經(jīng)濟(jì)師中級(jí)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)試題及答案

1、2005年經(jīng)濟(jì)師中級(jí)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)試題及答案一、單項(xiàng)選擇題。（共60題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1.我國(guó)，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主要是指房屋的（）及其占用范圍內(nèi)的土地的使用權(quán)。A.使用權(quán)B.所有權(quán)C.轉(zhuǎn)讓權(quán)D.收益權(quán)2.邊際理論認(rèn)為，土地所有者追求最大地租，土地使用者尋求生產(chǎn)過(guò)程中的利潤(rùn)最大，從而使地租等于土地（）A.邊際剩余價(jià)值B.邊際產(chǎn)出價(jià)值C.總剩余價(jià)值D.總產(chǎn)出價(jià)值3.地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)向土地使用者讓渡土地使用權(quán)時(shí)索取的（）A.平均利潤(rùn)B.邊際收益C.超額利潤(rùn)D.邊際利潤(rùn)4.地價(jià)是（）的資本化A.利潤(rùn)B.年產(chǎn)值C.成本D.地租5.按照杜能理論的假設(shè)，（）之和

2、等于一個(gè)常數(shù)。A.成本、運(yùn)費(fèi)B.利潤(rùn)、成本C.運(yùn)費(fèi)、利潤(rùn)D.價(jià)格、利潤(rùn)6.韋伯工業(yè)區(qū)位理論的核心，是把工業(yè)產(chǎn)品的（）作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。A.產(chǎn)出最高點(diǎn)B.需求最高點(diǎn)C.生產(chǎn)成本最低點(diǎn)D.運(yùn)輸費(fèi)用最低點(diǎn)7.土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)遲于屆滿(mǎn)前（）申請(qǐng)續(xù)期。A.3個(gè)月B.半年C.1年D.2年8.協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)的最低價(jià)由（）批準(zhǔn)。A.省、自治區(qū)、直轄市人民政府土地管理部B.市、縣人民政府土地管理部門(mén)C.省、自治區(qū)、直轄市人民政府D.市、縣人民政府9.土地使用者經(jīng)出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)意，改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土

3、地用途，（）。A.其土地使用權(quán)出讓金隨之相應(yīng)調(diào)整B.新用途的土地使用權(quán)出讓金大于原用途的土地使用權(quán)出讓金的，土地使用權(quán)出讓金可做相應(yīng)調(diào)整C.新用途的土地使用權(quán)出讓金小于原用途的土地使用權(quán)出讓金的，土地使用權(quán)出讓金不做調(diào)整D.其土地使用權(quán)出讓金由出讓方和受讓方協(xié)商確定10.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)（）A.是否轉(zhuǎn)讓由雙方議定B.由轉(zhuǎn)讓方?jīng)Q定是否轉(zhuǎn)讓C.由受讓方?jīng)Q定是否轉(zhuǎn)讓D.隨之轉(zhuǎn)讓11.土地使用權(quán)出租方的妨害除去義務(wù)是指當(dāng)承租方的正常使用受到妨害的危險(xiǎn)時(shí)，（），出租方負(fù)有除去或防止義務(wù)。A.若是由于出租方的原因所致的B.不論是出租方還是第三方的原因所致的C.若是由于第三方

4、的原因所致的D.若是由于承租方的原因所致的12.甲擁有一宗土地的使用權(quán)，自2004年1月1日起將其出租給乙使用，租期5年。2005年，甲因債務(wù)問(wèn)題，將該地塊抵押給丙，則（）。A.甲乙之間的租賃合同中止，應(yīng)由乙丙重新協(xié)商簽訂新的租賃合同B.原租合同是否有效，就由乙丙協(xié)商確定C.乙應(yīng)將租金直接支付給丙D.甲仍有權(quán)收取乙的租金13.下列項(xiàng)目中，可以通過(guò)劃分撥方式取得土地使用權(quán)的是（）A.社區(qū)便民超市B.稅務(wù)機(jī)關(guān)辦公樓C.服務(wù)于大眾的快餐店D.別墅14.在市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析中，若調(diào)研人員發(fā)現(xiàn)甲區(qū)域住宅市場(chǎng)價(jià)格變支的全距大于乙區(qū)域住宅市場(chǎng)，則表明（）A.甲區(qū)域住宅市場(chǎng)價(jià)格的離散程度較小B.甲區(qū)域住宅市

