物業(yè)巡視管理內容

1、物業(yè)巡視管理內容、方法和流程及設施設備管理內容物業(yè)巡視管理內容、方法和流程，巡視中發(fā)現問題的處理流程等一、物業(yè)巡視管理的必要性1）防范于未然。通過有效的巡視，將治安、消防等隱患消除。2）杜絕違章裝修。交違章裝修施工消除于萌芽狀態(tài)。3）加強工作監(jiān)督，提高員工的工作責任心，變員工的被動工作為主動工作4）確保公共設施、設備處于良好狀態(tài)。5）檢查管理處的清潔、綠化、保安工作質量。6）增加與住戶的溝通機會。7）實施空置房的管理。二、物業(yè)巡視的內容1）治安隱患的巡視。2）公共設施設備安全完好狀況的巡視。3）清潔了衛(wèi)生狀況的巡視。4）園林綠化維護狀況的巡視。5）裝修違章的巡視。6）消防違章的巡視。7）空置房

2、的巡視。8）利用巡視機會與住戶溝通三、物業(yè)巡視的方法物業(yè)巡視的方法應包括看“、聽“、摸”、調查了解”等。1）看”：通過觀察來發(fā)現物業(yè)管理服務中存在的問題。2）聽：從設施設備運行時的聲音判斷是否有故障。3）摸”：通過用手觸摸感覺設施設備的使用狀況。4）調查了解”：向住戶或員工調查物業(yè)及公共設施設備的使用狀況。四、物業(yè)巡視的頻次一般情況下，物業(yè)狀況巡視每日一次。清潔狀況巡視每日一次。裝修施工巡視每日至少一次。空置房巡視至少每日一次，其他方面巡視每兩日一次。五、房屋本體巡視流程1 .檢查水、電表檢查水、電表是否處于正常工作狀態(tài)，記錄損壞的水、電表情況。當水表在無人居住的情況下運轉時應關上該單位閘閥，

3、預防水浸事故，并在該單位門口貼上相關告示。當發(fā)現電表異常運轉（如倒轉、有盜電嫌疑）時，應在巡視登記表中予以記錄并及時報告公共事務部主管。2 .巡視樓梯間3 ）檢查走廊燈、樓梯燈是否正常，門、窗是否處于完好狀態(tài)。4 ）檢查梯間墻身、天花板是否出現剝落、脫漆，墻、地面瓷磚是否完整無5 ）檢查消防栓是否標識完好、配件齊全。滅火器是否有漏氣或過期、失效現象。消防通道防火門是否關閉。消防安全疏散指示燈是否完好。消防疏散通道是否堵塞。防盜預警設施及消防報警設施是否完好。4）檢查衛(wèi)生狀況是否良好。3.巡視逃生大臺1）檢查逃生大臺門是否能隨手打開（嚴禁上鎖）。2）檢查天臺護欄是否完好，避雷針、電視天線、隔熱層

4、是否完好。3）檢查有無違章占用逃生天臺現象。4）檢查雨水管是否通暢。5）檢查衛(wèi)生狀況是否良好。4.巡視電梯1）檢查電梯的運行是否平穩(wěn)，是否有異常響動。2）檢查安全標識是否完好，電梯按鈕等配件是否完好。3）檢查照明燈及安全監(jiān)控設施是否完好。4）檢查衛(wèi)生狀況是否良好。5.巡視大堂、門廳、走廊1）檢查各類安全標識是否完好。2）檢查公共設施和照明燈及垃圾箱是否完好。3）檢查衛(wèi)生狀況是否良好。6.巡視裝修住戶巡視家庭裝修施工住戶，預防出現違章裝修現象。在巡視中發(fā)現樓梯間彌漫石油氣味、焦味時應立即對相關單位進行調查，當原因不明時應立即告知保安部進行檢查。7.巡視方法及要求1）先走到樓房屋頂，從上至下逐戶巡

