2020——收藏資料5日合肥S1106地塊物業(yè)發(fā)展簡(jiǎn)報(bào)

1、S1106S1106地塊物業(yè)發(fā)展簡(jiǎn)報(bào)地塊物業(yè)發(fā)展簡(jiǎn)報(bào)一、地塊分析篇一、地塊分析篇n 1、地塊區(qū)位、地塊區(qū)位n 2、地塊參數(shù)、地塊參數(shù)n 3、地塊周邊交通現(xiàn)狀、地塊周邊交通現(xiàn)狀n 4、地塊四至、地塊四至n 5、地塊、地塊SWOT分析分析n 6、小結(jié)、小結(jié)S1106S1106地塊地塊地塊地塊編號(hào)編號(hào)區(qū)區(qū)屬屬土地土地坐落坐落四至范圍四至范圍土地土地面積面積（畝）（畝）規(guī)劃規(guī)劃用途用途出讓年出讓年限限容積容積率率建筑建筑密度密度綠綠化化率率成交成交單價(jià)單價(jià)（萬（萬元元/ /畝）畝）溢價(jià)溢價(jià)率率競(jìng)得公司競(jìng)得公司（單位）（單位）S11S110606包河區(qū) 包河區(qū)宿松路以東、武警合肥市支隊(duì)新基地以北東至常青

2、街道油坊崗社居委南至武警合肥市支隊(duì)新基地西至宿松路北至常青街道油坊崗社居委45商業(yè)、居住商業(yè)40年、居住70年1.0R2.840%30%356（不含契稅、印花稅）1.71%滁州華冶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、華東冶金地質(zhì)勘查局聯(lián)合競(jìng)得 目前S1106地塊南側(cè)為合肥文化活動(dòng)中心體驗(yàn)館，沿線道路為雙向八車道的繁華大道。S1106地塊東側(cè)沿線宿松路，南北貫通，直線連接市中心，居市區(qū)8.3公里，駕車耗時(shí)16分鐘。繁華大道繁華大道宿松路宿松路 據(jù)實(shí)地勘察，目前據(jù)實(shí)地勘察，目前S1102地塊為凈地，四周有圍墻圍起，地塊方正，適合規(guī)劃住宅社地塊為凈地，四周有圍墻圍起，地塊方正，適合規(guī)劃住宅社區(qū)，沿路可規(guī)劃商業(yè)物業(yè)。

3、區(qū)，沿路可規(guī)劃商業(yè)物業(yè)。東至東至北至北至 建業(yè)時(shí)光原著（在建） 空地西至西至南至南至 合肥文化活動(dòng)中心體驗(yàn)館 空地、廠房本地塊n 地塊位于合肥學(xué)院、168中學(xué)北側(cè)，具有較強(qiáng)的教學(xué)氛圍，是年輕客戶所追求的較好居住地；n 南側(cè)的南艷湖景區(qū)為項(xiàng)目創(chuàng)造了較好的景觀優(yōu)勢(shì)，未來的南艷湖風(fēng)景區(qū)也是可以吸引客戶的優(yōu)勢(shì)之一；n 目前區(qū)域房?jī)r(jià)在開發(fā)區(qū)屬于中等水平，6000元/平方米的單價(jià)有較大的發(fā)展空間；n 地塊方正利于規(guī)劃適合居住產(chǎn)品。n 位于飛龍工業(yè)園西側(cè)，廠區(qū)的嘈雜可能影響居住環(huán)境；n 區(qū)域配套不完善，對(duì)于居住有較大影響；n 周邊雖然形成以景觀花園為代表的住宅社區(qū)，但生活的成熟度較低；n 地塊西側(cè)近鄰主干道

4、宿松路，大型車輛噪音影響臨街居住。優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì)n 在產(chǎn)品上下功夫，區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)適銷對(duì)路產(chǎn)品較為空白，抓住區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)空白，打造強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)品；n 南艷湖風(fēng)景區(qū)的待建，是增強(qiáng)區(qū)域地位的較好機(jī)會(huì)點(diǎn)；n 濱湖新區(qū)的建設(shè)也是項(xiàng)目可以利用的機(jī)會(huì)點(diǎn)，在宣傳上對(duì)客戶加強(qiáng)往經(jīng)開區(qū)的引導(dǎo)。n 南艷湖東側(cè)住宅用地的不斷開發(fā)形成對(duì)項(xiàng)目的最嚴(yán)重的挑戰(zhàn)，且產(chǎn)品以小戶型的高層為主，目前已經(jīng)形成較強(qiáng)的市場(chǎng)熱點(diǎn)，嚴(yán)重分流客戶；n 未來區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量大，綠地津橋公館（20萬方）、華地潤(rùn)園（91萬方）已經(jīng)奠基，預(yù)計(jì)12年下半年上市，形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；n 濱湖新區(qū)的客戶分流。挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)機(jī)會(huì)機(jī)會(huì) 地塊周邊教學(xué)、生態(tài)資源較為豐富，市政設(shè)施相

