國信地產(chǎn)成本管控節(jié)點概要58p

1、國信地產(chǎn)成本管控節(jié)點概要 目前，國信地產(chǎn)成本管理作業(yè)指引按照開發(fā)時間和節(jié)點劃分為：目標(biāo)成本指導(dǎo)書編制作業(yè)指引、動態(tài)成本管理作業(yè)指引、項目成本后評估作業(yè)指引，根據(jù)流程文件我們編制了房地產(chǎn)項目公司開發(fā)工作流程示意框圖，將各個開發(fā)階段成本管控工作內(nèi)容以圖表的形式更直觀地反映。下面我根據(jù)這幾個步驟的內(nèi)容，對每一階段成本管控工作內(nèi)容及時間要求作簡要介紹。一、目標(biāo)成本文件制訂的步驟及時間要求目標(biāo)成本文件制訂的步驟及時間要求 （一）目標(biāo)成本（啟動版）（一）目標(biāo)成本（啟動版）1、編制依據(jù)： 項目拓展階段成本估算、土地實際成交價格、當(dāng)?shù)厥召M標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)?shù)仡愃祈椖恐笜?biāo)；2、編制要求： 由項目公司合約審算部牽頭和匯總，

2、研發(fā)設(shè)計部、營銷策劃部、投資發(fā)展部、財務(wù)部及其他相關(guān)部門參與編制，根據(jù)可行性研究報告，以及相關(guān)部門互動討論確定的項目定位，經(jīng)下屬項目公司總經(jīng)理審核，總部成本管理部組織相關(guān)公司、部門評審?fù)ㄟ^后，報公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，最終形成項目啟動版成本測算，并自動成為項目策劃階段成本預(yù)控目標(biāo)。3、上報時間： 項目策劃開始前4、成果文件： 啟動版目標(biāo)成本5、數(shù)據(jù)組成： 原則上項目開發(fā)成本僅編制到二級科目即可，銷售費用、管理費用和財務(wù)費用編制到一級科目即可；（二）目標(biāo)成本（方案版）（二）目標(biāo)成本（方案版）1編制依據(jù)： 啟動版目標(biāo)成本、策劃報告、當(dāng)?shù)厥召M標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)?shù)仡愃祈椖恐笜?biāo)、人才機(jī)市場價格；2編制要求： 由項目公司

3、合約審算部牽頭和匯總，工程技術(shù)部、營銷客服部、綜合管理部、財務(wù)部及其他相關(guān)部門參與編制，根據(jù)策劃報告，各部門對項目策劃階段成本測算進(jìn)行修正和細(xì)化，經(jīng)下屬項目公司總經(jīng)理審核，總部成本管理部組織總部相關(guān)部門評審?fù)ㄟ^后，報總部領(lǐng)導(dǎo)審批，最終形成項目方案版目標(biāo)成本，并自動成為項目總規(guī)方案設(shè)計階段成本預(yù)控目標(biāo)；3上報時間： 總規(guī)設(shè)計前4成果文件： 方案版目標(biāo)成本5數(shù)據(jù)組成： 原則上項目開發(fā)成本僅編制到二級科目即可，銷售費用、管理費用和財務(wù)費用編制到一級科目即可；（三）目標(biāo)成本（施工圖預(yù)算版）（三）目標(biāo)成本（施工圖預(yù)算版）1編制依據(jù)： 方案版目標(biāo)成本、規(guī)劃方案設(shè)計文件、當(dāng)?shù)厥召M標(biāo)準(zhǔn)、人才機(jī)市場價格；2編制

4、要求： 由項目公司合約審算部牽頭和匯總，工程技術(shù)部、綜合管理部、營銷客服部、財務(wù)部及其他相關(guān)部門參與編制，根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計文件，對項目擴(kuò)初階段成本測算進(jìn)行修正和細(xì)化，經(jīng)下屬公司各相關(guān)部門和總經(jīng)理審核，集團(tuán)成本管理部組織集團(tuán)各部門評審?fù)ㄟ^后，報成本分管領(lǐng)導(dǎo)、總部領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后，形成項目施工圖預(yù)算版目標(biāo)成本，并自動成為項目施工圖設(shè)計階段成本預(yù)控目標(biāo)。 此階段可同時根據(jù)蘇房投200947號文件集中采購目錄和房地產(chǎn)開發(fā)合同，提前進(jìn)行合約規(guī)劃工作。目前總部成本管理部已啟動標(biāo)準(zhǔn)化合同工作。3上報時間： 施工圖設(shè)計階段4成果文件： 施工圖預(yù)算版目標(biāo)成本5數(shù)據(jù)組成： 原則上，所有的數(shù)據(jù)都必須編制到統(tǒng)一成本科目的最

5、下層級，若原有的統(tǒng)一成本科目無法滿足測算要求，還可以自行添加下一層級子目；（四）目標(biāo)成本（執(zhí)行批準(zhǔn)版）（四）目標(biāo)成本（執(zhí)行批準(zhǔn)版）1編制依據(jù)： 施工圖預(yù)算版目標(biāo)成本、施工圖設(shè)計文件、當(dāng)?shù)厥召M標(biāo)準(zhǔn)、人才機(jī)市場價格；2編制要求： 由項目公司的分管領(lǐng)導(dǎo)組織評審，參與評審的部門包括：合約審算部、營銷客服部、工程技術(shù)部、綜合管理部、財務(wù)部等，并最終形成意見，經(jīng)下屬項目公司總經(jīng)理審批后上報總部成本管理部； 總部成本管理部收到下屬公司的成本測算后，轉(zhuǎn)發(fā)總部項目管理部、研發(fā)設(shè)計部、營銷策劃部、財務(wù)管理部等部門，各部門在一周內(nèi)完成各對應(yīng)審核部分內(nèi)容的初審后；由總部成本管理部組織各部門和下屬公司進(jìn)行評審，若評審不