5、場(chǎng)價(jià)格的離散程度較大C.甲區(qū)域住宅市場(chǎng)的集中程度較大D.甲區(qū)域住宅市場(chǎng)的集中程度較小15.某公司在研究某地住宅市場(chǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前市場(chǎng)的供求比為90%，這一結(jié)果表明該市場(chǎng)住宅（）。A.供過(guò)于求B.供不應(yīng)求C.需求潛力較大D.供給水平過(guò)小16.住宅市場(chǎng)調(diào)研中購(gòu)買(mǎi)力分析的關(guān)鍵是要確定（）A.住宅價(jià)格水平的高低B.消費(fèi)者家庭結(jié)構(gòu)的差異C.消費(fèi)者收入水平與債務(wù)負(fù)擔(dān)的關(guān)系D.消費(fèi)者收入水平與住宅價(jià)格的關(guān)系17.對(duì)辦公樓所處地理空間位置及與相鄰地塊之間相互關(guān)系狀況的優(yōu)劣程度分析屬于辦公樓（）分析A.區(qū)位質(zhì)量B.規(guī)模增長(zhǎng)C.集聚效應(yīng)D.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)18.一般認(rèn)為，投資者對(duì)商業(yè)用房的需求是一種引致需求，這種需求取決于

6、（）A.政府對(duì)商業(yè)用房的需求的引導(dǎo)B.不同城市功能區(qū)的總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃的導(dǎo)向C.人們對(duì)商業(yè)用房投資的總體水平D.人們對(duì)商業(yè)用房所提供的商品和服務(wù)的需求19.某套住房建筑面積100平方米，單價(jià)每平方米建筑面積1600元。假設(shè)該套住房套內(nèi)建筑面積80平方米，則該套住房每平方米套內(nèi)建筑面積的價(jià)格為（）元。A.1280B.1600C.2000D.320020.將可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格轉(zhuǎn)變成正常價(jià)格的修正，稱(chēng)為（）修正。A.交易日期B.交易情況C.區(qū)位狀況D.權(quán)益狀況21.某套二手住房買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)方付給賣(mài)方1500元/平方米，該價(jià)格含應(yīng)由買(mǎi)方繳納的3%契稅。該套住房的正常成交價(jià)格為（）元/平方米。A.1455

7、.00B.1456.31C.1545.00D.1546.3922.某幢住宅的重置價(jià)格為3000/平方米，因附近修建了一座工廠(chǎng)使其市場(chǎng)價(jià)值降低到2500元/平方米。該幢住宅的這種價(jià)值損失屬于（）A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.有形損耗D.經(jīng)濟(jì)折舊23.在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，選取較高資本化率的原因是（）A.投資風(fēng)險(xiǎn)較大B.案例利率較低C.收益較小D.收益較穩(wěn)定24.評(píng)估一片區(qū)位和景觀(guān)很好的適宜建造高檔別墅的“荒地”價(jià)值，適宜采用（）。A.成本法B.收益法C.投資法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法25.在假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是（假設(shè)）（）的時(shí)間。A.取得估價(jià)對(duì)象B.估價(jià)對(duì)象建成C.估價(jià)對(duì)象開(kāi)始施工D.估價(jià)對(duì)象開(kāi)始租售

8、26.某人擬于每年年末按年利率5%存入3萬(wàn)元，則第3年末全部存款本息之和與10萬(wàn)元相差（）元（假設(shè)按復(fù)利計(jì)息）。A.10000B.9524C.7396D.542527.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的初始投資額為400萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期為5年，基準(zhǔn)收益率為10%，凈現(xiàn)值為168.62萬(wàn)元，若每年年末的凈現(xiàn)金流量相等，則每年年末的凈現(xiàn)金流量為（）萬(wàn)元。A.250B.200C.175D.15028.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目每年的現(xiàn)金流量如下表所示，基準(zhǔn)收益率為10%，該項(xiàng)目的表態(tài)投資回收期在（）之間。單位：萬(wàn)元年份0123456現(xiàn)金流入250250250250250現(xiàn)金流出500503030303030A.第二年與第三年B.

