北京光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地地塊規(guī)劃發(fā)展建議報(bào)告71P

1、ZHUOZHENGWEIYE卓正偉業(yè)光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地104、109地塊規(guī)劃發(fā)展建議報(bào)告北京卓正偉業(yè)地產(chǎn)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)2012年9月 謹(jǐn)呈：北京興達(dá)恒遠(yuǎn)投資有限公司第一章 項(xiàng)目背景解析第二章 區(qū)域市場分析第三章 項(xiàng)目本體研究第四章 項(xiàng)目整體定位第五章 項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展初步建議目 錄PART 1 項(xiàng)目背景分析工業(yè)地產(chǎn)概況北京市工業(yè)發(fā)展概況單位：%規(guī)模以上工業(yè)增加值增速來源：北京市統(tǒng)計(jì)局一、北京市規(guī)模以上工業(yè)增加值增速情況： 1-7月，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值比上年同期增長5.7%（按可比價(jià)格計(jì)算），增幅與上半年持平。其中，7月份增長5.7%，增幅比6月份回落2.6個(gè)百分點(diǎn)。二、北京規(guī)模以上工業(yè)利潤累計(jì)

2、增速情況： 1-7月，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤610.6億元，比上年同期增長4.5%。其中，7月份實(shí)現(xiàn)利潤112億元，增長55.1%。 近年來北京市全市規(guī)模以上工業(yè)增加值增速較為平穩(wěn)，但利潤累計(jì)增值波動幅度較大，2012年上半年利潤累計(jì)增速更是出現(xiàn)負(fù)增長，這在一定程度上反映了當(dāng)前工業(yè)發(fā)展上行受到較大阻力。工業(yè)地產(chǎn)概況北京市工業(yè)開發(fā)區(qū)分布現(xiàn)狀 截止2008年，北京經(jīng)國家和市政府批準(zhǔn)建立的工業(yè)科技園區(qū)共2個(gè)，其中國家重點(diǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)2個(gè)、市級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)17個(gè)、區(qū)縣工業(yè)小區(qū)11個(gè)和重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)55個(gè)，形成了各有側(cè)重的產(chǎn)業(yè)帶。一、國家級開發(fā)區(qū)中關(guān)村科技園電子城科技園海淀園豐臺園昌平

3、園亦莊園德勝園雍和園大興園北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)隆盛工業(yè)園，興盛工業(yè)園，康盛工業(yè)園二、市級開發(fā)區(qū)介紹北京開發(fā)區(qū)分布圖北京天竺空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 北京林河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 北京雁棲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 北京興谷經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 京通州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 北京密云經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 北京石龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 北京大興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 北京延慶經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 北京昌平小湯山工業(yè)園區(qū) 北京良鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 北京采育經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 北京天竺出口加工區(qū) 北京八達(dá)嶺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 北京馬坊工業(yè)園區(qū) 北京房山工業(yè)園區(qū) 北京永樂經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 工業(yè)地產(chǎn)概況北京市工業(yè)地產(chǎn)分布特點(diǎn)1、北部和東北部：北京的上風(fēng)區(qū)和水源保護(hù)區(qū)，其中昌平、延慶、懷柔、密云是國家生態(tài)環(huán)境重點(diǎn)區(qū)縣。規(guī)劃確定的主導(dǎo)產(chǎn)

4、業(yè)為電子信息、汽車、食品飲料、輕紡服裝、環(huán)保產(chǎn)業(yè)等。2、南部和東南部：依托現(xiàn)有基礎(chǔ)，以石化、機(jī)械、環(huán)保設(shè)備、醫(yī)藥和光機(jī)電為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。3、西部：依托現(xiàn)有基礎(chǔ)及資源，以石化、冶金、機(jī)電、建材、煤炭為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。4、中關(guān)村科技園區(qū)：按照“一區(qū)五園”的結(jié)構(gòu)布局，即海淀園、豐臺園、昌平園、電子城科技園和亦莊科技園，它已成為了全國科技智力資源最為密集的地區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施完善、信息網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、企業(yè)年輕且富有活力，是首都經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。5、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)：是目前北京同時(shí)享受國家沿海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策及北京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)試驗(yàn)區(qū)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，并實(shí)行與國際接軌的新型管理體制的經(jīng)濟(jì)區(qū)域。目前開發(fā)區(qū)已經(jīng)初步形成了生物技

5、術(shù)和新醫(yī)藥、電子信息、光機(jī)電一體化、新材料等支柱產(chǎn)業(yè)。一個(gè)目標(biāo)：建設(shè)北京現(xiàn)代化國際新城四大戰(zhàn)略：新城中心區(qū)引擎戰(zhàn)略、 高端要素集聚戰(zhàn)略、城鄉(xiāng)一體化加速戰(zhàn)略、國際化發(fā)展戰(zhàn)略。三大跨越 三大提升 一個(gè)深化：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)現(xiàn)大跨越。城市建設(shè)管理實(shí)現(xiàn)大跨越。城鄉(xiāng)一體化發(fā)展實(shí)現(xiàn)大跨越。社會建設(shè)水平實(shí)現(xiàn)大提升。生態(tài)文明建設(shè)實(shí)現(xiàn)大提升。 人民生活品質(zhì)實(shí)現(xiàn)大提升。 區(qū)域合作進(jìn)一步深化。新城空間布局：“一核三區(qū)、三帶四組團(tuán)”新城中心區(qū)宋莊文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)主題休閑旅游度假區(qū)環(huán)渤海高端總部基地一核三區(qū)三帶四組團(tuán)北運(yùn)河水岸經(jīng)濟(jì)帶京哈高速產(chǎn)業(yè)帶西集鎮(zhèn)發(fā)展組團(tuán)漷縣鎮(zhèn)發(fā)展組團(tuán)京滬高速產(chǎn)業(yè)帶臺湖鎮(zhèn)發(fā)展組團(tuán)永樂店鎮(zhèn)發(fā)展組團(tuán)國

