寫字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范本

1、寫字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2006年上半年北京各商圈新項(xiàng)目及CBD、金融街、商圈望京項(xiàng)目調(diào)查表（詳見(jiàn)附見(jiàn)）市場(chǎng)回顧2006年1-5月份，寫字樓入住項(xiàng)目相對(duì)較多，這對(duì)整個(gè)2006年的市場(chǎng)都將產(chǎn)生較大的影響，對(duì)其同類區(qū)域的寫字樓把握和銷售模式的選擇上起到了明顯的預(yù)警和示范作用。供應(yīng)量CBD和長(zhǎng)安街商圈供應(yīng)量近10個(gè)大型項(xiàng)目，使該區(qū)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化階段。金融街商圈的長(zhǎng)安興融中心和盈泰商務(wù)中心于2006年第一季度正式供應(yīng)市場(chǎng)，新增辦公面積近萬(wàn)平方米；而需求方面，在中國(guó)即將全面開(kāi)放金融、電信等多個(gè)領(lǐng)域的預(yù)期影響下，外資公司擴(kuò)張明顯，市場(chǎng)整體吸納量約為萬(wàn)平方米，雖較2005年第四季度有所下降，但卻達(dá)到了近年同期的最

2、好水平；兩個(gè)新增樓盤的加入，使市場(chǎng)整體空置率繼續(xù)提升，達(dá)到一八.3%。 長(zhǎng)安興融中心和盈泰商務(wù)中心入伙金融街地區(qū)，提供了近萬(wàn)平方米的辦公面積。北京中關(guān)村、上地商圈是國(guó)家和地方政府大力扶持的中國(guó)新經(jīng)濟(jì)代表區(qū)域，IT產(chǎn)業(yè)如火如荼，景象萬(wàn)千。但現(xiàn)在IT產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入了激烈競(jìng)爭(zhēng)階段，利潤(rùn)被大大攤薄；支柱產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)整體下滑，這大大影響了已在此開(kāi)發(fā)、立項(xiàng)的眾多寫字樓項(xiàng)目。近兩年約一五0萬(wàn)平米的市場(chǎng)供應(yīng)量令開(kāi)發(fā)商們倍感形勢(shì)嚴(yán)峻。 朝外、東二環(huán)、三元橋、望京商圈市場(chǎng)供應(yīng)量呈遞增趨勢(shì)。 需求北京寫字樓投資市場(chǎng)在1-5月份表現(xiàn)尤為活躍。在經(jīng)過(guò)了對(duì)北京市場(chǎng)的謹(jǐn)慎考察之后，一些境外機(jī)構(gòu)投資者于本季度開(kāi)始有所動(dòng)作。它們購(gòu)買

3、的物業(yè)主要集中于位于核心地段，具有穩(wěn)定收益潛力的高品質(zhì)寫字樓項(xiàng)目。例如，2006年一季度，亞洲國(guó)際金融投資有限公司以約億美元的價(jià)格購(gòu)置華普中心總面積為一三萬(wàn)平方米的兩幢寫字樓；日本基金Re-plus購(gòu)置華貿(mào)中心兩座尚未完工，總面積萬(wàn)平方米的辦公樓，據(jù)業(yè)界保守估計(jì)，成交價(jià)格在28億元人民幣以上。市場(chǎng)上日趨活躍的國(guó)外投資者，使得北京寫字樓投資市場(chǎng)的巨大潛力再次得以凸顯。此外，2006年一季度投資市場(chǎng)上還出現(xiàn)了一些國(guó)內(nèi)企業(yè)和機(jī)構(gòu)購(gòu)買寫字樓物業(yè)用于自用的案例，浙大網(wǎng)新科技股份有限公司購(gòu)置了位于中關(guān)村地區(qū)北京國(guó)際的一座寫字樓；美林正大投資集團(tuán)購(gòu)置了位于工人體育館一側(cè)的中國(guó)紅街的一座寫字樓；中國(guó)移動(dòng)集團(tuán)以