5、對(duì)完善，且地塊位于合肥飛龍工業(yè)園西側(cè)，周邊大型工廠、成熟社區(qū)眾多，存在較多年輕群體，所以項(xiàng)目更適合建設(shè)、規(guī)劃為以小戶型為主的生活社區(qū)，迎合區(qū)域市場(chǎng)需求，補(bǔ)足區(qū)域市場(chǎng)空白。 目前地塊周邊已經(jīng)有零星數(shù)個(gè)住宅項(xiàng)目推出市場(chǎng)，形成合力，炒熱區(qū)域市場(chǎng)，提升區(qū)域知名度，進(jìn)一步為提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值、影響力提供市場(chǎng)契機(jī)。二、市場(chǎng)分析篇二、市場(chǎng)分析篇n 1 1、區(qū)域市場(chǎng)銷售分析、區(qū)域市場(chǎng)銷售分析n 2 2、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析n 3 3、區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)分析、區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)分析n 4 4、區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)、區(qū)域市場(chǎng)總結(jié) 2011年合肥市經(jīng)開區(qū)商品房總供應(yīng)量為7010套，成交套數(shù)為5389套，年度總供求比為1.31：

6、1，通過月度供求走勢(shì)圖可以看出，每月月均供應(yīng)量為590套，其中3月份和4月份供求量達(dá)到年度最高峰值分別為1459和1883套，2月、6月和8月份為零供應(yīng)量，總體來看，上半年產(chǎn)品入市節(jié)點(diǎn)較為集中，下半年產(chǎn)品月供應(yīng)量整體保持平穩(wěn)。 2011年合肥市經(jīng)開區(qū)商品房銷售均價(jià)為7150元/ ，相比較2010年銷售均價(jià)5676元/ ，同比漲幅為25.97%，2011年整體銷售均價(jià)増漲較為明顯，區(qū)域發(fā)展主要受濱湖區(qū)和政務(wù)區(qū)的積極促進(jìn)影響，區(qū)域價(jià)值整體提升。從月度商品房均價(jià)走勢(shì)可以看出，房?jī)r(jià)整體保持平穩(wěn)，其中12月份受多個(gè)高端樓盤推出市場(chǎng)的影響，極大拉升了該月份銷售均價(jià)，均價(jià)為10301元/，環(huán)比増漲為49.0

7、3%，從整體來，經(jīng)開區(qū)銷售均價(jià)月度走勢(shì)主要個(gè)案影響較大，整體保持穩(wěn)定増漲。建業(yè)時(shí)代建業(yè)時(shí)代原著原著紫金紫金山莊山莊御湖御湖觀邸觀邸南湖南湖春城春城S1106中環(huán)城中環(huán)城紫御紫御府府項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱建業(yè)時(shí)光原著建業(yè)時(shí)光原著項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置繁華大道與宿松路交匯繁華大道與宿松路交匯處處開發(fā)商開發(fā)商深圳市建業(yè)集團(tuán)合肥房深圳市建業(yè)集團(tuán)合肥房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司建筑面積建筑面積173125.65173125.65物業(yè)類別物業(yè)類別住宅住宅車位數(shù)車位數(shù)/ /車車位比位比14831483個(gè)個(gè)/1 /1：1 1容積率容積率3 3綠化率綠化率41%41%層高層高2.9m2.9m建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格A

8、rtdecoArtdeco物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)0.980.98元元/ / /月月 項(xiàng)目概括：項(xiàng)目由13棟住宅組成，其中1#-7#樓為33F、34F超高層住宅，8#-13#樓為8F的洋房。 銷售概括：項(xiàng)目于2011年12月25日一期開盤，開盤當(dāng)天推出4#和5#樓共252戶房源，當(dāng)天去化率50%，目前去化率95%，銷售均價(jià)為銷售均價(jià)為5900-60005900-6000元元/ /，戶型區(qū)間為88-92。優(yōu)惠政策：認(rèn)籌9.9折優(yōu)惠，開盤當(dāng)天購房9.7折優(yōu)惠。簡(jiǎn)評(píng)：房型整體方正，雙臥、客廳朝南，采光充足，空間合理，明廚明衛(wèi)，動(dòng)靜分區(qū)，干濕分離，分功明確，陽臺(tái)、客廳、餐廳相連，生活更便利、舒適，其中多功能房為全

9、贈(zèng)送，觀景陽臺(tái)半贈(zèng)送，不足處在于臥室與廚衛(wèi)之間的走廊部分，較大浪費(fèi)了使用空間。A1戶型：戶型：88，兩室兩廳一衛(wèi)，兩室兩廳一衛(wèi)A2戶型：戶型：92，兩室兩廳一衛(wèi)，兩室兩廳一衛(wèi)簡(jiǎn)評(píng)：房型整體方正，主臥、客廳朝南，空間布局合理，采光充分，明廚明衛(wèi)，動(dòng)靜分明，干濕分離，陽臺(tái)、客廳、餐廳一體，空間能最大化利用，其中多功能房為全贈(zèng)送，觀景陽臺(tái)半贈(zèng)送，較大程度增加生活可利用空間，提高生活舒適度。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱御湖觀邸御湖觀邸項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置合肥市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)合肥市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)習(xí)友路和石門路交口西習(xí)友路和石門路交口西北側(cè)北側(cè)開發(fā)商開發(fā)商合肥涌金置業(yè)有限公司合肥涌金置業(yè)有限公司建筑面積建筑面積 26 2

