第五章房地產(chǎn)價(jià)格

1、第五章房地產(chǎn)價(jià)格第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)和作用房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)和作用 一、房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)一、房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn) （一）房地產(chǎn)價(jià)格的基本特性（一）房地產(chǎn)價(jià)格的基本特性 房地產(chǎn)作為商品同任何商品一樣，是使用價(jià)值和價(jià)值房地產(chǎn)作為商品同任何商品一樣，是使用價(jià)值和價(jià)值的統(tǒng)一體，從總體上看，房地產(chǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)仍然是價(jià)的統(tǒng)一體，從總體上看，房地產(chǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)仍然是價(jià)值，基本上也是房地產(chǎn)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，但又有其特值，基本上也是房地產(chǎn)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，但又有其特殊性殊性 在這里之所以說(shuō)是在這里之所以說(shuō)是“基本上基本上”，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格的，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格的形成與其它一般商品的價(jià)格形成相比，有著不同的特形成與其

2、它一般商品的價(jià)格形成相比，有著不同的特點(diǎn)點(diǎn) 房地產(chǎn)價(jià)格是一個(gè)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)范疇，既包括土地的價(jià)格，又房地產(chǎn)價(jià)格是一個(gè)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)范疇，既包括土地的價(jià)格，又包括房屋建筑物的價(jià)格包括房屋建筑物的價(jià)格 房與地是不可分割的統(tǒng)一體，房地產(chǎn)價(jià)格是這個(gè)統(tǒng)一物的價(jià)房與地是不可分割的統(tǒng)一體，房地產(chǎn)價(jià)格是這個(gè)統(tǒng)一物的價(jià)格。房屋建筑物是人類(lèi)勞動(dòng)的結(jié)晶，具有價(jià)值，這與一般商格。房屋建筑物是人類(lèi)勞動(dòng)的結(jié)晶，具有價(jià)值，這與一般商品價(jià)值的形成是相同的。但是土地是一種特殊商品，卻不完品價(jià)值的形成是相同的。但是土地是一種特殊商品，卻不完全是勞動(dòng)產(chǎn)品全是勞動(dòng)產(chǎn)品第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)和作用房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)和作用（二）房地產(chǎn)價(jià)格

3、的具體特點(diǎn)（二）房地產(chǎn)價(jià)格的具體特點(diǎn) 1、房地產(chǎn)價(jià)格具有明顯的權(quán)利價(jià)格特征、房地產(chǎn)價(jià)格具有明顯的權(quán)利價(jià)格特征 2、作為房地產(chǎn)價(jià)格基礎(chǔ)的價(jià)值具有特殊性、作為房地產(chǎn)價(jià)格基礎(chǔ)的價(jià)值具有特殊性 3、房地產(chǎn)價(jià)格具有特殊的形成機(jī)制、房地產(chǎn)價(jià)格具有特殊的形成機(jī)制 4、房地產(chǎn)價(jià)格具有顯著的個(gè)別性、房地產(chǎn)價(jià)格具有顯著的個(gè)別性 5、房地產(chǎn)價(jià)格具有多種表現(xiàn)方式、房地產(chǎn)價(jià)格具有多種表現(xiàn)方式 6、房地產(chǎn)價(jià)格總水平具有上升趨勢(shì)、房地產(chǎn)價(jià)格總水平具有上升趨勢(shì)第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)和作用房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)和作用 二、房地產(chǎn)價(jià)格的基本類(lèi)型二、房地產(chǎn)價(jià)格的基本類(lèi)型房地產(chǎn)價(jià)格可以根據(jù)不同分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)劃分為房地產(chǎn)價(jià)格可以根據(jù)不同分