4、億元簽下海興大廈28000平方米的寫字樓面積；中油國(guó)際在亞運(yùn)村地區(qū)的名人廣場(chǎng)購(gòu)買了近24000平方米的辦公面積。 空置率根據(jù)戴德梁行發(fā)布的北京市一季度甲級(jí)寫字樓報(bào)告顯示，一季度空置率已經(jīng)達(dá)到一八。3，為近年來(lái)最高。租賃市場(chǎng)租賃市場(chǎng)方面，相比去年第四季度，1-5月市場(chǎng)活躍程度略有下降。從大單成交來(lái)看，由于今年金融業(yè)和電信業(yè)即將全面開(kāi)放，很多相關(guān)外資公司進(jìn)一步加速在中國(guó)的擴(kuò)張步伐，紛紛于本季度與發(fā)展商簽訂大面積租賃協(xié)議，成為市場(chǎng)中最明顯的吸納力量。相應(yīng)地，金融機(jī)構(gòu)最為集中的金融街地區(qū)也成為本季度吸納面積最多的兩個(gè)區(qū)域之一。在另一個(gè)吸納量較高的中關(guān)村地區(qū)，需求則繼續(xù)來(lái)自科技教育類企業(yè)。其中，去年第四

5、季度入伙的科技大廈成為該區(qū)域吸納的一個(gè)亮點(diǎn)。本季度，北京甲級(jí)寫字樓租賃價(jià)格保持穩(wěn)定。銷售市場(chǎng)銷售市場(chǎng)方面，隨著央視東遷日期的臨近，CBD區(qū)域內(nèi)未來(lái)供應(yīng)的寫字樓繼續(xù)受到大量傳媒廣告公司的歡迎。本季度，多家媒體廣告公司紛紛簽約定位于服務(wù)傳媒企業(yè)的東方梅地亞中心，表現(xiàn)出很強(qiáng)的市場(chǎng)活躍性。此外，作為北京外向型經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的區(qū)域，CBD還吸引了許多貿(mào)易公司在此購(gòu)買寫字樓用于自用。預(yù)計(jì)在短期內(nèi)，該區(qū)域的購(gòu)買力量仍將主要來(lái)自于這兩個(gè)行業(yè)。相比較而言，其他區(qū)域的高檔寫字樓銷售市場(chǎng)表現(xiàn)不如CBD活躍。市場(chǎng)展望供應(yīng)方面，繼承過(guò)去一年的趨勢(shì)，本年度北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將繼續(xù)迎來(lái)供應(yīng)高峰。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2006年北京

6、預(yù)計(jì)將有近160萬(wàn)平方米寫字樓面積供應(yīng)市場(chǎng)，約為過(guò)去三年供應(yīng)的總和。其中，金融街和CBD是供應(yīng)最多的兩個(gè)區(qū)域。在去年大量入市項(xiàng)目仍沒(méi)有被市場(chǎng)完全消化的情況下，市場(chǎng)整體還將承受新增供應(yīng)帶來(lái)的壓力。因此，總體租金預(yù)計(jì)仍將面臨下調(diào)壓力。但值得注意的是，在這些新增樓盤中，能滿足最高端客戶需求的頂級(jí)項(xiàng)目仍是極少數(shù)，預(yù)計(jì)此類項(xiàng)目租金將會(huì)繼續(xù)保持穩(wěn)定。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為北京寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)今和未來(lái)租售情況，市場(chǎng)持續(xù)放量，存量寫字樓已為數(shù)不少，這些新增樓盤面臨的市場(chǎng)形式較為嚴(yán)峻。2006年2007年寫字樓的租售價(jià)格都會(huì)在原地徘徊。2006年是中國(guó)加入WTO過(guò)渡期的最后一年，市場(chǎng)開(kāi)放進(jìn)一步提速，尤其在服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域，將逐步

7、取消外資進(jìn)入時(shí)在地域、數(shù)量、股權(quán)方面的空置，北京市國(guó)民生產(chǎn)總值交連續(xù)八年保持兩位數(shù)的高速發(fā)展，可以預(yù)見(jiàn)，政策開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，將給北京寫字樓帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的需求。人濟(jì)大廈營(yíng)銷中心2006年5月30日附件2006年上半年北京各商圈新項(xiàng)目商圈序號(hào)項(xiàng)目名稱地理位置開(kāi)發(fā)商總建筑面積使用率入住日期物業(yè)費(fèi)（￥/ m2/月）售價(jià)（￥/平米）租價(jià)（$/m2/月）CBD商圈1華貿(mào)中心商務(wù)樓朝陽(yáng)區(qū)西大望路6號(hào)北京國(guó)華置業(yè)有限公司2000080%2005-1023175002國(guó)際創(chuàng)展中心朝陽(yáng)路與青年路交匯處7000072%2005-12100003萬(wàn)通中心朝外大街與關(guān)東路交匯處北京萬(wàn)通世界房地產(chǎn)有限公司一三600