6、通過，總部成本管理部將評審意見反饋給下屬公司，由下屬公司修改后重新上報，重新上報的成本目標(biāo)經(jīng)總部各相關(guān)部門評審?fù)ㄟ^后，最終由公司總經(jīng)理簽發(fā)執(zhí)行，作為該階段的成本控制目標(biāo)；正式的項目目標(biāo)成本文件報總部財務(wù)管理部備案；3上報時間： 總包招標(biāo)完成后；4成果文件； 批準(zhǔn)執(zhí)行版目標(biāo)成本5數(shù)據(jù)組成： 原則上，所有的數(shù)據(jù)都必須編制到統(tǒng)一成本科目的最下層級，若原有的統(tǒng)一成本科目無法滿足測算要求，還可以自行添加下一層級子目；（五）目標(biāo)成本測算原則（五）目標(biāo)成本測算原則1目標(biāo)成本測算必須應(yīng)用總部統(tǒng)一測算表格（見附件），并體現(xiàn)量價分離的原則。2目標(biāo)成本的制訂以項目的規(guī)劃指標(biāo)、建造標(biāo)準(zhǔn)以及項目公司各部門共同確定的銷售

7、交樓標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，項目目標(biāo) 成本測算表必須附目標(biāo)成本編制說明、詳細(xì)的產(chǎn)品建造及材料部品標(biāo)準(zhǔn)說明及主要材料設(shè)備的目標(biāo)成本分析。3成本測算表中各成本項目的工程量，應(yīng)根據(jù)已竣工的相似工程的結(jié)算分析得出的關(guān)聯(lián)系數(shù)，由項目規(guī)劃的基本指標(biāo)（如建筑面積、基底面積、戶數(shù)、單元等）推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積。隨著設(shè)計的深入，相關(guān)工程量的估算應(yīng)越來越準(zhǔn)確。依據(jù)施工圖預(yù)算完成對目標(biāo)成本修訂后，項目目標(biāo)成本測算表中的工程量，應(yīng)是按圖實際計算的結(jié)果。4成本測算表中的單價應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標(biāo)準(zhǔn)、圖紙要求按當(dāng)?shù)毓こ淘靸r計算依據(jù)、市場行情計算得出，如是參照已結(jié)算工程的單價，需注明參考數(shù)據(jù)的來

8、源和依據(jù)。5產(chǎn)品定位和目標(biāo)成本測算是一個互動的決策過程，需要設(shè)計、營銷、工程、成本反復(fù)溝通。6項目定位策劃和方案設(shè)計階段的成本測算的量價分析標(biāo)準(zhǔn)不明確時，可以根據(jù)已結(jié)算工程的經(jīng)驗直接填寫可售面積單方成本或總金額，但需注明參考依據(jù)。7各階段的成本測算應(yīng)有明顯的可對比性，即后階段的測算與原測算不一致的地方應(yīng)有充分的依據(jù)和說明，原則上偏差不應(yīng)太大，后階段原則上不超過前階段測算的目標(biāo)成本；8如果項目分多期開發(fā)，則先測算總的目標(biāo)成本，再根據(jù)開發(fā)進(jìn)度，拆分、分?jǐn)傄源_定每期的目標(biāo)成本，相關(guān)指標(biāo)不能超出總的目標(biāo)成本。分期開發(fā)的項目中，許多費用均存在分?jǐn)偟目赡埽瑴y算時可按照可售面積或建筑面積等作為依據(jù)進(jìn)行分?jǐn)偅?/p>

9、9對于舊項目（中途接盤的改造項目）的目標(biāo)成本編制，在完成交接手續(xù)和財務(wù)審計以后，根據(jù)財務(wù)審計數(shù)據(jù)、項目重建計劃書、施工圖紙等依據(jù)資料，一次性編制目標(biāo)成本，報公司總經(jīng)理審批通過后，作為項目承包和控制依據(jù)，測算時相關(guān)指標(biāo)要求準(zhǔn)確、完整；二、目標(biāo)成本的動態(tài)控制方式二、目標(biāo)成本的動態(tài)控制方式1在目標(biāo)成本確定后，由下屬公司的合約審算部組織牽頭工程技術(shù)部、營銷客服部、綜合管理部、財務(wù)部等部門，按合同分類對項目目標(biāo)成本控制值進(jìn)行細(xì)化、拆分，形成項目動態(tài)成本明細(xì)表，作為成本控制的目標(biāo)值，還未實施招標(biāo)的，按照預(yù)估金額考慮；2成本控制的目標(biāo)值將在實施過程中逐步被更新，已完成的合同簽約、已確定的增減費用、已完成的工

10、程結(jié)算等，要及時反饋到項目動態(tài)成本明細(xì)表中，真正實現(xiàn)動態(tài)控制；3由下屬公司合約審算部組織各部門每月更新一次，并由合約審算部負(fù)責(zé)匯總，在每月月底之前向總部成本管理部提供一份項目動態(tài)成本月度報告，闡述成本變化情況和原因分析。4、項目成本月報。在項目實施過程中，應(yīng)及時反映項目成本的動態(tài)情況，由合約審算部用成本軟件每月出一份項目成本月報，包括各成本項目的變化情況表，并說明原因，提出成本控制的建議.項目成本月報應(yīng)包括文字總結(jié)和項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表、動態(tài)成本總體數(shù)據(jù)表、動態(tài)成本明細(xì)表、招標(biāo)詢價工作月度匯總表、合同及變更簽證統(tǒng)計表、結(jié)算月度匯總表、工程材料核價/綜合單價核定匯總表(按合同分類)等表單，在完成后的三

11、個日內(nèi)報總部成本管理部。（可在成本管理軟件中完成）；5、成本分析會。成本分析會按照時間劃分有月度、季度和年度等，按照過程劃分有施工招投標(biāo)階段、竣工結(jié)算階段等。成本會議前5天，下屬公司的合約審算部提交相關(guān)的報表和成分分析報告；6、成本大檢查。總部采取定期或不定期的方式，對下屬公司的成本管理工作進(jìn)行檢查，包括制度流程的規(guī)范性，招標(biāo)采購的符合性、合同簽訂的完整性、現(xiàn)場簽證和變更處理的及時性、工程結(jié)算的合理性等，總結(jié)經(jīng)驗，糾正錯誤，保證成本管理的正常運行；三、項目成本后評估三、項目成本后評估1編制依據(jù)： 批準(zhǔn)執(zhí)行版目標(biāo)成本、動態(tài)成本表、成本月報、結(jié)算文件等2、編制要求： 由項目公司配合、總部成本管理負(fù)