4、類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)劃分為房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格和房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格和房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格兩大類(lèi)兩大類(lèi) 房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格，特指房地產(chǎn)市場(chǎng)上商品房房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格，特指房地產(chǎn)市場(chǎng)上商品房買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，包括新增商品房（增量房）買(mǎi)賣(mài)價(jià)買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，包括新增商品房（增量房）買(mǎi)賣(mài)價(jià)格和存量房買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，俗稱為格和存量房買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，俗稱為“產(chǎn)權(quán)價(jià)格產(chǎn)權(quán)價(jià)格” 房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格可細(xì)分為租賃權(quán)價(jià)格（通房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格可細(xì)分為租賃權(quán)價(jià)格（通常稱為租金）、抵押權(quán)價(jià)格、地上權(quán)價(jià)格、地常稱為租金）、抵押權(quán)價(jià)格、地上權(quán)價(jià)格、地役權(quán)價(jià)格、典權(quán)價(jià)格役權(quán)價(jià)格、典權(quán)價(jià)格第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)和作用房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)和作用（二）按物質(zhì)實(shí)

5、體形態(tài)劃分的房地產(chǎn)價(jià)格（二）按物質(zhì)實(shí)體形態(tài)劃分的房地產(chǎn)價(jià)格類(lèi)型類(lèi)型 土地價(jià)格土地價(jià)格 房屋建筑物價(jià)格房屋建筑物價(jià)格 “連房帶地連房帶地”的房地產(chǎn)價(jià)格的房地產(chǎn)價(jià)格 按房地產(chǎn)物質(zhì)實(shí)體的種類(lèi)或用途劃分為：按房地產(chǎn)物質(zhì)實(shí)體的種類(lèi)或用途劃分為：商品住宅價(jià)格商品住宅價(jià)格工業(yè)廠房?jī)r(jià)格工業(yè)廠房?jī)r(jià)格商鋪價(jià)格商鋪價(jià)格辦公樓價(jià)格辦公樓價(jià)格 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)和作用房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)和作用 （三）按形成方式劃分的房地產(chǎn)價(jià)格類(lèi)型（三）按形成方式劃分的房地產(chǎn)價(jià)格類(lèi)型 根據(jù)價(jià)格形成的方式不同劃分為：根據(jù)價(jià)格形成的方式不同劃分為： 理論價(jià)格。理論價(jià)格是指房地產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值的貨幣表現(xiàn)理論價(jià)格。理論價(jià)格是指房地產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值的

6、貨幣表現(xiàn) 評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格是指專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估人員根據(jù)科學(xué)的評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格是指專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估人員根據(jù)科學(xué)的方法對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行估算而得出的價(jià)格方法對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行估算而得出的價(jià)格 實(shí)際成交價(jià)格。實(shí)際成交價(jià)格是指房地產(chǎn)交易雙方實(shí)際達(dá)成實(shí)際成交價(jià)格。實(shí)際成交價(jià)格是指房地產(chǎn)交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格，其中受到供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)烈度等因素的深刻影交易的價(jià)格，其中受到供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)烈度等因素的深刻影響響 房地產(chǎn)價(jià)格形成方式可從價(jià)格形式的角度進(jìn)行劃分為：房地產(chǎn)價(jià)格形成方式可從價(jià)格形式的角度進(jìn)行劃分為： 自由市場(chǎng)價(jià)自由市場(chǎng)價(jià) 政府指導(dǎo)價(jià)政府指導(dǎo)價(jià) 政府定價(jià)政府定價(jià)第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的特

7、點(diǎn)和作用房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)和作用（四）按計(jì)價(jià)單位劃分的房地產(chǎn)價(jià)格類(lèi)型（四）按計(jì)價(jià)單位劃分的房地產(chǎn)價(jià)格類(lèi)型 按計(jì)價(jià)單位的不同，房地產(chǎn)價(jià)格可以分為總價(jià)按計(jì)價(jià)單位的不同，房地產(chǎn)價(jià)格可以分為總價(jià)和單價(jià)兩種和單價(jià)兩種總價(jià)是指一套房地產(chǎn)總價(jià)格，即每套價(jià)格總價(jià)是指一套房地產(chǎn)總價(jià)格，即每套價(jià)格單價(jià)是指一套房地產(chǎn)總價(jià)分?jǐn)偟皆撎追康禺a(chǎn)面積上單價(jià)是指一套房地產(chǎn)總價(jià)分?jǐn)偟皆撎追康禺a(chǎn)面積上所得到的單位面積價(jià)格所得到的單位面積價(jià)格 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)和作用房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)和作用 三、房地產(chǎn)價(jià)格的地位和作用三、房地產(chǎn)價(jià)格的地位和作用（一）房地產(chǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)地位（一）房地產(chǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)地位 房地產(chǎn)價(jià)格在整個(gè)價(jià)格體系中，