6、際化的新城通州中關(guān)村科技園區(qū)通州園的發(fā)展通州經(jīng)濟(jì)開發(fā)通州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)西區(qū)區(qū)西區(qū)宋莊文化創(chuàng)意宋莊文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)通州經(jīng)濟(jì)開發(fā)通州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東區(qū)區(qū)東區(qū)通州園光機(jī)電一通州園光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地體化產(chǎn)業(yè)基地通州園金橋科通州園金橋科技產(chǎn)業(yè)基地技產(chǎn)業(yè)基地永樂經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)永樂經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)北京通州物流北京通州物流基地基地園區(qū)名稱規(guī)劃面積（km2 ）通州園光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地7.5通州園金橋科技產(chǎn)業(yè)基地13北京通州物流基地5.04宋莊文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)14.6通州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東區(qū)2.45通州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)西區(qū)5.17永樂經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)4.6通州園區(qū)總體經(jīng)濟(jì)增長圖（億元）到2015年，通州園區(qū)總收入規(guī)模達(dá)到1500

7、億元，稅收總額達(dá)100億元；為通州建設(shè)現(xiàn)代化國際新城、打造北京城市副中心提供重要支撐2009年2015年四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)初步形成，“一園一產(chǎn)業(yè)”的定位正逐步清晰2009年通州園區(qū)稅收構(gòu)成（按產(chǎn)業(yè)分）2009年通州園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值構(gòu)成（按產(chǎn)業(yè)分）數(shù)據(jù)來源：通州園區(qū)規(guī)劃管理部十一五期間的產(chǎn)業(yè)形態(tài)類型類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況已投產(chǎn)項(xiàng)目李寧總部2006年入駐園區(qū)，2009年實(shí)現(xiàn)稅收3.8億元天宇朗通總部2009年建成總部項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)稅收接近9000萬中冶焊接占地200畝，2009年10月投產(chǎn)，計(jì)劃2010年實(shí)現(xiàn)8億產(chǎn)值近期簽約項(xiàng)目北汽控動力總成占地1000畝，總投資109億元，預(yù)計(jì)投產(chǎn)后年稅收20

8、億元左右中國動向總部占地105畝，預(yù)計(jì)十二五末收入不低于70億，實(shí)現(xiàn)稅收5億三辰動漫基地占地292畝，分三期建設(shè)，2010年開工，總投資16億元吉林森工銷售中心總投資2.5億元，預(yù)計(jì)建成后實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值10億元，上繳稅收3000萬元白酒園占地150畝，吸引知名白酒企業(yè)建立華北總部，預(yù)計(jì)稅收10億通州園區(qū)通州園區(qū) 十一五十一五 期間引進(jìn)的重大項(xiàng)目情況（截止期間引進(jìn)的重大項(xiàng)目情況（截止20092009年）年）從產(chǎn)值構(gòu)成來看，電子信息、都市產(chǎn)業(yè)、汽車零部件和先進(jìn)制造等四大產(chǎn)業(yè)占園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的比重77.5%；從稅收構(gòu)成來看，總部經(jīng)濟(jì)的比重達(dá)到45.3%，呈現(xiàn)一枝獨(dú)秀的局面，汽車零部件、先進(jìn)制造、都市產(chǎn)業(yè)和

9、電子信息也占有較大比重。形成 1個(gè)五百億的產(chǎn)業(yè)集群，2個(gè)兩百億元產(chǎn)業(yè)集群，2個(gè)百億元產(chǎn)業(yè)集群；一批龍頭企業(yè)、品牌性公司，具有 3家百億元以上企業(yè)，8家50億元以上的企業(yè)；產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)高端化：總部經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代服務(wù)、高端制造;新興的產(chǎn)業(yè)形態(tài)：清潔技術(shù)、電子商務(wù)等新興產(chǎn)業(yè)的培育;具體指標(biāo)2015年目標(biāo)500億產(chǎn)業(yè)集群1個(gè)200億級產(chǎn)業(yè)集群2個(gè)100億級產(chǎn)業(yè)集群2個(gè)類別20092015年收入在100億元以上03年收入在50億元以上28年收入在10億元以上415年收入在5億元以上730園區(qū)“十二五”末產(chǎn)業(yè)集群展望園區(qū)“十二五”末龍頭企業(yè)展望未來京東產(chǎn)業(yè)名片指標(biāo)目標(biāo)值生態(tài)園區(qū)園區(qū)綠化率30%單位土地面積工業(yè)總產(chǎn)