12、責(zé)歸集項目的所有相關(guān)成本基礎(chǔ)資料，匯總項目完整的結(jié)算資料，對比項目結(jié)算與項目目標(biāo)成本指導(dǎo)書中相關(guān)成本內(nèi)容，匯總成本差異內(nèi)容，分析差異產(chǎn)生的原因，評價成本管理工作的有效性，整合建安成本后評估資料編制形成項目成本后評估報告，交分管領(lǐng)導(dǎo)審核后交總經(jīng)理審閱。3上報時間： 工程交付后；4成果文件： 工程竣工結(jié)算及成本后評估5數(shù)據(jù)組成： 原則上，所有的數(shù)據(jù)按實編制到統(tǒng)一成本科目的最下層級，若原有的統(tǒng)一成本科目無法滿足測算要求，還可以自行添加下一層級子目； 四、成本管理的改進(jìn)思路四、成本管理的改進(jìn)思路 在地產(chǎn)管控體系下，針對項目實際情況在地產(chǎn)管控體系下，針對項目實際情況 1.制定項目目標(biāo)成本制定項目目標(biāo)成本

13、建立目標(biāo)成本管理規(guī)范，主要加建立目標(biāo)成本管理規(guī)范，主要加強(qiáng)強(qiáng)“規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計”，“招標(biāo)招標(biāo)”環(huán)節(jié)的目標(biāo)成本管理；環(huán)節(jié)的目標(biāo)成本管理； 2.明確崗位職責(zé)明確崗位職責(zé)建立責(zé)任成本體系；建立責(zé)任成本體系； 3.運用動態(tài)成本管理進(jìn)行跟蹤執(zhí)行，以合同為中心，實運用動態(tài)成本管理進(jìn)行跟蹤執(zhí)行，以合同為中心，實 時對目標(biāo)成本、實際發(fā)生成本、實付成本進(jìn)行分析控制；時對目標(biāo)成本、實際發(fā)生成本、實付成本進(jìn)行分析控制； 4.后評估后評估根據(jù)執(zhí)行結(jié)果，對相關(guān)業(yè)績進(jìn)行評估，總結(jié)根據(jù)執(zhí)行結(jié)果，對相關(guān)業(yè)績進(jìn)行評估，總結(jié)得失，形成項目成本數(shù)據(jù)庫。得失，形成項目成本數(shù)據(jù)庫。 一、目標(biāo)成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)一、目標(biāo)成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

14、 1.投資決策階段成本控制投資決策階段成本控制 加強(qiáng)項目可行性研究；配合投資發(fā)展部做好市場調(diào)查，技術(shù)方案，投資估算，風(fēng)險分析等方面內(nèi)容。 2.設(shè)計階段的成本控制設(shè)計階段的成本控制 項目投資控制關(guān)鍵是設(shè)計階段，對工程造價影響占75%以上，這一階段的控制主要體現(xiàn)在“技術(shù)與經(jīng)濟(jì)”的相結(jié)合上，技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計，可以降低工程造價5%-10%，甚至可達(dá)10%-20%。（1）方案設(shè)計階段，做好方案的優(yōu)選工作）方案設(shè)計階段，做好方案的優(yōu)選工作 配合設(shè)計管理部開展方案招投標(biāo)工作，在方案評選過程中，根據(jù)項目的定位、宜興市場的實際情況，邀請專家對建筑設(shè)計方案、結(jié)構(gòu)形式等從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行會審評估，取得符合市場定位

15、又經(jīng)濟(jì)合理的方案，并形成工程造價估算。 建議推行 1.建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)方法 2.實行限額設(shè)計，有效控制造價（2）項目初步設(shè)計和施工圖設(shè)計階段）項目初步設(shè)計和施工圖設(shè)計階段 這兩個設(shè)計階段應(yīng)分別確定具體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、各專業(yè)設(shè)計要求，及材料使用要求。項目公司相關(guān)技術(shù)人員配合總部做好相應(yīng)工作，根據(jù)項目開發(fā)定位，工程建設(shè)成本范圍、質(zhì)量及效果確定各項指標(biāo)。 加強(qiáng)設(shè)計圖紙會審與審查。各階段均應(yīng)對設(shè)計單位的設(shè)計成果進(jìn)行審查比對。 設(shè)計的經(jīng)濟(jì)合理性體型系數(shù)，窗墻比等指標(biāo) 布局的合理性 初步設(shè)計階段初步設(shè)計階段 配套設(shè)計的合理性 豎向設(shè)計的合理性 建筑系統(tǒng)的設(shè)計 景觀設(shè)計施工圖設(shè)計階段施工圖設(shè)

16、計階段：組織專業(yè)各方面人員對圖紙技術(shù)上的合理性，施工上 的可行性、工程造價上的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，減少設(shè)計變更，避免浪費。 基礎(chǔ)形式的選擇 建筑結(jié)構(gòu)形式的利用 三材消耗指標(biāo)結(jié)構(gòu)配筋、含鋼量的控制 設(shè)計說明，施工做法的合理性 材料的選用上尤其是水電材料選用 各專業(yè)間圖紙的矛盾 景觀設(shè)計同建筑設(shè)計、場地設(shè)計的協(xié)調(diào)一致，與綜合管網(wǎng)設(shè)計 的矛盾及統(tǒng)一 審圖完成，各階段應(yīng)分別形成設(shè)計概算及施工圖預(yù)算，為下一階段成本控制提供依據(jù)。認(rèn)真進(jìn)行設(shè)計交底 工程價款調(diào)整 （3）設(shè)計合同的簽定）設(shè)計合同的簽定加強(qiáng)對勘察、設(shè)計合同的管理與設(shè)計單位建加強(qiáng)對勘察、設(shè)計合同的管理與設(shè)計單位建立相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。立相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

17、在合同設(shè)計經(jīng)濟(jì)條款上增加設(shè)計變更及修改的額度限制條件，如設(shè)計變更超出施工合同價某一比例，扣罰一定比例設(shè)計費（設(shè)計質(zhì)約金）。采取一定的合理的約束是對設(shè)計規(guī)范、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工程與概（預(yù)）算指標(biāo)等各方面控制的一種舉措。 （4）二次設(shè)計問題）二次設(shè)計問題 委托專業(yè)隊伍對于設(shè)計院不能完成或完成不好的專業(yè)設(shè)計進(jìn)行二次設(shè)計，并完善相關(guān)手續(xù)。 3.施工招標(biāo)階段的成本控制施工招標(biāo)階段的成本控制 施工招標(biāo)階段成本控制包括設(shè)備、材料采購和施工招投標(biāo)，其控制重點在于投標(biāo)單位的選擇，招標(biāo)文件的制訂、評標(biāo)、定標(biāo)，其中招標(biāo)文件的編制應(yīng)放在重中之重。 (1) 確定合理的可控的材料設(shè)備供應(yīng)方式，專業(yè)工程分包方式。 (2)嚴(yán)格施工