8、處于基礎(chǔ)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格在整個(gè)價(jià)格體系中，處于基礎(chǔ)價(jià)格的重要地位，住房作為最基本的價(jià)值量最大的的重要地位，住房作為最基本的價(jià)值量最大的生活資料，必然納入勞動(dòng)力再生產(chǎn)成本，因而生活資料，必然納入勞動(dòng)力再生產(chǎn)成本，因而住房?jī)r(jià)格作為勞動(dòng)力要素價(jià)格之一，也就影響住房?jī)r(jià)格作為勞動(dòng)力要素價(jià)格之一，也就影響到商品的生產(chǎn)成本，最終影響到一切商品的價(jià)到商品的生產(chǎn)成本，最終影響到一切商品的價(jià)格格第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)和作用房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)和作用（二）房地產(chǎn)價(jià)格的主要功能和作用（二）房地產(chǎn)價(jià)格的主要功能和作用 作為基礎(chǔ)性價(jià)格，房地產(chǎn)價(jià)格水平一定程度上作為基礎(chǔ)性價(jià)格，房地產(chǎn)價(jià)格水平一定程度上決定著市場(chǎng)總體價(jià)格水

9、平?jīng)Q定著市場(chǎng)總體價(jià)格水平 住房作為重要的消費(fèi)資料，住房?jī)r(jià)格對(duì)調(diào)節(jié)居住房作為重要的消費(fèi)資料，住房?jī)r(jià)格對(duì)調(diào)節(jié)居民的生活水平有重要的功能和作用民的生活水平有重要的功能和作用 價(jià)格作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制，還發(fā)揮價(jià)格作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制，還發(fā)揮著調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量和結(jié)構(gòu)的重要作用著調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量和結(jié)構(gòu)的重要作用 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的形成和運(yùn)動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的形成和運(yùn)動(dòng) 一、房地產(chǎn)價(jià)格形成的基本原理一、房地產(chǎn)價(jià)格形成的基本原理在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，任何商品的價(jià)格都是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，任何商品的價(jià)格都是由市場(chǎng)形成的由市場(chǎng)形成的房地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值，仍然是房地產(chǎn)價(jià)格形房地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值，仍然

10、是房地產(chǎn)價(jià)格形成的基礎(chǔ)成的基礎(chǔ)商品的價(jià)格受供求關(guān)系影響而上下波動(dòng)商品的價(jià)格受供求關(guān)系影響而上下波動(dòng)商品的市場(chǎng)價(jià)格受到競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律的調(diào)節(jié)商品的市場(chǎng)價(jià)格受到競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律的調(diào)節(jié)預(yù)期原理對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成也有特殊作用預(yù)期原理對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成也有特殊作用第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的形成和運(yùn)動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的形成和運(yùn)動(dòng) 二、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素二、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 （一）經(jīng)濟(jì)因素（一）經(jīng)濟(jì)因素 國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 就業(yè)情況就業(yè)情況 居民收入水平居民收入水平 投資水平投資水平 財(cái)政收支財(cái)政收支 金融狀況金融狀況第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格

11、的形成和運(yùn)動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的形成和運(yùn)動(dòng)（二）社會(huì)因素（二）社會(huì)因素 人口、家庭人口、家庭 城市形成歷史城市形成歷史 城市化狀況城市化狀況 社會(huì)治安社會(huì)治安 文化與時(shí)尚文化與時(shí)尚第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的形成和運(yùn)動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的形成和運(yùn)動(dòng)（三）行政與政治因素（三）行政與政治因素 行政因素主要是國(guó)家或地方政府在財(cái)政、稅收、行政因素主要是國(guó)家或地方政府在財(cái)政、稅收、金融、土地、住房、城市規(guī)劃與建設(shè)、交通治金融、土地、住房、城市規(guī)劃與建設(shè)、交通治安、社會(huì)保障等方面的一些制度、法規(guī)、政策安、社會(huì)保障等方面的一些制度、法規(guī)、政策和行政措施和行政措施第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的形成和運(yùn)動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的形成和運(yùn)動(dòng)（四）