9、第三年與第四年C.第四年與第五年D.第五年與第六年29.某房地產(chǎn)投資者有四個(gè)獨(dú)立的投資項(xiàng)目可供選擇，其數(shù)據(jù)如下表所示。各項(xiàng)目每年年末的凈收益都相同，經(jīng)營(yíng)5年后轉(zhuǎn)售。若基準(zhǔn)收益率為12%，可利用資金總額為2000萬(wàn)元時(shí)，該投資都可選擇的項(xiàng)目為（）單位：萬(wàn)元投資項(xiàng)目初期投資額每年凈收益內(nèi)部收益率甲乙丙丁60065070090022017023525024%10%20%12%A.甲、丙B.甲、丁C.丙、丁D.甲、乙、丙30.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司現(xiàn)有兩個(gè)互斥投資方案可供選擇，各方案的初期投資額及凈收益如下表所示，其壽命期均為5年，不計(jì)殘值。當(dāng)基準(zhǔn)收益率為10%時(shí)，用差額法計(jì)算的NPV（乙-甲）值（）。單位

10、：萬(wàn)元投資方案初期投資凈收益甲乙300040009001200A.大于100萬(wàn)元B.等于零C.小于零D.等于100萬(wàn)元31.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有四個(gè)壽命期為一年的互斥投資方案，根據(jù)下表中的數(shù)據(jù)，應(yīng)用追加投資收益率選擇方案時(shí)，（）無(wú)資格方案。單位：萬(wàn)元方案投資額凈收益甲乙丙丁4005006007008098115130A.沒(méi)有B.有一個(gè)C.有二個(gè)D.有三個(gè)32.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中的動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)是由于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理狀況和（）帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。A.意外事件的發(fā)生B.市場(chǎng)需求的變動(dòng)C.自然災(zāi)害D.國(guó)家政策的變化33.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中的動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)（）加以避免。A.經(jīng)營(yíng)者自身努力B.投保的方式C.防范自然災(zāi)害的發(fā)生

11、D.避免環(huán)境污染34.降低房地產(chǎn)投資中的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)可采用的主要對(duì)策有：進(jìn)行房地產(chǎn)組合投資和（）等。A.將風(fēng)險(xiǎn)損失攤銷(xiāo)計(jì)入成本B.利用通貨膨脹的影響C.選擇擅長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目D.在經(jīng)濟(jì)下降期投資35.年值在實(shí)際使用中未作特殊說(shuō)明時(shí)，指的是（）A.預(yù)付年值B.普通年值C.期初年值D.永續(xù)年值36.形成房地產(chǎn)投資金融風(fēng)險(xiǎn)的主要原因之一是（）。A.通貨膨脹B.金融政策問(wèn)題C.實(shí)際凈現(xiàn)值減少D.銷(xiāo)售價(jià)格波動(dòng)37.在房地產(chǎn)投資中，隨著通貨膨脹率的增大，考慮通貨膨脹時(shí)的凈現(xiàn)值與不考慮通貨膨脹時(shí)的凈現(xiàn)值相比，（）。A.前者比后者小B.前者比后者大C.二者之差等于通貨膨脹率D.二者相等38.下列關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有

12、關(guān)費(fèi)用的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是（）A.開(kāi)發(fā)企業(yè)從土地二級(jí)市場(chǎng)取得土地使用權(quán)，必須支付土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)B.土地使用權(quán)出讓金的本質(zhì)是國(guó)家憑借土地所有權(quán)取得的土地經(jīng)濟(jì)效益C.拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆除房屋的所有人按有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償所需的費(fèi)用D.市政建設(shè)配套費(fèi)用是開(kāi)發(fā)商參與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而應(yīng)該分?jǐn)偟馁M(fèi)用39.下列費(fèi)用中，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工程費(fèi)的是（）A.土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)B.設(shè)備及安裝工程費(fèi)C.建筑工程費(fèi)D.廣告宣傳費(fèi)40.控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容包括（）A.估算工程量、拆遷量和總造價(jià)，分析投資效益B.確定文物古跡的保護(hù)范圍，并提出空間形態(tài)的保護(hù)要求C.根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線(xiàn)的走向、管徑和工程設(shè)施的用