18、單位資質(zhì)審查，能考察的項目都應(yīng)進(jìn)行考察，選擇好的項目經(jīng)理尤為重要。 (3)招標(biāo)文件中必須明確 1) 承包方式，付款方式，結(jié)算方式和取費標(biāo)準(zhǔn)； 2) 材料設(shè)備要求，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)格、型號、數(shù)量、供貨周期等； 3) 工期要求、質(zhì)量要求、驗收標(biāo)準(zhǔn)； 4) 施工管理要求安全、文明施工條款，各專業(yè)工程分包界面，總包配合工作的范圍。 項目劃分要清楚 清單編制 項目應(yīng)可能周全 清單說明要準(zhǔn)確、全面 配套表格設(shè)計要合理(4)評標(biāo)、定標(biāo)制定合理的評標(biāo)辦法，分析技術(shù)標(biāo)書及商務(wù)標(biāo)書，內(nèi)部邀請招標(biāo)的項目進(jìn)行二次商務(wù)談判。(5)招投標(biāo)工作完成，應(yīng)對中標(biāo)單位的商務(wù)標(biāo)進(jìn)行分析，形成工程造價控制目標(biāo)。 4. 施工階段

19、成本控制施工階段成本控制組織、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、合同組織、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、合同 等方面等方面進(jìn)行控制進(jìn)行控制(1) 主要是過程監(jiān)控，實施動態(tài)成本控制；(2) 認(rèn)真組織做好施工組織設(shè)計的審查工作；(3) 控制設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證對設(shè)計變更進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，嚴(yán)格控制設(shè)計變更；嚴(yán)控施工現(xiàn)場簽證流程；（4）繼續(xù)通過設(shè)計挖掘節(jié)約造價的可能性；(5) 強(qiáng)化施工合同和索賠的管理； 1) 材料設(shè)備供應(yīng)（甲供）的及時，屬于甲方的工作應(yīng)按合同及工程進(jìn)度要求完成，避免索賠； 2) 做好資料的歸檔、保存、整理工作，做好日常例會及技術(shù)問題、進(jìn)度問題及其重大問題會議記錄，為反索賠提供依據(jù)。(6) 加強(qiáng)各專業(yè)的施工協(xié)調(diào)工作；(7) 嚴(yán)

20、控施工進(jìn)度款的撥付；(8) 形成成本月報制度。 5.工程前期的成本控制工程前期的成本控制 根據(jù)項目的特點，同政府力爭一些優(yōu)惠政策，以降低成本。 6.管理費用、銷售費用、財務(wù)費用的控制管理費用、銷售費用、財務(wù)費用的控制管理費用控制管理費用控制 在公司的運營管理過程中，嚴(yán)格執(zhí)行總部的相關(guān)費用規(guī)定。銷售費用控制銷售費用控制 在銷售環(huán)節(jié)中采用合理的營銷手段，根據(jù)開發(fā)規(guī)模和市場情況，合理控制銷售費用。財務(wù)費用控制財務(wù)費用控制 分階段控制開發(fā)進(jìn)度，縮短開發(fā)周期，降低資金占用時間，另外爭取合理避稅，有效降低稅收負(fù)擔(dān)。 二、設(shè)計階段成本的控制和我司現(xiàn)階段執(zhí)行情況的簡要匯報 一、設(shè)計階段成本控制的設(shè)置一、設(shè)計階

21、段成本控制的設(shè)置 項目成本控制貫穿于項目建設(shè)的全過程，據(jù)現(xiàn)在很多資料的分析，影響項目投資最大的階段是項目定位和前期總體規(guī)劃，本階段影響項目投資因素占到6065%，單體設(shè)計到施工圖，占到1015%，施工階段，通過加強(qiáng)管理，改進(jìn)技術(shù)措施節(jié)約投資的可能性510%。項目階段項目階段策劃定位和總體規(guī)劃策劃定位和總體規(guī)劃設(shè)計設(shè)計施工施工竣工竣工發(fā)生的費用比例（%）4-52-390以上1決定投資比例（%）60-6510-155-1010上表可以看出， 發(fā)生68%的總投資費用， 決定項目投資的80%。而項目投資控制的關(guān)鍵在定位及規(guī)劃階段。因此對投資控制的設(shè)置是最重要的。這個階段目標(biāo)成本的設(shè)定對定位有絕對的影響

22、。表一：二、設(shè)計工作中的成本控制工作二、設(shè)計工作中的成本控制工作1、積極推進(jìn)設(shè)計招標(biāo)，開展方案評選。、積極推進(jìn)設(shè)計招標(biāo)，開展方案評選。 前提：要有準(zhǔn)確的項目定位和策劃、目標(biāo)成本控制要求。 重點：強(qiáng)調(diào)方案的合理性、經(jīng)濟(jì)性 要求：目前我司的邀標(biāo)函中及設(shè)計合同中，都對設(shè)計單位技術(shù)能力的配置，設(shè)計資歷，信譽，已完成項目的效果評定，設(shè)計計劃推進(jìn)，設(shè)計組織，項目負(fù)責(zé)人的綜合評定，設(shè)計期的服務(wù)及施工期的后續(xù)服務(wù)等方面綜合評價都有要求。2.設(shè)計合同中的成本控制。設(shè)計合同中的成本控制。我們強(qiáng)調(diào)限額設(shè)計，要求在合同里明確規(guī)定成本控制目標(biāo)以下是新完成的合同模板中有關(guān)成本控制部分：以下是新完成的合同模板中有關(guān)成本控制

23、部分：1.乙方在提交各階段設(shè)計成果文件時，需要同時提交此階段設(shè)計成果的概算書（包括方案階段的成本匡算書，擴(kuò)初階段的工程成本概算書及施工圖階段的工程成本概算書）。若提交設(shè)計成果文件不包括概算書，則視為設(shè)計成本文件不完整。乙方在提交各階段匡算書、概算書時，必須首先對設(shè)計成果是否滿足限額指標(biāo)進(jìn)行評估，如果滿足限額指標(biāo)，才能作為合格的設(shè)計成果予以提交；如果不能滿足限額指標(biāo)，乙方必須自行調(diào)整設(shè)計，直到乙方認(rèn)為滿足限額指標(biāo)要求時，再予以提交。2.各階段匡算書、概算書應(yīng)有編制人、審核人簽字且加蓋編制單位公章。各階段匡算書、概算書除應(yīng)反映設(shè)計成果的總體成本水平外，還應(yīng)對甲方要求乙方應(yīng)達(dá)到的設(shè)計限額指標(biāo)作出明確

