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認(rèn)證類(lèi)型：個(gè)人認(rèn)證

認(rèn)證主體：徐**（實(shí)名認(rèn)證）

IP屬地：湖北

IP屬地：湖北 上傳時(shí)間：2022-04-19 格式：PPT 頁(yè)數(shù)：64 大?。?.22MB 積分：30 舉報(bào) 版權(quán)申訴

1、 掌握：路線價(jià)法，高層建筑地價(jià)分?jǐn)偱c土地占有份額的確定。 熟悉：城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，基準(zhǔn)地價(jià)修正法。 土地是一種房地產(chǎn)，地價(jià)評(píng)估是房地產(chǎn)估價(jià)的一個(gè)重要方面。地價(jià)一般可以直接運(yùn)用前面介紹的市場(chǎng)法、成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等來(lái)評(píng)估。 但地價(jià)評(píng)估還有一些獨(dú)特的方法。因此，本章對(duì)專(zhuān)門(mén)適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地估價(jià)的路線價(jià)法，對(duì)有中國(guó)特色的城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估和基準(zhǔn)地價(jià)修正法，對(duì)與地價(jià)評(píng)估有關(guān)的高層建筑地價(jià)分?jǐn)?，作一?jiǎn)要介紹。 一、路線價(jià)估價(jià)法的基本原理一、路線價(jià)估價(jià)法的基本原理 二、路線價(jià)估價(jià)法的估價(jià)步驟二、路線價(jià)估價(jià)法的估價(jià)步驟 （一）路線價(jià)法估價(jià)的基本概念（一）路線價(jià)法估價(jià)的基本概念城鎮(zhèn)街道兩側(cè)的商業(yè)

2、用地，如圖9-1(a)、(b)、(c)、(d)所示，即使位置相鄰、形狀相同、面積相等，但由于臨街狀況不同，價(jià)值會(huì)有所不同，而且差異可能很大。我們憑直覺(jué)就可以看出：圖9-1(a)中，地塊A的價(jià)值高于地價(jià)B的價(jià)值；圖9-1(b)中，地塊C的價(jià)值高于地塊D的價(jià)值；圖9-1(c)中，地塊E的價(jià)值高于地塊F的價(jià)值：圖9-1(d)中，地塊G的價(jià)值高于地塊H的價(jià)值。如果需要同時(shí)、快速地評(píng)估出城鎮(zhèn)街道兩側(cè)所有商業(yè)用地的價(jià)值，則可以采用路線價(jià)法。路線價(jià)法的概念：路線價(jià)法的概念： 路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格，將此平均價(jià)格稱(chēng)為路線價(jià)路線價(jià)，然后利用臨街深度價(jià)格修正

3、率表和其他價(jià)格修正率來(lái)求取該街道其他臨街土地價(jià)值的一種估價(jià)方法。（二）路線價(jià)法的理論依據(jù)（二）路線價(jià)法的理論依據(jù)1、路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上是一種市場(chǎng)法，是市場(chǎng)法的派生方法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。 在路線價(jià)法中，“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”可視為市場(chǎng)法中的“可比實(shí)例”；“路線價(jià)”是若干“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”的平均價(jià)格，可視為市場(chǎng)法中的“可比實(shí)例價(jià)格”；該街道其他土地的價(jià)值，是以路線價(jià)為基準(zhǔn)，考慮其臨街深度、形狀(如矩形、三角形、平行四邊形、梯形、不規(guī)則形如矩形、三角形、平行四邊形、梯形、不規(guī)則形)、臨街狀況(如一面臨街、前后兩面臨街、街角地，如一面臨街、前后兩面臨街、街角地， 以及長(zhǎng)方形以及

4、長(zhǎng)方形土地是長(zhǎng)的一邊臨街還是短的一邊臨街，梯形土地是寬的土地是長(zhǎng)的一邊臨街還是短的一邊臨街，梯形土地是寬的一邊臨街還是窄的一邊臨街，三角形土地是一邊臨街還是一邊臨街還是窄的一邊臨街，三角形土地是一邊臨街還是一頂點(diǎn)臨街一頂點(diǎn)臨街)、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整求得，這些調(diào)整實(shí)際上為“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”。 2、路線價(jià)法與一般的市場(chǎng)法有三點(diǎn)不同：、路線價(jià)法與一般的市場(chǎng)法有三點(diǎn)不同：是不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”。 是先對(duì)多個(gè)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”；而不是先對(duì)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行有關(guān)修正、調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合。是利用相同的“可比實(shí)例價(jià)格”路線價(jià)，同時(shí)評(píng)估出許多“估