10、6萬萬物業(yè)類別物業(yè)類別住宅住宅車位數(shù)車位數(shù)/ /車車位比位比600600個(gè)個(gè)/1 /1：0.80.8容積率容積率2.962.96綠化率綠化率41%41%層高層高2.9m2.9m建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格歐式現(xiàn)代風(fēng)格歐式現(xiàn)代風(fēng)格物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)0.980.98元元/ / /月月 項(xiàng)目概括：項(xiàng)目由14棟住宅和2棟獨(dú)立的商業(yè)體組成，其中1#-2#樓為商業(yè)體，3#-9#樓為18F的高層住宅，10#-16#樓為28F、33F的超高層住宅，面積區(qū)間為86-134； 銷售概括：項(xiàng)目于一期于2010年10月6日開盤，當(dāng)時(shí)銷售均價(jià)4500元/，最近一期于2011年7月2日開盤，當(dāng)天推出13#、14 # 、15 #樓，共297

11、套房源，當(dāng)日去化率30%，目前去化率80%，戶型區(qū)間為戶型區(qū)間為86-10486-104，銷，銷售均價(jià)為售均價(jià)為6400-65006400-6500元元/ /平方米；平方米；優(yōu)惠政策：認(rèn)籌9.9折優(yōu)惠，開盤當(dāng)天購房9.7折優(yōu)惠。簡(jiǎn)評(píng)：房型方正大氣，全明結(jié)構(gòu)，各功能區(qū)域互為獨(dú)立，動(dòng)線分明；符合人體工學(xué)設(shè)計(jì)的“L”型廚房直通闊綽餐廳，烹飪樂趣全家共享雙臥、客廳，三開間全部朝南，采光充足；大面積的南向雙露臺(tái)，較大程度滿足觀景和日常使用的需要。A戶型：戶型：85，兩室兩廳一衛(wèi)，兩室兩廳一衛(wèi)E戶型：戶型：96，兩室兩廳一衛(wèi)，兩室兩廳一衛(wèi)簡(jiǎn)評(píng)：房型方正大氣，南北通透，全明全景，各功能區(qū)域相互獨(dú)立，動(dòng)線分明

12、。 人性設(shè)計(jì)，符合人體工學(xué)設(shè)計(jì)的“L”型廚房、干濕分離衛(wèi)生間，雙臥、客廳，三開間全部朝南，采光充足， 客廳與主臥共享超大面積南向露臺(tái)，大面積空中花園，可改為實(shí)用房間，增加生活使用空間。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱南湖春城南湖春城項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置經(jīng)開區(qū)軒轅路與習(xí)友路經(jīng)開區(qū)軒轅路與習(xí)友路交匯處交匯處開發(fā)商開發(fā)商合肥豐大房地產(chǎn)開發(fā)有合肥豐大房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司限責(zé)任公司建筑面積建筑面積 5050萬萬物業(yè)類別物業(yè)類別住宅、底商住宅、底商車位數(shù)車位數(shù)/ /車車位比位比40004000個(gè)個(gè)/1 /1：1 1容積率容積率1.91.9綠化率綠化率40.1%40.1%層高層高2.9m2.9m建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格現(xiàn)代建筑風(fēng)格現(xiàn)

13、代建筑風(fēng)格物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)多層多層0.850.85元元/ / /月，高層月，高層1 1元元/ /月月 項(xiàng)目概括：項(xiàng)目由62棟住宅組成，其中一期1#-49#樓為多層住宅，50#-56#為小高層住宅，57#-62#為25F-30F的超高層住宅；二期1 # -3#為高層住宅，4 # -7#為多層住宅。 銷售概括：項(xiàng)目于一期于2008年開盤，二期于2011年6月10日開盤，共推出7棟住宅，共324套房源，當(dāng)天去化率40%，目前基本售罄，僅剩余部分復(fù)式在售。n 住宅部分住宅部分: :面積區(qū)間為面積區(qū)間為97-12697-126，銷售均價(jià)為，銷售均價(jià)為56705670元元/ /。n 商業(yè)部分商業(yè)部分:1-2F

14、:1-2F連體商鋪，面積區(qū)間為連體商鋪，面積區(qū)間為140-160140-160，均價(jià)，均價(jià)1000010000元元/ /。簡(jiǎn)評(píng)：房型整體南北通透，兩室朝南，極大滿足采光的生活需要，廚房和房間整體通透格局下，南向臥室配以凸窗，增加了室內(nèi)觀景的視野，整體布局緊湊，更加實(shí)用 。C戶型：戶型：87.87，兩室兩廳一衛(wèi)，兩室兩廳一衛(wèi)B戶型：戶型：82.98，兩室兩廳一衛(wèi)，兩室兩廳一衛(wèi)簡(jiǎn)評(píng)：房型整體方正，三室朝南，全面結(jié)構(gòu)，客廳與餐廳相連，南北通透，配以大面積室外陽臺(tái)，次臥室和南向主臥配以轉(zhuǎn)角飄窗，極大滿足采光的生活需要，整體布局緊湊，更加實(shí)用 。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱紫金山莊紫金山莊項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置合肥市繁華

