房屋竣工接管驗(yàn)收培訓(xùn)

1、PRIVATE & CONFIDENTIALp 接管驗(yàn)收的目的p 接管驗(yàn)收的定義p 接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別p 接管驗(yàn)收的條件p 接管驗(yàn)收的內(nèi)容p 接管驗(yàn)收工作程序p 接管驗(yàn)收的后續(xù)工作及注意事項(xiàng)房屋竣工接管驗(yàn)收工作房屋竣工接管驗(yàn)收工作房屋竣工接管驗(yàn)收工作房屋竣工接管驗(yàn)收工作 目的目的 規(guī)范公司對(duì)新建物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行接管驗(yàn)收的工作方法和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)接管驗(yàn)收工作作出指引。 接管驗(yàn)收的定義接管驗(yàn)收的定義 物業(yè)所有人將物業(yè)管理權(quán)委托給物業(yè)管理單位時(shí)，雙方就物業(yè)的現(xiàn)狀進(jìn)行清點(diǎn)、檢驗(yàn)、驗(yàn)收、記錄和交接工作。 是依照國(guó)家建設(shè)部及省市有關(guān)工程驗(yàn)收的技術(shù)規(guī)范與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)已建成的物業(yè)進(jìn)行檢驗(yàn)，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)

2、管理工作能否正常開(kāi)展的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。物業(yè)接管是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向接受委托的物業(yè)管理公司移交物業(yè)的過(guò)程，移交應(yīng)辦理書(shū)面移交手續(xù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)向管理單位移交整套圖紙資料，以方便今后的物業(yè)管理和維修養(yǎng)護(hù)。在物業(yè)保修其問(wèn)，接受委托的物業(yè)管理公司還應(yīng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂保修實(shí)施合同，明確保修項(xiàng)目、內(nèi)容、進(jìn)度、原則、責(zé)任與方式接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別p二者所處的階段不同p驗(yàn)收的目的不同p 驗(yàn)收的條件不同p 交接對(duì)象不同p 性質(zhì)不同接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別 二者所處的階段不同施工單位施工單位接管驗(yàn)收接管驗(yàn)收物業(yè)公司物業(yè)公司開(kāi)發(fā)單位開(kāi)發(fā)單位分戶驗(yàn)收分戶驗(yàn)收業(yè)主業(yè)主

3、竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別p驗(yàn)收的目的不同驗(yàn)收的目的不同p接管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再驗(yàn)收；而竣工驗(yàn)收是為了檢驗(yàn)房屋工程是否達(dá)到設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求。接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別p驗(yàn)收條件不同驗(yàn)收條件不同p接管驗(yàn)收的首要條件是竣工驗(yàn)收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用，房屋幢、戶編號(hào)已經(jīng)過(guò)有關(guān)部門確認(rèn)；竣工驗(yàn)收的首要條件是工程按設(shè)計(jì)要求全部施工完畢，達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能滿足使用等。接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別p交接對(duì)象不同交接對(duì)象不同p接管

4、驗(yàn)收是由物業(yè)管理公司接管開(kāi)發(fā)商移交的物業(yè)；而竣工驗(yàn)收是由開(kāi)發(fā)商驗(yàn)收建筑商移交的物業(yè)接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別p性質(zhì)不同性質(zhì)不同p竣工驗(yàn)收是政府行為。就是說(shuō)任何建設(shè)工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收，都是由政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)，組成綜合驗(yàn)收小組，對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)和評(píng)定。而接管驗(yàn)收是企業(yè)行為，是物業(yè)管理公司代表業(yè)主或用戶對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行全面的質(zhì)量驗(yàn)收。接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件 土建主體、裝修、機(jī)電設(shè)備安裝、室外環(huán)境道路、附屬配套設(shè)施等全部完成，質(zhì)量及各項(xiàng)功能指標(biāo)符合規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn) 專項(xiàng)驗(yàn)收包括：規(guī)劃驗(yàn)收、人防驗(yàn)收、節(jié)能驗(yàn)收、電梯驗(yàn)收、供水驗(yàn)收、供電驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、防雷驗(yàn)收、水檢測(cè)、天然氣驗(yàn)收、室

