商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

1、商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：1、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑效勞的共有房屋和管理房屋。2、套(單元)與公共建筑空間之淶姆指羥揭約巴馇?包括山墻)墻體水平投影面積的一半。不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：1、附屬于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹臁?、幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。共有建筑面積分?jǐn)傇敲礊椋寒a(chǎn)權(quán)雙方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議計(jì)算分?jǐn)偅粺o權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，可按建筑面積比例進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)?。共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄊ牵?、多層商品住

2、宅樓，須先求出整幢房屋和共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂?、多功能綜合樓，須先求出整幢房屋和幢內(nèi)不同功能區(qū)的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)各功能區(qū)內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)?。共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的內(nèi)容如有變化，應(yīng)以建設(shè)部現(xiàn)行的有關(guān)文件規(guī)定為準(zhǔn)。 一般來講分?jǐn)偯娣e是整棟樓的公用面積，當(dāng)然房屋樓體的墻壁也在里面，帶電梯的房子公攤相對(duì)大點(diǎn)。根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)?房產(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)?(GBT1798612000)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本細(xì)那么。目 錄第一章總那么第二章房產(chǎn)平面控制測(cè)量第三章房產(chǎn)調(diào)查與勘測(cè)第四章房產(chǎn)圖繪制第五章房產(chǎn)面積測(cè)算第六章房產(chǎn)變更測(cè)量第七章附那么第一章總那么一、房產(chǎn)測(cè)

3、繪的目的房產(chǎn)測(cè)繪主要是采集和表達(dá)房屋及其用地的有關(guān)信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料。二、房產(chǎn)測(cè)繪的根本內(nèi)容房產(chǎn)測(cè)繪的根本內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)調(diào)查與勘測(cè)、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積計(jì)算、房產(chǎn)變更測(cè)量等。三、房產(chǎn)測(cè)繪的根本精度要求本細(xì)那么以中誤差作為評(píng)定精度的標(biāo)準(zhǔn)，以兩倍中誤差作為限差。四、房產(chǎn)測(cè)繪的成果房產(chǎn)測(cè)繪成果包括房產(chǎn)分幅平面圖、房產(chǎn)分丘平面圖、房產(chǎn)分層分戶平面圖及內(nèi)外業(yè)數(shù)據(jù)、薄冊(cè)及其他信息載體。五、坐標(biāo)系統(tǒng)房產(chǎn)測(cè)繪采用長沙市獨(dú)立直角坐標(biāo)系和黃海高程系。六、房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)方案房產(chǎn)測(cè)繪工作開始前應(yīng)根據(jù)任務(wù)和測(cè)區(qū)收集有關(guān)資料，在踏勘根底上制定最正

4、確技術(shù)方案，編寫技術(shù)設(shè)計(jì)書，在施工過程中應(yīng)加強(qiáng)質(zhì)量檢查，測(cè)繪工作結(jié)束后編寫技術(shù)工作總結(jié)。七、測(cè)繪儀器維護(hù)測(cè)繪儀器設(shè)備應(yīng)定期檢測(cè)，及時(shí)維修，使用中注意儀器的維護(hù)與平安。第二章房產(chǎn)平面控制測(cè)量一、平面控制網(wǎng)的布設(shè)原那么控制點(diǎn)的布設(shè)，應(yīng)遵循從整體到局部，從高級(jí)到低級(jí)分級(jí)布網(wǎng)原那么，也可越級(jí)布網(wǎng)。根本控制點(diǎn)應(yīng)根據(jù)城鎮(zhèn)大小規(guī)模和精度留有余地的原那么選擇首級(jí)控制網(wǎng)的等級(jí)。二、原有控制成果利用利用長沙市原有的控制成果和資料，須按?房產(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)?的規(guī)定和要求進(jìn)行比擬和分析，凡符合標(biāo)準(zhǔn)要求的已有控制點(diǎn)成果，都應(yīng)充分利用；對(duì)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)要求的控制點(diǎn)，利用其點(diǎn)位進(jìn)行聯(lián)測(cè)后平差計(jì)算，使其到達(dá)相應(yīng)等級(jí)點(diǎn)精度要求。因布設(shè)新

5、區(qū)控制網(wǎng)利用原有點(diǎn)聯(lián)測(cè)時(shí)，須對(duì)所聯(lián)測(cè)的原有控制點(diǎn)進(jìn)行檢驗(yàn)和認(rèn)定。三、平面控制點(diǎn)等級(jí)及主要技術(shù)指標(biāo)末級(jí)相鄰根本控制點(diǎn)的相對(duì)中誤差不超過±0025m。房產(chǎn)平面控制點(diǎn)包括二、三、四等平面控制點(diǎn)和一、二、三級(jí)平面控制點(diǎn)，各等級(jí)控制點(diǎn)測(cè)量主要技術(shù)指標(biāo)按?房產(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)?(GBT1798612000)規(guī)定執(zhí)行。四、平面控制測(cè)量成果的整理和平差手薄的記載工程和原始觀測(cè)數(shù)據(jù)記錄，必須字跡清晰、填寫齊全。外業(yè)的原始記錄不得擦拭、涂改、轉(zhuǎn)抄，使用計(jì)算機(jī)記錄時(shí)，所用軟件須依法鑒定前方可使用。二、三、四等和一、二、三級(jí)平面控制網(wǎng)都應(yīng)分級(jí)進(jìn)行統(tǒng)一平差或聯(lián)合整體平差，平差后應(yīng)進(jìn)行精度評(píng)定，使用計(jì)算機(jī)平差時(shí)，所用軟