15、大道與芙蓉合肥市繁華大道與芙蓉路交匯處路交匯處開發(fā)商開發(fā)商 合肥新都房地產(chǎn)開發(fā)有合肥新都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司限公司建筑面積建筑面積 59878.6 59878.6物業(yè)類別物業(yè)類別住宅、公寓、商業(yè)住宅、公寓、商業(yè)車位數(shù)車位數(shù)/ /車車位比位比400400個(gè)個(gè)/1 /1：0.80.8容積率容積率2.42.4綠化率綠化率45%45%層高層高2.9m2.9m建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格徽派風(fēng)格徽派風(fēng)格物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)1.11.1元元/ / /月月 項(xiàng)目概括：項(xiàng)目由7棟住宅組成，其中1#樓為11F小高層住宅，2#樓為4F花園洋房，3-6#樓為18F超高層住宅，7#樓為15F SOHO公寓樓。 銷售概括：項(xiàng)目于2009年1

16、2月份一期開盤，當(dāng)時(shí)售價(jià)4300元/，最近一次開盤為2011年10月份，推出4-7#樓住宅部分和底商：n 住宅部分：均價(jià)為住宅部分：均價(jià)為63006300元元/ /，共216套，戶型區(qū)間為80-92，目前去化率90%；n 公寓部分：均價(jià)為公寓部分：均價(jià)為53005300元元/ /，共165套，戶型區(qū)間為40-70，目前去化率80%；n 商業(yè)部分：均價(jià)為商業(yè)部分：均價(jià)為1650016500元元/ /平方米平方米，共18套，戶型區(qū)間為70-180，目前去化率50%。簡(jiǎn)評(píng)：餐廳與客廳相連通，獨(dú)特2.4米深寬景陽臺(tái)，雙臥室飄窗設(shè)計(jì)，讓視野更加開闊，更能滿足日常生活采光的需求，獨(dú)立廚衛(wèi)，生活陽臺(tái)，動(dòng)靜分

17、離，簡(jiǎn)約舒適，結(jié)構(gòu)整體緊湊無浪費(fèi)面積。02戶型：戶型：90，兩室兩廳一衛(wèi)，兩室兩廳一衛(wèi)A2戶型：戶型：92，兩室兩廳一衛(wèi)，兩室兩廳一衛(wèi)簡(jiǎn)評(píng)：房型整體呈“L”型，餐廳與客廳緊密融合，主臥和廚房都各有寬景陽臺(tái)，整體為全面結(jié)構(gòu)，緊湊無浪費(fèi)面積，但僅有主臥朝南，采光會(huì)收到很大程度的制約。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱紫御府紫御府項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置繁華大道和疊嶂路交口繁華大道和疊嶂路交口開發(fā)商開發(fā)商合肥丹霞房地產(chǎn)開發(fā)有合肥丹霞房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司限責(zé)任公司建筑面積建筑面積 91102.2691102.26物業(yè)類別物業(yè)類別住宅、商業(yè)住宅、商業(yè)車位數(shù)車位數(shù)/ /車車位比位比658658個(gè)個(gè)/1.3/1.3：1 1容積率容

18、積率3.03.0綠化率綠化率47%47%層高層高2.9m2.9m建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格Art-decoArt-deco風(fēng)格風(fēng)格物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)1.281.28元元/ / /月月 項(xiàng)目概括：項(xiàng)目概括：項(xiàng)目由7棟住宅、一棟為精裝入社區(qū)大堂和兩個(gè)1000平以上大型商業(yè)組成。 其中2#、3#、5#、6#、7#均為34層，1#32層，4#26層，精裝入社區(qū)大堂3層。 銷售概括：銷售概括：項(xiàng)目于2011年9月份一期開盤，推出1#和2#樓高層住宅，共267套房源，目前去化率為65%，面積區(qū)間為85-115，銷售均價(jià)為7000-7300元/。 優(yōu)惠政策：優(yōu)惠政策：優(yōu)惠：目前一次性付款98折、按揭和公積金貸款均為99折優(yōu)

19、惠。簡(jiǎn)評(píng)：房型整體方正，兩室朝南，采光充足，客廳配有近3米寬大觀景陽臺(tái)，增加視野，廚房南側(cè)配以生活小陽臺(tái)，不僅保證了衛(wèi)生間和廚房的明亮，更給居家生活增加使用空間，房型整體設(shè)計(jì)較為緊湊，經(jīng)濟(jì)實(shí)用。A3戶型：戶型：85.69，兩室兩廳一衛(wèi)，兩室兩廳一衛(wèi)A2戶型：戶型：102.49，兩室兩廳一衛(wèi)，兩室兩廳一衛(wèi)+功能房功能房簡(jiǎn)評(píng)：房型整體呈“L”形，為全明結(jié)構(gòu)，兩室朝南，餐廳與客廳相連接，南北通透，采光充足，但廚房設(shè)計(jì)在進(jìn)門過道處，顯然影響整體形象，不夠雅觀，且過道浪漫面積較大，其中東側(cè)多功能房為半贈(zèng)送面積，可以用于做嬰兒房或者書房使用，使更顯舒項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱中環(huán)城中環(huán)城項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置繁華大道與藝