24、評估和說明。3.乙方應(yīng)及時向甲方提交各階段概算書，并對其完整性、正確性及真實性負(fù)責(zé)，具體范圍及要求詳見各階段設(shè)計任務(wù)書。4.乙方應(yīng)做到所有設(shè)計方案經(jīng)理合理，并做到認(rèn)真計算，如甲方認(rèn)為乙方在設(shè)計過程中存在經(jīng)濟(jì)上的不合理現(xiàn)象，有權(quán)向乙方提出質(zhì)疑，必要時可要求乙方提供諸如計算書等技術(shù)資料，乙方應(yīng)予合理解釋并積極配合。5.乙方應(yīng)采取限額設(shè)計。結(jié)構(gòu)含鋼量和混凝土含量、強(qiáng)度等級、應(yīng)控制在經(jīng)濟(jì)、合理的范圍內(nèi)，且不得超過限額指標(biāo)。乙方必須編制真實準(zhǔn)確完整的方案階段成本匡算書、擴(kuò)初階段成本概算書和施工圖階段概算書（含造價經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、鋼筋砼含量等單項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）。乙方進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計概算的計價規(guī)則為，執(zhí)行江蘇省建筑工程概

25、算定額（2005）；乙方進(jìn)行施工圖概算書的計劃規(guī)則為，執(zhí)行江蘇省建筑與裝飾、安裝工程計價表（2004），設(shè)備材料價格按各階段出圖前一個月泰州工程造價管理的信息價（具體材料價格信息出處列表說明）；各設(shè)計階段的概算書應(yīng)視為設(shè)計成果文件的一部分（具體要求見設(shè)計任務(wù)書）。在施工圖紙會審過程中如果發(fā)現(xiàn)工程項目不經(jīng)濟(jì)，甲方有權(quán)要求乙方對方案進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，以達(dá)到限額指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)。6、各類建筑鋼筋混凝土及建安工程單方造價經(jīng)濟(jì)指標(biāo)必須達(dá)到如下要求：表表1：各類建筑鋼筋混凝土經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：各類建筑鋼筋混凝土經(jīng)濟(jì)指標(biāo)18層點式高層建筑層點式高層建筑序號分部分項工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積58kg/2混凝土混凝土用

26、量/建筑面積0.42m/18層聯(lián)拼高層建筑（不含地下室）層聯(lián)拼高層建筑（不含地下室）序號分部分項工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積54kg/2混凝土混凝土用量/建筑面積0.42m/11層小高層建筑（不含地下室）層小高層建筑（不含地下室）序號分部分項工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積45kg/2混凝土混凝土用量/建筑面積0.36m/地下室（不含人防）地下室（不含人防）序號分部分項工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積130kg/2混凝土混凝土用量/建筑面積1.10m/人防地下室（人防地下室（6級人防）級人防）序號分部分項工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積180kg/2混凝土混凝土用量/建筑面

27、積1.20m/備注：建安包括內(nèi)容：土方、基礎(chǔ)、地下室、主體、門窗、入戶門、防火門、欄桿、外立面裝修、公共部分精裝修、室內(nèi)給排水、室內(nèi)電氣、消防通風(fēng)、其中，小高層、高層還包含有發(fā)電機(jī)、室內(nèi)智能化、電信、電視。序號分部分項工程建 筑 面 積（）單方造價（元/）總價（萬元）111層小高層建筑不超過1250218層高層建筑不超過13503地下室不超過25004小于2.2米架空層不超過900表2各類建筑建安工程單方造價經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（參考值）33層點式高層建筑（不含地下室）序號分部分項工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積65g/2混凝土混凝土用量/建筑面積0.48m/33板式聯(lián)拼高層建筑（不含地下室）序號分部

28、分項工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積62kg/2混凝土混凝土用量/建筑面積0.48m/人防地下室（6級人防）序號分部分項工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積180kg/2混凝土混凝土用量/建筑面積1.20 m/鎮(zhèn)江莊泉項目鋼筋混凝土要求7.如經(jīng)甲方審核的設(shè)計成果的建安成本突破甲方提出的成本指標(biāo)（詳見表4.1、表4.2），則按以下原則執(zhí)行：當(dāng)實際成果大于限額指標(biāo)，且范圍不超過3%的，可不予以調(diào)整。當(dāng)實際成果大于限額指標(biāo)，且范圍在3%6%的，乙方在工程實施前20天內(nèi)完成設(shè)計調(diào)整，調(diào)整內(nèi)容設(shè)計承包方須做經(jīng)濟(jì)性分析及評估，設(shè)計調(diào)整后需滿足成本限額指標(biāo)的要求。 當(dāng)實際成果大于限額指標(biāo)、且范圍大于6%

29、的，乙方除應(yīng)在工程實施前20天內(nèi)完成設(shè)計調(diào)整，調(diào)整內(nèi)容設(shè)計承包方須做經(jīng)濟(jì)性分析及評估，設(shè)計調(diào)整后需滿足成本限額指標(biāo)的要求。如最終設(shè)計成果不能滿足限額指標(biāo)的要求，乙方須以書面形式說明原因，并得到甲方認(rèn)可。8.甲方可以約請咨詢公司，按現(xiàn)行國家規(guī)范及計量標(biāo)準(zhǔn)對乙方的施工圖進(jìn)行同模型、同條件的計算復(fù)核。咨詢結(jié)果如不滿意第4.4.6.5條和4.4.6.6條，乙方應(yīng)無條件對施工圖進(jìn)行優(yōu)化修改。9.乙方對咨詢公司的計算復(fù)核有異議的，應(yīng)與甲方一起對設(shè)計計算有關(guān)的原始數(shù)據(jù)、重要參數(shù)、計算書進(jìn)行認(rèn)真的研究復(fù)核。共同找出問題的原因，乙方并對相應(yīng)設(shè)計進(jìn)行修改優(yōu)化。10.直到乙方完成每階段設(shè)計任務(wù)，包括完成對設(shè)計成果的