10、值 （億/平方公里）40園區(qū)萬元增加值能耗 （噸標(biāo)準(zhǔn)煤）0.4生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，園區(qū)綠化率在 30%以上；資源能源集約利用，單位面積土地產(chǎn)出達(dá)到 40億元/平方公里數(shù)字化園區(qū)。功能完善的電子政務(wù)平臺、3G無線網(wǎng)絡(luò)全覆蓋；低碳型園區(qū)。清潔生產(chǎn)、節(jié)能建筑工程成為通州新城建設(shè)重要載體、首都經(jīng)濟(jì)拓展基地、環(huán)渤海灣制造服務(wù)中心、外地企業(yè)進(jìn)駐北京前哨PART 2 區(qū)域市場分析1、光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地研究2、競品分析光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地概況用地規(guī)劃中關(guān)村科技園區(qū)通州園光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地于2001年7月成立,2006年1月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)基地正式納入中關(guān)村科技園區(qū)，同時(shí)享受國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)

11、園區(qū)的雙重優(yōu)惠政策。基地規(guī)劃面積7.5平方公里，其中規(guī)劃工業(yè)用地4.4平方公里。北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目用地分布圖亦莊工業(yè)區(qū)路東新區(qū)物流中心馬駒橋南部新區(qū)次渠光電一體化 基地北京光機(jī)電基地控制性詳細(xì)規(guī)劃用地規(guī)劃圖光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地概況區(qū)位、交通光機(jī)電一體化基地140公里16公里25公里 作為以高端制造業(yè)、高端服務(wù)業(yè)、都市產(chǎn)業(yè)為主的光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地位于北京市東部發(fā)展帶、服務(wù)功能不僅輻射到京津冀經(jīng)濟(jì)圈還擴(kuò)大到整個(gè)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈?；貣|部緊鄰中央商務(wù)區(qū)(CBD)，西部、南部緊鄰北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（BDA），與北京國際集裝箱中轉(zhuǎn)站和北京國際物流中心毗鄰，交通便利，距天安門廣場僅16公里，距首都國

12、際機(jī)場僅25公里，距天津新港140公里，京津塘、京沈、五環(huán)、六環(huán)四條高速公路環(huán)抱基地，地理位置極為優(yōu)越。京津冀經(jīng)濟(jì)圈光機(jī)電一體化基地京 津 高 速通馬路光機(jī)電 基地京 沈 高 速京 津 唐 高 速地鐵亦莊線光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地服務(wù)功能輻射圖光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地區(qū)位圖光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地交通圖環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈五 環(huán)六 環(huán) 光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地概況產(chǎn)業(yè)分布 光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地大力發(fā)展代表國際一流、國內(nèi)領(lǐng)先水平的光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展微電子、光電子、先進(jìn)裝備制造業(yè)、智能儀器儀表、激光技術(shù)、數(shù)控機(jī)床、印刷機(jī)械、醫(yī)療設(shè)備、半導(dǎo)體材料等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。目前，基地已形成以中科鎵英半導(dǎo)體有限公司為代表的光電子產(chǎn)業(yè)

13、集群；以北京中科信電子裝備有限公司為代表的電子信息產(chǎn)業(yè)集群；以北京摩比斯變速器有限公司為代表的汽車零部件制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群；以北京星海鋼琴集團(tuán)有限公司為代表的傳統(tǒng)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群；以北京嘉事堂醫(yī)藥科技有限公司為代表的醫(yī)藥、醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)集群?！耙粋€(gè)核心，四大集群，若干培育點(diǎn)”的產(chǎn)業(yè)格局 加快發(fā)展文化創(chuàng)意、現(xiàn)代物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，提升服務(wù)業(yè)競爭能力；著力支持現(xiàn)代制造、汽車零部件等制造業(yè)集聚，進(jìn)一步做大高端制造業(yè)；積極培育清潔技術(shù)、電子商務(wù)等新興產(chǎn)業(yè)；大力推進(jìn)各類企業(yè)總部入駐，重點(diǎn)打造總部經(jīng)濟(jì)，形成“以總部經(jīng)濟(jì)為核心，四大集群為支柱，新興產(chǎn)業(yè)為增長點(diǎn)” 的產(chǎn)業(yè)格局?？偛拷?jīng)濟(jì)新興產(chǎn)業(yè)清潔技術(shù)電子商務(wù)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)

14、文化創(chuàng)意現(xiàn)代物流高端制造汽車零部件先進(jìn)制造總部經(jīng)濟(jì)四大集群若干培育點(diǎn)清潔技術(shù)電子商務(wù)先進(jìn)制造文化創(chuàng)意現(xiàn)代物流汽車零部件一個(gè)核心光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地概況產(chǎn)業(yè)格局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式聚合U模式： 通過總部商務(wù)、科技研發(fā)、生產(chǎn)制造及配套服務(wù)的產(chǎn)品開發(fā)與建設(shè)，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)、功能和資源的聚合，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化平臺.研發(fā)設(shè)計(jì)檢測生產(chǎn)制造售后服務(wù)品牌營銷交易交割附加值價(jià)值鏈科技研發(fā)區(qū)生產(chǎn)制造區(qū)總部商務(wù)區(qū)綜合服務(wù)區(qū)中試生產(chǎn)區(qū)園區(qū)規(guī)劃面積已開發(fā)面積未開發(fā)面積光機(jī)電基地7.55.52金橋科技產(chǎn)業(yè)基地135.67.4經(jīng)開區(qū)西區(qū)5.172.482.69經(jīng)開區(qū)東區(qū)2.451.820.6宋莊集聚區(qū)14.64.310.3物流基