5、內(nèi)環(huán)境檢測(cè)等。 竣工驗(yàn)收及備案完成。 物業(yè)項(xiàng)目驗(yàn)收應(yīng)具備的資料：項(xiàng)目具備立項(xiàng)、投資、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售、竣工、驗(yàn)收等系列流程環(huán)節(jié)中的相關(guān)資料，其中包括相關(guān)政府許可資料、工程驗(yàn)收證明資料、開(kāi)發(fā)建設(shè)技術(shù)圖紙資料、產(chǎn)權(quán)及權(quán)屬轉(zhuǎn)移相關(guān)資料等。接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備 成立物業(yè)接管小組 公司與地產(chǎn)成立物業(yè)項(xiàng)目驗(yàn)收接管領(lǐng)導(dǎo)小組，組員由工程、客服、物業(yè)、建設(shè)施工單位等相關(guān)單位組成。 物業(yè)項(xiàng)目成立物業(yè)驗(yàn)收接管工作小組，由物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人任組長(zhǎng)，工程主管為副 按專業(yè)設(shè)立資料組、機(jī)電組和工程土建組，公司品質(zhì)管理部（工程管理部）給予技術(shù)協(xié)助支持配合，物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)編制物業(yè)接管計(jì)劃后，報(bào)公司批準(zhǔn)并實(shí)施。 驗(yàn)收接管工作小組中各專業(yè)組長(zhǎng)

6、負(fù)責(zé)分工范圍內(nèi)的工作，嚴(yán)格驗(yàn)收，把好質(zhì)量關(guān)，參考接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，按照國(guó)家及地方工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收，確保物業(yè)的各項(xiàng)功能與指標(biāo)符合國(guó)家規(guī)定要求。物業(yè)驗(yàn)收前的準(zhǔn)備會(huì)p驗(yàn)收接管領(lǐng)導(dǎo)小組召開(kāi)驗(yàn)收前的準(zhǔn)備會(huì)，確定物業(yè)交接范圍、內(nèi)容、時(shí)間、進(jìn)度等；p確定物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：確定物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到功能要求以及業(yè)主生活的合理要求；p接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法：接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法：驗(yàn)收方法主要為觀感驗(yàn)收法和使用功能驗(yàn)收法，側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合功能要求。p為更好地全面了解工程質(zhì)量及驗(yàn)收等情況，物業(yè)可提前參與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、政府相關(guān)部

7、門等單位組織的有關(guān)專項(xiàng)驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收工作。物業(yè)驗(yàn)收前的準(zhǔn)備會(huì)機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)電梯設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)、安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理、培置安全、標(biāo)示清楚、表面光潔平整、明亮。變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、安全防護(hù)裝置齊全、清標(biāo)示楚、機(jī)房配置齊全、通風(fēng)、采光良好、設(shè)備表面油漆完好、無(wú)損傷。空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交設(shè)備清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)要求、配置齊全、清標(biāo)示楚、機(jī)房通風(fēng)、采光良好、設(shè)備表面油漆完好、無(wú)損傷。發(fā)電機(jī)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交設(shè)備清單相符 ，工作狀態(tài)良好、配件齊全、標(biāo)示清楚、設(shè)備表面油漆完好、無(wú)損傷，設(shè)備安裝牢固、機(jī)房隔音、防

8、護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。消防、技防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)數(shù)量與移交設(shè)備清單相符 ，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)示清楚、表面完好無(wú)損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交設(shè)備清單相符 ，工作狀態(tài)良好標(biāo)示清楚、設(shè)備表面油漆完好無(wú)損、安裝牢固、無(wú)滲漏現(xiàn)象、機(jī)房配置完整。接管驗(yàn)收內(nèi)容接管驗(yàn)收內(nèi)容p物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料p項(xiàng)目開(kāi)發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告；p規(guī)劃許可證；p投資許可證；p土地使用合同；p建筑開(kāi)工許可證；p用地紅線圖。接管驗(yàn)收內(nèi)容綜合竣工驗(yàn)收資料：竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)建設(shè)消防驗(yàn)