13、地界線(xiàn)D.確定市級(jí)公共設(shè)施的分布及其用地范圍41.下列關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是（）A.居住面積密度居住面積/居住建筑用地面積B.建筑容積率居住建筑總面積/居住建筑用地面積C.居住建筑密度居住建筑總面積/居住建筑用地面積×100%D.人口凈密度居住人數(shù)/居住建筑用地面積42.在某居住區(qū)規(guī)劃中，建筑基底面積40000平方米，總建筑面積150000平方米，容積率1.5，建筑密度為（）。A.27%B.40%C.50%D.60%43.房地產(chǎn)開(kāi)民項(xiàng)目建設(shè)完成后應(yīng)進(jìn)行竣工驗(yàn)收，由（）遞效竣工報(bào)告。A.施工單位向開(kāi)發(fā)商B.開(kāi)發(fā)商向質(zhì)量監(jiān)督站C.工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)向開(kāi)發(fā)商D

14、.施工單位向質(zhì)量監(jiān)督站44.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的客體是房地產(chǎn)物質(zhì)實(shí)體和依附在其上的（）。A.裝飾裝修B.所有權(quán)C.土地使用權(quán)D.權(quán)益45.現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作內(nèi)容廣泛，其中第一步要進(jìn)行的是（）A.房地產(chǎn)市場(chǎng)研究分析B.確定房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)目標(biāo)C.進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目決定D.選擇目標(biāo)市場(chǎng)46.下列內(nèi)容中不屬于房地產(chǎn)委托代理租售合同內(nèi)容的是（）A.委托代理合同人姓名和住所B.委托房地產(chǎn)商品的基本情況C.委托代理人的財(cái)務(wù)狀況D.委托代理合同的有效期47.某房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略如下：一次性付款優(yōu)惠2%，申請(qǐng)抵押貸款價(jià)格優(yōu)惠0.5%，分期付款不予優(yōu)惠。這是一種（）。A.現(xiàn)金折扣定價(jià)策略B.數(shù)量折扣定價(jià)策略C.定價(jià)策

15、略D.變動(dòng)價(jià)格策略48.在其他條件不變的情況下，下列策略中不屬于直接調(diào)整價(jià)格策略的是（）A.調(diào)整樓宇基價(jià)B.提高前期付款的比例C.增大樓層之間的差價(jià)D.增大朝向之間的差價(jià)49.物業(yè)管理邀請(qǐng)招標(biāo)時(shí)，招標(biāo)人應(yīng)該選擇不少于（）個(gè)符合投標(biāo)資格的投標(biāo)人。A.3B.5C.7D.950.物業(yè)服務(wù)合同約定以外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取的是（）。A.政府定價(jià)B.政府指導(dǎo)價(jià)C.業(yè)主定價(jià)D.物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商定價(jià)51.某物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)管理的某住宅小區(qū)的綠化帶經(jīng)常處于雜草叢生、樹(shù)木枯黃狀態(tài)，該物業(yè)管理企業(yè)的這種不作為行為屬于（）義務(wù)。A.實(shí)際履行B.全面履行C.不履行D.不適當(dāng)履行52.業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服

16、務(wù)費(fèi)用，盈余或虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式是（）。A.包干制B.傭金制C.酬金制D.分成制53.不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出的費(fèi)用是（）A.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)備專(zhuān)項(xiàng)維修基金B(yǎng).物業(yè)管理處辦公費(fèi)C.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用D.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊54.牧業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循（）的原則。A.安全可靠B.保本微利C.費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)D.費(fèi)用與業(yè)主承受能力相適應(yīng)55.建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命比較：（）A.經(jīng)濟(jì)壽命自然壽命B.經(jīng)濟(jì)壽命自然壽命C.經(jīng)濟(jì)壽命自然壽命D.經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命無(wú)關(guān)56.某人貨款60萬(wàn)元，貨款期限10年，貸款年利率為6%，若采用按月等本金

