江蘇城規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定蘇州指標(biāo)核定規(guī)則

1、江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定-蘇州市實施細(xì)則之一指標(biāo)核定規(guī)則”(200奸版1總則1.1 為規(guī)范我市規(guī)劃管理審批行為，統(tǒng)一執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)國家和省相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市規(guī)劃管理實際，制定本規(guī)劃管理實施細(xì)則。1.2 本細(xì)則是與江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定(2004年版相配套的規(guī)范性文件，適用于我市市區(qū)范圍內(nèi)的的新建、擴(kuò)建和改建工程，不適用于私有住房建設(shè)工程。我市其他地區(qū)可參照執(zhí)行。2建筑面積2.1 核定建筑工程設(shè)計面積應(yīng)嚴(yán)格按照國標(biāo)GB/T50353-2005建筑工程建筑面積計算規(guī)范執(zhí)行。2.2 建筑面積指標(biāo)應(yīng)分列計容積率建筑面積和不計容積率建筑面積。2.3 住宅90平方米以下是指住宅套型建筑面積，其計算規(guī)

2、則按照省標(biāo)DGJ32/J26-2006江蘇省住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。3規(guī)劃容積率3.1 容積率指標(biāo)應(yīng)精確到小數(shù)點后兩位數(shù)。3.2 在核定建筑容積率指標(biāo)時，以下情形可不計入：3.2.1 架空層并且對公眾開放的活動空間或車庫，但門廳、樓梯間等為樓層服務(wù)的圍合空間應(yīng)計入。3.2.2 兩個以上邊長不封閉、頂部用透光頂蓋遮蓋并且對公眾開放的活動空3.2.3 結(jié)構(gòu)頂板高出室外地坪基準(zhǔn)標(biāo)高不大于1.5米的地下室和半地下室。3.2.4 自然坡地建筑，按坡度方向，以建筑外墻邊的最高和最低室外地坪的連線為基準(zhǔn)，建筑樓層頂板高出該基準(zhǔn)線不大于1.5米的平面范圍。3.2.5 住宅樓底層層高不大于2.4米的配套車庫。3.2.

3、6 住宅建筑在兩個自然層高度范圍內(nèi)沒有永久性頂蓋的露臺。3.2.7 配建的配電房、公共衛(wèi)生間、燃?xì)庹{(diào)壓房、垃圾房等市政配套用房和廊、亭等景觀建筑。3.2.8 利用坡屋頂內(nèi)空間時，頂板下表面與樓面的凈高不足2.10米部分的面積以及坡屋頂內(nèi)所有不上人悶頂。3.2.9 窗臺面抬高200mm以上的飄窗或?qū)痈卟淮笥?.2米的落地飄窗。3.2.10建筑內(nèi)消防部門確認(rèn)的避難層；層高不大于2.2米的設(shè)備層。3.3 在核定建筑容積率指標(biāo)時，以下情形應(yīng)計入：3.3.1 建筑外墻保溫層所占的建筑面積。3.3.2 滿足以下條件的陽臺和空中花園，按其水平投影面積的1/2計入容積率：陽臺，進(jìn)深尺寸不大于2米;空中花園，每

4、戶只設(shè)置一處且每處面積不大于10平方米。超出以上規(guī)定的，超出部分的水平投影面積應(yīng)全額計入容積率。3.3.3結(jié)構(gòu)頂板高出室外地坪基準(zhǔn)標(biāo)高大于1.5米的地下室和半地下室，按其水平投影面積的1/2計入容積率。3.3.4 自然坡地建筑，按坡度方向，以建筑外墻邊的最高和最低室外地坪的連線為基準(zhǔn),建筑樓層頂板高出該基準(zhǔn)線1.52.2米的平面范圍，按其水平投影面積的1/2計入容積率。建筑樓層頂板高出該基準(zhǔn)線大于2.2米的平面范圍，按其水平投影面積計入容積率。3.4 住宅及產(chǎn)權(quán)可分割銷售的商業(yè)、辦公建筑，以下情形應(yīng)計入:3.4.1 以可分割銷售單元計，有采光井、下沉庭院或車庫坡道的邊長大于其外圍周長的1/2的