15、地5.043.541.5永樂開發(fā)區(qū)4.61.53.1各園區(qū)土地開發(fā)建設(shè)情況（單位： 平方公里 ）以下數(shù)據(jù)截止2010年P(guān)ART 2 區(qū)域市場分析1、光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地研究2、競品分析聯(lián)東U谷以傳統(tǒng)制造業(yè)模式構(gòu)成的功能布局聯(lián)東U谷分五個(gè)區(qū)域：辦公研發(fā)區(qū)、中試生產(chǎn)區(qū)、制造加工區(qū)、企業(yè)定制區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)，四大平臺：研發(fā)辦公平臺、商務(wù)平臺、流通平臺、制造平臺。 聯(lián)東U谷項(xiàng)目基本信息區(qū)域板塊亦莊項(xiàng)目位置中關(guān)村科技園通州園金橋產(chǎn)業(yè)基地景盛南四街15號開發(fā)商北京聯(lián)東(投資)集團(tuán)有限公司物業(yè)公司北京聯(lián)東國際物業(yè)管理有限公司建筑類型獨(dú)棟商務(wù)、研發(fā)辦公、標(biāo)準(zhǔn)廠房戶型面積1000-3200平方米總占地面積8666

16、71平方米建筑面積1000000平方米容積率1.1綠化率30%銷售價(jià)格8500元/平方米起租金價(jià)格1.5元/天/平方米 從園區(qū)功能規(guī)劃上看，提供企業(yè)從研發(fā)到生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)過程，但是屬于傳統(tǒng)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈模式，缺乏對產(chǎn)業(yè)的支撐。 從產(chǎn)品設(shè)計(jì)上看，園區(qū)提供以獨(dú)體建筑、雙拼建筑的形式，低碳、生態(tài)概念融入不足，不能體現(xiàn)科技在建筑上的應(yīng)用，仍舊屬于傳統(tǒng)建筑范疇。 從建筑單體面積上看，從 1000平方米至3200平方米不等，產(chǎn)品在滿足不同企業(yè)需求的同時(shí)，也出現(xiàn)諸多如企業(yè)定位與區(qū)域定位不符等問題。聯(lián)東U谷以傳統(tǒng)制造業(yè)模式構(gòu)成的功能布局樞密院融入別墅概念的企業(yè)獨(dú)棟樞密院項(xiàng)目基本情況區(qū)域板塊亦莊項(xiàng)目位置通州區(qū)光機(jī)電一

17、體化產(chǎn)業(yè)基地嘉創(chuàng)路10號開發(fā)商北京三合嘉逸置業(yè)有限公司物業(yè)公司第一太平戴維斯建筑類型商務(wù)獨(dú)棟戶型面積450-3150平方米總占地面積47960平方米建筑面積8萬平米（一期37775平方米/商業(yè)1.1萬平米)容積率1.2（一期0.78）綠化率30%銷售價(jià)格均價(jià)14000元/平方米租金價(jià)格只售不租一期二期商業(yè)規(guī)劃理念：8萬平米園區(qū)體量適中，29棟現(xiàn)代主義風(fēng)格建筑，1.2低容積率，大面積綠化，打造生態(tài)辦公環(huán)境物業(yè)管理：園區(qū)安防體系，智能化科技商務(wù)功能：企業(yè)會所功能，展示中心功能，會議中心功能建筑空間：24層獨(dú)棟建筑，4003000平米自由辦公空間生態(tài)環(huán)境：圍合式布局，中央下沉式廣場，立體植被公共配套

18、：配套五星級酒店，10000平米商業(yè)配套規(guī)模樞密院產(chǎn)品線豐富，具有多種面積選擇的企業(yè)別墅 層數(shù)面積段樓棟總面積面積占比小面積主力產(chǎn)品2層500-700531348%3層800-900435099%合計(jì)9664317%大面積主力產(chǎn)品4層10001500-1600230548%1800-20003571215%2100-25004910724%合計(jì)222246658%樓王2層1546115464%3層1975119755%6層3291132919%合計(jì)3681218%異形建筑2層460-930428747% 1000-2500平米4層產(chǎn)品是園區(qū)主力面積，占58%，平層面積

19、從250-600平米不等；1000平米以下產(chǎn)品占比24%，主要由二三層產(chǎn)品及銅建筑構(gòu)成，小面積產(chǎn)品也是園區(qū)最為暢銷的戶型（異形銅建筑除外）； 三棟樓王分別由2、3、6層三棟建筑構(gòu)成，基本占據(jù)園區(qū)最佳位置，是最受客戶青睞的戶型，面積從1546-3291平米，占比18%。園區(qū)的29棟獨(dú)棟共2-6層不等，首層層高4.5米，二層以上3.9米；嘉創(chuàng)路2F3F2F4棟小面積異形銅建筑-園區(qū)最具亮點(diǎn)的產(chǎn)品，位于中央景觀中4F（退臺3層）4F（部分退臺3層）4F4F4F4層獨(dú)棟產(chǎn)品-園區(qū)最主力產(chǎn)品，圍繞中心廣場排布3F （退臺2層）6F（退臺2層）三棟樓王均占資源優(yōu)勢，2、3層兩棟樓王，廣場景觀觀賞面及平層面

