第十一章 地役權(quán)

1、第十三章第十三章 地役權(quán)地役權(quán) 【案例思考】【案例思考】 甲為了能在自己別墅中欣賞遠處風景，便與相鄰的乙約定：甲為了能在自己別墅中欣賞遠處風景，便與相鄰的乙約定：乙不得在自己取得建設(shè)用地使用權(quán)的土地上建造高層建筑，乙不得在自己取得建設(shè)用地使用權(quán)的土地上建造高層建筑，作為補償，甲一次性支付給乙作為補償，甲一次性支付給乙4萬元。兩年后，甲將該別萬元。兩年后，甲將該別墅轉(zhuǎn)讓給丙，乙將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丁。墅轉(zhuǎn)讓給丙，乙將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丁。 請思考下列問題請思考下列問題 （1）甲對乙取得建設(shè)用地使用權(quán)的土地享有何種物權(quán)？）甲對乙取得建設(shè)用地使用權(quán)的土地享有何種物權(quán)？ （2）這種物權(quán)有何特點？）

2、這種物權(quán)有何特點？ （3）甲取得該項物權(quán)是否必須登記？）甲取得該項物權(quán)是否必須登記？ （4）甲將房屋轉(zhuǎn)讓給丙時，丙是否取得該項物權(quán)？）甲將房屋轉(zhuǎn)讓給丙時，丙是否取得該項物權(quán)？ （5）乙將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丁后，該項物權(quán)能否對抗或約束丁？）乙將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丁后，該項物權(quán)能否對抗或約束?。慷?yīng)否承受該權(quán)利負擔？丁應(yīng)否承受該權(quán)利負擔？第一節(jié)第一節(jié) 地役權(quán)的概念和特征地役權(quán)的概念和特征第二節(jié)第二節(jié) 地役權(quán)的類型地役權(quán)的類型 P176 第三節(jié)第三節(jié) 地役權(quán)關(guān)系的內(nèi)容（效力）地役權(quán)關(guān)系的內(nèi)容（效力）P178-180第四節(jié)第四節(jié) 地役權(quán)的取得與消滅地役權(quán)的取得與消滅本章重點知識：1、地役權(quán)法律關(guān)系

3、的要素：主體、客體、內(nèi)容、地役權(quán)法律關(guān)系的要素：主體、客體、內(nèi)容2、地役權(quán)與、地役權(quán)與“相鄰權(quán)相鄰權(quán)”的區(qū)別的區(qū)別 3、地役權(quán)的取得方式與條件、地役權(quán)的取得方式與條件 4、地役權(quán)的從屬性與不可分性、地役權(quán)的從屬性與不可分性5、地役權(quán)的解除、地役權(quán)的解除 第一節(jié)第一節(jié) 地役權(quán)的概念和特征地役權(quán)的概念和特征一、地役權(quán)與地役權(quán)法律關(guān)系一、地役權(quán)與地役權(quán)法律關(guān)系1、定義、定義 地役權(quán)地役權(quán)為提高自己不動產(chǎn)的效益，基于自己不動產(chǎn)使為提高自己不動產(chǎn)的效益，基于自己不動產(chǎn)使用的便利而使用他人的不動產(chǎn)的權(quán)利。用的便利而使用他人的不動產(chǎn)的權(quán)利。2、地役權(quán)的本質(zhì)、地役權(quán)的本質(zhì) 屬于為增加自己土地的利益而利用他人土

4、地的權(quán)利屬于為增加自己土地的利益而利用他人土地的權(quán)利通過在他人土地上設(shè)立通過在他人土地上設(shè)立“負擔負擔”以提高自己土地的利用價值和不動產(chǎn)效以提高自己土地的利用價值和不動產(chǎn)效益益 物權(quán)法物權(quán)法第第156條：條：地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益。產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益。3、地役權(quán)法律關(guān)系、地役權(quán)法律關(guān)系1、地役權(quán)法律關(guān)系產(chǎn)生的、地役權(quán)法律關(guān)系產(chǎn)生的“前提條件前提條件” P173 需役地需役地：因使用他人土地而獲得便利的土地因使用他人土地而獲得便利的土地 須有兩塊不同權(quán)屬的土地存在須有兩塊不同權(quán)屬的土地存在 供役地供役