6、件須依法鑒定前方可使用。五、平面控制測(cè)量應(yīng)提交的成果平面控制測(cè)量應(yīng)提交的成果包括房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)設(shè)計(jì)書、成果資料索引及說明、觀測(cè)手薄、測(cè)繪儀器檢定書、平差計(jì)算資料、點(diǎn)之記、控制點(diǎn)坐標(biāo)成果表、控制點(diǎn)展點(diǎn)圖，技術(shù)總結(jié)、檢查驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。第三章房產(chǎn)調(diào)查與勘測(cè)一、房產(chǎn)調(diào)查房產(chǎn)調(diào)查，就是對(duì)房產(chǎn)每個(gè)權(quán)屬單元的位置、權(quán)屬界限、權(quán)屬、數(shù)量和利用狀況等根本情況，以及地理名稱和行政境界進(jìn)行調(diào)查。(一)丘與丘號(hào)丘是指地表上一塊有界空間的地塊，只屬一個(gè)產(chǎn)權(quán)單元時(shí)稱獨(dú)立丘，屬多個(gè)產(chǎn)權(quán)單元時(shí)稱組合丘。有固定界標(biāo)的(如圍墻、欄柵、房屋墻體等)按固定界標(biāo)劃分，沒有固定界標(biāo)的按自然界線劃分。丘界線有爭議或界線不明的，用未定丘界線表示。

7、丘號(hào)以圖幅為單位，從左至右，自上而下用數(shù)字1，2，順序編號(hào)。該圖幅內(nèi)所編丘號(hào)為主丘號(hào)，跨相鄰圖幅的丘號(hào)稱副丘號(hào)，用丘號(hào)加小括號(hào)表示?？鐖D幅丘的主丘號(hào)應(yīng)編在主門牌號(hào)(或單位大門)所在圖幅內(nèi)。組合丘各用地單元以丘號(hào)加支號(hào)編立，丘號(hào)在前，支號(hào)在后，中間用短直線連接，稱丘支號(hào)。(二)幢與幢號(hào)幢是指一座獨(dú)立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。幢號(hào)以丘為單位，自進(jìn)大門起，從左到右，從前到后，用數(shù)字1，2，順序按S形編號(hào)。幢號(hào)注在房屋輪廓線的左下角，并加括號(hào)表示。(三)測(cè)量號(hào)測(cè)量號(hào)是指一幢房屋所在主丘的圖幅號(hào)、主丘號(hào)、幢號(hào)，相互之間用短直線連接構(gòu)成。同一幢房屋只有一個(gè)測(cè)量號(hào)，它表示房屋所在的地理位置和該房屋產(chǎn)

8、權(quán)檔案存放的位置。(四)房屋調(diào)查房屋調(diào)查內(nèi)容包括房屋坐落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、層數(shù)、所在層次、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、房屋用途、墻體歸屬、產(chǎn)權(quán)來源、產(chǎn)權(quán)糾紛和他項(xiàng)權(quán)利等根本情況。1、房屋坐落按地名辦編制的地名、門牌號(hào)調(diào)記。同一處房屋坐落有新舊門牌號(hào)的，應(yīng)全部調(diào)記并注明；同一幢房屋有兩個(gè)以上街道門牌號(hào)的，應(yīng)全部注明；房屋坐落沒有門牌號(hào)的，借用毗連房屋門牌號(hào)并加注東、西、南、北方位，也可用小區(qū)名稱(或地名)第幾幢來表示。2、房屋產(chǎn)權(quán)人房屋產(chǎn)權(quán)人指擁有房屋產(chǎn)權(quán)的法人或自然人。(1)私房，一般按照產(chǎn)權(quán)證件或身份證件的姓名調(diào)記。產(chǎn)權(quán)人已死亡的，應(yīng)注明代理人的姓名；產(chǎn)權(quán)是共有的，應(yīng)注明全體共有權(quán)人的姓名。(2)單位