8、071%2006-1228220004北京國(guó)際中心朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)京廣橋東北角首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司4300070%2007-5200005非中心朝陽(yáng)北路沿線，定福莊常營(yíng)鄉(xiāng)北京中弘興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司44650085%2006-583006東方梅地亞中心朝陽(yáng)區(qū)光華路4號(hào)北京東方梅地亞置業(yè)有限公司11977568%2007-12819500朝外商圈7第五廣場(chǎng)東四十條西南角北京第五廣場(chǎng)置業(yè)有限公司12433270%2007-1待定24000長(zhǎng)安街商圈8CBD國(guó)際大廈建外永安里北京達(dá)美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司7373072%2006-426200009通用國(guó)際中心朝陽(yáng)區(qū)永安里地鐵站南100米北京通潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

9、5917570%2006-122168002010光彩國(guó)際中心建國(guó)門內(nèi)大街北京光彩物業(yè)發(fā)展有限公司25000070%2005-1228202006年上半年北京各商圈新項(xiàng)目商圈序號(hào)項(xiàng)目名稱地理位置開(kāi)發(fā)商總建筑面積使用率入住日期物業(yè)費(fèi)（￥/ m2/月）售價(jià)（￥/平米）租價(jià)（$/m2/月）金融街商圈11長(zhǎng)安興融中心西城區(qū)鬧市口大街1號(hào)北京長(zhǎng)安興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2331070%2006-329210002512盈泰商務(wù)中心金融街G區(qū)8號(hào)地北京盈泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2300070%2006-42524-26一三財(cái)富西環(huán)西二環(huán)廣安門南濱河路北京豪威嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司4300070%2006-594

10、00中關(guān)村上地商圈14中坤大廈高粱橋斜街北京中坤錦繡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司6000070%2007-6一三000一五總部大廈西直門北大街北京金悅鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司5240070%2006-4待定一三800整棟出售16第三極海淀南大街北側(cè)中關(guān)村文化發(fā)展股份有限公司6000070%2006-32514000安定門商圈17中青旅大廈東直門立交橋西南中青旅控股股份有限公司6500070%2006-1只租24三元橋商圈一八時(shí)間國(guó)際三元橋東北北京頤德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司3800073%2005-12一三00012望京商圈19卷石天地大廈望京橋東北角中非地質(zhì)工程勘察研究院2166170%2006-62114注：

11、以上項(xiàng)目入住日期為2005年12月以后（僅供參考）CBD商圈項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目名稱地理位置開(kāi)發(fā)商總建筑面積使用率入住日期物業(yè)費(fèi)（￥/ m2/月）售價(jià)（￥/平米）租價(jià)（$/m2/月）1國(guó)貿(mào)中心建國(guó)門外大街一號(hào)中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心物業(yè)管理公司43000070%1990-84242-65(使用)2中服大廈朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路99號(hào)中服集團(tuán)3934868%1996-10143招商局大廈朝陽(yáng)區(qū)大北窯東環(huán)南路2號(hào)招商局航華科貿(mào)中心有限公司6000270%2000-29274新保利大廈東二環(huán)東四十條橋西南側(cè)北京新保利大廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司10330870%2006-1030300005LG雙子座大廈建國(guó)門外大街12號(hào)LG集團(tuán)

12、一五000070%2005-11306新華保險(xiǎn)大廈長(zhǎng)安街建國(guó)門橋東800米新華人壽保險(xiǎn)股份有限公司7000070%2005-128-40(使用)7北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)二期朝陽(yáng)國(guó)貿(mào)中心正東500米北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司一三600070%2006-1228240008中環(huán)世貿(mào)中心朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)門外大街6號(hào)北京華熙新苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司23500076%2005-102926500309富爾大廈朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)中路25號(hào)北京美迪亞房地產(chǎn)有限公司5173270%2005-525165002110東環(huán)國(guó)際中心朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)路一八號(hào)北京嘉利恒德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司一三000070%2004-1020一五600一八11