20、術(shù)館西路繁華大道與藝術(shù)館西路西石鼓路交叉口西石鼓路交叉口開發(fā)商開發(fā)商合肥中恒置業(yè)有限公司合肥中恒置業(yè)有限公司建筑面積建筑面積 7070萬萬物業(yè)類別物業(yè)類別住宅、商業(yè)、公寓、寫住宅、商業(yè)、公寓、寫字樓字樓車位數(shù)車位數(shù)/ /車車位比位比16711671個(gè)個(gè) /1 /1：0.70.7容積率容積率4.24.2綠化率綠化率40%40%層高層高2.9m2.9m建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格Art-decoArt-deco風(fēng)格風(fēng)格物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)1.281.28元元/ / /月月 項(xiàng)目概括：項(xiàng)目概括：項(xiàng)目所在合肥西南副中心經(jīng)開區(qū)翡翠湖板塊以藝術(shù)館為核心，結(jié)合商業(yè)、高檔住宅、5A級(jí)寫字樓、星級(jí)酒店、國際公寓為一體的新城市地標(biāo)綜

21、合體。 銷售概括：銷售概括：項(xiàng)目最早于2009年5月份一期開盤，當(dāng)時(shí)均價(jià)4800元/，最近一次開盤時(shí)間為2011年4月份，推出A#、B#公寓樓，共192套房源，目前去化率為80%。n 住宅部分：住宅部分：均價(jià)為8000元/，戶型區(qū)間為88-130，目前去化率90%；n 公寓部分：公寓部分：均價(jià)為8500元/，戶型區(qū)間為60-90，目前去化率80%；n 商業(yè)部分：商業(yè)部分：均價(jià)為3萬元/平方米，戶型區(qū)間為38-1000，目前去化率85%。簡(jiǎn)評(píng)：房型整體方正，兩室朝南，充足采光，干濕分離布局合理規(guī)整，客廳與臥室動(dòng)靜分離，獨(dú)立廚衛(wèi)，雙設(shè)備陽臺(tái)，全面積贈(zèng)送，更程度提高的得房率和生活的舒適度。A戶型：戶

22、型：89，兩室兩廳一衛(wèi)，兩室兩廳一衛(wèi)B1戶型：戶型：103，兩室兩廳一衛(wèi)，兩室兩廳一衛(wèi)簡(jiǎn)評(píng)：房型整體方正，兩室朝南，采光充足，客廳與臥室動(dòng)靜分離，提高生活舒適度，客廳與觀景陽臺(tái)相連，大面積的設(shè)配陽臺(tái)的設(shè)計(jì)，視野更開闊，3米層高，空間寬敞舒適，不足在于衛(wèi)生間的朝向與餐廳相連。分析：分析：n 目前開發(fā)區(qū)內(nèi)大盤較多，僅芙蓉路沿線樓盤體量在150萬方左右，且僅供應(yīng)三分之一左右，是目前開發(fā)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)最為激烈區(qū)域之一；n 大學(xué)城板塊丹霞60萬方項(xiàng)目尚未面世供應(yīng)；n 開發(fā)區(qū)南部綠地津橋公館（20萬方）、華地潤(rùn)園（91萬方）均已開工，預(yù)計(jì)下半年上市銷售；n 南艷湖周邊項(xiàng)目都已集中上市和未來供應(yīng)體量接近百萬方；總結(jié)

23、：總結(jié)：市場(chǎng)供應(yīng)過剩，無產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)過剩，無產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目必將被市場(chǎng)拋棄。必將被市場(chǎng)拋棄。分析：分析：n 目前合肥市整體均價(jià)為6300元/，均價(jià)不高的原因是被經(jīng)開區(qū)和龍崗項(xiàng)目拉低，其他區(qū)域均價(jià)普遍在7000元/以上，部分區(qū)域超過8500元/單價(jià)，主流購房者難以接受；n 同樣低價(jià)的龍崗和經(jīng)開區(qū)比較，經(jīng)開區(qū)因?yàn)榄h(huán)境（兩大湖）、配套（會(huì)展、大學(xué)）、房產(chǎn)證（合肥證）等優(yōu)勢(shì)，大量吸引外區(qū)客戶；n隨著開發(fā)區(qū)內(nèi)工業(yè)的不斷發(fā)展，大量工人在區(qū)內(nèi)購房比例逐漸增加，根據(jù)不同檔次選擇不同價(jià)格段樓盤?？偨Y(jié)：總結(jié)：在未來一段時(shí)間內(nèi)，大量的區(qū)內(nèi)樓盤主在未來一段時(shí)間內(nèi)，大量的區(qū)內(nèi)樓盤主要依靠外區(qū)客戶去化。要依靠

