管理制度頁 碼： 第 2 頁 共 2 頁施工圖管理制度1 目的施工圖紙的管理是房地產(chǎn)企業(yè)技術管理中的重要環(huán)節(jié)，為正常的工程施工管理、良好的物業(yè)管理所必需，并為最終的竣工結算打下根底。2 施工圖紙管理內容： 接到設計單位送來的

42、圖紙應立即整理，編號和分發(fā)。 完整的施工圖應包括總配圖及總說明、總目錄、建筑圖、結構圖、設備圖給排水、采暖、通風、空調、設備安裝等、電氣圖配電、照明、綜合布線、自動報警、安防等、室內裝飾圖、標準圖、通用圖、設計說明書等。 施工圖紙的數(shù)量應在20套，包括精裝本4套，平裝16套。3 施工圖紙的管理程序: 圖紙的整理。收到圖紙后，核對其套數(shù)、頁數(shù)、種類，并按用途進行分類、編號、登記。 圖紙的分發(fā)。 工程公司申報開工證及進行工程招標、消防報審、設計審查各一套。 公司存檔2套，總工1套，工程部、經(jīng)濟部各1套。 工地現(xiàn)場2套。 施工單位4套為其保存4套作為繪制繪制竣工圖使用，監(jiān)理公司1套。 分發(fā)登記：分發(fā)

43、時間、領取人單位、姓名、數(shù)量。 圖紙的保管，由駐工程公司工程技術人員保管。 圖紙的收回、作廢，對因設計變更而作廢的圖紙應及時收回、登記，并加蓋作廢章。4 竣工圖紙的管理細那么: 工程竣工驗收后一般在30天內應完成竣工圖，由施工單位負責繪制。 一般少量的局部變更可在原圖上更改。 對局部更改變更量大于條者可在圖上增畫大樣圖或局部更改圖。 對改動較大的局部要重新繪制。4.5 竣工圖一般應繪制4套，繪制完成后由監(jiān)理公司審核。4.6 監(jiān)理公司審核后加蓋審核章上交駐工程公司技術人員。山東國華時代投資開展項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SDGH 505第A版 第0次修改標題：施工圖審學制度第1頁 共2頁

44、編制審核批準日期日期日期修 改 記 錄序號條款號修改內容修改時間123456789101112 山東國華時代投資開展項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 505版 本： A版 第0次修改標 題： 施工圖審學制度頁 碼： 第 2 頁 共 2 頁施工圖審學制度1 目的為使工程設計符合開發(fā)經(jīng)營的要求功能、標準、構造、經(jīng)濟、其他等，減少設計誤差，明確設計要求，促進開發(fā)工程順利進行。2 施工圖審學組織： 一般性工程的圖紙審學由工程部組織進行，對小區(qū)或超過一定規(guī)模以及重點工程應由公司總工程師組織審學。 開發(fā)公司參加審學人員構成：工程公司、工程部、經(jīng)濟部、開發(fā)部相關人員。2.3 施工單位確定后，

45、施工單位、監(jiān)理單位也應組織審學。 審學圖紙要做認真記錄，并分類整理形成?審學圖紙意見書?，送達設計單位以備解決答復。3 圖紙審學內容： 施工圖設計是否符合設計委托書中功能、標準、構造、規(guī)模、經(jīng)濟等方面的要求。 與政府批準的規(guī)劃、方案對照，是否有不符之處。3.3 圖紙本身是否存在錯、漏、碰、缺和不符合現(xiàn)行標準、規(guī)程的地方。 配套工程是否完善。 圖紙設計中采用的新技術、新工藝、新材料、構配件的設備有無實施性困難。4 圖紙審學程序： 按圖紙種類應流先總圖，再根本圖紙，最后是詳圖。 按專業(yè)分，應先建筑，再結構、設備、電氣圖，最后是室內裝飾圖。山東國華時代投資開展項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SD

46、GH 506第A版 第0次修改標題：施工圖設計交底制度第1頁 共2頁編制審核批準日期日期日期修 改 記 錄序號條款號修改內容修改時間123456789101112 山東國華時代投資開展項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 506版 本： A版 第0次修改標 題： 施工圖設計交底制度頁 碼： 第 2 頁 共 2 頁施工圖設計交底制度1 目的為全面貫徹設計要求，使參加施工的各單位人員思路一致，最大限度的防止施工中出現(xiàn)失誤，同時，也為解答?審學圖紙意見書?中所提的問題。2 施工圖設計交底的組織 設計單位參加人員：工程負責人、土建、安裝給排水、電、暖、通等工程的設計人。 施工單位參加人員：

