廊坊市場前景分析

1、廊坊市場前景分析第 2 頁2、城市宏觀環(huán)境分析、城市宏觀環(huán)境分析前言前言 城市準(zhǔn)入研究的意義城市準(zhǔn)入研究的意義 Contents 1、 城市印象城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析、城市房地產(chǎn)市場分析 廊坊城市的戰(zhàn)略地位4、重點個案分析、重點個案分析5、價值梳理后的、價值梳理后的SWOT分析分析6、城市準(zhǔn)入建議、城市準(zhǔn)入建議第 3 頁n萬科萬科27年年42城，成就城，成就32萬人居夢想，作為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者，目前主要開發(fā)一、萬人居夢想，作為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者，目前主要開發(fā)一、二線城市，進駐被譽為二線城市，進駐被譽為“京津走廊上的明珠京津走廊上的明珠”的廊坊市，有著廣闊的發(fā)展前景。的廊坊市，有著廣闊

2、的發(fā)展前景。城市印象城市印象戰(zhàn)略地位戰(zhàn)略地位河北河北廊坊廊坊第 4 頁2、城市宏觀環(huán)境分析、城市宏觀環(huán)境分析前言前言 城市準(zhǔn)入研究的意義城市準(zhǔn)入研究的意義 Contents 1、 城市印象城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析、城市房地產(chǎn)市場分析4、重點個案分析、重點個案分析5、價值梳理后的、價值梳理后的SWOT分析分析6、城市準(zhǔn)入建議、城市準(zhǔn)入建議 城市歷史 城市名片 城市規(guī)劃 重點事件n 小結(jié)第 5 頁“京津走廊明珠京津走廊明珠”、“聯(lián)京津之廊、環(huán)渤海之坊聯(lián)京津之廊、環(huán)渤海之坊” 廊坊位于河北省中部偏東，地處京津兩大城市之間,被譽為“京津走廊上的明珠”.曾獲得“國家環(huán)保模范城市”、“國家園林城市”

3、、“全國綠化模范城市”和“國家節(jié)水型城市”榮譽稱號.城市印象城市印象城市歷史城市歷史第 6 頁2、城市宏觀環(huán)境分析、城市宏觀環(huán)境分析前言前言 城市準(zhǔn)入研究的意義城市準(zhǔn)入研究的意義 Contents 1、 城市印象城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析、城市房地產(chǎn)市場分析4、重點個案分析、重點個案分析5、價值梳理后的、價值梳理后的SWOT分析分析6、城市準(zhǔn)入建議、城市準(zhǔn)入建議 城市歷史 城市名片 城市規(guī)劃 重點事件n 小結(jié)第 7 頁天下第一城天下第一城城市印象城市印象城市名片城市名片u 名勝類名勝類n“天下第一城”建于香河縣安平鎮(zhèn)，這是一座外仿明清時期都城北京之風(fēng)貌，內(nèi)集華夏古今文化之精華的仿古建筑。融

4、度假、觀賞、娛樂、購物、餐飲、住宿為一體。 第 8 頁n廊坊的傳統(tǒng)飲食以冀菜中的冀中南派為主，選料廣泛、制作精細，注重色香味俱全，最具代表性的菜肴有：三河豆腐絲、香河肉餅、永清“胡記”燒雞等。以冀中南派為主，以冀中南派為主，“香河肉餅香河肉餅”聞名中外聞名中外u 美食類美食類城市印象城市印象城市名片城市名片第 9 頁n東方大學(xué)城是由北京市外企服務(wù)總公司投資興建的高校密集型教育基地。建筑面積達780萬平方米，未來的東方大學(xué)城不僅是教育城,更是人才城、科學(xué)城、產(chǎn)業(yè)城、生態(tài)城、旅游城。東方大學(xué)城東方大學(xué)城u 教育文化類教育文化類城市印象城市印象城市名片城市名片第 10 頁2、城市宏觀環(huán)境分析、城市宏

5、觀環(huán)境分析前言前言 城市準(zhǔn)入研究的意義城市準(zhǔn)入研究的意義 Contents 1、 城市印象城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析、城市房地產(chǎn)市場分析4、重點個案分析、重點個案分析5、價值梳理后的、價值梳理后的SWOT分析分析6、城市準(zhǔn)入建議、城市準(zhǔn)入建議 城市歷史 城市名片 城市規(guī)劃 重點事件n 小結(jié)n城市功能空間主框架：一軸、一廊、兩環(huán)、八中心；n8+2 發(fā)展模式：包括北京、天津兩個直轄市和河北省的石家莊、秦皇島、唐山、廊坊、保定等8地市；n環(huán)首都經(jīng)濟圈：在北京周邊的十余個區(qū)縣，建設(shè)高層次人才創(chuàng)業(yè)園區(qū)、科技成果孵化園區(qū)、新興產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)、現(xiàn)代物流園區(qū)，以新興產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟圈。2011年，廊坊、保定