5、地：供需役地人使用的供需役地人使用的“他人的土地他人的土地” 提示提示：地役權(quán)關(guān)系的成立不要求供役地與需役地必須地役權(quán)關(guān)系的成立不要求供役地與需役地必須“相鄰相鄰”，不相，不相互毗連的土地之間也可能設(shè)立地役權(quán)互毗連的土地之間也可能設(shè)立地役權(quán)!2、地役權(quán)法律關(guān)系的、地役權(quán)法律關(guān)系的“客體客體” 他人的土地他人的土地 P173 他人所有的土地他人所有的土地“他人的土地他人的土地”包括包括 他人享有用益物權(quán)的土地他人享有用益物權(quán)的土地 在國家或集體所有的土地上設(shè)立在國家或集體所有的土地上設(shè)立在他人土地上設(shè)立地役權(quán)在他人土地上設(shè)立地役權(quán) 建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán) 在他人享有在他人享有 土地承包經(jīng)營

6、權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán) 用益物權(quán)的土地上設(shè)立用益物權(quán)的土地上設(shè)立 宅基地使用權(quán)宅基地使用權(quán)結(jié)論：結(jié)論：地役權(quán)的客體（標的）是地役權(quán)的客體（標的）是土地土地，地役權(quán)只能在，地役權(quán)只能在他人的土地他人的土地上設(shè)立！上設(shè)立！ 3、地役權(quán)法律關(guān)系的、地役權(quán)法律關(guān)系的“主體主體” 需役地人需役地人（地役權(quán)人地役權(quán)人 ）： 為自己不動產(chǎn)的便利而使用他人土地的一方當 事人。供役地人供役地人：把自己的土地提供給他人使用的一方當事人，為地役權(quán)關(guān)系地役權(quán)關(guān)系 中的中的義務(wù)人義務(wù)人。 二、地役權(quán)的特征二、地役權(quán)的特征 P173-1741、地役權(quán)為、地役權(quán)為他物權(quán)他物權(quán) 設(shè)定在他人的土地上！設(shè)定在他人的土地上！ 地役權(quán)的行

7、使通常不以占有他人土地為要件地役權(quán)的行使通常不以占有他人土地為要件2、地役權(quán)為、地役權(quán)為用益物權(quán)用益物權(quán) 如何理解地役權(quán)人對供役地的如何理解地役權(quán)人對供役地的“利用利用”？如何理解地役權(quán)人對供役地的如何理解地役權(quán)人對供役地的“利用利用”? （1）地役權(quán)人對供役地的）地役權(quán)人對供役地的“利用利用”總體反映為要求供役地人為其提總體反映為要求供役地人為其提供供“便利便利”，以增加自己土地的效益。以增加自己土地的效益。 （2）“利用利用”的具體形態(tài)包括在供役地上的具體形態(tài)包括在供役地上借道通行、取水、排水、借道通行、取水、排水、鋪設(shè)管線、眺望、采光、通風、防干擾（提供寧靜、整潔、美觀舒適鋪設(shè)管線、眺望

8、、采光、通風、防干擾（提供寧靜、整潔、美觀舒適的環(huán)境，維持高水準的生活質(zhì)量）的環(huán)境，維持高水準的生活質(zhì)量）等。等。 （3）“便利便利”的內(nèi)容包括財產(chǎn)性的利益和非財產(chǎn)性的利益。的內(nèi)容包括財產(chǎn)性的利益和非財產(chǎn)性的利益。 （4）地役權(quán)人利用供役地的方式、范圍及程度應(yīng)由雙方依約定確定！）地役權(quán)人利用供役地的方式、范圍及程度應(yīng)由雙方依約定確定！ （5）在為需役地人提供上述各種）在為需役地人提供上述各種“便利便利”的過程中，供役地人作為義的過程中，供役地人作為義務(wù)務(wù) 人主要承擔人主要承擔“容忍容忍”或者或者“不作為不作為”的消極義務(wù)。的消極義務(wù)。3、地役權(quán)具有、地役權(quán)具有從屬性從屬性 P174物權(quán)法第16