5、價(jià)對(duì)象”該街道其他臨街土地的價(jià)值；而不是僅評(píng)估出一個(gè)“估價(jià)對(duì)象”的價(jià)值。 在路線價(jià)法中不做在路線價(jià)法中不做“交易情況修正交易情況修正”和和“交易日交易日期調(diào)整期調(diào)整”的原因是：的原因是：求得的路線價(jià)若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價(jià)格，已是正常價(jià)格； 求得的路線價(jià)所對(duì)應(yīng)的日期，與欲求取的其他臨街土地價(jià)值的日期一致，都是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的。 （三）路線價(jià)法適用的對(duì)象和條件（三）路線價(jià)法適用的對(duì)象和條件 路線價(jià)法主要適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)。 一般的房地產(chǎn)估價(jià)方法主要適用于單宗土地的估價(jià)，而且需要花費(fèi)較長(zhǎng)的時(shí)間。路線價(jià)法則被認(rèn)為是一種快速、相對(duì)公平合理， 能節(jié)省人力、財(cái)力，可以同時(shí)對(duì)許多宗土地進(jìn)行估價(jià)的方

6、法批量估價(jià)（mass appraisal），特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃(城鎮(zhèn)土地整理)、房地產(chǎn)征收補(bǔ)償或者其他需要在大范圍內(nèi)同時(shí)對(duì)許多宗土地進(jìn)行估價(jià)的情形。 運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊。 路線價(jià)法估價(jià)一般分為下列6 個(gè)步驟進(jìn)行：劃分路線價(jià)區(qū)段；設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地；調(diào)查評(píng)估路線價(jià)；制作價(jià)格修正率表；計(jì)算臨街土地的價(jià)值。 路線價(jià)區(qū)段是沿著街道兩側(cè)帶狀分布的。一個(gè)路線價(jià)區(qū)段是指具有同一個(gè)路線價(jià)的地段。在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。 兩個(gè)路線價(jià)區(qū)段的分界線，原則上是地價(jià)有顯著差異的地點(diǎn)，一般是從十字路或

7、丁字路中心處劃分，兩個(gè)路口之間的地段為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。 較長(zhǎng)的繁華街道，有時(shí)需要將兩個(gè)路口之間的地段劃分為兩個(gè)以上的路線價(jià)區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價(jià)。 某些不很繁華的街道，同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段可延長(zhǎng)至數(shù)個(gè)路口。 在同一條街道上，如果兩側(cè)的繁華程度、地價(jià)水平有顯著差異的，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道的兩側(cè)各自視為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價(jià)。 三、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度三、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度 標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常簡(jiǎn)稱(chēng)標(biāo)準(zhǔn)深度，從理論上講，是街道對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此接近街道的方向，地價(jià)受街道的影響而逐漸升高；由此遠(yuǎn)離街道的方向，地價(jià)可視為基本不變。 在實(shí)際估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街

8、土地的臨街深度的眾數(shù)。各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)。例如，某個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街土地的臨街深度大多為18m，則標(biāo)準(zhǔn)臨街深度應(yīng)設(shè)定為18m；如果臨街深度普遍為25m，則標(biāo)準(zhǔn)臨街深度應(yīng)設(shè)定為25m。 以各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)作為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，可以簡(jiǎn)化以后各宗土地價(jià)值的計(jì)算。也會(huì)使所求得的路線價(jià)有代表性。 標(biāo)準(zhǔn)宗地，是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。標(biāo)準(zhǔn)宗地，是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的具體要求是：選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的具體要求是：一面臨街；土地形狀為矩形；臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度(通常簡(jiǎn)稱(chēng)標(biāo)準(zhǔn)寬度，眾數(shù))；臨街寬度與臨街深度比例適當(dāng)；用途為所在路線價(jià)區(qū)段具