6、等4市13個縣 區(qū)號將變成010，這是打造環(huán)首都經(jīng)濟圈發(fā)展戰(zhàn)略的第一步。廊坊地處北京、天津兩大城市之間，目前處于高速發(fā)展期，未來將建成一座充滿生機和廊坊地處北京、天津兩大城市之間，目前處于高速發(fā)展期，未來將建成一座充滿生機和活力的新興城市?；盍Φ男屡d城市。u 城市總體布局城市總體布局“8+2”發(fā)展規(guī)劃環(huán)首都經(jīng)濟圈主城區(qū)城市規(guī)劃城市印象城市印象城市規(guī)劃城市規(guī)劃u 城市主城區(qū)規(guī)劃城市主城區(qū)規(guī)劃城市印象城市印象城市規(guī)劃城市規(guī)劃城市功能空間主框架：一軸、一廊、兩環(huán)、八中心一軸、一廊、兩環(huán)、八中心一軸：城市南北綠色步行軸及核心區(qū)，旨在優(yōu)化區(qū)域資源配置，整合城市各類資源，提升個性。一廊：即高鐵生態(tài)廊，將依

7、托鐵路及兩側(cè)防護綠地構(gòu)成城市特殊的生態(tài)廊道。兩環(huán)：環(huán)城水系，打造水生態(tài)水文化；環(huán)城奧林匹克公園，塑造多功能城市空間。八中心市民中心：生態(tài)高效商務(wù)中心：都市風(fēng)情會展中心： 展示城市信息交流休閑中心：高品質(zhì)生活體育中心：充滿活力商業(yè)中心：城市客廳不夜城交通樞紐中心： 城市門戶零換乘龍河次中心： 配套城南廣陽區(qū)安次區(qū)13u 城市產(chǎn)業(yè)空間規(guī)劃城市產(chǎn)業(yè)空間規(guī)劃 京津冀城鎮(zhèn)群重要區(qū)域中心市，承京津冀城鎮(zhèn)群重要區(qū)域中心市，承接京津城市部分職能，以發(fā)展高新技術(shù)接京津城市部分職能，以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的生態(tài)宜居名城產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的生態(tài)宜居名城”的城市定位。的城市定位。 在堅持市區(qū)在堅持市區(qū)“

8、小三點（主城區(qū)、開發(fā)小三點（主城區(qū)、開發(fā)區(qū)、萬莊新城區(qū)）組團區(qū)、萬莊新城區(qū)）組團”城市空間布局城市空間布局的基礎(chǔ)上，積極謀劃的基礎(chǔ)上，積極謀劃“大三點（市區(qū)、大三點（市區(qū)、永清、固安）組團永清、固安）組團”的城市群空間布局的城市群空間布局結(jié)構(gòu)。在突出中心城區(qū)示范帶動作用的結(jié)構(gòu)。在突出中心城區(qū)示范帶動作用的同時，加快構(gòu)筑同時，加快構(gòu)筑“兩帶（環(huán)北京天津產(chǎn)兩帶（環(huán)北京天津產(chǎn)業(yè)帶）一軸（中部特色產(chǎn)業(yè)軸）一中心業(yè)帶）一軸（中部特色產(chǎn)業(yè)軸）一中心（廊坊市區(qū)）（廊坊市區(qū)）”多園支撐、集群發(fā)展的多園支撐、集群發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局。產(chǎn)業(yè)格局。城市印象城市印象城市規(guī)劃城市規(guī)劃第 14 頁2、城市宏觀環(huán)境分析、城市宏觀

9、環(huán)境分析前言前言 城市準(zhǔn)入研究的意義城市準(zhǔn)入研究的意義 Contents 1、 城市印象城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析、城市房地產(chǎn)市場分析4、重點個案分析、重點個案分析5、價值梳理后的、價值梳理后的SWOT分析分析6、城市準(zhǔn)入建議、城市準(zhǔn)入建議 城市歷史 城市名片 城市規(guī)劃 重點事件n 小結(jié)第 15 頁城市印象城市印象重點事件重點事件 廊坊大捷，是中國近代史上撼人心魄的一次重大戰(zhàn)役，是整個義和團運動期間最具深遠歷史影響的大事。在這次戰(zhàn)斗中，中國人民敢于和敵人血戰(zhàn)到底的英勇氣概震驚了世界。n1900年6月10日，俄、英、美、日、德、法、意、奧八國拼湊2064名官兵組成聯(lián)軍，在英國海軍中將西摩爾的

10、率領(lǐng)下，從天津出發(fā)，原計劃當(dāng)天下午到達北京，但是在廊坊一帶遇到了義和團的奮力阻擊。n廊坊大捷一役，從11日開始到18日結(jié)束，共打死八國聯(lián)軍62人，負(fù)傷332人。義和團、清軍、平民群眾死傷近千人。西摩爾事后回憶說：“如果義和團所用武器是近代槍炮，那么，我率領(lǐng)的聯(lián)軍必定會全軍覆滅”。廊坊大捷廊坊大捷遺址u 廊坊大捷廊坊大捷第 16 頁2、城市宏觀環(huán)境分析、城市宏觀環(huán)境分析前言前言 城市準(zhǔn)入研究的意義城市準(zhǔn)入研究的意義 Contents 1、 城市印象城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析、城市房地產(chǎn)市場分析4、重點個案分析、重點個案分析5、價值梳理后的、價值梳理后的SWOT分析分析6、城市準(zhǔn)入建議、城市準(zhǔn)

