上半年廣東房產(chǎn)市場分析

1、 2006上半年廣東房產(chǎn)市場分析一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 上半年廣東經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)較快增長態(tài)勢，完成國內(nèi)生產(chǎn)總值11416億元，比上年同期增長14.4%，增幅同比提高個(gè)百分點(diǎn)。完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資3231億元，同比增長20.47%，增幅比上年同期提高個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8531元，同比增長9.0%；扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長7.3%。 二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析 （一）房地產(chǎn)投資 1、完成開發(fā)投資 廣東房地產(chǎn)完成開發(fā)投資億元，同比增長23.26%，比全國增長低近1個(gè)百分點(diǎn)；增幅同比上升個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為23.46%，高出全國個(gè)百分點(diǎn)（見表1）。 表1 完成開發(fā)投資增長數(shù)據(jù)表 單

2、位：億元 地 區(qū) 數(shù) 據(jù) 國內(nèi)生產(chǎn)總值 固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比重 全 國 2005年上半年 82455 32643 6196 18.98% 2006年上半年 91443 42371 7695 18.16% 同比增長個(gè)百分點(diǎn) 廣 東 2005年上半年 9979.72 2681.94 614.84 22.93% 2006年上半年 11416.8 3230.89 757.84 23.46% 同比增長個(gè)百分點(diǎn) 按用途劃分的完成開發(fā)投資當(dāng)中，住宅增幅在去年增長10.78%的基礎(chǔ)上，又有31.27%的增長；辦公樓、商業(yè)用房同比也大幅度增長，兩者增長速度與去年同期-5.60%、

3、-5.45%形成較大反差，其他投資下降5.92%。數(shù)據(jù)表明，投資者對(duì)住宅、辦公樓、商業(yè)用房的開發(fā)投資延續(xù)了今年一季度較高的回報(bào)預(yù)期（見表2）。 表2 按用途完成開發(fā)投資數(shù)據(jù)表 單位：萬元 完成投資總額 住宅投資 辦公樓投資 商業(yè)用房投資 其它投資 2005年上半年 6148356 4047544 267406 654495 1178911 2006年上半年 7578387 5313028 374585 781702 1109072 同比增長(%) 23.26 31.27 40.08 19.44 -5.92 2、開發(fā)資金來源 到位資金億元，同比增長33.15%。其中，國內(nèi)貸款億元，同比增長75.

4、59%，占本年到位資金的比重上升了個(gè)百分點(diǎn)；外資億元，同比增長了，占本年到位資金比重持平；自籌資金億元，同比增長9.77%，占本年到位資金比重下降 5.46%；定金和預(yù)付款億元，同比增長 32.41%，占本年到位資金比重基本持平。從資金來源看，國內(nèi)貸款、外資、定金和預(yù)付款的增長趨勢較快，自籌資金下降幅度較大，房地產(chǎn)信貸投資風(fēng)險(xiǎn)有所增大（見表3）。 表3 房地產(chǎn)資金來源基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表 單位：萬元 資金來源 國內(nèi)貸款 外 資 自 籌 其它（定金、預(yù)付） 金額 % 金額 % 金額 % 金額 % 2005年上半年 9791387 1724144 17.61 167393 1.71 3048211 31.1

5、3 4851639 49.55 2006年上半年 13041953 3027346 23.21 244743 1.88 3345982 25.66 6423882 49.25 同比增長百分點(diǎn)百分點(diǎn)百分點(diǎn)百分點(diǎn) （二）土地開發(fā)與購置土地開發(fā)投資成倍增長，達(dá)123.42%，土地開發(fā)投資面積增長36.92%，反映開發(fā)商對(duì)土地投資信心增強(qiáng)。土地購置投資增長5.58%，土地購置投資面積下降18.15%，同比反差強(qiáng)烈，顯示購置土地成本增幅較大，未來土地開發(fā)面積會(huì)減少（見表4）。 表4 土地開發(fā)與購置數(shù)據(jù)表 單位：萬元、萬m2 土地開發(fā) 土地購置 投資 面積 投資 面積 2005年上半年 202650 10

6、06.49 910986 1202.38 2006年上半年 452768 1378.11 961841 984.14 同比增長(%) 123.42 36.92 5.58 -18.15 （三）商品房建設(shè) 商品房施工面積同比增長12.85%，新開工面積同比增長11.24%。竣工面積增長44.68%，與去年同期下降形成強(qiáng)烈對(duì)比，主要原因是由住宅竣工面積、商業(yè)竣工面積和其他竣工面積增長拉動(dòng)，表明開發(fā)商對(duì)市場銷售樂觀。在各類商品房建設(shè)方面，住宅施工面積、新開工面積和竣工面積分別增長14.32%、14.70%、47.14%；辦公樓施工面積、新開工面積和竣工面積分別下降12.27%、2.95%、6.36%；