5、地下室和半地下室，按其水平投影面積的1/2計入容積率。3.4.2 除車庫坡道外，建筑單側(cè)的采光井開口處進(jìn)深大于深度（自室外地坪基準(zhǔn)標(biāo)高至地下室地坪標(biāo)高的距離或進(jìn)深大于3.0米的地下室和半地下室，按其水平投影面積的1/2計算;L型、U型和口字型住宅建筑，如果所圍合的下沉庭院的短邊大于6.0米,其地下室和半地下室應(yīng)按水平投影面積的1/2計入容積率。3.4.3 層高在4.56.0米之間的部分建筑面積乘以1.5系數(shù)計入容積率；建筑層高大于6.0米的部分建筑面積乘以2.0系數(shù)計入容積率；但不包括局部設(shè)置（開洞率小于樓層建筑面積的50%的門廳、中庭等共享空間。4建筑高度4.1 平屋頂建筑，建筑高度為室外地

6、坪基準(zhǔn)標(biāo)高至實體女兒墻頂?shù)拇怪备叨取?.2 坡屋頂建筑，檐口高度為室外地坪基準(zhǔn)標(biāo)高至頂層屋面檐口起坡點結(jié)構(gòu)標(biāo)高（頂層檐口高低不一的，以累計邊長最長的檐口高度計算的垂直高度；建筑屋脊高度為室外地坪基準(zhǔn)標(biāo)高至頂層屋面最高的屋脊結(jié)構(gòu)標(biāo)高的垂直高度。4.3 建筑最高高度，是指在風(fēng)景名勝區(qū)、傳統(tǒng)歷史街區(qū)、規(guī)劃建設(shè)控制地帶及機(jī)場凈空限高區(qū)等特殊地段內(nèi)，任何建構(gòu)筑物不得突破的建筑高度規(guī)定。4.4 除4.3條規(guī)定的地段外，建筑高度的計算應(yīng)符合以下要求：4.4.1 立面及平面上透空率均大于80%的裝飾構(gòu)架可不計入建筑高度，也可不納入日照計算；立面及平面上透空率均在50%80%之間的裝飾構(gòu)架可不計入建筑高度但應(yīng)納

7、入日照計算。4.4.2 平屋頂建筑中，同時滿足下列條件的樓梯間、電梯間、水箱間等附屬建筑可不計入建筑高度：其高度在6米以內(nèi)，建筑單邊連續(xù)長度不超過8米且邊長之和不超過對應(yīng)主體建筑邊長的1/2,建筑面積之和不超過屋面面積的1/8。4.4.3 頂層帶閣樓的坡屋頂建筑，在坡屋面坡率斜線以下布置閣樓的，按建筑坡屋面檐口高度計算建筑高度；在坡率斜線以上布置閣樓的，按閣樓屋面檐口高度計算建筑高度，但符合以下要求的局部突出可不計入建筑高度：高出屋脊標(biāo)高不大于屋脊弦高的1/2，建筑單邊連續(xù)長度不超過8米且邊長之和不超過對應(yīng)主體建筑邊長的1/2,建筑面積之和不超過屋面面積的1/8。4.4.4 自然坡地建筑，按坡

8、度方向，以建筑外墻邊的最高和最低室外地坪的連線為基準(zhǔn)計算建筑高度，形成一個高度控制斜線。建筑應(yīng)在高度控制斜線以下布置，但符合以下要求的局部突出可不計入：高出控制斜線在6米以內(nèi)，建筑單邊連續(xù)長度不超過8米且邊長之和不超過對應(yīng)主體建筑邊長的1/2，建筑面積之和不超過屋面面積的1/8。5建筑密度5.1 底層架空的以圍護(hù)結(jié)構(gòu)（柱外圍水平面積計入建筑密度。5.2 在核定建筑密度指標(biāo)時以下情形可不計入：5.2.1 頂板覆土不少于0.6米且結(jié)構(gòu)頂板高出室外地坪基準(zhǔn)標(biāo)高不大于1.5米的地下室和半地下室。5.2.2 單、廊等景觀小品建筑。5.2.3 地下通道出入口頂蓋。5.2.4 獨(dú)立的垃圾房、燃?xì)庹{(diào)壓站房、防