11、入建議 城市歷史 城市名片 城市規(guī)劃 重點事件n 小結(jié)第 17 頁城市印象城市印象小結(jié)小結(jié)關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：教育文化名城、城市高速發(fā)展、新型產(chǎn)業(yè)崛起、房地產(chǎn)升值潛力較大教育文化名城、城市高速發(fā)展、新型產(chǎn)業(yè)崛起、房地產(chǎn)升值潛力較大n廊坊縣城區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，周邊各區(qū)縣發(fā)展相對較慢；n城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，目前在建的京臺高速將帶動廊坊房地產(chǎn)價格提升，升值潛力大；n北京浙商移師廊坊，打造“巨無霸”新城，將帶來大量住房需求。第 18 頁2、城市宏觀環(huán)境分析、城市宏觀環(huán)境分析前言前言 城市準(zhǔn)入研究的意義城市準(zhǔn)入研究的意義 Contents 1、 城市印象城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析、城市房地產(chǎn)市場分析

12、4、重點個案分析、重點個案分析5、價值梳理后的、價值梳理后的SWOT分析分析6、城市準(zhǔn)入建議、城市準(zhǔn)入建議 經(jīng)濟發(fā)展 人口發(fā)展 交通發(fā)展 資源發(fā)展 小結(jié)第 19 頁u人均人均GDP進入穩(wěn)定發(fā)展期，以改善型需求為主。進入穩(wěn)定發(fā)展期，以改善型需求為主。城市宏觀環(huán)境分析城市宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)濟發(fā)展數(shù)據(jù)來源：2005-2009年廊坊經(jīng)濟統(tǒng)計年鑒宏觀經(jīng)濟增長和人均宏觀經(jīng)濟增長和人均GDP與房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的關(guān)系與房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的關(guān)系05-09廊坊人均廊坊人均GDP變化情況變化情況20數(shù)據(jù)來源：廊坊2006-2010年經(jīng)濟統(tǒng)計年鑒u居民收入穩(wěn)定提升、消費水平趨于理性。居民收入穩(wěn)定提升、消費水平趨

13、于理性。城市宏觀環(huán)境分析城市宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)濟發(fā)展第 21 頁2、城市宏觀環(huán)境分析、城市宏觀環(huán)境分析前言前言 城市準(zhǔn)入研究的意義城市準(zhǔn)入研究的意義 Contents 1、 城市印象城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析、城市房地產(chǎn)市場分析4、重點個案分析、重點個案分析5、價值梳理后的、價值梳理后的SWOT分析分析6、城市準(zhǔn)入建議、城市準(zhǔn)入建議 經(jīng)濟發(fā)展 人口發(fā)展 交通發(fā)展 資源發(fā)展 小結(jié)第 22 頁城市宏觀環(huán)境分析城市宏觀環(huán)境分析人口發(fā)展人口發(fā)展u全市總?cè)丝谮呌谄椒€(wěn)，城市化率近年加劇明顯。全市總?cè)丝谮呌谄椒€(wěn)，城市化率近年加劇明顯。數(shù)據(jù)來源：2006-2010年廊坊經(jīng)濟統(tǒng)計年鑒第 23 頁2、城市

14、宏觀環(huán)境分析、城市宏觀環(huán)境分析前言前言 城市準(zhǔn)入研究的意義城市準(zhǔn)入研究的意義 Contents 1、 城市印象城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析、城市房地產(chǎn)市場分析4、重點個案分析、重點個案分析5、價值梳理后的、價值梳理后的SWOT分析分析6、城市準(zhǔn)入建議、城市準(zhǔn)入建議 經(jīng)濟發(fā)展 人口發(fā)展 交通發(fā)展 資源發(fā)展 小結(jié)24北京新機場、京廊輕軌、京滬北京新機場、京廊輕軌、京滬高鐵、密涿高速、京臺高速等高鐵、密涿高速、京臺高速等重大基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)，將重大基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)，將極大提升廊坊的城市價值。極大提升廊坊的城市價值。u 城市交通城市交通城市宏觀環(huán)境分析城市宏觀環(huán)境分析交通發(fā)展交通發(fā)展n京滬高鐵：

15、北京到廊坊只需北京到廊坊只需20分鐘分鐘,加快與北京交通對接n廊滄、京臺、密涿支線、密涿（廊坊至北三縣廊坊至北三縣段段）等高速公路。n首都第二機場圍繞新機場將在固安、廣陽區(qū)西部、大興區(qū)南部圍繞新機場將在固安、廣陽區(qū)西部、大興區(qū)南部形成空港城。形成空港城。第 25 頁2、城市宏觀環(huán)境分析、城市宏觀環(huán)境分析前言前言 城市準(zhǔn)入研究的意義城市準(zhǔn)入研究的意義 Contents 1、 城市印象城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析、城市房地產(chǎn)市場分析4、重點個案分析、重點個案分析5、價值梳理后的、價值梳理后的SWOT分析分析6、城市準(zhǔn)入建議、城市準(zhǔn)入建議 經(jīng)濟發(fā)展 人口發(fā)展 交通發(fā)展 資源發(fā)展 小結(jié)第 26 頁城