12、房地產(chǎn)內(nèi)在因素和周邊環(huán)境因素（四）房地產(chǎn)內(nèi)在因素和周邊環(huán)境因素 指房地產(chǎn)自身及其周邊環(huán)境狀態(tài)，如土地的位指房地產(chǎn)自身及其周邊環(huán)境狀態(tài)，如土地的位置、面積、形狀、建筑物的外觀、朝向、結(jié)構(gòu)、置、面積、形狀、建筑物的外觀、朝向、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量，以及所內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量，以及所處環(huán)境的地質(zhì)、地貌、氣象、水文、環(huán)境污染處環(huán)境的地質(zhì)、地貌、氣象、水文、環(huán)境污染情況等情況等第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 一、土地價(jià)格和土地使用費(fèi)一、土地價(jià)格和土地使用費(fèi)（一）土地價(jià)格的實(shí)質(zhì)（一）土地價(jià)格的實(shí)質(zhì) 土地價(jià)格是地租的資本化，在現(xiàn)實(shí)生活中通常土地價(jià)格是地租的資本化

13、，在現(xiàn)實(shí)生活中通常表現(xiàn)為人們?yōu)槿〉猛恋氐恼加小⑹褂谩⑹找婧捅憩F(xiàn)為人們?yōu)槿〉猛恋氐恼加?、使用、收益和處分的?quán)利而支付的費(fèi)用處分的權(quán)利而支付的費(fèi)用 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成（二）土地價(jià)格的形式（二）土地價(jià)格的形式 土地使用權(quán)協(xié)議出讓方式產(chǎn)生的協(xié)議價(jià)格土地使用權(quán)協(xié)議出讓方式產(chǎn)生的協(xié)議價(jià)格 土地使用權(quán)招投標(biāo)方式產(chǎn)生的招標(biāo)出讓價(jià)格土地使用權(quán)招投標(biāo)方式產(chǎn)生的招標(biāo)出讓價(jià)格 土地使用權(quán)拍賣(mài)方式產(chǎn)生的土地拍賣(mài)價(jià)格土地使用權(quán)拍賣(mài)方式產(chǎn)生的土地拍賣(mài)價(jià)格第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成（三）土地價(jià)格的差異性（三）土地價(jià)格的差異性 世界各國(guó)的情況都表明，土地價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)世界各國(guó)的情

14、況都表明，土地價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)格中一個(gè)最重要的構(gòu)成要素，而且越是發(fā)達(dá)的格中一個(gè)最重要的構(gòu)成要素，而且越是發(fā)達(dá)的城市，越是繁華地段，土地價(jià)格在房地產(chǎn)價(jià)格城市，越是繁華地段，土地價(jià)格在房地產(chǎn)價(jià)格中的比例也越高。中的比例也越高。 由于土地的空間固定性和土地條件的不均衡性，由于土地的空間固定性和土地條件的不均衡性，土地價(jià)格在地域空間上具有顯著的差異，地價(jià)土地價(jià)格在地域空間上具有顯著的差異，地價(jià)通常在市中心最高，隨著距市中心距離的增加通常在市中心最高，隨著距市中心距離的增加而降低而降低 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本狹義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)

15、開(kāi)發(fā)商在狹義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在取得土地以后，為開(kāi)發(fā)所負(fù)擔(dān)的一切經(jīng)濟(jì)取得土地以后，為開(kāi)發(fā)所負(fù)擔(dān)的一切經(jīng)濟(jì)代價(jià)，即除了土地取得成本以外的一切開(kāi)代價(jià)，即除了土地取得成本以外的一切開(kāi)發(fā)費(fèi)用發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本建筑安裝成本其他開(kāi)發(fā)成本施工前期成本（專業(yè)費(fèi)用） 銷(xiāo)售費(fèi)用 管理費(fèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅費(fèi) 貸款利息第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅費(fèi)三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅費(fèi) 與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)并可列入商品房成本進(jìn)入房地產(chǎn)銷(xiāo)售與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)并可列入商品房成本進(jìn)入房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和其他相關(guān)價(jià)格的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和其他相關(guān)稅種稅種 與房地產(chǎn)