17、還款方式，則第11個(gè)月的還款額為（）元。A.7775B.7750C.7725D.770057.住房公積金具有（）的特點(diǎn)。A.自愿性B.互助性C.通用性D.投資性58.住房公積金貨款本質(zhì)上是一種（）。A.信用貨款B.信托貨款C.基金貨款D.按揭貨款59.對(duì)于已經(jīng)保普通房屋保險(xiǎn)的某項(xiàng)房地產(chǎn)，由于（）而遭受損失可獲得保險(xiǎn)公司賠償。A.戰(zhàn)爭(zhēng)B.地震C.核輻射D.洪水60.某單位將價(jià)值2000萬(wàn)元的房屋向甲保險(xiǎn)公司投保火災(zāi)險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額為1600萬(wàn)元，同日又向乙保險(xiǎn)公司火災(zāi)險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額為800萬(wàn)元。若該房屋因火災(zāi)遭受損失，則該單位最高可獲得的賠償總值為（）萬(wàn)元。A.800B.1600C.2000D.240

18、0二、多項(xiàng)選擇題。（共20題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）61.在我國(guó)，產(chǎn)權(quán)是指民事權(quán)利主體所享有的具有經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利，包括以所有權(quán)為主的（）等。A.物權(quán)B.債權(quán)C.繼承權(quán)D.處分權(quán)E.知識(shí)產(chǎn)權(quán)62.下列關(guān)于土地使用權(quán)特征的表述中，正確的是（）A. 土地使用權(quán)是法律特別設(shè)定的一種物權(quán)B.土地使用權(quán)派生于土地所有權(quán)C.土地使用權(quán)權(quán)能具有有限性D.國(guó)有土地使用權(quán)可以買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓E.土地使用權(quán)的主體是惟一的63.下列建設(shè)項(xiàng)目，其土地使用權(quán)出讓的最高年限是50年的有（）A.住宅B.貨運(yùn)汽車(chē)生產(chǎn)車(chē)間C.大型歌舞廳D.

19、酒店E.民辦學(xué)校64.下列關(guān)于土地使用權(quán)協(xié)議出讓最低價(jià)的說(shuō)法中，正確的是（）A.土地使用權(quán)協(xié)議出讓的最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和B.土地使用權(quán)協(xié)議出讓的最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）費(fèi)用之和C.有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)D.有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%E.有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的50%65.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資決策過(guò)程中，涉及的關(guān)鍵環(huán)境變量和決策變量主要有（）A.房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體特

20、征B.政府相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策及直接和間接影響C.各細(xì)分市場(chǎng)供給特征和規(guī)模D.各細(xì)分市場(chǎng)的劃分標(biāo)準(zhǔn)E.各細(xì)分市場(chǎng)價(jià)格和租金水平及其變動(dòng)無(wú)勢(shì)66.以設(shè)定問(wèn)題的基本方式來(lái)劃分，可以將問(wèn)卷劃分為（）問(wèn)卷A.自由回答式B.開(kāi)放式C.封閉式D.現(xiàn)場(chǎng)回答式E.量表問(wèn)答式67.某幢商品住宅2005年1月的價(jià)格為2000元/平方米。將該價(jià)格修正到2005年11月，可采用（）來(lái)修正。A.價(jià)格指數(shù)B.價(jià)格變動(dòng)率C.利率D.時(shí)間序列分析E.資本化率68.某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估某套商品的價(jià)值，選取了另一很有成效類(lèi)似商品住宅作為實(shí)例。對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行區(qū)位狀況修正，包括（）修正。A.樓層B.朝向C.戶(hù)型D.層高E.景觀(guān)69

21、.資金具有時(shí)間價(jià)值的主要原因是（）A.通貨膨脹B.承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)C.稅率變動(dòng)D.資產(chǎn)折舊E.匯率變動(dòng)70.在敏感性分析中，選擇分析影響因素的原則是（）A.能對(duì)該因素加以嚴(yán)格控制B.對(duì)該因素?cái)?shù)據(jù)的準(zhǔn)確性把握不大C.該因素變動(dòng)會(huì)較大地影響方案的經(jīng)濟(jì)效果D.能說(shuō)明該因素發(fā)生的可能性E.不需對(duì)該因素作定量描述71.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要特征之一為不確定性，其表現(xiàn)為（）A.投資判斷失誤B.國(guó)家政策的變化C.預(yù)期收益改變D.戰(zhàn)爭(zhēng)的爆發(fā)E.臺(tái)風(fēng)襲擊72.房地產(chǎn)投資采用風(fēng)險(xiǎn)自留，其中自保風(fēng)險(xiǎn)與承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別，是自保風(fēng)險(xiǎn)需要（）A.企業(yè)的財(cái)務(wù)有承受能力B.將風(fēng)險(xiǎn)損失返銷(xiāo)計(jì)入成本C.建立和使用內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)損失基金D.對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因