16、市宏觀環(huán)境分析城市宏觀環(huán)境分析資源發(fā)展資源發(fā)展社會固定資產(chǎn)投資近年有所下降，較石家莊等二線城市發(fā)展相對落后。社會固定資產(chǎn)投資近年有所下降，較石家莊等二線城市發(fā)展相對落后。數(shù)據(jù)來源：2006-2010年廊坊經(jīng)濟統(tǒng)計年鑒u 資源發(fā)展較緩，較其他城市落后資源發(fā)展較緩，較其他城市落后第 27 頁2、城市宏觀環(huán)境分析、城市宏觀環(huán)境分析前言前言 城市準(zhǔn)入研究的意義城市準(zhǔn)入研究的意義 Contents 1、 城市印象城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析、城市房地產(chǎn)市場分析4、重點個案分析、重點個案分析5、價值梳理后的、價值梳理后的SWOT分析分析6、城市準(zhǔn)入建議、城市準(zhǔn)入建議 經(jīng)濟發(fā)展 人口發(fā)展 交通發(fā)展 資源發(fā)

17、展 小結(jié)第 28 頁城市宏觀環(huán)境分析城市宏觀環(huán)境分析小結(jié)小結(jié)關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：居民收入穩(wěn)步提升，消費能力日趨理性，房地產(chǎn)進入高速發(fā)展階段。居民收入穩(wěn)步提升，消費能力日趨理性，房地產(chǎn)進入高速發(fā)展階段。n城市宏觀經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，居民人均收入水平逐漸提高，房地產(chǎn)市場進入快速發(fā)展階段；n居民消費能力日益加強，消費趨于理性，以投資改善性居住為主；n資源發(fā)展迅速，交通設(shè)施發(fā)達，城市化率加劇。第 29 頁2、城市宏觀環(huán)境分析、城市宏觀環(huán)境分析前言前言 城市準(zhǔn)入研究的意義城市準(zhǔn)入研究的意義 Contents 1、 城市印象城市印象3、城市房地產(chǎn)市場分析、城市房地產(chǎn)市場分析4、重點個案分析、重點個案分析5、價值梳理

18、后的、價值梳理后的SWOT分析分析6、城市準(zhǔn)入建議、城市準(zhǔn)入建議土地市場住宅市場市場小結(jié)城市房地產(chǎn)市場分析城市房地產(chǎn)市場分析土地市場土地市場城區(qū)住宅用地交易盤點（城區(qū)住宅用地交易盤點（20092009年至年至20102010年年6 6月月3030日）日）1619151713212022231885137122964111424251026272829303131323233u城區(qū)住宅樓面地價區(qū)間集中在城區(qū)住宅樓面地價區(qū)間集中在1400-1800元元/平米，容積率以平米，容積率以2.0左右的產(chǎn)品居多左右的產(chǎn)品居多城區(qū)住宅用地交易盤點（2009年至2010年6月30日）n整體市場土地供應(yīng)量充足，建

19、設(shè)力度明顯增強，市場活躍。整體市場土地供應(yīng)量充足，建設(shè)力度明顯增強，市場活躍。城市房地產(chǎn)市場分析城市房地產(chǎn)市場分析土地市場土地市場32城市房地產(chǎn)市場分析城市房地產(chǎn)市場分析住宅市場住宅市場u整體市場格局劃分較明顯，存在一定梯次特征整體市場格局劃分較明顯，存在一定梯次特征廣陽區(qū)：廣陽區(qū)：n110-130平米三居產(chǎn)品為市場主力n城市新區(qū)，高認(rèn)知度安次區(qū)：安次區(qū)：n70-90平米兩居產(chǎn)品為市場主力n老城區(qū)，認(rèn)知度有限廣陽區(qū)安次區(qū)第 33 頁城市房地產(chǎn)市場分析城市房地產(chǎn)市場分析住宅市場住宅市場u 銷售面積和竣工面積銷售面積和竣工面積數(shù)據(jù)來源：2007-2009年廊坊經(jīng)濟統(tǒng)計年鑒第 34 頁u 房地產(chǎn)價格

20、房地產(chǎn)價格（數(shù)據(jù)來源：廊坊房地產(chǎn)網(wǎng)）城市房地產(chǎn)市場分析城市房地產(chǎn)市場分析住宅市場住宅市場價格激增明顯，09年尤為凸現(xiàn)，漲幅達43%，廊坊正在經(jīng)歷起步的快速發(fā)展階段，同時也受京津地區(qū)高房價的強烈輻射影響。城市房地產(chǎn)市場分析城市房地產(chǎn)市場分析住宅市場住宅市場u廊坊在售項目小結(jié)廊坊在售項目小結(jié)n客戶接受總價區(qū)間：客戶接受總價區(qū)間：總價總價50-80萬，二居三居為主。萬，二居三居為主。n客戶來源：客戶來源：廊坊客戶為主占廊坊客戶為主占85%以上，其中項目區(qū)域地源性客戶及廊坊下縣客戶主。以上，其中項目區(qū)域地源性客戶及廊坊下縣客戶主。n客戶需求：客戶需求：n 改善（大量）：子女教育房、家庭結(jié)構(gòu)變化購房、舊