24、外區(qū)客戶去化。1 1、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房產(chǎn)供應(yīng)量過剩，總體量接、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房產(chǎn)供應(yīng)量過剩，總體量接近近500500萬方萬方2 2、區(qū)域均價(jià)、區(qū)域均價(jià)60006000元元/ /, ,偏低合肥市均價(jià)，偏低合肥市均價(jià)，吸引大量外區(qū)客戶、剛需客戶涌入開發(fā)區(qū)吸引大量外區(qū)客戶、剛需客戶涌入開發(fā)區(qū)分析：分析：n 開發(fā)區(qū)目前主要供應(yīng)的物業(yè)形態(tài)為小高層、高層；高層的比例逐漸增加；n 高層產(chǎn)品去化阻力與戶型面積偏大、總價(jià)過高關(guān)系較大；n 市場(chǎng)供應(yīng)高層，三房120是主力戶型，總價(jià)在70萬左右，抗性大；n 兩房小高層由于總價(jià)較低（5060萬），無抗性，但市場(chǎng)供應(yīng)量少。總結(jié)：總結(jié)：戶型供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，面積過大，功戶型供應(yīng)結(jié)構(gòu)

25、不合理，面積過大，功能欠缺，總價(jià)偏高，是形成抗性的最能欠缺，總價(jià)偏高，是形成抗性的最主要原因。主要原因。分析：分析：n 目前區(qū)域市場(chǎng)多層供應(yīng)量較少，僅有的幾個(gè)多層項(xiàng)目均去化良好，部分項(xiàng)目去化火爆，如南湖春城等；n 購房者為市場(chǎng)主流客戶，90以上為自住型客戶；n隨著開發(fā)區(qū)土地的不斷開發(fā)，區(qū)域內(nèi)多層項(xiàng)目供應(yīng)量逐漸減少，未來市場(chǎng)多層稀缺匱乏，高層將成為主流產(chǎn)品，超高層仍存在較大抗性?？偨Y(jié)：總結(jié)：隨著多層去化完畢，市場(chǎng)將逐漸向小高隨著多層去化完畢，市場(chǎng)將逐漸向小高層轉(zhuǎn)變，小高層存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)較大，層轉(zhuǎn)變，小高層存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)較大，房型面積和總價(jià)控制將決定著小高層項(xiàng)房型面積和總價(jià)控制將決定著小高層項(xiàng)目去

26、化成功與否的關(guān)鍵原因。目去化成功與否的關(guān)鍵原因。3 3、高層為市場(chǎng)主要供應(yīng)形態(tài)，但戶型、高層為市場(chǎng)主要供應(yīng)形態(tài)，但戶型供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，具有市場(chǎng)抗性供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，具有市場(chǎng)抗性4 4、多層物業(yè)市場(chǎng)需求大，去化火爆、多層物業(yè)市場(chǎng)需求大，去化火爆分析：分析：n 由于客戶類型的轉(zhuǎn)變，總價(jià)的因素，兩房在市場(chǎng)需求較大；n 開發(fā)商由于成本等問題，在售項(xiàng)目中兩房比例偏低，供求結(jié)構(gòu)失衡；n 市場(chǎng)中存在較多急需兩房客戶，無房可買；n 南湖春城一期面積為100，去化均衡；二期存在80左右兩房，300套房源，600客戶排隊(duì)拿號(hào)，位置靠前的號(hào)碼，炒至3000元，可見兩房的市場(chǎng)巨大；n 九溪江南項(xiàng)目點(diǎn)狀高層，兩房78，開

27、盤當(dāng)天去化完畢，兩房可完全解決（?。└邔赢a(chǎn)品上的抗性，市場(chǎng)潛力巨大?？偨Y(jié)：總結(jié)：兩房由于總價(jià)低首付少，成為市場(chǎng)搶手產(chǎn)品，開發(fā)商應(yīng)兩房由于總價(jià)低首付少，成為市場(chǎng)搶手產(chǎn)品，開發(fā)商應(yīng)抓住此契機(jī)，較多打造兩房產(chǎn)品，搶占市場(chǎng)。抓住此契機(jī)，較多打造兩房產(chǎn)品，搶占市場(chǎng)。5 5、兩房產(chǎn)品所占比例不到、兩房產(chǎn)品所占比例不到4040，市場(chǎng)需求量大，去化火，市場(chǎng)需求量大，去化火爆爆分析：分析：n 2005年名邦錦繡年華推出50左右挑高公寓，從市場(chǎng)反應(yīng)看，購買者主要是未買到普通住宅客戶，并非對(duì)挑高公寓有特殊喜好；n 南艷濱湖時(shí)光2007年推出挑高公寓，去化情況一般，無法和普通兩房抗衡；n 中銳學(xué)校西側(cè)挑高公寓正潤(rùn)凱旋

28、門于08年底上市，市場(chǎng)銷售不樂觀；n 由于開發(fā)區(qū)地段較為偏遠(yuǎn)，導(dǎo)致公寓產(chǎn)品很難產(chǎn)生較高的投資收益，也不利于自住，因此公寓市場(chǎng)潛力較差，不建議開發(fā)類似產(chǎn)品?？偨Y(jié)：總結(jié)：開發(fā)區(qū)在合肥地理位置的特殊性和客戶的自住性，導(dǎo)致了公開發(fā)區(qū)在合肥地理位置的特殊性和客戶的自住性，導(dǎo)致了公寓將成為市場(chǎng)不看好的產(chǎn)品，開發(fā)公寓產(chǎn)品很難在開發(fā)區(qū)取寓將成為市場(chǎng)不看好的產(chǎn)品，開發(fā)公寓產(chǎn)品很難在開發(fā)區(qū)取得較高收益。得較高收益。6 6、公寓市場(chǎng)供應(yīng)量較少，市場(chǎng)潛力弱、公寓市場(chǎng)供應(yīng)量較少，市場(chǎng)潛力弱市場(chǎng)總結(jié)：市場(chǎng)總結(jié)：v 市場(chǎng)供應(yīng)過剩，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈。v 戶型供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，面積過大，功能欠缺，總價(jià)偏高，是形成抗性的最主要原因。v