5、視。2）巡視要求兩人成組進行，以防造成不必要的麻煩。3）注意刷卡簽到或在簽到本人簽到。4）發(fā)現損壞情況必須當日填寫公共設施設備報修記錄表。5）對裝修施工巡視要求每日記裝修施工日記，詳細記錄住戶的施工狀況。8.緊急情況的處理發(fā)現住戶家中有異常情況時，除特別緊迫情況外，嚴禁進入住戶家中，更嚴禁擅自打開住戶門鎖進入住戶家中。緊急情況需要進入住戶家中搶救或避險時，應至少邀請公司員工之外的第三方如業(yè)主委員會委員、隔壁鄰居等人員作證后，再進入住戶家中，但事后應立即報告公司領導并留存記錄。兩人以上并至少有一人是主管干部時方可從事上述入戶搶險9.巡視記錄巡視完畢，應將物業(yè)巡視的相關狀況逐項記錄在巡樓日志中，不

6、允許只填寫正常訥字，要求有兩名同事共同簽字。六、公共配套設施設備巡視的流程1.巡視水、電、氣、通信設施1）檢查室外設施有無破損現象，各種管線有無滲、漏、滴、冒現象。2）檢查室外設施有無生銹、脫漆現象，標識是否完好。3）檢查室外消防設施是否配件齊全、標識完好。2.巡視公共文體設施1）檢查雕塑小品是否完好，是否有完全隱患。2）檢查兒童游樂設施是否完好，有無安全隱患。3）檢查綠地、綠籬及喬、灌木是否有枯死、霉病現象，是否有黃土裸露現象，長勢是否良好。3.巡視道路、廣場、公共集散地1）檢查設施設備是否完好，是否有違章占用現象。2）檢查標識、路牌、警示牌是否完好。3）檢查各類雨、污水井蓋是否完好，照明燈

7、、裝飾燈是否齊全。4）檢查衛(wèi)生狀況是否完好。4.巡視停車庫、停車場、自行車棚、摩托車場1）檢查防盜設施是否完好。2）檢查停放的車輛是否有損傷現象。3）檢查各類標識是否完好無損。4）檢查衛(wèi)生狀況是否良好。七、物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境巡視1）檢查小區(qū)內是否有亂張貼、亂拉線等現象。2）檢查是否有損壞公共設施、違章制造噪音、污染環(huán)境、高空拋物現象。3）檢查是否有違章飼養(yǎng)家禽、家禽等現象。4）檢查衛(wèi)生狀況是否良好。5）巡視方法及要求為：a）逐項檢查，嚴禁抽查。b）編制好巡視路線，提高工作效率。c）注意刷卡簽到或在簽到本上簽到。d）發(fā)現損壞情況必須當日填寫公共設施設備報修記錄表八、對巡視中發(fā)現問題的處理流程1）物

8、業(yè)管理員巡視時發(fā)現有上述問題出現時，如本人能進行規(guī)勸、阻止、處理的，應予以立即解決。否則及時將問題記錄在巡視記錄表中，巡視回來后報告部門主管解決。2）各部門主管負責人視情況按下列方法處理。a）屬公共設施設備破損丟失的，按本系列教材之一物業(yè)管理標準作業(yè)規(guī)程中的報修管理標準作業(yè)規(guī)程處理。b）屬管理處其他部門員工工作不力造成的，應通知其他相關部門主管前往處理。巡視中發(fā)現的問題一般情況下應在一周內解決（有特別時效要求的，必須按時效要求處理）。特殊情況需經管理處經理同意后可適當延長。c）屬住戶違章造成的問題，應按公眾管理與住戶違章處理一章有關內容處理。3）對巡視中發(fā)現的重大問題，公共事務部主管應及時向管