21、換新升級購房、拆遷改善（大量）：子女教育房、家庭結(jié)構(gòu)變化購房、舊換新升級購房、拆遷 戶購房等。戶購房等。n 多次置業(yè)（少量）：投資房、其它目的性購房等；多次置業(yè)（少量）：投資房、其它目的性購房等；n 首置（大量）：婚房、高性價比房、外來人員定居房等。首置（大量）：婚房、高性價比房、外來人員定居房等。n客戶年齡結(jié)構(gòu)：客戶年齡結(jié)構(gòu)：以以25-40歲客戶為主。其中包括歲客戶為主。其中包括23-28歲首置、歲首置、27-45歲改善、以及少量歲改善、以及少量32-50歲多次置歲多次置業(yè)。業(yè)。 城市房地產(chǎn)市場分析城市房地產(chǎn)市場分析住宅市場住宅市場u區(qū)域客群市場分析區(qū)域客群市場分析n客戶購買方式：客戶購買方

22、式：80%以上客戶均以貸款方式購置，僅有少量客戶（多次置業(yè)者）全款支付。以上客戶均以貸款方式購置，僅有少量客戶（多次置業(yè)者）全款支付。n客戶職業(yè)構(gòu)成：客戶職業(yè)構(gòu)成：改善：私營業(yè)主、下縣老板、管道局及管道公司員工、政府部門工作人員及部分事業(yè)改善：私營業(yè)主、下縣老板、管道局及管道公司員工、政府部門工作人員及部分事業(yè)單位從業(yè)人員等。單位從業(yè)人員等。首置：公司職員、公務(wù)員、醫(yī)生、教師、銀行人員、其他普通工人等。首置：公司職員、公務(wù)員、醫(yī)生、教師、銀行人員、其他普通工人等。n客戶關(guān)注點：客戶關(guān)注點：價格經(jīng)濟、品牌口碑、戶型實用、配套成熟、交通便利、景觀園林、居住舒價格經(jīng)濟、品牌口碑、戶型實用、配套成熟、

23、交通便利、景觀園林、居住舒適度、教育優(yōu)勢、物業(yè)品質(zhì)、社區(qū)品質(zhì)等。適度、教育優(yōu)勢、物業(yè)品質(zhì)、社區(qū)品質(zhì)等。 城市房地產(chǎn)市場分析城市房地產(chǎn)市場分析住宅市場住宅市場n市場客群結(jié)構(gòu)市場客群結(jié)構(gòu)偏低收入人群中等收入人群高收入市場主力客群管道局、管道公司中高層；外企、私企及其他國企高管；私營業(yè)主等； 年收入20萬以上公司職員；普通工人；小商販等； 月收入3000元以下各公司管理人員；管道局職員；私營小業(yè)主；金融從業(yè)人員；醫(yī)生；教師；政府職能部門公務(wù)員；部分公司職員等； 月收入3000-10000元城市房地產(chǎn)市場分析城市房地產(chǎn)市場分析住宅市場住宅市場n市場客群需求分層市場客群需求分層城市房地產(chǎn)市場分析城市房地

24、產(chǎn)市場分析住宅市場住宅市場n當(dāng)前調(diào)控下的營銷政策法規(guī)當(dāng)前調(diào)控下的營銷政策法規(guī) 按照當(dāng)前地產(chǎn)調(diào)控政策，各個項目普遍貸款政策從緊，銀行的個貸渠道限制了以投資按照當(dāng)前地產(chǎn)調(diào)控政策，各個項目普遍貸款政策從緊，銀行的個貸渠道限制了以投資、投機為目的的購買多套房產(chǎn)的客戶和外地炒房客戶。、投機為目的的購買多套房產(chǎn)的客戶和外地炒房客戶。 首套房置業(yè)，首付款比例不低于首套房置業(yè)，首付款比例不低于30%，貸款利率為基準(zhǔn)利率的，貸款利率為基準(zhǔn)利率的0.8倍；倍； 二套房置業(yè)，首付款比例不低于二套房置業(yè)，首付款比例不低于50%，貸款利率為基準(zhǔn)利率的，貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍；倍； 三套房，不提供按揭。三套房，不提

25、供按揭。 其中，外地客戶（如北京）必須提供在廊坊本地一年以上的個人納稅證明或者當(dāng)?shù)氐钠渲校獾乜蛻簦ㄈ绫本┍仨毺峁┰诶确槐镜匾荒暌陨系膫€人納稅證明或者當(dāng)?shù)氐纳鐣ｋU繳納證明，否則無法辦理商業(yè)貸款。社會保險繳納證明，否則無法辦理商業(yè)貸款。 一次性付款不受限制。一次性付款不受限制。 城市房地產(chǎn)市場分析城市房地產(chǎn)市場分析住宅市場住宅市場n房地產(chǎn)市場處于快速增長期，市場需求量（剛需）旺盛，房地產(chǎn)市場處于快速增長期，市場需求量（剛需）旺盛， 總體發(fā)展趨勢向好?？傮w發(fā)展趨勢向好。n土地交易活躍，土地價格不斷上升，項目規(guī)劃指標(biāo)均衡。土地交易活躍，土地價格不斷上升，項目規(guī)劃指標(biāo)均衡。n住宅市場的抗風(fēng)險能力強