9、有代表性的用途；容積率為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的容積率(眾數(shù))；其他方面，如土地使用期限、土地條件等也應(yīng)具有代表性。五、調(diào)查評(píng)估路線價(jià)五、調(diào)查評(píng)估路線價(jià) 路線價(jià)是附設(shè)在街道上的若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價(jià)格。 通常在同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選擇一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地，運(yùn)用收益法(通常是其中的土地剩余技術(shù))、市場(chǎng)法等，分別求其單位價(jià)格或樓面地價(jià)。 然后求這些標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單位價(jià)格或樓面地價(jià)的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)或加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)，即得該路線價(jià)區(qū)段的路線價(jià)。 路線價(jià)通常為土地單價(jià)，也可為樓面地價(jià)；可用貨幣表示，也可用相對(duì)數(shù)表示。 例如用點(diǎn)數(shù)來(lái)表示，將一個(gè)城市中路線價(jià)最高的路線價(jià)區(qū)段以1000 點(diǎn)表示，

10、其他路線價(jià)區(qū)段的點(diǎn)數(shù)依此確定。以貨幣表示的路線價(jià)比較容易理解，直觀性強(qiáng)，便于土地交易時(shí)參考。用點(diǎn)數(shù)表示的路線價(jià)便于測(cè)算，可避免由于幣值波動(dòng)而引起的麻煩。 下面以土地單價(jià)、貨幣來(lái)表示路線價(jià)的情況，進(jìn)下面以土地單價(jià)、貨幣來(lái)表示路線價(jià)的情況，進(jìn)一步介紹路線價(jià)法。一步介紹路線價(jià)法。 價(jià)格修正率表有臨街深度價(jià)格修正率表和其他價(jià)格修正率表。臨街深度價(jià)格修正率表通常簡(jiǎn)稱(chēng)為深度價(jià)格修正率表，又稱(chēng)為深度百分率表、深度指數(shù)表，是基于臨街深度價(jià)格遞減率制作出來(lái)的。 臨街深度價(jià)格遞減率又是基于臨街土地中各部分的價(jià)值隨著遠(yuǎn)離街道而有遞減現(xiàn)象，或者說(shuō)，距街道深度越深，可及性越差，價(jià)值也就越小。 如果將臨街土地劃分為許多與

11、街道平行的細(xì)條，由于越接近街道的細(xì)條的利用價(jià)值越大，越遠(yuǎn)離街道的細(xì)條的利用價(jià)值越小， 則接近街道的細(xì)條的價(jià)值高于遠(yuǎn)離街道的細(xì)條的價(jià)值。 有一臨街深度為n米的矩形土地，假設(shè)以某個(gè)單位(在此為1m)將其劃分為許多與街道平行的細(xì)條。各細(xì)條的形狀和面積是相同的，并且越接近街道的細(xì)條的價(jià)值越大。如果將各細(xì)條的價(jià)值折算為相對(duì)數(shù)，便可以得到如果將各細(xì)條的價(jià)值折算為相對(duì)數(shù)，便可以得到臨街深度價(jià)格遞減率。臨街深度價(jià)格遞減率。 2、深度修正的各種方法介紹、深度修正的各種方法介紹 （1）“四三二一四三二一”法則。又稱(chēng)為法則。又稱(chēng)為“慎格爾慎格爾”法則。法則。其含義是將其含義是將100英尺深的街道四等分，每份英尺深的

12、街道四等分，每份25英尺，英尺，從臨街方向開(kāi)始，每個(gè)從臨街方向開(kāi)始，每個(gè)25英尺土地的單位價(jià)格分別占英尺土地的單位價(jià)格分別占路線價(jià)的路線價(jià)的40、30、20、10。 （2）蘇慕斯法則。將）蘇慕斯法則。將100英尺深的街道二等分，前半英尺深的街道二等分，前半臨街臨街50英尺土地的單位價(jià)格占路線價(jià)的英尺土地的單位價(jià)格占路線價(jià)的72.5，后半，后半50英尺占英尺占27.5。 （3）霍夫曼法則。將）霍夫曼法則。將100英尺深的街道四等分，從臨英尺深的街道四等分，從臨街方向開(kāi)始，每份價(jià)值分別占路線價(jià)的街方向開(kāi)始，每份價(jià)值分別占路線價(jià)的37.5、29.5、20.7、12.3。 （4）哈柏法則。該法則認(rèn)為，