30、經(jīng)濟(jì)評審，甲方通過經(jīng)濟(jì)評審認(rèn)為乙方的設(shè)計成果達(dá)到限額設(shè)計及限限額指標(biāo)的要求后，才按每階段的設(shè)計成果付款。2.2 我公司已經(jīng)完成項目的鋼含量和砼含量指標(biāo)。層數(shù)分 部 分 項工程閱景龍華無錫世家 徐州龍湖世家秦淮綠洲上海海景園 泰州標(biāo)桿企業(yè)標(biāo)控一期二期點式一期二期板式點式11層鋼 筋 含 量（kg/m2）45砼含量(m3/m2)0.3618層鋼 筋 含 量（kg/m2）5562砼含量(m3/m2)0.4228 33鋼 筋 含 量（kg/m2）6570砼含量(m3/m2)0.47地下室 鋼 筋 含 量（kg/m2）180（人防）130（非人防）砼含量(m3/m2)1.1（非人防）1.2（人防）2.3

31、設(shè)計部門責(zé)任成本成本管理的一些手法目標(biāo)： 1、建造內(nèi)容、建筑形式合理化 2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)合理化及施工圖質(zhì)量構(gòu)成：序號序號項目項目反饋指標(biāo)反饋指標(biāo)目標(biāo)目標(biāo)1設(shè)計費設(shè)計費每每M2設(shè)計費設(shè)計費目標(biāo)成本目標(biāo)成本2施工圖設(shè)計施工圖設(shè)計每每M2鋼筋含量、每鋼筋含量、每M2砼含量砼含量3設(shè)計變更設(shè)計變更變更造價比率變更造價比率3% 3% 4園林環(huán)境費園林環(huán)境費每每M2園林環(huán)境費、總成本園林環(huán)境費、總成本目標(biāo)成本目標(biāo)成本3、設(shè)計過程中的成本管理通常設(shè)計階段成本控制的具體程序是：專題調(diào)研設(shè)計任務(wù)書方案設(shè)計施工圖任務(wù)書施工圖設(shè)計圖紙會審。（以上共計六個節(jié)點，其中四個節(jié)點是要求甲方完成的）由于關(guān)注點的不同，設(shè)計單位往往

32、對工程成本控制的重視程度不如開發(fā)單位，因此這一階段的成本控制應(yīng)該由開發(fā)單位牽頭，由設(shè)計單位來實現(xiàn)。在委托設(shè)計前，要組織力量對成本可控敏感的部分進(jìn)行專題調(diào)研，如：土方工程、基礎(chǔ)部位、地下室，主體材料，通過考察相關(guān)項目、收集最新技術(shù)資料，組織專題會等方式，與設(shè)計單位共同完成。在確定項目技術(shù)方案的同時，確定成本控制目標(biāo)。（我們經(jīng)常習(xí)慣請進(jìn)來，不習(xí)慣走出去） 舉例一：泰州項目的基礎(chǔ)設(shè)計 專題調(diào)研： 項目公司當(dāng)?shù)乜疾欤l(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)情況較好，多采用筏板基礎(chǔ)。設(shè)計院建議：樁基經(jīng)兩種方案比較，筏板基礎(chǔ)比樁基基礎(chǔ)節(jié)省10%，且施工方便，最終確定筏板基礎(chǔ)。比較的關(guān)鍵點：經(jīng)濟(jì)、安全、施工方便 一個經(jīng)濟(jì)、安全、施工方

33、便的基礎(chǔ)方案是基礎(chǔ)方面成本控制的關(guān)鍵。地下室：從設(shè)計、工程，銷售等多角度對地下室設(shè)計方案進(jìn)行可行性分析。我們基本上每個項目都有地下車庫，有的地下車庫有機(jī)械停車位，對于機(jī)械停車位的比例和數(shù)量，應(yīng)該根據(jù)不同地區(qū)進(jìn)行分析，不能單純看成本，造價人員的工作重點是通過造價分析，協(xié)助技術(shù)人員按技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法和價值工程原理選擇最佳設(shè)計方案。3、保證時間按計劃推進(jìn)是成本上控制的重要點之一。三、影響建筑成本的八大因素三、影響建筑成本的八大因素建筑的設(shè)計有技術(shù)性，同樣有經(jīng)濟(jì)性，研究和分析設(shè)計經(jīng)濟(jì)的影響因素，對尋求工程設(shè)計經(jīng)濟(jì)效果的途徑，降低工程造價有著極其重要的作用。大體而言，影響建筑設(shè)計方案經(jīng)濟(jì)性的主要因素有以

34、下八個方面。1、建筑造價構(gòu)成比建筑造價構(gòu)成比：建筑造價構(gòu)成比反映的是不同工程部位的造價占總造價的比值。分析這個可以找出降低造價、提高經(jīng)濟(jì)效果的方向。2、戶型戶型：小戶型單方造價比大戶型高，因為小戶型內(nèi)墻多，相應(yīng)墻面抺灰、管線敷設(shè)安裝單方造價就高。（銷售定價要考慮這個因素）3、層高層高：室內(nèi)凈高直接影響建筑造價。降低層高可以直接節(jié)省投資，節(jié)約建筑材料和勞動消耗，減輕建筑自重，提高抗震能力。4、建筑的平面形狀建筑的平面形狀：一般來說，建筑的平面形狀越簡單，其造價相應(yīng)地越低，施工也經(jīng)濟(jì)。5、建筑的單元組合建筑的單元組合：合理安排建筑的單元組合，能提高設(shè)計方案的經(jīng)濟(jì)效果，單元組合數(shù)可以影響山墻、基礎(chǔ)、