9、所有的房屋，應(yīng)注明單位的全稱，兩個(gè)以上單位共有的均應(yīng)注明。(3)房地產(chǎn)管理部門直接管理的房屋，公產(chǎn)應(yīng)注明房地產(chǎn)管理部門的名稱；代管產(chǎn)應(yīng)注明代管及原產(chǎn)權(quán)人姓名；托管產(chǎn)應(yīng)注明托管及委托人的姓名或單位名稱；撥用產(chǎn)應(yīng)注明房地產(chǎn)管理部門的全稱及撥借單位名稱。3、房屋產(chǎn)別房屋產(chǎn)別分為八類：國有產(chǎn)，用1表示；集體所有產(chǎn)，用2表示；私產(chǎn)，用3表示；聯(lián)營企業(yè)產(chǎn)，用4表示；股份制企業(yè)產(chǎn)，用5表示；港、澳、臺(tái)投資房產(chǎn)，用6表示；涉外產(chǎn)，用7表示；其他產(chǎn)，用8表示。4、建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)分為六類：鋼結(jié)構(gòu)，用1表示；鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，用2表示；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，用3表示；混合結(jié)構(gòu)，用4表示；磚木結(jié)構(gòu)，用5表示；其他結(jié)構(gòu)，

10、用6表示。5、房屋層數(shù)房屋層數(shù)是指房屋室外地坪以上的自然層數(shù)，所在層次用自然數(shù)表示，地坪以下為地下層數(shù)，用負(fù)整數(shù)表示。房屋總層數(shù)為房屋自然層數(shù)與地下層數(shù)之和，用兩位數(shù)表示，缺乏兩位數(shù)時(shí)前面添零。架空層、假層、附層(夾層)、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓以及突出屋面的樓梯間、電機(jī)房、水箱間不計(jì)層數(shù)，但應(yīng)具體注明位置(即第幾層上的附屬層)。6、房屋建成年份房屋建成年份指房屋實(shí)際竣工年份，用公元紀(jì)年的四位數(shù)表示。撤除翻建的以翻建竣工年份為準(zhǔn)；一幢房屋有兩種以上建成年份的，應(yīng)分別注明。7、房屋用途房屋用途分為八類，其編碼名稱為：10住宅20工業(yè)、交通、倉儲(chǔ)30商業(yè)、金融、信息40教育、醫(yī)衛(wèi)、科研50文化、娛

11、樂、體育60辦公70軍事80其他(涉外、宗教、監(jiān)獄)房屋設(shè)計(jì)用途是指經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的房屋用途，按建設(shè)工程規(guī)劃許可證上認(rèn)定。8、房屋墻體歸屬房屋墻體歸屬是房屋四面墻體所有權(quán)的歸屬，分為自墻、共墻、借墻三類。房屋墻體以外的圍墻歸屬不予調(diào)查注記。房屋墻體四至歸屬由產(chǎn)權(quán)人填寫墻界申報(bào)表，對(duì)于自墻、共墻須由鄰戶認(rèn)證確定。二、房屋勘測(cè)(一)界址點(diǎn)測(cè)量1、界址點(diǎn)的精度要求采用?房產(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)?界址點(diǎn)的二、三級(jí)精度，即各級(jí)界址點(diǎn)相對(duì)于鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差和間距超過50M的相鄰界址點(diǎn)的間距誤差不得超過以下規(guī)定：二級(jí)界址點(diǎn)中誤差±005m限差±010m三級(jí)界址點(diǎn)中誤差±010m限差&

12、#177;020m間距未超過50m的界址點(diǎn)的間距意味著不得超過計(jì)算結(jié)果：D=±mi(1+002D)式中：mi相應(yīng)等級(jí)界址點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差，m；D相鄰界地點(diǎn)間的距離，m。需要測(cè)定房角點(diǎn)坐標(biāo)時(shí)，房角點(diǎn)坐標(biāo)的精度等級(jí)和限差執(zhí)行與界址點(diǎn)相同的標(biāo)準(zhǔn)。2、界址點(diǎn)測(cè)量界址點(diǎn)測(cè)量可使用極坐標(biāo)法、支導(dǎo)線法或正交法等解析法測(cè)定。支導(dǎo)線法測(cè)定時(shí)，長度不宜超過50m，邊數(shù)不宜超過兩條 。對(duì)于間距很短的相鄰界址點(diǎn)應(yīng)直接丈量邊長。3、界址點(diǎn)編號(hào)界址點(diǎn)以丘為單位，從街門起沿界址點(diǎn)的折點(diǎn)順時(shí)針編號(hào)。(二)房產(chǎn)面積測(cè)量的精度要求采用?房產(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)?二、三級(jí)房產(chǎn)面積測(cè)量精度，如下表：上表中：s所測(cè)量的房產(chǎn)面積，；D測(cè)量長