13、土地的價(jià)值與其深度）哈柏法則。該法則認(rèn)為，土地的價(jià)值與其深度的平方根成正比。的平方根成正比。3、“四三二一四三二一”法則法則 最簡(jiǎn)單且最容易理解的臨街深度價(jià)格遞減率是四三二一法則(four-three-two-one rule)。該法則是將臨街深度100 英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份，如下圖所示。各等份由于距離街道的遠(yuǎn)近不同，價(jià)值有所不同。從街道方向算起，第一個(gè)25 英尺等份的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的40%，第二個(gè)25 英尺等份的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的30%，第三個(gè)25 英尺等份的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的20%，第四個(gè)25 英尺等份的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的10%。 如果超過(guò)100 英尺，則以“

14、九八七六法則”來(lái)補(bǔ)充，即超過(guò)100 英尺的： 第一個(gè)25 英尺等份的價(jià)值為臨街深度100 英尺的土地價(jià)值的9%； 第二個(gè)25 英尺等份的價(jià)值為臨街深度100 英尺的土地價(jià)值的8%； 第三個(gè)25 英尺等份的價(jià)值為臨街深度100 英尺的土地價(jià)值的7%； 第四個(gè)25 英尺等份的價(jià)值為臨街深度100 英尺的土地價(jià)值的6%。 深度價(jià)格修正率表的制作形式有：?jiǎn)为?dú)深度價(jià)格修正率(深度價(jià)格遞減率)、累計(jì)度價(jià)格修正率和平均深度價(jià)格修正率三種。 在圖9-2(a)中，假設(shè)a1，a2，a3，an-1，an也分別表示各細(xì)條的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的比率，則： 為簡(jiǎn)明起見(jiàn)，將上述用表來(lái)說(shuō)明，見(jiàn)下表。表中的平均深度價(jià)格修正率，

15、是將上述臨街深度100 英尺的平均深度價(jià)格修正率25%乘以4 轉(zhuǎn)換為100%，同時(shí)為保持與其他數(shù)字的相對(duì)關(guān)系不變，其他數(shù)字也相應(yīng)乘以4 得出的。這也是利用平均深度價(jià)格修正率修正單價(jià)的需要。5、制作深度價(jià)格修正率表的步驟、制作深度價(jià)格修正率表的步驟設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度分為若干等份；制定單獨(dú)深度價(jià)格修正率，或?qū)为?dú)深度價(jià)格修正率轉(zhuǎn)換為累計(jì)深度價(jià)格修正率或平均深度價(jià)格修正率。 計(jì)算三角形等形狀的土地的價(jià)值，還需要計(jì)算三角形等形狀的土地的價(jià)值，還需要制作相應(yīng)的價(jià)格修正率表。制作相應(yīng)的價(jià)格修正率表。6、編制其他修正系數(shù)表、編制其他修正系數(shù)表（1）寬度修正）寬度修正（2）寬深比率修正）寬深比率

16、修正（3）容積率修正）容積率修正（4）出讓、轉(zhuǎn)讓年期修正）出讓、轉(zhuǎn)讓年期修正（5）朝向修正）朝向修正（6）地價(jià)分配率修正）地價(jià)分配率修正（一）概述（一）概述 運(yùn)用路線價(jià)法計(jì)算臨街土地的價(jià)值，需要弄清楚路線價(jià)和臨街深度價(jià)格修正率的含義、標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的條件，并結(jié)合需要計(jì)算價(jià)值的臨街土地的形狀和臨街狀況。 就路線價(jià)與臨街深度價(jià)格修正率兩者的對(duì)應(yīng)關(guān)系來(lái)說(shuō)，路線價(jià)的含義不同，應(yīng)采用不同的臨街深度價(jià)格修正率。 在單獨(dú)深度價(jià)格修正率、累計(jì)深度價(jià)格修正率和平均深度價(jià)格修正率中，究竟應(yīng)采用哪一種，要根據(jù)所給的路線價(jià)的含義來(lái)確定。采用不同的臨街深度價(jià)格修正率，路線價(jià)法的計(jì)算公式有所不同。 下面以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單價(jià)

17、作為路線價(jià)、采用平均深度價(jià)格修正率為例，說(shuō)明臨街土地價(jià)值的計(jì)算。 1、一面臨街矩形土地價(jià)值的計(jì)算。 計(jì)算一面臨街矩形土地的價(jià)值，是先查出其所在區(qū)段的路線價(jià)，再根據(jù)其臨街深度查出相應(yīng)的深度價(jià)格修正率。其中，單價(jià)是路線價(jià)與臨街深度價(jià)格修正率之積，總價(jià)是再乘以土地面積。計(jì)算公式如下： 2、前后兩面臨街矩形土地價(jià)值的計(jì)算。 計(jì)算前后兩面臨街矩形土地的價(jià)值，通常是采用“重疊價(jià)值估價(jià)法”，即先確定高價(jià)街(也稱(chēng)前街)與低價(jià)街(也稱(chēng)后街)的影響范圍的分界線，再以此分界線將前后兩面臨街矩形土地分為前后兩部分，然后根據(jù)該兩部分各自所臨街道的路線價(jià)和臨街深度分別計(jì)算價(jià)值，再將此兩部分的價(jià)值加總。計(jì)算公式如下： 3、