16、開(kāi)發(fā)有關(guān)的規(guī)費(fèi)，是各類(lèi)政府部門(mén)和公共事業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的規(guī)費(fèi)，是各類(lèi)政府部門(mén)和公共事業(yè)部門(mén)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收的管理費(fèi)部門(mén)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收的管理費(fèi) 建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)管理費(fèi)建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)管理費(fèi) 工程定額編制管理費(fèi)工程定額編制管理費(fèi) 建筑工程執(zhí)照收費(fèi)建筑工程執(zhí)照收費(fèi) 建筑物命名收費(fèi)建筑物命名收費(fèi) 房地產(chǎn)登記勘丈收費(fèi)房地產(chǎn)登記勘丈收費(fèi) 人防建設(shè)費(fèi)人防建設(shè)費(fèi) 綠化建設(shè)費(fèi)等綠化建設(shè)費(fèi)等第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是指按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)平均利潤(rùn)率計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是指按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)平均利潤(rùn)率計(jì)算，為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而投入的全部資本

17、（包括土地取得成本和為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而投入的全部資本（包括土地取得成本和狹義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本）所應(yīng)獲得的正常利潤(rùn)狹義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本）所應(yīng)獲得的正常利潤(rùn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)表現(xiàn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)年銷(xiāo)售收入扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)表現(xiàn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)年銷(xiāo)售收入扣除開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本（包括土地取得費(fèi)用）以后的余額，由于開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本（包括土地取得費(fèi)用）以后的余額，由于房地產(chǎn)一定程度的壟斷性，有時(shí)還可以獲得壟斷利潤(rùn)房地產(chǎn)一定程度的壟斷性，有時(shí)還可以獲得壟斷利潤(rùn) 房地產(chǎn)是高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)并存的產(chǎn)業(yè)，在房地房地產(chǎn)是高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)并存的產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的過(guò)程中，隨著房?jī)r(jià)的上下波動(dòng)開(kāi)發(fā)利產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波

18、動(dòng)的過(guò)程中，隨著房?jī)r(jià)的上下波動(dòng)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)也呈現(xiàn)出周期波動(dòng)的特點(diǎn)，但總體上仍然是利潤(rùn)率較潤(rùn)也呈現(xiàn)出周期波動(dòng)的特點(diǎn)，但總體上仍然是利潤(rùn)率較高的行業(yè)高的行業(yè) 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 五、中國(guó)城市房地產(chǎn)價(jià)格的基本構(gòu)成要素五、中國(guó)城市房地產(chǎn)價(jià)格的基本構(gòu)成要素 城市房地產(chǎn)價(jià)格主要是由九項(xiàng)因素構(gòu)成的：城市房地產(chǎn)價(jià)格主要是由九項(xiàng)因素構(gòu)成的： 土地取得費(fèi)用土地取得費(fèi)用 前期工程費(fèi)前期工程費(fèi) 配套費(fèi)配套費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi) 管理費(fèi)管理費(fèi) 銷(xiāo)售費(fèi)銷(xiāo)售費(fèi) 稅費(fèi)稅費(fèi) 利息利息 利潤(rùn)利潤(rùn) 第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 一、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的基本概念一、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的基本概念