9、理處經理匯報，由管理處經理處理。4）巡視中發(fā)現問題處理完畢后公共事務部管理員應現場驗證，處理的過程和驗證的結果均應有完整的記錄，并經相關人員簽字認可。5）巡視記當錄表、巡視問題處理表每月底匯總由公共事務部歸檔保存，保存期為兩年。實現設施設備管理目標的影響因素（一）現代化設施設備帶來的新問題現代化設施設備在物業(yè)管理中的大量使用，使得物業(yè)公司在服務過程中面臨了許多前所未有的新情況，給設施設備管理工作帶來了一系列的新問題：1 .現代化設施設備的使用可以獲得高效率和高經濟效益，但同時也會導致一系列嚴重的后果。如故障損失增多，磨損腐蝕加快。、環(huán)境污染嚴重和能源資源消耗過大，等等。2 .損失設備的投資和使

10、用維護費用大量增加，迫切要求注重設施運行與設施設備管理的經濟效果。3 .現代化設施設備技術綜合性強，全過程環(huán)節(jié)多，且相互運行、相互制約。因此，必須進行系統(tǒng)管理，確保服務體系的優(yōu)化運轉。4 .使用現代化設施設備時崗位分工較細，經常是單工序操作，又由于設施設備結構復雜，人的感官能力難以適應。因此，要求加強人機關系的研究，以保證人與設施設備的協(xié)調。（二）傳統(tǒng)設施設備管理方式的局限性面對使用現代化設施設備所帶來的一系列新情況、新問題，傳統(tǒng)的維修型設施設備管理方式越來越暴露出它的局限性：1 .傳統(tǒng)設施設備的大量工作集中在維修階段，較少注意設施設備全過程的管理。設施設備維修的目的是為保障服務的單一設施設備

11、修復，本質是靜態(tài)管理。而在科技迅速發(fā)展的情況下，這種管理方式已經不能適應對現代化設施設備進行系統(tǒng)管理的要求。2 .傳統(tǒng)設施設備管理不能保證各環(huán)節(jié)之間的有機聯系。制造與使用的分家，前半生管理與后半生管理的脫節(jié)，不利于有效解決使用現代化設施設備所帶來的新問題。3 .傳統(tǒng)設施設備管理在技術、經濟、組織三者管理方面，側重技術管理，忽視經濟管理，同時對組織管理工作不夠重視。4 .傳統(tǒng)設施設備管理仍然停留在單純配角服務的階段。在企業(yè)轉變?yōu)橐越洜I管理為中心的情況下，不能為貫徹企業(yè)的經營方針目標及時提供技術、經濟保證。5 .傳統(tǒng)設施設備管理只注重設施設備管理機構和專業(yè)人與，沒有把同設施設備有關的部門、人員組織

12、協(xié)調起來，缺乏廣泛的群眾基礎。由于傳統(tǒng)設施設備管理存在著局限性，已不能適應在科學技術和商品經濟迅速發(fā)展形勢下管理好現代化設施設備的客觀要求。設施設備管理的內容（一）設施設備管理的范圍設施設備在其整個壽命周期中一般都處于運動狀態(tài)，分別表現為物質運動和價值運動兩種狀態(tài)。設施設備的物質運動是指設施設備在使用中，由于物理的和化學的作用而產生磨損、疲勞、腐蝕和老化等性能劣化，因而需要修復、改造和更換,升值報廢處理。設施設備的價值運動是指設施設備在制造產品過程中的資金轉化，即將設施設備原有價值和維持費用通過提取折舊與計入服務費用，逐步轉移到服務的成本中去，從而導致設施設備凈值不斷下降的過程。兩種形態(tài)形成設