29、 市場(chǎng)將逐漸向小高層轉(zhuǎn)變，小高層存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)較大。v 兩房存在較大的市場(chǎng)契機(jī)。v 公寓目前很難在開發(fā)區(qū)內(nèi)生存。（說明：由于（說明：由于S1106S1106地塊所在區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和周邊城市資源與地塊所在區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和周邊城市資源與經(jīng)開區(qū)整體市場(chǎng)更吻合，所以本報(bào)告將以經(jīng)開區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)作為研經(jīng)開區(qū)整體市場(chǎng)更吻合，所以本報(bào)告將以經(jīng)開區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)作為研究分析主體）究分析主體）市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)： 根據(jù)以上市場(chǎng)層面分析，我司認(rèn)為，目前在經(jīng)開區(qū)內(nèi)適合開發(fā)兩房及小三房產(chǎn)品，特別在于區(qū)域內(nèi)小三房短缺嚴(yán)重，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大，加之周邊無大型商業(yè)，所以建議以純住宅需要配以沿街社區(qū)底商形式進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃，從而滿足購房者未

30、來生活配套的需要，堅(jiān)持以住帶商，以商旺住的整體規(guī)劃原則。三、項(xiàng)目定位篇三、項(xiàng)目定位篇n 1 1、規(guī)劃定位、規(guī)劃定位n 2 2、戶型定位、戶型定位n 3 3、價(jià)格定位、價(jià)格定位如何保證商住和諧發(fā)展？我們尋求最優(yōu)的規(guī)劃方案。我們尋求最優(yōu)的規(guī)劃方案。如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？如何提升項(xiàng)目的整體檔次？根據(jù)地塊特點(diǎn)根據(jù)地塊特點(diǎn)，將地塊一分為二，將地塊一分為二住住宅宅部部分分住宅和底商n 東地塊：靠近宿松路，距離主干道較近的東地塊作為商住開發(fā)，其中商業(yè)部分暫定為總建筑面積的10-15%，為8000-12000。n 西地塊：作為純住宅用地來開發(fā)，提高地塊素質(zhì)，打造高層住宅類產(chǎn)品，占總建筑面積的85-90%，為62

31、000-74000。開發(fā)節(jié)奏控制開發(fā)節(jié)奏控制分期開發(fā)：規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，利潤(rùn)最大！商住關(guān)系：以住帶商，以商旺??！n 率先豎立項(xiàng)目的高端形象，以帶動(dòng)后續(xù)之北地塊的價(jià)值提升。n 片區(qū)目前商業(yè)氛圍尚不成熟；n 通過東地塊的高形象提升價(jià)值；n 商業(yè)促人氣，可同時(shí)帶動(dòng)住宅的銷售和價(jià)值的提升。一期：先推“西地塊”二期：再推“東地塊”純住宅底商一期一期二期n 規(guī)劃小結(jié)：高層住宅和商業(yè)部分剝離，互不干擾；降低住宅部分容積率，更加有利于打造優(yōu)越的居住環(huán)境，提高住宅部分檔次；先開發(fā)住宅，回籠資金，降低操作風(fēng)險(xiǎn)；后開發(fā)商業(yè)，降低商業(yè)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；商業(yè)集中于規(guī)劃中商業(yè)氛圍最濃的東面，有利于商業(yè)的成功運(yùn)營(yíng)； 根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)、購

32、房者置業(yè)目的以及周邊住宅項(xiàng)根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)、購房者置業(yè)目的以及周邊住宅項(xiàng)目各類戶型市場(chǎng)接受度的比較分析，我司認(rèn)為，本項(xiàng)目住目各類戶型市場(chǎng)接受度的比較分析，我司認(rèn)為，本項(xiàng)目住宅部分，更適合規(guī)劃為小三房和標(biāo)準(zhǔn)兩房，主要針對(duì)剛需宅部分，更適合規(guī)劃為小三房和標(biāo)準(zhǔn)兩房，主要針對(duì)剛需和首次置業(yè)群體，戶型特點(diǎn)主要表現(xiàn)為實(shí)用性強(qiáng)、結(jié)構(gòu)緊和首次置業(yè)群體，戶型特點(diǎn)主要表現(xiàn)為實(shí)用性強(qiáng)、結(jié)構(gòu)緊湊，此類產(chǎn)品將更利于市場(chǎng)去化，以期到達(dá)快速回籠資金，湊，此類產(chǎn)品將更利于市場(chǎng)去化，以期到達(dá)快速回籠資金，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的目的。降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的目的。小三房：小三房：90-130標(biāo)準(zhǔn)兩房：標(biāo)準(zhǔn)兩房：80-90標(biāo)準(zhǔn)兩房：標(biāo)準(zhǔn)兩房：80-