13、度，m；ma、mb測(cè)距儀的固定誤差、比例誤差mz測(cè)量距儀和反射面的對(duì)準(zhǔn)誤差。(三)房屋尺寸丈量1、丈量基準(zhǔn)(1)獨(dú)立成幢房屋，以房屋四面墻體外側(cè)為界測(cè)量，丈量房屋以勒腳以上墻角為準(zhǔn)水平丈量。(2)毗連房屋，共有墻以墻體中間為界，量至墻體厚度為12處；借墻量至墻體內(nèi)側(cè)；自有墻體量至墻體的外側(cè)，并用相應(yīng)符號(hào)表示。(3)附屬設(shè)施、柱廊以柱外圍為準(zhǔn)、陽臺(tái)以底板投影為準(zhǔn)；門廊以柱或圍護(hù)物的外圍為準(zhǔn)；檐廊、挑廊以外圍水平投影為準(zhǔn)丈量。(4)異形房屋，增加輔助線測(cè)量。如：不規(guī)那么多邊形房屋增加輔助線測(cè)量后分割成假設(shè)干規(guī)那么圖形；丈量弧長、矢高和弓長后可計(jì)算其半徑和圓心角。(5)墻體厚度，剔除粉灰的裸墻厚度。

14、(6)房屋層高，系指房屋地面至樓面、樓面至樓面的垂直高度，房屋每層均應(yīng)丈量層高。2、丈量方法(1)檢核法，即按經(jīng)規(guī)劃部門審查批準(zhǔn)的施工圖核實(shí)房屋尺寸，成套住宅須對(duì)每種戶型尺寸進(jìn)行核實(shí)；非住宅須對(duì)每個(gè)產(chǎn)權(quán)單元尺寸進(jìn)行核實(shí)，如局部與施工圖不符，須實(shí)量變化部位尺寸。(2)實(shí)量法，即實(shí)地丈量房屋的尺寸，核定房屋的結(jié)構(gòu)和墻體厚度。應(yīng)盡量丈量房屋尺寸，丈量內(nèi)空尺寸加裝飾粉灰厚度和兩個(gè)半墻厚度后為軸線距離，丈量的外圍，內(nèi)空和軸線尺寸應(yīng)加注予以區(qū)別。3、精度要求(1)檢核精度。采用經(jīng)檢定的纖維皮尺、鋼尺或手持式測(cè)距儀對(duì)照規(guī)劃部門審查的圖紙，實(shí)地檢核房屋軸線尺寸，其設(shè)計(jì)尺寸與實(shí)測(cè)長度較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，超過

15、者，以實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。(2)實(shí)量精度。按實(shí)際丈量尺寸計(jì)算房屋面積時(shí)，應(yīng)分別丈量房屋外廓尺寸和室內(nèi)分間尺寸及各墻體厚度，房屋外廓全長與室內(nèi)分間尺寸及墻體厚度總和較差不超過式中，n1房屋外廓全長丈量的尺段數(shù)n2室內(nèi)分間及各墻體厚度丈量的尺段數(shù)此時(shí)，以房屋外廓數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，其較差按分段丈量的尺寸比例配賦。假設(shè)超過限差，應(yīng)進(jìn)行復(fù)量。(四)繪制房屋測(cè)量草圖無規(guī)劃部門批準(zhǔn)的施工圖的，應(yīng)繪制草圖。1、草圖內(nèi)容及要求。(1)按比例尺分層繪制，加繪指北方向線。(2)房屋外墻，權(quán)限分隔墻均繪單實(shí)線。(3)注明房屋坐落、測(cè)量號(hào)、產(chǎn)權(quán)人姓名、幢號(hào)、層次。(4)注記戶室號(hào)、注記實(shí)際開門處。(5)逐間實(shí)量時(shí)、注記室內(nèi)凈空邊長(

16、以內(nèi)墻面為準(zhǔn))、墻體厚度，數(shù)字取至厘米。磚墻用P表示，竹織壁墻用Z表示，木板墻用M表示，以木方材料厚度作為竹織壁墻(或木板墻)的墻體厚度。墻體厚度量至厘米，以厘米為單位，注記在字母的右下角。(6)凡有固定設(shè)備的附屬用房如廚房、廁所、衛(wèi)生間、電梯樓梯等均須加注記。(7)遇有地下室、復(fù)式房、夾層、假層等應(yīng)另繪草圖。(8)丈量層高和陽臺(tái)尺寸并注記。(9)備注。2、用紙規(guī)格和繪制要求測(cè)量草圖紙采用787mm×1092mm的116規(guī)格圖紙。測(cè)量草圖應(yīng)在實(shí)地繪制、測(cè)量的原始數(shù)據(jù)不得涂改和擦拭，更不得憑記憶補(bǔ)記數(shù)據(jù)。漢字字頭一律朝上，數(shù)字字頭向上或向左。第四章房產(chǎn)圖繪制房產(chǎn)圖分為房產(chǎn)分幅平面圖，房