9、2條：土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負擔地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)時，該土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負擔已設(shè)立的地役權(quán)。物權(quán)法第164條：地役權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。物權(quán)法第165條：地役權(quán)不得單獨抵押。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。 地役權(quán)的從屬性地役權(quán)的從屬性地役權(quán)自身雖然是一種獨立的用益物地役權(quán)自身雖然是一種獨立的用益物權(quán)，但具有隨需役地所有權(quán)或使用權(quán)移轉(zhuǎn)而移轉(zhuǎn)的屬性，權(quán)，但具有隨需役地所有權(quán)或使用權(quán)移轉(zhuǎn)而移轉(zhuǎn)的屬性，通常以通常以“從權(quán)利從權(quán)利”的形

10、態(tài)存在。的形態(tài)存在。 具體表現(xiàn)在：具體表現(xiàn)在： （1）當需役地所有人或用益物權(quán)人變更時，地役權(quán)隨之移轉(zhuǎn)歸新的權(quán)）當需役地所有人或用益物權(quán)人變更時，地役權(quán)隨之移轉(zhuǎn)歸新的權(quán)利人享有。利人享有。 （2）地役權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，須與主權(quán)利一并移轉(zhuǎn)。）地役權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，須與主權(quán)利一并移轉(zhuǎn)。物權(quán)法物權(quán)法第第162 條和條和164條集中體現(xiàn)了地役權(quán)的從屬性。條集中體現(xiàn)了地役權(quán)的從屬性。 （3）地役權(quán)不得單獨抵押。伴隨需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)）地役權(quán)不得單獨抵押。伴隨需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè) 用地使用權(quán)等的抵押，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。用地使用權(quán)等的抵押，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。 物

11、權(quán)法物權(quán)法第第165條。條。 4、地役權(quán)具有、地役權(quán)具有不可分性不可分性 地役權(quán)的不可分性地役權(quán)的不可分性指地役權(quán)作為一項完整的權(quán)利，其效力須及于指地役權(quán)作為一項完整的權(quán)利，其效力須及于需役地和供役地的全部。當需役地或供役地上的物權(quán)被分割轉(zhuǎn)讓時，需役地和供役地的全部。當需役地或供役地上的物權(quán)被分割轉(zhuǎn)讓時，從屬于該項物權(quán)的地役權(quán)仍須保持其完整的效力，而不能被部分分割。從屬于該項物權(quán)的地役權(quán)仍須保持其完整的效力，而不能被部分分割。 物權(quán)法物權(quán)法第第166條：條：需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時享有

12、地用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時享有地役權(quán)。役權(quán)。 物權(quán)法物權(quán)法第第166條的規(guī)定體現(xiàn)了條的規(guī)定體現(xiàn)了地役權(quán)享有上的不可分性地役權(quán)享有上的不可分性依該依該項規(guī)定，當需役地被分割轉(zhuǎn)讓時（例如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分戶銷售所建項規(guī)定，當需役地被分割轉(zhuǎn)讓時（例如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分戶銷售所建樓房而形成建筑物區(qū)分所有），需役地的所有權(quán)及相關(guān)用益物權(quán)均可樓房而形成建筑物區(qū)分所有），需役地的所有權(quán)及相關(guān)用益物權(quán)均可分割并由受讓人獨立享有。但地役權(quán)不得經(jīng)分割由各受讓人分別享有。分割并由受讓人獨立享有。但地役權(quán)不得經(jīng)分割由各受讓人分別享有。各受讓人在取得其轉(zhuǎn)讓部分的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)時

13、，各受讓人在取得其轉(zhuǎn)讓部分的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)時，對該項地役權(quán)應(yīng)保持共同享有。對該項地役權(quán)應(yīng)保持共同享有。 物權(quán)法物權(quán)法第第167條：條：供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對受讓建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對受讓人具有約束力。人具有約束力。 物權(quán)法物權(quán)法第第167條的規(guī)定體現(xiàn)了條的規(guī)定體現(xiàn)了地役權(quán)負擔上的不可分性地役權(quán)負擔上的不可分性依該依該項規(guī)定，當供役地被分割轉(zhuǎn)讓時，供役地的所有權(quán)及相關(guān)用益物權(quán)均項規(guī)定，當供役地被分割轉(zhuǎn)讓時，供役地的所有權(quán)及相關(guān)用益物權(quán)均可分割