22、素進(jìn)行空間和時(shí)間上的隔離E.經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)自保公司73.反映城市土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的指標(biāo)有（）A.建筑密度B.人口凈密度C.容積率D.綠化覆蓋率E.建筑高度74.工程進(jìn)度計(jì)劃方法中的橫道圖法的缺點(diǎn)有（）A.看不出每項(xiàng)工作實(shí)際花費(fèi)的時(shí)間B.看不出各項(xiàng)工作之間相互依賴(lài)和相互制約關(guān)系C.看不出哪些工作屬于關(guān)鍵工作D.看不出各項(xiàng)工程的內(nèi)容和進(jìn)度E.看不出某項(xiàng)工作提前或落后對(duì)整個(gè)工期的影響程度75.房地產(chǎn)純代理租售方式的特點(diǎn)有（）A.中介機(jī)構(gòu)只收取傭金B(yǎng).房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理力度較小C.中介機(jī)構(gòu)收入相對(duì)較少D.中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大E.房地產(chǎn)售價(jià)較低76.采用成本定價(jià)法確定房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，利潤(rùn)水平應(yīng)根據(jù)（）綜合確

23、定。A.開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)等級(jí)B.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本C.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)D.房地產(chǎn)買(mǎi)受者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力E.行業(yè)平均利潤(rùn)水平77.解決物業(yè)服務(wù)合同爭(zhēng)議，采用仲裁比訴訟具有（）等優(yōu)點(diǎn)。A.客觀(guān)性B.專(zhuān)業(yè)性C.靈活性D.經(jīng)濟(jì)性E.自愿性78.物業(yè)服務(wù)成本包括（）等。A.物業(yè)管理人員工資、福利費(fèi)B.清潔綠化費(fèi)用C.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的小修費(fèi)用D.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的中修費(fèi)用E.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修基金79.房地產(chǎn)金融與一般金融相比，具有的主要特征有（）A.證券化B.安全性C.多樣性D.短期性E.政策性80.房地產(chǎn)證券化具有（）等特點(diǎn)。A.動(dòng)產(chǎn)化B.細(xì)分化C.流動(dòng)化D.規(guī)?；疎.風(fēng)險(xiǎn)分散

24、化三、案例分析題。（共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）（一）某房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研人員在房展會(huì)上運(yùn)用詢(xún)問(wèn)法獲得下表所示數(shù)據(jù)：年齡段項(xiàng)目25歲以下2635歲3645歲4660歲61歲以上人數(shù)合計(jì)調(diào)研人數(shù)381481209763466有購(gòu)房意向人數(shù)7891145721288能夠負(fù)擔(dān)房總價(jià)平均數(shù)（萬(wàn)元）2036433519年收入平均數(shù)（萬(wàn)元）256.83.91.7家庭人口平均數(shù)22.52.93.43.5完成本科教育人數(shù)226535203145根據(jù)題意，回答下列問(wèn)題：81.設(shè)計(jì)市場(chǎng)調(diào)研方案時(shí)遵循的基本原則有（）A.可操作性B.替化性C.指向性D.指導(dǎo)性8

25、2.根據(jù)上調(diào)研結(jié)果可知，年齡在2645歲的被訪(fǎng)問(wèn)者中有購(gòu)房意向的單項(xiàng)頻數(shù)百分比為（）A.95%B.75.75%C.61.8%D.60.14%83.從上數(shù)據(jù)可以得出的結(jié)論是（）A.受教育程度與購(gòu)房意向呈同方向變動(dòng)關(guān)系B.家庭人口平均數(shù)與能夠負(fù)擔(dān)的住房總價(jià)呈同方向變動(dòng)關(guān)系C.家庭人口平均數(shù)與購(gòu)房意向呈同方向變動(dòng)關(guān)系D.年平均收入與能夠負(fù)擔(dān)的住房總價(jià)呈同方向變動(dòng)關(guān)系84.該調(diào)研結(jié)果表明，有相當(dāng)一部分被調(diào)研者有購(gòu)房意向，超過(guò)正常估計(jì)的水平，其出現(xiàn)誤差的主要原因可能是（）A.年收入平均數(shù)計(jì)算不正確B.抽樣中對(duì)老年人賦予權(quán)重不足C.詢(xún)問(wèn)地點(diǎn)選擇不當(dāng)D.詢(xún)問(wèn)對(duì)象受教育程度不高（二）某公司在自己經(jīng)營(yíng)的旅館旁，