17、產(chǎn)分丘平面圖、房屋分層分戶平面圖。一、房產(chǎn)分幅平面圖房產(chǎn)分幅平面圖(以下簡稱分幅圖)是全面反映房屋及其用地的位置和屬性等狀況的根本圖，是測(cè)繪分丘圖和分層分戶圖的根底資料，也是產(chǎn)權(quán)登記和產(chǎn)籍管理的根底資料。(一)分幅圖的測(cè)繪范圍分幅圖的測(cè)繪范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)及其以外的工礦企事業(yè)等單位和毗連的居民點(diǎn)。(二)分幅圖的規(guī)格分幅圖采用40cm×50cm矩形分幅。分幅圖的圖紙采用厚度為007010mm經(jīng)定型處理、變形率小于002的聚脂薄膜。(三)分幅圖的比例尺分幅圖采用的比例尺為1：500，遠(yuǎn)郊單丘分幅圖可采用1：1000(四)分幅圖應(yīng)表示的根本內(nèi)容分幅圖應(yīng)表示控制點(diǎn)、行政境界、

18、丘界、房屋、房屋附屬設(shè)施和房屋圍護(hù)物，以及與房地產(chǎn)有關(guān)的地形要素和注記。(五)分幅圖編號(hào)分幅圖編號(hào)以長沙市獨(dú)立坐標(biāo)系每平方公里按40cm×50cm(即實(shí)地020km×025km)劃分為20幅圖(1：500)，以每幅圖西南角坐標(biāo)值為圖幅號(hào)或稱圖號(hào)。(六)分幅圖繪制中各要素的取舍與表示方法1、行政境界，一般只表示區(qū)、縣(市)和鎮(zhèn)的境界線，境界線重合時(shí)，用高一級(jí)境界線表示，境界線與丘界線重合時(shí)，用丘界線表示。2、丘界線，明確無爭議的用丘界線表示；有爭議的，用未定丘界線表示。丘界線與房屋輪廓線或單線地物重合時(shí)用丘界線表示。3、房屋分幢測(cè)繪，以外墻勒腳以上外圍輪廓的水平投影為準(zhǔn)。同幢

19、房屋層數(shù)不同的應(yīng)繪出分層線。臨時(shí)性房屋不表示，裝飾性的柱，垛和加固墻等不表示。4、房屋附屬設(shè)施，包括柱廊、檐廊、架空通廊，底層陽臺(tái)、門廊、門樓、門、門墩和室外樓梯、以及和房屋相連的臺(tái)階(達(dá)五級(jí)以上)均應(yīng)表示。5、地物要素，街道、橋梁、水池、河流、電桿、道路、停車場、球場、草地、花圃、亭、塔等均應(yīng)表示。6、圍墻、棚欄、欄桿等均應(yīng)表示。7、房產(chǎn)要素與房產(chǎn)編號(hào)，包括丘號(hào)、丘支號(hào)、幢號(hào)、房產(chǎn)權(quán)號(hào)、房屋產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、房屋用途、街道名稱、門牌號(hào)、單位名稱等，根據(jù)調(diào)查勘測(cè)資料以相應(yīng)的數(shù)字、文字和符號(hào)表示。8、對(duì)于申請(qǐng)登記房屋，勘測(cè)后，分幅圖內(nèi)該幢房屋的房產(chǎn)要素(產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、層數(shù)組成的四位數(shù))后加注“點(diǎn)，

20、以表示該房屋已辦理產(chǎn)權(quán)登記。(七)成圖方法 1、編繪法，采用合格的地形圖或地籍圖原圖復(fù)制成二底圖，用二底圖進(jìn)行房產(chǎn)調(diào)查與勘測(cè)，標(biāo)注房產(chǎn)要素與房產(chǎn)編號(hào)。2、解析法，即用平板儀配合皮尺量距測(cè)繪房產(chǎn)圖。3、數(shù)字化測(cè)圖，即野外解析測(cè)量數(shù)據(jù)成圖。利用正交法、交會(huì)法等傳采集的測(cè)圖數(shù)據(jù)通過計(jì)算機(jī)處理、編輯成圖形文件，在視屏幕上，對(duì)照野外記錄草圖檢查修改準(zhǔn)確無誤后，通過繪圖儀繪出所需規(guī)格圖紙。二、房產(chǎn)分丘平面圖房產(chǎn)分丘平面圖(以下簡稱分丘圖)是分幅圖的局部圖，是繪制房屋產(chǎn)權(quán)證附圖的根本圖。(一)分丘圖的規(guī)格分丘圖的幅面在787mm×l092mm的13214之間選用。分丘圖的比例尺，根據(jù)丘面積大小，在