14、并由受讓人獨立享有。但基于地役權(quán)所產(chǎn)生的負擔，原則上不可分割并由受讓人獨立享有。但基于地役權(quán)所產(chǎn)生的負擔，原則上不得經(jīng)分割由各受讓人分別負擔。得經(jīng)分割由各受讓人分別負擔。各受讓人在取得供役地轉(zhuǎn)讓部分的土各受讓人在取得供役地轉(zhuǎn)讓部分的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)時，應(yīng)由各受讓人共同承受地役權(quán)負地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)時，應(yīng)由各受讓人共同承受地役權(quán)負擔，各受讓人均受其約束。擔，各受讓人均受其約束?？偨Y(jié)：關(guān)于地役權(quán)的從屬性與不可分性的理解關(guān)于地役權(quán)的從屬性與不可分性的理解 關(guān)鍵要掌握下列兩點結(jié)論關(guān)鍵要掌握下列兩點結(jié)論 1、地役權(quán)必須與需役地所有權(quán)或使用權(quán)一同移轉(zhuǎn)。、地役權(quán)必須與需役地所有權(quán)或使

15、用權(quán)一同移轉(zhuǎn)。 例：甲在海邊擁有一幢別墅，為了方便其觀看海景，甲在與其毗連的例：甲在海邊擁有一幢別墅，為了方便其觀看海景，甲在與其毗連的乙的地上設(shè)定了不得建高層建筑物的地役權(quán)。為方便丙觀看海景，甲乙的地上設(shè)定了不得建高層建筑物的地役權(quán)。為方便丙觀看海景，甲可否把該地役權(quán)轉(zhuǎn)讓給自己的鄰居丙？可否把該地役權(quán)轉(zhuǎn)讓給自己的鄰居丙？不可以！不可以！ 地役權(quán)的地役權(quán)的“共生性共生性”地役權(quán)須與需役地和供役地同時存在，地地役權(quán)須與需役地和供役地同時存在，地役權(quán)須與需役地所有權(quán)或使用權(quán)同命運。役權(quán)須與需役地所有權(quán)或使用權(quán)同命運。 2、需役地分割時，地役權(quán)人的利益在分割后的地塊仍然、需役地分割時，地役權(quán)人的利益

16、在分割后的地塊仍然存繼；供役地分割時，地役權(quán)產(chǎn)生的負擔仍就分割后的各存繼；供役地分割時，地役權(quán)產(chǎn)生的負擔仍就分割后的各地塊存繼。地塊存繼。 例：甲地在乙地設(shè)有通行的地役權(quán)，后來甲地分割為丙、丁兩地，例：甲地在乙地設(shè)有通行的地役權(quán)，后來甲地分割為丙、丁兩地，則丙、丁兩地的所有人或使用人仍得各自從乙地通行。則丙、丁兩地的所有人或使用人仍得各自從乙地通行。三、地役權(quán)與三、地役權(quán)與“相鄰權(quán)相鄰權(quán)”的區(qū)別的區(qū)別 權(quán)利性質(zhì)不同權(quán)利性質(zhì)不同是否為獨立的物權(quán)，二者定位不同是否為獨立的物權(quán)，二者定位不同 權(quán)利設(shè)定的目的不同權(quán)利設(shè)定的目的不同主要區(qū)別主要區(qū)別 權(quán)利取得的方式不同權(quán)利取得的方式不同 對不動產(chǎn)是否相鄰

17、的要求不同對不動產(chǎn)是否相鄰的要求不同 是否有償以及是否有固定期限，二者不同是否有償以及是否有固定期限，二者不同 二者之間的區(qū)別主要體現(xiàn)在以下幾方面：二者之間的區(qū)別主要體現(xiàn)在以下幾方面： 第一，第一，權(quán)利性質(zhì)不同權(quán)利性質(zhì)不同 相鄰關(guān)系中的權(quán)利（相鄰權(quán)）本質(zhì)上依附于所有權(quán)，非屬獨立的物權(quán)，相鄰關(guān)系中的權(quán)利（相鄰權(quán)）本質(zhì)上依附于所有權(quán)，非屬獨立的物權(quán)，在權(quán)利受到侵害的情況下，受害人只能以所有權(quán)受侵害為由提出相應(yīng)在權(quán)利受到侵害的情況下，受害人只能以所有權(quán)受侵害為由提出相應(yīng)請求。請求。 地役權(quán)是由需役地人享有的一種獨立的用益物權(quán)，該物權(quán)受到侵害時，地役權(quán)是由需役地人享有的一種獨立的用益物權(quán)，該物權(quán)受到侵