20、積均較大；6層樓王位于兩條主路拐角處，昭示性極好，是園區(qū)獨(dú)特的白色建筑2F2、3層產(chǎn)品均在1000平米以下，沿路設(shè)計(jì)成低層是為了更好展示里面。一排建筑的LOGO；因?yàn)樾∶娣e戶型最易銷售，所以好的景觀都給了大面積戶型樞密院一個(gè)單位面積工業(yè)產(chǎn)值產(chǎn)出率低的項(xiàng)目 退臺退臺退臺退臺退臺退臺退臺退臺退臺退臺退臺退臺退臺退臺1、樞密院項(xiàng)目為單純的辦公空間。2、產(chǎn)品形式為放大的不同面積配比的獨(dú)棟建筑。3、相對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)而言，豐富的業(yè)態(tài)和面積配比能夠促進(jìn)銷售，但對于園區(qū)整體定位、形象會形成沖擊。產(chǎn)品設(shè)計(jì)小 結(jié) 1、聯(lián)東U谷項(xiàng)目滿足了傳統(tǒng)制造業(yè)從研發(fā)到生產(chǎn)過程的產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，對園區(qū)在一定時(shí)期內(nèi)的發(fā)展起到了一定作用

21、，由于其產(chǎn)品設(shè)計(jì)及功能布局相對傳統(tǒng)且體量較大，故對本案的發(fā)展定位及產(chǎn)品設(shè)計(jì)無借鑒意義。 2、樞密院項(xiàng)目為較單一企業(yè)辦公用途，對于本項(xiàng)目的定位及設(shè)計(jì)無借鑒意義。 3、依據(jù)區(qū)域總體功能定位及區(qū)域其他項(xiàng)目特點(diǎn)，結(jié)合本案地塊實(shí)際情況，本案在發(fā)展定位及產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面應(yīng)體現(xiàn)一定的差異化特征。 4、面對十二五規(guī)劃中對光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地所提出的更高要求，本案的發(fā)展定位及產(chǎn)品設(shè)計(jì)都必須站在更高的角度思考，以提升一產(chǎn)二產(chǎn)，聚焦做強(qiáng)三產(chǎn)，加快產(chǎn)業(yè)融合為基本目的，以符合區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的要求。PART 3 項(xiàng)目本體研究本體研究地塊四至 1、位于光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地的較核心位置，地塊北臨光機(jī)電9號路，東臨西環(huán)路，南側(cè)是光

22、明路，西側(cè)為光機(jī)電二號路，交通便利，出行方便。 2、地塊平整無拆遷，西側(cè)地勢略高于東側(cè)，適宜打造坡地景觀建設(shè)。 3、地塊東側(cè)、北側(cè)建設(shè)相對成熟，東側(cè) 為聯(lián)東模板公司，西側(cè)距離項(xiàng)目一路之隔為109地塊，北側(cè)有高壓線，對項(xiàng)目內(nèi)建筑存在一定影響。 本體研究地塊四至環(huán)境東側(cè)模板公司東側(cè)地塊南側(cè)道路北側(cè)高壓線西側(cè)西側(cè)道路 地塊地勢西高東低，適合打造坡地園林，四周道路較為完善，方便項(xiàng)目施工及日后出行，北側(cè)有高壓線對產(chǎn)品排布存在一定影響。本體研究地塊周邊環(huán)境新華聯(lián)大廈聯(lián)東模板公司百慧藥業(yè)物流、培訓(xùn)中心星海集團(tuán)聯(lián)東商務(wù)中心地塊所處區(qū)域整體規(guī)劃布局較為凌亂，配套尚處于初級階段，市場氛圍、園區(qū)氛圍、企業(yè)氛圍、商務(wù)

23、氛圍不足。地塊優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢： 1、本項(xiàng)目屬中關(guān)村科技園區(qū)通州園，入駐企業(yè)可享受中關(guān)村園區(qū)、北京市、通州區(qū)多項(xiàng)優(yōu)惠政策； 2、地處五環(huán)路和六環(huán)路之間，區(qū)位條件優(yōu)越； 3、周邊道路建設(shè)完善，交通發(fā)達(dá)，出行便利； 4、地塊整體較為規(guī)則平坦且不涉及拆遷； 5、地塊處于光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地的較核心位置，適合打造契合政府需求的增加單位面積工業(yè)產(chǎn)值產(chǎn)出率的項(xiàng)目。劣勢： 1、規(guī)模較小，規(guī)模效應(yīng)意義不大，適宜打造“小而精”且定位準(zhǔn)確的產(chǎn)品； 2、地塊一路之隔的南側(cè)及西側(cè)處于未開發(fā)狀態(tài)，未來用途尚不明確，對本項(xiàng)目日后發(fā)展存在一定影響； 3、地塊北側(cè)受高壓線影響，一定程度上會對本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)造成影響； 4、地

24、塊周邊商業(yè)、商務(wù)氛圍尚顯不足，將對本項(xiàng)目后期運(yùn)營造成一定影響。PART 4 項(xiàng)目整體定位1、項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想2、項(xiàng)目定位3、項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想面對一個(gè)以高端制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)基地核心區(qū)域我們做什么？如何做？后期如何運(yùn)營？以我們對產(chǎn)業(yè)、基地的理解、對政府的理解，我們將創(chuàng)造地產(chǎn)+單位面積工業(yè)產(chǎn)值產(chǎn)出率=全新模式項(xiàng)目定位構(gòu)想 本項(xiàng)目以現(xiàn)代信息技術(shù)為平臺、集中了企業(yè)總部+研發(fā)、現(xiàn)代金融業(yè)（非銀行金融機(jī)構(gòu)）、第三方、第四方物流企業(yè)等，為光機(jī)電一體化基地發(fā)展提供內(nèi)在驅(qū)動力。 金融業(yè)銀行、投資、信托、融資租賃、基金現(xiàn)代物流3PL、4PL電子商務(wù)電商、供應(yīng)鏈管理、企業(yè)協(xié)同平臺、商務(wù)服務(wù)研發(fā)設(shè)計(jì)工業(yè)設(shè)計(jì)、產(chǎn)品研