13、世紀(jì)財(cái)富中心朝陽(yáng)區(qū)嘉里中心的西側(cè)世源光華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司14200070%2006-1226800CBD商圈項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目名稱地理位置開(kāi)發(fā)商總建筑面積使用率入住日期物業(yè)費(fèi)（￥/ m2/月）售價(jià)（￥/平米）租價(jià)（$/m2/月）12溫特萊中心朝陽(yáng)大望橋西北角世紀(jì)恒豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司9200070%2005-6242000023一三嘉都大廈朝陽(yáng)區(qū)光華路14號(hào)北京柏宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2700070%2004-1222160001414優(yōu)士閣商務(wù)MALL國(guó)貿(mào)橋正南一五00米，雙井橋西南角華潤(rùn)置地（北京）股份有限公司9090070%2004-29000一五外企大廈A座朝陽(yáng)區(qū)西大望路與廣渠路交叉路口的西

14、北角北京市新地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司2579470%2006-81260016富邦國(guó)際大廈朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)中路16號(hào)北京德嘉置業(yè)有限公司4300070%2004-72016金融街商圈項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目名稱地理位置開(kāi)發(fā)商總建筑面積使用率入住日期物業(yè)費(fèi)（￥/ m2/月）售價(jià)（￥/平米）租價(jià)（$/m2/月）1盈泰商務(wù)中心金融街G區(qū)8號(hào)地北京盈泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2300070%以上2006-42524-262長(zhǎng)安興融中心西城區(qū)鬧市口大街1號(hào)北京長(zhǎng)安興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2331070%2006-32919000253鑫茂大廈西城區(qū)金融街中心處金融街控股股份有限公司一三000070%2005-524194新盛大

15、廈金融大街5號(hào)北京新盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司10700070%2005-102617500245英藍(lán)國(guó)際金融中心金融街A區(qū)七號(hào)地金融街控股股份有限公司10000070%2004-1129206國(guó)際投資大廈西城區(qū)阜成門北大街北京亞華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司14700070-75%2003-1228197富凱大廈金融街中心區(qū),月壇南橋東100米路北金融街控股集團(tuán)12000070%2003-1225228平安大廈西城區(qū)復(fù)興門金融街北京平安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司5500070%1997-1029209投資廣場(chǎng)西城區(qū)金融大街27號(hào)新協(xié)國(guó)際有限公司6400070%1998-231410通泰大廈金融街南端金融街股份有

16、限公司11200070%1998-281611遠(yuǎn)洋大廈西城區(qū)復(fù)興門內(nèi)大街一五8號(hào)北京遠(yuǎn)洋大廈有限公司11700070%2000-2926望京商圈項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目名稱售價(jià)（￥/平米）租金（￥/天/平米）物業(yè)費(fèi)（￥/m2/月）位置出租率性質(zhì)1洛娃科技大廈包含在租金內(nèi)利澤中園二區(qū)85%寫字樓2愛(ài)慕大廈包含在租金內(nèi)望京產(chǎn)業(yè)區(qū)80%寫字樓3博泰大廈8800（均價(jià)）不含在租金內(nèi)望京新興產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)100%寫字樓4葉青大廈包含在租金內(nèi)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)90%寫字樓6望京大廈包含在租金內(nèi)望京中環(huán)南路90%寫字樓7眾運(yùn)科技大廈包含在租金內(nèi)望京新城75%寫字樓8娜麗莎大廈3包含在租金內(nèi)望京廣順南大街70%寫字樓9望京科技創(chuàng)

17、業(yè)園3包含在租金內(nèi)望京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)利澤中園70%寫字樓10電子城科技大廈酒仙橋路12號(hào)75%寫字樓11卷石天地大廈11000(均價(jià))21望京橋東北角新樓寫字樓12藍(lán)濤中心包含在租金內(nèi)大山子萬(wàn)紅路60%廠房改造望京商圈項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目名稱售價(jià)（￥/平米）租金（￥/天/平米）物業(yè)費(fèi)（￥/m2/月）位置出租率性質(zhì)14麗園中心427朝陽(yáng)區(qū)芳園西路5號(hào)70%寫字樓一五鑫佳泓大廈9500（整售）324新興產(chǎn)業(yè)區(qū)19號(hào)60%以上寫字樓16星城國(guó)際1250028大同子環(huán)島東南無(wú)寫字樓17兆維大廈包含在租金內(nèi)酒仙橋路14號(hào)80%寫字樓一八星科大廈24酒仙橋路10號(hào)88%左右寫字樓19國(guó)賓大廈包含在租金內(nèi)電子科技園內(nèi)100%寫字樓/公寓/酒店22博雅國(guó)際中心12000（