18、害時，權(quán)利人可以直接以地役權(quán)受到侵害為由行使物上請求權(quán)。權(quán)利人可以直接以地役權(quán)受到侵害為由行使物上請求權(quán)。 第二、第二、權(quán)利的取得方式不同。權(quán)利的取得方式不同。相鄰權(quán)為法定的權(quán)利，依照法律的規(guī)定相鄰權(quán)為法定的權(quán)利，依照法律的規(guī)定而取得；地役權(quán)屬約定的權(quán)利，通常依當事人的約定而設(shè)立。而取得；地役權(quán)屬約定的權(quán)利，通常依當事人的約定而設(shè)立。 第三、第三、權(quán)利的設(shè)定目的不同。權(quán)利的設(shè)定目的不同。相鄰權(quán)的設(shè)定目的在于滿足不動產(chǎn)權(quán)利相鄰權(quán)的設(shè)定目的在于滿足不動產(chǎn)權(quán)利行使過程中的最低要求，維護社會最基本的生產(chǎn)和生活秩序；地役權(quán)行使過程中的最低要求，維護社會最基本的生產(chǎn)和生活秩序；地役權(quán)的設(shè)定目的在于使不動產(chǎn)

19、權(quán)利更好地得到行使，以提高自己不動產(chǎn)的的設(shè)定目的在于使不動產(chǎn)權(quán)利更好地得到行使，以提高自己不動產(chǎn)的效益。效益。 第四、第四、對不動產(chǎn)是否相鄰的要求不同對不動產(chǎn)是否相鄰的要求不同。相鄰關(guān)系的發(fā)生須以不動產(chǎn)相。相鄰關(guān)系的發(fā)生須以不動產(chǎn)相互毗鄰為前提條件；地役權(quán)則不受該條件的限制?；ヅ彏榍疤釛l件；地役權(quán)則不受該條件的限制。 第五、第五、相鄰權(quán)的享有和行使無固定期限相鄰權(quán)的享有和行使無固定期限；地役權(quán)則有固定期限限制。地役權(quán)則有固定期限限制。 第六、第六、相鄰權(quán)具有無償性相鄰權(quán)具有無償性，除非相鄰權(quán)人的行為損害了相鄰方的合法，除非相鄰權(quán)人的行為損害了相鄰方的合法權(quán)益，通常，提供便利的一方不得要求相鄰

20、權(quán)人償付費用；權(quán)益，通常，提供便利的一方不得要求相鄰權(quán)人償付費用；地役權(quán)一地役權(quán)一般是有償?shù)?，般是有償?shù)?，地役?quán)人應(yīng)當依約定向供役地人支付一定的費用作為自地役權(quán)人應(yīng)當依約定向供役地人支付一定的費用作為自己獲得便利的對價。己獲得便利的對價。第二節(jié)第二節(jié) 地役權(quán)的類型地役權(quán)的類型詳見教材P176 1、 積極（作為）地役權(quán)與消極（不作為）地役權(quán)積極（作為）地役權(quán)與消極（不作為）地役權(quán)2、繼續(xù)地役權(quán)與非繼續(xù)地役權(quán)、繼續(xù)地役權(quán)與非繼續(xù)地役權(quán)3、表見地役權(quán)與非表見地役權(quán)、表見地役權(quán)與非表見地役權(quán)4、鄉(xiāng)村地役權(quán)與城市地役權(quán)、鄉(xiāng)村地役權(quán)與城市地役權(quán)第三節(jié)第三節(jié) 地役權(quán)關(guān)系的內(nèi)容（效力）地役權(quán)關(guān)系的內(nèi)容（效力）