19、 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，又稱房地產(chǎn)估價(jià)，是指專業(yè)的房地產(chǎn)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，又稱房地產(chǎn)估價(jià)，是指專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)人員，根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)人員，根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照規(guī)范的估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，并結(jié)合經(jīng)驗(yàn)，規(guī)范的估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，并結(jié)合經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，對(duì)特定房地產(chǎn)的真通過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，對(duì)特定房地產(chǎn)的真實(shí)、客觀、合理的價(jià)格所作的估計(jì)、推測(cè)和判斷實(shí)、客觀、合理的價(jià)格所作的估計(jì)、推測(cè)和判斷 房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員，是指經(jīng)過(guò)專業(yè)的資質(zhì)認(rèn)定并注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員，是指經(jīng)過(guò)專業(yè)的資質(zhì)認(rèn)定并注冊(cè)登記的房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)人員登記的房

20、地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)人員 房地產(chǎn)估價(jià)具有兩個(gè)鮮明的特性房地產(chǎn)估價(jià)具有兩個(gè)鮮明的特性 科學(xué)性科學(xué)性 藝術(shù)性藝術(shù)性第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 二、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的意義和作用二、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的意義和作用 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的意義房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的意義 專業(yè)化勞動(dòng)專業(yè)化勞動(dòng) 公正性公正性第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的作用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的作用 1、為房地產(chǎn)交易、投資、開(kāi)發(fā)等房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、為房地產(chǎn)交易、投資、開(kāi)發(fā)等房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)服務(wù)活動(dòng)服務(wù) 2、為建立股份制企業(yè)、合資、合營(yíng)、國(guó)有企、為建立股份制企業(yè)、合資、合營(yíng)、國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)制、企業(yè)兼并、破產(chǎn)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)制、企業(yè)兼并、破產(chǎn)

21、等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)服務(wù) 3、為信貸、保險(xiǎn)等金融活動(dòng)服務(wù)、為信貸、保險(xiǎn)等金融活動(dòng)服務(wù) 4、為市政建設(shè)、城市規(guī)劃調(diào)整等城市建設(shè)和、為市政建設(shè)、城市規(guī)劃調(diào)整等城市建設(shè)和管理活動(dòng)服務(wù)管理活動(dòng)服務(wù) 5、為政府征稅服務(wù)、為政府征稅服務(wù) 6、為處理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)糾紛的司法仲裁活動(dòng)服、為處理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)糾紛的司法仲裁活動(dòng)服務(wù)務(wù) 分析問(wèn)題：下面測(cè)算的房地產(chǎn)成本是否合分析問(wèn)題：下面測(cè)算的房地產(chǎn)成本是否合理理 福州福州花園花園(8(8月上旬，樓盤(pán)銷(xiāo)售員告知月上旬，樓盤(pán)銷(xiāo)售員告知銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售均價(jià)39003900元元/ /平方米左右平方米左右) )1.1.地價(jià)地價(jià):683:683元元/ /平方米。平方米。20032003年年9 9月

22、，開(kāi)發(fā)商通過(guò)競(jìng)拍以每畝月，開(kāi)發(fā)商通過(guò)競(jìng)拍以每畝112.6112.6萬(wàn)元購(gòu)得這一地塊，面積萬(wàn)元購(gòu)得這一地塊，面積320320余畝，余畝，小區(qū)規(guī)劃建筑容積率為小區(qū)規(guī)劃建筑容積率為2.272.27，規(guī)劃建筑密，規(guī)劃建筑密度為度為23.723.7，總建筑面積為，總建筑面積為48.548.5萬(wàn)多平方萬(wàn)多平方米，其中商業(yè)建筑面積為米，其中商業(yè)建筑面積為1.451.45萬(wàn)多平方米。萬(wàn)多平方米。將地價(jià)攤?cè)胄^(qū)住宅建筑面積，可得出商將地價(jià)攤?cè)胄^(qū)住宅建筑面積，可得出商品房的地價(jià)成本。品房的地價(jià)成本。2.2.土建和安裝成本土建和安裝成本:875:875元元/ /平方米。平方米。這項(xiàng)費(fèi)用主要包括這項(xiàng)費(fèi)用主要包括: :所有因建房而發(fā)生的所有因建房而發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，包括建材費(fèi)、人工成本、建筑安裝工程費(fèi)，包括建材費(fèi)、人工成本、機(jī)器使用費(fèi)，公建用房建設(shè)費(fèi)分?jǐn)偅姍C(jī)