26、，銷售價格增長趨勢顯著。住宅市場的抗風(fēng)險能力強，銷售價格增長趨勢顯著。n市場格局劃分明顯，存在明顯梯度。市場格局劃分明顯，存在明顯梯度。n市場需求以客戶自助及改善型占絕對主流，少量投資，整體市場不存在過熱和泡沫風(fēng)險。市場需求以客戶自助及改善型占絕對主流，少量投資，整體市場不存在過熱和泡沫風(fēng)險。n客群以本地化為主，地緣優(yōu)勢明顯給外部客群的導(dǎo)入留有空間。客群以本地化為主，地緣優(yōu)勢明顯給外部客群的導(dǎo)入留有空間。城市房地產(chǎn)市場分析城市房地產(chǎn)市場分析小結(jié)小結(jié)關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)快速增長期，剛性需求旺盛，價格增長趨勢明顯房地產(chǎn)快速增長期，剛性需求旺盛，價格增長趨勢明顯第 42 頁2、城市宏觀環(huán)境分析、城

27、市宏觀環(huán)境分析前言前言 城市準(zhǔn)入研究的意義城市準(zhǔn)入研究的意義 Contents 1、 城市印象城市印象4、重點個案分析、重點個案分析3、城市房地產(chǎn)市場分析、城市房地產(chǎn)市場分析5、價值梳理后的、價值梳理后的SWOT分析分析6、城市準(zhǔn)入建議、城市準(zhǔn)入建議 重點個案分析 小結(jié)u豪邸坊豪邸坊安次首個多元化項目安次首個多元化項目重點個案分析重點個案分析豪邸坊豪邸坊項目信息n項目規(guī)劃（分兩期開發(fā)）項目規(guī)劃（分兩期開發(fā)）：一期為靠項目東側(cè)的5棟樓：2、3、5、7、9、13號樓。2號樓為16層全LOFT，其他為18層板樓，2010年5月首次推盤。二期是7棟板樓，2棟酒店式公寓，已規(guī)劃完畢。項目中有少量底層沿街

28、商業(yè)。n產(chǎn)品情況：產(chǎn)品情況：一期5棟樓：2號樓為16層2個單元全LOFT，其他為23個單元的18層板樓，戶型面積以70平米兩居以及90-113平米三居為主，另有部分130平米左右大戶型產(chǎn)品。二期是7棟板樓產(chǎn)品設(shè)計與一期一致，不再有LOFT產(chǎn)品，而另外2棟酒店式公寓戶型面積為40-50平米為主。重點個案分析重點個案分析豪邸坊豪邸坊70-73平米兩居，戶型方正典雅，功能分區(qū)明確，布局合理，南北通 透。有贈送面積。117-130平米三居，戶型方正典雅，南北通透，主臥室大轉(zhuǎn)角觀景窗，功能分區(qū)明顯。重點個案分析重點個案分析豪邸坊豪邸坊100-114平米三居，主臥室大轉(zhuǎn)角觀景窗，戶型方正，空間利用合理。1

29、00-106平米三居，功能分區(qū)合理，南北通透，主臥室大轉(zhuǎn)角觀景窗。重點個案分析重點個案分析豪邸坊豪邸坊n東日瑞景東日瑞景重點個案分析重點個案分析東日瑞景東日瑞景項目信息n地處北外環(huán)沿線，交通便利，周邊配套成熟，典型的臨環(huán)線成熟社區(qū)地處北外環(huán)沿線，交通便利，周邊配套成熟，典型的臨環(huán)線成熟社區(qū)東日瑞景市第一實驗中學(xué)十四中 頤和家苑u交通交通n永興路與北外環(huán)南側(cè)交叉處西南側(cè)，永興路-=東,裕華路西n東與“五星級溫泉度假村”相鄰，南依供電局文體活動中心，北是華為配套生活區(qū)，西是武警學(xué)院的頣和家苑。 u本身配套本身配套n18號樓帶底商。20號樓南側(cè)為1棟商業(yè)樓。n小區(qū)內(nèi)設(shè)有雙語幼兒園一所、大型超市、菜市

30、場等。 u周邊配套周邊配套n教育資源藍天藝術(shù)幼兒園、河北工業(yè)大學(xué)、廊坊師范學(xué)院、市第一實驗中學(xué)、十四中、第九小學(xué)等。n商業(yè)福星隆超市、天都大酒店。n醫(yī)療資源市中醫(yī)院、博愛兒童醫(yī)院、建安醫(yī)院等。市第一實驗中學(xué)河北工業(yè)大學(xué)天都大酒店市中醫(yī)院建安醫(yī)院重點個案分析重點個案分析東日瑞景東日瑞景n東日瑞景東日瑞景-分期開發(fā)，規(guī)劃上將打造商業(yè)、公寓、住宅等為一體的綜合體分期開發(fā)，規(guī)劃上將打造商業(yè)、公寓、住宅等為一體的綜合體二期盛世一期盛唐二期盛世一期盛唐15#2#1#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#5F6F6F6F6F6F6F6F6F14#11F11F11F15#11F11F11F一期盛