47、工程經(jīng)理、技術負責人、各專業(yè)施工員、預算員。 開發(fā)公司參加人員：工程部、經(jīng)濟部技術人員。 監(jiān)理公司參加人員：工程總監(jiān)或總監(jiān)代表，各專業(yè)監(jiān)理工程師、造價師、記錄人員。 由工程總監(jiān)工程師或總監(jiān)代表負責組織、主持。 參加人員在圖紙會審記錄上簽名、蓋章，一式四份，各單位一律存檔。3 施工圖設計交底的根本內容： 設計人員的設計意圖與構思，建筑構造要求，特殊部位以及有關標準。 結構方案的實施要求，關鍵結構部位的施工要求。 設備、電氣工程的技術要求，技術參數(shù)的核對。 對各專業(yè)間穿插施工的要求。 采用新技術、新工藝、新材料的施工與工藝要求、消防要求。 其他需提出和交待的內容。4 施工圖設計交底的根本程序： 確

48、定施工單位、監(jiān)理單位后，并各單位人員配備齊全且已全部到位。 先由設計單位對?審學圖紙意見書?中所提問題統(tǒng)一解答。 按各專業(yè)分組進行，做到相互學習，有問有答，最后進行專業(yè)間配合問題解答。 設計、監(jiān)理、開發(fā)、施工單位負責人發(fā)言，由總監(jiān)進行總結。山東國華時代投資開展項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SDGH 507第A版 第0次修改標題：施工現(xiàn)場臨時水電使用管理規(guī)定第1頁 共2頁編制審核批準日期日期日期修 改 記 錄序號條款號修改內容修改時間123456789101112 山東國華時代投資開展項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 507版 本： A版 第0次修改標 題： 施工現(xiàn)場臨時水

49、電使用管理規(guī)定頁 碼： 第 2 頁 共 2 頁施工現(xiàn)場臨時水電使用管理規(guī)定1 目的施工用臨時水電的正確使用與計量，對保證工程施工正常進行，工程竣工決算水電費的計量有著非常重要的意義。2 適用范圍本規(guī)定適用于各工程公司工程管理中施工現(xiàn)場內所有的施工單位的臨時用水、用電及水電設施的使用、管理、計量。3 規(guī)定的內容3.1 工程公司及開發(fā)部應將工地所在地的市政配套手續(xù)辦妥，技術資料搜集齊全。3.2 工程技術人員根據(jù)工地所在地的市政配套現(xiàn)狀資料并參考各施工單位報審的施工組織方案書中所提出的臨時水電需求總量，計算出本工程的臨時水、電的總負荷包括水表的型號、數(shù)量、排水管道的直徑等；變壓器的容量、電壓等，形成

50、書面資料報工程公司經(jīng)理批準，并配合工程公司市政人員作好臨時水、電的接入工作。3.3 如果情況允許，應該將施工用臨時水電的接入與工程完工后的正式用水、電同時考慮，以防止二次浪費。3.4 臨時水、電接入后應根據(jù)工地現(xiàn)場實際情況，配合監(jiān)理工程師繪制整個工地的臨時水、電分配圖。3.5 各施工單位之間出現(xiàn)水、電需求矛盾時，應催促監(jiān)理工程師進行協(xié)調，并優(yōu)先考慮工程人員生活、平安的需要、及重點工程的正常進行。3.6 在施工單位進入、撤出工地現(xiàn)場時，相關工程技術人員組織監(jiān)理單位、施工單位相關人員對施工用水表的表號、數(shù)字、型號及電表的型號、表號、數(shù)字、互感器的倍數(shù)等參數(shù)記錄并三方簽字認可，工程公司設立專門檔桉，工地有專人負責。3.7 工地臨時水電負責人員，應根據(jù)工程所在地的實際情況定期檢查各施工單位的臨時水電使用情況，將水表、電表的數(shù)字記錄三方簽字認可后轉交到工程公司財務人員。3.8 各施工單位在各自施工場地內的臨時水電使用、管理在監(jiān)理單位、開發(fā)單位的監(jiān)督下進行，并對其平安性負全部責任。3.9 各施工單位變更水表、電表時及變更使用位置時，應報監(jiān)理單位、開發(fā)單位批準前方能進行。3.10 臨時水電的使用