9、汛泵房、配電房等市政配套建筑。6綠地率6.1 在核定綠地率指標(biāo)時，按以下規(guī)則計算：6.1.1 方便到達(dá)的地下室及半地下室上部，覆土層厚度不少于1.0米的綠地，按其水平投影面積計算；覆土層厚度在0.61.0米的綠地,按其水平投影面積的1/2計算；覆土層厚度小于0.6米的綠地不得計入綠地率。6.1.2 方便到達(dá)的非住宅建筑屋頂上，覆土層厚度不少于0.6米的綠地，按其水平投影面積的1/4計算;覆土層厚度小于0.6米或單片面積小于20平方米的綠地不得計入綠地率。6.1.3 集中綠地中的硬質(zhì)活動場地、人行步道面積均可計入綠地率，但硬質(zhì)地面不宜大于30%;堆場和車行交通使用的場地不得計入綠地率。6.1.4

10、 采用植草磚等生態(tài)措施的場地按其水平投影面積的1/2計入綠地率。7建筑退界距離7.1 建筑后退用地紅線距離以建筑物地面以上最突出的外墻（含柱邊線計算。7.2 建筑后退用地紅線3米以內(nèi)的地上、地下空間范圍，不得外伸或外挑任何建（構(gòu)筑物。特殊地段，規(guī)劃設(shè)計條件中有另行規(guī)定的除外；相鄰用地單位間有特別協(xié)議的除外。7.3 建筑后退用地紅線大于3米的地上、地下空間范圍，在滿足消防、交通和施工安全要求的前提下，可以外伸或出挑符合以下條件的建（構(gòu)筑物。7.3.1 頂板覆土不少于0.6米的地下室。7.3.2 高差不大于0.6米、進(jìn)深不大于2米的踏步和坡道。7.3.3 建筑上出挑的雨篷、屋檐、構(gòu)架和開敞陽臺。7

11、.3.4 沒有頂蓋且實體護(hù)欄高度不大于0.6米的地下室坡道、踏步和風(fēng)井7.3.5 門衛(wèi)房、垃圾房、燃?xì)庹{(diào)壓站房、泵房、獨(dú)立配電房等小型附屬建筑7.3.6 經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的地面立體機(jī)械停車位。7.3.7 經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的過街連廊和過街樓。7.3.8 相鄰用地單位間有特別協(xié)議的建（構(gòu)筑物。7.4 除有特別規(guī)定，圍墻退界距離應(yīng)滿足以下要求：7.4.1 臨城市道路、綠化等公共用地的圍墻基礎(chǔ)不應(yīng)超出用地紅線。7.4.2 相鄰用地單位間的圍墻中心線應(yīng)與用地紅線對齊。8建筑間距1.1.1 足日照和消防要求的前提下，以下建（構(gòu)筑物可不計入建筑間距：8.1.1結(jié)構(gòu)頂板高出室外地坪基準(zhǔn)標(biāo)高不大于1.5米的地下室和半地下室

12、。1.1.2 建筑上出挑的雨篷、屋檐、構(gòu)架和開敞陽臺。1.1.3 沒有頂蓋且實體護(hù)欄高度不大于0.6米的地下室坡道、踏步和風(fēng)井。8.2 地面立體機(jī)械停車位應(yīng)按附屬建筑的標(biāo)準(zhǔn)控制與其他建筑的日照和最小問距。8.3 多層及高層建筑的最小間距，在滿足日照和消防要求的前提下，局部突出的公共樓梯間和門廳可不計入，但突出部分的總長超過相應(yīng)建筑邊長1/2的或連續(xù)長度超過8米的，按突出部分垂直投影線計算。8.4 局部相連的住宅建筑如不能同時滿足以下要求，應(yīng)作為不同建筑單體來控制建筑最小間距：相連的建筑使用性質(zhì)相同；除共有的地下室和裙房外，相連的層數(shù)不少于較低建筑其余樓層的1/2;應(yīng)有實際功能性（非裝飾性連通；滿足日照和消防要求。8.5 相對山墻一側(cè)或兩側(cè)都無窗戶、陽臺或開門的建筑之間如不緊鄰，除滿足日照和消防要求外，還應(yīng)滿足以下要求：低層與低層建筑相對山墻間距不得小于2.0米;高層與高層建筑相對山墻間距不得小于6.0米;其余情況下，建筑相對山墻間距不得小于4.0米。9術(shù)語釋義9.1 室外地坪基準(zhǔn)標(biāo)高：規(guī)劃設(shè)計要點中規(guī)定的道路標(biāo)高；沒有規(guī)定的，以基地相鄰的主要城市道路的平均標(biāo)高為基準(zhǔn)，但不得低于當(dāng)?shù)氐姆篮闃?biāo)準(zhǔn)