31、唐u規(guī)劃分期：總共分為二期規(guī)劃分期：總共分為二期n一期為東區(qū)盛唐：一期總棟數(shù)22棟， 15棟住宅樓（其中11號樓底三層為商業(yè)）、1棟商業(yè)、 1棟公寓樓、 1棟幼兒園、4棟停車場。一期15號樓為公寓樓，層高4.8米，可隔為二層使用，且為70年產(chǎn)權(quán)。一期商業(yè)100-200平米的小單元。一期5號樓為5層，1-4號、7號樓、12-14號樓為6層，其余都為11層樓。房屋套數(shù)1277套。n二期為西區(qū)盛世：二期規(guī)劃為15棟住宅樓，分別為5層、6層和11層。重點個案分析重點個案分析東日瑞景東日瑞景n東日瑞景東日瑞景-建筑和園林設(shè)計皆為中式風(fēng)格，和諧統(tǒng)一，仿皇家園林的設(shè)計，提升建筑和園林設(shè)計皆為中式風(fēng)格，和諧統(tǒng)

32、一，仿皇家園林的設(shè)計，提升 項目的尊貴感項目的尊貴感多層單體n建筑設(shè)計建筑設(shè)計天津中怡設(shè)計有限公司和德國G+P建筑師事務(wù)所聯(lián)合設(shè)計。整個小區(qū)的設(shè)計理念上依照中國傳統(tǒng)文化中“負(fù)陰抱陽”的居住理念。多層住宅采用青灰色瓦屋面的坡屋頂，山墻上端加了古銅色的花格裝飾架。高層在頂部做了具有傳統(tǒng)意味的扇形窗戶，以及在入口處用現(xiàn)代的手法以簡化的唐朝屋頂來突出本小區(qū)的風(fēng)格定位。 小高層單體n園林設(shè)計園林設(shè)計：園林風(fēng)格為中式（仿皇家園林設(shè)計）。在盛唐、盛世兩區(qū)的中心位置分別圍合成兩塊完整的集中綠地、長安廣場和開元廣場；區(qū)內(nèi)還將象征財富的龍河之水蜿蜒引入小區(qū)，貫穿小區(qū)東西兩端。盛唐主入口廣場分別以20米寬的盛唐大道

33、延伸至長安廣場，長安廣場周圍有太白醉酒雕塑、兒童活動廣場、華清池、貴妃亭、太平廣場等景觀小品。重點個案分析重點個案分析東日瑞景東日瑞景n東日瑞景東日瑞景- -主力戶型為主力戶型為8080多平米二居，布局緊湊、南北通透、功能分區(qū)、附帶多平米二居，布局緊湊、南北通透、功能分區(qū)、附帶 飄窗，舒適度較高。飄窗，舒適度較高。廚房37 1室1廳1衛(wèi)陽臺飄窗廚房501室1廳1衛(wèi)852室2廳（15號樓）公寓層高4.8M，隔為兩層：底層大面積客廳，帶獨立衛(wèi)生間；上層為臥室，帶一個獨立衣帽間； 底層、上層全為北向采光； 非獨立廚房，與客廳一體。普宅層高2.8M：臥室?guī)舷颡毩㈥柵_；客廳帶南向飄窗； 衛(wèi)生間為暗衛(wèi)；

34、 非獨立廚房，與客廳一體。主力戶型80多 2居：主臥室?guī)舷颡毩㈥柵_；北向次臥帶飄窗；獨立廚房北向采光；大面寬客廳南向采光； 暗衛(wèi) 。重點個案分析重點個案分析東日瑞景東日瑞景n東日瑞景東日瑞景-24小時保安巡更，地面輻射采暖等均顯示出物業(yè)高水準(zhǔn)服務(wù)小時保安巡更，地面輻射采暖等均顯示出物業(yè)高水準(zhǔn)服務(wù) 社區(qū)內(nèi)設(shè)有24小時保安巡邏、電子監(jiān)控系統(tǒng)以及單元電子可視系統(tǒng)。 小區(qū)內(nèi)采用地板輻射式采暖，這種采暖方式使整個地板均勻熱輻射，房內(nèi)的溫差小，給人腳暖但頭不熱的舒適感覺，這正符合人體生理需求。地板輻射采暖n物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)重點個案分析重點個案分析東日瑞景東日瑞景n紫金華府紫金華府城市中心地帶經(jīng)典高檔社區(qū)