21、P178-180一、地役權(quán)人的權(quán)利義務(wù)一、地役權(quán)人的權(quán)利義務(wù) 供役地的使用權(quán)供役地的使用權(quán)權(quán)利權(quán)利 實施必要的附從行為與設(shè)施的權(quán)利實施必要的附從行為與設(shè)施的權(quán)利 物上請求權(quán)物上請求權(quán) 工作物的取回權(quán)工作物的取回權(quán) 對設(shè)施進行維修的義務(wù)對設(shè)施進行維修的義務(wù)義務(wù)義務(wù) 如為有償使用，負有支付價金的義務(wù)如為有償使用，負有支付價金的義務(wù) 地役權(quán)的取得，可以有償?shù)匾蹤?quán)的取得，可以有償 ，也，也 可以無償！可以無償！依約定！依約定！ 按照合同約定的目的與方法使用供役地按照合同約定的目的與方法使用供役地 二、供役地人的權(quán)利義務(wù)二、供役地人的權(quán)利義務(wù) 對價請求權(quán)（有償條件下）對價請求權(quán)（有償條件下）權(quán)利權(quán)利 設(shè)

22、施使用權(quán)設(shè)施使用權(quán) 變更使用場所及方法的請求權(quán)變更使用場所及方法的請求權(quán) 解約權(quán)解約權(quán) 物權(quán)法第168條 承擔容忍與不作為義務(wù)承擔容忍與不作為義務(wù)義務(wù)義務(wù) 按約定支付工作設(shè)施使用、維護費用按約定支付工作設(shè)施使用、維護費用第四節(jié)第四節(jié) 地役權(quán)的取得與消滅地役權(quán)的取得與消滅 一、地役權(quán)的取得一、地役權(quán)的取得 依其原因事實可劃分為：依其原因事實可劃分為： （一）基于法律行為（民事行為）取得地役權(quán)（一）基于法律行為（民事行為）取得地役權(quán)適用于適用于地役權(quán)的創(chuàng)設(shè)地役權(quán)的創(chuàng)設(shè)具有如下特征：具有如下特征：1、依、依物權(quán)法物權(quán)法第第157條：設(shè)立地役權(quán)，當事人條：設(shè)立地役權(quán)，當事人應(yīng)當采取書面形式訂立應(yīng)當采取

23、書面形式訂立地役權(quán)合同。地役權(quán)合同。2、依、依物權(quán)法物權(quán)法第第158條：條：地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。3、依、依物權(quán)法物權(quán)法第第158條：條：“當事人要求登記的，可以向登記機構(gòu)申請當事人要求登記的，可以向登記機構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人”。可知，?？芍匾蹤?quán)的設(shè)地役權(quán)的設(shè)立不以登記為生效要件立不以登記為生效要件，未登記不影響地役權(quán)的成立，但要影響地役，未登記不影響地役權(quán)的成立，但要影響地役權(quán)的對抗力。權(quán)的對抗力。（二）基于法律行為以外的原因事實取得地役權(quán)（二）基于法律行為以外的原因事實取得地役權(quán)1、

24、時效取得、時效取得2、繼承取得、繼承取得3、法定取得法定取得（基于地役權(quán)的從屬性與不可分性）（基于地役權(quán)的從屬性與不可分性） （1）因土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)等用益物權(quán)的設(shè)定而取得地役權(quán)）因土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)等用益物權(quán)的設(shè)定而取得地役權(quán) 物權(quán)法物權(quán)法第第162條條（2）因土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的分割轉(zhuǎn)讓而取得地役）因土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的分割轉(zhuǎn)讓而取得地役權(quán)權(quán) 物權(quán)法物權(quán)法第第166、167條條 二、地役權(quán)的消滅二、地役權(quán)的消滅 詳見教材 P180 1 1、期限屆滿、期限屆滿 2 2、約定消滅地役權(quán)的事由出現(xiàn)、約定消滅地役權(quán)的事由出現(xiàn)地役權(quán)消

25、滅的原因地役權(quán)消滅的原因 3 3、目的事實不能、目的事實不能 4 4、供役地人依法解除地役權(quán)關(guān)系、供役地人依法解除地役權(quán)關(guān)系 5 5、地役權(quán)的拋棄、地役權(quán)的拋棄 6 6、地役權(quán)的讓與、地役權(quán)的讓與讓與方喪失權(quán)利（相對消滅）讓與方喪失權(quán)利（相對消滅） 7、土地征收、土地征收 重點：重點：供役地人依法解除地役權(quán)合同關(guān)系，地役權(quán)消滅！供役地人依法解除地役權(quán)合同關(guān)系，地役權(quán)消滅！ 物權(quán)法物權(quán)法第第168168條：條：地役權(quán)人有下列情形之一的，供役地權(quán)利人有權(quán)地役權(quán)人有下列情形之一的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除地役權(quán)合同，地役權(quán)消滅：解除地役權(quán)合同，地役權(quán)消滅：（一）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)；（一