26、再建一幢旅館。新建旅館項(xiàng)目可行性認(rèn)證費(fèi)10萬(wàn)元，建造費(fèi)用為300萬(wàn)元，一年建成。投入流動(dòng)資金50萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)，經(jīng)測(cè)算，每年經(jīng)營(yíng)凈收入100萬(wàn)元，但新建旅館建成投入使用后，將會(huì)使原有旅館每年利潤(rùn)減少10萬(wàn)元。該旅館經(jīng)營(yíng)40年后凈殘值為40萬(wàn)元，基準(zhǔn)收益為10%根據(jù)題意，回答下列問(wèn)題：85.該新建旅館項(xiàng)目的初始投現(xiàn)金流量為（）萬(wàn)元。A.225B.300C.350D.36086.該項(xiàng)目采用凈現(xiàn)值指標(biāo)對(duì)投資進(jìn)行評(píng)估，其主要優(yōu)點(diǎn)是（）A.考慮了基準(zhǔn)收益率B.能顯示投資獲利數(shù)額的大小C.再投資利潤(rùn)高于基準(zhǔn)收益率D.考慮了資金的時(shí)間價(jià)值87.該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)到第五年末的凈現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。A.-10.33B.-8.83

27、C.41.17D.79.0888.若該項(xiàng)目在第五年末出售，購(gòu)買(mǎi)者要求20%的年收益率，則售了最高可達(dá)（）A.375B.450C.500D.55089.該項(xiàng)目的終結(jié)現(xiàn)金流量為（）萬(wàn)元。A.40B.90C.130D.180（三）某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)項(xiàng)目時(shí)，由于自身資金不足，對(duì)貸款的依賴(lài)程度相當(dāng)大，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)公司陷入清償危機(jī)。根據(jù)題意，回答下列問(wèn)題：90.該公司遭遇的風(fēng)險(xiǎn)稱(chēng)為（）風(fēng)險(xiǎn)。A.商業(yè)B.金融C.購(gòu)買(mǎi)力D.變現(xiàn)91.此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)使房地產(chǎn)投資者遭受（）A.貨幣貶值B.銀行催還貨款C.抵押品贖回權(quán)的威脅D.房地產(chǎn)商品難以脫手92.降低此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策有（）等。A.加強(qiáng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理B.把握國(guó)家

28、金融政策C.操縱現(xiàn)金流量D.預(yù)期貨款利率變化（四）某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司承接了某住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，征地5600平方米。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查該地區(qū)住宅平均售價(jià)可達(dá)3000元/平方米，該公司計(jì)劃獲利220萬(wàn)元。已知開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：征地補(bǔ)償費(fèi)為270萬(wàn)元；前期工程費(fèi)為40.52萬(wàn)元；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為280.54萬(wàn)元；建安工程費(fèi)為650元/平方米；配套設(shè)施費(fèi)為112.60萬(wàn)元；經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)為58.12萬(wàn)元；銷(xiāo)售費(fèi)用為170元/平方米。假設(shè)在本項(xiàng)目中，除了建安工程費(fèi)和銷(xiāo)售費(fèi)用外，其余都作為固定成本。根據(jù)題意，回答下列問(wèn)題：93.該項(xiàng)目的可變成本為（）元/平方米。A.820B.1015.24C.1125.78D.1295.7894.該項(xiàng)目的保本開(kāi)發(fā)面積是（）平方米。A.3499.40B.499.40C.3494.40D.3999.4095.實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)220萬(wàn)元的開(kāi)發(fā)面積是（）平方米。A.5503.58B.4503.58C.5600D.3503.