21、1：1001：1000之間選用。分丘圖的圖紙采用聚脂薄膜或選用其它材料。(二)分丘圖上應(yīng)表示的內(nèi)容分丘圖上除表示分幅圖的內(nèi)容外，還應(yīng)表示房屋權(quán)屬界線，界址點(diǎn)點(diǎn)號(hào)。注記挑廓、陽臺(tái)、建成年份、用地面積、建筑面積、房屋輪廓尺寸、墻體歸屬和四至關(guān)系等各項(xiàng)房地產(chǎn)要素。房屋建筑面積注記在每幢房屋的中間，在建筑面積下面劃一橫線，建筑面積保存兩位小數(shù)。房產(chǎn)要素注記在建筑面積上方，包括產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建成年份8位數(shù)字。第一位數(shù)字代表產(chǎn)別，第二位數(shù)字代表結(jié)構(gòu)，第三、四位數(shù)字代表層數(shù)，第五至八位數(shù)字代表建成年份。(三)周鄰關(guān)系描述分丘圖上，應(yīng)分別注明所有周鄰產(chǎn)權(quán)人名稱，分丘圖上各種注記的字頭應(yīng)朝上或朝左。(四)重

22、合要素的表示與處理房屋權(quán)屬界線與丘界線重合時(shí)，表示丘界線；房屋輪廓與房屋權(quán)屬界線重合時(shí)，表示房屋權(quán)屬界線。(五)作權(quán)證附圖描述用分丘圖作幢權(quán)證附圖根本圖時(shí)，應(yīng)用紅筆在分丘圖上勾出該幢房屋的輪廓線。三、房產(chǎn)分層分戶平面圖房產(chǎn)分層分戶平面圖(以下簡稱分層分戶圖)是在分丘圖的根底上繪制的細(xì)部圖，對(duì)一幢房屋而言，表示每層平面細(xì)部尺寸，對(duì)于一個(gè)戶室號(hào)而言，表示該套房屋的平面尺寸及周圍關(guān)系。分層分戶圖是房屋產(chǎn)權(quán)證的主要附圖。(一)房室號(hào)編注對(duì)于一幢房屋各層不同的權(quán)屬單元，應(yīng)編立戶室號(hào)。根本原那么為：從北到南、從西向東、從小至大編注戶室號(hào)。商業(yè)樓層內(nèi)的權(quán)屬單元須埋設(shè)永久性界址標(biāo)志后才能編注戶室號(hào)。(二)技術(shù)

23、要求1、規(guī)格，分層分戶圖幅面采用787mm×l092mm的132或116，個(gè)別房屋平面尺寸較大者，采用787mm×1092mm的18。2、比例尺，分層分戶圖比例在1：1001：500之間選用。分層分戶圖圖紙采用打印紙或其它材料。分層分戶圖的方位應(yīng)使房屋主要邊或與圖廓底線平行，圖廓內(nèi)標(biāo)注北方向。(三)標(biāo)注的內(nèi)容與方法1、圖廓外標(biāo)注內(nèi)容(1)房屋坐落，標(biāo)注在外圖廓左上方。(2)產(chǎn)權(quán)人，標(biāo)注在外圖廓上方中間，產(chǎn)權(quán)人名稱應(yīng)與申請(qǐng)表內(nèi)填注一致。(3)測(cè)量號(hào)。標(biāo)注在圖廓右上方。(4)其他，制圖人、校對(duì)人、比例尺、制圖日期、圖文件名依次標(biāo)注在外圖廓下方。制圖單位標(biāo)注在外轉(zhuǎn)圍廓左側(cè)。2、圖

24、廓內(nèi)標(biāo)注內(nèi)容(1)幢號(hào)、層次、戶室號(hào)，標(biāo)注在內(nèi)圖廓左上方。(2)建筑面積、層高，標(biāo)注在內(nèi)圖廓下方。(3)對(duì)天井、陽臺(tái)、樓梯、過道、門斗、院落、屋頂平臺(tái)等，應(yīng)加漢字注記，以防止識(shí)圖和計(jì)算面積時(shí)產(chǎn)生歧義。(4)套內(nèi)建筑面積、共有分?jǐn)偨ㄖ娣e、套建筑面積注記在圖廊內(nèi)的右下方。3、房屋輪廓線繪制與尺寸標(biāo)注(1)權(quán)屬界線、封閉陽臺(tái)等用06mm實(shí)線表示，未封閉陽臺(tái)用06mm虛線表示，周圍關(guān)系、陽臺(tái)與房屋的分界線用02mm實(shí)線表示。(2)繪制坡屋頂分層分戶平面圖時(shí)，用02mm虛線分隔220m以上部位，并標(biāo)注其平面尺寸。(3)標(biāo)注房屋內(nèi)空尺寸、墻厚、其它房屋標(biāo)注軸線尺寸和半墻厚、隔熱墻標(biāo)注墻厚；伸縮縫標(biāo)注縫隙

25、寬度。(4)長度尺寸標(biāo)注以米為單位，面積以平方米為單位，均保存兩位小數(shù)。第五章房產(chǎn)面積測(cè)算面積測(cè)算系指水平面積測(cè)算，房產(chǎn)面積測(cè)算包括房屋建筑面積、套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、戶室(權(quán)屬單元)建筑面積等。一、房產(chǎn)面積計(jì)算(一)一般規(guī)定1、房屋的建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高220m(含220m，以下同)以上的永久性建筑。2、房屋的產(chǎn)權(quán)面積房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)人依法擁有所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。3、房屋的共有建筑面積房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建