35、屋面等部位的造價。6、窗墻比：窗墻比：在滿足規(guī)范要求的情況下，窗墻比越低越經(jīng)濟(jì)。7、結(jié)構(gòu)配筋結(jié)構(gòu)配筋：結(jié)構(gòu)工程師的設(shè)計水平，直接決定了建筑鋼筋含量的高低，從而影響工程造價。8、建筑結(jié)構(gòu)形式建筑結(jié)構(gòu)形式：框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系造價最高，框架結(jié)構(gòu)體系次之，磚混結(jié)構(gòu)造價最低。因此，建筑結(jié)構(gòu)的選擇，是影響建筑設(shè)計方案經(jīng)濟(jì)性的一個重要因素。四. 應(yīng)加強(qiáng)對設(shè)計階段造價的控制 （1）增強(qiáng)設(shè)計管理部門的組織建設(shè)）增強(qiáng)設(shè)計管理部門的組織建設(shè) 要達(dá)到設(shè)計階段三控制（質(zhì)量、造價、進(jìn)度）的目的，需在組織上加強(qiáng)本部門力量，專業(yè)要齊全，部門所有人員要加強(qiáng)成本意識，加強(qiáng)技術(shù)上對設(shè)計院的圖紙進(jìn)行審核，完成設(shè)計的進(jìn)度、質(zhì)量控制，同

36、時能完成工程設(shè)計投資造價的控制。2）用價值工程進(jìn)行設(shè)計方案優(yōu)化 在工程設(shè)計階段，做好技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一是合理確定和控制工程造價的首要環(huán)節(jié)，既要反對片面強(qiáng)調(diào)節(jié)約，忽視技術(shù)和銷售上的合理要求；又要反對重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)的傾向，設(shè)計上的保守浪費。運用價值工程，進(jìn)行方案優(yōu)化，對控制造價有著十分重要的意義。當(dāng)然并不是片面地認(rèn)為工程造價越低越好，而是把銷售、技術(shù)和造價三方面綜合起來分析。（3）嚴(yán)格推行施工圖限額設(shè)計 在設(shè)計方案確定后，在施工圖設(shè)計推行施工圖限額設(shè)計，制止投資浪費，在設(shè)計合同中要采取必要經(jīng)濟(jì)的措施，增加投資控制的獎勵和處罰條款，充分調(diào)動設(shè)計人員和工程經(jīng)濟(jì)人員的積極性，使他們密切配合，嚴(yán)格按照設(shè)計任

37、務(wù)書規(guī)定的投資估算，利用技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，利用反饋信息進(jìn)行各專業(yè)設(shè)計的多方案比較，能動地影響設(shè)計。4）.嚴(yán)格控制設(shè)計變更，有效控制工程投資 由于初步設(shè)計畢竟受到外部條件的限制，如工程地質(zhì)、設(shè)備材料的供應(yīng)、物資采購、供應(yīng)價格的變化，以及人們主觀認(rèn)識的局限性，往往會造成施工圖設(shè)計階段甚至施工過程中的局部變更，由此會引起對己確認(rèn)造價的改變，但這種正常的變化在一定范圍內(nèi)是允許的。至于涉及到建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案、工藝流程或設(shè)計方案的重大變更時，就應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格控制和審核。因此，要加強(qiáng)設(shè)計變更的管理和建立相應(yīng)的制度，防止不合理的設(shè)計變更造成工程造價的提高，同時加強(qiáng)施工圖設(shè)計的審核，盡可能把問題暴露在施工之前。5）.

38、引入競爭機(jī)制，大力推行工程施工圖設(shè)計招標(biāo) 為了有效的控制投資造價，應(yīng)在建筑方案設(shè)計的基礎(chǔ)上，按限額設(shè)計的思想進(jìn)行施工圖設(shè)計招標(biāo)。同時我們會按照前期施工圖完成的質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)各方面進(jìn)行評定，對完成較好的設(shè)計公司會保持繼續(xù)合作的關(guān)系，不好的陸續(xù)進(jìn)行淘汰。結(jié)構(gòu)設(shè)計管理人員不僅僅要有設(shè)計經(jīng)驗，還要了解行業(yè)軟件，同時能考慮施工方便。實現(xiàn)在設(shè)計過程的各個環(huán)節(jié)三控制，保證工程結(jié)構(gòu)設(shè)計的質(zhì)量，降低工程成本。 6）.采取獎罰分明的合同措施，調(diào)動設(shè)計人員的積極性 由于現(xiàn)行的設(shè)計取費辦法，難以調(diào)動設(shè)計人員主動控制工程造價的積極性，不利于工程造價的控制。設(shè)計單位在批準(zhǔn)的投資限額內(nèi)，認(rèn)真運用價值工程原理，在保證工程安全

39、和不降低功能的前提下，通過合理的采用新技術(shù)、新材料、新工藝，節(jié)約工程投資， 應(yīng)按一定比例給設(shè)計單位和設(shè)計人員提取獎勵,做到“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”，在設(shè)計合同中應(yīng)有節(jié)約工程造價的獎勵和浪費投資的處罰條款，利用合同措施調(diào)動設(shè)計人員造價控制的積極性。如被評為優(yōu)秀設(shè)計，同樣也應(yīng)受到獎勵。相反，如設(shè)計超投資，設(shè)計不合理或造成了一定的浪費，設(shè)計單位和設(shè)計人員同樣要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，并視浪費 程度承擔(dān)一定的經(jīng)濟(jì)損失。7.聘請專業(yè)設(shè)計咨詢單位進(jìn)行設(shè)計優(yōu)化 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聘請專業(yè)設(shè)計咨詢單位進(jìn)行設(shè)計優(yōu)化，設(shè)計咨詢?nèi)藛T均由專家級的注冊建筑師、結(jié)構(gòu)工程師、設(shè)備工程師、造價工程師組成，咨詢設(shè)計公司要對結(jié)果出評估報告,同時我公司相關(guān)

40、人員對評估報告做出分析報告。 造價管理造價管理產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性招標(biāo)管理招標(biāo)管理變更簽證管理變更簽證管理預(yù)結(jié)算管理預(yù)結(jié)算管理綜合成本體系綜合成本體系成本信息化成本信息化成本軟件成本軟件信息月報信息月報成本數(shù)據(jù)庫成本數(shù)據(jù)庫目標(biāo)成本目標(biāo)成本責(zé)任成本責(zé)任成本無效成本無效成本綜合成本綜合成本 、成本管理軟件、成本管理軟件是國信地產(chǎn)成本管理的主要數(shù)據(jù)平臺，是成本管理的重要信是國信地產(chǎn)成本管理的主要數(shù)據(jù)平臺，是成本管理的重要信息工具。息工具。 實現(xiàn)全項目成本的動態(tài)核算；實現(xiàn)全項目成本的動態(tài)核算； 進(jìn)行目標(biāo)成本、預(yù)算及合同管理；進(jìn)行目標(biāo)成本、預(yù)算及合同管理； 為領(lǐng)導(dǎo)的決策提供有效的數(shù)據(jù)支持。為領(lǐng)導(dǎo)的決策提