25、發(fā)、軟件外包市場推廣廣告、會展、市場拓展專業(yè)服務(wù)會計(jì)、審計(jì)、法律、知識產(chǎn)權(quán)、評估、咨詢 通過創(chuàng)新型金融業(yè)，實(shí)現(xiàn)對先進(jìn)制造業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)的資源優(yōu)化配置； 通過現(xiàn)代物流業(yè)和電子商務(wù)，重組與優(yōu)化供應(yīng)鏈與企業(yè)間協(xié)作，提升資源效率； 通過研發(fā)設(shè)計(jì)與專業(yè)服務(wù)，提高企業(yè)創(chuàng)新能力； 通過專業(yè)化市場推廣服務(wù)，塑造企業(yè)品牌，快速擴(kuò)大市場份額。品牌+創(chuàng)新=企業(yè)軟實(shí)力市場+效率=企業(yè)影響力資源+技術(shù)=企業(yè)核心力企業(yè)生命力項(xiàng)目建設(shè)構(gòu)想高端服務(wù)業(yè)是產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動力PART 4 項(xiàng)目整體定位1、項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想2、項(xiàng)目定位3、項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目定位OIP 智慧谷智能 生態(tài) 低碳 快樂 倡導(dǎo)智能辦公 倡導(dǎo)快樂辦公 倡導(dǎo)低碳辦

26、公 倡導(dǎo)生態(tài)辦公OIP原意光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地（Opto-Mechatronics Industrial Park）OIPOffice Intelligence Park，智能化辦公園項(xiàng)目定位解讀光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地的推進(jìn)器亦莊工業(yè)區(qū)路東新區(qū)物流中心馬駒橋南部新區(qū)次渠光電一體化 基地 以園區(qū)智能化信息平臺為依托，聚集“總部+研發(fā)”的技術(shù)開發(fā)型企業(yè)/現(xiàn)代金融業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、電子商務(wù)、專業(yè)服務(wù)業(yè)等現(xiàn)代高端服務(wù)業(yè)的智慧谷，將成為光機(jī)電一體化基地快速發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動力和駐區(qū)企業(yè)發(fā)展的推進(jìn)器。智慧谷項(xiàng)目與企業(yè)的關(guān)系圖園區(qū)云中心（云計(jì)算、云存儲）樓宇樓宇樓宇I(lǐng)DC數(shù)據(jù)中心園區(qū)企業(yè)園區(qū)企業(yè)Internet 信

27、息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)與服務(wù)領(lǐng)域的集成融合性技術(shù)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的主要支撐技術(shù)，以移動寬帶網(wǎng)、三網(wǎng)融合、平臺化軟件等為代表的網(wǎng)絡(luò)與通訊新技術(shù)發(fā)展，為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展提供了更大的空間。 服務(wù)模式創(chuàng)新日益成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)競爭的核心，不斷變化的壟斷競爭市場是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)主導(dǎo)型市場結(jié)構(gòu) 。 基于網(wǎng)絡(luò)的第三方服務(wù)模式將成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的主流模式，信息資源、信息技術(shù)及信息網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行平臺日益成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)因素?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展趨勢： 網(wǎng)絡(luò)化、專業(yè)化、融合化、全球化智能化信息平臺OIP智慧谷的核心智慧服務(wù)OIP智慧谷的靈魂智慧型企業(yè)是OIP智慧谷的目標(biāo)客戶，完善的信息平臺和信息服務(wù)是智慧谷最重要的資源。 OIP智慧谷云中心為

28、客戶提供了： 1、高速、安全、可靠的信息系統(tǒng)基礎(chǔ)平臺； 2、實(shí)現(xiàn)按需要購買計(jì)算能力和存儲能力； 3、OIP智慧谷電子協(xié)作平臺為企業(yè)提供了產(chǎn)業(yè)融合的基礎(chǔ)平臺； 4、云中心布署的ERP、CRM等軟件，為客戶提供了最先進(jìn)的管理與業(yè)務(wù)平臺； 5、公共呼叫中心、視訊會議平臺，為客戶提供了低保有成本的全球化溝通平臺； 6、OIP智慧谷的服務(wù)中心，為企業(yè)提供信息系統(tǒng)設(shè)備租賃、設(shè)備維護(hù)外包、公共人力資源服務(wù)、商務(wù)事務(wù)管 理、會議服務(wù)等商務(wù)基礎(chǔ)服務(wù)。 “OIP智能谷”從功能設(shè)置上保證了客戶將資源和精力專注于業(yè)務(wù)發(fā)展，從而吸附潛 在客戶對項(xiàng)目的關(guān)注度。OIP智慧谷的功能與相鄰園區(qū)既有不同又相得益彰聯(lián)東U谷，以傳統(tǒng)