26、筑面積。4、面積計(jì)算要求各類面積計(jì)算須獨(dú)立進(jìn)行兩次，其較差在規(guī)定的限差內(nèi)時(shí)取中數(shù)作為最后結(jié)果，并校對(duì)簽字。(二)成套房屋建筑面積規(guī)定1、套建筑面積套建筑面積套內(nèi)建筑面積共有分?jǐn)偨ㄖ娣e2、套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積十套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積3、套內(nèi)使用面積(1) 套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等面積的總和。(2)套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。(3)不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。(4)內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。4、套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他支撐墻體所占的面積

27、。(1)套內(nèi)空間的分隔墻墻體面積(2)套與套之間，套與共有建筑之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)均為共有墻體，按其墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。(3)套內(nèi)墻體厚度不包括粉灰裝飾厚度。5、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積均按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。(1)封閉陽臺(tái)是指采用木質(zhì)、金屬質(zhì)或塑鋼和玻璃等材料對(duì)陽臺(tái)完全封閉，作為永久性使用的陽臺(tái)。(2)封閉陽臺(tái)的認(rèn)定以房屋竣工時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)。(三)房屋建筑面積計(jì)算規(guī)定1、計(jì)算全部建筑面積的范圍(1)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。(2)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2

28、20m以上部位計(jì)算建筑面積。(3)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊局部，層高在220m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。(4)樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。(5)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在220m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在220m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。(6)挑樓、全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。(7)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。(8)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。(9)房屋間永久性的封閉的架空通

29、廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。(10)地下室、半地下室及其相應(yīng)的入口，層高在220m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)外圍水平投影面積計(jì)算。(11)有柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。(12)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。(13)屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按其外圍水平投影面積計(jì)算。(14)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在220m以上部位的外圍水平面積計(jì)算。(15)有伸縮縫的房屋，假設(shè)其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。2、計(jì)算一半建筑面積的范圍(1)與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍

30、水平投影面積的一半計(jì)算。(2)獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。(3)未封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。(4)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。(5)有頂蓋未封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。3、不計(jì)算建筑面積的范圍(1)層高小于220m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于220m的地下室和半地下室。(2)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷等。(3)房屋之間無上蓋的架空通廊。(4)房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。(5)建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平

31、臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。(6)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的局部。(7)利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。(8)活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡易房屋。(9)獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。(10)與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。二、共有建筑面積分?jǐn)?一)一般規(guī)定1、共有建筑面積分?jǐn)倯?yīng)遵循本細(xì)那么，按相關(guān)房屋的建筑面積成比例分?jǐn)偂?、產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，共有建筑面積的分?jǐn)偪砂雌湮募騾f(xié)議規(guī)定執(zhí)行。3、共用建筑面積分?jǐn)?，以幢為根本單位?、整幢房屋在銷售和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、分割中只能采用同一種分?jǐn)偡椒ā?、共有建筑面積按比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式為：上式中式

32、中：K共有面積分?jǐn)傁禂?shù)；Si各產(chǎn)權(quán)單元自有建筑面積，si各產(chǎn)權(quán)單元應(yīng)分得的分?jǐn)偯娣e，si需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，即共有建筑面積，Si參加分?jǐn)偟母鳟a(chǎn)權(quán)單元自有建筑面積總和，(二)共有建筑面積內(nèi)容：1、幢內(nèi)電梯井、管道井、垃圾道、樓梯間、配電間、屋頂水箱間、水泵間、電梯機(jī)房、電腦網(wǎng)絡(luò)室(指智能大廈)，公共門廳、過道、地下室、值班室、技術(shù)設(shè)備層等為本幢效勞的公共用房和管理用房。2、各產(chǎn)權(quán)單元與公共建筑之間的分隔墻以及墻外墻水平投影面積的一半。3、含有隔熱墻的山墻剔除標(biāo)準(zhǔn)墻厚一半后剩余的面積。4、幢與幢之間連結(jié)的通廊按相連兩幢的建筑面積成比例分?jǐn)偼ɡ让娣e。(三)不計(jì)入共有建筑面積的范圍1、獨(dú)立使用的地

33、下室、車棚、車庫。2、為多幢效勞的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備用房。3、作為人防工程的地下室。4、作為路面或街道使用的穿過樓內(nèi)的通道。(四)共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?、住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǜ魈追课莸姆謹(jǐn)偯娣e套房屋的分?jǐn)偯娣e套內(nèi)建筑面積×分?jǐn)傁禂?shù)其中：分?jǐn)傁禂?shù)SX()幢內(nèi)共有面積幢內(nèi)各套房屋套內(nèi)面積之和SX2、商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?1)功能區(qū)域劃分根據(jù)住宅和商業(yè)不同的使用功能，按各自的建筑面積將整幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩局部。功能區(qū)域的劃分以設(shè)計(jì)圖為準(zhǔn)。(2)共有建筑面積劃分專為住宅局部效勞的樓梯(含室外樓梯)等公用面積計(jì)入住宅局部的共有面積。專為商業(yè)局部效勞的電梯、