13、施設備的兩種管理：技術管理和經濟管理。它們分別收技術規(guī)律和經濟規(guī)律的支配。因此，設施設備綜合管理的范圍不僅包括技術管理，而且包括經濟管理。(二)設施設備管理的具體內容設施設備管理圍繞設施設備的兩種運動狀態(tài)和整個壽命周期，具體開展以下各項工作：(1)組織管理。包括設施設備管理工作目標的確定和展開，組織機構的建立及人員培訓，各項規(guī)章制度的制定、貫徹和實施。(2)設施設備前期管理。包括設施設備的規(guī)劃、選型、采購、定貨、安裝、調試和使用初期管理及信息反饋等。(3)設施設備固定資產管理。包括設施設備資產的驗收、編號、移裝、調試和使用初期管理及信息反饋等。(4)設施設備使用與維護管理。包括設施設備使用制度

14、、操作維護規(guī)程的制定，日常維護與定期維護、組織維護檢查評比及潤滑管理等。(5)設施設備修理管理。包括設施設備修理計劃的編制和實施，修理工藝的涉及和新技術的采用，修前技術、生產準備，修理技術文件、工作定額的制定以及備品配件管理等。(6)設施設備狀態(tài)管理。包括設施設備技術狀態(tài)完好標準的制定，設施設備的日常檢查、定期檢查和狀態(tài)監(jiān)測、診斷，設施設備的故障和事故管理等。(7)設施設備技術改造與更新管理。包括技術改造、更新項目的確定和計劃的編制、改造、更新的組織和實施。(8)動力設施設備(管網)管理。包括安全運行、維護監(jiān)測和供能管網管理等。(9)設施設備經濟管理。包括設施設備投資、固定資產折舊、修理費用、

15、改造更新資金管理等。(10)設施設備信息形態(tài)管理。包括信息系統(tǒng)的建立，信息的分類和處理，計算機化、網絡化、智能化在設施設備管理中的應用等。做好設施設備管理現代化改造應具備的基本條件目前，物業(yè)公司的設施設備管理工作尚有許多不能令人滿意的地方，歸根結底是設施設備管理思想、組織建設和制度建設及專業(yè)人才培養(yǎng)跟不上時代發(fā)展的步伐，成為制約物業(yè)管理發(fā)展的瓶頸。積極應用科學技術成果，對設施設備有效地進行綜合管理，充分發(fā)揮設施設備效能，達到設施設備管理現代化是物業(yè)公司解決制約其發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。因此，必須重視和盡快完善本企業(yè)的設施設備管理體制、組織建設和制度建設，為進一步實現設施設備管理現代化開辟道路。（一）樹

16、立現代化的科學管理思想設施設備管理現代化首先是管理首先的現代化，即樹立設施設備綜合管理的思想，明確設施設備管理在企業(yè)管理中的重要地位，使它與企業(yè)管理系統(tǒng)的各個方面形成有機的結合，運用系統(tǒng)管理理論，改變過去孤立地看待設施設備管理的觀念，做到與企業(yè)管理現代化同步發(fā)展。（二）完善設施設備管理組織和管理制度根據設施設備管理現代化的要求，不斷調整和改革設施設備管理與維修組織機構，健全規(guī)章制度。建立與設施設備綜合管理思想相適應的全員設施設備管理組織機構，強化專群結合的班組設施設備管理。健全設施設備前期管理、狀態(tài)維修、改造更新和獎懲制度，以適應設施設備管理現代化的需要。（三）采用先進的設施設備管理方法推廣應用設施設備診斷技術，從狀態(tài)維修向預知維修發(fā)展；應用ABC分類法提高備件管理水平；應用網絡技術組織關鍵設施設備大修理工作，達到縮短修理工期和維修費用、資源優(yōu)化的目的，以提高設施設備壽命周期各個環(huán)節(jié)的經濟性。（四）使用先進的設施設備管理工具根據需要積極推廣使用先進的設施設備管理工具，提高設施設備管理工作的效率和質量。如應用電子計算機提高設施設備信息管理水平，采用先進的設施設備診斷儀器對連續(xù)運行的精、大、稀、關設施設備進行自動監(jiān)測和控制，在設施設備修理中采用各種精密監(jiān)測器具以