9、收合格證；公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書(shū)；供水合同；供電協(xié)議書(shū)、許可證；供氣協(xié)議書(shū)、許可證；有線電視合格證；通信設(shè)施合格證；施工設(shè)計(jì)資料：地質(zhì)報(bào)告書(shū)；接管驗(yàn)收內(nèi)容p 全套設(shè)計(jì)圖紙；p 圖紙會(huì)審記錄；p 設(shè)計(jì)變更通知單；p 工程預(yù)決算報(bào)告書(shū)；p 重要的施工會(huì)議紀(jì)要；p 隱蔽工程驗(yàn)收記錄；p 沉降觀測(cè)記錄；p 其他可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄。p 機(jī)電設(shè)備資料：p 機(jī)電設(shè)備出廠合格證；p 機(jī)電使用說(shuō)明書(shū)（要求中文）p 機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；p 設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。所有設(shè)備供應(yīng)商的名稱及聯(lián)系電話接管驗(yàn)收內(nèi)容業(yè)主資料業(yè)主資料p 已購(gòu)房的業(yè)戶姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等；p 已購(gòu)房業(yè)戶的付款情況或付款方

10、式；p 其他相關(guān)資料。土建移交土建移交p 土建移交項(xiàng)目包括單體建筑物、主體土建、門窗、地下室、道路、戶內(nèi)、屋面、外墻立面、墻體、電梯前廳、樓梯間、消防通道、各類設(shè)備房屋等；p 各類房屋清單及配套鑰匙；p 單體建筑結(jié)構(gòu)、水電氣設(shè)備竣工圖；p 住宅區(qū)規(guī)劃圖竣工總平面圖；p 其它必要的技術(shù)資料含設(shè)計(jì)的變更和隱蔽工程驗(yàn)收簽證。接管驗(yàn)收內(nèi)容p機(jī)電設(shè)施、環(huán)境及附屬配套公共設(shè)施移交：機(jī)電設(shè)施、環(huán)境及附屬配套公共設(shè)施移交：p機(jī)電設(shè)備包括供電、發(fā)電機(jī)、供氣、電梯、給排水、消防、智能化、安防、通訊、有線電視、避雷等；環(huán)境包括園林景觀、垃圾中轉(zhuǎn)站；附屬配套公共設(shè)施包括會(huì)所、游泳池、文體娛樂(lè)設(shè)施、物業(yè)管理辦公用房、中

11、控室、值班崗?fù)?、信?bào)箱、宣傳欄、業(yè)委會(huì)辦公室、政府相關(guān)駐點(diǎn)辦公室（居委會(huì)、警務(wù)室）等；p綠化竣工圖、室外竣工圖含地下管網(wǎng)、道路、停車場(chǎng)等；p機(jī)電設(shè)備操作、維護(hù)說(shuō)明書(shū)；p其它必要的技術(shù)資料含設(shè)計(jì)變更和隱蔽工程驗(yàn)收簽證；p驗(yàn)收工具清單。接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理p對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表中并交開(kāi)發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；p對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問(wèn)題登記表中并請(qǐng)開(kāi)發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。對(duì)資料遺留的問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同開(kāi)發(fā)商聯(lián)系補(bǔ)充。p對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施

12、、設(shè)備遺留問(wèn)題，一般問(wèn)題要求發(fā)展商在3天內(nèi)解決；重大問(wèn)題要求發(fā)展商在7天內(nèi)解決。p對(duì)于長(zhǎng)期解決不了、勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問(wèn)題，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問(wèn)題登記后交給開(kāi)發(fā)商進(jìn)行備案。p接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題登記表和備忘錄交公司行政部歸檔長(zhǎng)期保存。接管驗(yàn)收程序l開(kāi)發(fā)商擬定接管驗(yàn)收通知單、移交接管工作進(jìn)度計(jì)劃、物業(yè)接管資料清單，成立移交小組，任命專職對(duì)接人員，移交并送達(dá)接管驗(yàn)收通知書(shū)、相關(guān)移交資料及資料清單，通知物業(yè)管理公司接管驗(yàn)收，由物業(yè)公司備案；l物業(yè)公司的“驗(yàn)收小組”，按物業(yè)接管資料清單核對(duì)所接收的資料，具備條件的在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收回復(fù)函并約定驗(yàn)收時(shí)間，對(duì)其提供的建筑、設(shè)備、配件清冊(cè)，逐項(xiàng)清查