34、門廳、過道等公用面積計(jì)入商業(yè)局部的共有面積。效勞于消防的人行樓梯、屋頂梯間和幢內(nèi)為整幢效勞的其它共有空間計(jì)入住宅、商業(yè)局部的共有建筑面積。(3)住宅局部各套房屋的分?jǐn)偯娣e套分?jǐn)偯娣e套內(nèi)建筑面積×分?jǐn)傁禂?shù)其中：分?jǐn)傁禂?shù)幢共有分?jǐn)偯娣e住宅局部共有建筑面積住宅局部各套內(nèi)建筑面積之和(4)商業(yè)局部各權(quán)屬單元的分?jǐn)偯娣e權(quán)屬單元的分?jǐn)偯娣e權(quán)屬單元自有面積×權(quán)屬單元分?jǐn)傁禂?shù)其中：權(quán)屬單元分?jǐn)傁禂?shù)層分?jǐn)偯娣e層內(nèi)共有面積層內(nèi)各權(quán)屬單元自有面積之和層分?jǐn)偯娣e層自有面積×層分?jǐn)傁禂?shù)其中：層分?jǐn)傁禂?shù)幢共有分?jǐn)偯娣e商業(yè)局部共有建筑面積商業(yè)局部各層自有面積之和層內(nèi)共有面積為本層內(nèi)走道、公用廳

35、等未納入幢共有和商業(yè)部份共有面積的共有空間的面積。3、多功能綜合樓共有建筑面積分?jǐn)偡椒?1)根據(jù)設(shè)計(jì)圖確定各功能區(qū)域范圍。(2)參照商住樓的分?jǐn)傆?jì)算方法進(jìn)行共有面積分?jǐn)偂?四)操作程序1、資料準(zhǔn)備(1)經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的施工圖(竣工圖)一套(2)建房單位對(duì)幢內(nèi)共有、功能區(qū)共有部位和劃分提交的書面說明書。2、勘測(cè)(1)查勘功能區(qū)域界限(2)丈量房屋尺寸：各層外圍尺寸，套內(nèi)(成套住宅、商業(yè)門面攤位、辦公區(qū)間)尺寸，包括平面尺寸與層高。3、分?jǐn)偡桨刚{(diào)查4、制圖與計(jì)算(1)按經(jīng)復(fù)核后的圖紙(竣工圖)或?qū)嶋H丈量經(jīng)調(diào)整后的尺寸繪制房屋分層分戶平面圖，圖紙幅面采用16K或8K尺寸。(2)面積計(jì)算建筑面積和共有

36、建筑面積分?jǐn)偘幢緦?shí)施細(xì)那么執(zhí)行。(3)運(yùn)算要求面積計(jì)算以平方米為單位，面積計(jì)算過程中間結(jié)果保存三位小數(shù)，最后幢或套面積保存兩位小數(shù)，分?jǐn)傁禂?shù)保存六位小數(shù)。5、提交勘測(cè)報(bào)告書勘測(cè)報(bào)告書包括：房屋分層平面圖(一式三份，其中一份存測(cè)繪幢袋)房屋分戶平面圖(一式兩份)共有建筑面積分?jǐn)偡桨?一式兩份、測(cè)繪幢袋一份、存檔一份)幢、戶建筑面積成果表(一式兩份、測(cè)繪幢袋一份、存檔一份)戶室號(hào)面積對(duì)照表(兩份：貼權(quán)證、存檔各一份)(五)其它1、按82年國家經(jīng)委根本建設(shè)辦公室公布的?建筑面積計(jì)算規(guī)那么?確認(rèn)的產(chǎn)權(quán)面積仍維持不變；房改房、集資房等房屋在權(quán)屬登記中所確定的分?jǐn)偡椒ㄈ匀挥行А?、此細(xì)那么實(shí)施前，已按建設(shè)部(95)517號(hào)文件所確定的分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算的面積不再改變。3、已確權(quán)發(fā)證并局部轉(zhuǎn)移的房屋，按原分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算分?jǐn)偯娣e。第六章房產(chǎn)變更測(cè)量一、一般規(guī)定(一)變更測(cè)量分類1、現(xiàn)狀變更測(cè)量(1)房屋的新建、拆遷、改建、擴(kuò)建、房屋建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)的變化；(2)房屋的損壞與滅失，包括全部撤除或局部撤除，倒塌和燒毀；(3)地名、門牌號(hào)的更改。