18、 矩形街角地價(jià)值的計(jì)算。街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。計(jì)算街角地的價(jià)值，通常是采用“正旁?xún)山址謩e輕重估價(jià)法”，該方法是先求取高價(jià)街(也稱(chēng)正街)的價(jià)值，再計(jì)算低價(jià)街(也稱(chēng)旁街)的影響加價(jià)，然后加總。計(jì)算公式如下： 街角地如果有天橋或地下道出入口等而影響其利用價(jià)值的，應(yīng)在上述方法計(jì)算其價(jià)值后再進(jìn)行適當(dāng)?shù)臏p價(jià)調(diào)整。 （三）路線價(jià)估價(jià)法的基本計(jì)算公式（三）路線價(jià)估價(jià)法的基本計(jì)算公式 宗地總價(jià)路線價(jià)宗地總價(jià)路線價(jià)深度百分率深度百分率宗地面積宗地面積 若街道兩邊土地有特殊條件存在，則需進(jìn)行修若街道兩邊土地有特殊條件存在，則需進(jìn)行修正，公式如下：正，公式如下： 宗地總價(jià)路線價(jià)宗地總價(jià)路線價(jià)深度百分

19、率深度百分率宗地面積宗地面積 其他條件修正額其他條件修正額 宗地總價(jià)路線價(jià)宗地總價(jià)路線價(jià)深度百分率深度百分率宗地面積宗地面積 其他條件修正率其他條件修正率一、何為基準(zhǔn)地價(jià)一、何為基準(zhǔn)地價(jià) 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)簡(jiǎn)稱(chēng)基準(zhǔn)地價(jià)，是指在某個(gè)城鎮(zhèn)的一定區(qū)域范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格。 也可以將城市基準(zhǔn)地價(jià)簡(jiǎn)要定義為：以某個(gè)城鎮(zhèn)以某個(gè)城鎮(zhèn)為對(duì)象，在該城鎮(zhèn)的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)為對(duì)象，在該城鎮(zhèn)的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)“用用途相同、位置相鄰、地價(jià)相近途相同、位置相鄰、地價(jià)相近”的原則劃分土地的原則

20、劃分土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段，然后調(diào)查評(píng)估出的各個(gè)土地級(jí)級(jí)別或地價(jià)區(qū)段，然后調(diào)查評(píng)估出的各個(gè)土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在別或地價(jià)區(qū)段一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在期在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格。期在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格。 1、制定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估作業(yè)方案、制定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估作業(yè)方案包括確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的區(qū)域范圍，技術(shù)路線，落實(shí)評(píng)估人包括確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的區(qū)域范圍，技術(shù)路線，落實(shí)評(píng)估人員，準(zhǔn)備所需的資料和設(shè)備，落實(shí)工作場(chǎng)地，編制工作計(jì)員，準(zhǔn)備所需的資料和設(shè)備，落實(shí)工作場(chǎng)地，編制工作計(jì)劃和時(shí)間進(jìn)度等。劃和時(shí)間進(jìn)度等。其中，其中， 確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的區(qū)域范圍有以下幾種選擇：確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的區(qū)域范圍有

21、以下幾種選擇：城鎮(zhèn)行政區(qū)城鎮(zhèn)行政區(qū)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的規(guī)劃區(qū)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的規(guī)劃區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍建成區(qū)建成區(qū)市區(qū)市區(qū) 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的區(qū)域范圍大小，主要根據(jù)有關(guān)規(guī)定，當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估的區(qū)域范圍大小，主要根據(jù)有關(guān)規(guī)定，當(dāng)?shù)氐膶?shí)際需要和可投入評(píng)估的人力、財(cái)力、物力等情況來(lái)定，的實(shí)際需要和可投入評(píng)估的人力、財(cái)力、物力等情況來(lái)定，一般為規(guī)劃區(qū)。一般為規(guī)劃區(qū)。 （1）明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵，是要確定基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的）明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵，是要確定基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的下列條件：下列條件：估價(jià)時(shí)點(diǎn)，一般應(yīng)為年度的1月1日；土地用途，例如是分為商業(yè)、辦公、居住、工