35、城市中心地帶經(jīng)典高檔社區(qū)重點個案分析重點個案分析東日瑞景東日瑞景123567891011121315主入口10-11層10-11層9-11層11層車庫出入口9層9-10層11層9層11層9層9層9-10層2層2層9層一期9棟1#、2#、3#、6#、7#、8#、9#、11#、12#板樓；二期4棟5#、10#、13#、15#板樓（無4#和14#樓）；1#、2#、3#、5#、10#、15#樓底下2層為商業(yè)，模式為開發(fā)商自營及對外銷售共存；產(chǎn)品情況：產(chǎn)品情況：項目均為一梯兩戶主力戶型90-135平米的兩居三居；規(guī)劃情況（分兩期開發(fā)）規(guī)劃情況（分兩期開發(fā)）重點個案分析重點個案分析東日瑞景東日瑞景n主力戶

36、型南北通透，布局緊湊，得房率高達主力戶型南北通透，布局緊湊，得房率高達89%，舒適度較高，舒適度較高主力兩居A：布局細致，功能細分，南北通透；主臥客廳采光好。主力兩居B：布局緊湊，功能分區(qū)合理，南北通透；主臥客廳均有南向陽臺，客廳空間大。主力三居：功能分區(qū)合理；主臥客廳均有南向陽臺。重點個案分析重點個案分析東日瑞景東日瑞景n陽光逸墅陽光逸墅重點個案分析重點個案分析陽光逸墅陽光逸墅幼兒園商業(yè)街一期二期u規(guī)劃分期：共分二期規(guī)劃分期：共分二期13棟住宅樓，項目分2期開發(fā)，總共1595套。以板樓為主，少量板塔，分別為6層、11層和18層。一期1000戶，為南側(cè)的1-7號樓。二期為北側(cè)的8-13號樓。n

37、園林風(fēng)格：園林風(fēng)格：中國美術(shù)學(xué)院風(fēng)景建筑設(shè)計研究院做的園林與建筑設(shè)計，小區(qū)內(nèi)設(shè)計了主次兩條景觀軸線。主軸為南北向，貫穿整個“中央公園”，連接各個景觀節(jié)點；次軸線為正對小區(qū)主入口的東西向景觀軸線。擁有2萬平米水系。n建筑設(shè)計：建筑設(shè)計：以簡約現(xiàn)代的江南風(fēng)格為基礎(chǔ)，力求將反映江南建筑的建筑風(fēng)格融入其中。建筑表面材料以白色涂料、灰色面磚為主，適當(dāng)結(jié)合鋼材與石材；色彩以冷色調(diào)為主，適當(dāng)結(jié)合暖色百葉以襯托和變化。首層大堂墻面為大理石。外立面底四層是外掛石材，以上是涂料。重點個案分析重點個案分析陽光逸墅陽光逸墅n主力戶型均為雙陽臺設(shè)計，盡量多做飄窗、贈送書房，附加值高。衛(wèi)生間，干濕分主力戶型均為雙陽臺設(shè)計

38、，盡量多做飄窗、贈送書房，附加值高。衛(wèi)生間，干濕分區(qū)，舒適度高。區(qū)，舒適度高。110平米3室2廳1衛(wèi)1廚 陽臺飄窗飄窗飄窗衛(wèi)生間北向陽光房帶飄窗；南向大尺度陽臺南北向的主次臥均帶飄窗；衛(wèi)生間干濕分區(qū)；72平米1室2廳+陽光書房（贈送） 陽臺飄窗70平米送7平米，85平米送9平米；衛(wèi)生間干濕分區(qū)；明廚，主臥帶飄窗；雙陽臺設(shè)計；主客廳與陽光書房相連；重點個案分析重點個案分析陽光逸墅陽光逸墅n紫薇天怡（盛德花園四期）紫薇天怡（盛德花園四期）重點個案分析重點個案分析陽光逸墅陽光逸墅N41424039302926超市28272524233536373831323322212019181715164345

39、4846寫字樓5150491112542316789101314商業(yè)樓辦公樓52一期二期四期三期五期u規(guī)劃分期：共分五期規(guī)劃分期：共分五期n一期為1-19號樓，19棟南北通透6層板樓，約800戶，已于2007年售罄；n項目二期和三期約17棟住宅樓，為20-28號樓和43、45、46、48-52號樓，約700戶，于2008年售罄；n盛德花園紫薇天怡是第四期，2010年6月售罄，為水系景觀四周的七棟塔樓，均為21層，2梯8戶，共1176戶。n五期為地塊西側(cè)6棟住宅、寫字樓、超市、辦公樓。其中29、30號樓為1梯2戶，3個單元，6層板樓；39-42號樓，均為高低不等的板樓，其中2個單元為6層，1個單元為11層，約300戶。重點個案分析重點個案分析陽光逸墅陽光逸墅n主力戶型陽臺、飄窗多，外加節(jié)能環(huán)保技術(shù)，附加值高主力戶型陽臺、飄窗多，外加節(jié)能環(huán)保技術(shù)，附加值高陽臺陽臺飄窗衛(wèi)生間飄窗衛(wèi)生間飄窗飄窗飄窗飄窗陽臺陽臺廚房95二室二廳布局緊湊，功能分區(qū)合理，南北通透；南北向雙陽臺；南北主次臥室皆贈送飄窗；衛(wèi)生間干濕分區(qū)。132三室二廳南北通透，布局合理，盡可能的多做贈送飄窗（南北雙次臥、客廳和餐廳皆帶飄窗）；主臥連接南向大尺度陽臺