41、供有效的數(shù)據(jù)支持。 做資金管理，成本與財務(wù)之間協(xié)調(diào)高效；做資金管理，成本與財務(wù)之間協(xié)調(diào)高效； 加快信息流通，提高工作效率；加快信息流通，提高工作效率； 集團(tuán)內(nèi)成本數(shù)據(jù)資源共享，項目間成本實時可比；集團(tuán)內(nèi)成本數(shù)據(jù)資源共享，項目間成本實時可比；成本管理軟件的作用：成本管理軟件的作用：成本管理軟件系統(tǒng)模塊結(jié)構(gòu)圖：成本管理軟件系統(tǒng)模塊結(jié)構(gòu)圖： 目目 標(biāo)標(biāo) 成成 本本 動動 態(tài)態(tài) 成成 本本 估 算 管 理預(yù) 算 管 理各產(chǎn)品目標(biāo)成本合同管理合同執(zhí)行非合同性成本資金計劃待發(fā)生成本各產(chǎn)品動態(tài)成本各產(chǎn)品目標(biāo)與動態(tài)成本對比分?jǐn)偨涌诠芾頂?shù)據(jù)庫導(dǎo)入/導(dǎo)出引出EXCEL等數(shù)據(jù)格式非合同性成本引入付款引入生成付款憑證

42、分?jǐn)偪刂普{(diào)整系 統(tǒng) 管 理財務(wù)拆分自動對帳簽約簽約金額金額變更變更簽證簽證結(jié)算結(jié)算調(diào)整調(diào)整簽約簽約金額金額變更變更簽證簽證結(jié)算結(jié)算調(diào)整調(diào)整已發(fā)生成本已發(fā)生成本合同性成本合同性成本非合同性成本非合同性成本已結(jié)算成本已結(jié)算成本未結(jié)算成本未結(jié)算成本待發(fā)生成本待發(fā)生成本動態(tài)成本動態(tài)成本項目動態(tài)成本的構(gòu)成項目動態(tài)成本的構(gòu)成動態(tài)成本動態(tài)成本= = 合同性成本合同性成本 + + 非合同性成本非合同性成本 + + 待發(fā)生成本待發(fā)生成本各產(chǎn)品類型動態(tài)成本的形成各產(chǎn)品類型動態(tài)成本的形成項目動態(tài)成本項目動態(tài)成本合同性成本合同性成本非合同性成本非合同性成本各類產(chǎn)品動態(tài)成本各類產(chǎn)品動態(tài)成本拆分指定分?jǐn)傄脘浫敕謹(jǐn)偣剑?/p>

43、各產(chǎn)品的動態(tài)成本公式：各產(chǎn)品的動態(tài)成本= = 已發(fā)生指定分?jǐn)傄寻l(fā)生指定分?jǐn)? + 待發(fā)生指定分?jǐn)偞l(fā)生指定分?jǐn)? + （本科目總成本（本科目總成本-已發(fā)生指定分?jǐn)傄寻l(fā)生指定分?jǐn)?待發(fā)生指定分?jǐn)偅┐l(fā)生指定分?jǐn)偅┍壤壤?待發(fā)生成本待發(fā)生成本指定分?jǐn)傉{(diào)整地塊區(qū)位示意江蘇飯店江蘇飯店 地塊地塊楊公井地塊楊公井地塊太平南路太平南路游府西街游府西街延齡巷延齡巷楊公井楊公井戶部街戶部街小火瓦巷小火瓦巷地塊區(qū)位說明地塊位于南京老城區(qū)中心地段，新街口商業(yè)圈，百年老街太平南路（南北全長1600米）沿線上，北與總統(tǒng)府相連（相距500米），南接“夫子廟”地塊所在位置為商賈必爭之地、商業(yè)繁華中心。A、B、C三個地塊

44、由三條東西向知名商業(yè)街：楊公井、淮海路、游府西街與兩條南北向道路：太平南路、延齡巷分隔圍合成 “金角銀邊”商業(yè)街，改造后可成為南京高端商務(wù)中心和地標(biāo)級中心商業(yè)街區(qū)。項 目 沿 革本項目曾為2006年南京金秋懇談會重點招商項目，原投資方于2006年11月與政府正式簽約，按人民幣9.38億價格以凈地定向摘牌轉(zhuǎn)讓方式獲得。自2006年12月至2008年11月期間，投資方先后已支付4.38億元，后因受金融危機(jī)影響，至今尚缺口5億元未按約支付，土地權(quán)屬尚未辦至該投資人名下。項目因涉及城市核心區(qū)段改造而倍受政府關(guān)注，面臨易主或強(qiáng)行收回。該項目招商初期，政府有意立足區(qū)域成熟商圈，擬規(guī)劃一定規(guī)模的商業(yè)開發(fā)，引

45、入國際知名品牌，打造“國際黃金珠寶城”主題商業(yè)，形成特色經(jīng)營和品牌亮點。 初步分析判斷開發(fā)指標(biāo)說明總可開發(fā)面積總可開發(fā)面積：32萬平米萬平米其中：地上部分：其中：地上部分：22萬平米萬平米 酒店式公寓酒店式公寓：6.5萬平米萬平米 辦公：辦公：6.5萬平米萬平米 商業(yè)：商業(yè)：9萬平米萬平米 地下面積：地下面積：10萬平米。萬平米。 注明：公寓、辦公、商業(yè)比例為3：3：4 地上商業(yè)部分?jǐn)M建成9至12層裙房類型； 地下考慮未來地鐵3號線站點對接，擬建4層，負(fù)1、2層均為與地鐵站相連的地下商業(yè)街區(qū)，負(fù)3、4層為停車場。初步分析判斷銷售預(yù)期說明：項目獲取后2010年即可開工，開發(fā)周期6年。 2012年公寓及辦公物業(yè)開盤銷售，商業(yè)實現(xiàn)進(jìn)入招商運營階段。開發(fā)年度開發(fā)年度2010201020112011201220122013201320142014開發(fā)進(jìn)度開發(fā)進(jìn)度（萬平米）（萬平米）酒店式公寓酒店式公寓3.53辦公辦公3.53商業(yè)（含地下）商業(yè)（含地下）1054銷售進(jìn)度銷售進(jìn)度（萬平米）