22、業(yè)等不同的用途，還是采用綜合用途。一般應(yīng)為商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等不同的用途；土地權(quán)利性質(zhì)，例如是出讓方式取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)還是劃撥方式取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。一般應(yīng)為出讓方式取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)；土地使用期限，例如是不同用途的法定最高年限還是統(tǒng)一為綜合用途50年或無(wú)限年。一般應(yīng)分別為商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等不同的用途的法定是最高出讓年限，分別為40年、50年、70年、50年；土地條件，即土地的周?chē)A(chǔ)設(shè)施完備程度和平整程度，例如是三通一平還是五通一平、七通一平。一般應(yīng)根據(jù)各個(gè)土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段內(nèi)土地條件的平均水平確定；容積率，例如是不同用途對(duì)應(yīng)的平均容積率還是綜合平均容積率。一般

23、應(yīng)根據(jù)各個(gè)土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段內(nèi)容積率的平均水平確定。（2）明確基準(zhǔn)地價(jià)的構(gòu)成）明確基準(zhǔn)地價(jià)的構(gòu)成 確定基準(zhǔn)地價(jià)包含的內(nèi)容：是否包含土地使用權(quán)出讓金、征地費(fèi)用或房屋拆遷費(fèi)用、市政配套費(fèi)等?？赏瑫r(shí)給出熟地價(jià)、毛地價(jià)和出讓金。（3）明確基準(zhǔn)地價(jià)的表達(dá)方式）明確基準(zhǔn)地價(jià)的表達(dá)方式 確定基準(zhǔn)地價(jià)是采用土地單價(jià)形式，或是采用樓面地價(jià)形式，或者同時(shí)采用土地單價(jià)和樓面地價(jià)形式。 劃分土地級(jí)別按照城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程（GB/T185072001）規(guī)定的內(nèi)容、程序、方法等進(jìn)行。 劃分地價(jià)區(qū)段，是將用途相同、位置相鄰、地價(jià)相近的土地加以圈圍而形成不同的地價(jià)區(qū)域。一個(gè)地價(jià)區(qū)段可視為一個(gè)地價(jià)“均質(zhì)”區(qū)域，該區(qū)域內(nèi)的各宗

24、地的地價(jià)水平相近。 地價(jià)區(qū)段可分為兩類(lèi)：一是路線價(jià)區(qū)段，二是區(qū)片價(jià)區(qū)段。街道兩側(cè)的商業(yè)用地，適宜于劃分為路線價(jià)區(qū)段；辦公、居住、工業(yè)用地，適宜于劃分為區(qū)片價(jià)區(qū)段。 劃分地價(jià)區(qū)段的方法通常是就土地的位置、交通、使用現(xiàn)狀、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)價(jià)格水平及收益情形等做實(shí)地調(diào)查研究，將情況相同或相似的相鄰?fù)恋貏潪橥粋€(gè)地價(jià)區(qū)段。各地價(jià)區(qū)段之間的分界線應(yīng)以道路、溝渠或其他易于辨認(rèn)的界線為準(zhǔn)，但商業(yè)路線價(jià)區(qū)段應(yīng)以標(biāo)準(zhǔn)深度為分界線。4、抽查評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格、抽查評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格 這是在劃分出的各個(gè)土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段內(nèi)，按照具有代表性、分布均勻等原則，選擇若干宗地，然后由估價(jià)師調(diào)查搜集這些宗地的相關(guān)市場(chǎng)交易資料

25、、經(jīng)營(yíng)收益資料或開(kāi)發(fā)費(fèi)用資料等，運(yùn)用市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等適宜的估價(jià)方法評(píng)估出這些標(biāo)準(zhǔn)宗地在合理市場(chǎng)下可能形成的正常市場(chǎng)價(jià)值，通常應(yīng)求出單價(jià)或樓面地價(jià)，并進(jìn)行交易日期、土地使用期限、土地條件、容積率等調(diào)整，將這些宗地的價(jià)格統(tǒng)一到基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵上來(lái)。 土地級(jí)別或區(qū)段地價(jià)是某個(gè)特定土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段的單價(jià)或樓面地價(jià)，它代表或反映著該土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段內(nèi)土地價(jià)格的正常水平。 土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段的地價(jià)計(jì)算，是分別以每個(gè)土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段為范圍，求各該土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段內(nèi)所抽查評(píng)估出的所抽查評(píng)估出的若干宗地單價(jià)或樓面地價(jià)的平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)。計(jì)算出的土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段的地價(jià)，相應(yīng)有土地級(jí)別