13、驗(yàn)收,并擬定驗(yàn)收方案計(jì)劃；l開(kāi)發(fā)商召開(kāi)項(xiàng)目技術(shù)交底對(duì)接會(huì)，審核驗(yàn)收方案計(jì)劃l物業(yè)公司驗(yàn)收小組同移交人對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施/設(shè)備等進(jìn)行逐項(xiàng)接管驗(yàn)收；接管驗(yàn)收程序?qū)ξ窗丛O(shè)計(jì)要求配套到位，不能滿足使用功能要求的設(shè)備（包括水、電、暖等），物業(yè)提出整改意見(jiàn)，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)落實(shí)，直至合格；對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，驗(yàn)收小組填寫(xiě)各類遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)；經(jīng)復(fù)驗(yàn)移交人對(duì)初檢中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題已整改完畢（或雙方認(rèn)可解決方法），物業(yè)管理公司在規(guī)定的計(jì)劃簽署驗(yàn)收合格、同意接管；在完成物業(yè)驗(yàn)收接管工作后，驗(yàn)收接管領(lǐng)導(dǎo)小組與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目部及施工建設(shè)單位就物業(yè)項(xiàng)目保修事宜協(xié)商

14、一致，明確維修保養(yǎng)責(zé)任人、范圍、責(zé)任和期限。對(duì)單元內(nèi)物件無(wú)明顯不符和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋，由物業(yè)服務(wù)中心接收鑰匙。接管驗(yàn)收程序u業(yè)主入住前對(duì)單元進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，由業(yè)主對(duì)其進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查。對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題由物業(yè)服務(wù)中心整理后報(bào)告開(kāi)發(fā)商，由其限令施工隊(duì)逐項(xiàng)返修，經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心或業(yè)主驗(yàn)收后清項(xiàng)。u在保修期內(nèi)，在使用過(guò)程中由業(yè)主或管理人員發(fā)現(xiàn)的，由于建筑施工或產(chǎn)品質(zhì)量上的缺陷，報(bào)告開(kāi)發(fā)商查驗(yàn)證實(shí)后，由其責(zé)令施工隊(duì)更換或返修，未能及時(shí)維修的，物業(yè)應(yīng)有權(quán)視情況請(qǐng)第三方先行處理，產(chǎn)生費(fèi)用開(kāi)發(fā)商應(yīng)予以認(rèn)定，并加收15%管理費(fèi)從施工保修金中扣除。接管驗(yàn)收程序p接管驗(yàn)收工作必須依靠開(kāi)發(fā)商、管理公司雙方密切合作，

15、才能順利完成；p應(yīng)選派素質(zhì)好、對(duì)工作負(fù)責(zé)的技術(shù)人員參與驗(yàn)收；p物業(yè)公司應(yīng)首先站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)將要交付使用的物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，同時(shí)也應(yīng)從物業(yè)日后維修保養(yǎng)的角度進(jìn)行驗(yàn)收；p驗(yàn)收中出現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)明確記錄在案，督促開(kāi)發(fā)商（或指定的施工單位）維修、改進(jìn)；p移交工作應(yīng)辦理書(shū)面移交手續(xù)，物業(yè)公司接收的只是管理權(quán)。接管驗(yàn)收的后續(xù)工作接管驗(yàn)收的后續(xù)工作p一般缺陷的返修一般缺陷的返修p對(duì)接管驗(yàn)收或使用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)公司應(yīng)在兩天內(nèi)將檢查記錄整理好后提交給開(kāi)發(fā)商（一式兩份，一份給開(kāi)發(fā)商，一份由開(kāi)發(fā)商交給施工單位），并出具書(shū)面的整改函，建議開(kāi)發(fā)商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便督促整改進(jìn)展情況，并在雙方商定的時(shí)間內(nèi)另行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商支付。接管驗(yàn)收的后續(xù)工作p房屋結(jié)構(gòu)的加固補(bǔ)強(qiáng)房屋結(jié)構(gòu)的加固補(bǔ)強(qiáng)p在接管驗(yàn)收中，如發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，驗(yàn)收不能通過(guò)。由開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)或采取其它有效的措施進(jìn)行處理，處理完畢，達(dá)到合格要求、確保住用安全的，再商定時(shí)間予以驗(yàn)收。并向開(kāi)發(fā)商索取加固補(bǔ)強(qiáng)的措施和復(fù)驗(yàn)結(jié)果的記錄并存檔備查。接管驗(yàn)收的后續(xù)工作接管驗(yàn)收的后續(xù)工作p 對(duì)不具備使用功能問(wèn)題的處理p 接管驗(yàn)