33、9080-90（參考案例）（參考案例）點(diǎn)評(píng)：經(jīng)典2房戶型方正實(shí)用，無浪費(fèi)面積；空間布局合理，使用便利；大面積飄窗，較多贈(zèng)送面積點(diǎn)評(píng)：明廚明衛(wèi)，采光良好；2臥室及客廳均南向采光，符合北方居住習(xí)慣；餐廚結(jié)合緊密，動(dòng)靜分區(qū)合理；南向大陽臺(tái)，并有飄窗面積贈(zèng)送點(diǎn)評(píng)：動(dòng)靜分區(qū)合理；設(shè)置北向生活陽臺(tái)和南向客廳花臺(tái)；餐廚聯(lián)系緊密，使用便利點(diǎn)評(píng)：戶型方正緊湊，動(dòng)靜分區(qū)合理；入口玄關(guān)設(shè)計(jì)合理，緊鄰廚房，使用便利；設(shè)置北向生活陽臺(tái)；南向大面積客廳 點(diǎn)評(píng)：經(jīng)典2房布局；南向大尺度客廳；南向臥室大面積轉(zhuǎn)角凸窗設(shè)計(jì)北向生活陽臺(tái)，連接廚房餐廳小三房：小三房：90-13090-130 （參考案例）（參考案例） 點(diǎn)評(píng)：戶型方正

34、實(shí)用，功能分布合理；4.2米的客廳開間；主臥步入式衣帽間；贈(zèng)送多個(gè)雙層露臺(tái)，讓室內(nèi)外的景致完美的融合；設(shè)計(jì)創(chuàng)新空間，贈(zèng)送面積，靈活布置；點(diǎn)評(píng)：戶型方正實(shí)用，功能分布合理；4.1米的客廳開間；主臥步入式衣帽間；贈(zèng)送多個(gè)雙層露臺(tái)，讓室內(nèi)外的景致完美的融合；設(shè)計(jì)創(chuàng)新空間，贈(zèng)送面積，靈活布置；市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)的常用方法，此種市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)的常用方法，此種定價(jià)直接反應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；定價(jià)直接反應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)； 市場(chǎng)比較法將需要定價(jià)的對(duì)象與其在定價(jià)期間發(fā)市場(chǎng)比較法將需要定價(jià)的對(duì)象與其在定價(jià)期間發(fā)生交易的類似成交案例進(jìn)行比較，再對(duì)這些類似房地生交易的類似成交案例進(jìn)行比較，再對(duì)這些類似房地產(chǎn)的價(jià)格

35、做適當(dāng)?shù)男拚?，以此確定客觀合理價(jià)格的方產(chǎn)的價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此確定客觀合理價(jià)格的方法；法； 在房地產(chǎn)定價(jià)方法中在房地產(chǎn)定價(jià)方法中, ,市場(chǎng)比較法側(cè)重考慮市場(chǎng)狀市場(chǎng)比較法側(cè)重考慮市場(chǎng)狀況，在此成為首選方法。況，在此成為首選方法。1 1、篩選可比樓盤、篩選可比樓盤2 2、確定權(quán)重、確定權(quán)重3 3、打分、打分4 4、價(jià)格形成、價(jià)格形成根據(jù)與項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。評(píng)定指標(biāo)：根據(jù)與項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。評(píng)定指標(biāo)：1)1)客戶重疊程度客戶重疊程度 2 2）和項(xiàng)目距離的遠(yuǎn)近）和項(xiàng)目距離的遠(yuǎn)近產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相似、區(qū)域接近產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相似、區(qū)域接近目標(biāo)客戶相似，銷售期重合目標(biāo)客戶相似，銷售期重合2929項(xiàng)比準(zhǔn)指標(biāo)：項(xiàng)比準(zhǔn)指標(biāo)：區(qū)位類：區(qū)域印象區(qū)位類：區(qū)域印象/ /發(fā)展前景發(fā)展前景/ /周邊環(huán)境周邊環(huán)境/ /交通規(guī)劃交通規(guī)劃/ /生活生活便利性便利性規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)類：項(xiàng)目規(guī)模規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)類：項(xiàng)目規(guī)模/ /容積率容積率/ /商業(yè)配套商業(yè)配套/ /車位數(shù)量車位數(shù)量比比/ /園林規(guī)劃園林規(guī)劃/ /會(huì)所規(guī)劃會(huì)所規(guī)劃/ /梯戶比梯戶比/ /實(shí)用率實(shí)用率/ /設(shè)備及智能化設(shè)備及智能化戶型結(jié)構(gòu)類：實(shí)用性戶型結(jié)構(gòu)類：實(shí)用性/ /采光通風(fēng)采光通風(fēng)/ /贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積/ /戶型創(chuàng)新戶型創(chuàng)新景觀及視野：景觀內(nèi)容景觀及視野：景觀內(nèi)容/ /景觀面寬景觀面寬品質(zhì)展示類：建筑外觀品質(zhì)展示類：建筑外觀/ /