26、價(jià)、區(qū)片價(jià)和路線價(jià)。6、綜合確定基準(zhǔn)地價(jià)、綜合確定基準(zhǔn)地價(jià) 在上述各土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段地價(jià)計(jì)算的基礎(chǔ)上做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整后即是基準(zhǔn)地價(jià)。在確定基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，應(yīng)先把握各土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段間的好壞層次(通常是從好到差排序)，再把握它們之間的地價(jià)高低層次，以避免出現(xiàn)條件較差土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段的基準(zhǔn)地價(jià)高于條件較好土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段的基準(zhǔn)地價(jià)。 7、提出基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用的建議和技術(shù)、提出基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用的建議和技術(shù) 包括該基準(zhǔn)地價(jià)的作用，將該基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為各宗地價(jià)格的方法和系數(shù)，例如具體區(qū)位、土地使用期限、土地條件、容積率、土地形狀、臨街狀況等的修正方法和調(diào)整系數(shù)。 基準(zhǔn)地價(jià)修正法（亦稱(chēng)基準(zhǔn)地價(jià)修正法），是在政府確定

27、并公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將估價(jià)對(duì)象宗地所處土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的方法。 基準(zhǔn)地價(jià)修正法是一種間接估價(jià)方法，其估價(jià)的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性及各種調(diào)整系數(shù)的科學(xué)性。 運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟進(jìn)行：搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料；查出估價(jià)對(duì)象宗地所處土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段的基準(zhǔn)地價(jià)；進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整、土地狀況調(diào)整等；求出估價(jià)對(duì)象宗地的價(jià)格。 進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，是將基準(zhǔn)地價(jià)在其基準(zhǔn)日期時(shí)的值，調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的值。此處的市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法，與市場(chǎng)法中市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法相同。 進(jìn)行土地狀況調(diào)整，是將估價(jià)對(duì)象宗地的狀況，包括位置、土地使用期限、

28、土地條件、容積率、土地形狀、臨街狀況等，與在評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的有關(guān)條件或狀況進(jìn)行比較，將基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象宗地狀況下的價(jià)格。此處的土地狀況調(diào)整的內(nèi)容和方法，與市場(chǎng)法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容和方法類(lèi)似。 在不同的城鎮(zhèn)，基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達(dá)方式等可能不同，所以具體應(yīng)調(diào)整的內(nèi)容和方法可能相同。 如在評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的土地用途是分用途的還是綜合用途的，土地使用年限是相應(yīng)用途的法定最高年限還是無(wú)限年，或是統(tǒng)一為某個(gè)固定年限，如50年，等等。 補(bǔ)地價(jià)是指建設(shè)用地使用權(quán)人因改變國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用條件等而應(yīng)向國(guó)家繳納的土地使用權(quán)出讓金、土地出讓價(jià)款、租金、土地收益等。 需

29、要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有如下3類(lèi)：改變土地用途、容積率等規(guī)劃條件。具體有：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓之后變更用途、變更容積率、既變更用途又變更容積率等情形。延長(zhǎng)土地使用年限(包括國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)期屆滿(mǎn)后續(xù)期)；轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)。 對(duì)于改變土地用途、容積率規(guī)劃條件的，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額理論上等于批準(zhǔn)變更時(shí)新舊規(guī)劃條件下的土地市場(chǎng)價(jià)格之差額，即： 補(bǔ)地價(jià)補(bǔ)地價(jià)新規(guī)劃條件下的土地市場(chǎng)價(jià)格舊規(guī)劃條件下的土地市場(chǎng)價(jià)格其中，對(duì)于單純提高容積率，改變土地用途并提高容積率的補(bǔ)地價(jià)來(lái)說(shuō)，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為：一、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟囊饬x一、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟囊饬x 在現(xiàn)代城市中，由于土地越來(lái)越稀缺，地價(jià)越來(lái)越高，在現(xiàn)代城市中，由于土地越來(lái)越稀缺，地價(jià)