7、商業(yè)新開工面積下降13.41%，施工面積、和竣工面積分別增長了9.99%和35.98%；其他商品房施工面積、新開工面積和竣工面積分別增長19.11%、10.41%和48.53%（見表5）。 表5 各類商品房建設(shè)數(shù)據(jù)表 單位：萬m2 面積 總數(shù) 住宅 辦公樓 商業(yè) 其他 2005年上半年 施工面積 11549.51 8666.08 605.98 1344.60 932.84 新開工面積 2525.14 2030.53 54.30 247.56 192.75 竣工面積 1076.78 868.71 28.00 112.02 68.06 2006年上半年 施工面積 13029.05 9907.36

8、531.63 1478.94 1111.12 新開工面積 2808.93 2329.07 52.70 214.35 212.81 竣工面積 1557.85 1278.22 26.22 152.32 101.09 同比增長(%) 施工面積 12.81 14.32 -12.27 9.99 19.11 新開工面積4 14.70 -2.95 -13.41 10.41 竣工面積 44.68 47.14 -6.36 35.98 48.53 （四）商品房交易 商品房銷售額億元，銷售面積萬平方米。其中，第二季度銷售額億元，環(huán)比增長41.47%；銷售面積萬平方米，環(huán)比增長27.37%。二季度商品房加權(quán)平均均價(jià)是

9、5160元/平方米，比一季度增長5.35%（見表6）。 表6 商品房交易數(shù)據(jù)表 銷售額（萬元） 銷售面積（m2） 加權(quán)平均均價(jià)（元/m2） 2006年1季度 4539161 9656553 4898 2006年2季度 6421495 12328994 5160 環(huán)比增長(%) 41.47 27.67 5.35 第二季度廣州、深圳商品房銷售額分別為 2010195萬元、2227219萬元；環(huán)比分別增長83.49%、24.85%；商品房銷售面積分別為萬平方米、萬平方米，環(huán)比分別增長68.08%、14.38%。二季度廣州、深圳商品房算術(shù)平均均價(jià)分別是6352元/平方米、9650元/平方米，環(huán)比增長同

10、為。（見表7）。 表7 廣州、深圳商品房交易數(shù)據(jù)表 銷售額（萬元） 實(shí)際銷售面積（m2） 算術(shù)平均均價(jià)（元/m2） 廣 州 2006年1季度 1095544 1882800 5819 2006年2季度 2010195 3164652 6352 環(huán)比增長(%) 83.49 68.08 9.16 深 圳 2006年1季度 1783865 2018008 8840 2006年2季度 2227219 2308110 9650 環(huán)比增長(%) 24.85 14.38 9.16 第二季度廣州、深圳二手房交易分別為777897萬元、1265600萬元；環(huán)比分別增長14.06%、29.83%；銷售面積分別為萬

11、平方米、萬平方米，環(huán)比分別增長2.2%、23.81%。二季度廣州、深圳二手房算術(shù)平均均價(jià)分別是3418元/平方米、4413元/平方米，環(huán)比增長幅度分別是11.59%、4.87%（見表8）。 表8 二手樓交易數(shù)據(jù)表 銷售額（萬元） 實(shí)際銷售面積（萬m2） 算術(shù)平均均價(jià)（元/m2） 廣 州 2006年1季度 682026 222.70 3063 2006年2季度 777897 227.60 3418 環(huán)比增長(%) 14.06 2.2 11.59 深 圳 2006年1季度 974800 231.66 4208 2006年2季度 1265600 286.82 4413 環(huán)比增長(%) 29.83 2

12、3.81 4.87 數(shù)據(jù)來源：廣東省建設(shè)廳 （五）商品房空置 空置現(xiàn)象得到進(jìn)一步改善，空置面積同比減少。待銷部分（小于1年的空置）從去年同期的萬m2減少到萬m2，繼去年下降21.85%后再大幅下降27.05%；滯銷（13年的空置）和積壓（大于3年的空置）的商品房同比上升。合理空置（待銷部分）占空置總量，不合理空置（滯銷和積壓部分）占空置總量，而去年同期這兩個(gè)比例是和。也就是說，在空置時(shí)間結(jié)構(gòu)上，合理空置同比下降和不合理空置同比上升各個(gè)百分點(diǎn)。各類型物業(yè)的空置面積同比除其他用房略為增加外，住宅、商業(yè)分別下降6.51%和5.64%，辦公樓空置面積大幅度下降了13.62%。（見表9）。 表9 房地產(chǎn)