29、制造業(yè)價(jià)值鏈構(gòu)成的基本布局 樞密院以形象展示、企業(yè)會所、定制服務(wù)和配套給養(yǎng)為核心功能的單一辦公產(chǎn)品OIP智慧谷以高端服務(wù)業(yè)為其他企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)支持，為園區(qū)中企業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)勁的能量。 和諧是美學(xué)的最高境界，與相鄰園區(qū)構(gòu)成相互支撐、和諧的產(chǎn)業(yè)格局，是我們對園區(qū)發(fā)展最重要的思考。PART 4 項(xiàng)目整體定位1、項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想2、項(xiàng)目定位3、項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目客群定位客群范圍：從事現(xiàn)代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)如電商、供應(yīng)鏈管理、企業(yè)協(xié)同平臺、商務(wù)服務(wù)等 從事現(xiàn)代金融業(yè)（非銀行金融機(jī)構(gòu)），為大客戶服務(wù)的如投資、信托、融資租賃、基金等 從事廣告、會展、市場拓展等為主的市場推廣商等 從事專業(yè)服務(wù)如會計(jì)、審計(jì)、法律、知識產(chǎn)權(quán)、評

30、估、咨詢等 為高端制造業(yè)從事研發(fā)設(shè)計(jì)如工業(yè)設(shè)計(jì)、產(chǎn)品研發(fā)、軟件外包等 從事第三方、第四方物流 .客戶資產(chǎn)特征：年收入在1億以上 年?duì)I業(yè)利潤在1500萬以上客戶行業(yè)規(guī)模：40-200人或以上PART 5 項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展初步建議1、項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展建議2、項(xiàng)目規(guī)劃布局建議3、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃 面積分配建議 戶型面積建議 104地塊戶型參考 109地塊戶型參考4、項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議說明 104地塊建筑風(fēng)格建議 109地塊建筑風(fēng)格建議104地塊109地塊項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展建議聯(lián)動思考的整體規(guī)劃布局 1、由于109、104地塊均為本次策劃考慮范疇，建議在規(guī)劃中做聯(lián)動思考，進(jìn)行整體規(guī)劃布局，使兩個(gè)地塊之間的業(yè)態(tài)既有區(qū)別又可

31、相互依托，形成兩個(gè)地塊資源相對獨(dú)立又能共享的高端智能園區(qū)。 2、104地塊地勢呈西高東低，與109地塊可以在建筑設(shè)計(jì)上形成呼應(yīng)，呈現(xiàn)建筑韻律。 3、依據(jù)本項(xiàng)目前述總體定位，結(jié)合109地塊體量較小且地形較規(guī)則等特點(diǎn)，故109地塊既可以打造成為104地塊的配套物業(yè)，同時(shí)也可作為區(qū)域高端的商務(wù)配套，形成區(qū)域地標(biāo)。104地塊/109地塊聯(lián)動發(fā)展建議 本項(xiàng)目項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)領(lǐng)先于區(qū)域市場，例如采用交織建筑等形式提升項(xiàng)目形象，考慮到104地塊與109地塊的聯(lián)動發(fā)展，建議將104地塊西側(cè)的建筑與109地塊東側(cè)建筑在30米的高空以連廊相連，使兩個(gè)地塊在空中聯(lián)合。連廊的東側(cè)搭在104地塊建筑的頂部，西端則與109地塊

32、的建筑相連，兩者相連處的樓層架空，既能增加兩個(gè)地塊之間的聯(lián)系，還能實(shí)現(xiàn)如酒吧、茶吧、水吧、閱覽室、畫廊、健身房等實(shí)際功能，切實(shí)為入住客戶提供工作之余的社交、休憩、休閑、娛樂、康體等活動。無論從實(shí)際功能還是外部建筑造型及連廊的設(shè)計(jì)上，在區(qū)域同等建筑和項(xiàng)目中，都處于領(lǐng)先位置。 本項(xiàng)目在區(qū)域市場良好口碑的樹立，來自于對本項(xiàng)目云中心、光伏會議中心等科技手段在項(xiàng)目中的實(shí)現(xiàn)，來自于對企業(yè)客戶行為、心理及需求的全面了解。從企業(yè)客戶認(rèn)知和需求的角度打造”O(jiān)IP智慧谷“，既是建立品牌的最直接方式，也是與企業(yè)客戶快速建立信任的開始。 104地塊/109地塊連廊示意圖PART 5 項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展初步建議1、項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)

33、展建議2、項(xiàng)目規(guī)劃布局建議3、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃 面積分配建議 戶型面積建議 104地塊戶型參考 109地塊戶型參考4、項(xiàng)目j建筑風(fēng)格建議說明 104地塊建筑風(fēng)格建議 109地塊建筑風(fēng)格建議項(xiàng)目規(guī)劃布局建議智 能 獨(dú) 棟 辦 公 區(qū)企 業(yè) 定 制 辦 公 區(qū)光伏會議中心車行入口人行入口車行入口濱水風(fēng)情美食街智能交織建筑辦公區(qū)星級主題酒店/寫字樓專家公寓多功能服務(wù)樓項(xiàng)目規(guī)劃布局建議PART 5 項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展初步建議1、項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展建議2、項(xiàng)目規(guī)劃布局建議3、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃 面積分配建議 戶型面積建議 104地塊戶型參考 109地塊戶型參考4、項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議說明 104地塊建筑風(fēng)格建議 109地塊建筑風(fēng)

34、格建議項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃面積分配建議地塊項(xiàng)目宗地面積 （）宗地總建面 （）各項(xiàng)目建筑面積 （）建筑面積占比 （%）104智能交織建筑655129826827000 27%智能獨(dú)棟辦公區(qū)43768 45%光伏會議中心45005%定制辦公區(qū)20000 20%濱水風(fēng)情美食街3000 3%合計(jì)98268 100%109星級主題酒店/ 寫字樓31288782204302055%多功能服務(wù)樓72009%專家公寓2800036%合計(jì)78220100%項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃戶型面積建議地塊項(xiàng)目宗地總建面 （）產(chǎn)品類別層數(shù) (不含地下）面積區(qū)間 （）各項(xiàng)目建筑面積 （）套數(shù) （套）建筑面積占比套數(shù)占比 104智能交織建筑982

