城市更新基金合作方案（課堂PPT）

1、回報方案示意回報方案示意(二選一二選一)投資者投資者l一、一、 城市更新基金業(yè)務(wù)模式城市更新基金業(yè)務(wù)模式拆遷補(bǔ)償拆遷補(bǔ)償新建商品房新建商品房城市更新基金城市更新基金（滾動發(fā)行）（滾動發(fā)行）機(jī)構(gòu)投資者機(jī)構(gòu)投資者原業(yè)主原業(yè)主個人投資者個人投資者9%年化收益率年化收益率4.5%年化收益率年化收益率+9折購房折扣期權(quán)折購房折扣期權(quán)城市更新項(xiàng)目城市更新項(xiàng)目職工職工城市更新貸款城市更新貸款房地產(chǎn)開發(fā)貸房地產(chǎn)開發(fā)貸回報的參數(shù)可以根據(jù)項(xiàng)目情況靈活設(shè)定，需要衡量基金的回報對投資者是否具有吸引力能否募集到足夠資金？以及企業(yè)能夠承擔(dān)的成本？GP(平安銀行指定)2.5% 管理費(fèi)原業(yè)主/職工零售投資人優(yōu)先級LP（購房期

2、權(quán)/高資金回報）未來購房客戶購房折扣期權(quán)企業(yè)設(shè)立城市更新基金（有限合伙）城市更新基金（有限合伙）基金子公司作為通道土地抵押公司擔(dān)保項(xiàng)目股權(quán)增信措施機(jī)構(gòu)投資人劣后級LP投資資管計(jì)劃放款資金監(jiān)管資金專戶監(jiān)管基金托管企業(yè)企業(yè)項(xiàng)目公司l一、城市更新基金業(yè)務(wù)模式一、城市更新基金業(yè)務(wù)模式成立項(xiàng)目公司作為融資主體明股實(shí)債形式，必須要以項(xiàng)目公司形式操作 （一）基金融資模式融資較傳統(tǒng)方式成本更低！一）基金融資模式融資較傳統(tǒng)方式成本更低！ 該模式不僅幫助企業(yè)大幅節(jié)省財務(wù)費(fèi)用，還可以大幅降低銷售費(fèi)用（如銷售人員傭金）以及稅務(wù)費(fèi)用（如營業(yè)稅）。 （二）基金融資模式可以支付地價！二）基金融資模式可以支付地價！ 傳統(tǒng)銀行

3、的開發(fā)貸等產(chǎn)品無法支出拆遷補(bǔ)償以及支付地價費(fèi)用。基金融資資金用途相對而言更靈活，可以用于支付拆遷補(bǔ)償以及補(bǔ)繳地價的費(fèi)用，可以幫助企業(yè)解決了項(xiàng)目正式開發(fā)前資金需求，使得項(xiàng)目可以早日開工，有利于企業(yè)把握城市更新機(jī)遇。 （三）基金融資模式可以節(jié)省企業(yè)自有資金支出！三）基金融資模式可以節(jié)省企業(yè)自有資金支出！ 企業(yè)一般使用自有資金支付地價，基金融資模式由于可以支付地價，相當(dāng)于節(jié)省企業(yè)或集團(tuán)內(nèi)部資金支出，提高自有資金使用效率。 （四）基金融資模式有利于提前鎖定客戶，縮短銷售周期！四）基金融資模式有利于提前鎖定客戶，縮短銷售周期！ 基金融資模式實(shí)際上是平安銀行通過共享客戶資源為企業(yè)提前鎖定一批購房客戶，幫助

4、企業(yè)提前獲得預(yù)售款。該模式可以幫助企業(yè)降低銷售成本，縮短銷售周期，加快項(xiàng)目建設(shè)資金回款。 （五）基金融資模式可以降低企業(yè)融資的不確定性！五）基金融資模式可以降低企業(yè)融資的不確定性！ 通過基金模式融資能夠覆蓋企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)全流程的資金需求，可以幫助企業(yè)鎖定資金成本，降低企業(yè)融資的不確定性，降低企業(yè)資金流動性風(fēng)險！ （六）基金融資模式可以合法合規(guī)的給高管、職工提供福利！六）基金融資模式可以合法合規(guī)的給高管、職工提供福利！ 基金可以優(yōu)先提供給高管、職工認(rèn)購，合法合規(guī)的滿足高管、職工購房以及資金投資增值需求。l二、城市更新基金模式融資優(yōu)勢總結(jié)二、城市更新基金模式融資優(yōu)勢總結(jié)1、目前各種投資產(chǎn)品的收益

5、情況、目前各種投資產(chǎn)品的收益情況市場上目前各類投資產(chǎn)品收益概況l三、城市更新基金購房折扣建議三、城市更新基金購房折扣建議2、目前各種投資產(chǎn)品的收益情況、目前各種投資產(chǎn)品的收益情況近三個月發(fā)行的房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品收益情況來源于WIND數(shù)據(jù)3、目前各種投資產(chǎn)品的收益情況、目前各種投資產(chǎn)品的收益情況近日銀行發(fā)行的理財產(chǎn)品產(chǎn)品收益情況來源于WIND數(shù)據(jù) 目前開發(fā)商對于購房者一般有2%-3%的銷售優(yōu)惠，新盤開盤首日一般給予5%左右的銷售優(yōu)惠，對于一次性付款客戶額外給予2%-5%的購房折扣優(yōu)惠。 4、目前房地產(chǎn)項(xiàng)目購房折扣優(yōu)惠、目前房地產(chǎn)項(xiàng)目購房折扣優(yōu)惠 購房折扣是基金融資模式的主要投資亮點(diǎn)購房折扣是基金融

6、資模式的主要投資亮點(diǎn)。如果不能提供吸引投資者的購房折扣，該基金將無法募集到足夠的低成本資金（目前三年期房地產(chǎn)信托產(chǎn)品年化收益率超過10%）。對舊改項(xiàng)目而言，由于投資者需要在房屋沒有取得預(yù)售資格時提供資金，并且鎖定超過3年，故為了增加城市更新基金對投資者的吸引力，讓城市更新基金能夠順利募集到足夠的低成本資金，建議開發(fā)商能夠給予超出一般購房折扣的優(yōu)惠幅度，建議購房折扣為89折。5、購房折扣建議、購房折扣建議l四、需要企業(yè)協(xié)助的事宜以及我行的建議四、需要企業(yè)協(xié)助的事宜以及我行的建議需要企業(yè)協(xié)助的事宜：需要企業(yè)協(xié)助的事宜：1、企業(yè)整體預(yù)算融資成本？2、計(jì)劃給與購房客戶的購房優(yōu)惠幅度？3、能否初步統(tǒng)計(jì)一下內(nèi)部員工以及拆遷戶對于該基金的需求情況（有意向購買該基金的人數(shù)？能接受的購買基金的起點(diǎn)如何？能接受的基金持有時間如何？回報選擇方案如何？）4、是否需要提供期權(quán)轉(zhuǎn)讓？5、為了細(xì)化進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，請企業(yè)協(xié)助提供具體每個階段的融資需求。