13、空置數(shù)據(jù)表 單位：萬m2 總數(shù) 住宅 辦公樓 商業(yè) 其他 2005年上半年 空置面積 1970.68 1078.11 133.40 503.41 255.77 其中 待銷 622.39 376.97 30.87 129.06 85.50 滯銷 856.64 479.15 60.03 211.44 106.02 積壓 491.65 221.99 42.50 162.91 64.25 滯銷和積壓 1348.29 701.14 102.53 374.35 170.27 2006年上半年 空置面積 1859.11 1007.92 115.23 475.04 260.92 待銷 454.05 286.0

14、9 22.14 84.44 61.38 其中 滯銷 917.55 534.50 38.73 218.16 126.16 積壓 487.51 187.33 54.36 172.44 73.38 滯銷和積壓 1405.06 721.83 93.09 390.60 199.54 同比增長(%) 空置面積 -5.66 -6.51 -13.62 -5.64 2.01 其中 待銷 -27.05 -24.11 -28.28 -34.57 -28.21 銷滯和積壓 4.21 2.95 -9.21 4.34 17.19 三、生成指標(biāo)分析 （一）生成指標(biāo)的定義 依據(jù)現(xiàn)有基礎(chǔ)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在開發(fā)建設(shè)與市場銷售和資金風(fēng)險(xiǎn)

15、等方面建立相關(guān)的市場衡量指標(biāo)。為了方便使用，所有指標(biāo)均是無量綱的。 表10 房地產(chǎn)市場評(píng)價(jià)指標(biāo) 名 稱 計(jì) 算 公 式 市場消化系數(shù)1(X1) 銷售面積/（k×竣工面積） 市場消化系數(shù)2(X2) 銷售面積/（k×竣工面積+待銷面積×以月為單位的時(shí)段數(shù)/12） 市場消化系數(shù)3(X3) 銷售面積/（k×竣工面積+空置面積×以月為單位的時(shí)段數(shù)/12） “市場消化系數(shù)”是通過計(jì)算一定時(shí)期內(nèi)商品房吸納量占市場供應(yīng)量的比值，反映市場消化能力。為了全面衡量市場供求和交易情況，這里設(shè)計(jì)三個(gè)系數(shù)分別在不同層次反映市場消化能力。結(jié)合現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料，這里只針對(duì)一手市場

16、。 系數(shù)1的一般公式定義為：市場實(shí)現(xiàn)吸納量/市場新增供應(yīng)量； 系數(shù)2的一般公式定義為：市場實(shí)現(xiàn)吸納量/市場有效供應(yīng)量； 系數(shù)3的一般公式定義為：市場實(shí)現(xiàn)吸納量/市場總體供應(yīng)量。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的含義，銷售面積包含現(xiàn)樓和預(yù)售兩部分，所以統(tǒng)一作為三個(gè)系數(shù)的分子；差別則體現(xiàn)在分母。系數(shù)1只考慮新竣工面積，由于一般有約兩成的竣工面積是公建配套、回遷補(bǔ)償?shù)?，因此可銷比例k取為；系數(shù)2在系數(shù)1的基礎(chǔ)上，假設(shè)滿足待銷面積（小于1年的空置量）將在本年度被均勻地吸納的條件，而暫不考慮滯銷和積壓面積的影響；系數(shù)3則假設(shè)滿足全部空置面積將在本年度被均勻地吸納的條件。系數(shù)2和系數(shù)3在分母中對(duì)待銷面積和空置面積后面的處理都

17、是為了滿足不同時(shí)間段計(jì)算系數(shù)的可比性。三個(gè)系數(shù)的詳細(xì)應(yīng)用計(jì)算公式見表18。該系數(shù)越大，說明市場越活躍，消化能力越強(qiáng)。（二）生成指標(biāo)的分析 與去年同期相比，今年上半年市場整體消化系數(shù)有較大增長，市場消化系數(shù)1(X1) 、市場消化系數(shù)2(X2)、市場消化系數(shù)3(X3)分別增長、，銷售活躍、消化能力增強(qiáng)（見表11）。 表11 生成指標(biāo)數(shù)據(jù)表 名稱 2005年上半年 2006年上半年 總體增長 市場消化系數(shù)1(X1) 1.4729 1.7641 0.2912 市場消化系數(shù)2(X2) 1.0820 1.4923 0.4103 市場消化系數(shù)3(X3) 0.6871 1.0104 0.3233 四、結(jié)論 1、上半年廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快，但仍稍低于全國平均水平；增幅上升較大。 2、資金來源構(gòu)成中國內(nèi)貸款、外資資金、定金和預(yù)付款的增長趨勢較快，自籌資金下降幅度大，房地產(chǎn)開發(fā)信貸投資風(fēng)險(xiǎn)有所增大。 3、商品房竣工面積同比增長44.68%，供求矛盾有所緩解；施工面積和新開工面積與竣工面積相比增幅不高，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間市場供應(yīng)的增長會(huì)放緩。 4、商品房銷售二季度比較活躍，繼續(xù)保持良