35、68多層/單層10003層/戶27000927%33%智能獨(dú)棟辦公區(qū)獨(dú)棟3800以下43768 24%7.4%31000-1500410%14.8%31500-20006 22%22.2%42000以上2 9%7.4%光伏會議中心單體建筑 315004500/5%/定制辦公區(qū)/20000 預(yù)計(jì)4套20%14.8%濱水美食街商業(yè)街2120-4003000 /3%/合計(jì)98268 27100%100%地塊項(xiàng)目宗地總建面 （）產(chǎn)品類別層數(shù)面積區(qū)間 （）各項(xiàng)目建筑面積（）套數(shù) （套）建筑面積占比（%）套數(shù)占比 109星級主題酒店/ 寫字樓78220高層 （不含酒店 首層、二、三層）8酒店客房單套面積

36、60-804302022420%34%13寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層 1700約13035%21%多功能服務(wù)樓多層6標(biāo)準(zhǔn)層面積12007200/9%3%專家公寓高層19單套面積80-1202800028036%43%合計(jì)78220634100%100%PART 5 項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展初步建議1、項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展建議2、項(xiàng)目規(guī)劃布局建議3、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃 面積分配建議 戶型面積建議 104地塊戶型參考 109地塊戶型參考4、項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議說明 104地塊建筑風(fēng)格建議 109地塊建筑風(fēng)格建議104地塊智能交織建筑辦公區(qū)戶型參考參考說明：以下戶型僅供參考， 智能交織建筑辦公區(qū)由9棟相互交疊的建筑組成，單體建筑面積為三層，共

37、3000平米，標(biāo)準(zhǔn)層為1000平米，首層層高5米，二層、三層層高3米。50002000104地塊3F智能獨(dú)棟辦公區(qū)戶型參考3F獨(dú)棟參考戶型1442平方米二層平面圖（本層建筑面積約487平方米）一層平面圖（本層建筑面積約503平方米）三層平面圖（本層建筑面積約452平方米）剖面圖參考說明：以下戶型僅供參考，本項(xiàng)目戶型希望從符合項(xiàng)目定位及借鑒建筑外立面風(fēng)格的角度出發(fā)，不僅能滿足企業(yè)對建筑的需求和審美，從內(nèi)部功能上也能實(shí)現(xiàn)高使用率。 項(xiàng)目最終戶型將共同商榷制定。3F獨(dú)棟參考戶型1684平方米二層平面圖（本層建筑面積約572平方米）一層平面圖（本層建筑面積約578平方米）三層平面圖（本層建筑面積約53

38、4平方米）剖面圖104地塊3F智能獨(dú)棟辦公區(qū)戶型參考3F獨(dú)棟參考戶型1684平方米4F獨(dú)棟參考戶型2317平方米一層平面圖二層平面圖三層平面圖四層平面圖4F獨(dú)棟參考戶型2317平方米104地塊4F智能獨(dú)棟辦公區(qū)戶型參考光伏會議中心平面參考104地塊光伏會議中心平面參考濱水美食街設(shè)計(jì)參考104地塊濱水美食街設(shè)計(jì)參考濱水美食街單層平面參考濱水美食街立面參考PART 5 項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展初步建議1、項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展建議2、項(xiàng)目規(guī)劃布局建議3、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃 面積分配建議 戶型面積建議 104地塊戶型參考 109地塊戶型參考4、項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議說明 104地塊建筑風(fēng)格建議 109地塊建筑風(fēng)格建議星級主題酒店/寫

39、字樓首層參考109地塊星級主題酒店/寫字樓首層參考寫字樓大堂星 級 主 題 酒 店 星級主題酒店大堂 參考說明： 為了更好的體現(xiàn)土地價(jià)值的最大化，建議以一棟24層的樓體實(shí)現(xiàn)星級主題酒店和寫字樓功能，星級主題酒店大堂挑高9米，共12層，寫字樓位于13-24層，同時(shí)為避免人流混雜，首層設(shè)計(jì)雙大堂、雙電梯，實(shí)現(xiàn)酒店、寫字樓獨(dú)立入戶，互不干擾。109地塊星級主題酒店/寫字樓架空層參考酒店電梯寫字樓電梯星級主題酒店/寫字樓架空層參考109地塊寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層參考寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層參考109地塊專家公寓整體平面圖參考專家公寓整體平面圖參考參考說明： 滿足園區(qū)工作人員及其他人士的生活配套需求。109地塊戶型參考建議多功能服務(wù)樓多功能平面圖參考參考說明： 實(shí)現(xiàn)商務(wù)、餐飲、康樂等生活休閑設(shè)施，不僅滿足本項(xiàng)目的功能，還可以作為周邊的生活配套。PART 5 項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展初步建議1、項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展建議2、項(xiàng)目規(guī)劃布局建議3、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃 面積分配建議 戶型面積建議 104地塊戶型參考 109地塊戶型參考4、項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議說明 104地塊建筑風(fēng)格建議 109地塊建筑風(fēng)格建議104地塊建筑風(fēng)格建議交織建筑 設(shè)計(jì)