26、）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)；（二）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催（二）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費用。告未支付費用。本章練習(xí)本章練習(xí) 1、考察知識點：地役權(quán)與、考察知識點：地役權(quán)與“相鄰權(quán)相鄰權(quán)”的區(qū)分的區(qū)分 甲、乙、丙依次比鄰而居。甲為修房向乙提出在其院內(nèi)借塊地方堆放甲、乙、丙依次比鄰而居。甲為修房向乙提出在其院內(nèi)借塊地方堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院內(nèi)堆放，丙要求甲付費建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院內(nèi)堆放，丙要求甲付費200元，元，并提出不得超過并提出不得超過20天。甲表示同意。修房過程中，甲搬運建材須從乙

27、天。甲表示同意。修房過程中，甲搬運建材須從乙家門前經(jīng)過，乙予以阻攔。對此，下列哪種說法不正確？（家門前經(jīng)過，乙予以阻攔。對此，下列哪種說法不正確？（ ） A.乙無權(quán)拒絕甲在其院內(nèi)堆放建材乙無權(quán)拒絕甲在其院內(nèi)堆放建材 B.乙無權(quán)阻攔甲經(jīng)其門前搬運建材乙無權(quán)阻攔甲經(jīng)其門前搬運建材 C.甲應(yīng)依約定向丙支付占地費甲應(yīng)依約定向丙支付占地費 D.若建材堆放時間超過若建材堆放時間超過20天，丙有權(quán)要求甲清理現(xiàn)場天，丙有權(quán)要求甲清理現(xiàn)場 答案：答案：A （1）本題關(guān)鍵在于區(qū)分地役權(quán)與相鄰關(guān)系：相鄰關(guān)系是種法定的權(quán)利）本題關(guān)鍵在于區(qū)分地役權(quán)與相鄰關(guān)系：相鄰關(guān)系是種法定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，而地役權(quán)則需要雙方當事人通過

28、合同約定來設(shè)立。義務(wù)關(guān)系，而地役權(quán)則需要雙方當事人通過合同約定來設(shè)立。 （2） A項錯誤項錯誤甲修房欲在乙家院內(nèi)堆放建材并非甲修房欲在乙家院內(nèi)堆放建材并非“必須必須”，因此，因此，雙方間的利益關(guān)系不能依相鄰關(guān)系予以對待，而只能由雙方通過合同雙方間的利益關(guān)系不能依相鄰關(guān)系予以對待，而只能由雙方通過合同設(shè)定地役權(quán)來解決。設(shè)定地役權(quán)來解決。 （3） B、C、D項均正確項均正確本題中，甲搬運建材從乙家門前經(jīng)過屬本題中，甲搬運建材從乙家門前經(jīng)過屬“必須必須”，應(yīng)以相鄰關(guān)系對待。，應(yīng)以相鄰關(guān)系對待。 2、考查知識點：地役權(quán)的取得條件及其對抗力、考查知識點：地役權(quán)的取得條件及其對抗力 甲為了能在自己的房子里

29、欣賞遠處的風景，便與相鄰的乙約定：乙不甲為了能在自己的房子里欣賞遠處的風景，便與相鄰的乙約定：乙不在自己的土地上從事高層建筑；作為補償，甲每年支付給乙在自己的土地上從事高層建筑；作為補償，甲每年支付給乙4000元。元。兩年后，乙將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙。丙在該土地上建起一座高樓，兩年后，乙將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙。丙在該土地上建起一座高樓，與甲發(fā)生了糾紛。對此糾紛，下列判斷錯誤的是（與甲發(fā)生了糾紛。對此糾紛，下列判斷錯誤的是（ ）。）。 A.甲對乙的土地不享有地役權(quán)甲對乙的土地不享有地役權(quán) B.甲有權(quán)不讓丙建高樓，但得每年支付其甲有權(quán)不讓丙建高樓，但得每年支付其4000元元 C.丙有權(quán)建高樓，但須補償甲由此所受的損失丙有權(quán)建高樓，但須補償甲由此所受的損失 D.甲與乙之間的合同因沒有辦理登記而無效甲與乙之間的合同因沒有辦